房地产开发项目相关手续流程图

第一篇：房地产开发项目相关手续流程图

房地产开发项目相关手续流程图

办理计划提供资料

1、〈建设用地规划许可证〉及附件附图

2、不低于设计投资额30%的资金证明

3、资质证书和营业执照

4、〈建设用地批准书〉

土地取得形式

土地取得初期阶段规划方案论证

发 改 委 计 划 办 理

（含用地条件）领取规划用地许可证

通过招、拍、挂的形式

1、取得《建设用地批准书》

2、交清土地出让金办理《国有土地使用证》

规 划 设 计 方 案

1、《建设用地规划许可证》申请表；

4、1：500现状地形图；

5、在现状地形图上叠加绘制的修建性详细规划三份（规划房案电子报批文档）；

6、开发企业资质证书

1、城市基础配套设施费

2、消防设施配套费

3、人防工程结建费

4、新型墙体基金

5、散装水泥基金

6、污水处理费

7、建设工程绿化规划审批书

1、天津市建委----缴纳配套费手续

2、土地部门会签----经济适用住房用地函

3、房地局会签----产权灭籍办理

4、消防部门会签----消防审批

5、人防办会签-----人防手续办理

6、环保部门会签------环保审批手续

7、绿化部门会签------绿化审批

8、拆迁部门会签------拆迁监察

9、开发办会签-------开发项目审查意见

1、规划平面图；

2、《建设用地规划许可证》；

3、开发建设项目可行性报告承办程序

1、现场核查；

2、收集经济测算相关资料；

3、审查项发项目审查意见书》。

申请开工许可证提交资料

3、项目经理证书

4、《建设工程规划许可证》

5、施工许可联络单

6、消防设计审查合格证书

7、人防设计审查合格证书

8、年度投资计划

详 细 规 划 报 审

5、申请书、申请表

6、施工总平面图及平立剖图

规 划 报 审

统 一 收 费 联 络 单 会 签

取 得 建 设 计 划规 划 联 络 单 会 签

管 网 综 合 审 批单 体 方 案 审 批单 体 施 工 图 审 批房地产开发项目审查

会签流程

1、招投标管理

2、质监监督管理

3、勘察设计管理（防雷、墙改审批）

4、定额管理

5、行业管理

6、建设监理

会签流程所需资料

1、建设投资计划

2、报建单

3、监理合同

4、施工图纸

5、施工组织设计

6、建设监理

《建 设 工程 规 划 许 可 证》

开 工 许 可 证 会 签开 工 许 可 证 会 签 申 请

《建 设 工 程 施 工 许 可 证》

定 位 放 线

1、窗口报件

2、住宅处现场勘察

3、开发办各处会签

4、下发售前审查书

5、前置测量

定位放线通知书（测绘院）

定位验线合格通知书（区规划局）

办理售前审查提供资料

1、发改委投资计划；

2、建设工程规划许可证；

3、国有土地使用证；

4、施工许可证；

5、房地产开发项目审查意见书；

6、经规划局审批的规划图；

7、商品房预、销售明细表

《商品房销（预）售审查书》

商品房销售许可证办理流程

1、房地局资料审查

2、市场处现场勘察

3、处长审批

3、下发销售许可证

《商品房（预）销售许可证》

质量监督站单体验收流程

1、现场达到竣工条件

2、质量监督手续齐全

3、施工单位施工资料检查合格

4、组织设计院等相关单位现场验收

5、各方代表在验收报告签字

6、出具质量监督报告

办理销售许可证提供资料

1、发改委投资计划；

2、建设工程规划许可证；

3、国有土地使用证；

4、施工许可证；

5、营业执照；

6、资质证明；

7、经规划局批准的规划图；

8、售前审查书

9、面积、套数审查表。

办理两书提供资料

1、《商品房销（预）售审查书》复印件

2、《商品房（预）销售许可证》复印件

办理建筑单体验收提供资料

1、质量监督站单体验收

2、防雷工程验收

3、室内环境检测

4、三表检测

5、安防工程验收

6、环保验收办理消防验收提供资料

1、消防验收申请表

2、建筑工程消防设施验收申请表

3、消防工程质监验收报告

4、消防图纸审查件

建 筑 单 体 验 收

消防验收办理流程

1、验收申请

2、消防支队初验

3、消防支队正式验收

4、下发验收合格通知书

消 防 工 程 验 收

绿 化 验 收

规划验收办理流程

1、窗口申请

2、法规处现场勘察

建设档案验收办理流程

1、监督站专业资料审查

2、档案馆资料审查

3、资料装订

4、出具档案验收合格移交单

规 划 验 收

办理绿化验收提供资料

1、建设工程规划许可证及附件

2、建设工程规划总平面图

3、建设工程绿化规划设计图

办理规划验收提供资料

1、规划验收申请表

2、规划验收综合报告

3、法人授

8、电子报批文档

办理建设档案验收提供资料

1、甲方档案资料

2、乙方档案资料

3、监理档案资料

办理竣工备案提供资料

1、甲方各单项验收资料

2、乙方技术资料

3、监理技术资料

4、竣工备案申请表

5、单体验收报告

建 设 档 案 馆 备 案

竣工备案办理流程

1、监督科专业资料审查

2、单体验收报告

3、备案科资料审查

4、下发竣工备案证

建 设 工 程 竣 工 备 案

初始登记资料

1、产权登记申请书

2、土地使用证

3、建设工程规划许可证（附件）

4、规划平面位置图

5、竣工验收证明

6、规划验收合格通知书

7、房产测绘资料

8、个人法定身份证明或者法人资料证明

9、法律、法规规定的其他有关资料

房 产 产 权 初 始 登 记

总登记测量

1、按申报要求提供相关资料、图纸

2、交费审定，到各区县局直至各业主领取产权证

第二篇：房地产开发项目审批流程图

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项

目 规划院 市拆迁办 资金落实 市规划局 勘测院 安置用房审批表 验资报告 初步设计 《选址意见书》 立 项 规 划 总详规划 规划院 地质勘察报告 《固定资产投资许可证》 土地局 需拆迁 土地腾迁 拆 迁 办 拆迁范围 产权认证 市房产局 房屋评估 评估公司 注销产籍 市房产局 拆迁许可 市拆迁办 政府拍卖所得（费用已交完）土地开发权批复 拆迁协议 区拆迁办 拆迁安置 土地使用证 三通一平规划局 《用地规划许可证》 地形勘察 扩初设计 联合会签 规划审定书 消防局 防疫站 建 委 民政局 人防办 《消防审批意见书》 《卫生防疫意见书》 项目注册 《社区用房协议》 《人防审批意见书》 园林管理所 自来水公司 交通大队 电业局平整 建委收费办 《建设工程规划许可证》 施工图 工程招标 招标办 施工图审查 树木砍伐手续 临时水 临时占道手续 临时电 场 地 开工 2 开工 3 规划局 设计院 定线 验线 标底制作 招标文件 开工 1 综合管网设计 规划局 综合管网审图 给、排水、热网、电讯、煤气许可证

国家政策 总体发展 选 址

可研报告 市场调查定位

开工 1 工 商 局 质量站 合同鉴证 施工队伍资质审查 工程施工合同 外埠施工单位备案 劳保办 定额站 安全站 《建设工程施工许可证》 开工 市建委 开工 3 开工 2

工程监理 技术档案 供电 工 程 量 室内外装修 基础 主体 区内大配套 煤气 供暖 环境设施 区内道路 景点绿化 残土外运 地名办 区建委 门 牌 号 挂信报箱 物价局 定 价 住宅办 施 工 开 联 栓 网 供水 排水 挂表送电 卫生防疫 施 工 竣工 验收 报 户 卫生许可证 质检站 规划局 消 人 防 防 验收备案 测绘院 上 图

卫生防疫 设计院 街道办事处 施工单位 项目部

房产局测绘大队

销售面积审核

房产局市场处

预销售许可证

产权登记发证中心

产权出始备案登记

预销售

销售

入住

第三篇：房地产开发流程图

房地产开发工作流程图

房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。

一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。

（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率

（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=合同金额×0.05% 注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。

二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。

土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

年应纳税额=土地使用面积×单位税额

三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。

（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。

销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7% 教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。

（3）企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。

应纳税额=应纳税所得额×25% 房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发（2006）31号以及国税函 [2008]299号规定预缴 每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用）×22% 备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。

四、当有完工楼盘，则完工进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。每应纳企业所得税额=应纳税所得额×25% 应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年弥补亏损

五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。

（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。

（二）、应纳税额的计算

1、计算增值额 增值额＝收入额－扣除项目金额

2、计算增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额

3、依据增值率确定适用税率。

4、依据适用税率计算应纳税额。

应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数 备注：实行四级累进税率

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%

第四篇：房地产开发流程图

、发改委：审批建议书；

2、环保局：环境影响报告书(表)；

3、规划局：办理项目选址意见书；

4、国土资源局：建设项目用地预审；

5、地震局：防震意见、对地震监测设施和观测环境影响的意见；

6、发改委：审批项目可行性研究报告；

7、规划局：建设用地规划许可证；

8、国土资源局：征用土地确定土地供应方案；

9、拆迁部门：拆迁方案；

10、报市人民政府审批，报有批准权的人民政府审批；

11、建设局：办理开发项目建设条件意见书；

12、国土资源局：办理土地出让或划拨土地决定书，用地批准书，签定出让合同；

13、拆迁部门：办理拆迁许可证；

14、国土资源局：办理土地证；

15、地震局：抗震设防要求意见书或安评证明；

16、建设局：开发商与建设局签定开发项目合同；

17、规划局：建设工程规划许可证；

18、消防支队：审核书(一般工程)；

19、地震局：抗震设防要求意见书或安评结论； 20、建设局：工程施工图设计文件委托审查； 2l、建设局：工程施工招标申请备案；

22、建设局：开发商依照法定程序开展招标活动，建设局监督；

23、建设局：工程开工条件审查，核发施工许可证；

24、房产局：高品房预售许可证；

25、房产局：办理房屋所有权证。

寻找拟建投资地块

投资分析、编制项目建议书代可研报告 签订土地转让合同 1天（计委）

办理建设项目地点征求意见函 办理规划意见书 28天（规委）委托钉桩

10天（规委、测绘院）项目立项

23天（市计委、市建委开发办）委托交通影响评估报告 22天（市规划院、规委）45天

总体规划方案报批 30天（市规划院）人防（审批意见2003.06.19已取得）、消防专业报建图（审批意见2003.05.19已取得）30天

园林交通专业报建图（审批意见2003.05.20已取得）20天

项目征地及建设用地预审 50天

委托地价评估

20天（评估单位）

用地会审议及市政府征地批复 20天

办理建设用地规划许可证 土地补偿 征地审核

13天（市规委）土地审核

40天（市房地局）

地价款（2003.06.10已交）3天（市房地局）

签订国有土地出让合同

18天（市房地局）2003.07.18 办理临时国有土地使用证 10天（市房地局）申报物业管理公约 办理施工计划

24天（市计委、市建委开发办）办理建设工程规划许可证 13天（规委）办理招投标

25天（市建委）办理树木伐移手续 20天（市园林局）

地名办批复 20天（规委）房屋面积勘测报告

20天（房地局测绘队）办理开工证征求意见函 办理建筑工程施工许可证 11天（市建委）办理涉外办批复 10天

办理商品房预售许可证 16天

（交齐100%地价款取正式国有土地使用证）10天（市房地局小区办）人防总规及单体报建 16天（市消防局）消防报建

30天（市人防办）（38））

（市、区园林局）市交管局

雨污水方案初步设计 7天

市政设计综合方案会 10天

市政设计综合方案会 雨、污水方案咨询20天 办理建设工程规划许可证 13天 竣工验收 7天建委 办理开工证 11天

【房地产项目开发流程图】超详细（25）图纸配合项目方案概念设计⑥ 总体规划方案设计⑿⒄单体报建图、施工图审查预审（39）（54）出各专业竣工图（58）a、防火审批申报表演（21）b、初步设计建筑平立剖各专业室内外消防设计 c、总平面图 d、消防设计专篇 e、审定设计方案通知书（32）（26）a、人防工程施工图（各专业）b、居住区人防规划工程送审单 a、园林现状测绘报告（交区园林局）c、人防结构计算表 b、建筑剖面图 d、人防工程送审单 c、首层、？？及地下各层平面图 e、地勘资料及地形图 d、规划意见书和审定方案通知书及附图a、建筑工程施工许可申请表一式两份 e、绿地布置图（含现状古树、名木、大树保护方案）b、建设用地规划许可证及附件园林报建（审批意见2003.05.20已取得）（30）c、建设工程规划许可证及附件 d、施工图纸设计文件审查通知书（22）交通报建（31）e、经备案的施工合同 f、施工企业中标通知书 a、项目立项批复 a、规划意见书及附件 g、经备案的施工监理合同a、工程竣工图 b、建设项目规划审批申报表 b、审定设计方案通知书a、供电给水市政燃气热力意见 h、监理单位中标通知书 b、建筑工程消防设计审核意见书 c、《规划意见书》及附图一份 c、立项批复b、建设项目规划审批报表 I、项目建设资金落实证明 c、消防验收申请 a、本单位报批函 d、复审应持《修改设计方案通知书》a、规划意见书d、交通影响评价报告 c、审定设计方案通知书及审定的总平面图一份 j、施工计划 d、建筑工程消防安全质量验收合格报告 b、项目建议书代可研报告 e、标明用地钉桩成果以现状地形图 b、审定设计方案通知书两份 e、市政道路方案及交通设施工程协议 d、建筑工程施工设计图纸 k、人防工程备案通知书a、建设工程规划验收申请表演 e、建设意见整改及落实情况 c、房地产开发企业资质证明文件 为底图的总平面图 c、总平面图两份 f、机械停车厂家设计文件及机械设备购货合同 e、工程档案登记证明 l、园林局伐移树木批准文件 b、竣工图 f、建筑防火材料构件和消防产品、设备合格证明、消防施工单位的资质证书 d、中外合营项目合营各方签署的合作意向书 f、各层平面图、各向立面图、剖面图 g、交通组织流线分析图 f、按审定设计方案通知书要求取得的协议通知 m、四源费统一收费凭证 c、建设工程竣工测量成果报告 g、日照影响分析图及说明各一份 h、平立剖面和车库坡道详图，住宅户型图和面积明细表a、供电给水市政燃气意见 n、质量监督通知书 d、建设工程规划许可证 a、建设项目人防工程竣工验收备案表 h、交通影响评估报告⒃教育报建（审批意见

2003.05.05已取得）（23）签订公共配套协议书（36）b、统计局意见 o、安全监督通知书b、区县人防办出具的认可文件 a、建设项目地点征求意见函 I、技术经济指标列表说明

30天（区教委）

第五篇：房地产开发流程图

房地产开发流程图

(2010-03-18 10:01:57)转载 标签： 分类： 工程项目管理

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