关于分期首付的操作方法

第一篇：关于分期首付的操作方法

关于分期首付的操作方法、约束、风险分析。

一、、操作方法：

北京的一家项目曾经推出了首付５％，另１５％的首付由开发商暂时替购房户“垫付”，余款仍然实行按揭。上海一家房产开发商推出过“10%首付”的营销策略，在一个月的期限内，凡购买其楼盘的客户，只需承担首付款的三分之一，即总房款的10%，其余20%可从某专业投资公司处无息获取。

我见到过的降低首付款的方式，主要包括以下几种情况：

１、购房户先付首付款的一定比率，然后制定分期付款计划，包括首付款项的支付方式和期限，将首付实行分期付款（如首付为３０％，购房户可“首付”５％，另２５％由开发商暂时垫付，剩余７０％的房款供按揭）；

２、按照工程进度先付整个首付款中的一定比率，中途再付一定比率的首付，最后到主体工程封顶或者交房时将余下首付款随着总房款一起付清；

３、购房户先付一定比率的首付款，余下的首付款分摊在按揭贷款的年限中（如将首付３０％的款分摊在签约后的２４个月，按季度或按年还清首付款）。

4、首期免息月供计划。如一套首期25万-30万元的房子，购房者只需要交付11万元的首付，在签订合约之后，再与开发商签订一份分期付款的协议，购房者只要承诺在9个月或1年之内分期交付首期，开发商就会首先为购房者垫付剩余部分。

5、“送五成首期装修款”的活动。客户只需支付一半的首期款，另一半首期款开发商以送装修款的名义赠送。如果买了一套１００万的房子，最低首付是３０万元，那么客户只需要支付１５万元，剩余的１５万元由开发商支付。

6、“10%首付”，具体操作方式为购房者向一家专业投资公司提交贷款申请，经批准后，投资公司为购房者提供贷款，还款期限为明年底交房时，而借贷利息由投资公司承担。开发商与为首付提供贷款的公司之间商定的利息，不会超越《高利贷法》的相关规定。

二、约束

“近零”首付付款方式一般是在银行按揭之前，是开发商与消费者双方达成的关于首付款的一种付款约定，开发公司与购房户以签订协议的方式加以明确，目的是减轻购房户相对较大的心理价格压力，通过“减轻”购房户的首付承受能力，吸引更多的购房户。约束机制还是有的，购房户到期不能付清首付的，开发公司可以按照事先约定将不提供证明办理银行按揭，或者退还购房户已交部分房款，直至取消原购房合同。

三、风险

风险肯定是有的，这种方式首先加大了开发商的资金风险和交易成本，同时还面临购房者个人的诚信问题。虽然对客户还是有一定的约束，但是如果客户毁约，对开发商而言也是一件折腾的事情。如果购房者到交房时不能交清首付余款，房子等于没有出售，相当于耽搁了一年多，有可能错过最佳出售时机。

更严重的就是法律风险了，现在很多地方的政策是明确禁止这种行为的。“零首付”购房贷款业务，在上海和北京开办不到一年，即被有关方面封杀停办。针对垫首付现象，深圳市国土房产局2008年就向全市房产开发企业发布通知，明文规定禁止分期首付。有的地方还没有明确禁止，但是如果有客户或者竞争对手去有关部门告状，或者客户以这种行为不符合政策来耍赖说协议无效，也是比较麻烦的。

所以，虽然很多地方都在悄悄做这种零首付或者垫付首付，但是根据我的经验，就是推出了类似活动的开发商，实际以这种方式成交的并不多，因为当政策环境不好的时候，其实很多客户并不是因为首付这个问题才不买房的。所以这种手法很多时候只是一种噱头，有助于楼盘炒作。小开发商无所谓，怎么能走怎么走。如果大盘想要做，确实要慎重一点，就算客户没有问题，被举报叫停的风险还是有的。所以最好请专业律师，根据当地情况评估一下实际的风险，慎重决定。

2012年3月12日央行记者会

宏观审慎，保证首套房贷

现在的楼市调控处于僵局，关于首套房的利率优惠一直是大家关注的焦点，信贷政策会作哪些调整？副行长刘士余在回答记者问时提出，去年房贷增速连续下降。将继续全面落实差别化住房政策，宏观审慎的前提下，对首套房必须予以保证。

刘士余说，去年房地产的贷款增速一直在下降，这是房地产调控走向一个好的表现。“今年，我们还要全面落实差别化的住房信贷政策，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证。”但他也强调，利率问题，各家银行是自主定价。中央银行此前在关于个人首套房贷款利率上有一个下限，“我们鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。”

不过他指出，现在市场上出现的少数开发商搞的一成首付等，商业银行不能参与，要严格落实差别化的住房信贷政策。

第二篇：首付分期报告

关于首付分期付款的报告

一、首付分期的概念。

在购房者购房过程中，房开商会提供“首付分期”的方式降低购房门槛，首付分期是指购房人先按照一定的比例支付部分首付款并签订贷款合同，然后在一定期限内将剩余首付款尾款补齐。开发商垫付的首期款免息，客户只需与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可。

二、首付分期出现的原因

1、房地产市场中政府的宏观调控政策，对房价的疯狂上涨起到的一定的抑制作用，但同时银行提高首付比例的贷款政策，在很大程度上增加了购房者的准入成度，于是针对银行提高首付比例，开发商则通过“首付分期”的方式帮购房人降低门槛。对于刚需群体，“分期交纳首付款”的方式确实为他们提供了更加充裕的时间以筹措资金，于是很自然的“首付分期”就成为了众多商家的一种营销策略，抢占市场份额的重要手段。

2、首付分期售楼模式之所以出现，一是缓解购房者的首付压力或购房风险。事实一些买家的资金用来投资或其他用途，很多情况是要到年底才能收回，另外30%的首付款本身数目较大，需要时间筹集。

三、首付分期的目的

1、随着房贷金融政策的收紧，房贷首付比例金额的提高对于借款人来说压力有所增加，推出此种方式主要是为了缓解购房者首付款的支付压力，为借款人在筹措资金方面提供了宝贵的时间。面对的是刚需购房者，这部分客户往往有比较迫切的置业需求，但是可能因为缺钱买不了房，拉长首付款的支付周期，给了他们更长的周期去筹措钱。

2、凭借开发商实力减轻购房者暂时的资金压力，以树立开发商形象；是为了加快销售速度，快速占领目标市场。

3、加快项目销售，缓解开发商资金周转压力。

4、适应市场动态变化，进行政策的更新，使优惠措施更合理、更顺应当前市场。

5、以较有吸引力的优惠，刺激消费群购买意识，缓解持币观望情绪。

四、首付分期的作用影响

1、吸引购房者，首付分期的销售方式新颖别致，优惠程度高很大程度上吸引了潜在购房客户个人、群体，达到有效的营销效果。

2、可以通过这种方式得到银行的按揭贷款，作为期房开即使购房者没有交齐剩余首付而违约，开发商剩余首付款项的空白也不需要开发商自己承担。

垫资首付表面看上去没有漏洞，对购房人来说降低了购房门槛。但实际上，这种方式放大了购房人的支付能力，也放大了银行的风险。但“首付分期”实际上是处于灰色地带的操作方式，对于购房人和银行来讲，都承担着潜在风险。

五、首付分期的操作方法

１、购房户先付首付款的一定比率，然后制定分期付款计划，包括首付款项的支付方式和期限，将首付实行分期付款（如首付为３０％，购房户可“首付”５％，另２５％由开发商暂时垫付，剩余７０％的房款供按揭）。

２、按照工程进度先付整个首付款中的一定比率，中途再付一定比率的首付，最后到主体工程封顶或者交房时将余下首付款随着总房款一起付清。

３、购房户先付一定比率的首付款，余下的首付款分摊在按揭贷款的年限中（如将首付３０％的款分摊在签约后的２４个月，按季度或按年还清首付款）。

4、首期免息月供计划。如一套首期30万元的房子，购房者只需要交付11万元的首付，在签订合约之后，再与开发商签订一份分期付款的协议，购房者只要承诺在1年之内分期交付首期，开发商就会首先为购房者垫付剩余部分。

5、“送五成首期装修款”的活动。客户只需支付一半的首期款，另一半首期款开发商以送装修款的名义赠送。如果买了一套１００万的房子，最低首付是３０万元，那么客户只需要支付１５万元，剩余的１５万元开发商支付。

6、“10%首付”，具体操作方式为购房者向一家专业投资公司提交贷款申请，经批准后，投资公司为购房者提供贷款，还款期限为明年底交房时，而借贷利息由投资公司承担。开发商与为首付提供贷款的公司之间商定的利息，不会超越《高利贷法》的相关规定。

六、首付分期的操作流程

1、身份认证，购房者出示身份证件、银行贷款记录，确认是首次置业还是二次甚至多次置业。

2、审核，开发商核查购房者出示的证明，仔细查对银行账目，确保有相应权利享受优惠；审核购房者所购物业的建筑面积。

3、双方签订协议，协议内容主要包括购房者认购物业的基本情况及总价，首付二成或三成的金额，剩余首期款分几期支付，违约事项等。

七、首付分期的约束

1、“近零”首付付款方式一般是在银行按揭之前，是开发商与消费者双方达成的关于首付款的一种付款约定，开发公司与购房户以签订协议的方式加以明确，目的是减轻购房户相对较大的心理价格压力，通过“减轻”购房户的首付承受能力，吸引更多的购房户。约束机制还是有的，购房户到期不能付清首付的，开发公司可以按照事先约定将不提供证明办理银行按揭，或者退还购房户已交部分房款，直至取消原购房合同。

八、首付分期的风险

1、开发商的风险，首先加大了开发商的资金风险和交易成本，同时还面临购房者个人的诚信问题，如果客户毁约，对开发商而言也是一件折腾的事情。如果购房者到交房时不能交清首付余款，房子等于没有出售，相当于耽搁了一年多，有可能错过最佳出售时机。

2、法律风险，现在很多地方的政策是明确禁止这种行为的。“零首付”购房贷款业务，在上海和北京开办不到一年，即被有关方面封杀停办。针对垫首付现象，深圳市国土房产局2008年就向全市房产开发企业发布通知，明文规定禁止分期首付。有的地方还没有明确禁止，但是如果有客户或者竞争对手去有关部门告状，或者客户以这种行为不符合政策来耍赖说协议无效，也是比较麻烦的。

第三篇：房地产首付分期借款协议

XX丽都商品房借款协议

甲方：

地址：联系电话：0857—35307773530555

乙方：身份证号码：

家庭住址：联系电话：甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方购买XX丽都商品房向甲方借款事宜达成以下协议：

一、乙方经充分考虑，自愿决定购买甲方开发建设的XX丽都商品房，所购商品房屋为用房，其房号为XX丽都区单元号。

二、乙方所购商品房的建筑面积为平方米，建面成交单价为元每平方米，采取商贷/公积金贷款付款方式，根据甲方现行的购房政策规定，乙方应向甲方缴纳的首付款为人民币元（大写：元整）。

三、乙方在签订《商品房买卖合同》时，因乙方现无法全额交付首付款，实际向甲方缴纳部分首付款人民币元（大写：元整），下欠首付款人民币元（大写：元整）由乙方从即日起特向甲方借款人民币元(大写：元整）用作缴纳首付款，并承诺在甲方向其交房之前一次性全额归还甲方本借款。

四、逾期还款的后果

乙方若逾期未一次性全额还清甲方本借款，甲方有权不予将房屋交给乙方，同时乙方应自甲方通知交房之日起每日向甲方支付应付款5‰的逾期违约金。若乙方超过30天仍未一次性归还甲方本借款的，乙方应自甲方通知交房之日起每日向甲方支付应付款10‰的逾期违约金。若因乙方的原因导致甲方解除《商品房买卖合同》或乙方提出退房的，则乙方已向甲方缴纳的首付款不予退还，并同时承担相关费用及责任。

五、本协议系甲、乙双方的真实意思表示，双方均需遵守执行。

本协议一式三份，甲方执二份，乙方执一份，具有同等法律效力，双方签字盖章后即行生效。

甲方（盖章）：乙方：

授权签约人：委托代理人：

签约日期：年月日签约日期：年月日

第四篇：房地产首付分期借款协议

XX丽都商品房借款协议

甲方：

地址：

联系电话：0857—3530777

3530555 乙方：

身份证号码：

家庭住址：

联系电话：

甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方购买XX丽都商品房向甲方借款事宜达成以下协议：

一、乙方经充分考虑，自愿决定购买甲方开发建设的XX丽都商品房，所购商品房屋为

用房，其房号为XX丽都

区

单元

号。

二、乙方所购商品房的建筑面积为

平方米，建面成交单价为

元每平方米，采取

商贷/公积金贷款 付款方式，根据甲方现行的购房政策规定，乙方应向甲方缴纳的首付款为人民币

元（大写：

元整）。

三、乙方在签订《商品房买卖合同》时，因乙方现无法全额交付首付款，实际向甲方缴纳部分首付款人民币

元（大写：

元整），下欠首付款人民币

元（大写：

元整）由乙方从即日起特向甲方借款人民币

元(大写：

元整）用作缴纳首付款，并承诺在甲方向其交房之前一次性全额归还甲方本借款。

四、逾期还款的后果

乙方若逾期未一次性全额还清甲方本借款，甲方有权不予将房屋交给乙方，同时乙方应自甲方通知交房之日起每日向甲方支付应付款5‰的逾期违约金。若乙方超过30天仍未一次性归还甲方本借款的，乙方应自甲方通知交房之日起每日向甲方支付应付款10‰的逾期违约金。若因乙方的原因导致甲方解除《商品房买卖合同》或乙方提出退房的，则乙方已向甲方缴纳的首付款不予退还，并同时承担相关费用及责任。

五、本协议系甲、乙双方的真实意思表示，双方均需遵守执行。

本协议一式三份，甲方执二份，乙方执一份，具有同等法律效力，双方签字盖章后即行生效。

甲方（盖章）：

乙方： 授权签约人：

委托代理人：

签约日期：

****年**月**日

签约日期：

****年**月**日

第五篇：按揭首付分期协议

买卖合同编号：协议编号：

关于首付款支付的补充协议

甲方：中联重科股份有限公司

乙方：李绍平

本协议签订地：湖南省长沙市岳麓区

甲、乙双方于年月日签订合同顺序号为《产品买卖

合同》（以下简称《合同》），根据《合同》约定，乙方购买甲方型号为TC5010-4型塔式起重机贰台，设备总金额为人民币 55万元，付款方式及付款期限为：银行按揭贷款，买受人

在《合同》签订即日起日内支付定金万元（大写：）；首付款11万元（含定金）（大写： 壹拾壹万元整）、保证金0万元（大写： 零元整）、按揭

费用（含保险费、按揭手续费、公证费等）1.3408万元（大写： 壹万叁仟肆佰零捌元整），于（日期）前支付；余款 44 万元（大写： 肆拾肆万元整）办理 36 个月银行按揭贷款一次性支付。

现因乙方资金周转困难，影响首付款总额的支付，双方本着长期合作的原则，经友好

协商，就首付款支付事宜达成如下协议：

一、乙方在年月日前向甲方支付部分首付款 5.5 万元(即设备总金额的10 ％，含定金，大写： 伍万伍仟元整)及保证金 0 万元（大写： 零元整）、按揭费用（含

保险费、按揭手续费、公证费等）1.3408 万元（大写：壹万叁仟肆佰零捌元整），共计 6.8408 万

元（大写： 陆万捌仟肆佰零捌元整）。

二、首付款余额(即设备总金额的 10 ％计人民币 5.5 万元，大写： 伍万伍仟元整)，乙方于发货放款后1年按季度（均付）向甲方支付。

三、本协议作为上述《合同》的附件，与其具有同等法律效力，若内容约定不一致或

冲突的，以本协议为准。

四、本协议经双方签字盖章后生效，本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律

效力。

甲方：中联重科股份有限公司乙方：

委托代理人：法定代表人：

年月日年月日