新疆2016年下半年房地产估价师《经营与管理》：需求指标试题

第一篇：新疆2016年下半年房地产估价师《经营与管理》：需求指标试题

新疆2016年下半年房地产估价师《经营与管理》：需求指标试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、当房地产的供给减少大于需求减少时，房地产的均衡价格将__，均衡交易量__。

A．不变，增加 B．下降，增加 C．上升，减少 D．下降，减少

2、《中华人民共和国宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行并给予补偿。A：征收 B：征用

C：征收或者征用 D：征购

E：执行层的组织协调

3、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。A：10 B：20 C：30 D：40 E：房地产估价机构必须加盖公章

4、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。A：投资率是投资回收与投入资本的比率

B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 E：工业用地的监测点评估价格

5、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。A：公司上市、企业清算 B：司法鉴定、城市房屋拆迁 C：企业清算、城市房屋拆迁 D：司法鉴定、公司上市

E：工业用地的监测点评估价格

6、某房地产开发用地，其土地面积为10 000 ㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1．2，楼面地价为1500元／㎡．后经规划调整，容积率提高到1．6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价．【2007年考题】 A：375万元 B：450万元 C：500万元 D：600万元

E：工业用地的监测点评估价格

7、我国目前有关部门把公司或企业发行的债券统称为公司债券，并且明文规定，发行的主体仅限于我国境内的。A：个人企业 B：合伙企业

C：集体所有制企业 D：全民所有制企业 E：执行层的组织协调

8、一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的。A：估价委托人 B：估价师 C：估价目的 D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格

9、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。A：15 B：30 C：60 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章

10、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。A．建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区 B．建筑面积1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区 D．建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区

11、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元／㎡。A：2593 B：2619 C：2727 D：2862 E：工业用地的监测点评估价格

12、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。(2008年试题)A：60～100 B：64～80 C：64～100 D：80～100 E：执行层的组织协调

13、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。A．750 B．350 C．800 D．850

14、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。

A．买方代理 B．卖方代理 C．联合代理 D．双重代理

15、在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果__，则开发项目在财务上是可以接受的。A．Pb小于或等于Pc B．Pb等于Pc C．Pb小于Pc D．Pb大于Pc

16、我国土地用途管制的核心是__。A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用

C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途

17、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡．假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为．【2004年考题】 A：14140元／㎡ B：42421元／㎡ C：56561元／㎡ D：60000元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

18、消费信用有两种类型，分别是__。A．民间信用和商业信用 B．国家信用和商业信用 C．商业信用和银行信用 D．银行信用和民间信用

19、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。(2008年试题)A：贴现债券 B：附息债券 C：抵押债券

D：浮动利率债券 E：执行层的组织协调

20、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2．4万元，该房地产的合理经营期限为年。A：10．0 B：12．5 C：13．5 D：40．0 E：工业用地的监测点评估价格

21、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（）的状况。A．估价作业日期 B．成交日期时 C．估价时点

D．交易日期调整后

22、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。A．超额利润 B．投资回报 C．内部收益 D．风险补偿金

23、某建设项目建设期为3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元(2004年试题)A：305 B：463 C：636 D：961 E：执行层的组织协调

24、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。A．40 B．42 C．48 D．50

25、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。A．时点指标 B．相对指标 C．时期指标 D．平均指标

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。A．征地费及拆迁安置补偿费 B．勘察设计及前期工程费

C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 E．住宅建筑、安装工程费

2、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是__。A．在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定 B．对所选用的材料和设备进行质量评价 C．对整个施工过程中的工程质量进行评估

D．将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判 E．确定质量控制的对象

3、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上 B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上

C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上 D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上

E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上

4、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。A．1:500 B．1:1000 C．1:2000 D．1:3000

5、拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决。A：10 B：20 C：30 D：45 E：执行层的组织协调

6、路线价法估价的第四个步骤是__。A．设定标准临街深度 B．选取标准临街宗地 C．调查评估路线价 D．制作价格修正率表

7、下列行为中，应当缴纳契税的有__。A．房屋赠与 B．房屋继承

C．以土地、房屋权属抵债

D．以土地、房屋权属投资、入股 E．房地产抵押

8、标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的。A：平方的离差的算术平均数的平方根 B：离差的平方的算术平均数的立方根 C：离差的平方的算术平均数的平方根 D：离差的立方的算术平均数的平方根 E：执行层的组织协调

9、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。

A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％ B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％ C：按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％ D：按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％ E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％

10、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为__。A．7.78% B．8.28% C．13.21% D．14.21%

11、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。A．获利能力分析 B．盈亏平衡分析 C．市场状况分析 D．定性风险分析

12、国际货币基金组织就是使用__这种“投资”定义统计国际收支平衡。A．以资产为基础 B．以企业为基础 C．以交易为基础 D．以价值为基础

13、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有。A：保证书 B：投保单 C：保险单 D：批单 E：暂保单

14、下列属于竣工房屋价值的有。

A：竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值

B：作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用

C：厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装 D：工艺设备基础的建造

E：办公和生活用家具的购置等费用

15、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是。A：相关房地产类型的在建数量 B：吸纳率分析

C：相关房地产类型的存量 D：改变用途数量 E：借款合同

16、住宅建筑净密度与等有关。A：房屋建筑面积 B：建筑层数 C：层高

D：房屋排列方式 E：房屋间距

17、下列费用中，不属于土地费用的是__。A．土地使用权出让金 B．城市建设配套费 C．拆迁安置补偿费 D．基础设施建设费

18、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。A：将影响商品需求的各种因素作为自变量 B：将需求作为因变量

C：将影响商品需求的各种因素作为因变量 D：将需求作为自变量 E：将供给作为自变量

19、某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向__贷款较经济。A．甲银行 B．乙银行 C．甲乙同样 D．无法比较

20、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。A．10000 B．12000 C．180000 D．15000

21、__是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。

A．中介管理机构 B．房地产管理机构 C．房地产估价机构

D．房地产质量管理机构

22、不属于影响房地产价格的自身因素是。A：社会因素 B：区位因素 C：经济因素 D：权益因素 E：实物因素

23、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。A：购买自住住房 B：建造自住住房 C：翻建自住住房 D：大修自住住房 E：购买商业门市

24、城市的总体规划由__负责组织编制。A．市人民政府建设行政主管部门 B．市人民政府城市规划行政主管部门 C．市人民政府土地行政主管部门 D．市人民政府

25、除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有__。A．其他商品的价格 B．厂商对未来的预期

C．生产技术的变动和生卢要素的价格 D．政府的政策

E．消费者的收入水平

第二篇：新疆2015年房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理模拟试题

新疆2015年房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理模拟

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。

A：高层建筑地价分摊

B：房地产投资价值评估

C：因环境污染导致的房地产价值减损评估

D：城市房屋拆迁中的停业损失评估

E：工业用地的监测点评估价格

2、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。

A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%

3、作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是。

A：宗地图

B：房产分幅图

C：房产分丘图

D：房产分户图

E：执行层的组织协调

4、H市兴华学校地址在H市城市规划区內，该学校属于经营性私立学校性质，2008年12月，H市A房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，A房地产开发公司应当。

A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿

B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者补偿

C：产权调换

D：货币补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章

5、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。

A．保本点分析

B．敏感性分析

C．现金流量分析

D．统计试验分析

6、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。

A：会计主体

B：持续经营

C：会计分期 D：货币计量

E：执行层的组织协调

7、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。

A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

E：工业用地的监测点评估价格

8、下列属于要约邀请行为的是。

A：竞买人举牌报价

B：投标人将标书寄给招标单位

C：采购单位向生产单位寄送采购合同

D：拍卖机构发出拍卖公告

E：执行层的组织协调

9、下列关于路线价法中，不正确的是。

A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

E：工业用地的监测点评估价格

10、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。

A．22 B．28 C．38 D．50

11、政府举行国有土地使用权招标出让，有意购买者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，为其确定投标报价提供参考依据，这就是一种评估。

A：原始价值

B：理论价格

C：清算价值

D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格

12、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。

A：100万元

B：42万元

C：63万元

D：77万元

E：工业用地的监测点评估价格

13、下列关于假设开发法的表述中．不正确的是。

A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D：假设开发通常是一次性的价格剩余

E：工业用地的监测点评估价格

14、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15 000 ㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。

A：4 023．04 B：4 074．10 C：4 768．50 D：5 652．09 E：工业用地的监测点评估价格

15、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是．【2005年考题】

A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

E：工业用地的监测点评估价格

16、对于一股的房地产投资项目，指标值应该大于2。

A：利息备付率

B：偿债备付率

C：流动比率

D：速动比率

E：借款合同

17、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是。

A：单项工程

B：单位工程

C：分部工程

D：分项工程

E：执行层的组织协调

18、根据工程量清单计价法，假设某建筑工程直接工程费为1500万元，措施费为120万元，该建筑工程的直接费为万元。

A：120 B：1380 C：1500 D：1620 E：执行层的组织协调

19、某办公楼的土地面积3000㎡，建筑面积10000㎡，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／㎡，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为。

A：1257万元 B：1571万元

C：800万元

D：1300万元

E：工业用地的监测点评估价格

20、某家预购买一套面积为80m2的经济适用房，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是__元。

A．1635.31 B．1714.03 C．1728.28 D．1736.38

21、假设开发法的基本理论依据是。

A：生产费用原理

B：预期原理

C：替代原理

D：供求原理

E：工业用地的监测点评估价格

22、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。

A．预期收益大小

B．预期收益能力

C．预期价格高低

D．预期价格涨落

23、经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可适当提高，但最高不超过规定税额的__。

A．30% B．40% C．50% D．60%

24、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括__。

A．购买价格

B．容积率

C．权益投资比率

D．空置率

25、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。

A．风险较大

B．收益率较高

C．流动性较好

D．投资回收期较长

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、资本化率是（）的倒数。

A．毛租金乘数

B．潜在毛租金乘数 C．有效毛收入乘数

D．净收益乘数

2、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。

A．社会养老保险

B．农业保险

C．巨灾保险

D．失业保险

E．出口信用保险

3、征收和征用的共同之处在于。

A：都是改变所有权

B：都是改变使用权

C：都要依法给予补偿

D：都是为了公共利益需要

E：都要经过法定程序

4、以出让方式取得土地使用权的某栋住宅用地已使用了10年。按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为__年。

A．40 B．50 C．60 D．70

5、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。

A．由国家无偿收回

B．自动续期

C．应于届满前6个月申请续期

D．应于届满前1年申请续期

6、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。

A：供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值

B：供给价格弹性系数的数值一般都为负值

C：供给价格弹性系数的数值一般都为正值

D：供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律

E：同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同

7、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。

A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任

B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约

C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行

D．违约的形式包括预期违约和实际违约

8、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。

A．305 B．463 C．636 D．961 9、27。某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，销售税费为18万元，投资利息为15万元，投资利润率为15%，则开发利润为__万元。

A．346.5 B．349.2 C．348.75 D．351.45

10、固体废物按废物的形状可分为。

A：块状废物

B：泥状废物(污泥)C：颗粒状废物

D：粉状废物

E：固体的废物

11、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于。

A：货币证券

B：信用证券

C：商品证券

D：资本证券

E：执行层的组织协调

12、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。

A．出租的房地产

B．自用的房地产

C．餐饮的房地产

D．营业的房地产

13、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A．利润为零时

B．利润最大时

C．允许的最低经济效益指标

D．允许的最高经济效益指标

14、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。

A．保本点分析

B．敏感性分析

C．现金流量分析

D．统计试验分析

15、净租的形式一般有以下方式。

A：租户仅按比例分摊与物业有关的税项

B：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

C：所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付

D：所有的经营费用都由租户直接支付

E：业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用

16、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是。(2005年试题)A：吸纳率分析

B：房地产市场的商业周期分析 C：家庭规模与结构分析

D：投资购买和使用购买的比例分析

E：借款合同

17、房地产置业投资的效果主要表现为等。

A：企业实力提升

B：租金收入

C：对社会贡献增加

D：物业增值

E：物业权益份额增加

18、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是__。

A．指数平滑法

B．市场因子推演法

C．德尔菲法

D．销售人员意见综合法

19、房地产金融的特点包括。(2007年试题)A：集中性

B：风险性

C：流通性强

D：资金增值性

E：资金周转期长

20、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。

A．专家调查法

B．蒙特卡洛法

C．幕景分析法

D．故障树分析法

21、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（）。

A．有效面积系数

B．权益投资比率

C．贷款利率

D．租金水平

E．土地费用

22、银行为某人提供期限为15年，年利率为6％，首期月还款额为1500元，月还款额递增率为0．3％的个人住房抵押贷款．若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。

A：1907．05 B：1610．56 C：1510．56 D：1415．56 E：借款合同

23、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。

A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%

24、以下不属于土地开发成本构成内容的有。

A：基础设施配套费用

B：拆迁安置补偿费

C：房屋建筑安装工程费

D：公共配套建设费

E：勘察设计费

25、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有。

A：预购商品房设定抵押

B：在建工程设定抵押

C：房屋所有权转让

D：房屋所有权设定抵押

E：购买预售商品房

第三篇：2017房地产估价师《经营与管理》复习题

1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。

A.销售收入

B.转让收入

C.租金收入

D.利息收入

2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售

B.抵押

C.转让

D.经营

3、下列风险中属于系统风险的是()。

A.比较风险

B.市场供求风险

C.未来运营费用风险

D.持有期风险

4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。

A.不可移动性

B.适应性

C.弱流动性

D.相互影响性

5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为()年。

A.0.6

3B.1.63

C.2.2

5D.12.506、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()。

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。

A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。

A.移动平均法

B.指数平滑法

C.市场因子推演法

D.简单平均法

9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由()负责。

A.开发商

B.监理单位

C.分包单位

D.总承包单位

10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。

A.目标定价法

B.成本加成定价法

C.随行就市定价法

D.价值定价法

11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。

A.观察法

B.实验法

C.讨论法

D.问卷调查法12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为()万m2。

A.390.5B.399.5

C.523.5

D.543.013、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.购买动机

D.自我形象

14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。

A.从容不迫型

B.选择型

C.凶猛型

D.随机型

15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括()。

A.购买价格

B.容积率及有关设计参数

C.空置率

D.运营费用

16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了()元。

A.137.5B.410.2C.432.2

D.452.218、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。

A.利润总额

B.投资利润

C.税后利润

D.可分配利润

19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为()。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

参考答案：

1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B

第四篇：新疆2015年房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理模拟试题

新疆2015年房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理模拟

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。A．基准回收期 B．静态投资回收期 C．项目开发期 D．项目销售期

2、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。A．96 B．104 C．140 D．166

3、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。A：估价主体资格需依法取得 B：估价对象状况需依法判定 C：估价对象收益需依法确定 D：估价方法需依法选用

E：工业用地的监测点评估价格

4、房地产是__三者的结合物。A．实物、权益、区位 B．实物、区位、用途 C．实物、权益、用途 D．权益、区位、用途

5、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于元／㎡。A：3100 B：3195 C：3285 D：3300 E：工业用地的监测点评估价格

6、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。A．助理 B．决策 C．技术 D．文职

7、物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定。A：相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布 B：相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布 C：相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布 D：相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布 E：执行层的组织协调

8、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡．该套住宅每平方米建筑面积的价格为．【2004年考题】

A：1667元／㎡ B：1765元／㎡ C：1875元／㎡ D：2000元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格 9、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡．可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万㎡，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为。A：71.11％ B：88.89％ C：91.67％ D：93.33％ E：借款合同

10、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。A．中国房地产协会 B．房地产估价师协会 C．中国房地产估价师学会 D．中国土地学会

11、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。A：保持现状前提 B：装修改造前提 C：转换用途前提 D：重新利用前提

E：工业用地的监测点评估价格

12、对全国房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。A：国务院

B：国务院建设主管部门 C：国务院人事主管部门

D：国务院国土资源主管部门 E：执行层的组织协调

13、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付__万元土地补偿费。A．30 B．40 C．60 D．70

14、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0．5％，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。A：26．29 B：27．29 C：28．29 D：29．29 E：工业用地的监测点评估价格

15、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原诉迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给。A：转让人 B：受让人

C：转让人和受让人 D：第三人

E：房地产估价机构必须加盖公章

16、登记机关自受理登记申请之日起日内应当决定是否予以登记。A：5 B：7 C：10 D：15 E：执行层的组织协调

17、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是。

A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B：现时该房改房上市交易的正常价格 C：现时该房屋的房改成本价 D：当时该房屋的房改成本价 E：工业用地的监测点评估价格

18、凡综合风险度超过__的即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A．50% B．60% C．70% D．80%

19、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5％，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于。A：4．25％ B：4．75％ C：5．25％ D：5．33％

E：工业用地的监测点评估价格

20、房地产投资资本金不能低于总投资的__。A．10% B．20% C．30% D．40%

21、建设工程概(预)算最基本的内容是__。A．单位工程概(预)算书 B．工程项目综合概(预)算书 C．已建设项目总概算书 D．其他工程费用概(预)算书

22、职工上年结转的住房公积金按计息。A：结息日挂牌公告的活期存款利率 B：结息日挂牌公告的定期存款利率

C：结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率 D：结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率 E：执行层的组织协调

23、从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为。

A：单位工程总价→分部分项工程单价→工程项目总价→建设项目总造价 B：分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价 C：分部分项工程单价→单位工程总价→建设项目总造价→工程项目总价 D：分部分项工程单价→工程项目总价→单位工程总价→建设项目总造价 E：执行层的组织协调

24、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为__万元。A．695.83 B．681.25 C．715.83 D．718.75

25、基准地价是城市中均质区域内的土地．【2003年考题】 A：最低价格 B：最高价格 C：平均价格 D：成交价格

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、根据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。A：营业税

B：教育费附加税 C：城乡维护建设税 D：企业所得税 E：个人所得税

2、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取__成本作为评估依据。A．该宗房地产的实际 B．类似房地产的客观 C．类似房地产的最高 D．类似房地产的最低

3、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于__自住住房。

A．购买财产保险 B．购买 C．翻建

D．装修和大修 E．建造

4、拆迁人拆除，不予补偿。A：必须拆除的违章建筑 B：代管房屋

C：产权有争议房屋 D：抵押房屋

E：超过批准期限的临时建筑

5、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有__。A．客观原则 B．合法原则

C．最高最佳使用原则 D．估价时点原则 E．替代原则

6、法律规定可以属于集体所有的自然资源有。A：森林 B：矿藏 C：水流 D：山岭 E：荒地

7、在房地产市场的分类中，一级市场是指__。A．土地使用权转让市场 B．新建商品房租售市场 C．土地使用权出让市场

D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

8、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看__。

A．墙体承重材料 B．竹质的家具 C．装修装饰材料 D．家用电器

9、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金。A：不得低于评估价格的50％ B：不得高于评估价格的50％ C：由政府决定

D：不得低于按照国家规定所确定的最低价 E：执行层的组织协调

10、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。A．物业的易接近性 B．物业的临街状况 C．物业的周围环境

D．物业所处区域的繁华程度

11、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。

A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定 B：抵押权、地役权登记，10个工作日 C：预告登记、更正登记，10个工作日

D：公告时间不计入《房屋登记办法》规定时限

E：因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍

12、选聘、解聘物业管理企业是__的职责。A．业主大会 B．业主代表大会 C．业主委员会 D．居民委员会

13、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是。A：公告不是房屋权属登记的必经程序

B：在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记

C：因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

D：在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记 E：执行层的组织协调

14、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有__。A．基准收益率 B．目标收益率

C．出租率或空置率 D．毛租金收入比率 E．运营成本

15、报酬资本化公式的假设前提不包括（）。A．净收益A每年不变 B．收益年限n为有限年 C．报酬率Y不等于零

D．价格V符合评估时点市场情况

16、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期()与静态投资回收期()的关系是。A： B： C：

D：P” /> E：借款合同

17、下列属于普通股股东享有权利的有。A：参加股东大会的权利 B：参加表决的权利 C：股票转让权

D：公司剩余财产的分配权 E：对公司债务负有限责任

18、投资机会研究分为一般投资机会研究和__。A．详细研究 B．粗略研究

C．特定项目的投资机会研究 D．建设项目的投资机会研究

19、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。A．2660 B．2427 C．2425 D．2294 20、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。A．变动费用 B．固定费用 C．材料费用 D．人工费用

21、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。A．经营收入抵偿全部投资

B．全部现金流入抵偿全部现金流出 C．净收益抵偿全部投资

D．净收益现值抵偿全部投资

22、在下列情況下，职工可以提取住房公积金。A：购买商业门市 B：大修自住住房

C：偿还购房贷款本息时

D：房租超出家庭工资收入规定比例时 E：职工丧失缴存条件

23、下列关于房地产经纪人执业资格考试，表述错误的是。A：房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次 B：房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次 C：考试时间定于每年的第二季度 D：考试时间定于每年的第三季度

E：考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理

24、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（）。

A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

25、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。A．税金 B．拍卖费用

C．土地使用权出让金 D．土地使用成本

第五篇：2017年房地产估价师经营与管理精选试题

1.某开发商向银行申请了年利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为(C)万元。

A.6.00

B.7.0

5C.7.59

D.13.59

2.某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为(D)。

A.12%

B.20%

C.24%

D.30%

3.盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润(税前)为0;乙项目当售价下降20%成本上升50%，开发利润(税前)为0.因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面(A)。

A.甲项目强于乙项目

B.乙项目强于甲项目

C.甲项目与乙项目一样强

D.不能确定哪个项目强

4.房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到(B)的极值。

A.利润为零

B.允许的最低经济效益指标

C.最大费用

D.最大利润

5.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是(B)。

A.容积率

B.空置率

C，利息备付率

D.成本利润率

6.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是(C)。

A.投资利润率

B.投资回报率

C.贷款利率

D.成本利润率

7.公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于(C)。

A.土地费用

B.前期工程费

C.房屋开发费

D.管理费用

8.某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，投年等额还款的抵押贷款：如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为(D)。

A.10%

B.11.27%

C.14.18%

D.22.55%

9.下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是(B)。

A.土地购置贷款

B.土地储备贷款

C.土地开发贷款

D.建投贷款

10.下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是(A)。

A.抵押贷款还本付息

B.管理人员工资

C.公共设施维修费

D.保险费