房地产开发流程图

第一篇：房地产开发流程图

房地产开发流程图

工程管理1001班

一、可行性研究阶段

1．市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究

2．寻找合作伙伴，签定合作意向、协议及合同书

3．拟定开发项目

4．核算土地开发收益

5．经济、社会、环境效益评价

6．项目全程策划

6.1.区域市场调研

6.2.项目定位

7．可行性研究报告

二、规划方案设计

1.设计前期

1.1.明确产品设计思路

1.2.明确设计院选择标准

1.3.制动设计组织计划

2.方案组织设计

2.1.方案与设计院选择与合同签订

2.2.制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指

标、环境指标的初订

2.3.规划方案结合成本测算的研讨及确定

2.4.彩色立面效果图送规划预审及审批

2.5.建筑方案报建图

2.6.景观概念方案设计及确定

3.指标确认阶段

3.1.项目成本指标确定

3.2.项目考核指标确定

3.3.年度考核指标调整

4.初步设计

5.施工图组织设计

5.1.施工图设计院的选择与合同签定

5.2.制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）

5.3.结构方案及设备选型研讨及确定

5.4.地质勘察报告

5.5.施工图成果

5.6.综合管网方案设计

5.7.景观扩初及施工图设计

5.8.景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化

三、项目报批和项目前期准备

1.立项、申请购置开发场地

1.1.签订土地出让合同（市/区土地交易中心）

1.2.建设用地规划许可证（市规划局）

1.3.核发土地证（市规划局）

1.4.规划方案审定（市规划局）

1.5.项目环评报告

2.拆迁、安置和清场

1.1.按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见

1.2.地政部门审查安置方案、安置房

1.3.发拆迁许可证

1.4.动迁会及拆迁安置

3.筹集开发资金（有关金融机构）

四、项目实施阶段

1.办理建筑工程施工许可证

1.1.规划方案及市政方案送审

1.2.建筑方案送审

1.3.取得许可证

2.招标、投标、发包项目（建管部门）

2.1.勘察招标

2.2.桩基施工招标

2.3.监理招标

2.4.土建施工招标

2.5.甲供材、分包商招标

2.6.沉降观测

3.施工准备、现场的“七通一平”（施工单位）

3.1.现场工程放线

3.2.七通一平（上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地

平整）

4.施工的组织管理与控制

4.1.施工放线

4.2.规划验线

4.3.桩基施工

4.4.桩基检测

4.5.基础施工

4.6.安装、装饰工程

4.7.变更签证

4.7.1.设计变更

4.7.2．工程变更

4.8.工程款支付

4.8.1．工程进度的确认

4.8.2．工程款申请表审批

4.8.3．工程款支付

4.9.竣工结算

5.竣工验收、交付使用

5.1.规划部门验收

5.2.房管局、工程质量管理部门验收

5.3.消防部门验收

5.4.环保部门验收

5.5.绿化、卫生、电梯、管线等部门验收

五、销售、出租和服务阶段

1.项目亮相前准备

1.1.申领《商品房销售许可证》

1.2.推盘策略确定

1.3.确定外部资源

1.4.项目推广定位确定

1.5.项目核心识别系统确定

1.6.亮相前项目知识培训

1.7.分卖场设立

1.8.联动工作的准备

1.9.意向商家签约

1.10.确定项目亮相方案

2.项目亮相

3.项目开盘前准备

3.1.交工标准、价格体系确定

3.2.合同准备

3.3.开盘前销售道具准备

3.4.项目形象的提升及深化

3.5.开盘信息告知

4.开盘

4.1.开盘庆典活动

4.2.客户转化

4.3.回款落实

5.日常销售

5.1.月度指标分解

5.2.产品分析、聚焦销售重点

5.3.月度操作手册制定

5.4.价格监控及调整

5.5.月度推广计划执行

5.6.客户到访及接待成交工作

5.7.与用户签订商品房销售合同或租赁合同

5.8.月度付款计划及支付

5.9.合作方合同签订

5.10.回款

5.11.月度指标考核

6.清盘

6.1.清盘后项目各种资料移交

6.2.项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档

7.物业管理

7.1.治安消防服务

7.2.环境卫生服务

7.3.维修保养服务

7.4.绿化养护服务

7.5.家居服务

第二篇：房地产开发流程图

房地产开发工作流程图

房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。

一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。

（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率

（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=合同金额×0.05% 注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。

二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。

土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

年应纳税额=土地使用面积×单位税额

三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。

（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。

销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7% 教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。

（3）企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。

应纳税额=应纳税所得额×25% 房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发（2006）31号以及国税函 [2008]299号规定预缴 每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用）×22% 备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。

四、当有完工楼盘，则完工进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。每应纳企业所得税额=应纳税所得额×25% 应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年弥补亏损

五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。

（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。

（二）、应纳税额的计算

1、计算增值额 增值额＝收入额－扣除项目金额

2、计算增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额

3、依据增值率确定适用税率。

4、依据适用税率计算应纳税额。

应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数 备注：实行四级累进税率

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%

第三篇：房地产开发流程图

、发改委：审批建议书；

2、环保局：环境影响报告书(表)；

3、规划局：办理项目选址意见书；

4、国土资源局：建设项目用地预审；

5、地震局：防震意见、对地震监测设施和观测环境影响的意见；

6、发改委：审批项目可行性研究报告；

7、规划局：建设用地规划许可证；

8、国土资源局：征用土地确定土地供应方案；

9、拆迁部门：拆迁方案；

10、报市人民政府审批，报有批准权的人民政府审批；

11、建设局：办理开发项目建设条件意见书；

12、国土资源局：办理土地出让或划拨土地决定书，用地批准书，签定出让合同；

13、拆迁部门：办理拆迁许可证；

14、国土资源局：办理土地证；

15、地震局：抗震设防要求意见书或安评证明；

16、建设局：开发商与建设局签定开发项目合同；

17、规划局：建设工程规划许可证；

18、消防支队：审核书(一般工程)；

19、地震局：抗震设防要求意见书或安评结论； 20、建设局：工程施工图设计文件委托审查； 2l、建设局：工程施工招标申请备案；

22、建设局：开发商依照法定程序开展招标活动，建设局监督；

23、建设局：工程开工条件审查，核发施工许可证；

24、房产局：高品房预售许可证；

25、房产局：办理房屋所有权证。

寻找拟建投资地块

投资分析、编制项目建议书代可研报告 签订土地转让合同 1天（计委）

办理建设项目地点征求意见函 办理规划意见书 28天（规委）委托钉桩

10天（规委、测绘院）项目立项

23天（市计委、市建委开发办）委托交通影响评估报告 22天（市规划院、规委）45天

总体规划方案报批 30天（市规划院）人防（审批意见2003.06.19已取得）、消防专业报建图（审批意见2003.05.19已取得）30天

园林交通专业报建图（审批意见2003.05.20已取得）20天

项目征地及建设用地预审 50天

委托地价评估

20天（评估单位）

用地会审议及市政府征地批复 20天

办理建设用地规划许可证 土地补偿 征地审核

13天（市规委）土地审核

40天（市房地局）

地价款（2003.06.10已交）3天（市房地局）

签订国有土地出让合同

18天（市房地局）2003.07.18 办理临时国有土地使用证 10天（市房地局）申报物业管理公约 办理施工计划

24天（市计委、市建委开发办）办理建设工程规划许可证 13天（规委）办理招投标

25天（市建委）办理树木伐移手续 20天（市园林局）

地名办批复 20天（规委）房屋面积勘测报告

20天（房地局测绘队）办理开工证征求意见函 办理建筑工程施工许可证 11天（市建委）办理涉外办批复 10天

办理商品房预售许可证 16天

（交齐100%地价款取正式国有土地使用证）10天（市房地局小区办）人防总规及单体报建 16天（市消防局）消防报建

30天（市人防办）（38））

（市、区园林局）市交管局

雨污水方案初步设计 7天

市政设计综合方案会 10天

市政设计综合方案会 雨、污水方案咨询20天 办理建设工程规划许可证 13天 竣工验收 7天建委 办理开工证 11天

【房地产项目开发流程图】超详细（25）图纸配合项目方案概念设计⑥ 总体规划方案设计⑿⒄单体报建图、施工图审查预审（39）（54）出各专业竣工图（58）a、防火审批申报表演（21）b、初步设计建筑平立剖各专业室内外消防设计 c、总平面图 d、消防设计专篇 e、审定设计方案通知书（32）（26）a、人防工程施工图（各专业）b、居住区人防规划工程送审单 a、园林现状测绘报告（交区园林局）c、人防结构计算表 b、建筑剖面图 d、人防工程送审单 c、首层、？？及地下各层平面图 e、地勘资料及地形图 d、规划意见书和审定方案通知书及附图a、建筑工程施工许可申请表一式两份 e、绿地布置图（含现状古树、名木、大树保护方案）b、建设用地规划许可证及附件园林报建（审批意见2003.05.20已取得）（30）c、建设工程规划许可证及附件 d、施工图纸设计文件审查通知书（22）交通报建（31）e、经备案的施工合同 f、施工企业中标通知书 a、项目立项批复 a、规划意见书及附件 g、经备案的施工监理合同a、工程竣工图 b、建设项目规划审批申报表 b、审定设计方案通知书a、供电给水市政燃气热力意见 h、监理单位中标通知书 b、建筑工程消防设计审核意见书 c、《规划意见书》及附图一份 c、立项批复b、建设项目规划审批报表 I、项目建设资金落实证明 c、消防验收申请 a、本单位报批函 d、复审应持《修改设计方案通知书》a、规划意见书d、交通影响评价报告 c、审定设计方案通知书及审定的总平面图一份 j、施工计划 d、建筑工程消防安全质量验收合格报告 b、项目建议书代可研报告 e、标明用地钉桩成果以现状地形图 b、审定设计方案通知书两份 e、市政道路方案及交通设施工程协议 d、建筑工程施工设计图纸 k、人防工程备案通知书a、建设工程规划验收申请表演 e、建设意见整改及落实情况 c、房地产开发企业资质证明文件 为底图的总平面图 c、总平面图两份 f、机械停车厂家设计文件及机械设备购货合同 e、工程档案登记证明 l、园林局伐移树木批准文件 b、竣工图 f、建筑防火材料构件和消防产品、设备合格证明、消防施工单位的资质证书 d、中外合营项目合营各方签署的合作意向书 f、各层平面图、各向立面图、剖面图 g、交通组织流线分析图 f、按审定设计方案通知书要求取得的协议通知 m、四源费统一收费凭证 c、建设工程竣工测量成果报告 g、日照影响分析图及说明各一份 h、平立剖面和车库坡道详图，住宅户型图和面积明细表a、供电给水市政燃气意见 n、质量监督通知书 d、建设工程规划许可证 a、建设项目人防工程竣工验收备案表 h、交通影响评估报告⒃教育报建（审批意见

2003.05.05已取得）（23）签订公共配套协议书（36）b、统计局意见 o、安全监督通知书b、区县人防办出具的认可文件 a、建设项目地点征求意见函 I、技术经济指标列表说明

30天（区教委）

第四篇：房地产开发流程图

房地产开发流程图

(2010-03-18 10:01:57)转载 标签： 分类： 工程项目管理

流程图 建设 项目 房产

第五篇：房地产开发流程图

房地产开发流程图

房地产项目开发流程

签署地块合作开发合同

（政府将土地利用规划报国务院审批---取得土地利用批文---进行征地拆迁补偿工作并签订协议书---招拍挂---项目公司摘牌交纳保证金，签订成交确认书（补充协议）---签订土地转让协议和土地出让合同。等所有土地款项全部付清后才能取得国土证）

设立项目公司（办理工商、组织机构代码、税务登记、银行开户）（拿地与设立置业公司及项目公司同步进行）

项目选址意见

建设用地规划许可证

（总图：规划设计条件）

取得国土证房地产企业资质申报（暂定级）

（控制性详细规划）

签署地块合作开发合同设立项目公司（办理工商、组织机构代码、税务登记、银行开户）项目选址意见建设用地规划许可证取得国土证房地产企业资质申报（暂定级）立项申请：发改委审核批准做环评和环保审批报修建性详规消防审核意见书建设工程规划许可证准招标/议标防雷、人防、施工图审查、办理地名质量监督/安全监督施工许可证办理预售规划验收消防、环保验收工程竣工资料审查竣工验收备案

立项申请及批复

（预备和正式）

做环评和环保审批

（编制《环境影响评价报告书或登记表》及取得批复意见）

报修建性详细规规划

（地质勘察初勘报告；五图一书：总平面图及竖向规划图/绿化系统图/道路及停车系统规划图/修建性规划设计说明书。）

消防审核意见书

（1．公安消防：《建设工程消防设计审核意见书》；2。人防：修建防空地下室报批表/防空地下室建设意见书/防空地下室易地建设意见书及《易地建设缴款证明》；3。防雷：防雷设计图纸审核表/防雷设施设计审核书/防雷装置设计审核书）

建设工程规划许可证

（建筑设计方案审查/工程初步设计说明书/初步设计审查登记表/建筑设计要点/建筑单体图纸准备（建筑平、立、剖及说明书）----报建通（建筑面积明细表）----放线测量记录册---城市配套建设费交纳---建筑功能指标明细表/建设工程报建审核书----工程规划许可证）

招标/议标

防雷、人防、施工图审查、办理地名

质量监督/安全监督

（填报：项目经理、施工人员、安全人员监督登记表）

施工许可证

一、施工图准备阶段：

1． 地质勘察报告（详细勘察报告）

2． 建筑施工图及节能设计表及计算书

3． 结构施工图及计算书

4． 防雷、消防、人防、水电施工图

二、施工图审查阶段

1． 施工图审查申请

2． 建筑节能设计审查报告----节能审查报批（市墙改办）

3． 审图中心审查施工图---出具施工图设计审查报告----施工图审查合格通知书

三、招标投标阶段

a)施工单位招投标：项目经理资格核查及准备（区外施工单位备案）----招标申请（或申请邀请招标）----交易中心招标----招标备案（银行资信证明）----工程质量监督报批----施工中标通知书----施工总承包合同/建设工程施工劳务分包合同。

b)监理单位招投标：邀请招标（合约部）----考察确定监理单位----建设局备案----监理中标通知书----监理合同。

c)白蚁施工招投标-----白蚁防治合同。

四、其他（淤泥排放许可证/劳动保险统筹金缴纳/建筑意外伤害保险投保凭证/散装水泥专项资金缴纳/城管中队施工监督申请）

办理预售

（网上备案/路址证明/商品房预售款监控专户证明和专用账户监管协议书/新建商品房价格备案登记表凭证/申请/预售证及附图）

规划验收

（现场完成道路、绿化及建筑物就可以进行规划验收，做验线册、取得建设工程规划验收合格证）

消防、环保验收（各专业主管部门验收）

一、1．公安消防验收：----《建设工程消防验收意见书》 2。环保验收----建筑工程环保验收审批文件、污水验收合格申请表及《排污许可证》 3。人防验收：《人防意见书》 4。防雷验收：《防雷验收合格证》

二、单位（子单位）施工质量验收记录、单位工程施工安全评价书、工程质量评估报告、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、建筑工程质量保修书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

三、永久用水及电报装、燃气工程验收、电梯安装分部工程质量验收证书及工程质量监督机构出具的电梯验收登记表、通邮。

工程竣工资料审查

（城建档案馆备案---竣工档案接收证明书）

竣工验收备案