你不知道的“黄金故事”

第一篇：你不知道的“黄金故事”

如果有一种金属元素对人类的诱惑与折磨能延续几千年,挑起 战争与征服,催生帝国与货币,夷平高山与森林,那它一定是化学符号为Ａｕ的金。Ａｕ的名称来自罗马神话中的“黎明女神”欧若拉(Ａｕｒｏｒａ)。如同这个 赞美意味浓厚的名称,黄金在人类文明史上一直是受到狂热吹捧的稀有金属,一直被视为华贵的象征。关于 黄金的故事,你知道多少？美国《国家地理》杂志1月号讲述了这些故事。

古代印加人把黄金视为“太阳的汗珠”;古埃及的法老坚持要埋葬在黄金这种“神之肉”里;《圣经·马太福音》提及的东方三博士带来的礼物之一就是黄金, 而《圣经·启示录》形容圣城耶路撒冷的街道由纯金制作„„黄金在各个时代都被赋予了神话般的力量,它在诱惑着人们,更在折磨着人们。美国经济学家彼得·伯 恩斯坦在《黄金的魔力》一书中说:“从来没有人搞得清楚,是我们拥有黄金,还是黄金拥有我们。”

世界人均黄金12克

当矿石含有天然金时,金会以粒状或微观粒子状态藏在岩石中,通常会与石英或硫化物的矿脉同时出现。这称为脉状矿床金或岩脉金。天然金也会以叶片、粒状 或金块的形式出现,它们由岩石中侵蚀出来,最后形成冲积矿床的沙砾,称为砂矿或冲积金。冲积金比脉状矿床的表面含有更丰富的金,因为在岩石中的金与邻近矿 物氧化后,再流入河流,借助流水作用形成金块。天然金通常含有

8％～10％的银,银含量超过20％的称为银金。银含量越高,颜色就越白,重量也越轻。金的 密度相当高,1立方米的金重量为19300公斤,而1立方米的铅重量为11340公斤。

根据世界黄金协会公布的数据,人类历史上4000年开采的黄金总量约为16．1万吨,勉强填满两个符合奥运标准的游泳池(50×21×1．8米),其 中半数以上是在过去50年中挖出来的。现在全世界可供交易的黄金大概有7万吨(实际流通量约为2．5万吨),如果用全世界60亿人来衡量,人均只有12 克,黄金的稀缺性显而易见。而且开采黄金变得越来越困难,目前无论是南非160公里长的金脉,还是美国加利福尼亚州樱桃般大小的金块,都几乎被挖光了,剩 下的黄金都是埋在偏远角落里的残迹。

第二篇：你也许不知道的中秋故事

你也许不知道的中秋故事

中秋节，赏月，吃月饼，就从月亮开始说起。

月亮上有一个长袖善舞的美女嫦娥，这是人们关于月亮的最著名的想象。《山海经•大荒西经》中记述了月母常羲给十二个月亮洗澡的情形：“有女子方浴月。帝俊妻常羲，生月十有二，此始浴之。”

据考证，嫦娥就是从《山海经》里的常羲演变来的。只不过常羲在《山海经》里是月亮母亲，故事讲到后来，嫦娥就只是月亮上的一个女子了。

如果说嫦娥一个人在月亮里，听起来有些奇怪：嫦娥怎么会一个人在那里？她是从哪里来的？她的婚事怎么办？人们觉得好奇，讲故事的人也就需要给一个圆满的解释，于是就有了嫦娥奔月的故事。这个故事在先秦以前就有了。最早的文字记录出现于战国时期的《归藏》：“昔嫦娥以西王母不死之药服之，遂奔月为月精。”这个记载比较简略，没有出现嫦娥的丈夫后羿，也没说怎么吃了不死之药的。唐代典籍《初学记》引西汉时期的《淮南子•览冥训》，记载了更完善的情节：“羿请不死之药于西王母，羿妻姮娥窃奔月，托身于月，是为蟾蜍，而为月精。”姮娥就是嫦娥。那个曾射落九个太阳、从旱灾中解救人类的后羿向西王母讨来不死之药，嫦娥偷服了药，就轻飘飘地飞升到月宫，变成蟾蜍，就是月精。这就是古书中记载的嫦娥奔月神话。

至于蟾蜍为什么变成了玉兔，闻一多先生解释说，是由于蟾蜍原来叫顾菟（音兔），如屈原《天问》里就有“顾菟在腹”（月神肚子里有一只蟾蜍）的句子，“菟”与“兔”同音（“蜍”也与“兔”音近）；因为谐音，蟾蜍就被玉兔取代。

嫦娥是一个苗条美丽的仙女，蟾蜍是形貌丑陋的蛤蟆，在现代人眼里，二者似乎没法扯到一起去。但是在上古的月亮神话中，二者确实是互为变身的关系。

据文字资料，古人对于月亮的想象最早、最具原始意味的说法之一是月亮的精灵是一只蟾蜍。《淮南子•精神训》中说：“日中有踆乌，而月中有蟾蜍。”而此前的战国时期文献《归藏》中说嫦娥是月精，并没提到月中有蟾蜍。这样，我们看到，出现时代相距不远的古代文献里对什么是月精就有了不同的说法。

到汉代以后，月精为蟾蜍的情节逐渐消失了，人们主要传说月中神仙为嫦娥，同时她身边的动物由蟾蜍变成了玉兔。

古人为什么将自己崇拜的月亮跟蟾蜍也联系在一起呢？在中国文明史的新石器时代，蛙文化略晚于鱼文化，也是一种重要的文化形态。在出土陶器上蛙纹很多见。古代诗文中，蟾蜍经常被作为月亮的美好象征，留下许多优雅的词语：蟾宫、蟾兔、蟾桂、蟾轮、蟾盘、蟾光、冰蟾、金蟾、银蟾、彩蟾、晶蟾、孤蟾、寒蟾、凉蟾、灵蟾、明蟾、清蟾、素蟾等。

月球上不适于生物存活，在人们的传说中也人烟稀少。唐代以前的故事里，月亮上面主要是有嫦娥、蟾蜍、玉兔，此外还有桂树。月中有桂树的说法汉代以前就有，不过在记载中桂树跟嫦娥、蟾蜍、玉兔都没有发生情节上的联系。

吴刚的事首见于唐代段成式《酉阳杂俎•天咫》：“旧言月中有桂，有蟾蜍，故异书言，月桂高五百丈，下有一人，常斫之。树创随合。人姓吴名刚，西河人。学仙有过，谪令伐树。”翻译成现代汉语就是：从前传说月亮中有桂树，有一只蛤蟆，所以讲奇闻轶事的书里说桂树高五百丈，树下有一个人长期砍伐桂树，桂树砍伤了又随即愈合。这人姓吴名刚，是西河县（今山西汾阳县）人。他学习仙术时犯了过错，被贬罚来砍桂树。这就是“吴刚伐桂”的故事。在这个故事里，桂树还是个神树，总也砍不倒；吴刚则是修道学仙有了过失才罚到月球上。至于吴刚犯了什么过失，古书上没有记载。月宫里出现了吴刚之后，民众对嫦娥冷清生活的同情心得到了一定补偿。虽然关于他们二人并没有编出家庭生活式的故事，但给人们的感觉是嫦娥有人做伴了。同时，人们在说起月亮的故事时，还主要是说嫦娥，多数情况下并不提吴刚，吴刚也没成为月神。这是由于在我们的传统文化中，月亮是属阴、母性的，是和属阳的太阳相对的。月神应该是女神，月亮以嫦娥来代表最合适。同时也由于嫦娥的故事与吴刚的故事出现于不同的时代，各成体系，二者没有发生交叉和融合，也就没有发生爱情关系的机会。在先秦就已存在的嫦娥奔月神话里，嫦娥本来是有丈夫的，属于离家出走，也没说她与后羿离婚了，她再跟别人有爱情关系或者再嫁也不符合老百姓的传统道德理想。

说起中秋节，人们很自然地就会想起月饼。古代的自然拜物，表现在中秋节，就是祭月、拜月，中秋夜的活动几乎都是围绕着月亮来进行。在人们的心目中，中秋节的月亮，比哪个月份的十五月亮都更圆、更明亮，是一年中最圆的。

所以帝王贵族要祭月，民间也要祭月；普通百姓更多的是拜月，对着月神诉说自己的愿望，希望得到月神的保佑。而不论祭月还是拜月，月饼都是必须的供品，是天上月圆、地上人圆在食物上的体现。

相传，早在殷周时期，江浙就有纪念太师闻仲的边薄心厚的“太师饼”；汉代张骞出使西域时，引进芝麻、胡桃，为这种饼子的制作增加了馅料，因为馅料的来源，就将这种饼子称为“胡饼”。民间传说，有一年中秋夜，杨贵妃赏月吃胡饼时，觉得“胡饼”名字不好听，杨贵妃仰望明月，脱口而出“月饼”一词。“胡饼”由此改名为“月饼”，并渐流逐传开来。

一代天骄成吉思汗的子孙，攻灭南宋后，建立元朝政府统治中国。蒙古统治者对汉人的民族压迫非常严重。传说元朝派兵进驻百姓家要十户人家供养一个元兵，人称“鞑子”。为了防止人们反抗，政府还强迫每十户人家只能合用一把菜刀。残酷的统治、繁重的苛捐杂税，更加剧了民族矛盾。相传，刘伯温向朱元璋献计，派人到处传言，说天下将要大规模发生瘟疫，只有吃了八月十五的月饼，才能免于瘟疫之灾。于是，农历八月十五前，街上到处都是买卖月饼的，买不起的还有人就赠送。每个月饼中暗藏纸条，上写“月圆之夜，动手杀鞑子”。百姓们真的在八月十五晚，一齐动手杀了“鞑子”，元末农民大起义轰轰烈烈地推翻了元朝蒙古贵族的暴政统治。为了纪念当年吃月饼杀鞑子的胜利，中秋吃月饼的习俗就一直传了下来。而据说，蒙古人是不吃月饼的。

中秋节又叫“团圆节”。据说，此夜月球距地球最近，月亮最大最亮，所以回娘家的媳妇是日必返夫家，以寓圆满、吉庆之意。也有些地方将中秋节定在八月十六，如宁波、台州、舟山，这与方国珍占据温、台、明三州时，为防范元朝官兵的袭击而改“正月十四为元宵、八月十六为中秋”有关。此外在香港，过了中秋兴犹未尽，还要在十六夜再狂欢一次，名为“追月”。

“中秋”一词，最早见于《周礼》一书，而真正形成全国性的节日是在唐代。我国人民在古代就有“秋暮夕月”的习俗。夕月，即祭拜月神。到了周代，每逢中秋夜都要举行迎寒和祭月。设大香案，摆上月饼、西瓜、苹果、红枣、李子、葡萄等祭品，其中月饼和西瓜是绝对不能少的。西瓜还要切成莲花状。在月下，将月亮神像放在月亮的那个方向，红烛高燃，全家人依次拜祭月亮，然后由当家主妇切开团圆月饼。切的人预先算好全家共有多少人，在家的，在外地的，都要算在一起，不能切多也不能切少，大小要一样。

中秋佳节我国民间有家家吃月饼的习俗，而这一习俗的形成则是在明代。明代文学家田汝成在《西湖游览志余》中写道：“八月十五谓之中秋，民间以月饼相遗，取团圆之意”。明代史学家沈榜在《宛署杂记》中描述北京中秋月饼盛况时写道“造面饼相遗，大小不等。饼中以果为馅，巧名异状，有一饼值数百钱者。”书中还介绍了当时的制作工艺，已经达到了很高的水平。北京皇宫中供月使用的月饼“从下至上直径尺余，重有两斤。”后来随着历代的演变，月饼的品种及花样越来越丰富，制作工艺更新，风味更多，八月十五吃月饼已经成为中华民族的一种古老而又非常有意义的传统。

在唐代，中秋赏月、玩月颇为盛行。在北宋，八月十五夜，满城人家，不论贫富老小，都要穿上成人的衣服，焚香拜月说出心愿，祈求月亮神的保佑。南宋，民间以月饼相赠，取团圆之意。有些地方还有舞草龙、砌宝塔等活动。明清以来，中秋节的风俗更加盛行，许多地方形成了烧斗香、树中秋、点塔灯、放天灯、走月亮、舞火龙等特殊风俗。

美味可口的月饼作为吉祥物，除了象征合家团圆、欢聚之外，还有很多丰富的吉祥文化内涵。中秋节以月饼祭月、拜月还有祈子和求婚姻美满之意。旧时民间有“男不拜月，女不祭灶”的说法。女子拜月的主要目的是：已婚者祈求月娘娘送子，未婚者祈求月娘娘使其婚姻美满幸福。此外，月饼还有象征丰年之意。中秋节正值五谷丰登的季节，吃月饼也融入了“秋祀”的因素，月饼又成了丰年的象征，借月饼来庆祝丰年，祈望保佑来年风调雨顺，获得更大的收成。

中秋节是东亚文化圈民间的一个传统节日，除华人地区外，中秋节也是朝鲜半岛、日本、越南、琉球的传统节日。

在台湾，美浓的客家人于中秋节宰食水鸭公；宜兰地区除了月饼，还吃一种以面粉制成，中间抹上黑糖烘焙而成的“菜饼”；南部地区也有在中秋节吃麻糬及火锅的习俗。台湾近年来盛行中秋节烤肉的风潮，中秋节前后家家都忙着烤肉。

在越南，其实在节日来临之际，越南的儿童是最具幸福感的。与中国的中秋节有所不同，越南的中秋节是儿童唱主角。市场上口味各异的各式月饼、千姿百态的花灯、五颜六色的儿童玩具等节日食品、玩具应有尽有，孩子们的脸上溢满了对节日的渴望。大小街道沿街摆卖月饼的店铺披红挂绿，上书“月饼”字样的大红灯笼高悬在店前的醒目位置，各种品牌的月饼摆满了货架。

马来西亚、菲律宾华人不忘中秋。吃月饼、赏月、提灯笼游行是马来西亚华人世代相传的中秋习俗。中秋临近，马来西亚各地的老字号商家纷纷推出各色月饼。首都吉隆坡市内各大商场都设有月饼专柜，报纸、电视台的月饼广告铺天盖地，为喜迎中秋营造了节日气氛。除了这些节日活动外，还有舞龙舞狮，一辆辆载有“嫦娥”、“七仙女”的花车漫游其间，服饰鲜艳的艺人和青年载歌载舞。

在日本，农历八月十五中秋节被称为“十五夜”或“中秋名月”。日本人在这一天同样有赏月的习俗，在日语里称为“月见”。日本的赏月习俗来源于中国，在1000多年前传到日本后，当地开始出现边赏月边举行宴会的风俗习惯，被称为“观月宴”。与中国人在中秋节的时候吃月饼不同，日本人在赏月的时候吃江米团子，称为“月见团子”。由于这个时期正值各种作物的收获季节，为了对自然的恩惠表示感谢，日本人要举行各种庆祝活动。

韩语称“추석(秋夕)”“중추절(仲秋节)”“가배(嘉俳)”“중추(仲秋)”“가배일(嘉俳日)”“중추가절(仲秋佳节)”，是扫墓并用新收获的谷物和果实祭祀先祖的日子。回乡探亲，向亲朋戚友送礼亦是过中秋节的习俗。所以英文亦把朝鲜半岛的中秋节叫做“韩国感恩节”。除了上述之外还有其他国家和地区也有中秋节的习俗。但是叫法和习俗都不一样。泰国中秋节称为“祁月节”。节日之夜各家各户用甘蔗扎成拱门，在拜月方桌上供奉观音菩萨和八仙的画像或塑像，供品主要是寿桃。朝鲜的中秋节叫“秋夕节”，也有赏月，吃月饼的习惯。美国称中秋节为“秋月节”。节日里，每户人家都要吃葡萄、栗子、豆子等时鲜果品和新制作的食品。非洲的麻加尔各答岛，居民称中秋节为“月圆节”。伊郎称中秋为“麦赫尔节”等等。„„

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第三篇：说说你不知道的房地产背后的故事!

说说你不知道的房地产背后的故事！

阅读引语我是误打误撞的事进入房地产行业，屈指算来已经22个年头，经历无数次的杯盏交错、与客户无数次的横眉怒目，见识太多人的腐臭糜烂，当然更多的客户成为朋友之后的交往也让我感动。而今，目前手中的项目进入尾声。突然感觉很无聊，有很多话积压在心中不知道如何表达。可能是被太多人误解过，被太多人辱骂过！但做一个房地产从业者，其实很想说：很多东西你们假装懂了，但实际上你们不懂！我可能会慢慢更新或连载，请大家耐心等待。时间上毕竟不是那么充裕！第一篇关于土地的那点事！！

大家众所周知的开发房地产的先决条件就是土地及土地手续的齐备。土地手续包括两个土地证和建设用地规划许可证。我分开将这两个证背后的故事!

1、土地的来源

一般开发商都会有一个不错的社交网络，大部分土地出让信息都是通过这个社交网络来获取，并不是大家看到的报纸上的什么土地储备中心的出让公告，凡是看到公告的基本都是已经到交易的尾声了。这里面的猫腻，很有意思。现在虽然名义上是招拍挂政策在主导土地的出让，但实际上大部分土地都还是停留在协议转让的基础上做招拍挂的流程给众人看！最搞笑的是，有一次公司看到一块合适的地块，拖关系找到了土管局，然后拿到竞标资格通知书的时候离拍卖当天只有3天，让3天内筹集5000万的保证金！这明摆着就是逗你玩，人家买卖双方早就内部搞好了。

虽然名义上是从土地储备中心买地，但实际上土地储备中心就是一个监督方，一般都是开发商打通卖方领导，达成价格的意向，然后卖方同意由储备中心将土地收储然后走拍卖流程！（这个过程其实是开发过程中灰色交易最激烈的事件之一，很多城中村的支书和村长 村主任倒在这里）。

拍卖现场不知道有没有朋友参与过，举牌的过程很搞笑！一般来说，都是一个买主，7-8个拖来趁场面，一个多亿的起拍价，那些陪衬的都以1万为单位加价。搞得主持拍卖的官员都哭笑不得！当然也有不服软的人，会来搅局，但大部分时候都是达成默契的！因为没有默契的拍卖会，很容易造成火拼！买主一般都带着几个暴力金刚镇场面！

这个土地的交易只是房地产开发大剧的开场白。有了这个热身后面的事会更加精彩！

2、关于土地的几个证件

大家都知道开发需要5证，但5证的办理是有顺序的。先办理的就是土地证和建设用地规划许可证。但这中间有个莫名其妙的矛盾，后面为这事还要跑断腿！

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。不过这只是表面现象，其实很多时候规划部门的腐败基本都滋生在这里，每一个规划参数的变动都会对开发商的成本及利润产生巨大影响！

二、立项、环评、开发资质

立项这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。不过现在公司比较正规了，常年带着10几个有证书的大佬挂靠在公司，资质的年审也不是问题了！嘿嘿。但我很搞不明白有建管局，你搞个独立的房地产开发管理办公室是干嘛滴？ 还有那个开发协会，每年上万的会费都是毛费用啊？

不过先随着政策的规范，开发办的职能在加强，建管局反而被弱化了。现在房屋网上登记备案和销售资金网上监管确实是个狠手段，但还是有很多漏洞，让一些个后台硬的开发商钻了空子。老实本分的开发商都遭了秧！规划设计及建筑设计阶段

这个问题就比较市场化了，开发商会按照自己的市场调研情况及成本预计作出设计的指导性意向书，交付设计公司，来做整体的设计。

但有个莫名其妙的地方就是，设计公司你最好找本地的，要是不用本地的，那就必须要外地的设计公司和本地的建筑设计院（政府部门哦），合作设计。要不然后期审图的时候你会死的很惨！目的很简单，就是为了本地建筑设计院的橡皮图章！他们基本上不会再设计上出一毛钱的想法，只要章一盖，每平方建筑就会有他们的几元钱！他们大脑里肯定会蹦出几个字（嘿，赚钱真容易）设计图出来之后，好了。开始审图吧！这个时候你就要开始打点了！这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。再说到这个排水许可证这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。

当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。后面还有的就是消防和人防的专项审查，人防的好说。交钱了事！

消防的最好耐心点做好前期铺垫工作 后期竣工验收还要用到他们！来重头戏了。前面三证到手，需要办理【施工许可证】了！先说施工图审查和节能审查！

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。节能审查在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。

现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。为了这个破证，跑死、喝死、麻烦死！都是正常的。上面两项搞好了，接着来余泥、噪音、夜间施工许可。。余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中，很容易污染路面。本地一部泥头车，从工地一直撒到外环线，结果被罚了2万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我*，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。我二三线城市的先进三个代表，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。

质量监督、安全监督

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我*，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交房。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？累死人不偿命啊。

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？ 不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿施工招投标、监理报建

还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材?我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。

首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司(无国有经济成分)，其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢?去工商局打一张股东结构书就行了。

在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在亲见，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。施工许可证 我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面各个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念?这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAMEOVER。

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗?我们的办事流程方便吗?我们能方便快捷的为企业服务吗?

到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗?听不到了。为什么?因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。

我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么?因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。

之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。预售许可证

终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

一般高层建筑需要完成2/3以上才能办理，要是多层就需要封顶。但很多时候事在人为，我见过土方还没搞完就拿到预售证的，但这个只是极个别的例子，不予评论了。但办理预售证的周期和分批次办理里面还是有猫腻的，原则上说同时动工的建筑应该同时办理预售证，但我所见的大部分开发商都是分栋办理的。也就是买房者所见的分期推盘。还有办理预售证的快慢都体现了一个开发商资金流转的顺畅程度。这个问题后面关于融资再讲到

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢?最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。

现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。

唉，又出来一个“做通”工作。关于销售的事，这方面对于很多网友来说可能就比较直观了，可能也接触过不少。一般在拿地之后就有很多顾问公司，代理公司会蜂拥而至。来竞标项目销售的代理权或者做项目全程的营销顾问。这个相对比较市场化，开发商会根据佣金的高低和经验的资深与否做决断。但也见过很莫名其妙的代理商，很多政府高管的二代或者七大姑八大姨会主动上门说，“你看，你这项目不错，肉你吃了，把汤给我喝吧。”那个时候，老板都是最头疼的。本身作为一个项目成功的关键因素销售问题，应该是非常重视的，但却碍于领导的面子只能给他们做。幸好，前些年在房地产还是卖方市场的时候，这个也无关紧要，但随着市场调控与竞争的加剧，很多开发商也不敢在这个问题上马虎了！我公司曾遇到该问题，被我给解决了，其实很简单，明说这个事我已经答应给某公司做了，这样吧，我把该公司的佣金，拿出一定比例给该人，然后让该人挂职在代理公司，这样里外都不得罪。当然如果是多个皇亲来找的话，就让他们自己去PK。最后台子硬的，给予这个待遇。说个敏感的话题。关于房价

房屋的定价，其实是个很无厘头的过程。我接触的多个代理公司给出的定价方案都很啼笑皆非，根据多年的经验得出结论，房价跟成本基本上很少有关系。因为他们给出的定价方案全是采取的类比定价法，然后后面再跟上一个成本的预估（当然代理公司搞的这个成本预估其实很不靠谱），说白了就是看看周边别人卖多少，咱们比他好几条街，就贵几条街！而且在类比方案中，经常看到他是西班牙园林，我们是地中海风情。比他好一条街，就贵一条街！哈哈！他小区入口没有雕塑水景，我们有雕塑水景，再贵一条街！其实作为销售方来说很多论据自己的觉得看不过去，但大部分时候就那样蒙混过去了。因为开发公司不需要太细致的计算，只需要抓大方向就够了。剩下的就是代理公司自己去折腾来讲讲融资，不过这块一般都是公司大拿来处理的。我一般都是出于跑腿办事的状态，所以深层次的东西可能挖不到。请大家见谅。开发商资金需求密集期是拿地前 和赶工期的时候。一般开发商，自有资金可能只占到项目总投资的30%-40%。剩余资金都是需要贷款和销售的支撑。销售这块按下不表，贷款这个门道也是外人很难窥其门径的。真正的运作高手甚至可以做到空手套白狼，利用贷款运作将自有资金的比例降至20%以下，而且这个手段在房地产形成市场的初期甚为盛行。操作手段之巧妙和运作风险之高也是不在话下，当然这种操作手段与囤地的守株待兔行为大相径庭。而这两者也会从后期预售证办理的周期上看出一些端倪。很多开发商不可能只有一个项目，有不少开发商采取了拆东墙补西墙的方式快速拿地，利用现有项目的销售款项拆借至新公司新项目，而后新项目快速办理前期各项手续，进入施工阶段。在此阶段全力打通银行的关节，申请项目开发贷，当然开发贷的发放必须要坚持到项目封顶才能拿到，银行在这方面的规定是非常，非常严格的。这个时候很容易出现一个莫名其妙的现象，老项目工程进度缓慢，甚至可能延误交房，新项目进度飞速，快速封顶！其根结就在这个资金的拆借。如果这个时候资金链断掉，那开发商就死的很难看了，两个项目全都烂尾，是很容易预见的！本地某大型开发企业，利用手中成功的项目至青岛圈地，新项目受新规制约，迟迟不能收到贷款和预售证最终导致锒铛入狱，当然前期成功项目的那些业主都遭了秧，因为第一个项目的开发贷未偿还，导致该项目被银行查扣。这也给众多QS投资房产敲响警钟，房产证未到手之前，一切皆有可能。

还有一种可能，抛开内部拆借的事，很多浙江籍的开发商（抱歉不是地域性歧视哦），他们的融资能力超强，可以利用几天时间从人际圈内拆借到上亿的资金（这个真不是吹牛的），当然利息也是极其疯狂的，然后项目快速启动至封顶，然后项目开发贷到手后，急速归还拆借款，拿预售证开卖，一气呵成！必须要一气呵成。不然，会有人跳楼的！说完了那些大腕的手段之后，来说说细节的事。预售证办理背后的故事。

前面说了，那几种情况都是火速办理预售证。还有一种，囤地待售的情况是比较常见的。受国家政策影响，现囤地一年不满两年就给予20%土地增值税。囤地两年即无条件收回。但上有政策下有对策。很多开发商前期的时候采取了，挖坑等涨价的策略，后来国家也聪明了。从开工起计算两年内不能完工的项目也予以重罚。开发商们又出了新招，我开工啊，我也很快的建设，但只几百亩的地块被分成了N期，一期只建几栋楼，还是等涨价。这也就造成了，一个项目办理N个预售证，而且预售证被拖着不办，因为资金无鸭梨啊，就等着地价和房价飙升呢！这与火速办理预售证的形成了鲜明对比，一次开发办召开的房地产市场治理的会议上，俩公司的老总分别提出了自己对开发办工作的建议，一个要求简化办理预售证的流程，提高工作效率，另一个针锋相对，说加大预售证办理的审查力度，细化办理流程。搞的开发办领导很是惊诧。刚才说到了开发贷，这个事也是水很深的。

第四篇：告诉你不知道的西北联大的故事

“谋国年年说帝秦，卢沟战起尚和亲。北门锁钥今何在？南渡衣冠委路尘。排队久，点行频，都无片语话酸辛。谁知送往迎来者，几度生离死别人。”这首词为国立西北联合大学文理学院国文系讲师吴世昌先生所作。

1937年7月底，北平南宛机场失守，平津相继沦陷。北平研究院史学研究所编辑吴世昌先生，曾在九一八事变后与兄吴其昌绝食以促国民政府出兵抗日，被列入日本宪兵队黑名单。平津沦陷后，他挈妇携幼，饭碗也来不及洗，便告别了北平，故有这首《鹧鸪天·平津沦陷后车站所见》。吴世昌一家随着逃难人群到了西安，受许寿裳、黎锦熙之邀，任国立西安临时大学、国立西北联合大学讲师。

1938年5月，西北联大发掘丝路开凿者张骞墓及墓前石刻后，吴世昌撰写了极具民族情怀的《增修汉博望侯张公骞墓碑记》，对张骞“跋涉万里的凿空之功”极尽褒扬，对“国黉播迁，西暨汉中”，“御侮图强”尽书悲壮，成为西北联大这所战时流亡大学最重要的遗存文献之一。

吴世昌先生后为著名红学家，第四、五届全国政协委员，全国人大常委会委员。北平大学体育教师王耀东的西迁之路更是险关重重。

王耀东连闯四关

1937年7月28日清晨，王耀东前往位于朝内大街孚王府的北平大学女子文理学院上课途中，得知守卫北平的宋哲元二十九军已经撤离，日本侵略者正在进城。于是，他马上返回家中。第二天，他就看见大批荷枪实弹、全副武装的日本军队在天安门前和东西长安街耀武扬威。大街小巷随处可见日本侵略者肆意打骂我国同胞。

王耀东很快得知政府在西安成立了包括北平大学在内的国立西安临时大学，便与体育主任谢似颜教授于10月间离开北平，先乘火车到天津，再乘轮船走海路到青岛，前往西安。这可是一段凶险难料的旅程，他们连闯四关：

第一关，在布满日本军队的北平火车站，王耀东用行李遮挡住脸面，总算在持木棒列队而立的日本兵夹道中进了站，进站后才发现被人盗窃钱包，好在是零钱，车票也在。

第二关，到了天津，出站后在一小旅馆住下，不敢贸然去车站取行李。眼见得日本宪兵扣留许多中国同胞。两位迂夫子，硬着头皮去拿行李，却见行李就摆在站台上，尚未检查，还是车站服务员提醒他们说“趁日本人没来，还不拿走”，两位迂夫子这才提上箱子跑。

第三关，因为各铁道线成为中日争夺的焦点，他们只好改海路从天津乘轮船往青岛。在天津港，日军盘查极严，逐个检查行李物品，好在两人没有露出破绽，船过大沽口，总算脱离虎口。

第四关，从中国军队控制的青岛换乘火车到徐州，凶险却依然伴随。火车刚进徐州站，日本飞机就开始低空扫射，站台上的人纷纷逃避，只有他们还留在站台上，旁边有人高喊“卧倒！”二人才赶紧俯身倒地，随即一排机枪子弹扫射过来，幸运没有受伤。

一路心惊肉跳，两位体育精英终于在10月下旬到了大后方西安，被聘在国立西安临时大学任教。3年以后的1940年，王耀东的妻子齐志修带着两个孩子，历经艰险，数千里辗转找到陕南城固，一家人终于团聚。

王耀东曾作为中国篮球队的主力队员参加了在上海举行的第五届远东运动会（亚运会前身），在与菲律宾队的比赛中在比分落后的情况下，他在终场前准确投篮和罚球命中，中国队反败为胜，以30∶27胜菲律宾队，获得中国三大球在国际比赛中有史以来的第一个冠军。当时中国队出场的主力阵容为前锋王耀东等，以及后卫孙立人（后来成为一代抗日名将）等。1938年3月，王耀东作为副中队长带领西安临时大学学生第一中队徒步翻越秦岭南迁。抗战胜利后，随北平大学永远地留在了大西北，从事体育教学70余载，为西北体育事业作出重要贡献。曾任中华体育总会西北行政区分会副主席、名誉主席、中华全国体育总会副主席、陕西省、西安市人大代表、政协陕西省委员会委员等职。84岁加入中国共产党。2006年12月10日去世，享年107岁。

比起王耀东西去1200余公里的应聘之路来，汪堃仁的万里应聘之路则更为漫长了。

汪堃仁万里应聘

当在北平协和医院实习的汪堃仁接到国立西安临时大学聘书的时候，辗转耽搁，已经是1939年5月，当时国立西安临时大学在南迁途中已经改为国立西北联合大学，而当他历时4个月，行程万余里到达陕南时，西北联大又分别改为国立西北大学、国立西北工学院、国立西北农学院、国立西北医学院、国立西北师范学院五校。他相继被合聘为国立西北师范学院和国立西北大学副教授、教授。

太平洋战争爆发之前，由于协和医学院一直是由美国人控制的，所以汪堃仁尚能在那里继续进行一些科学研究。后来形势急转直下，民族危机空前严重，他感到再也不能容忍下去了，毅然决定离开协和，到后方去，到已迁往陕西省城固县的母校——国立西北师范学院。

但由于日机轰炸。交通被破坏，需取道海上，绕越南到昆明，经黔、蜀才能到陕西。1939年5月，他终于筹借到路费，遂携带妻女（当时长女两岁，次女才6个月）和简单的行装，开始了西北之行。从塘沽登船，经香港抵越南海防，换乘火车到昆明；再由昆明乘卡车穿过云贵高原，到达山城重庆，此时已是盛夏酷暑的7月了。

在重庆停留期间，敌机不时狂轰滥炸，尸陈遍地，一片慌乱。他考虑到内地教学一定很需要生理仪器，便冒着敌机轰炸的危险，找到中央大学医学院生理教授蔡翘所办的教学仪器厂，自己筹款买了几套生理实验仪器，以备教学之用。

那时候，大后方的交通十分困难，四川没有铁路，成渝公路也尚未通车，他和妻子杨淑清抱着孩子带着仪器和行李，由重庆乘江轮溯江而上，到了泸州。这时泸州刚遭受过敌机洗劫，火光未息，一片废墟，惨不忍睹。由泸州经成都、剑阁、广元到陕西，途中多次更换交通工具，有时还得步行，终于在1939年9月到达陕西城固。

汪堃仁一家四口受尽长途跋涉之劳，饱尝蜀道难行之苦。目睹日寇的残暴肆虐、国民党统治的反动腐朽，使他为灾难深重的祖国感到无限的忧虑，也感到肩上的责任。他立即投入教学，购买的仪器也派上大用场。他开设的生理学课程，没有尸体可供解剖，就搜集无主尸体或动物代替，自己动手制作了必须的骨架等多种标本，开出了不亚于北平协和医院水平的所有课程。

汪堃仁后来成为我国组织化学的开拓者，在消化生理、组织化学、细胞生物学等方面均有深入研究，从事教育工作近60年，对促进中国大学和中学生物学教育事业的发展作出很大贡献。1956年光荣地加入了中国共产党。1964年当选为第三届全国人民代表大会代表。1980年当选为中国科学院学部委员。

吴世昌、王耀东、汪堃仁3位先生的迁徙目的地均只是西安或陕南，而魏寿昆教授则在从北平到西安、再翻越秦岭到陕南，又在秦巴山地带领学生徒步勘矿，行程总共达2700余公里。其中，仅在汉江流域带队徒步勘矿就达900公里。1939年春，他又踏上了南下远赴西康办学的征程。

魏寿昆南下西康

1939年春，魏寿昆随李书田常委开始了由陕南城固向西南方向西昌的另一次迁徙，在那里筹建国立西康技艺专科学校（今西昌学院）。魏寿昆携妻带女，与大家由陕南乘汽车出发，经四川广元至剑阁，到梓潼，进入成都平原，找到西康技艺专科学校成都接待处，再由成都乘汽车颠簸至雅安。然而，从雅安到西昌的450公里，就只能徒步跋涉或骑马、坐滑竿。这时，不巧的是魏寿昆发现妻子已经怀孕，还带有9岁的女儿，他只好将行李物品放在一副滑竿上，妻子和女儿乘另一副滑竿，自己则气喘吁吁地随图书设备驼队登山。

一路上，一会儿阴云密布，一会儿细雨蒙蒙，一会儿又万里晴空，一会儿穿过土匪出没之地，经过了传说当年唐僧西行取经的晒经关，也战战悠悠地经过了大渡河铁索桥，翻越大相岭顶峰（海拔2830米）和小相岭顶峰（海拔3030米），最终抵达西昌。从城固到西昌全程1079公里，历时12天。就这样，刚一到驻地，他就和李书田校长在暗淡的灯光下谈起了开学的事。

魏寿昆相继任国立西安临时大学、国立西北联合大学矿冶系主任、教授，国立西北工学院矿冶系教授及工科研究所矿冶研究部主任。他于1937年受陕西省建设厅委托，作为总领队，与雷祚文、张伯声等教授和矿冶系三四年级19名学生，对陕西安康一带的砂金矿作了勘察，并在区内宣传抗日救亡，是西北联大为地方建设和抗战服务的一次重要活动。

1939年，魏寿昆随李书田创建西康技艺专科学校，发展川西高等教育，为陕西、川西乃至西部矿产开发作出重要贡献。建国后，他于1952年加入九三学社，并任九三学社中央顾问。1980年当选为中国科学院学部委员。2014年6月30日病逝于北京，享年107岁。

周名崇途中病逝

由于日寇窜抵风陵渡，距离西安仅130余公里的陕西门户潼关告急，仅在西安半年多的西安临时大学不得不再迁汉中。1938年3月16日，西安临大1400余名学生正式迁离西安。全校师生员工，不畏艰辛，按照行军编制，在校常委、原北平大学校长徐诵明带领下，乘陇海路火车由西安出发至宝鸡，然后下车，宿于宝鸡，次日按照预定计划徒步南行。

蜀道难，难于上青天。从宝鸡到汉中盆地，当时唯一的通道是川陕公路。这条公路要翻越秦岭山区，途经双石铺、凤县、褒城到汉中。公路上行驶的为数极少的所谓“客车”，烧的是木炭，既无车棚，也无座位，如不发生故障，也要三天时间才能到达目的地。秦岭峭壁陡立，高耸入云，公路坡度大，弯道多，路面差，在柴关岭一带险段经常有车翻人亡的事故发生。

国立西安临时大学文理学院化学系周名崇教授于1938年3月23日刚刚抵达南郑（即汉中），因身体素弱，不胜长途之苦，在南郑病逝，享年45岁。当日，南迁队伍尚在翻越秦岭途中，故各方面条件均很差，但学校仍尽力救治未果。次日，学校派往汉中接洽校址的徐世度等在汉中吊唁周名崇教授。后又举行追悼会，并发给抚恤金。

据周先生的家人回忆，周教授由西安迁往汉中（即南郑）途中，在火车上传染斑疹伤寒，需注射盘尼西林，或需羚羊角退烧，因值抗战期间，缺医少药，3天之内学校拍了4份电报至周家，周夫人原拟留下孩子，只身前往陕南照顾丈夫，但刚刚由湘潭到长沙，即获已经逝世的来电，加上战争期间交通阻塞，敌机轰炸，人既已亡，家中除长子在高中就读外，还有14岁、12岁、4岁和不足两岁的几个孩子，急需照顾，亲友均劝其不要前往，无奈周夫人只得忍着悲痛，返回湘潭。

周先生的后事完全由学校料理，据来电告知已在汉中安葬，并在坟头立有石碑，以凭后人寻找悼念，可是连年战争，很多地方已面目全非，且家中经济困难，也无力赴陕，只有遥为祭奠。

周名崇，字修士、明群，湖南湘潭人。7岁丧父，由母亲王氏抚养成人，1917年毕业于北京高等工业学校应用化学专业并留校任教，1922年该校改为国立北京工业大学，1928年并为国立北平大学工学院。1936年为北平大学女子文理学院数理系和工学院合聘教授。1937年随校迁西安，任西安临大文理学院化学系教授。

直到2019年10月25日，周先生的孙子周鹏终与后继学校西北大学取得联系，随后抵西安工作地和汉中病逝地祭奠，总算了解了心愿。

在长途迁徙和日机轰炸中病逝或牺牲的还有：1938年3月翻越秦岭途中不幸身亡的一位体育教师和一位学生；1940年5月20日晚，日机轰炸国立西北医学院驻地中壮烈牺牲的教务长兼耳鼻喉科教授杨其昌、25岁的两位女生栾汝芹和陈德庥；1941年11月3日在日机轰炸国立西北农学院时牺牲的一位职员和两位学生；1946年夏，在国立西北大学回迁西安3日后不幸病逝的英国传教士教授贾韫玉；1946年7月12日飞赴华北视察途中在济南失事遇难的国立西北大学物理系张贻惠教授；1946年8月24日飞往重庆途中遭遇空难，全家罹难的国立西北工学院原教授雷祚文等等。

让我们以此纪念抗战岁月中一批不甘做亡国奴的知识精英们，以民族大义为先，家国情怀为重，西迁南渡，千里跋涉，绛帐重开，弦歌复起，赓续民族文脉的壮举，缅怀在大学西迁中和办学中不幸病逝或遭日机轰炸遇难的师生。

第五篇：无影灯下你所不知道的故事（精选）

无影灯下你所不知道的故事 －致手术室全体护士

这里，一年365天，日日夜夜，从没有停止运转的步伐！这里，一天24小时，分分秒秒，从没有停止接台的旋律！这里，是没有硝烟的战场！

四方手术间，三尺手术台，一袭绿色洗手衣，一顶蓝色手术帽，一张蓝色防护口罩遮住的脸庞下露出两只明亮的眼睛，一个年轻充满活力的集体，一个承载着生命希望的团队，是的，这就是我们手术室全体护士！一个响亮的名字，一份不为人知的工作状态！患者康复的幕后英雄！

当你坐在办公室里喝茶的时候，无影灯下的他们却在手术台上专心致志，传递着手术器械！

当你睡在舒适的床上进入梦乡时，无影灯下的他们依旧奋起勃发，为了抢救患者生命在努力着！

当你的手机夜晚关机的时候，你可知道，他们即便是休息日，都需要二十四小时开机待命。深夜，一个急促的电话铃声把他们从睡梦中惊醒，“争诊，速来加班”！那种无奈，无以言表！

当你每日准时吃饭的时候，你可知道，他们要么在手术台上工作，要么就用那宝贵的几分钟时间在争分夺秒的吃饭！当你周末休息陪家人高兴的外出游玩时，无影灯下的他们，依旧在加班加点的努力工作，抢救患者！有一种职业，没有经历过就不知道它的艰辛； 有一种艰辛，没有体会过就不知道它的快乐;有一种快乐，没有品尝过就不知道它的滋味。

无论如何，我们依旧坚守在自己热爱的岗位上，奋起勃发，通往超前。

－致手术室全体护士