黄粉虫的开发与利用项目及其可行性分析报告

第一篇：黄粉虫的开发与利用项目及其可行性分析报告

黄粉虫的开发与利用项目及其可行性分析报告

一、新型养殖业

黄粉虫，俗称“面包虫”。又称黄粉甲。在昆虫分类学上隶属于鞘翅目，拟步行甲科、粉甲属。是百万余种昆虫的一个种。它产于南美洲，原为一种常见仓储害虫。后被人们作为活体动物蛋白饲料所利用，已有百余年的历史。从传统观念来看，是蝎子、观赏鸟、龟、甲、蛙类、鱼类、珍禽类等，首选活性饲料。近年来，经专家化验分析，其幼虫含粗蛋白达50％－60％,其蛹含57％，而成虫则含64％。此外，还含有磷、钾、铁、钠、铝 等常量元素和多种微量元素及动物生长所必需的116种氨基酸。每百克干品，含氨基酸高达947.91毫克，其营养成分高居各类动植物之首，被誉为“蛋白质宝库”，是新发现的一种营养资源。有待于开发、利用。

二、黄粉虫养殖项目的开发前景

进入新世纪、环境、资源、人口问题越来越突出。蛋白质的短缺，亦是一个全球性的问题。且不讲人类的需求，仅对畜牧业来说，动物性饲料蛋白是制约畜牧业发展的关键因素。我国畜牧业目前也处于一个适应社会需求，迅速发展的时期，对动物性蛋白饲料的需求量愈来愈大。传统的饲料蛋白来源主要是动物性肉骨粉，鱼粉和微生物单细胞蛋白。对于来自于昆虫的蛋白质尚未得到广泛应用。肉骨粉在牲畜之间极易传带病原。如国际上影响巨大的“疯牛病”“口蹄疫”即与肉骨粉污染有关。而国际上优质鱼粉的产量每年正以9.6％的幅度下降，单细胞蛋白提取成本过高。畜牧业持续、稳定、高效的发展，急需寻求新型、安全、成本低廉，易于生产的动物性饲料蛋白。因而，目前许多国家已将人工饲养昆虫作为解决蛋白质饲料来源的主攻方向。黄粉虫的开发即是突出代表之一。一方面可以直接为人类提供蛋白，另一方面作为蛋白质饲料出现。我国近年来，亦开展了这方面的研究，并获得了较大的成果。尤其对蝇蛆、黄粉虫等昆虫蛋白质含量高，氨基酸富含全面、生物量大，是可再生性极强的资源。且生产投入少、成本低、见效快，开发前景十分可观。

三 黄粉虫的养殖优势及效益对比

黄粉虫食性很杂，喜甜，主要食物是麦麸、麦糠、玉米秸、豆秸、花生秧、地瓜秧、豆皮、瓜果皮、豆渣、酱渣、粉渣、蔬菜残体、厨房垃圾甚至畜禽粪便等等，只要是无毒、无异味，而且其转化能力极强，同时，还具有一定降解能力，因此在产业化开发黄粉虫资源功能的同时，对其生态转化功能的开发所获得的生态效益、社会效益及环境效益，亦十分突出。

黄粉虫生存条件很低，适应性较强。其特点惧热不惧冷，对温度、湿度要求不高。只要夏季注意降温，排湿，冬季注意保暖，通风，一年四季都可饲养。由此可见，黄粉虫养殖，是一项低投入、高产出的新型养殖业。具有节地、节粮、节水、节能源、节空间、节人力“六节”特点。适合于不同地区、不同环境、各类人群、各类条件。具有一定规模的工厂化养殖场，还可解决当地下岗再就业，及当地农村闲散劳动力流失的社会问题。

黄粉虫的应用领域很广，概括起来分为两个方面：一方面是作为活体高蛋白动物饲料，应用于特种以养殖业。另一方面是作为加工原料，应用于高蛋白饲料加工，饲料添加及高营养功能食品的加工（其营养功能食品可成系列），还可通过深加工，提取虫油 药物及溶菌酶、壳聚糖等生物化工产品。

据专家分析、测算，养殖黄粉虫所产生的经济效益是养蚕的十倍，养猪的五十倍以上。举例如下：黄粉虫养殖效益

以引种200斤养殖规模来测算：

（1）投入

引种费 36元/斤×200（斤）7200元

木架 90元/个×8个 720元

木盒 8元/个×1000个 8000元

其它 300元

合计 16220元

（2）产出

月产出2000斤（最低）×12月 24000斤

收购价4元×24000斤 产值 96000元

（3）成本

2元/斤×24000斤 48000元

（4）收入

96000元－48000元 48000元

四 黄粉虫养殖的技术保证

（一）养殖技术的改进和提升

黄粉虫的饲养历史悠久，民间饲养已达百年之久。以动物园为主的适当规模饲养，也有五十余年的历史，但在相当长的一个历史阶段停滞不前。我国在二十世纪五十年代由北京动物园从前苏联引进饲养。七十年代被科研部门用于杀虫剂的药效检测与毒性试验，昆虫学界亦用作科研、教学中昆虫生理学、生物化学等方面的试验材料，后流于民间，到目前为止，均为家庭零散饲养模式，没有形成规模化、集约化、工厂化饲养。以致造成黄粉虫品

种繁杂，退化严重。

山东农业大学植物保护学院自一九九四年开始进行以黄粉虫为主的昆虫资源产业化利用系统研究，于一九九九年十一月通过省农业厅主持鉴定的《黄粉虫新品种选育，繁育、工厂化生产及产业化开发》课题，深入开展了黄粉虫资源的普查，通过提纯 复壮、杂交、培育出了3个理想的优良品种（GH-

1、GH-

2、HH-1),并进行了生物学、生理学、生态学、营养学等一系列研究。提高繁殖系数和年饲养代数，改进传统的饲养技术，提高集约化生产水平，进行产品深加工开发技术研究，在此基础上，国家农业部又将《黄粉虫工厂化生产技术示范推广》，列为二零零年丰收计划项目，极大地推进了黄粉虫资源产业化发展的进度。二零零三年八月二十八日，农业部“全国农牧渔业丰收计划”专项资金项目《黄粉虫工厂化生产技术的示范应用》在山农大由农业部、省农业厅等有关部门的专家组成的鉴定委员会验收鉴定。至此，黄粉虫工厂化生产，揭开了黄粉虫养殖的新篇章。

（二）黄粉虫工厂化规模生产技术操作规程（标题提示，另见《养殖技术手册》）生态环境（适存条件）及生物学参数生产工艺流程及技术参数工厂化养殖工艺过程

（1）卵的收集与孵化；（2）蛹的收集与羽化；（3）成虫的饲养；（4）幼虫的饲养管理。4 饲养设备选型与制作饲料的选用及饲料配方常规管理注意事项

五 市场潜力

近年来，日本、美国等从我国购买甲壳质，生产壳聚糖及其衍生物，再以“高科技制品”，返销大陆中国。其主要品种有壳聚糖和由壳聚糖配制的专用制品，以及供化妆品用的衍生物等。而国内壳聚糖制品尚未形成规模，生产工艺流程和相应配套设备还在探索之中，产品没有执行的统一质量标准，指标性能不稳定，生产企业应用的高品味壳聚糖则需进口。饲料工业中，正在开展利用甲壳素作为抗菌添加剂的研究，亦逐步未行业所接受。昆虫粉中则自然含有5％左右的甲壳素，是理想的新型饲料蛋白。

在国际市场上，由于肉骨粉污染带来的“疯牛病”等问题，优质鱼粉的产量下降，单细胞蛋白成本高等因素，有待探讨新型无污染残留、高产、具天然抗菌物质的饲料蛋白来源。昆虫作为地球上最大的尚未被充分开发利用的生物资源，正符合这一发展趋势。黄粉虫是昆虫资源中最具代表性的种类，开发利用价值非常明显。

其它相关的产品及副产品如虫油、虫粪。生物有机肥等，均可广泛应用于农业生产、饲料生产、工业、国防生产等领域。

六、项目的经济、社会及生态效益

全球已知昆虫种类有180万种，中国就有近30万种。本项目推广后，可进一步提高良种繁育、规模生产和产品深加工利用技术，使黄粉虫资源开发成为继桑蚕、蜜蜂之后的第三大新型昆虫产业。

黄粉虫养殖开辟了新的动物蛋白质来源。通过工厂化生产，提供大量优质动物性蛋白质，加工成各种特种饲料，可促进其他养殖业的发展。

黄粉虫养殖项目大面积推广，可形成新兴产业，增加就业门路。因其饲养工艺比较简单，劳动强度不大，易于向农户，城镇下岗人员推广。以户养为例，每生产5吨虫，可增加十几个就业岗位。形成产业后，完全可以缓解当地就业压力。

黄粉虫养殖项目推向农村，可顺应农业经济结构调整，增加农民增收的新途径。以建立年产1200吨虫产量的集约化养殖基地为例，吸收200户来养，若以8000元/吨来计算，年产值可达960万元。有多少户受益？致富一方，就不是一句空话了。

因此，该项目无论从经济效益、社会效益及生态效益等诸方面分析，其意义都十分深远。

黄粉虫俗称“面包虫”，素有“动物蛋白饲料之王”的美誉，作为对人类有益的-种资源昆虫，它在饲料、食品、医疗保健等方面有着广泛的应用，它的蛋白质含量要高于羊肉、猪肉等，富含 17 种氨基酸，其脂肪、矿物质、维生素的含量也很高。实验证明，以它为原料研制的昆虫蛋白综合添加剂能显著提高家禽的产蛋率提高饲养动物的生长速度和强健度。目前它已在饲养家禽、家畜、鸟、蝎子、蜈蚣、蛇、鱼等方面有着广泛应用。其饲养方法简列如下。

(l）器具的准备

养虫箱、产卵箱、网筛必不可少，养虫箱深度约 1528 摄氏度，相对湿度 50 %2 个月，此后渐少时应剔除。

(3）饲育

新产出的卵在 257 天孵化为幼虫。初期需喂优质食物，以麦麸、玉米面为主，随个体的成长，可以加入稻糠、豆腐渣、鱼粉、叶片、瓜果皮等，26 天清除 1 次粪便，随个体的成长，需扩大饲养面积，以 20.2 ％也能有助于其生长。

注意事项：(a）不同虫期分开养，及时拣出初蛹，因幼虫与蛾有残杀性，能互相取食；(b）不喂变质、发霉的饲料或水分过多的菜叶，尤其夏季雨天少喂青菜，防止饲料中带螨类对其产生伤害；(c）防止阳光直射，保持环境相对黑暗，室内通风良好，防干防潮，不过热过冷，远离化肥、农药和有毒气体；(d）及时剔除病虫、死虫，防止感染；(e）防止壁虎、蚂蚁、苍蝇、蚊子、老鼠、螨类等天敌对其进行伤害（f）防软腐病和干枯病，放养密度不可过大，-般厚度在 2-3 厘米左右，若发现患软腐病可用氯霉素添食，以起杀菌作用。

(4）应用

可将其晾干，制成粉剂添加于饲料中，也可直接用鲜虫作饲料或把鲜虫打成鲜浆拌到饲料中做成复合饲料。

以上所介绍的只是较为粗放的作为饲料使用的黄粉虫饲养方法。事实上因其营养丰富，无毒无害，生产饲养过程简单，已在人类许多保健食品领域有所应用，并且随着对其不断深人的研究，黄粉虫饲养将成为工业原料，并在其中具有广阔的发展空间。

黄粉虫营养价值高，人工喂养黄粉虫技术简单，可在室内或室外塑料大棚内喂养，可立体生产，投资少，成本低，1.5－2kg饲料可养成0.5－1kg黄粉虫。

近年来，黄粉虫广泛地应用于投喂多种淡水名特优水产动物，也是喂养蝎子的好饲料。

黄粉虫属于杂食性的动物，五谷杂粮以及糠麸、果皮、菜叶等均可作其饲料。黄粉虫一生中的生长发育与其它许多昆虫一样，经历4种状态，卵一幼虫—蛹—成虫。用作饲料的是黄粉虫的爬行幼虫。人工喂养技术规程如下。

1、产卵箱 蛹变箱 孵化箱及生长箱的制作

产卵箱70×50×10厘米，底部用1厘米厚木条，将铁纱窗张紧钉牢即可，周边用胶带纸贴好防逃。蛹变箱规格同产卵箱，底部不用铁纱窗，而用木板直接钉成盒子。孵化箱及生长箱80×60×10厘米，底部用木板钉成盒子。

2、种虫选择

可在市场购买，要求规格整齐，爬动活跃，间节色深，体壁光滑，体长25厘米以上的老熟幼虫。

3、老熟幼虫喂养

在生长箱中，每平方米可放虫2kg，厚度不要超过2cm，饲料：麦麸占70%、玉米面占15%，饼类占15%。平时适当投放青菜叶或瓜果皮补充水分。幼虫生活的适宜温度13－32℃。最适湿度80%－85%。幼虫昼夜均能活动、摄食，但以黑夜活动更为活跃。

4、蛹的管理

蛹初为乳白色，一般15－17mm长，浮在饲料表面。在蛹变箱中放2cm麸皮，把每天拣出的蛹放在上面，等待变成成虫。蛹要放在通风保温的环境中，不能过湿，以免蛹发生腐烂。蛹期较短，温度在10－20℃时，15－20天可羽化为成虫；25－30℃时6－8天即可羽化成成虫。

5、成虫的管理

羽化后的成虫，在体色变成黑褐色后，就要迁到产卵箱中喂养。产卵箱可套入孵化箱及生长箱。在产卵箱内撒一层饲料，厚约1厘米，再放一层鲜菜叶，成虫则分散隐藏在叶片底下。这些叶是它的饲料，主要是提供水分与增加维生素，随吃随放，不可过量，以免湿度过大。菜叶腐烂变质。

成虫产卵时大部钻到饲料与纱网之间的底部，伸出产卵器，穿过网丝孔，将卵产到网下的饲料中，人工喂养是利用它向下产卵的习性，用网将它与卵隔开，杜绝成虫食卵，因此，网上的饲料不可太厚，否则成虫也会将卵产到网上的饲料中。

成虫羽化后4－5天开始交配产卵。成虫交配活动不分昼夜，一次交配需数小时，一生中多次交配，多次产卵。每次1只雌虫可产卵6－15粒，每只雌虫一生可产卵30－350粒，成虫的寿命为3－4个月。

6、卵的孵化

黄粉虫受精卵孵化时间与环境温度关系很大，在25－30℃条件下，只需4－7天便可孵出。人工培育黄粉虫，为了缩短孵化周期，应尽可能保持室内温暖，人为地创造孵化的最适温度。一般情况下，间隔7天左右就将产卵箱移至另—孵化箱，原孵化箱的饲料及虫卵即可孵化，直至幼虫全部孵出，把饲料吃完，把粪筛除，换上新饲料。

7、幼虫喂养

当在孵化期的饲料基本吃完以后，要将虫粪筛出。筛后的虫子放回原箱喂养，可添加虫2－3倍的饲料，也可少加，天天加，每隔3－5天清除1次粪便。平时饲料上面放些青菜叶、萝卜片等。夏季高温时，注意通风降温；其它季节温度低时室内增设加温设备。保持适宜生活温度13－32℃，最适温度为25－29℃。温度低于10℃活动极少，在0℃以上可安全越冬，温度假如低于0℃或高于35℃就有被冻死或热死的危险。

8、注意的问题

卵的孵化、幼虫、蛹、成虫要分开喂养，切不可混养。混养不便于按不同要求投喂食料，而且成虫在觅食过程中容易吃掉卵，幼虫容易吃掉蛹。喂养幼虫的厚度不能超过2－3厘米，以免发热，大小规格要求基本一致。幼虫喂食量随个体的增大而增加。新产的卵需7天左右整理1次，集中在箱中自然孵化。老熟幼虫化蛹时，要将蛹及时拣出，放在孵化箱中，不能堆放。成虫要避强光，否则影响产卵。黄粉虫病害较少，但要防止敌害：如家禽、壁虎、老鼠等危害。

蚯蚓——立体农业的生物链 所谓立体农业，就是运用生态学原理，利用不间的空间、时间、土壤、水体，选择适当的生物组合，开展多层次的种植、养殖、加工，实现农，林、牧、渔业有机结合，充分发挥自然资源和生物互惠共生优势，以最小的投入获得最大的收益。

近几年来，各地在实施立体农业的过程中，利用蚯蚓作为重要的生物链，创造了许多具有地方特色，功效显著、值得推广的新型模式，以下试举几例：

一、聚合草-蚯蚓-畜禽组合江苏省海安县建立了蚯蚓养殖基地28个，该县胡集乡射河村在聚合草地里养殖蚯蚓，每667平方米年产蚯蚓812千克、聚合草7020千克。养殖户在混合饲料中添加少量蚯蚓粉，生猪日增重提高了15％-30％。蛋鸡、蛋鸭的产蛋率提高25％-30%，奶牛泌乳量提高25％-30％；利用蚯蚓粪覆盖食用菌菇床，可提前5天出菇，收获期延长6天，蘑菇增产16％以上。

二、鸡-猪-蚯蚓组台

安徽省南陵县峨岭乡养殖户童庆华，采用鸡粪养猪、猪粪养蚯蚓、蚯蚓喂鸡的循环养殖方式，取得了增收节支的显著效果。他饲养肉鸡472只，生猪41头，蚯蚓45万条。每日采集鸡粪17-18千克，硒干后，按95％干鸡粪与5％稻谷粉配合，加水拌匀，堆沤发酵24小时后，按日粮的15％掺入生猪饲料中，猪吃后生长明显加快。猪粪与锯木屑混合，压实发酵2个月，充分腐熟后喂养蚯蚓。蚓粪下田作肥料。

三、奶牛-蚯蚓-肉鸡组合广东省国有收获农场职工赵仕安，饲养奶牛5头，利用牛粪拌和垃圾养殖蚯蚓。他修建8平方米养殖池，放养蚯蚓40余万条。每隔3-5天可采收蚯蚓10-15千克饲喂肉鸡，鸡采食后增重迅速，1年可出栏红布罗肉鸡7批．每批500只。鸡舍周圈种植香蕉200多株和菠萝1.2公顷，利用养蚯蚓用过的牛粪、鸡粪，加上蚓粪作有机肥培育果树，使香蕉、菠萝连年丰产。

四、粮-鸡（鸭）-貂-蚯蚓组合辽宁省铁岭县腰保乡汤牛村农民张德俊，承包拼地0.8公顷，饲养蛋鸡400只，鸭300只、水貂15只。他利用貂粪代特精饲料喂鸡、鸭，利用鸡粪、鸭粪养殖蚯蚓2万条，采集成蚓饲喂鸡、鸭、貂，蚓粪下田作有机肥，形成良性循环生产。年产粮食7000千克，鸡苗、鸭苗2万只，销售种蛋、商品蛋3.9万个、种鸭250只、水貂50只。

五、禽-鱼-蝇蛆-蚯蚓组合广西南宁市郊奇新养殖场，利用本场400只鸡的粪便养殖蝇蛆，采集成蛆饲喂肉鸡、胡子鲶、鲤鱼、鲫鱼等，大大降低了饲养成本；利用养殖蝇蛆之后的培养料作为养殖蚯蚓的基础饲料；采集蚯蚓饲喂肉鸡，蚓粪按15％-30%的比例掺入猪、鸡、鸭、鱼的日粮中，并未降低饲养效果；蚓粪还可作为花卉肥料出售，每千克可卖1-2元。

第二篇：房地产项目开发可行性分析报告

房地产项目可行性报告

房地产项目开发可行性分析报告

一、项目概况................................................................................................................2

（一）、开发项目区位条件.................................................................................2

（二）、规划方案.................................................................................................2

二、建设条件................................................................................................................2

（一）、建设地点条件.........................................................................................2

（二）、建设实施条件.........................................................................................2

三、SWOT分析...............................................................................................................2

（一）、优势分析.................................................................................................2

（二）、劣势分析.................................................................................................3

（三）、机会分析

（四）、威胁分析

四、市场分析与价格预测............................................................................................3

（一）、市场发展前景分析...................................................................................3

（二）、目标客户的定位.......................................................................................4

（三）、价格预测...................................................................................................4

五、项目实施计划........................................................................................................4

（一）、工程建设实施计划...................................................................................4

（二）、销售计划及营销策略...............................................................................5

六、项目财务经济分析................................................................................................6

（一）、投资估算...................................................................................................6（二）、资金筹措.................................................................................................6

（三）、项目经济效益分析...................................................................................6

七、结论........................................................................................................................7

房地产项目可行性报告

一、项目概况

（一）、开发项目区位条件

湖南工学院位于衡阳市珠晖区大学城，该开发地块为湖南工学院酃湖校区后校门西侧，与衡阳师范学院教师公寓相连，具有很好的文化氛围、良好的自然环境。

（二）、规划方案

该住宅区规划总用地面积30亩，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

二、建设条件

（一）、建设地点条件

1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。

2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。

（二）、建设实施条件

1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。

3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。

三、投资环境分析

（一）、宏观环境分析

房地产项目可行性报告

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。

3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。

（二）、微观环境分析

1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。

2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。

3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。

4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。

四、市场分析与价格预测

（一）、市场发展前景分析

根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

1、房价将持续稳中有升

房地产项目可行性报告

近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势

一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

3、二手房市场活跃对新房的促进

随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。

5、房地产营销方式的改变

房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

（二）、目标客户的定位 目标客户群主要分为四类：

一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体； 二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场； 三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群； 四是致力于威海投资置业的购房群体。

（三）、价格预测

根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、多层住宅均价3900元/㎡；

2、高层住宅均价4200元/㎡；

3、商业网点均价4500元/㎡；

4、办公楼均价3000元/㎡；

5、车位均价10万元/个；

6、储藏室均价1000元/㎡。

五、项目实施计划

（一）、工程建设实施计划

房地产项目可行性报告

1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。

2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。

3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

（二）、销售计划及营销策略

1、销售计划

根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。销售测算（见附表2）。

2、营销策略

秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。

（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。

（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。

（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人

房地产项目可行性报告

气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

六、项目财务经济分析

（一）、投资估算

按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）

（二）、资金筹措

根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）

（三）、项目经济效益分析

1、利润估算表（见附表5）

本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。预测前提：

土地173.6万元/亩； 营业收入33,666.10万元；

平均销售单价3,705.27元/平方米； 营业成本26,600.27万元； 单位成本2,927.61元/平方米； 税金3,854.77万元； 费用1,070.00万元； 贷款利息1,310.4万元。

2、现金流量估算表（见附表6）

本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、静态分析

投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（数据见附表5）（2）、动态分析

房地产项目可行性报告

项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。

经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

七、风险分析（项目盈亏平衡分析）

销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占计划销售量的92.82% 销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占计划销售单价的92.82% 盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。

八、结论

经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。

综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第三篇：房地产项目开发可行性分析报告

房地产项目开发可行性分析报告

一、项目概况

（一）、开发项目区位于泰州市海陵区青年桥西南侧。规划用于集办公、购物一体化的综合建筑，是海陵区商业地理位置最为优越的规划分区之一。

（二）、规划方案规划总用地面积3000平方米，规划以办公、营业功能为主，充分体现了以人为本的对办公环境、办公类型、办公心理的要求。该建筑规划一至二层为营业区，二层以上为办公区。整体规划充分考虑了与周围毗邻建筑间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的办公、环境和高标准的服务设施。

二、建设条件

（一）、建设地点条件

1、该规划区地理位置优越，紧邻坡子街商业广场。

2、临近公路，交通便利。

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、电力、电信等基础设施规划配套齐全。

（二）、建设实施条件

1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、泰州市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。

三、投资环境分析

（一）、宏观环境分析

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。

3、国家、江苏省、泰州市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得泰州市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了该用地的商业价值，成为泰州房地产商家的必争之地。

（二）、微观环境分析

1、泰州投资环境良好，政策比较优惠，给房地产企业在泰州的发展创造了较为宽松的条件。

2、皇冠房地产在泰州成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。该规划区的继续开发，将是皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。

3、随着长江三角经济区城市发展一体化的进程，加之商业住宅用地日趋紧张，使得泰州房地产业显示出强劲的发展势头，A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。已建的皇冠花园小区在泰州具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。

四、市场分析与价格预测

（一）、市场发展前景分析 根据对今年以来出台的房地产行业政策、泰州市场供需状况等方面情况调查表明，泰州地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

1、房价将持续稳中有升近几年，泰州商品房价格与周边沿江城市相比价格较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势 一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。

3、二手房市场

活跃对新房的促进 随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进泰州这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州购房居住。

5、房地产营销方式的改变 房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

（二）、目标客户的定位 目标客户群主要分为四类： 一是大型的具有很强知名度的商业群体； 二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场； 三是当地居民二次置业的购房群； 四是致力于泰州投资置业的购房群体。

（三）、价格预测 根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、办公区8000元/㎡；

2、营业区均价12000元/㎡；

3、车位均价8万元/个；

4、储藏室均价1000元/㎡。

五、项目实施计划

（一）、工程建设实施计划

1、按泰州市对该商业区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。

2、拟开发建设期为1年。

3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

（二）、销售计划及营销策略

1、营销策略 秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适

应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）、提供优质服务销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

六、项目财务经济分析

（一）、投资估算 按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。

（二）、资金筹措 根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。

（三）、项目经济效益分析

1、利润估算表（见附表5）本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。预测前提： 土地173.6万元/亩； 营业收入33,666.10

万元；平均销售单价3,705.27元/平方米； 营业成本26,600.27万元； 单位成本2,927.61元/平方米； 税金3,854.77万元； 费用1,070.00万元； 贷款利息1,310.4万元。

2、现金流量估算表（见附表6）本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、静态分析 投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（数据见附表5）（2）、动态分析 项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

七、风险分析（项目盈亏平衡分析）销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占计划销售量的92.82% 销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占计划销售单价的92.82% 盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。

八、结论 经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第四篇：软件项目开发可行性分析报告

网络硬盘文件资源管理系统开发与设计可行性研究报告

1、引言

1.1编写目的随着网络技术的日益普及和信息化建设的重视，网络硬盘作为一种新型安全的网络存储系统，主要适用于个人文件存储，可以用作个人的一个网络Ｕ盘，网络硬盘是一块专属的存储空间，用户通过上网登录网站的方式，可方便上传、下载文件。只要能上网，就可以用网络硬盘登录到服务器上进行个人文件的上传、删除及文件目录的新建、修改、共享等操作，随时随地存储自已的个人文件。而且不用担心文件丢失的状况，安全方便。

1.2项目背景

1.2.1 项目名称：网络硬盘文件资源管理系统

1.2.2 用户:网络存储用户

1.2.3 说明：很多用户把重要文件存储在自己的手机或电脑的硬盘上，结果因为手机、电脑的丢失导致这些重要文件也都丢失了，在很多时候，文件的价值往往比手机和电脑本身还要高。而且网络硬盘可以用作个人的一个网络Ｕ盘，无论在家里，办公室里或旅馆里，只要能上网，可以通过网络硬盘调用自己的文件或记事本；网络硬盘是一块专属的存储空间，用户通过上网登录网站的方式，可方便上传、下载文件，而独特的外链功能更突破了传统存储的概念。只要能上网，就可以用网络硬盘登录到服务器上进行个人文件的上传、下载、删除及文件目录的新建、修改、删除、文件预览等操作，随时随地存储自已的个人文件。

2、可行性研究的前提

2.1要求

2.1.1 功能要求

用户能登陆注册，用户文件空间界面必须以文件目录的形式展示文件列表，目录结构清晰。能实现文件批量选择上传，操作必须要方便快捷简单，常用格式文件必须要能打开预览。为方便操作，文件夹能打包压缩下载。用户能对文件实现批量操作。能设置外链文件。

2.1.2 性能要求

为了满足储户的要求，系统必须要有高的运作速度，用户的操作事件，系统必须能快速及时作出响应，迅速处理各项数据、信息。所以要求很高的信息量速度和大的主存容量；由于要存贮大量文件和数据，也还要有足够大的磁盘容量；安全性也是系统最重要的性能需求之一，文件管理系统系统必须有可靠的安全措施，以保证储户的存储安全。

2.1.3完成期限

初步确定开发期为2个月，系统计划于2012年低正式完成2.2目标

网络硬盘是一种类似U盘的一种文件存储系统，所以，第一、系统必须要稳定、安全，保证上传的文件不丢失，能正确下载。第二、文件浏览界面必须要友好，能提供清晰的文件目录列表。第三、必须要有方便快捷的操作，保证良好的用户体验。

2.3可行性研究方法

采用归纳方法：通过对现在流行、大型的网络硬盘系统详细研究与比较来获取自己系统需求分析所需资料，在对这些系统的设计、制造和运行状况进行分析研究的基础上,根据所设计的系统的功能要求进行多次选择,然后对少数几个同类系统作出相应修正，最后得出一个理想的系统。

3、对现有系统的分析

当前大多数网盘都还没有实现对文件的预览功能，有部分实现了对图片的预览功能，但实现对文档、音乐、视频预览的确很少。给予用户的体验不足，达不到用户所期待的功能。基于这种原因，我所实现的系统能对图片、文档、音乐、视频的预览以及文件夹的压缩下载。

4、技术可行性分析

网络硬盘文件系统的实现技术有多种,可以采用传统的客户机/服务器型的B/S型架构,即文件内容放在远程的服务器上,用户通过在其他计算机上登陆服务器。进入网络硬盘系统。由于受条件所限制，数据库服务器端采用大型数据库系统,这有利于缩短大批量数据的吞吐时间,使整个系统管理规范化,数据的完整性、安全性得到保障.应用服务器端采用中间件计算模式(IBMWebSphereApplicationServer),分模块层次结构,多模块分立,允许系统的分布处理,以提高系统的工作效率。所使用的技术主要是S2SH（struts2、hibernate、spring）以及javascript、jquery、css、html，这些技术都已经开设过课程，我也已经掌握了。开发系统的计算机硬件已经非常普及，所以完全没有问题；现在的计算机各方面的技术都非常成熟，相对来说开发此系统的技术也要求比较简单，因此在技术方面是可行的。

5、经济可行性分析

可以通过推广发布广告、个人付费、流量收费来维持网盘的运营，并通过网盘服务带来大量用户到其他关联产业。经济上市是没什么问题的。

6、社会因素可行性分析

6.1法律因素

全部软件购买正版；机器设置通过正当途径购得；所有软件都用正版，技术资料都由提出方保管，数据信息均可保证合法来源。所以，在法律方面是可行的。

6.2用户使用可行性

开发的系统操作要非常简单，以便适合大人小孩老人各类人们都可以很方便操作使用。

第五篇：房地产项目开发可行性分析报告

房地产项目开发可行性分析报告

旅游度假区规划分区（A8、A9）开发项目可行性研究报告

呈报单位：**房地产开发公司

呈报时间：二00五年六月二十七日

一、项目概况

（一）、开发项目区位条件

威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区

规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。

（二）、规划方案

旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

二、建设条件

（一）、建设地点条件

1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。

2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。

（二）、建设实施条件

1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。

3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。

三、投资环境分析

（一）、宏观环境分析

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3和4.1。

3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。

（二）、微观环境分析

1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。

2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。

3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。

4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优

势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。

四、市场分析与价格预测

（一）、市场发展前景分析

根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

1、房价将持续稳中

有升

近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势

一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

3、二手房市场活跃对新房的促进

随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。

5、房地产营销方式的改变

房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

（二）、目标客户的定位

目标客户群主要分为四类：

一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体；

二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；

三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；

四是致力于威海投资置业的购房群体。

（三）、价格预测

根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、多层住宅均价3900元/㎡；

2、高层住宅均价4200元/㎡；

3、商业网点均价4500元/㎡；

4、办公楼均价3000元/㎡；

5、车位均价10万元/个；

6、储藏室均价1000元/㎡。

五、项目实施计划

（一）、工程建设实施计划

1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。

2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。

3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

（二）、销售计划及营销策略好范文版权所有

1、销售计划

根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。销售测算（见附表2）。

2、营销策略

秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。

（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。

（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。

（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。

（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。

（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

六、项目财务经济分析

（一）、投资估算

按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）

（二）、资金筹措

根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）

（三）、项目经济效益分析

1、利润估算表（见附表5）

本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36。

预测前提：

土地173.6万元/亩；

营业收入33,666.10万元；

平均销售单价3,705.27元/平方米；

营业成本26,600.27万元；

单位成本2,927.61元/平方米；

税金3,854.77万元；

费用1,070.00万元；

贷款利息1,310.4万元。

2、现金流量估算表（见附表6）

本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。

3、盈利能力分析

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投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额

=2,141.06/26,600.27

=8.05。（数据见附表5）

（2）、动态分析

项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。

经计算，本项目的内部收益率为9.5，参考同行业基准投资内部收益率8，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

七、风险分析（项目盈亏平衡分析）

销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45)=84，334.35平方米

占计划销售量的92.82

销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45)=3,439.16元/平方米

占计划销售单价的92.82

盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18。

八、结论

经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。

综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。