物业房屋维修和返修管理规定（含五篇）

第一篇：物业房屋维修和返修管理规定

物业房屋维修和返修管理规定

1、公司的物业公司负责组织竣工物业房屋维修和返修的管理评审工作。

2、实用范围：所属项目公司所有开发竣工物业。

3、质量责任评审：

3.1评审小组：由所属各项目公司的物业公司经理任组长，由物业公司、项目公司、施工单位每次各指派1人组成责任审定小组；

3.2评审依据：根据所属项目公司所在地新建商品房屋质量保证书中的保修内容和业主接房关心的重要项目。

3.3维修评审及操作程序：业主报事物业前台通知物业工程部现场查验初评责任单位通知责任单位双方人员（项目公司质量责任：由项目公司、物业共同参加；施工单位质量责任：由施工单位、物业共同参加；业主装饰质量责任：由业主、物业共同参加）共同评定并备案责任单位进行物业维修物业工程部监督落实。3.4评审原则：

3.4.1业主报事后由物业前台通知物业工程部进行现场查验初评责任单位，再由物业工程部通知责任单位到位，双方人员评审问题产生原因（施工原因、业主装饰原因、项目公司质量责任），确定费用承担单位，填写（竣工物业维修责任审定及整改备案表）（见附件）经双方共同签字确认后，存档备查。

3.4.2若业主报事后物业前台未通知评审小组评审，自行安排维修，所产生的费用由物业公司自理；若施工单位或所属项目公司评审指定人员不到现场评审，由责任方承担费用（注：若评审指定人员有事请假，需由部门经理指派相关专业人员参加评审）。

3.5维修界定及处理原则

3.5.1维修分为小修、中修、大修3个类别。

3.5.1.1小修：每次发生维修费用在500元以下，通过物业工程人员直接可以进行处理和维护的项目。在交房初期，责任单位维修人员在岗时，由责任单位进行维修。在交房半年以后，出现的个案问题，原则上由责任单位组织维修，若责任单位维修不及时，无法满足客户要求，在做好相关告知及沟通后，物业工程人员自行进行处理。发生费用要及时做好相关影像记录及质保金扣款记录，完成签字确认工作。每半月汇总一次，报项目公司预算部审核。

一个月内接到相同报修10次以上，应该及时将其归为中修进行处理。3.5.1.2中修：每次发生维修费用5000元以下，且必须由专业资源才能进行处理与维护的项目。在完成评审后，物业公司工程人员要随时监督责任单位的维修进展过程，并做好相关的影像记录，列入维修档案，同时上报项目公司总经理备案审批。对于责任单位不能立即到位的特殊情况，由物业公司总经理牵头，项目公司工程部、预算部配合，组织选定专业资源进行维修。同时，物业工程部安排专人进行旁站监督施工，并及时进行验收确认。发生费用时，物业工程部要及时做好相关影像记录，由物业、工程、预算、责任单位签字确认，作为质保金拨付的评审依据。对于无故不配合、不予签字确认的责任单位，通过快递邮件等方式进行告知，并在质保金中双倍扣除费用。情节严重者，可以通过法律途径进行解决，直至质保金全部扣除。同时，工程部要做好相关的统计工作，作为后续资源的评价依据。

一个月内接到相同报修8次以上，应该及时将其归为大修进行处理。3.5.1.3大修：每次发生维修费用在6000元以上，且必须由专业资源才能进行处理与维护的项目。由物业公司总经理牵头组织工程部、预算部进行方案评审，必要时，可以咨询相关专业机构参与评审。在完成评审后，物业公司工程人员要随时监督责任单位的维修进展过程，并做好相关的影像记录，列入维修档案，同时上报管理总部备案审批。对于责任单位不能立即到位的特殊情况，由物业公司总经理牵头，项目公司工程部、预算部配合，组织选定专业资源进行维修。同时，物业工程部安排专人进行旁站监督施工，并及时进行验收确认。发生费用时，物业工程部要及时做好相关影像记录，由物业、工程、预算、责任单位签字确认，作为质保金拨付的评审依据。对于无故不配合、不予签字确认的责任单位，通过快递邮件进行告知，并在质保金中双倍扣除费用。情节严重者，可以通过法律途径进行解决，直至质保金全部扣除。同时，工程部要做好相关的统计工作，作为后续资源的评价依据。

一个月内在接到相同报修5次以上，应该及时将其列为重大质量事故，并由下属项目公司总经理组织开展专项整改工作，同时管理总部工程管理本部负责跟进与指导。

3.5.2物业公司要做好维修的档案管理及日常跟踪回访工作。确保业主的正常诉求，提高业主的满意度。

3.5.3对于施工资源无故不配合的特殊情况，物业公司要建立应急机制，提前做好相关的准备工作。项目公司相关部门要给予及时的配合，保证维修工作能够及时开展。

3.5.4在维修过程中发生的费用，物业公司要及时做好相关记录，形成影像资料计算依据及确认记录，以便后期的质保金拨付工作能够客观、合理、合法、顺利开展。

3.5.5各参见单位的质保金拨付，由物业公司行使审批权。在质保期前一个月由物业公司总经理组织物业公司、项目公司相关部门、参建单位进行联合检查验收。并依据维修配合情况组织内部评审，确定拨付金额。

3.5.6 各物业公司须将下月计划内已确定的维修金额列入项目资金计划中。对于计划外的资金支付，物业公司拥有1000元的支付权限；项目开发公司拥有10000元的支付权限。如维修金额超出支付权限范围，须及时与上级财务部门主管领导及时沟通协调解决，之后补交相关报文处理。

第二篇：业主房屋维修管理规定范文

业主房屋维修管理规定

一、目的：解决业主入伙后房屋维修问题。

二、适用范围：租用于业主房屋维修。

三、内容：

1、业主入伙时应会同管理处人员共同验收，对房屋发现的质量问题，必须在验收单上分项注明整改项目并双方签字，由管理处负责联系发展商相关工程监理部门组织专人维修，维修后由业主和管理处衽逐项验收，维修时发生的一切费用由发展商负责。

2、业主房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处在接到业主反映情况后，应立即派人到现场查看，如属实，则通知施工单位维修，如发现重大质量问题，应立即报告公司主管领导，并通知发展商，如施工单位未及时维修，则管理处应在通知发展商工程监理部门后组织人员进行维修，所发生的一切费用在施工质量保证金中扣除。

3、业主房屋入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上由管理处负责维修，属于业主在使用、改建或装修中发生的总是由业主自行负责。

4、如业主需要进行一般性维修，可直接向管理处提出维修申请，由管理处技工班进行维修，维修后由业主验收并签名认可，其费用由技工班按成本价合理收取。

5、如业主提出的大的维修要求，技工班应上报管理处，管理处派人核实情况，安排维修计划，组织人员维修，维修后由业主验收并签字认可。

6、凡在楼宇内、外公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中开支，不再向业主收费。

维修安全工作制度

一、为保证安全工作，各员工必须熟知本安全制度，并认真执行。

二、各特殊工种技工必须持证上岗，必须切实遵守本工种《安全操作规程》。

三、各安全用品必须按规定进行摆放，每次使用前后必须认真进行检查，发现总是或不可靠因素，应立即停止使用，将其单独放置并向部门主管报告。

四、高空作业时，必须配载好安全带和安全帽，并有专人负责监护。

五、使用汽油、天那水等易燃易爆物时，首先必须确定，现场无任何火源、火种（包括潜在的、可能产生的火种）后方可使用，使用过程中严禁吸烟，严禁一切可能产生火种的操作。

六、使用电焊、切割机等设备时，必须清除完现场的易燃物后方可使用。

七、原则上不带电作业，如必须，则应做好绝缘措施，且必须有专人监护。

八、对不具备安全施工条件，而必须马上施工的，必须有专人在场监护，且施工前必须备好应急方案，做好应急措施，如在现场备齐灭火器找好水源等。

房屋修缮标准

一、主体工程：

屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换，不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做，对钢盘混凝土凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。

二、装修工程：

1、门窗修缮后应牢固、平整、美观、开关灵活，接缝严密，不松动。门窗开关不灵活、松动、脱标、变形、腐烂的、应修理更换、小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐、打好玻璃胶、门窗损坏严重的，无法修复的，应更换。更换的门窗应与原门窗一致；

2、挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新；

3、踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复；

三、楼地面工程：

1、木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的，可修复；损坏超过25%以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪；

2、普通水泥地面起砂、空鼓、开裂、应拆补、修补或重做；水密石或块料地面损坏时，应尽量修复，实无法修复的，应改做相应标准楼地面；

3、面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室外内潮湿严惩的，可增设防潮层或做块料地面；

四、层面工程：

1、屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建；

2、屋面上的压项、泛水、无沟、水落、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严惩时，应翻做。

3、女儿墙、烟通等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。

4、钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。

5、下班天栅损坏漏水的，应修复；损坏严重的可翻修，但一般不新做；

6、屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。

五、饰面工程：

1、外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准，不影响色泽协调的条件下进行；

2、外墙勒脚损坏的，应修复；

3、内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层；

4、天栅损坏、抹灰层松动，不下附危险的，须铲除重抹；原脚线损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。

六、油漆粉饰工程：

1、木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失支保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构整体或零件拆换应油漆；

2、钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为3-5年；

3、木地板原油漆裉落的，应重做；

4、室内墙面、开棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等，高级抹灰损坏应原样修复；

5、高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。

房屋完好等级的评定标准

房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程序划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。

评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。

根据城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》（简称《完标》）结合我安全小区及房地产实际情况制定对高层楼宇质量进行评定的一个标准。

一、房屋等级分类

房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、非承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。

1、房屋完损等级的分类

根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程序，房屋的完损善即房屋完损等级分成以下五类：

A 完好房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的；

B 基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现装良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的；

C 一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件；

D 严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建；

E 危险房。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住户安全的房屋。

二、房屋完好率，危险率的计算

计算房屋完损等级，一律以建筑面积（平方米）为计量单位，评定时以阁为评定单位。阁的划分原则与建筑面积的计算规则均与僵城镇房屋普查时的规定相同。

房屋完好率是房产管理和经营单位的一个重要技术经济指标之一，《完标》规定：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比即为房屋完好。即：

完好房建筑面积 + 基本完好房建筑面积

房屋完好率 =--× 100%

总的房屋建筑面积

房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应按本标准评定完好率。

危房率：是指整阁危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。即：

整阁危险房屋的建筑面积

危房率 =--× 100%

总的房屋建筑面积

三、房屋的各类完损标准

房屋的各类完损标准是指房屋的结构、装修、设备等各组成部分的各种项目完好或损坏程序的标准。房屋各组成部分的各项目的完损程度是评定房屋完损等级的基础。评定各分项完损程度的确切与否，就会影响到房屋完损等级的正确评定。房屋完损等级是樗着房屋的质量，所以要认真细致的进行各分项完损程度的评定。

1、完好标准

完好标准是指房屋的结构构件完好，装修完好、完整，设备完好、齐全，管理畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基有足够的承载能力，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。B承重结构：

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（弧）形屋面等无倾斜、变形和非收缩性的裂缝，无砼剥落、碳化和钢筋露盘等损坏； b.承重砖墙（柱）、砌块等砌等无裂缝、倾斜、弓凸风化等损坏；

c.钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面无锈蚀。C 非承重墙：

a.钢筋砼墙板无损坏、裂缝，不渗漏；

b.砖墙（砌块）平直完好，无风化破损、倾斜、弓凸等。

D 屋面：不渗漏。各种屋面基层牢固、平整、完好、积尘甚少，屋面排水畅通。

屋面的隔热保温层、防水层完好无损。钢性防水层和块体防水层完好平整，有足够的搞渗能力，无裂缝、起砂，分格缝填嵌严密，粘结牢固无损；卷材防水层粘牢固，无空鼓脱壳、破损。E 楼地面：

a.整体水泥面层平整坚固，无空鼓起壳、裂缝、起砂等损坏；

b.木地板平整坚固、稳定，表面稍有磨损或轻微稀缝，无腐朽等损坏；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层平整无裂缝，残缺、掉角等损坏。

1-2 装修部分：

A 门窗：完整无损，开关灵活，玻璃，五金齐全，油漆完好有光泽，个别铝合金、钢制门窗有轻度锈蚀和开关稍有碰轧。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：完整，粘结牢固，无空鼓、剥落、裂缝和破损（收缩性的风裂缝除外）；玻璃带墙：完整、粘结牢固，无裂缝和破损。C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：完整、牢固、无破损、空鼓和裂缝（收缩性的风裂缝除外）。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等项棚吊筋牢固，面层完整无破损、变形、下垂、腐朽、脱落，油漆好。

E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等完整牢固，油漆完好。

1-3 设备部分完好、齐全，现状良好，使用正常： A 水卫：上下水管道畅通，无锈蚀，各种卫生器具完好，零件齐全无损，个别稍有轻微渗漏；

B 电照：电器设备、线路及各种照明装置完好、牢固，绝缘良好： C 空调：空调设备、管道畅通完好，无堵、滴现象，使用正常；

D 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲机、电视监控、防盗设施、发电机、水泵室内消防等设备等使用正常。

2、基本完好标准

基本完好标准是指房屋的结构构件基本完好，少量构部件有轻微损坏，屋面局部渗漏但不严重，装修基本完好，稍有损坏，油漆失色，设备管道现状基本良好，能正常使用。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基有承载能力，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，符合设计强度的要求，稍有超过允许范围的不均匀沉降，个别承重结构呈细裂缝，但已稳定，无继续发展的趋势。B承重结构：

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（弧）形屋面等个别有轻微变形，细小裂缝，砼有轻度剥落、碳化和露筋； b.承重砖墙（柱）、砌块等砌体有少量裂缝；

c.钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面稍有锈蚀。

C 非承重墙：有少量损坏，但基本牢固。a.钢筋砼墙板稍有裂缝，局部稍有渗漏；

b.砖墙（砌块）表面稍有风化、细裂缝，勒脚有侵蚀。D 屋面：局部有渗漏。积尘较多，屋面排水基本畅通。

屋面的隔热保温层、防水层稍有破损。钢性防水层面稍有龟裂、起砂，分格缝嵌料老化，稍有开裂；块体防水层稍有脱壳、裂缝；冷膏、油膏等防水层稍有老化和封口脱开；卷材防水层稍有老化、气泡、空鼓、翘边和封口脱开等。E 楼地面：

a.整体水泥面层稍有磨损和稀缝，空鼓、起砂； b.木地板稍有磨损或轻微稀缝，有轻度颤动；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层磨损起砂、稍有裂缝、空鼓、缺损。

1-2 装修部分：

A 门窗：有少量变形，开关不灵，玻璃少量松动、破碎、残缺、五金、纱窗少量残缺；油漆稍有起皮剥落，少量铝合金、钢制门窗有锈蚀。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：稍有空鼓、剥落、勾缝砂浆少量酥松脱落；

C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等项棚吊筋无明显变形下垂，抹灰稍有裂缝，其它面层稍有脱钉、翘角、松动，压条有松动脱落，油漆失光。

E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部件损坏残缺。1-3 设备部分：

A 水卫：上下水管道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件损坏残缺。B 电照：电器设备、线路及各种照明装置基本完好、无漏电现象，个别零件损坏。C 空调：空调设备、管道基本畅通，稍有锈蚀、滴水现象、个别零件损坏，基本能正常使用。

D 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲机、电视监控、防盗设施、发电机、水泵室内消防等设备设施，现状基本良好，能正常使用。

3、一般损害标准

一般损害标准是指房屋的结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部渗漏；装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照器具、零件有部分老化、损坏或残缺。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基承载能力不足，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，局部强度不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构有变形、裂缝等影响。

B承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板等局部变形、裂缝，裂缝值稍超过计划规范的规定，砼剥落面积占全面积10%以内，有露筋锈蚀。筋砼球（弧）形屋面有剥落露筋，钢筋有锈蚀。b.承重砖墙（柱）、砌块等有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥落等损坏。

C 非承重墙：有较多损坏，强度减弱。

a.钢筋砼墙板的边、角有裂缝，不渗漏，间隔墙面层局部损坏。

b.砖墙（砌块）有裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥，勒脚有部分侵蚀剥落。

D 屋面：局部有漏雨，积尘较多，水泥砂浆基层局部裂缝、空鼓；屋面高低不平，排水不畅通。设施锈蚀、断裂。

屋面的隔热保温层、防水层有较多破损。钢性防水层面部分有裂缝、起壳、块休防水层部分有松动、裂缝、风化；卷材防水层部分有气泡、老化、空鼓、翘边和封口脱开；冷膏、油膏等防水层部分有龟裂、起绉、封口脱开。E 楼地面：

a.整体水泥面层部分裂缝、空鼓、剥落，严重起砂；

b.木地板部分有磨损、蛀虫、翘裂、松动和稀缝，局部变形，有颤动；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层磨损、部分破损、裂缝、脱落，高低不平；

1-2 装修部分：

A 门窗：有部分翘裂、榫头松动，木质腐朽，开关不灵，铝合金、钢制门窗变形、锈蚀；玻璃、五金、纱窗部分残缺；油漆老化起皮剥落。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落、勾缝砂浆部分酥松脱落，嵌缝条部分脱落；

C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：部分有空鼓、裂缝、剥落。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋有明显变形下垂，抹灰局部有裂缝，面层部分有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落，油漆老化。

E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部分腐朽，蛀蚀、破裂、松动，油漆老化。1-3 设备部分：

A 水卫：上下水管道不够畅通，管道内有较多积垢、锈蚀、个别滴漏；卫生器零部件损坏、残缺。

B 电照：电器设备陈旧、电线部分老化，绝缘性能较差，少量照明装置有损坏、残缺。

C 空调：空调设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，有滴、跑现象，供风不正常。

4、严重损坏标准

严重损坏标准是指房屋的结构有明显变形、损坏，屋面严重漏雨；装修严重破损残缺，油漆老化见底，设备陈旧，管道严重堵塞，卫生器具、零件严重损坏、残缺，不能正常使用。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基承载能力不足，有较明显滑动；挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础强度不足，有明显的不均匀沉降或有压碎、折断、腐蚀等损坏，仍有发展趋势，对上部结构有明显影响。B承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板等有明显下垂变形、裂缝，砼有剥落的露筋锈蚀严重，下垂变形，裂缝值稍超过设计规范的规定，砼剥落面积占全面积10%以上。筋砼球（弧）形屋面有倾斜或变形，砼严重腐蚀剥落、露筋锈蚀。b.钢屋架明显倾斜或变形，部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重； c.承重砖墙（柱）、砌块的强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和抹灰层大片脱落。C 非承重墙：有严重损坏，强度不足。

a.钢筋砼墙板的边、角有严重裂缝、变形、严重漏水，面层严重破损。

b.砖墙（砌块）有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀，抹灰层大片脱落，勒脚严重侵蚀剥落。

D 屋面：严重漏雨，积尘甚多，水泥砂浆严重裂缝、空鼓、风化；屋面高低不平，排水设施严重锈蚀、断裂、残缺不全。

屋面的隔热保温层、防水层严重破损；钢性防水层严重开裂、起壳、起砂；嵌缝料断裂脱落。块料防水层严重松动、裂缝、腐蚀、破损。冷膏、油膏等防水层普遍老化、纤维玻璃布露出，封口严重脱开。卷材防水层普遍老化、裂缝、翘边、封口脱开；沥青流淌。E 楼地面：

a.整体水泥面层严重起砂、裂缝、空鼓、沉陷、剥落；

b.木地板严重磨损、蛀虫、翘裂、松动和稀缝，变形和颤动；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层严重松动，脱落、下沉，高低不平、破碎、残缺不全；

1-2 装修部分：

A 门窗：木质腐朽，开关普遍不灵，榫头松动翘裂；铝合金、钢制门窗严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺；油漆老化剥落见底。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：严重空鼓、裂缝、风化、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重酥松脱落，嵌缝条普遍脱落；

C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋严重变形下垂，龙骨弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等木质腐朽，蛀蚀、破裂、松动，油漆老化见底。1-3 设备部分：

A 水卫：上下水管道严重堵塞、锈蚀、漏水；卫生器具零部件严重损坏、残缺。B 电气照明：设备陈旧残缺、电线普遍老化、凌乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求。

C 空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，残缺不齐，滴、跑现象严重，已无法使用。

D 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设备设施严重损坏、残缺、失效，已无法使用。

5、评定无损等级标准注意事项

在评定分项完损程度时要注意以下几点：

1-1 在评定时遇到断面明显不足的构件，必要时应经过复核或测试才能确定完损或危险程度。

1-2 在评定分项完损程度时，遇到一个分项内有几种损坏内容，以严重的某一内容为准来评定该项的完损程度。

1-3 在评定分项完损程度时，除结构组成部分的各项外，其作组织部分的各项可以数量最多的部件的完损和谐为准来评定该项的完损程度。

1-4 对于房屋组成部分中未列出的分项如阳台、楼梯、烟囱、壁橱等，在评定完损程度时，要分别列入房屋的组成部分中去评定。至于并入哪一个分项，可自己确定。如烟囱可归入屋面。

四、房屋完损等级评定方法

房屋完损的等级，标志了房屋质量的好与差，它是根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定的。房屋完损等级的评定分为好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋和危险房屋等五类。

1、钢筋砼结构房屋完损等级评定

钢筋砼结构房屋评定完损等级方法分为以下四种情况：

1-1 房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。

1-2 房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，在装修设备部分中有一、二个完损程度可降一个等级完损标准，其余各项仍和结构部分符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级应可按上一个等级的完损程度来确定。

1-3 房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度可降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度可下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度确定。

1-4 房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋子面等项的完损程度符合严重损坏标准，其余各分项完损程度均符合一般损坏标准，则房屋完损等级应评为严重损坏房屋。其余以此类推。

2、评定房屋等级注意事项

在评定房屋完损等级时应注意以下几点： 1-1 评定房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度，对整阁房屋的完损程度进行综合评定。

1-2 在评定房屋完损等级时，要以房屋的实际完损程度为依据，严格按建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》中规定的方法进行，不能以建筑年代来代替来划分评定，也不能以房屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。

1-3 评定房屋完损等级时，特别要认真对待结构完损程度的评定，这是因为其中地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度，是决定该房屋的完损等级的主要条件，若地基基础、承重结构、屋面等三项的完损程度不在同一个完损标准时，则以最低的完损标准来评定。

1-4 完好房屋结构部分等级时，若超过规定允许的下降分项的范围时，则整幢忘记完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。

1-5 评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度，不能下降到危险房屋的标准。

1-6 在遇到对重要房屋评定完损等级时，必要时应对地基基础、承重结构进行得核或试测后才能确定其完损程度。

1-7 正大修中的房屋暂按大修前房屋评定。

五、评定房屋完损等级的基本做法

房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类。定期评定房屋完损等级，一般每隔1-3年（或按各地规定）对所管的房屋进行一次全面逐阁完损等级的评定，这种评定可以全面、详细的掌握房屋完损等级的评定一般有以下几种情况：

A 根据气特征，如雨季、台讯、暴风雪、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级。

B 房屋经过中修、大修、翻修竣工验收以后，重新进行评定完损等级。C 接管新建房屋后，要进行评定完损等级。

进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。

1、组织准备阶段

这一阶段的重点是制定评定工作计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。

1-1 组织准备：

公司成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组要有公司分管领导，管理处、技术等部门的人员参加。

各基层物业管理处应成立评定小组。小组成员一般有5-6人组成，即有经验管理处负责人1人，水工1人，电工1人，木工1人，电梯工1人。1-2 培训、试点：

组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论与实践相结合的方法，把课深圳的讲与现场实习相结合起来，还可能把培训和试点结合起来。通过培训以达到理解标准，掌握方法，保证质量的目的。

通过学习了解评定房屋质量的目的意义，明确任务、范围，掌握评定的方法；其次要学习物业管理的有关政策、业务知识以及时性如保鉴定等基本常识、统计要求。另外评定工作的纪律也是要培训学习的必要内容。

试评时一定要按照《标准》逐项对照确定。通过试评必须达到二个基本目的：一是要达到统一方法、统一口径、统一目光（目测程度）以起样板示范作用；二是要摸索出一套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。1-3 物质准备：

要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统计表格（房屋分阁完损等级评定表、汇总表、统计表等）。查勘工具可备线锤、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。还有必要的书写用具及安全器具。统计表格分三种：房屋分阁完损等级评定表、房屋完损等级汇总表、房屋完损等级统计汇总表。

各项准备工作要尽量做得细一点。物业管理公司要对各管理处的评定工作准备认真检查落实，避免临时阵忙乱，影响工作。还要建立各级评定人员的各项工作责任制，以保证评定工作的质量。

2、实施查勘阶段

在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各管理处做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结经验，发现问题要及时解决。1-1 分工明确，职责分清：

各管理处的评定小组人员要分工明确，各司其职。泥工负责评定地基基础、钢筋砼、砌体等承重结构，非承重结构、屋面、楼地门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。木工负责评定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。水工及电工负责水卫、电照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。1-2 评定顺序：

为了使工作有秩序地进行，提高工作效率，保证评定工作质量，应按以下顺序进行：

A 在室内先填写好房屋分阁完损等级评定表中的有关资料，如房屋名称、结构类别、建筑面积、现在用途等项。

B 在室内先填写好房屋分阁无损等级评定表中的有关资料以后，实地进行逐幢评定。在评定等级确定并填好表后，评定小组负责人要签注姓名和日期。

C 房屋分阁完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方可进行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。1-3 评定方法：

评定小组先将填好的房屋分阁完损等级评定表带到实地，经核对房屋的名称、阁号后，泥工、木工、水工、电工、电梯工按各自分工进行评定，其方法如下：

查：查看是评定的主要方法，查看时应先查外后查里，先查下后查上。泥工先沿房屋外形查看一遍，熟悉情况，接着查看外承重墙（柱）、非承重墙、外饰面等项的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查内承重墙（柱），钢筋砼的梁、柱、板、楼地面、非承重墙、内饰面等项的完损程度，再查看屋（楼）面渗漏水迹情况和上屋面查看完损程度，或遇墙体、柱有倾斜、弓凸等损坏，可以用线锤吊测倾斜、弓凸值，以便进一步确定损坏程度。若遇承重结构有裂缝、风饰面有破损，还可以用尺量测裂缝宽度或饰面破损面积，以进一步确定其完损程度。

木工先查外门窗的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查看非承重墙、木地面、顶棚、细木装修等项的完损程度。查看时可用螺丝刀探凿腐朽的深度。对遇到有顶棚和经常受雨水侵入的部位，一定要详细查看，顶棚一定要钻进去查看。

水、电工及电梯工对设备部分的完损程度评定，也应按照先下后上的顺序逐间逐层检查，必要时带检查测试仪器来测定设备和性能好坏及电器、线路绝缘情况，据此来确定完损程度。

管理处负责人从外到里，从下到上对各项都要目测完损程度，做到心中有数，若遇到危险、严重损坏的承重结构，可以同泥工或木工一起查看完损程度。

在查看过程中要按房屋的部位循顺序进行，每查看一外把所有的项目全部查看到，不能有遗漏，不走回头路，以节省时间。

问：对有些项目的损坏情况查看不到或民政部不清的，可以询问住户，如白蚁危害，屋（楼）面漏水，水管跑、冒、滴等情况。

报：泥工、木工、水工、电工、电梯工在各自查看项目后，就分别向管理处负责人报出各个项目的完损程度。

议：管理处负责人首先根据房屋分阁完损等级评定表上记载的各项完损程度，按照房屋完损等级评定方法，提出整幢房屋应评定完损等级的建议，再经过评定小组评议后确定其完损等级。如果评定小组对评定的完损等级意见不统一的，要发扬民主，充分进行商议，必要时对争论的项目可进行复查后才确定等级。对评定过程中遇到情况复杂，个人难于确定时，需评定小组集体查看，经商议后再确定。

记：管理负责人把评定小组评定的房屋完损等级记在分阁完损等级评定表一的“评定等级”一栏内，填写时可简定写为“完好”（即完好房）；“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般损坏房），“严重”（即严重损坏房），和“危险”（即危险房）。在评定过程中发现危房、严重损坏房和一般损坏房的承重结构损坏的情况，还要在表中“附记”栏内简明记载损坏的内容、程度、数量、部位等，必要时可画出示意图，以便复核或修理查勘时的依据。

1-4 填写房屋分阁完损等级评定表：

房屋分阁完损等级评定表是评定的基础表格，为了保证质量，填写内容要正确，方法要一致。每阁房屋填写一张评定表。“房屋名称”、“房屋情况”两栏可摘录房屋普查时的“房屋分阁普查表”中的资料，或可利用历史资料。假如无资料利用时，就要到实地调查填写，一般填写方法如下：

名称：指大厦名称。

座落：指大厦所在的地点。

编号：编号的目的是为了便于汇总统计和装订资料，防止散失，以供查考，以每张表编一个号码，应顺序编号。

阁号：同一大厦中有几幢房屋的，应分别按每一幢楼编写阁号。

产别：是根据房屋所有权和管理不同而划分的类别，如公产、代管产、拔用户、私产。。等。

结构类别：如钢筋砼及其它结构等。

现在用途：如住宅、商场、写字楼、酒店等，是指房屋目前的实际用途，并非房屋原建时的用途。

附记：主要记载说明的问题，如承重结构损坏的部位、数量、程度等。评定等级：是指整阁房屋的完损等级。1-5 评定的质量要求：

评定房屋完损等级的目的，是为了使物业公司及管理处掌握房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排提供基础资料和依据。如果在评定过程中工作不认真负责，评定出来的房屋完损等级就不符合客观实际情况，那就达不到评定的目的，做这项工作也就失去了意义，因此要把评定工作的质量放在首位。

为了保证质量，必须做到以下几点：

A 加强对评定人员的培训和业务指导，提高业务工作素质，使每个评定人员对房屋完损标准和评定法弄懂，并在实际工作中能正确掌握使用。

B 在评定过程中出现特殊情况和疑难问题没有把握时，要及时汇报上一级评定组织。上级评定组织要经常到现场指导，及时解决评定中存在的问题。

C 建立工作责任制，评定人员要承担评定质量的责任，对质量好的要给予表扬奖励，对质量差的要批，并限期改正。

D 上级评定组织要严格把关，加强抽查指导，及时发现差错，给予纠正。检查质量的做法：

A 评定小组自查。评定小组每天实地评定结束后，要及时整理表格，检查是否有遗漏，如有遗漏一定要及时补上。对评出等级要自查一下，是否符合评定方法和评定标准，对不符合者，要及时纠正。

B上级评定组织抽查。上级评定组织要经常派人去基层检查工作，了解进度，抽查质量。抽查质量方法，一是抽查房屋分阁完损等级评定表，从表上检查评定方法是否正确，分析正确程度；二是到实地复查，查一查评定出来和等级是否符合房屋完损的客观实际情况。抽查数量一般在10%左右，允许误差率控制在0.3%以内。1-6 评定中应注意的事项：

A 参加评定工作的人员一定要有高度的责任心，要严格组织纪律，既做房屋质量评定员，又做宣传员；随时向住户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持配合。

B 查勘评定工作要做到现场查勘，现场评定，日查日评日清。对该幢房屋被评为“危险房‘和”严重损坏房“二个等级时，不要当着住户评定或自作主张随意解答与评定无关的问题，以免产生不必要的麻烦。

C 在现场查看时，必须十分注意安全工作，以防止发生意外事故。

D 对查看时，隐蔽部位被破损的地方，应通知管理处及时安排修补，以免影响住户生活。

1-7 评定员应遵守的纪律：

A 评定工作必须到实地，依顺序逐阁进行。若遇住户不在家，应下次再补查，做到不遗漏、不重复。

B 工作时必须佩载标志或携带证件，以明确身份，接受群众监督。

C 对待群众态度和气，尊重群众的习惯，注意文明礼貌。不随意向无关人员传播资料和数据。

D妥善保管评定资料和表格，不得遗失、污损，做到日评日清。E 坚持岗位，不擅离职守，认真执行各种规章制度。

3、汇总统计表

这一阶段的工作重点是抓好汇总统计表的统计质量，搞好复核、核正工作，并在搞好统计汇总工作的同时，切实做好资料装订工作。

房屋完损等级的汇总统计工作是最后一道工序，也是评定完损等级和成果的阶段。汇总统计采用逐级的，自下而上的方法进行，并采用过录汇总技术。1-1 房屋完损等级汇总表是建筑面积和各类房屋结构完损等级的汇总，从此表可看出房屋结构和完损等级的情况。A 此表由管理处汇总。

B 此表汇总是根据“房屋分阁完损等级评定表“复核无误的基础上进行汇总。C 汇总的方法：

C-1 首先把“房屋分阁完损等级评定表“按房屋名称、某阁、某层、某座从小到大依编号顺序整理好。

C-2 每张表一个项目一个横格。

C-3 汇总小计中建筑面积各栏要做到横平竖直。

C-4 汇总表建筑面积以平方米为单位，保留小数点后二位。1-2 房屋完损等级统计汇总表供各管理处统计汇总，反映房屋各类结构的面积和完损等级，并用百分率来表示。

A 此表是根据“房屋完损等级汇总表“来统计汇总。各栏要做到横平竖直。B 此表的统计单位为平方米或万平方米。

第三篇：物业维修基金使用管理规定

物业维修基金使用管理规定（样本）

1.0 目的

规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用。

2.0 适用范围

适用于物业管理有限公司物业维修基金的管理工作。3.0 职责

3.1 出纳员负责房屋本体维修基金的收取工作。

3.2 公共事务部相关人员负责房屋本体维修基金的催缴工作。

3.3 会计负责公用设施维修基金的使用核算及房屋本体维修基金的管理、核算工作。

3.4 管理处经理负责物业维修基金管理工作的监督。

3.5 公司总经理及业主管理委员会主任负责物业维修基金使用的审批。4.0 程序要点

4.1物业维修基金的分类。4.1.1 公用设施维修基金。用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区共用设施的重大维修工程。

4.1.2 房屋本体维修基金。用于房屋本体共用部分的维修养护。4.2 物业维修基金的使用范围。4.2.1公用设施维修基金的使用范围： a)小区内的道路； b)小区内的路灯； c)小区内园林绿化地； d)小区内的地下排水管； e)小区内的文化体育场所； f)小区内的停车场； g)其他公用设施。

4.2.2房屋本体维修基金的使用范围： a)房屋的承重墙的结构部位； b)抗震结构部位； c)外墙面； d)楼梯间； e)公共通道； f)门厅；

g)公共屋面； h)电梯；

i)机电设备； j)本体消防设施； k)公共天线；

l)本体上下水共用管道； m)共用防盗监控设施； n)其他房屋本体共用部分。

4.3 物业维修基金的收取标准。

4.3.1发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。

4.3.2房屋本体维修基金的收取标准（请参照《附录》，仅供参考）： a)多层房屋(不带电梯):----外墙涂料（含水刷石）：0.25元/平方米/月；----外墙贴瓷砖、马赛：0.20元/平方米/月。b)高层房屋（含多层带电梯）：

----使用国产（含合资）电梯：0.30元/平方米/月；----使用进口电梯：0.35元/平方米/月。4.4 维修基金的收取程序。4.4.1公用设施维修基金的收取程: a)发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金； b)发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用帐户上。< br>4.4.2房屋本体维修基金的收取程序。

a)公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金。b)财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》。

c)明细表交财务部经理审核：

----经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；

----经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

d)财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》。按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单。

e)收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发。

f)公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发。

g)已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项帐户上。

h)出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。i)住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取。

j)出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按昭《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内。k)出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对。

l)财务部会计没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收帐款标准作业规程》中的相关规定进行催缴。m)对尚未售出的空置房，其房屋本体维修基金由发展商交纳。

n)对催缴三次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的催缴措施。o)对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

4.5 物业维修基金的使用程序。4.5.1公用设施维修基金的使用程序。

a)管理公司根据实际情况需要使用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

----公司部经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；----相关项目的有关图纸、预算资料；----施工承接单位或人员资质资料。

b)小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议。----同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司经理或管理处经理共同签字的《住宅小区公用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批，并将款项划到公司帐户。----不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

c)业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行。

d)业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收。

e)公用设施维修基金帐目，应由下列单位每三个月张榜公布一次：----业主管理委员会；----管理公司或管理处。4.5.2房屋本体维修基金的使用程序。

a)管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修；70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程；特殊情况可另行处理。

b)管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：----有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；----该项目的预算资料；----其他相关资料。

c)申请计划经业主委员会或该栋50%的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；

----如经审议，业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后，后理公司或下属管理处应按计划执行该项工程。d)整个小区的本体基金不够支付时，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊。e)单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主分摊。

f)公司财务部应在每年12月31日前，向业主管理委员会提交下房屋本体维修基金的使用计划及预算：

----业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出答复，逾期则视为同意；----业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的七日内应予以答复，逾期则视为同意。

g)公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部份维修养护项目后----日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证；

----中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或20%以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证。

h)财务部应每三个月公布一次本体维修基金的收支帐目。4.6物业维修基金的管理程序。

4.6.1公用设施维修基金和管理程序。

a)公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门帐户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出。

b)公用设施专用基金的银行利息可以为维修基金的日常开支。c)财务部会计根据公用设施基金的收支单据编制记帐凭证、登记帐簿，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的帐务处理。

d)小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支帐目有疑问，可向下列单位提出质询：----业主管理委员会；

----管理公司或下属管理处。

e)管理公司或下属管理处接到质询后：----原则上应在七日内予以答复；----特殊情况可另行处理。

4.6.2房屋本体维修基金的管理程序。

a)财务部会计应对房屋本体维修基金以房房屋每栋为单位设立专帐管理，并设立专用帐号存储各栋物业的本体维修基金。

b)经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续。

c)财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。

d)如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：

----经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意；r>----将超出的部分在下房屋本体维修基金的小修费里冲抵；----经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。e)小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：

----向业主管理委员会查询；----向公司财务部查询。

4.7 物业维修基金资料的保管。

4.7.1财务部会计应在每月31日将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记帐并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。4.7.2 财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长期保存。

4.8 物业维修基金的管理核算情况，作为财务部相关人员的绩效考评的依据之一。

5.0 记录 5.1《公用设施维修基金申请表》。

5.2《公用设施维修基金使用情况公布表》。5.3《房屋本体维修基金应收明细表》 5.4《房屋本体维修基金申请使用表》。5.5《房屋本体维修基金收支情况公布表》。5.6《房屋本体维修清单》。6.0 相关支持性文件

6.1《现金管理标准作业规程》。6.2《银行存款标准作业规程》。6.3《服务收费标准作业规程》。6.4《费用报销审核标准作业规程》。6.5《会计核算标准作业规程》 6.5《应收帐款标准作业规程》。7.0 附录

7.1 《市房屋本体维修基金指导标准》。

公用设施维修基金申请表

编号： NO申请人： 住址： 系电话： 申请用途及金额

年 月 日 初审意见

签名： 年 月 复审意见

签名： 年 月 验收情况

签名： 年 月 确认

签名： 年 月 ： 日 日 日

联

日公用设施维修基金使用情况公布表

NO： 使用时间 主管部门 工程内容 项目数 基金支出 余额 备注

总经理： 业主管理委员会主任： 人：

房屋本体维修基金应收明细表

房屋本休维修基金申请使用表

编号： NO申请人： 住址： 电话：

申请用途及金额 月 日

初审意见 签名：年 月 日

复审意见 签名：年 月 日

验收情况 签名：年 月 日 确认

签名： 年 月 日

房屋本体维修基金收支情况公布表

制表： 联系年

年 季度 NO： 栋号 主要工程内容 项目数 上季结余 本季支出 本季余额 备注

总经理： 业主管理委员会主任： 制表： 日期：

房屋本体维修清单

NO： 日期 栋号 维修内容 维修金额 申请表编号 备注 单位 数量 单价 合计

维修负责人: 主管: 审核:

附录:

市房屋本体维修基金指导标准

依据1996年下半年最低成本房价和建设部发布的维修范围标准,发布1997年房屋本体维修基金收费指导标准:

一、测算标

多层房屋（9层及以下，不带电梯）：0.63元/平方米/月;

二、实际标准

考虑到目前住(用)户的实际承受能力,暂按测算标准的24%-35%收取,作为最低标准,以后逐年到位,即:

1、多层房屋（不带电梯）：

----外墙涂料（含水刷）：0.25元/平方米/月米；----外墙贴瓷砖、马赛克：0.20元/平方米/月米。

2、高层房屋（含多层带电梯）：

----使用国产（含合资）电梯：0.30元/平方米/月米；----使用进口电梯：0.35元/平方米/月米。

各类商品房房屋经业主管委员或多数业主同意，标准可以适当止浮；超高层房屋可以上浮50%-80%。

以上标准均不包括中央空调系统。

市住宅局

一九九七处三月

年 月

NO：

业主姓名 房屋面积 基金单价 应收基金 备注

财务审核： 制表： 日期：

第四篇：物业房屋装修管理规定

房屋装修管理规定

为加强本小区房屋装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护小区环境整洁、美观，协调及住户的正常生活秩序，使住户有一个安全、清洁、优美、舒适的居住环境。参照 中华人民共和国建设部令 第110号《住宅室内装饰装修管理办法》，凡业主(住户)进行室内装修，应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准，并需遵守我公司对房屋装修有关问题的规定：

一、装修审批

1、房屋装修应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）会同其委托的装修者到管理处申报，如实填写《家庭居室装修开工申请表》，由装修单位负责人签定《防火责任书》，并提交装修合同复印件、交验装修者《承建资格证书》原件，经管理处审批后，方可进行装修。

2、装修作业人员，凭身份证或暂住证等有效证件到管理处办理《装修出入证》，凭《装修出入证》，方可进入小区装修。

3、业主（住户）和装修者在办理开工申请时，应分别向管理处交纳装修保证金等相关装修费用（详见《装修收费项目及缴纳标准》）。工程完工后，经管理处验收，无违章或渗、漏、堵、损坏等情况发生，管理处在十日内退还业主和施工单位的装修保证金；否则，要从保证金中扣除赔偿费用或罚款，多退少补。

4、办公楼或商场的装修面积50平方米以上需申报消防局防火科审批；审批后，按审批要求进行装修。

5、对未向管理处申报或不符合规定条件自行开工的家居装修工程，管理处有权依法制止其违法装修行为。

二、装修范围

1、家居装修活动必须保证建筑物结构和使用安全，禁止下列行为： a.家居装修涉及公共设施、公共空间； b.改变房屋承重结构；

c.在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗；

d.不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；

e.任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；

f.破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层； g.使用不符合消防要求的装修材料； h.其他违章装修活动。

确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，住户应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。

2、楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符合呼和浩特市规划国土主管部门的技术标准，保证建筑物外观的协调统一。

3、住户安装分体及窗式空调需到管理处申报，并按管理处指定位置安装。空调支架应符合有关规定要求，应采用不锈钢材质，固定螺栓必须经过防锈处理，否则，装修住户要承担由此造成的返工及其它损害后果（如下雨铁锈污染外墙面、空调坠落等）。

4、安装防盗门不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道，不准改变原有门洞尺寸，不得损坏门洞四周的墙面。

5、为保证建筑外观的统一协调，前阳台的装修必须符合呼和浩特市国土主管部门的技术标准（不准封闭前阳台、安装防盗网）。房间窗户允许在内侧安装防盗网，后阳台允许封闭，但必须按管理处规定要求进行安装。

6、禁止擅自改动、暗藏燃气管道设施，确需改动的，应提前一个月向供气单位提出申请，由供气单位组织实施。

7、禁止擅自拆改供电、通讯、智能化线路。

8、禁止将雨水管道用于生活污水的排放。

三、装修施工管理

1、家居装修者应自开工之日起的三个月内完成装修。如确实需要延期，应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）前来办理延期手续。

2、家居装修施工作业时间为每天8：00—12：00，14：00—18：00； 节假日原则上允许施工，但不得进行有噪声及散发刺激性气味的工作。如在非工作时间内施工，或在节假日进行有噪声及刺激性气味的工作，管理处有权责令其停工、扣留或没收工具，并视情节轻重给予处罚。

3、家居装修施工，必须遵守安全操作规程，保证作业人员及周围居民和财

产的安全。住户不得私自在户外接驳水、电，违者照章罚款。因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，应由装修户负责修复和赔偿。

4、未经批准，工作场地内严禁使用电炉、电炊具，电热水棒等电热设施；严禁使用煤气。施工使用的电动工具等必须符合国家现行标准，电动工具（或临时接电线）须配开关箱，开关箱必须设漏电保护器，漏电动作电流小于30mA，开关箱电源线须采用橡胶电缆，在施工完成后及时拆除。

5、装修施工临时动火、用电，应提前向管理处申报，并填写《临时动火/用电作业申请表》，说明动火、用电部位，使用工具的品种、负荷，动火、用电作业起止时间，动火、用电作业安全措施等等。

6、装修施工作业应遵守消防规定，每50m2作业现场配备1个2Kg灭火器，每个作业现场应至少配备两个灭火器（禁止使用1211灭火器）。

7、根据《中华人民共和国消防条例》实施细则第十条规定，施工单位必须负责施工现场的消防工作。在本小区住户内进行装修的施工单位必须指定一名防火责任人，签定防火责任书，负责施工现场的防火安全工作。确保各项防火安全措施的落实。

8、各施工单位防火责任人要对现场工作人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规程和制度。

9、如因违反装修管理规定所发生的消防事故，由发生事故的施工单位，个人以及雇请施工的业主（住户）按规定承担一切经济及法律责任。

10、装修垃圾必须袋装，并按照管理处指定的位置、方式和时间进行堆放、清运，对违章堆放、抛弃装修垃圾的，管理处有权责令限期清理。不及时清理的，管理处代为清理，费用由装修户承担。如同一楼有两户以上同时进行装修施工，不能分清责任的，由各装修户共同负责。

11、装修施工人员必须保证公共设施完好、清洁，不得随意在公共走道堆放装修材料，不得在楼道、电梯内乱涂乱画，否则按规定予以处罚。

12、需留宿楼宇装修户内的施工人员，必须持有效证件由业主本人出面到管理处办理担保手续后，方可准许留宿。如私自居住在楼宇装修户内，一经发现，按《呼和浩特市治安管理条例》规定送交当地派出所处理。

13、装修施工人员凭《装修出入证》出入小区，工作期间应佩戴《装修出入证》，不戴证件，涂改或转借出入证的人员一经查出，将处以罚款和没收证件，直至取消装修资格。

14、管理处对装修户每天将不定时派专人进行巡查。装修者应将在管理处申报时办理的《装修施工许可证》贴在装修户大门外，以便于巡查工作的进行。对上述违规问题轻者现场纠正，重者管理处将下发给装修负责人《装修违规通知单》，视情节轻重进行处罚。

四、违章装修处理

管理处工作人员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受管理处工作人员的检查、监督、指导，对违反规定者，管理处有权作如下处理：

1、责令停工；

2、责令恢复原状；

3、扣留或没收工具；

4、停水、停电；

5、赔偿经济损失；

6、参照 中华人民共和国建设部令 第110号《住宅室内装饰装修管理办法》 相关法规进行处罚或提出诉讼。以上几种处罚可同时并处。

第五篇：汽车维修返修管理制度

汽车维修返修管理制度

1、厂内返修定义：维修班组确认完工但未交付顾客前的，对工单确定维修部位进行的第二次或更多次施工处理。

2、厂内返修的判定：由质检或总质检判定。

3、厂内返修的处罚：根据公司实际情况，将处罚分为A、B、C三类。

A类 属非技术难度，因工作责任心不强、服务意识不足，应开厂内返修单，在厂内返修公告栏内公告。

B类 属工作责任不足、服务意识不强，会导致维修质量、维修时间、维修费用过高而引起CS下降，应开厂内返修单，并对该班组罚款每次30元。

C类 属团队意识不强、诚信度不够、影响面较大，应开具厂内返修单，并罚款每次50元。

4、处罚承担比例：

（1）班组长+操作者=20%+80%（2）当班组长与操作者同属一人时承担100%责任。

5、返修通报：内/外返修由总质检及时通报。内部返修当日通报，外部返修在返修完工后通报。

6、返修汇总分析：由总质检和车间主任根据每月返修记录档案进行返修原因分析，并且有针对性提出改进措施和实施改进措施，保证维修质量持续和稳步提高。

A类（1）车辆维修时未安装三件套（前台未使用的由前台负责）（2）修理工具、抹布等杂物遗留在车内。

（3）修理时，需移开车主物品的，完工后未作还原。（4）班组未自检，工单、报修呈批书等单据，未按规定签名。（5）油水液面未按规定加注。（6）电池头松动，清洁不干净。

（7）保养后或更换四门后，四门润滑不良。

（8）非修理音响、空调的，在施工中使用音响、空调。（9）修理后，内饰、座位、方向盘、变速杆、钥匙、各类油尺拉手、门拉手等部门有油污并未处理。

（10）保养或换“5油3水”后，有油迹水渍沾污车辆部件上未作清理，转向限位胶未打黄油，车内功能开关不良，而未作书面提醒。

（11）更换破碎的玻璃后，碎玻璃未清除干净。

（12）抛光打腊后，未作有效清洁，腊粉飞溅到其它部位，打腊后，雨刮及大灯喷水嘴不导通。

（13）烤漆时，油漆飞溅到其它未作业部门，且未作有效清理。烤漆漆施工后，抛光不全，部门位置效果明显不良。

B类

（1）少报、少做维修项目和漏装零部件；漏报、误报呈批书维修项目或零件；

（2）班组作业前，未对车身破损登记检验造成争执的。（班组作业前，应对维修车辆作动工前的环检，并核对前台环检单内容）（3）保养后，有故障灯亮（未上报主管）或保养灯未归零，灯光不全或接触不良（可用手拍亮的），更换大灯后光照位置偏差过大，轮胎气压不符合厂家规定，雨刮工作不良（刮不干净、不喷水、异响、失效）。

（4）做二级保养以上时，各风管、水管卡安装不到位。（5）空调维修后，气咀盖未安装或缺少。（6）机油盖、诊断座盖未装复到位。

（7）少装漏装螺丝、专用垫片，主要部位螺丝未按规定力扭紧固。

（8）大修或较大工作钣金翻新、线路修理、拆装仪表台、二保等项目时，电线未包扎、真空管脱落、线插头脱落，换件或修复位置校正不准（偏差起标）。

（9）砂板焊缝不平、漏焊、脱焊、虚焊，安装部件，缝隙不对称、起标。

（10）换挡风玻璃后，A柱或C柱处有玻璃胶外现，换四门玻璃后升降异响，门皮安装不良有手印。

（11）修理或更换后尾灯、后挡板、尾箱盖、后叶子板后，引起尾箱漏水。

C类

（1）各班组、工种之间有出现分不清责任的厂内返修时，由下一道工序的操作班组承担返修责任。

（2）质检员确认内部返修后，操作班组或组员不及时进行处理，与质检员发生争执的。

（3）不安工单报价项目如实作业，不如实报价，有意虚报过大项目，造成客户流失和投诉的。

（4）没有工单直接修理，或客户自带零件而S/A不知情的。在修复过程中，有操作且造成损失。

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