新政后的株洲商业地产调查报告

第一篇：新政后的株洲商业地产调查报告

商业地产如何与住宅联动(原创)南京的写字楼主要集中在新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心这三个区域。玄武区的写字楼租售所占比例很大，也不知道是玄武区的租赁登记备案搞的比较好，还是玄武区这方面比较活跃。

目前在这些区域没有布控可以考虑采用写字楼布控，这样拓展十分迅速。我觉得写字楼模式的优点有集中管理成长迅速、大量增加人数控制人均成本、建立写字楼档案积累写字楼客户实现住宅商用联动。

前两点比较好理解，但住宅和商业地产客户如何联动是值得研究的问题。前辈同行在起步比较早的城市都尝试过，思路比较清晰，不过好像没有具体有效的操作方式方法，没有收到很好的效果。

南京目前基本上住宅是住宅、商业是商业，但住宅和商业有多大的联系，我还没有具体的数据。有这么几

点想法： 投资类的客户很明显，对于他来说投资的是物业，普通住宅、别墅、写字楼、商铺是可以选择的。他有可能卖了住宅买商铺，也可能卖了写字楼买住宅。商业地产密集区域都是市区经济的核心区域，这个区域内高收入的人员比较密集，这部分的人员是购房的主力，比较容易积累出首付、也比较好办贷款。这样在住宅销售的时候就可以针对一些著名的企业开展针对性的推介促销和广告投放。商业地产成交的客户，他们公司的所有员工都是住宅的客户。从综合的不动产服务商的角度看，能够为客户提供多方面的物业服务是必要。

玄武区有华东第一商贸商务圈新街口、集明清和民国文化于一体的长江路文化街、与中关村齐名的珠江路科技园区，近年来，以高新技术产业和商贸商务业为主体的现代服务业快速发展。

“十五”期间，国内生产总值年均增长16%以上，财政收入年均增长20%以上。

“十一五”期间，玄武区将以 “率先发展、特色发展、科学发展”为主线，坚持“数字玄武、文化玄武、绿色玄武”发展定位，围绕新街口核心经济区、环玄武湖特色产业区和环紫金山新兴产业区等三大区域，大力发展科技信息业、文化旅游业、商贸商务业三大产业，努力建成现代服务业发展的先行区、生活质量最优的居住区、自然环境最美的生态区、文化特色鲜明的形象区。

世界五大行在宁首次聚首 “把脉”南京商业地产

2008-08-02

“将以新街口、徐庄、中央路沿线为中心，突出高档商业载体建设，突出高端商业业态定位。在新街口地区充分发挥高档商务楼集中的优势，与白下、鼓楼错位竞争。跳出传统商业模式，引进以金融、保险、国际知名酒店为重点的业态，形成双高业态集中地。”昨天下午，在“玄武区商业地产发展论坛”上，玄武区常务副区长杨晓阳一语概括了玄武区商业地产的发展定位。

玄武区商业地产发展论坛

玄武区常务副区长杨晓阳

另外，本次论坛更是戴德梁行、仲量联行、高力国际、第一太平洋戴维斯以及世邦魏理仕等五大国际地产顾问行的首次聚首。此前已经有其中几家进驻南京，这次南京的首次聚首，除了与开发商面对面交流分享经验，更是对南京的商业地产发展把了一回脉。

戴德梁行华东区总经理 陆逢兆

南京写字楼：硬件、产权受考验

“有一些产品很难满足一些外资的要求。”针对玄武区招商局副局长吴开芬提出的将玄武区打造成现代化国际化空间，戴德梁行华东区总经理陆逢兆先生在会上谈到。外资企业一般需要地点好、交通好，比如地铁、周边配套好。一些硬件的设备，包括停靠、电梯、空调设备都被外资企业看得很重。

另外南京还会碰到产权的问题，很多写字楼的产权都是比较分散的，很多写字楼都是出售为主，卖得非常散，如果外资进来，未来发展会有很大的限制。而产权分散，很大程度上影响了外资企业的选址。但是在随后的采访中，陆逢兆先生表示，随着城铁等交通网络的畅通，南京与上海以及周边城市的联系愈加紧密，带动更多人流，南京的商业地产发展将更具前景。戴德梁行还在在九月份入驻珠江路一号项目，将上海成功运作案例的经验带入南京。

仲量联行亚太区董事中国业务总监陈立民先生

“只租不售” 一线运营方式受置疑

几大行从一线城市的成功运作经验上，都认可“只租不售”的写字楼运营方式有利于提升写字楼的品质，从而吸引更多品牌企业进驻。仲量联行亚太区董事中国业务总监陈立民先生说：“我在上海看见一个现象就是“二八原理”，20%是卖的，80%是出租不卖的，但是在上海以外的大部分城市是相反的，80%是卖的，20%是只租不售的，这也决定了上海甲级办公楼的含金量比较高，因为散卖的房子管理出现长期的困难，小业主在互相竞争，而且跨国公司不愿意和小业主谈，进来以后扩充有困难。这三个原因决定了办公楼不散卖，一旦散卖这个办公楼的价值立即下降。”

但是对于“只租不售”成功经验移植南京，开发商们表示了不同的看法。金鹰国际集团副总裁岳晓康先生结合实际招商经验分析，只租不售对企业的要求非常高，一定要具备投资、管理、招商的能力，同时开发商要很成熟，要有承受压力的过程，高端的客户在租赁过程中对写字楼的要求非常高，从去年我们开始进入招商过程中的体会，对大楼的形象、品质、物管、设施都有很高的要求，在这些要求满足的情况下还有非常重要的因素就是要产权单一，产权复杂以后就会导致放弃租赁。

长发都市房地产总经理周力明认为，南京的写字楼市场由于没有很好的需求增长和政府规划，缺乏像上海和杭州那样的市场环境前提。

另外，他说，“我们南京的投资环境和各方面的环境决定了南京还没有非常强实力的开发商，比如说上海有很多很有实力的开发商，可以完整的进行资产上的投资，才会有很多只租不售的甲级写字楼。”

玄武区招商局副局长吴开芬

南京商业地产：错位发展之路

谈到南京商业地产的定位问题，陆逢兆先生认为，上海是国际金融中心，杭州主要是民营企业、私营企业和现代服务业金融业的发展。宁波作为一个港口以物流为主的发展城市。无锡、苏州靠近上海得到上海的优势，是工业生产制造业的生产基地。南京是一个省会城市，也是教育人才的基地，人文本土优势非常强，经济发力点就可以做一些总部经济高科技产业。

仲量联行亚太区董事中国业务总监陈立民先生提出，南京要走错位发展的道路。“上海有非常多的跨国企业，浙江有非常多的民营企业，而南京在长三角的GDP是相对在后的，作为省会城市，尤其是长三角的西端是向中部扩散的端口，南京可以走不同的路。”南京既然作为辐射到中国中部的重要关口，应该走的就是向内陆发展的重要“桥头堡”。未必要象上海一样搞金融大厦，但是盖的楼要符合能拉动内需的企业，作为在江苏以及中国中部的总部所在。(转载南京房地产门户--搜房房地产网http://news.nanjing.soufun.com/2008-08-01/1968410.html)

南京的繁华商业街区主要分布在市中心的新街口、城北的湖南路、城南的太平南路和夫子庙地区。此外，珠江路电子一条街也小有名气。湖南路商业街：

位于山西路商贸中心东部，全长1100米，沿街共有商家205家，其中专卖店占83%以上，日均客流量10万人次以上，2001年全街商品销售达38亿元。先后被命名为：全国“百城万店无假货”活动示范街、创建全国文明城市活动示范点。夫子庙美食街：

即夫子庙西石坝街，全长600米，建筑面积35000平方米。明清风格独特，文化氛围浓厚，集南京风味小吃、各地传统风味于美食街内。太平南路名品街：

北起大行宫，南连建康路，全长2公里，以金银饰品、玉器珠宝、文体用品、专卖商店为特色的名品街。

珠江路科技街：

是华东地区最大的电子、电脑产品集散地。东黄埔路，西至中山路。全长3.1公里。沿街共聚集1500多家从事信息业的科技型企业，拥有18个电脑市场和5个通讯产品市场，经营总面积达30万平方米，年技工贸总额达200亿元。

购物商场

南京市的大型购物商场集中在湖南路和新街口地区。

湖南路是很繁华的一条步行街,专卖店是一家连一家,适合普通消费者,值得推荐是太平洋百货,价位高点,但很多牌子是南京唯一的店。

新街口是南京的市中心,分布了很多大店小店。著名的有新街口百货商店、中央商场，是中档服装的消费场所。购中高档品牌服装可去金鹰国际购物中心、金陵百货、东方商城。

流行服饰

南京有很多地方就像上海的襄阳路市场一样，是众多年轻女孩淘小东西的去处。夫子庙夜市、官家桥的华新、堂子街旧货、万达购物广场、南师大周边的夜市、以及新街口莱迪地下商场，聚集着众多个性小店和流行货摊。

此外，像长茂手绘店、先锋书店、流行通信、炭化生活、朴坊等都是南京当地有名的购物点。

新政后的株洲商业地产调查报告

http://zz.house.sina.com.cn 2010年06月30日09:04 新浪株洲房产

提要：10万元/平方米的商铺有没有人卖？有！答案是肯定的。芦淞区部分商业项目卖出了10万元/平方米的商铺价格，不仅震惊株洲，省会长沙的投资者也只能望“铺”兴叹。

近期，楼市调控密集，住宅市场受挫，尤其是二套房贷标准认定后，手头有钱欲做投资的市民，纷纷转向受政策影响较小的商业地产进行投资。同时，数个商业项目的成交数据也显示，短期内商业地产出现了热销情况。业内人士预测，调控密集期，商业市场或再遇良机。

株洲商业地产如何捉住机遇再上新台阶？湖南《品位》联合新浪乐居、株洲网广发问卷调查，针对商业中心、写字楼、专业市场、商业街等多种商业地产，市民投资意向，进行摸底调查。

网络调查显示，在接受调查的近万名受访者，除了本地的投资者，还有来自北京、广州、深圳、大连、上海、天津等27个城市中投资者接受了调查。其中，有三成多受访者近期有投资商业地产意向，四成受访者表示购买商铺时尽量一次性付款，近五成受访者看好商业中心的商铺。

问卷调查分析

37.8%受访者选择近期投资商业地产

即使是楼市低迷期，投资者的脚步从不曾停止。调查显示，在接受调查的近万名受访者当中，有36.4%受访者表示近期正准备投资商业地产，40.9%受访者称将会视情况而定，也就是说倾向于投资意向的几近80%，仅22.7%的受访者表示不打算投资商业地产。

天元区的周小姐比较关注房地产投资，已在株洲置业多处的她，最近楼市调控密集，她暂停了住宅地产的投资，开始转向商业地产。

周小姐告诉记者，近来，住宅市场成交量下降，尤其是受二套房贷标准的影响，想买二套房、三套房的肯定会有所迟疑。同时，此番调控对商业地产影响不大，但是如果住宅价格下降了，势必还是会影响到商业地产的价格。周小姐打算先观望一段时间再决定是否投资商业地产。

社区、商铺投资最受欢迎

地产投资形式多种多样，而从调查结果显示，市民对投资社区、商铺最感兴趣，占了47.0%的比重。受访者普遍认为，这样的面积区间可以做服装、餐饮等多种业态的经营。

同时，有25.8%的受访者选择了专业市场商铺，27.3%的受访者选择写字楼。

一不愿透露姓名的投资者表示，目前投资写字楼比较麻烦，主要原因还是受二手房贷标准认定的影响，所以，本已投资写字楼的他正准备办理退房手续，转而进行其它投资。

中心广场、河西新城是最值得投资的地段

地段！地段！地段！最吸引投资者出手的从始至终只有地段。株洲的中心商圈在哪，哪里才是最有投资价值的中心地段。调查结果显示，中心广场和河西新城并列投资投资心目中第一位置。均占36.35%。

同一个数据说明了什么？

分析人士认为，中心广场商圈目前拥有南京中商、福鑫大厦、汉华国际、金轮时代广场等数个项目。一时间，投资者眼花缭乱间，不知该从哪开始出手。同时，随着神农城在河西新区的崛起，河西商圈的商业投资价值也是迅速升温。

另外，16.7%的受访者选择了红旗商圈，还有10.6%的受访者将目标选在了云龙示范区。

投资商铺主要为了出租

株洲市民做投资的目的是什么？

调查结果显示，72.7%的受访者表示购买商铺是为了出租，21.2%的受访者表示将自己经营。另外，6.1%的受访者则声称购买后将请人经营。市民朱小姐表示，目前楼市低迷，但租凭市场却空前高涨，以租养贷是一个非常好的投资方式。

那么，哪种业态的投资最受欢迎？

调查显示，购买商铺后从事哪类型业态经营，比例相对均衡，18.4%的受访者认为投资商铺进行服装首饰经营最为合适，19.0%的受访者认为超市是最赚钱的，而同样19.0%的受访者选择投资餐饮业，还有12.9%受访者选择养生、美容、足浴，16.6%受访者选择休闲娱乐业，另有14.1%受访者选择其他。

商铺投资哪个价位最合适？

商铺多少价位才能够接受？56.1%的受访者表示5000~10000元/平方米是自己可以接受的价位。37.9%的受访者则表示10000~20000元/平方米的价格可以接受，而这种价位更多的存在于一些社区商铺和镇区普通铺位。

另外，分别有6.1%和0%的受访者接受2万~3万元/平方米或者3万元/平方米以上单价的商铺，这些价位在市中心和热点镇区中心的商业地产比较常见。

业内人士分析称，在中心广场，甚至有铺面卖到了10万元/平方米的价格，看似是天价的商铺，这更证明了资源、地段稀缺带来了商铺价值。

投资者选择银行贷款买铺

银根收紧，贷款利率提高，购买商铺时您是选择哪种方式付款？15.2%的受访者表示将会选择一次性付款购买商铺，60.6%的受访者则选择按揭贷款，另有24.2%的受访者选择看情况。

第二篇：地产新政 商业地产坐收渔翁之利

地产新政 商业地产坐收渔翁之利

地产新政的频出以及效应的日益凸显，商业地产似乎情不自禁地在坐收渔翁之利，焕发出蓬勃生机和令人艳羡的容光。用北京京港澳地产总经理张科的话说：“新政对于住宅市场进行的一步步体系调整，确实让一部分的资产泡沫已经逐渐挤出，资金更多地流向相邻的商业地产并形成输入效益。比如首创和万科更为坚定的投身于商业地产并加大投入比例，万达在商业地产上大比例增加项目等，这都说明中国的房地产市场正在经历一场洗礼。”

京城商业地产一路高歌

北京商业地产经过十多年的发展，已经到了一个相对成熟的阶段，大型的购物中心陆续开业，回顾2010年，北京开业的购物中心达到73万平方米，当中属于社区型的购物中心占56万平方米。

进入2011年，北京商业地产市场1月在售项目成交数据再次明显上升，成交总价约翻一番，成交面积已经超过去年11月的峰值数据，有相关数据统计显示，1月里单个项目累计成交价超过5000万的大宗交易连续出现。

写字楼出售市场成交数据回升明显，综合1月热点写字楼报价情况，在租写字楼的租金大幅上扬增加了投资者的回报预期，专家称在售价涨幅相对较小的时候出手更有利于增加投资筹码。本月热点写字楼再次出现大规模集中成交，西单大厦成交总价居首。

同时，预售写字楼方面的回升也较为明显。值得注意的是，由于商铺成交项目多集中于昌平、丰台等均价较低的区县，使得成交均价有所下降；也显示京城商铺投资者的关注热点正在向郊区转移。

京城商业地产的脉络走向

DTZ戴德梁行华北区商铺部负责人聂绮冰向本报记者表示，目前北京购物中心的开发和营运已经比较成熟，随着城市的发展和居民的消费需求，北京商业地产近年呈现出几个特点：

1、从市区回社区，随着社区发展渐见成熟，居住人口的数量和消费力不断提高，社区商业发展也到了新阶段，2010年已开业的购物中心，属于社区型的购物中心占百分之七十五，可见近年开发商十分重视小区型购物中心的开发。同时基于满足居民更高层次的购物需求，除了超市大卖场外，一站式的大型购物中心也落户成熟社区，购物中心的休闲娱乐业态比例增加。

2、从户内到户外，随着消费者对购物体验和环境的要求续渐提高，传统购物中心已没法满足消费者的需求，多元化的购物场所将陆续出现。早年在北京已经出现户内户外相结合的购物中心，例如三里屯Village，蓝色港湾等，随着他们经营成功，大型户外的奥特莱斯也陆续出现，这类型的奥特莱斯一般位于交通便利的郊区和高速公路旁边，备有充足的地面停车位，同时通过和旅游景点相结合，打造风情小镇式的休闲购物环境。

3、从购物到体验，花钱购物已经不是消费者逛街的唯一目的，他们追求更新的消费体验的地方，希望在购物中享受愉快的消费心情。因此，近年的购物中心增加以体验为主题的店铺，例如Apple，Kidzana，Sony Style等强调生活体验的主题店。同时，零售商在店内加设体验元素，让消费者对该产品的深入了解，从而达到促进产品销量的目的。未来，我们可以见到结合游乐场和购物的大型购物乐园也会陆续出现。

专家提醒：商业地产操作不同于住宅地产

住宅地产在调控高压下已逐步从过去的狂热转为理性，越来越多的开发商已经将目光转移到商业地产，而商业地产与生俱来的“高投入、高回报、高风险和高难度”四大特征，又使得无论是开发商还是投资客在转身进入商业地产时需要更为谨慎和专业性。

中国社区商业工作委员会筹备委员会主任董利接受本报记者采访时表示：商业地产在未来的发展中，作为政府应该做到合理的城市规划，控制不必要的商业项目建设；作为开发商来说，应该理性开发，在准备开发之前进行严格的选址，以及从定位、招生、运营等整个流程都需要配备专业运营人才或专业机构的介入，万不能像开发住宅项目一样运作商业项目；作为个人投资者来说，不能盲目的追求“一铺养三代”，应该反复比较，选择品牌性和更具投资潜力的商业物业。

商业地产喜迎开春暖流

随着新华社关于“最严格的楼市调控如何继续？”的解读，住宅市场继续走低的态势已成不争的事实，而商业地产迎来新的发展机遇也成为必然。

向来是两条腿走路的地产市场，在相对成熟的住宅市场发展受挫之时，商业地产的起步发展显得更加长远和谨慎，一如新年红红火火的爆竹声一样，南昌

商业地产的发展也将由时代的前瞻性和商铺的独特竞争力为引线，“噼里啪啦”的打响开来。

商业地产喜迎开春暖流

据南昌市房地产信息网每日商品房的交易数据显示，自2011年2月1日南昌实施“限购令”起，新建商品住房成交量大为下降，2月2日至3日甚至出现零成交的情况。2月1日～8日，新建商品住房成交仅41套，二手房成交量51套，住宅市场呈现低迷景象。与之相反的是，近日来南昌市的商业地产产品成交量却全线飘红，电视、网络无不大面积的充斥着商铺、写字楼等的出售及招商信息，南昌商业地产迎来了开春暖流。

其实早在2010年5月19日，在名为的“新政下商业地产的机会与挑战”话题讨论中，深圳市鸿隆集团总监陈良满就提出，未来随着制造业向服务业的转型、创业板，中小板的逐渐上市及银行杠杆效应和万科、保利等地产大佬纷纷转站商业地产，未来十年是商业地产的黄金十年。同年8月12日，金地集团董事长凌克在2010博鳌房地产论坛开幕仪式上发表讲话，也直言看好未来商业地产的发展前景。

可以说，随着经历了轮番调控后的住宅市场价格的回落，越来越多的地产商看到了商业地产的前景而纷纷融资买入，以抢占未来商业市场的先机，同时也为住宅市场的失利赢回更多胜算。而对于大多数中小投资客来说，房产泡沫的破碎和市场通胀压力的紧逼迫使他们在资金的流动上更加谨慎，投资更加趋向于有良好保值增值性能的商业地产产品。南昌随着城际铁路的开通和地铁线路的修建，生活圈、商业圈都在逐渐放大，未来还会有更多的商业契机。不置可否，商业地产作为蛰伏了良久的地产产品，在住宅市场接受宏观调控之后，终于迎来了自己的春天。

市场热激发企业“竞争热”

在商业地产市场逐渐被大家看好并越发走热时，越来越多的地产商开始思考未来的商业地产模式并付诸行动。在2010年年末的版面中，我们关注过南昌楼市的“地标之争”和逐渐“热”起来的社区商铺、高级写字楼，综合分析了它们发展的现状和前景，作为同一类的地产产品，如何吸引投资客的青睐，它们都展示了自己独特的市场定位和鲜明的个性魅力。这是通胀形势下市场规律的由使，也是时代发展中商业竞争的必然。

当内地第一品牌价值住宅地产公司万科专注于“减法”之时，国内最大的商业地产公司万达集团则在酝酿一个又一个的“加法”。两家龙头企业的背道而驰正是为我们揭示了一个道理：只有占领了市场的空白点，才能占领市场的制高

点，达到企业长远发展的目的。这也给无论是开发商还是投资客对于商业地产的投注以很好的启发及警惕，在商业地产走热的大势之下，不能盲目随从，而需谨慎思考。

记者在调查走访中发现，以南昌五大组团的区域来划分，由于各地的人口规模、职业形态、交通状况和现有的商业模式不同，各地的商业地产形态也有较大的差异。例如九龙湖组团依托赣江、湖泊、丘陵、温泉等自然资源优势，将会大力发展办公、疗养、休闲、会展类的商业地产，而梅岭组团则依托生态优势，发展观光、度假类的地产，吸引来自外地的游客。

未来，随着商业地产的全面走热，对于企业核心竞争力的思考还将更加深刻，对于商业地产的潜力开发也将更趋深入，市场热将全面带动整个业界的“竞争热”。

“竞争力”助推城市综合测评

商业地产对城市的发展和综合素质提高的影响主要集中在三方面：一方面是改变城市产业链结构，优化GDP现状，一方面是改善城市生活水平和生活状态，还有一方面就是加强资源集合，提高城市综合竞争力。

随着城市的发展和城市居民消费水平的提高，商业活动日益增多的今天作为商业活动载体的商业地产更是借由市场经济的发展成为其中的翘楚。很多商业地产项目成为城市的地标或名片。商业地产的大量兴建也丰富了居民的日常生活，解决了大量下岗人员的再就业问题，因此商业地产在城市经济发展中占据着重要的地位，当之无愧的成为了考核城市综合水平的重要指标。

自2月1日南昌出台住宅“限购令”，有意识的将市场的资金流引向更加合理的市场渠道，在上周的商品房成交量看来，已初见成效。而大部分投资客对于商业地产的选择和投注也因为通胀时代的到来更加谨慎，由此引发了开发商对于未来商业地产模式的思考，为自己的产品注入更加创新的元素，从而形成了同类产品强有力的竞争力。不得不说，借由政府宏观调控对于市场经济的辅助，商业地产呈现了良好的可循环发展势头，而城市也将借由商业地产的这份创新力量，展现出更加活跃的脉搏。所以，如果说未来的十年是商业地产的“黄金十年”，那么未来城市的综合考量标准，势必也将随着城市商业地产的竞争力而起起伏伏了。

商业地产成最受青睐投资对象

尽管外界一再揣测在调控频频加码、楼市前途未明情况下，投资者可能将目光放在黄金、股票等其他领域，然而2月13日北京中原联合新浪乐居推出的相关调查结果却显示，商业地产成最受青睐的投资对象，挤出效应多半将被楼市“内部”消化。

调查结合中原近200家门店，及新浪乐居购房者网页调查，总样本1500份问卷。最终调查结果显示：在所有投资者中，后调控期的首选投资是商业地产，占比达到38.2%，而选择住宅的锐减，只有12.3%，选择股市的最少只有

8.5%。

“除调控政策未对资金进入商业地产加以限制外，政府对资金进入商业地产领域有意无意的鼓励，是商业地产受到投资者青睐的主要因素。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，所谓有意无意的鼓励，主要指类似此前保监会发布的多项力促千亿险资“能且仅能”进入商业地产领域等隐性鼓励政策。

上述政策也透露了政府在本轮楼市调控中的思路：一方面抑制住宅市场的投资、投机行为，另一方面引导过于充裕的流动性资金进入商业地产，将住宅地产被过度凸显的投资性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，期望房地产市场的良性循环。

北京中原地产三级市场部研究总监张大伟也认为，地产投资分为三个阶段：分别为住宅投资，商业投资，地产服务业。显然，目前中国地产业已进入

第二阶段，住宅开发暴利正在逐渐过去。

“最重要的还是被低估的价值。”张大伟指出，北京的商业地产价格在2009年以来的资产暴涨潮中受到的影响比较小，在朝阳门等二环内热点区域部分写字楼的价格仅相当于通州的住宅价格，使得商业地产价格基本没有泡沫，成为了最近部分投资者的首选。而长期持有回报率高，相比目前北京住宅租售比已经超过1：500以上，商业地产的出租回报率在1：300左右，也使得最近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产。

第三篇：株洲 市场调查报告

株洲市电缆桥架行业发展前景

随着全球的电子制造服务商（EMS）向中国市场迁移，中国正成为全球的电子制造业中心，作为电子元器件消费大国，中国连接器产品2001年进口总额达到16.2亿美元。同时，连接器及电缆桥架组件供应商也跟随其客户向中国大陆转移，加强了中国的连接器和电缆桥架生产能力。据专业调研公司的数据显示，2001年中国生产的连接器、电缆桥架组件及底板的总产值达到86亿美元，占全球总产量的26.9%；预计至2006年，在中国生产的该类产品总产值将达174亿美元，占全球总产量的36.6%。支持全球1/4以上产量的是近千家连接器制造商。据信息产业部统计数据，目前中国大陆的连接器及电缆桥架组件的正规制造商超过600家，其中台资公司占据了37.5%，欧美公司占14.1%，境外品牌的连接器厂商数量超过50%。这给本地连接器及电缆桥架厂商带来巨大的竞争压力。大陆本地的连接器公司规模普遍较小，主要集中在劳动密集型产品，如线束、端件、微型开关、电源线、插塞插孔等产品。高中端产品则主要由台湾及欧美制造商所控制。随着越来越多的国际公司进入中国，预计中国的连接器市场将会出现优胜劣汰和大量的兼并行动，发展趋势是总产量不断攀升，而供应商数量则会减少。

“2013年株洲城区商品房销售额排行榜”出炉，美的城连续两年夺冠，拥有上市公司背景的奥园广场和恒大名都同样名列前茅。一个不容忽视的事实是，美的、佳兆业、恒大、奥园等国内知名大型房企资金实力雄厚，以大手笔拍得优质地块用于高品质楼盘开发，给本土中小型开发企业带来了明显的挤出效应。

2014年房地产政策和资金等层面均保持平稳，充足的供应量将有力地抑制房价上涨，购房选择面更广，而价格更实惠。这对于有购房需求的市民来说，无疑是利好消息。

2.10日株洲商品房共成交34套，成交楼盘23个。2.11日株洲商品房共成交43套，成交楼盘25个。

2.13日商品房成交45套，成交楼盘项目27个。2月14日株洲商品房成交继续受春节效应的影响，成交量仍在低位徘徊，共成交44套，成交楼盘项目28个。

值得注意的是，云龙示范区及其周边板块将成为2014年株洲楼市最耀眼的区域。

株洲市主要房地产公司比较大的有：一级湘银房产。二级华晨房产，中房房产。其他海创房产，西海房产，外海房产，中商房产，中信置业。

株洲市有哪些电缆桥架公司

电缆桥架适用于一般工矿企业室内外架空敷设电力电缆、控制电缆，亦可用于电信、广播电视等部门在室内外架设。

株洲热镀锌电缆桥架生产厂家株洲江丰成套电器有限公司主要从事电力、水务、冶金、工业自动化控制及设备生产制造。主要生产高压开关柜、低压配电屏，烘烤箱、桥架、广电箱、水表箱、燃气表箱等。主营：电气开关柜;高压开关柜价格;低压开关柜厂家;湖南株洲成套电气设备;株洲水表箱;株洲

开关柜;湖南配电柜;电力开关柜;矿用开关柜;移动变电箱;广电箱价格;湖南烘烤箱厂家;湖南燃气表箱;电缆桥架;静电喷涂电缆桥架;热镀锌电缆桥架;防火阻燃电缆桥架;机房走线架;油漆烘箱;高温烘箱。

株洲电缆桥架销售部是一家建筑、建材的企业。主营电缆桥架、KBG钢管、软管，公司位于中国湖南株洲市芦淞区株洲市人民中路32号。株洲电缆桥架销售部与多家企业建立了长期的合作关系。

株洲市芦淞区加荣电缆桥架经营部是大型电缆桥架经营部。位于株洲市芦淞区人民中路100号，其经营的电缆桥架主要是雪龙桥架，是浙江杭州雪龙桥架总代理。桥架分为不锈钢电缆桥架、自锁式电缆桥架、大跨距电缆桥架、阶梯式电缆桥架、托盘式电缆桥架及槽式电缆桥架等产品。表面处理主要为热侵锌、静电喷涂、镀锌、防火等方式。此外还可根据不同用户、不同场合的施工要求给予设计改造定购加工。

佳木斯电缆桥架厂家，株洲电缆桥架价格槽式电缆桥架是一种全封闭型电缆桥架,它最适用于敷设计算机电缆、通信电缆、热电偶电缆及其它高灵敏系统的控制电缆等,它对控制电缆的屏蔽干扰和重腐蚀环境中电缆的防护都有较好效果。公司主要产品有FP系列风机盘管空调器、ZK系列组合式空调机组、ZK-X系列新风机组、FK系列铝合金风口、FFH系列防火阀、FPY排烟阀、HYF系列消防排烟风机及各种规格的斜流风机、混流风机、轴流风机、离心风机、各种类型的消声器、静压箱、耐火电缆槽合、水箱、冷却塔、无机玻璃钢风管、除尘脱硫器、电力塔填料、防眩板、玻璃钢缠绕管及容器、防腐工程等36个系列380多种规格的产品。

长沙中正电缆桥架有限公司是一家专业从事电缆桥架开发，研制，生产的企业，目前已达到了设计先进，结构合理，品种规格齐全，质量可靠，安装方便等特点，广泛用于建筑。

第四篇：株洲地区饮用水调查报告

株洲地区调查报告

一． 调查目的：

通过对株洲各类超市、小卖部的矿泉水的实地调查，对株洲市面上的各种矿泉水有个详细了解，为明月山矿泉水进入长株潭市场，提供真实的市场信息，从而做出行之有效的决策。

二． 调查对象：

株洲各大超市及小卖部

三． 调查结果：

（一）大型超市

家乐福 沃尔玛 步步高 兴盛 珊珊 旺和株洲百货大楼 天元购物广场 株百芦淞超市 株百荷塘购物广场 株百石峰超市

出现次数从高到低排列：娃哈哈、康师傅、农夫山泉、怡宝、统一、冰露、百事冰纯、汇源、乐百氏、景田百岁山、屈臣氏、昆仑山天热雪矿、格莱雪、西藏冰川5100、麒麟纯净水。（铺货面积排列类似）

出现的高端水品牌

依云

品牌广告语：Live young

产于法国阿尔卑斯山，经过最少15年冰川岩层过滤而成，含有多种矿物质 格莱雪冰川水

品牌核心：低氘更健康 纯净

取自天山中国一号冰川

西藏5100

品牌广告语：巅峰之水 圣地之礼

念青唐古拉山冰川之圣水

昆仑山

品牌广告语：问鼎昆仑，谁与争锋

源自海拔6000多米青海省昆仑山玉珠峰；是世界稀有的小分子团水

小结：

1.大型超市一般都有瓶装水的大片铺货面积，品牌多样，规格齐全。

2.价格普遍在1.5元～3元之间的娃哈哈、农夫山泉等普通瓶装水占据货架2/3以上，3到5块的矿泉水不多，5到18块的高端水品种少，铺货面积小。

3.高端水品牌有依云、格莱雪、西藏5100、昆仑山等七八个国际国内品牌，包装设计别致，多打水源、概念牌。

4.高端水销售量小。以西藏冰川5100为代表的高端矿泉水销售额仅占瓶装水总销量的5%左右，高端水的另一主要消费是商务会议用水，销售大概占总量的15%左右。

（二）小卖部

小卖部一般仅提供几种畅销的普通矿泉水：娃哈哈、康师傅、农夫山泉、怡宝、统一。没有看到高端水。

四． 建议

1.株洲的高端水市场处于成长阶段，尚未形成稳定格局，有市场潜力，有待充分挖掘。

2.优化公司的门户网站，体现出高品质形象。

3.重新设计产品包装，让外观更显品质。

4.积极进行公关活动，提高在新市场的知名度和美誉度。

第五篇：武穴市房地产及商业地产调查报告

武穴市房地产市场调查概述

一、武穴概述

武穴位于长江中游北岸，大别山南麓，鄂东边缘，地扼吴头楚尾，历来是鄂、皖、赣毗连地段的“三省七县通衢”。全市东西最大横距43公里，南北最大纵距42公里，版图面积1200.35平方公里，北部为大别山余脉，中部丘陵起伏、湖港交错，南部为带状长江冲积平原。全市行政区划为4个办事处、8个镇，辖325个村，共80万人。耕地面积53.5万亩，水面21.9万亩，山林31万亩。

武穴港是长江十大深水良港之一。同时，全国最长的铁路京九铁路和全国最长的高速沪渝高速出入口，使武穴成为全国少见的“三长”交汇之地，孙中山先生在《建国方略》中列入开发计划,民国中期成为鄂省“七大商埠”之一,素有“入楚第一门”、“鄂东门户”之称，武穴处在全国实施梯度开发的战略的“结合部”，成为湖北长江经济走廊建设和边缘发展战略的重点倾斜地区。

二、城区规划

随着京九铁路和沪蓉高明公路的开通，石佛和大金两镇因此成为城区对外交通的门户和对外发展的窗口，为了保障中心城区对外交通的通畅、便捷和管理，规划拟将大金镇纳入城区与石佛诗组团一并控制，因此武穴城区布局形式以中心城区小组团为主，及中心城区+龙坪组团+田镇组团+石佛寺组团。武穴市城区现辖武穴、刊江、田镇、龙坪四个城区，人口约26.8万。中心城区系指武穴、刊江两办事处，高新技术园区及杨林组团。城市中心街道为民主路和永宁大道，两条大道为十字交叉路线，交汇点为武穴老城区市中心，黄商、翡翠步行街、地下商场、大型超市基本都在此交汇处扎堆云集。

三、武穴经济

武穴全市实现地区生产总值180.4亿元，社会消费品零售总额72.1亿元，固定资产投资133.7亿元，全口径财政收入19.1亿元，公共财政收入8.4亿元，同比分别增长11.7%、16%、32%、18%和16.2%。实现规模以上工业总产值213亿元，增加值58.8亿元，分别增长29.8%和25.7%。扎实推进项目建设，投资3亿元集中建设“一区三园”，实施各类500万元以上项目447个，其中亿元以上项目35个，新开工亿元项目25个。新引进项目33个，其中亿元项目11个。全力推进现代农业，粮食生产实现“九连增”，农民收入实现“六连快”，农业产业化、农产品加工、新农村建设稳步推进，实现农产品加工业产值80亿元。武穴大力推进现代服务业，商贸物流、文化旅游、建筑房产、金融保险等快速发展，有力促进了经济繁荣。

全市用于教育、就业、医疗、卫生、社会保障等方面的支出达到9.6亿元，占财政总支出的50.4%。农民人均纯收入8438元，增长20.1%；城镇居民人均可支配收入18100元，增长14.9%。居民消费价格涨幅为3.1%。城乡居民养老保险和基本医疗保险制度实现全覆盖。

武穴连续五年被评为黄冈市“县（市、区）领导班子经济社会发展业绩考核”第一名。武穴、田镇、梅川、刊江、花桥5个镇处进入黄冈市“经济社会发展业绩考核二十强乡镇”。2008年被评为“全省县域经济发展先进县市”；先后荣获全国科技进步、科普示范、体育先进县市和粮食生产、“双低”油菜、生猪调出大市等近百个荣誉称号。

四、代表性楼盘概述

嘉和 财富城地处北川路百汇大厦对面（原水泵厂），为商住一体，总建筑面积11万㎡，其中住宅为4——28层，建筑面积6.2万㎡，商业建筑面积4.8万㎡，商业共四层，单层商业面积约12000平方米，分地下一层，地上三层，负二楼为停车场，负一楼规划为沃尔玛，地上三层规划为商品MALL，集肯德基、大地影院、仟吉、时尚餐饮、购物等商业于一体，项目推广造势叫强，在武穴较有影响力，商业前景较可以。目前住宅已经售卖完毕，商铺1楼均价约3——5万/㎡，2楼均价约1——2万/㎡，3楼暂不售卖，开发商承诺10年包租返82%回报。预计2014年国庆开业，但商铺销售情况一般。龙潭国际商贸城（城市新街）地处永宁大道汽车站旁，为商住一体，定位于城市综合体，总建筑面积13万方，其中住宅3万㎡，商业8万㎡，有苏宁电器、中百仓储、华夏影城入驻，其中商业销售部分为2.5万㎡，商铺售价1楼3万/㎡，2楼2万/㎡，3楼不售卖。苏宁和中百入驻主楼则不卖，住宅已经全部售卖完，商业规划武穴首条大型商业步行街，因地处市中心，所以销售较好。属于目前所开发盘中位置最好的盘，商业前景较好。

明惠广场地处武穴二里半社区对面，规划为城市综合体，总规划建筑面积17万㎡，定位为：购物休闲、娱乐、商务、物流为一体的新城市商业中心，具体规划含：五星级酒店、休闲广场、步行街、5A写字楼、淘宝城、购物中心、品牌展示中心等，地段稍靠偏，相当于现在的汉口北，推广较强，商业售价1——3万/㎡，销售一般。新城国际花园地处民主路与刊江大道交汇处，浙江东阳的老板投资开发，以住宅为主，商业为辅。总规划建筑面积为16万㎡，分四期开发，目前在销售三期，而且三期基本已经销售完毕，均价4200元/㎡，商业商铺均价1.5万/㎡，而且基本销售完毕。项目主打高品质物业、高品质住宅、高绿化率牌。迎合了武穴市场需求，又属新老城区交汇处，销售较好！

（注：橘色表示未开盘，绿色表示已经开盘）

五、楼市分析

A、开发篇 金色豪园

武穴地产开发的标志性楼盘应属金色豪园，在2006年首先开展了按揭贷款业务。在当时武穴普通单价600元以下的情况下，金色豪园销售表价为800元左右。成小区建制的开发拉开了武穴房地产市场的序幕。

B、渐入佳境：翡翠家园、港湾月色、丽江豪园

其后几年的武穴的房地产开发一路顺风，翡翠家园项目在商业部分（步行街）极大刺激了地产开发的热潮。此外还有丽江豪园、扬子、锦江星城等等。地产开发利润如此之高，销售环节门槛如此之低，投资及刚性需求如此旺盛，从而使得武穴地产开发呈全面开放之势。

C、高起篇：东磁新城国际花园 在城镇居民可支配收入1.5万左右水准线的武穴，现在武穴楼盘起步价达到了3200以上，部分楼盘均价已过4300元/㎡。环顾周边城市，如浠水、黄梅都远在此之下，售价可以与黄冈进行对比。作为三线城市的黄石黄冈除主城区中心地带的地产开发房价较高外，其他区域起价也仅在3000以上。而小区开发的规模、环境、物业、销售成本、拿地成本都在作为四线城市武穴之上。

东磁•新城国际花园项目，以横店东磁上市公司为背景，以沿海地产开发模式打造建筑风格、小区规划、园林景观、物业等高品质为宣传口径，迅速拉升武穴区域房价。吴楚、明珠豪苑及龙洲新天地、世纪江城等一起确立了武穴房价3000以上起步的市场形势。D、群雄竞起

2013年，武穴地产开发呈现全面爆发状态。面临销售的楼盘，除尾盘如港湾月色、锦锈乐园等外，二三期销售的还有东磁、龙洲新天地、吴楚时代等；新开发的有明惠广场、东城明珠、龙潭城市新街、明珠豪苑、龙州房产、嘉和财富城等大盘，基本都集中在2013年和2014年。

武穴新盘基本集中开发在永宁大道和刊江大道上面，永宁大道是武穴老城区主干道，刊江大道是武穴新老城区交汇处，现武穴盘量大约为17个左右，住宅基本均价为3600元/㎡，商铺售价均价为2万/㎡，部分盘商铺暂无销售计划，凡在销售的商业部分，只卖一二楼，三楼都不售卖，据推理是市场需求较弱，难以销售导致。

纵观所有楼盘，各楼盘代理公司良莠不齐，大部分销售中心装修一般，销售员极不专业，代理公司准入门槛比较低。但住宅销售都比较乐观，就武穴目前盘量和销售价格，都有空间，众多新盘在一定时期内呈现同期放量的情况不太容易出现。刚性需求还未满足，但面对如此多的楼盘纷纭推出，群雄竞起局面必然形成。