2016年全省建设用地管理培训班讲课材料

第一篇：2016年全省建设用地管理培训班讲课材料

全省建设用地管理培训班讲课材料

第一部分

建设用地审查报批工作改进

今年，省厅对建设用地审查报批工作作了进一步的改进和规范，并下发了改进的配套文件《甘肃省国土资源厅关于进一步改进建设用地审查报批工作的通知》（甘国土资建发„2016‟1号），明确规定从2016年4月1日起执行。

一、改进的背景

2014年年底，省厅对全省城市（城镇）批次建设用地进行了改革，实行批次用地按建设用地二级分类用途进行报批，一类用途组织一个用地报件。改革后的报批方式推动了用地精细化管理，增强了市县作为供地主体的审查责任，也缓解了土地督察和审计时造成压力和被动。但随着形势的发展，一方面，批次建设用地按二级分类用途报批，在一定程度上增加了建设用地报件数量、市县报批成本和用地审查工作量，也不能充分发挥市县的用地审查责任；另一方面，我省实施的“6873”交通突破行动、“6363”水利保障行动等涉及的重大基础设施项目用地较多，而这些用地绝大多数需组件上报国土资源部审查批准，需花费大量的时间。第三，我省被征地农民养老保险办法已经实施5年多，但各地存

2再报送标注用地位臵的土地利用现状图。市级国土资源管理部门结合本地土地管理基础工作和业务建设情况，以职责履行到位为前提，合理确定受理县级国土资源管理部门用地报件要求。为确保申报用地的正确性，一方面，要加强对勘测定界成果审核，确保申报用地面积和地类真实准确，产权明晰、界址清楚；另一方面，要利用年度数据库进行比对，核实用地地类。此外，要进行实地踏勘，准确核定申报用地地类。

（二）严格审查被征地农民养老保险落实情况。将被征地农民纳入社会保障，是解决被征地农民长远生计的有效途径。当前，解决被征地农民社保问题的关键在于落实社保资金。在建设用地审查报批中，要加强对被征地农民养老保险资金落实情况的审查把关，以切实解决好被征地农民养老保险问题。不管是城市、城镇批次用地，兰州市城市建设实施方案用地，还是单独选址项目用地；不管是报省政府审批还是报国务院审批，用地涉及的被征地农民社会养老保险费用中，市、县政府承担部分不落实的，一律不予批准建设用地。

“三项保障措施”——

（一）规范报批材料及审查报告格式。按照改进后的报批要求，结合全省建设用地报批管理的实际，对报批地类分类、审查报告文本格式及报批材料等作了相应的调整和完善。

（二）强化市县用地审查责任。市县国土资源管理部门要按照权责一致的要求，积极主动工作，严格规范管理，切实履行好用地审查职责，并对申报材料的真实性、合法合规性负责。要严格按省厅规定的格式、内容和规范要求组织用地报件。严格落实国家产业政策、供地政策及有关土地管理政策，又快又好地做好用地服务保障工作。省厅将定期对各地建设用地的审查报批质量和效率进行汇总分析，并予以通报。

（三）加快推进用地审查报批信息化建设。市县国土资源管理部门要加大用地报批信息化手段的应用，全面实现用地审查报批网上运行，远程直报，加快用地受理、审查和运转效率。全省省市两级除临夏州（平台不兼容）、兰州新区（尚未建立开通网上平台）外，其余市州均已完成。2016年4月1日开始，省政府政务大厅只接收电子报件，不再接收纸质件；2016年6月1日开始，全面实行远程直报，所有纸质报件直接报送省厅用地处。具体要求是：上报省政府审批的建设用地及未跨市州的国家和省列重大建设项目用地一律进行远程直报，电子报件审核通过后，纸质报件在保证与电子报件一致的情况下，原则上以15天为一个周期，由市州国土资源局直接报送厅建设用地处；跨市州的项目在各市州组件完成后以一个项目为单位，将电子报件直接报省政府政务大厅，受理后直接报送厅用地处。下一步，省厅将专门制定下发关于用地报件报送及审核运转的规范性文件。

五、改进后建设用地审查报批的依据

此次改进后，省政府审批的城市（城镇）批次建设用地及兰州市城市建设实施方案用地、省政府审批的单独选址项目用地严

6的，县级人民政府承诺、村组意见及补偿凭证均一式两份），先行用地工程位臵示意图（报国务院，一式两份），工程先行用地汇总表。

七、报批材料调整内容

（一）建设用地报批分类表。在执行《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）国标分类的前提下，结合现行政策，对部分分类进行了调整，共分为8个一级类别，对应26个二级分类。部分用途因为不常见，如涉及，请按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）的规定进行归类，用地报批中涉及用途的划分也应按照该标准进行界定。其中，为了方便操作，将城镇住宅用地分为普通商品住房用地和保障性安居工程用地。同时，机关团体用地仅限于业务技术用房或政法基础设施用地，绝不能向党政机关楼堂馆所提供用地。（根据中办、国办2013年7月下发的《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》（中办发„2013‟17号），党政机关是指党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关，各级党政机关派出机构、直属事业单位及工会、共青团、妇联等人民团体适用该要求，国有及国有控股企业参照执行；楼堂馆所是指使用财政性资金建设的党政机关办公用房、培训中心、以及以“学院”、“中心”等名义兴建的具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所。）

（二）省政府审批建设用地报批材料。取消了标注用地位臵的土地利用现状图，精简后，省政府审批的城市（城镇）批次建设用地及兰州市城市建设实施方案用地申报材料由原来的8件减少为7件，单独选址项目建设用地申报材料由原来的10件减少为9件。同时，在审查报告中明确要求申报地类要与上一年度变更调查数据库进行比对，不一致的按地块进行说明。原则上，除违法用地外，二调地类加上年度变更，申报地类应与现状地类一致；勘测定界成果应当依据年度数据库，并结合实地调查进行认定；报批前先行由省规划院进行审核。这里需强调关于建设用地的认定问题：一是二调地类为建设用地，有合法来源的，按建设用地报批；二是二调前为非建设用地，二调后年度变更为建设用地，但没有合法来源的，在符合土地利用总体规划，符合国家产业政策和供地政策的前提下，须依法查处到位后，按违法用地前原地类报批。

（三）审查报告文本格式。总体上，对批次用地审查报告格式进行了全部的改进规范，对所有单独选址项目用地的部分内容进行了修改调整。一是关于土地利用与供应问题。土地按一级类表述，但对享受政策的需按格式要求单独表述，同时将处臵国有土地的权利交由具有供地权的政府承担。这里需要强调两个问题：一是国家产业政策。要严格落实国家供地政策和产业政策，严禁向党政机关楼堂馆所，禁止用地类建设项目，以及水泥、煤炭、钢铁、电解铝、平板玻璃等产能严重过剩行业供地。列入限制用地类的建设项目，必须符合规定条件。具体可参照国土资源部、国家发改委《关于发布实施<限制用地项目目录（2012年本）和><

第二部分

用地审查报批主要问题及采取措施

一、主要问题

近年来，为积极适应国家和省上宏观经济调控需要，依法及时保障各项建设用地，促进土地节约集约利用，按照积极主动服务、严格规范管理的要求，省厅结合实际，不断改进和完善建设用地申报审查工作，有效提高了建设用地审批效率。但从近期建设用地申报审查工作情况看，由于各地在组织用地报件时责任心不强等原因形成资料瑕疵，用地审查报批工作依然存在效率低、报件质量不高的问题，需要引起高度重视，认真研究改进。

（一）审查报告审查报告不完整，报告内容缺项。省厅明确了报国务院审批单独选址项目、省政府审批单独选址项目和城市（镇）批次用地审查报告文本格式，已规定的必须遵照执行，未规定的不得随意乱加，审查报告采取填空式的规定形式，不能遗漏，更不能回避，要认真把空填好、把事说清楚，避免市级国土资源管理部门提供的审查依据和意见达不到厅内会审各处（室、局）的要求，出现补正的情况，以提高审查工作效率。但一些市州提交的审查意见未能按规定的要求作出说明，重点反映在项目用地补充耕地资金未落实、是否存在信访、是否违法动工用地且违法用地是否查处到位、是否符合土地利用总体规划、是否缴纳新增建设用地土地有偿使用费、使用年度计划指标、土地复垦等方面。有的可能是遗漏，有的则明显回避不谈，尤其是在是否存在信访及违法用地问题上。

（二）报件材料不一致。着重反映在用地面积、地类、安臵农业人口与劳动力人数、征地补偿标准、土地用途与供地方式、征地前后人均耕地、违法用地处理时的地类与补办用地手续时的地类、地质灾害评估级别与备案单位等内容在整个报件中前后不一致。电子报盘与纸质件不一致，有的批次用地电子报盘还以项目进行命名。

（三）材料不规范。有的市县填报的“一书四方案”不符合标准，项目用地的呈报说明书中市县国土资源管理部门及政府未签署意见并加盖公章，补充耕地方案缺少项目编号和地块编号，征收土地方案随意更改格式；有的行文不规范，县级国土资源管理部门使用下行文，并直接向省厅行文；有的在用地请示文件中出现“批次建设项目用地的请示”；有的在现状图和规划图上不标注具体用地位臵等等。

（四）补正不及时。对于在初审和厅各处（室、局）会审中发现或提出的问题，我处都会及时汇总并向市县发出补正通知，要求限期内补充完善，但有不少用地未在规定时间内进行补正，甚至有的市县经多次电话、发函催要，仍然未上报补正材料。

（五）不及时缴纳“两费”。用地经省厅厅长办公会议审定后，我们都及时下发缴费通知，规定在1个月内缴纳用地涉及的耕地

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（二）及时足额缴纳用地涉及的规费。按照法律和政策的规定，新增费的缴纳主体是市县人民政府，缴纳的环节是厅长办公会审定下发用地批复之前，原则上应在一个月内缴纳。市县政府应当根据建设需要和地方财政缴纳新增费的能力确定申请使用新增建设用地，并加大资金筹措力度，按照规定时限足额缴纳新增费，及时取得用地批复，杜绝用地已经厅长会审定又存在违法用地的现象。

（三）夯实用地审查责任。在现行法律框架下，进一步明确省市县三级国土资源管理部门的责任。一是县级部门主要承担建设项目用地的基础性审查，对审查情况和申报资料的真实性负责。要牢固树立服务意识，提前介入，及时组织报件资料，并呈报上级国土资源管理部门审查。同时，要严格按照法律规定和程序要求，核实用地的面积、地类和权属，切实履行征地报批前告知、确认、听证程序。二是市局要对报件材料进行实质性审查，对审查内容和结论性意见的真实性、合法性和合规性负责。要按照省厅规定要求提交符合规范的报批材料，并结合本地土地管理基础工作和业务建设情况，以职责履行到位为前提，合理确定受理县级国土资源管理部门用地报件要求。三是省厅对用地报件资料进行复核性审查，必要时可以进行实地核查。加大征地监管力度，督促市县落实补偿资金，加快征地进度，保障项目及时用地。

（四）精准集约使用土地。要准确掌握项目的基本情况，落地的项目必须实实在在，防止通过虚假项目报批土地、圈地囤地。落实建设用地使用定额标准，对没有用地定额指标的要进行节地评价，促进土地的节约集约利用，不能用地单位申请多少、就报批多少，不能造成土地资源的闲臵浪费，真正使大项目、好项目、实项目的建设用地得到充分保障，把好钢用在刀刃上。

（五）有效承接权力下放。省政府下放了国有未利用地的审批权限，明确规定“具体建设项目全部占用国有未利用地的，除应由国务院和省政府审批的外，由项目所在地市县人民政府审批”。市县要深刻准确领会放权的内涵及前臵条件，确保下放的权力“接得住、运行好”，不擅自扩大，不随意乱用。

（六）积极做好重大项目用地服务保障工作。既要增强大局意识，将服务保障重大项目用地，特别是重大项目用地报批放在工作的重要位臵，切实抓紧抓好，又要依法按程序办事，在法律政策规定的范围内提供高效便捷的服务，统筹兼顾积极主动服务与严格规范管理之间的关系。交通水利等重大项目用地往往涉及多个市州，用地报批要齐头并进，不能因一个市州的用地组件报批缓慢而影响整个项目用地报批进度。省厅或国土资源部批准先行用地后，必须在规定的时间内申报正式用地。特别强调的是先行用地问题，只有可行，才谈得上先行，先行用地解决的是用地时间问题，并没有放宽用地审批条件，对于已通过用地预审，批准立项和初步设计的交通建设项目，属于桥梁、隧道等控制工期的单体工程，以及因工期紧或受季节影响确需动工建设的其他工程，在查清地类、面积、权属，确保征地补偿安臵到位并征得同

718第三部分

建设用地报批的关键问题

一、审查报告

1、建设项目基本情况。经常缺少对初步设计有关情况的表述，工程的建设标准和总投资应按初步设计批复的有关内容填写。“有关审核手续”不能与项目进行对应，应正确区分压矿审查与采矿权许可，原则上采矿用地会涉及采矿许可和林地审核意见，其他项目会涉及林地审核意见，但绝不涉及采矿权审核。

2、土地宗数。宗地是权属界址线所封闭的地块，是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。一般情况下，一宗地为一个权属单位；同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一个地块为一宗；同一个地块由不同的使用者使用时，则每一个使用单位所占用的地块为一宗。因此，宗数是由地块和权属共同决定的。目前，权属有集体和国有两种性质。

3、征地补偿安臵。严格执行省政府颁布实施的征地补偿标准，该标准包括土地补偿费和安臵补助费，不包括地上附着物和青苗补偿费。每亩的补偿标准是统一年产值乘以倍数后的标准，而不是统一年产值标准，也不是征地补偿综合标准。区片内的集体土地均要执行区片综合地价。补偿标准要保留四位小数，省政府颁布的现行补偿标准中，部分地块每公顷的补偿费用、倍数、年产值标准之间存在非整数情况时，应按四位数计算，整个报件的补偿标准采用同一个标准，如某地快补偿标准为每公顷29.9475万元，年产值标准为1.4974万元，补偿倍数19.99倍，则应按20倍计算，整个报件材料也应按每公顷29.948万元表述。征地后人均耕地低于0.5亩的要说明具体安臵情况。违法用地要执行现行征地补偿标准，并要说明违法使用的土地涉及的征地补偿费是否已经足额支付到位，迄今为止被征地集体经济组织和农民有无异议。特别强调的是：征收土地需要安臵的农业人口数，要按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算，不能按照乡镇入户统计的人数进行申报，也不能将多个村的人均耕地相加进行计算。涉及多个村的要按由小到大的顺序进行表述。关于园地，各地应根据实际情况确定是否涉及安臵农业人口，需安臵的，其计算方式同耕地的一致。

4、被征地农民养老保险。一是报告中的市县出台被征地农民养老保险具体实施办法必须是根据《甘肃省人民政府关于印发<甘肃省被征地农民养老保险办法>的通知》（甘政发„2011‟141号）出台的，没有出台的，其依据是省上出台的办法；二是测算的社保费用中，政府承担60%，被征地农民承担40%；三是社保应以承包地个人计算，不能以村为单位进行人均核算。

5、土地利用与供应情况。单独选址项目中的建设内容应与功能分区名称一致，只是建设内容说明数量（功能分区名称+数量），功能分区说明面积（功能分区名称+面积）。批次用地中，涉及保障性安居工程的，要明确具体类型。

122积。

5、供地方案。应与呈报说明书中的功能分区一致。新建项目所使用的土地均为新增用地，不涉及原有用地。

一书四方案中的面积、补偿等有关情况要与整个材料一致。需补正的，需县级国土资源管理部门在每页表格上加盖印章。

三、土地利用总体规划图

城市批次建设用地只附具标注用地位臵县级土地利用总体规划图，城镇批次用地只附标注用地位臵的乡镇土地利用总体规划图。图件加盖印章，并折叠符合装订要求（包括勘测定界图，预留左侧装订边沿3厘米，A4纸大小。所有部件按要求整体装订成册）。

四、社会稳定风险评估

批次用地进行评估时，只是市县政府对拟征地块实施征地行为造成的社会稳定风险进行评估，做到有问题事先预案，有效解决，不含具体建设项目。单独选址项目用地进行评估时，是市县政府在实施该项目时，对项目拟用地实施征地行为造成的社会稳定风险进行评估。

第二篇：国有建设用地管理基础知识

国有建设用地管理

第一部分 基本概念

一、土地所有制基本形式

二、国有土地主要包括哪些范围

三、什么是建设用地

四、什么是建设用地使用权

五、国有建设用地使用权取得方式

六、什么是土地招标拍卖挂牌出让

七、其他

一、土地所有制基本形式

根据《土地管理法》第2条1款的规定，我国的土地所有制有两种基本的形式：

1.全民所有制土地即国家所有土地；

2.劳动群众集体所有制土地即农民集体所有土地。

二、国有土地主要包括哪些范围

根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地

1.城市市区的土地；

2.农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 3.国家依法征用的土地；

二是城市基础设施用地和公益事业用地；

三是国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 四是法律、行政法规规定的其他用地。2.国有建设用地使用权有偿使用

(1)国有建设用地使用权出让（主要形式）(2)国有建设用地使用权租赁

(3)国有建设用地使用权作价出资或者入股 A、国有建设用地使用权出让

国有建设用地使用权出让（租赁）是指国家将国有建设用地使用权按确定的用途和年限让与（出租）给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让（租赁）价款的行为。

☆国有建设用地使用权出让方式包括：招标、拍卖、挂牌、协议（法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其它情形）

B、国有建设用地使用权租赁

国有建设用地使用权租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与市、县人民政府国土资源行政主管部门签订一定期限的土地使用权租赁合同，并支付租金的行为 C.国有建设用地使用权作价出资或者入股

国有建设用地使用权作价出资或者入股是指将一定时期的国有建设用地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。

六、什么是土地招标拍卖挂牌出让

依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用

号文件执行（我区的李家沱、花溪、南泉、鱼洞的基准地价、土地级别和土地出让金标准按渝府„2002‟79号文件执行，其他镇街土地出让标准按渝府发„2000‟76号文件执行。我区土地级别共分1－14级，出让金标准：商业840－48元/m、住宅590－29元/m、工业440－20元/m）

(二)土地使用权出让的最高年限：

a.居住用地70年（重庆40年，渝国土房管发„2002‟486号明确70年修正到50年的系数为0.9597）；

b.工业用地50年；

c.教育、科技、文化、卫生、休育用地50年； d.商业、旅游、娱乐用地40年

（三）土地成本：主要是指征（用）收土地成本（旧城改造项目拆迁成本）、土地整治成本。

（四）土地出让综合价金（建设用地使用权价款或土地出让价金）：取得土地成本、土地整治费、土地出让金、土地出让时的规费等，即成交后的总价款。

（五）土地出让纯收益：土地出让纯收益系该宗地按有关法律法规规定依法出让后，土地成交价格（含成本）中扣除依法确定的成本后的余额。即包括测算的出让金与土地成交后的增值额之和。

（六）什么是“净地”： 国土资资源部明电（国土资电发„2007‟36号）规定：一是指“净建设用地”，不包括道路、绿化等市政设施用地，二是指“熟地”，即指必须达到“三通一平”。

《土地管理法》第43条、第54条(二)国有建设用地使用权划拨程序

立项→规划选址→用地单位申请→市（区）国土部门进行建设项目用地预审→项目管理部门对建设项目审核、批准、备案→向规划部门申请规划许可及项目总平面布臵图审批→区国土部门审件报区政府审签→报市人民政府批准→向国土资源管理部门领取建设用地批准书、划拨决定书，并进行土地登记。

（三）划拨用地审批要件资料 A.属新征土地：（a）征地批文及红线图

（b）已安臵补偿完结的证明及征地（含整治）成本（c）1：500现状勘界地形图及勘界报告 B.属原土地使用者的：（a）土地使用证原件及红线图

（b）与原土地使用者的转让协议及土地成本支付情况（c）1：500现状勘界地形图及勘界报告

C.以下为上述两种情形均要提供的要件资料：（a）计委立项批文

（b）规划选址意见书、设计条件及红线图、建设用地规划许可证及设计审查意见书

（c）地灾评估报告

（d）单位营业执照、法人身份证明

（注：属经济适用住房、廉租住房用地应提供有权机关发出的经

(3)工业用地使用权改变为经营性用地使用权的

(4)供应的土地改变用途收回土地后出让的。所指情形：

A.依法调整为加油（气）站用地、一类居住用地的；

B.非经营性建设用地依法调整为经营性建设用地的；

C.划拨性质的土地依法调整为经营性建设用地的；

D.划拨性质的土地转变为出让性质的土地后改变为经营性建设用地性质（含原外资企业有偿使用土地）的；

E.其他经有审批权的人民政府主管部门认定属于“改变用途收回土地后出让”情形的。

（三）土地招拍挂出让办理程序及要件资料 1.土地招拍挂出让办理程序

拟供地单位申请→国土部门向规划部门函询地块规划指标→规划部门核发建设用地规划公告函→勘测站结合规划公告函附图勘测的1:500现状地形图区，同时对土地成本进行审计（评估）→拟供地单位提供土地公示函→国土部门拟定招拍挂公示方案→区政府审批后报市土地矿业权交易中心公告→竞得者缴款并签订土地出让合同→签订交地记录→向国土部门领取建设用地批准书→土地登记发证。

2.土地招拍挂公示要件资料 A.征地批文及征地红线图 B.已安臵补偿完毕的证明

C.土地使用证及用地红线图（属原土地使用者改变用途的）D.土地交还协议（属原土地使用者改变用途的）E.土地成本审计（评估）报告

基础设施用地的征收（用）土地成本可计入拟供应土地的成本。对确因宗地供应时必须把周边城市（镇）道路、绿化等城市（镇）基础设施纳入出让地块一并建设的，规划部门在出具《规划条件函》时应明确相关的经济技术指标，区县（自治县）人民政府要在土地出让前确定基础设施的建设主体、面积、工期、标准、规模、建成后的管理及权属归属，并在土地出让文件中明确。

6.拟供地单位提供土地招拍挂公示条件函，应明确以下内容： A.地块基本情况（位臵、土地证、勘界面积、规划指标、有无地上建筑物（使用者、建筑物面积、用途等）；

B.土地成本或综合价金（是否含出让金和税费）；

C.交地时间、交地条件（按现状交地或拆迁整治后交地）； D.土地出让综合价金支付方式 E.约定开、竣工时间； F.违约责任

（七）土地招拍挂公示时限

市土地矿业权交易中心现场查堪,审查批准后在《重庆日报》等媒体进行公示，公示期限20天。

（八）签订土地出让合同

竞得者取得市交易中心的“国有土地使用权出让成交确认书”后，缴纳土地综合价金并签订土地出让合同，签订交地记录后国土部门发放《建设用地批准书》，并进行土地登记。

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（六）申请受理机关 区县国土资源行政主管部门

（七）审批权限

根据《重庆市国土房管局关于调整土地利用行政审批事权的通知》（渝国土房管发［2007］621号）规定，划拨转划拨、出让土地不改变土地性质、用途、建设规模转让的由主城区各分局直接审批，其它情形报市审批。

四、土地使用权范围内改扩建

（一）程序

领取转让审批表→单位申请→国土所意见→国土部门审核→区政府审批

（二）要件资料

1.用地申请书、用地申请审批表

2.土地使用证原件及复印件（出让地还需提供：出让合同、出让金交纳依据）

3.1：500勘界红线图和勘界报告 4.计委立项批文

5.规划选址意见书、设计条件及红线图、建设用地规划许可证及设计审查意见书

6.地质灾害评估报告

7.单位营业执照、法人身份证明

2六.(原国营)企业改制土地资产处置

（一）国企改制

国企改制，就是要建立现代企业制度，现代企业制度的基本内容应该是适应社会主义市场经济要求，以完善的企业法人制度为基础，以有限责任制度为保证，以公司为主要形态，以产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学为前提的新型企业制度，最终的目的是要解决企业的发展动力问题。

就要在改制过程中解决资产处臵、股权设臵、人员安臵三大问题。

（二）办理程序

资产科初审并代拟区政府请示文→分管局长审查→报区政府审签→报市局审批。

（三）要件资料 1.企业改制申请书

2.企业主管部门及上级部门的批复文件 3.经批准的企业改革总体方案 4.职工安臵方案及债务债权处理方案 5.社保、医保的交费证明 6.资产评估报告及确认书 7.土地评估报告及确认书 8.土地权属证书

9.土地勘测定界、提供1：500现状地形图 10.其它相关资料

6变土地用途或建设用地使用权人的条件下，建设用地类型由划拨转为出让，需补交土地出让金的（出让金标准应上浮20%）；

6.因政府基础设施项目或公益项目建设占用建设用地，经市政府批准建设用地臵换，需补交土地出让金的；

7.其他情况经国土行政主管部门认定需公告接受社会监督的。

（四）社会监督公告要件资料 1.申请

2.原出让合同、出让金缴费及出让红线图 3.权属证

4.规划调整函、调整后的规划指标及附图 5.调整后的依据：1:500现状地形图 6.单位营业执照和法人身份证明、机构代码

八、土地储备

土地储备是指经市或区县（自治县、市）人民政府为加强对地产市场的宏观调控，规范城市土地管理，根据土地利用总体规划和城市规划，将依法征用的农村集体土地或依法收回、收购、没收、臵换的土地予以储存的行为。

土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

（一）土地储备范围：

8D.规划局部门出具的《关于办理土地储备规划手续的函复意见书》及土地储备红线附图(储备机构收购企业土地的不需要提供规划部门的规划红线)E.储备机构与当地政府达成的储备协议(储备机构收购企业土地的不需要提供与当地政府达成收购协议，但要求提供与企业达成储备协议和土地房屋权证，且按土地房屋权属范围进行储备)F.被储备土地性质、类别、抵押查封的情况(掌握)G.若带项目储备土地的，要提供项目资金与土地储备资金平衡可行性报告

H.勘界报告及附图(新征地提供文件批复及红线图)2.区分局办件： A.填报储备地申请表

B.代区政府拟请示及上报资料

九、建设用地土地划拨、出让、转让涉及税费

出让金返还情况：先扣除农开发金20%、国有土地收益基金6%、廉租住房保障资金10%［国发„2007‟24号2008年开始］后余下分成：

A.主城区（2616平方公里）：市分55%、区分45%。B.花溪工业园全返；

C.花溪镇系中心镇出让金：市分45%、区分55%； D.主城区外区全得。

0闲臵土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的用地。

（二）怎样认定闲臵土地？

1.国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的。

2.已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；

3.法律、行政法规规定的其他情形。

（三）怎样处臵闲臵土地？

按照国土资源部《闲臵土地处臵办法》，对闲臵土地可采取6种处臵方式，包括：

1.土地使用者向市、县国土资源管理部门申请延长开发建设时间，但最长不得超过1年

2.土地使用者向市、县国土资源管理部门和城市规划部门申请改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设

3.安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价

4.政府为土地使用者臵换其他等价闲臵土地或者现有建设用地进行开发建设

5.政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿

2收回国有建设用地使用权，但对土地闲臵的第二年不同时并收土地闲臵费。

3.对其他类型的闲臵土地，已采取：

（1）延长开发建设时间，但最长不得超过1年；（2）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；

（3）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；

（4）政府为土地使用者臵换其他等价闲臵土地或现有建设用地进行开发建设；

（5）政府采取招标拍卖挂牌等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设；

（6）政府有偿收回国有建设用地使用权；

（7）责令或督促并已经开工等措施进行处臵的，为处臵完毕的闲臵土地。

4.对因政府原因造成的闲臵土地，采取按照实际交款额占应交款额的比例折算；确定相应土地面积给土地使用者使用，其余部分由政府收回的方式进行处臵的，为处臵完毕的闲臵土地。

5.市、县国土资源行政主管部门已按相关规定拟订好处臵方案，并报原批准用地的人民政府，批准后可以实施的，视为处臵完毕，但要跟踪管理，切实落实。

6.对因政府、政府有关部门行为造成的闲臵土地，土地使用者不同意处臵的，当地市、县国土资源行政主管部门应提出处理意见，报市、县人民政府协调处理。处理意见经批准后可以实施的，视为处臵完毕，但要跟踪管理，切实落实。

7.对因司法查封不能处臵的闲臵土地，市、县国土资源行政主管部门应提出与相关法院协商意见，待司法查封解除后处臵利用。协商意见应报市、县人民政府，经市、县人民政府同意后，国土资源行政主管部门可以与法院进行协商的，视为处臵完毕，但要跟踪管理，切实落实。

第三篇：建设用地管理复习重点

第一章

1、建设用地：建设用地是指通过工程措施和资源开发，为人类的生产、生活等方面和物质建设所提供的土地。

2、建设用地的特性：

1、建设用地的扩展性；

2、建设用地的非生态利用性；

3、建设用地的可逆行差；

4、建设用地的土地利用价值高；

5、建设用地的区域选择性强；

6、建设用地的空间利用性；

3、建设用地的取得方式：

1、征收集体土地；

2、划拨国有土地使用权；

3、出让国有土地使用权；

4、国有土地使用权租赁；

5、国有土地使用权作价（出资）入股；

6、国有土地使用权转让；

7、集体土地使用权的转移。

4、建设用地管理：建设用地管理，是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施。

第二章

1、建设用地计划管理：是对建设用地计划的编制、执行、监察、修改和总结等各个工作环节所进行的管理活动。

2、建设用地计划的编制级别：我国建设用地计划的编制分为四级:国家级、省级（自治区、直辖市、计划单列市）、省辖市级（地区、自治区州）、县级（县级市、区）。县级为基层计划单位。

3、建设项目用地定额指标管理：以科学为依据，依靠行政权力、采用行政命令，对建设项目用地实行定额指标控制的方法称为建设项目用地的指标管理。

4、建设项目用地定额指标的分类：

1、有用地定额指标的用地项目；

2、无定额指标，有同类工厂用地对照的用地项目；

3、无定额指标，又无同类工厂用地对照的用地项目。

第三章

1、土地用途管制制度：指国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，并要求土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。

2、土地用途管制的基本要素：

1、土地用途管制的主体：国家，表现形式是政府，中央和省级政府。

2、土地用途管制的客体：已确定用途、数量、质量和位置的土地，由土总规提供。

3、土地用途管制的目标：严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护，确保耕地总量不减少。

4、土地用途管制的手段：编制土地利用总体规划，规定土地用途，划分土地利用区，实行分区管制。

3、农用地转用应符合的条件：

1、符合土地利用总体规划 是否符合，主要依据县、乡级土地利用总体规划。

2、符合土地利用计划、新增建设用地计划指标、土地开发整理计划指标、耕地保有量计划指标。

3、符合建设用地供应政策。

4、农用地转用的批准权限：

1、国务院的批准权限：（1）国务院批准的建设项目占用农用地的。包括按照国家基本建设程序规定，由国务院及国务院有关部门批准可行性研究报告的项目，并且是在城市建设用地区之外需要单独选址的项目。同时包括国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、水利、矿山等项目，也包括中央军委批准建设的军事项目用地。（2）省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地。（3）省、自治区、直辖市人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市的城市扩展用地。（4）涉及到基本农田的。根据《基本农田保护条例》第15条规定，农用地转用需要报国务院批准。

2、省级人民政府的批准权限：（1）除了报国务院审批之外的其他城市的市区扩展占用农用地的。（2）县和县级市所在的城镇及其他建制镇建设扩展占用农用地的。（3）地、市以下政府批准可行性研究报告的建设项目需要占用农用地的。

3、省级人民政府授权设区的市、自治州的批准权限：（1）土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内，为实施村镇规划而需要农用地转用的。（2）已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地安排可由市、县人民政府批准。

5、农用地转用方案的编制：由实施规划的县、市人民政府土地行政主管部门负责编制。

第四章

1、征地区片综合地价：是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准（原则上不含地上附着物和青苗的补偿费）。（4~6个级别）。

2、划分要求：（1）征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系；确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系应一并公布。

（2）一个市（县）的征地区片价原则上控制在4～6个级别。

（3）征地区片价应设定对应的基准时点，一般3～5年更新一次。

第五章

1、国有建设用地供应：是指土地行政主管部门依据国家法律与政策，将国有建设用地使用权提供给建设用地单位使用的过程。（一般简称为“供地”）

2、国有土地有偿使用费：是指以出让、租赁、作价出资（入股）等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益，包括土地出让金、土地租金、股金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费等。

3、新增建设用地土地有偿使用费：是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。

4、新增建设用地土地有偿使用费分成管理：实行中央与地方3：7分成体制，30％上缴中央财政，70％上缴地方财政。

第六章

1、协议出让国有土地使用权范围：

1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;如公共福利事业用地，非营利性的社会团体、机关单位，某些特殊用地；

2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；

5、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

2、土地使用规则：出让方即市、县土地行政主管部门在出让行为之前，事先同有关部门共同协商，拟订出的有关出让地块使用权的具体行为规则。

第七章

1、国有土地使用权出租与出让、转让、抵押的区别：

1、出租与出让的区别：①所处土地市场级别不同，土地使用权出让是一级土地市场，土地使用权出租是二、三级土地市场；②主体不同，土地使用权出让的主题是国家，有国家垄断性的特点，土地使用权出租的主题是通过出让或转让方式取得土地使用权的土地使用权人。

2、出租与转让的区别：①土地使用权出租的土地使用权不转移，而土地使用权转让的土地使用权发生转移（是否发生作为物权的土地使用权的转移）；②土地使用权出租地上建筑物及附属物所有权不发生变化，只是使用权的变化，而土地使用权转让会使地上建筑物及附属物的所有权变化（地上建筑物及附属物所有权是否发生变化）；③出租是有偿的，转让无偿、有偿都存在（赠与、继承）（有偿性与无偿性）。

3、出租与抵押的区别：①土地使用权出租时，土地使用者必须转移土地的占用权，土地使用权抵押的土地使用者仍然占有土地（土地的占用权）；②土地使用权的出租市一种独立的主合同，不依附于其他合同行为，而土地使用权抵押是一种从合同，不能独立存在（主合同与从合同）；③在土地使用权出租结束后，承租人必须返还土地，而对于土地使用权抵押，在合同结束时，如果抵押人不能按时偿还债务，抵押权人可以行使抵押权，将土地进行拍卖，并将所得价款用于偿还债务（土地使用权的处理）。

第八章

1、可以使用农民集体所有建设用地的范围：

1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地

不允许乡镇办企业使用村或村民组所有的土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地。但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。

2、农村村民建设住宅使用本集体所有的土地

城镇居民使用集体土地，或农村村民建住宅使用其他集体经济组织所有的土地是不允许的。

3、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地 乡（镇）村公共设施和公益事业包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村民委员会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。

2、农村集体建设用地使用的收回：

1、为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，经过批准，农村集体经济组织可以收回集体建设用地使用权，但对土地使用权人造成损失的应当赔偿，原土地使用者及地上建筑物需要搬迁的，农村集体经济组织应当给予负责搬迁。

2、不按照批准的用途使用土地的，不给予补偿。

3、因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

3、使用农村宅基地的要求：

1、农村居民一户只能拥有一处宅基地；

2、宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；江苏宅基地面积标准：（1）城市郊区和人均耕地在十五分之一公顷以下的县，每户宅基地不得超过一百三十五平方米；（2）人均耕地在十五分之一公顷以上的县，每户宅基地不得超过二百平方米。

3、农村居民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；

4、宅基地涉及占用农用地，应先依法办理农用地转用审批；

5、出租、出卖房屋和非法转让房屋的，再申请宅基地不予批准。

第九章

1、外商成片开发：是指在外商取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权，经营公用事业；或者进而建设能用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。

2、外商成片开发土地法律特征：

1、成片开发应设立开发企业

开发企业依法自主经营管理，负责实施成片开发规划，可以自行招商，也可以经营公用设施等。但它在开发区域内没有行政管理权，它与其他企业的关系是商务关系。

2、开发企业必须取得土地使用权

通常开发企业取得土地使用权的方式主要是两种：一是通过土地使用权的出让取得；二是通过中方以土地使用权作为投资或合作条件取得。

3、开发企业应依法对土地进行开发建设、利用与经营

开发企业必须在实施成片开发规划，并达到土地出让合同规定的条件后，才能转让国有土地使用权。

4、成片开发必须在特定地区进行

根据《成片开发管理办法》，外商投资开发区范围内进行。在这些地区一般划有特定的区域作为开发区，外商投资开发经营成片土地，限定在开发区内进行。

第十章

1、建设用地审查报批程序：

2、建设项目用地预审概念：是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

3、建设项目预审的作用：预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件。

4、建设项目用地审批与农用地转用、土地征收三大审批权限的关系：

1）农用地转用批准权限属于国务院，而土地征收属于国务院或者省级人民政府的，国务院批准农用地转用时，同时批准土地征收和建设项目用地，不再另行办理征地和建设项目用地审批。

2）农用地转用和土地征收审批都在省级人民政府权限内的，省级人民政府批准农用地转用时，同时批准土地征收和建设项目用地。

3）农用地转用在省级人民政府批准权限内而土地征收在国务院批准权限内的，先由省级人民政府办理农用地转用审批，再报国务院批准土地征收和建设项目用地。

4）项目用地供地方案由批准土地征收的人民政府在批准土地征收方案时一并批准。

5）项目用地只使用国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时批准。

6）农用地转用方案、补充耕地方案、土地征收方案的实施和办理国有土地建设项目用地使用权的出让或划拨的具体手续，由当地县、市人民政府土地行政主管部门负责。

案例分析：

国有土地使用权出让合同内容：

1、合同双方当事人。出让方必定是市、县级人民政府土地管理部门，而受让方则可以是国内外的公司、企业、其他组织和个人。

2、出让土地使用权的土地使用期限（合同期限）。

3、出让土地的用途、位置和面积。

地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。

同时，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条也作出了相应的规定“ 在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定”。

《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

4、合同标的。

5、土地使用权出让金支付方式。签订合同后60日内支付全部

6、在法律规定的范围内协商确定出让人的转让、出租、抵押条件。

7、违约处罚规定。

8、出让合同的生效和终止条件。（正常、非正常、协议终止）

9、合同适用的法律。出让合同应适用于中华人民共和国的法律。

10、合同争议的解决方式。友好协商或通过调解解决，也可以用仲裁方式或诉讼方式解决争议。

11、合同使用的文字及其有效文体。

12、合同签署人的身份、签署时间、签署地点。

13、土地使用条件

也称土地使用规则，出让方即市、县土地行政主管部门在出让行为之前，事先同有关部门共同协商，拟订出的有关出让地块使用权的具体行为规则。

按照土地规划、开发建设要求、投资速度、建筑要求、环保、绿化、交通、卫生防疫等发展规划要求使用土地。

某市国土资源局以拍卖方式将宗地号为0089的建设用地使用权出让给A公司，用作大型商贸城的建设。双方在拍卖后签订了《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定：该宗地的用途为商业用地。以地上60米为上限，以地下30米为下限，高差为90米。合同签订后，A公司支付了全部价款，国土资源局为其办理了土地使用权证书。一个月后，国土资源局挂牌出让0089号宗地。以地下30米为上限，以地下70米为下限，高差为40米的建设用地使用权，并将此块土地的建设用地使用权出让给了B公司，同时签订了《国有建设用地使用权出让合同》。A公司得知后，认为国土资源局侵犯了自己的权益，向国土资源局提出异议，要求国土资源局收回B公司的建设用地使用权。国土资源局解释说，他们的做法是将建设用地使用权进行立体分割后，分别进行出让，不存在违法违规行为。A公司不服，欲向上级主管部门提起行政复议。疑惑：

国土资源局能否将同一宗地的建设用地使用权分层出让? 解析：

本案主要涉及建设用地使用权分层出让的问题。

建设用地使用权分层出让，是指将国有建设用地使用权，立体分割成多个不同高度且不相重叠的部分，再分别进行出让的行为。其前提是将土地看成作一个空间，享有“空间权”。所谓“空间权”是指于空中或地中横切一断层而享有的权利，或对土地地表上下之一定范围内的空间的权利。自19世纪以来，随着交通拥挤、住宅紧缺等各种社会问题的出现，土地所有的个人独占性与社会公共性之间的矛盾激化，国家开始限制土地所有者对空间享有的绝对权利。

在我国，随着经济发展速度不断加快，人地矛盾也日益突出，合理利用空间成为城市科学可持续发展的迫切需要。《物权法》就此引进了“空间权”，其第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

同时，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条也作出了相应的规定“ 在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定”。依据这些规定，国家可将土地进行立体的纵向分割，即将土地分成不同高度的空间，既可以在同一宗土地上为一个人设立一个建设用地使用权，也可以为两个以上的人分别设立若干个相互之间不冲突的建设用地使用权。

在本案中，国土资源局分别与A公司和B公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，在合同中明确了各自建设用地使用权的上下界限，并且上下界限并不冲突，根据《物权法》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的有关规定，国土资源局的出让行为是合法的。

建设用地分层出让，可以避免资源的浪费，更加节约集约利用土地，是土地管理的又一创新。但是，其中仍有一些问题需要解决，比如如何避免各建设用地使用权分层设立后，使用权人之间的权利冲突；如何确定建设用地使用权分层设立后的出让金标准等。这些问题仍待深入的研究，在实践过程中找出解决方法。

第四篇：建设工程招投标管理(讲课稿)（范文）

建设工程招投标管理

（讲课稿）

一、招标与投标的意义和目的

（一）招标投标的定义

招标投标是商品经济中的一种竞争方式，通常适用于大宗交易。它的特点是由唯一的买主（或卖主）设定标底，招请若干个卖主（或买主）通过秘密报价竞争，从中选择优胜者与之达成协议，随后按协议实现标底。

（二）实行工程招标投标的意义

工程招标投标是国际上广泛采用的达成建设工程交易的主要方式。我国建立社会主义市场经济体制，进行建筑业和基本建设体制改革，也规定要大力推行工程招标承包制，改革实行多年的单纯用行政手段分配建设任务的老办法。1994年10月18日总后勤部印发《军队工程建设施工招标投标管理办法》规定“军队各种渠道投资在50万元以上或建筑面积在2000平米以上的各类新建、扩建、改建、换建、一次性整体翻建，以及抗震加固和装饰等工程项目的施工，均应实行招标投标。（不宜招标的保密工程、重要的国防工程、紧急战备工程除外）;1999年中央军委发布的《中国人民解放军工程建设管理条例》规定“军队工程建设项目的发包与承包，实行招标投标制度”。

（三）工程招标投标的目的

实行招标的目的是为计划兴建的工程项目选择适当的承包单位，将全部工程或其中某一部分工作委托这些单位完成。承包单位则通过投标竞争，决定自己的生产任务和销售对象，使建筑产品得到社会承认，从而完成生产计划并实现盈利计划。为此，承包单位必须具备一定的条件，才有可能在投标竞争中获胜，为招标单位所选中。这些条件主要是具备一定的技术、装备、经济实力和管理经验，是能胜任承包的任务：效率高，价格合理以及信誉良好。

（四）招标与投标的原则

招标与投标的原则是鼓励竞争，防止垄断。为此，我国《国务院关于改革建筑业和基本建设管理体制改革若干问题的暂行规定》第二条中规定：“经审查具备投标资质的，不论国营或集体单位，不论来自那各地区、哪个部门，都可以参加投标”。为了加强对工程招标投标的管理，国家计划委员会和原城乡建设环境保护部制定了《建设工程招标投标暂行规定》，并于1984年11月20日颁发施行；1992年12月30日建设部又以第23号部令发布了《工程建设施工招标投标管理办法》；1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过了《中华人民共和国招标投标法》。

二、工程招标的类型和方式 工程招标类型，分为以下四种： 1、建设工程设计招标； 2、建设工程施工招标；、建设项目总承包招标，也就是建设项目实行全过程的招标； 4、建设项目设备及主要物资招标。

根据建设项目需要招标的内容，确定招标类型，编制招标文件。

建设工程的招标方式有：公开招标、有限招标、两阶段招标、议标、比价等五种方式：

（一）公开招标

由招标单位通过报纸或专业性刊物发布招标通告，公开招请承包商参加投标竞争，凡是符合规定条件的承包商都可以自愿参加投标，这种方式叫做公开招标

公开招标使招标单位有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商，同其达成承包合同，将工程任务委托其完成，因而有助于开展竞争，打破垄断，能促使承包商努力提高工程（服务）质量，缩短工期和降低造价。但是，建设单位审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标费用支出也多，同时，参加竞争的投标者越多，每个参加者中标的几率将越小，白白损失投标费用的风险也越大，而这种风险必然要反映在标价上，最终还是要建设单位负担。

（二）有限招标

有限招标也称选择性招标，在我国称为“邀请招标”（确切的说，应称为“邀请投标”），既由招标单位向预先经过选择的数目有限的承包商发出邀请信，要求他们参加某项工程（或工作）的投标竞争。被邀请的单位通常在3个到10个之间。

采用有限招标的方式，由于被邀请参加竞争的投标者为数有限，不仅可以节省招标费用，而且能提高每个投标者的中标几率，所以对招标投标双方都有利。不过这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，被认为不完全符合自由竞争、机会均等的原则。因此，在某些强调自由竞争的国家，往往对这种招标方式的适用条件作出指导性的规定。这些条件通常是：、由于工程性质特殊，要求有专门经验的技术人员和熟练及工艺及专用技术设备，只有少数承包商能够胜任。、公开招标使招标单位或投标单位支出的费用过多，与所能得到的利润或工程价值不成比例。、公开招标的结果未能产生中标单位。、由于工期紧迫或者保密等其他原因，不宜公开招标。

（三）两阶段招标

两阶段招标是将招标过程分作两个阶段来完成。第一阶段，招标单位公开邀请对招标工程项目有兴趣并且具备规定资质条件的承包商参加投标资格 预审。预审文件包括两个主要部分：第一部分是招标单位关于招标工程基本情况的介绍和主要工程量清单以及申请资格预审单位必须具备的基本条件的说明；第二部分是申请参加预设单位应提交的企业注册和资质等级文件，有关的工程经理、设备条件、主要管理人员和技术人员、管理经验以及财务状况等能表明其实力和信誉的资料。招标单位事先公布预审合格的标准，然后从众多的申请者中按标准选定合格的单位，邀请他们参加投标。这个阶段不涉及报价问题，承包商主要是凭技术、管理实力、专业能力和社会信誉来争取投标资格，所以称为非价格竞争。

第二阶段有资格预审合格的承包商领取招标文件，制定自己的投标策略和报价方案，对招标单位的要求做出积极的响应，争取中标。这个阶段的竞争称之为价格竞争，是投标决胜负的关键性竞争。

两阶段招标比有限招标增加了透明度，符合自由竞争、机会均等的原则，资格预审又限制了不合格的承包商盲目参加竞争，有利于提高工程质量，也比公开招标减少了招标单位评审标书的工作量，它兼有公开招标和有限招标的优点。

（四）议标

议标又称邀请协商，既不通过公开或选择性招标，由建设单位或其代理人邀请某一承包商进行协商，达成协议后将工程任务委托这家承包商去完成。第一家协商不成可另外邀请一家，直到达成协议为止。这种方式通常适用于下列几种情况：、因特定理由（例如需要专门经验或特殊设备，以及为了保护专利等），只能考虑某一家符合要求的承包商。、工程的性质特殊，内容复杂，发包书上不能清楚详尽的确定其中若干技术细节和近似的工程量。、工程的规模不大，或同已发包的大工程相联，不宜分割。4、边设计边施工的紧急工程。、公开招标或选择性招标未能产生中标单位，预计重新组织招标仍不会有结果。、建设单位打算开发某种新技术，需要施工单位从设计阶段开始就参加合作。

被邀请的协商对象，一般是靠工程质量好、造价合理、工期短而在长期竞争中赢得信誉的优胜者，有的是同建设单位长期合作共事，建立了互相信赖的良好关系。

（五）比价

比价是兼有邀请投标和议标特点的一种工程发包交易方式，一般适用于规模不大、内容简单的小工程。通常的做法是由建设单位备函，连同图纸和说明书送交选定的几家承包商，请他们在约定的时间内提出报价单，建设单位经过分析比较，选择报价合理的承包商，就工期、造价、付款条件 等细节进行磋商，达成协议后即签订承包合同。

三、工程招标与投标程序

（一）组建招标机构

建设单位招标应具备下列条件：、是法人、依法成立的其他组织；、具有招标工程相适应的经济、技术管理人员； 3、有组织编制招标文件的能力； 4、有审查投标单位资质的能力；、有组织开标、评标、定标的能力。

不具备上述条件的，须委托具有相应资质的咨询、监理等单位代理招标。

军队建设工程招标，通常的做法是成立工程招标领导小组，由主管工程建设的部队首长或部门领导担任组长，相关的业务部门，如工程、营房、财务、审计、纪检部门参加。在招标领导小组下设招标工作组、标底编制组、评标委员会、监督公正组等办事机构。

（二）选择招标方式，并向上级招投标主管部门提出招标申请书。、根据工程实际情况和客观存在条件，选择是：公开招标、有限招标（邀请招标）、两阶段招标、议标还是比价。

我们通常进行的军队招标工程中，以小型工程和零星工程居多，因此多采取有限招标、两阶段招标、议标和比价方式，很少采用公开招标方式。、向上级招投标主管部门上报招标申请书或不招标申请书。内容包括招标单位的资质、招标工程具备的条件，拟采用的招标方式和对投标单位的要求等。

按照规定投资在50万元以上或建筑面积在2000平米以上的各类新建、扩建、改建、换建、一次性整体翻建，以及抗震加固和装饰等工程项目的施工，均应实行招标投标，有些大单位制订的招投标实施细则中，将参加招标的工程标准进一步严格，如总装备部直属部队的招投标实施细则中规定：总体投资在50万元以上或建筑面积超过1000平米以上的工程必须实行招投标。

对不宜招标的保密工程、重要的国防工程、紧急战备工程，建设单位要填写不招标申请书，向大单位的招标办提出申请，经批准后方可进行议标程序。

（三）投标单位资质审查

为了使招标投标工作获得较好的效果，无论采取何种招标方式，按照有关规定，必须对参加投标的施工企业进行企业资质审查。其审查的内容如下：、检验申请投标施工企业的营业执照，核实施工企业的技术等级证书，确定其投标资格。、对投标企业进行调查。大中型建设项目或技术复杂、专业性较强 的工程招标时，必须要了解投标企业的素质和施工能力，招标单位可对投标的施工企业进行资历调查。此调查可采取书面形式进行，请施工企业填写“企业状况表”作为资格预审的依据。此调查的内容，一般包括：投标企业的基本情况，企业施工简历、企业主要负责人及工程技术人员和管理人员简况等等。、审定资格。在我国，建筑业企业按照承包能力分为工程总承包企业、施工承包企业和专项分包企业三类。

（1）工程总承包企业。指从事工程建设项目全过程承包活动的智力密集型企业。它应当具备的能力是：工程勘查设计、工程施工管理、设备材料采购、工程技术开发应用及工程建设咨询等。它的资质等级分为一级和二级。

（2）施工承包企业。指从事工程建设项目施工阶段承包活动的企业，它应具备的能力是：工程施工承包和施工管理。

（3）专项分包企业。指从事工程建设项目施工阶段专项分包和承包限额以下小型工程活动的企业，它应具备的能力是：在工程总承包企业或施工承包企业的管理下进行专项工程分包，对限额以下的小型工程进行施工承包与施工管理。限额以下小型工程的范围，由各地建设主管部门制定。

按照现行规定，以建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等为主要标志，将不同类别、不同专业的的建筑业企业划分为2-5个资质等级，并规定相应的承包工程范围。现有的建筑业企业资质等级标准34种，在此不一一列出招标单位按照规定，根据建设工程的规模和对施工技术的要求程度，审定申请投标企业的资格，对符合工程招标条件的施工企业发出投标邀请书。

（四）编制和发送招标文件

招标文件是向投标单位介绍工程情况和招标条件的文件，也是工程承包合同的基础文件。编制招标文件在整个招标活动中是一个重要环节，它的质量将直接影响到招标的效果。因此，招标文件应做到内容全面，条件适当、要求合理、文字简明准确。

招标文件通常由招标领导小组下设的招标工作组编写，为准确反映工程的实际情况和要求，一般邀请设计单位参加招标文件的编制工作。

招标文件可按照下列内容要求编写： 1、工程综合说明

工程综合说明，既招标工程的概况，一般应包括：工程名称、地点、工程内容、发包范围和批准招标的机构，施工现场的有关条件状况，总工期和单位工程分批分期竣工要求以及保修要求等。、图纸和技术说明

包括施工图纸，对设备和主要材料的规格型号及质量要求，主要工程项目的有关要求的说明，以及施工验收适用的技术规范等。3、工程量清单

工程量清单施工投标单位作为计算标价的依据，工程量清单的格式，可按照施工图预算书用的表格方式进行编写。、投标单位应填送的表格

投标单位应填送的表格，最主要的是投标意见书和报送的工程量清单的单价和总价表，它们作为投标单位报价的主体。其次投标资格，要求投标单位填报的表格还有投标企业状况表。、投标须知

投标须知是投标单位必须了解的问题和应该遵守的事项，主要包括：材料和设备的供应方式、设备订货情况、材料采购价差的结算方式，中标评定的优先条件和废标条件，投标应交纳的费用和有关规定，考察施工现场，招标交底和解答疑难问题的时间及地点，填写标书注意事项，标书的投送方式、地点及截止时间，开标的时间及地点等。

（五）标底编制

标底是招标工程的预期价格。其作用，一是建设单位预先明确自己在拟建工程上应承担的财务义务；二是给上级主管部门提供核实投资规模的依据；三是作为衡量投标报价的准绳。现行《工程建设施工招标投标管理办法》规定：工程施工招标必须编制标底。标底由招标单位自行编制或委托经建设行政主管部门认定具有标底编制能力的咨询、监理单位编制。标底必须报经招标投标主管部门审定。

标底主要是工程造价，其次为工期、工程质量标准，它是进行招标和评标工作的主要依据之一。标底编制应做到下列要求: 1、工程造价要合理

标底的编制，一般以工程预算造价或概算造价为依据，各项工程费用均按国家及有关省市现行规定计算。这样，体现了工程招标是在计划指导下进行的，以便监督。同时达到国家政策性调整价格，以便于修改调整投标、中标价格。除按规定计算工程造价外，标底价格中还应包括下列费用：

（1）为满足工程特殊要求所需的费用

（2）材料预计调价的费用，以及市场采购材料所发生的价差等；

（3）工程的不可预见费，按以往的经验，一般民用工程按3%计算；工业工程按5%计算。若各地对此费用有规定时，则应按照当地规定的费率执行。

总之，标底比预算或概算有较大的灵活性，它能综合建筑市场和建材市场价格变化的情况。如果标底突破概算或总投资时，需要报经上级主管部门同意后，方可进行招标。、工期的确定

招标工期要以国家规定的工期定额为基础，如果要求缩短工期，必须在招标文件中明确提出。3、一个工程只能编制一个标底。

（六）组织勘察现场与解答招标文件

在招标文件发出后，应由招标单位负责组织各投标单位勘察工程现场，解答招标文件中的疑点（包括设计图中存在的问题）。这是投标单位进一步摸清工程情况，也是招标单位进一步了解各投标单位动向的时机。招标单位一定要在公开场合回答各投标单位提出的问题，不得单独向某一投标单位解答问题。在工程交底会上解答的问题，应先做好充分准备。其内容作为招标文件的补充部分，并与招标文件有同等作用。对于招标单位无法准确回答的问题，必须由设计单位作出书面解释。

（七）编制和投送标书

工程投标的标书是衡量一个企业的资历、质量和技术水平、管理水平的综合文件，它也是审标、决标的重要依据。为了在评标中便于对各投标单位之间承包工程造价和工期的合理性进行评比，需要地区主管部门制定颁发统一的标书格式或在招标文件中有明确规定。、投标书的基本内容

（1）封面：填写投标单位、企业负责人、电话、地址、以及标书送达日期。

（2）工程投标意见书：是投标单位承包工程的主要文件，也是评标、决标的主要依据。其主要内容如下：

①承包工程的方式。各投标单位表明对招标工程施工承包的方式，以及对招标文件中的要求条件的承诺意见。同时，承包方式有两个内容，即施工方式和工程结算方式。

②工程总包标价和单项工程标价。这是投标单位承包工程最主要的内容，标价中应考虑起施工全过程所要发生的一切费用。

③工程开竣工日期及总工期。建设工程项目中有两个以上单位工程时，应填写单项工程的开竣工日期。

④三材用量：各单位应填写木材、水泥、钢材的各总用量。若建设工程项目中有两个以上单位工程时，应分别列出三材用量。

⑤工程质量达到的等级标准，这一项目是为了分析各投标单位的技术水平和投入本工程的设备情况。

⑥要求招标单位提供的配合条件。通过这个项目投标单位向招标单位提出反要约条件。但提出的条件要具有针对性，这对招标条件和招标单位应承担的合同责任。如：某一工程招标文件中，要求投标单位对工程造价一次包死；若遇有国家政策性调整，以及国家调整材料价格时，均不得调整其承包工程造价；投标单位在标书中的报价（总包价格）就要综合招标文件中的要约条件，向招标单位提出有针对性的反要约条件。同时，还应要求招标单位对主要材料的品种、规格和设备的供应时间等要满足工程的需要，保证条件以及违约索赔条件承诺。2、投标报价方法

报价是投标的关键性工作。通常应在投标单位决策人的主持下，由预算部门负责人和有关业务部门配合进行，报价的主要步骤和工作内容如下：

（1）工程量：根据招标单位提供的工程量清单逐一核实。若无工程量清单时，按照招标单位提供的图纸和招标文件中规定的招标范围，根据国家颁发的预算定额中规定的《工程量计算规则》，精心计算工程量，要求做到项目全、不漏项，计算的工程量准确，并必须经过严格的审核。

（2）套价：根据审核无误的工程量计算直接费，其计算的方法与目前编制预算相同，但在计算直接费的过程中，必须考虑下面几个主要问题：

①要有反映企业水平的各类消耗定额； ②要有反映企业水平的材料价格；

③要有反映企业水平的合理施工方案。

（3）其他直接费：包括其他直接费、临时设施费、现场管理费。此项费用，均以人工费作为计算基础。由于各地主管部门制定的费率不相同，该项费用可按当地规定的费率执行。

包括企业管理费，财务费用，劳动保险费，远地施工增加费、施工队伍迁移费（后两项费用具备规定条件时才能计算，反之，则不应计算）。此项费用，均以人工费作为计算基础。由于各地主管部门制定的费率不相同，该项费用可按当地规定的费率执行。

（5）计划利润：它由计划利润和装备费两部分组成，统称计划利润。此费用均以人工费作为计算基础，其费率可按当地的规定执行。

（6）定额管理费：此费用当地建设工程造价管理部门收取，现行统一由施工单位带收代缴。它用于工程造价管理部门对定额的测定和管理费。该项费用的计算基础和费率，按当地的规定执行。

（7）税金：包括营业税、城市建设维护税和教育附加。此项费用，可按各地规定的计算基础和税率执行。

当完成标价的计算后，企业必须制定优惠条件，这是建筑市场激烈竞争的需要，特别是对标价的下浮幅度的确定，应认真研究和决策，以确定合理的、理想的标价。实质上报价就是反映企业水平的工程价格，它相当于工业产品的厂价，而不是计划价格，要求是既中标，又有盈利，这是两者的辩证的统一。报价=估价+工程风险（不可预见费）+经营决策考虑的利润。因此，报价关系到一个企业的生存和发展事关重大的决策问题，这项工作不仅是高度策略的工作，也是经营管理部门在领导曾参与决策的。、填写标书注意事项

（1）首先要防止可能造成无效标书的工作漏洞，投标规定中队无效标书的的规定为：

①标书未密封；

②未加盖本单位和负责人印章； ③标输书送达日期已超过规定的送标书时间； ④标书字迹涂改或字迹便认不清。

（2）不得改变标书的格式，如果标数书格式不能表达投标意图时，可另附补充说明作为评标的参考资料。但是，补充说明资料不能代替投标意见书的主要内容作为评标的依据。

（3）对工程量清单中所列的工程量，经过核实发现确有错误时，不得涂改，更不能按自己核实的工程量计算标价，应将核实情况另附说明。

（八）开标

开标应按招标文件规定的时间、地点举行，无论是采取何种招标方式，开标都要公开举行，以反映其公正性。开标由招标单位的法定代表人或其指定的代理人主持，并邀请公正部门或有关工程造价管理部门、招投标办公室建筑工程管理部门等单位参加。一般的开标程序是：

（1）由招标工作人员介绍参加开标的各方到场人员和开标主持人，公布招标单位的法定代表人或代理人委托书及证件。

（2）开标主持人复验各投标单位的法定代表人或其指定代理人的证件、委托书，确认无误。

（3）开标主持人重申招标文件要点，宣布评标办法和评标委员会名单。（4）投标单位法定代表人或代理人申明对招标文件是否确认。

（5）开标主持人检查标书密封情况，标书收到的时间（邮寄者以邮局投送的日戳为准），确认是否有效。如发现无效标书，须经评标委员会半数以上成员确认，并当场宣布无效。

（6）按标书收到的先后顺序或抽签方式当众启封标书。

（7）招标单位指定专人监督唱标，宣布标价及其它主要内容，并填入预先准备好的登记表格中，公布于众。

（8）招标领导小组对标书中不够明确的地方，投标单位可当场作解释和补充说明。但是标书的内容不得改变。

（9）各投标单位的标书全部宣布后，由招标领导小组及公正部门当场检验标书，确认标书有效。如发现某单位的标书不符合招标规定时，可动员投标单位撤回标书或宣布无效。各投标单位的法定代表人或代理人在开标汇总标上签名确认，作为开标的正式纪录。

(10)开标条件较好时，可当众宣布标底。如各投标单位的标价与标底有较大差距时，标底可在评标会议上向招标领导小组宣布，并组织力量重新审查标底。标底需要调整时，按调整后的标底，并改为邀请投标条件较好的几个投标单位进行议标。

（九）评标

评标的原则是保护公平竞争，公正合理，对所有投标单位一视同仁。评标工作由开标前确定的评标委员会负责，评标委员会由建设单位或招标代理机构的代表，建设单位上级工程主管部门的代表和受聘的专家组成，要求为5人以上的单数组成，其中专家数量不得少于三分之二。有些大单位已经成立了评标专家库，评委中的专家应由专家库中随机抽取，不得指定。评标委员会的的召集人一般由招标单位的法定代表人或代理人担任。根据评标内容的繁简，评标可在开标后立即进行，也可在随后进行。

评标工作要防止招标领导小组成员对任何投标单位带有倾向性，以及上级主管部门对招标领导小组授意评选任何投标单位。在评标时要坚持先进合理的原则，依据投标书的承包标价、工期、质量保证、施工方案，以及投标企业的社会信誉，进行综合考虑。、评标方法

根据招标文件中规定的决标原则进行评标。常用的评标方法有：

（1）定性评标法。以报价为主要尺度，综合考虑其他因素，由评标小组作出定性评价，选出中标单位。这种方法除报价是定量指标外，其他因素没有定量分析，标准难以确切掌握，往往需要评标小组协商，随意性较大。

（2）接近标底法。以报价为主要尺度，选报价最接近标底者为中标单位。这种方法比较简单，但要以标底详尽，准确为前提。

（3）加减综合评分法。以标价为主要指标，以标底为评分基数，以工期、质量标准、施工方案、投标单位实力与社会信誉为辅助指标，进行综合打分，得分最高者为中标单位。、评标期限

一般工程应再开标的当日确定中标单位或预选单位，对于建设工程规模大、技术条件复杂的工程项目，决标期限可适当延长，至于延长的期限，可按各地的规定执行。

（十）决标

决标又称定标，评标委员会按照评标方法对标书进行评审后，应提出评标报告，推荐中标单位，经招标单位法定代表人或代理人认定后报上级主管部门同意，确定中标单位。建设项目的决标，通常采取以下两种方法：、建设项目规模较小、技术难度不大的工程，一般在开标后，属于标底和招标文件规定的正常幅度范围以内的投标单位，立即进行综合评比，对照标文件中规定的各项指标，可采取打分制的方法进行，得分最高者，即为中标单位，并在当日当众宣布中标单位。、建设项目规模较大、技术复杂的工程，结合对各投标单位的预审情况，选择接近标底的一至三个投标单位作为决标对象，由招标单位分别于各投标单位议定条件，修正标书不合理部分，再由招标领导小组从中确定中标单位。

确定中标单位后招标领导小组向中标单位发出《中标通知书》，并通知未中标单位。未中标单位接到通知后，应及时退还招标文件，并向招标单位领回投标押金。

从开标到决标的期限，我国规定，小型工程不超过10天，大、中型工 程不超过30天，特殊情况可适当延长。

（十一）签订工程承包合同

合同是经济法制中的的一种具体表现形式，是作为履行双方各自承担的经济和分工责任的经济契约，是经营方式中国内外普遍采用的形式文件。

中标通知书发出后，中标单位在收到通知书之日起一个月内，按照建设部颁发的合同文本，同招标单位签订工程承包合同。其合同的主要内容必须与中标单位的标书内容相一致，将工程造价、工期、工程质量标准、设备和主材供应方式、结算方式、条件、违约责任等合同条款双方约定下来。如果甲、乙双方对合同条款不能达成一致协议，首先应请求有关部门进行协调解决；当协调无效时，应由地方主管部门仲裁。反无故拒绝签订工程承包合同的招标单位和中标单位，要负责赔偿由此而给对方造成的经济损失。

当工程承包合同签订，双方盖章生效后，其招标工作即告圆满结束。四、建设工程招标工作中的其他问题

（一）招标过程中的监督

军队建设工程招标工作的监督工作，一般由财务、审计、纪检等部门组成监督公正组，有条件的还可以邀请地方公正部门参加。各单位可根据自身的实际情况，按照国家和军队的有关规定组成监督公正组。例如，我参加的9521工程招标工作中，监督公正组由财务处、审计处、纪检处、军事法院、军事检察院的人员组成。

监督公正组对招标的全过程进行监督，确保其公正、公开、公平。主要工作是：开标前检查标书的密封情况以及招投标代表的身份、企业证明等，开标时监督唱标情况，评标时监督评标委员会的工作等。

（二）标底的保密

标底的保密直接关系到各投标单位是否公平竞争，因此，标底的保密十分重要。标底一经审定后密封保存，开标前，所有接触标底的人员均负有保密责任，不得泄漏。另外，为防止泄密，还可以采取以下措施：、控制标底的编制时间。对于小型、零星工程，标底的编制比较简单，标底的编制的时间可适当推迟。在投标截止后再进行标底合成和审定，在开标前审定完毕。这样可有效的防止标底泄漏。如9521工程的输变电线路招标和变电站施工招标、采用加权标底。对于比较复杂的工程，可以采用加权标底的方法，如建设单位编制的标底金额占审定标底的70%，各投标单位的标底平均值占30%，这样，实际的标底必须等到开标后才能确定，也可防止泄密。如63650部队机关食堂施工招标。、对于特殊的招标项目，如建设工程中的设备招标，在充分考察过投标企业后，可不编制标底，以各投标单位的平均报价，适当浮动后，作为标底。如：9521工程变电站设备招标。

（三）标底出现偏差时的预案

因为标底编制和审定人员的素质不同，在开标时有可能出现没有入围企业或只有一家入围企业的状况。这时要提前准备好预案。

如果没有入围企业，应首先重新审定标底，确定标底无误后有以下两种处理办法：一是宣布招标失败，重新组织招标；二是选择与标底接近的几家企业，报上级批准后，进入议标程序。

如果只有一家企业入围，也应首先重新审定标底，确定标底无误后，再考察入围企业是否具有竞争力，如有，确定此企业为预中标单位，如没有竞争力，按照没有入围企业处理。企业是否具有竞争力的标准，由评标委员会在开标前确定，一般企业报价在标底的负范围内，就认定此企业具有竞争力。如：9521工程变电所施工招标。

第五篇：建设用地

01号行政许可事项：建设用地

一、行政许可内容

建设项目用地审批（包括：国有土地使用权划拨、国有土地使用权出让、批准使用集体建设用地、农村宅基地审批）

二、设定行政许可的法律依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）第二十四条、第四十三条、第五十三条、第五十九条、第六十条、第六十一条、第六十二条；

（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第十条、第十一条、第二十三条；

（三）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号发布）第二十二条、第二十三条；

（四）《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（1999年10月22日福建省第九届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）第三十九条、第四十二条；

三、行政许可数量及方式

应符合土地利用计划和建设用地供应计划；

方式包括：划拨国有土地使用权，出让国有土地使用（协议、招标、拍卖、挂牌），批准使用集体建设用地、农村宅基地。

四、行政许可条件

（一）划拨国有土地使用权

1、符合土地利用总体规划、城市规划、土地利用计划和建设用地供应计划；

2、可以划拨土地使用权的范围：

（1）国家机关用地和军事用地；

（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）政策性住房用地；

（5）旧城改造开发用地（具体建设项目需另行办理供地）；（6）成片开发区用地（具体建设项目需另行办理供地）；（7）法律、行政法规和国务院的有关文件规定的其他用地。

3、取得《建设项目用地预审意见书》；

4、取得建设项目管理部门的有关项目的立项、核准、备案文件；

5、取得规划部门的《建设用地规划许可证》；

6、涉及农用地转用、土地征收的，已经办理农用地转用、土地征收的审批。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第二十四条、五十四条。

（二）协议出让土地使用权

1、符合土地利用总体规划、城市规划、土地利用计划和建设用地供应计划；

2、可以协议出让土地使用权的范围：

（1）工业仓储项目用地；

（2）部分城市基础设施和公益事业用地；

（3）非国家重点扶持的能源、交通和水利设施；（4）政府急需或特别鼓励发展的建设项目用地。

3、取得《建设项目用地预审意见书》；

4、取得建设项目管理部门的有关项目的立项、核准、备案文件；

5、取得规划部门的《建设用地规划许可证》；

6、涉及农用地转用、土地征收的，已经办理农用地转用、土地征收的审批。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第二十四条；《中华人民共和国房地产管理法》第八条、第九条、第十二条；《协议出让国有土地使用权规定》第三条、第八条。

（三）拍卖、招标、挂牌出让土地使用权

1、符合土地利用总体规划、城市规划、土地利用计划和建设用地供应计划；

2、可以拍卖、招标、挂牌出让土地使用权范围：

（1）商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地；

（2）前项规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的；

（3）出让人认为适宜采用招标、拍卖、挂牌方式出让的其他项目用地。

3、出让国有土地使用权方案已经市政府批准；

4、符合拍卖、招标、挂牌公告所规定的竞买资格；

5、按拍卖、招标、挂牌公告规定支付了保证金；

6、签订了中标通知书，拍卖、挂牌成交确认书。法律依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条；《厦门市土地管理若干规定》第二十一条；《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条。

（四）批准使用集体建设用地

1、符合土地利用总体规划、村镇建设规划、土地利用计划和建设用地供应计划；

2、可以使用集体建设用地的范围：（1）兴办乡镇企业；

（2）镇村公共设施和公益事业建设。

3、取得《建设项目用地预审意见书》；

4、取得建设项目管理部门的有关项目的立项、核准、备案文件；

5、取得规划部门的《建设用地规划许可证》；

6、涉及农用地转用的，已经办理农用地转用的审批。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第二十四条、第五十九条、第六十条、第六十一条。

（五）农村村民住宅用地

1、符合土地利用总体规划、村镇建设规划、土地利用计划和建设用地供应计划；

2、可以申请宅基地的条件：

（1）因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积的；

（2）因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

（3）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（4）向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的。兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的。

3、经规划行政主管部门同意；

4、涉及农用地转用的，已经办理农用地转用的审批。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第二十四条、第六十 二条；《厦门市土地管理若干规定》第十五条；《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》（闽政[2004]21号）第三条、第四条、第六条、第八条、第十二条。

五、申请材料（除法律依据外，其余由本实施办法规定）

（一）划拨、协议出让国有土地使用权,批准使用集体建设用地 １、用地申请报告（原件二份）[申请的原因、项目概况、地块基本情况和其他需特别说明的事项，加注联系人及电话] ；

２、身份证明（个人提交身份证明复印件2份，核原件；单位提交单位法定代表人证明书原件2份，营业执照复印件2份，核原件；有授权委托书的提交原件2份）；

３、土地部门出具的《建设项目用地预审意见书》（复印件二份）； ４、建设项目管理部门的有关项目的立项、核准、备案文件（复印件二份）；

５、规划部门的《建设用地规划许可证》（复印件二份）及附图（原件及复印件各一份）；

６、设计方案批复及建设项目总平面布置图（原件及复印件各一份）；

７、被征地单位签写意见的《建设项目用地申请表》（原件三份）[可事先向土地窗口领取或网上下载] ；

８、涉及占用林地的，提供林业部门审核意见（复印件二件）； ９、市测绘与基础地理信息中心提供的《土地勘测定界技术报告书》及附图（原件一份、复印件一份），使用国有建设用地的除外。

（二）拍卖、招标、挂牌出让土地使用权

1、身份证明（个人提交身份证明复印件1份，核原件；单位提交单位法定代表人证明书原件1份，营业执照复印件1份，核原件；有授权委托书的提交原件1份。其中，港、澳、台地区及境外的单位和个人，其身份证明须提交按规定经公证、认证或见证的文件原件1份）；

2、中标通知书，拍卖、挂牌成交确认书（复印件1份，核原件）。

法律依据：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十一条。

（三）农村村民住宅用地

1、《农村村民住宅用地与建设申请表》一式五份；

2、户口簿及家庭成年成员的身份证复印件（经村委会盖章确认）；

3、申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村委会或村集体经 济组织重新安排使用的承诺书（经村委会盖章的复印件），没有旧住宅的除外。

六、申请表格

《建设项目用地申请表》,可在市建设管理服务中心窗口、集美、海沧、翔安区国土资源分局、同安区行政审批服务中心领取或网上下载（网址：www.xiexiebang.com）；

《农村村民住宅用地与建设申请表》，可在国土资源管理所、村委会领取或网上下载。

七、行政许可申请受理机关

（一）划拨、协议出让国有土地使用权、批准使用集体建设用地 思明、湖里区由市建设管理服务中心土地窗口受理，集美、海沧、翔安区由市国土资源与房产管理局各区分局受理,同安区由同安区行政审批服务中心受理。

（二）招标、拍卖、挂牌出让土地使用权

岛内用地由市土地矿产交易市场受理，岛外由各区分局受理。

（三）农村村民住宅用地 由各国土资源所受理。

八、行政许可决定机关

划拨、出让国有土地使用权，批准使用集体建设用地由厦门市人民政府批准；农村村民住宅用地由所在区人民政府批准。

九、行政许可程序

（一）划拨、协议出让国有土地使用权,批准使用集体建设用地 申请人递交申请资料——土地部门审查——报市政府审批——颁发建设用地批准文件——协议出让土地签订土地使用权出让合同。

经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定。

（二）拍卖、招标、挂牌出让土地使用权

方案经市政府批准——土地矿产交易市场组织招、拍、挂——签订中标通知书，拍卖、挂牌成交确认书——签订国有土地使用权出让合同。

（三）农村村民住宅用地

申请人递交申请资料——土地部门审查——报区政府审批——颁发建设用地批准文件。

经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定。

十、行政许可的时限

（一）划拨、协议出让国有土地使用权、批准使用集体建设用地 10个工作日（不包含协议地价方案的确定、农用地转用及土地征收的审批、上报市政府批准的时间）。

（二）拍卖、招标、挂牌出让土地使用权 按公告的时间。

（三）农村村民住宅用地

10个工作日（不包括农转用审批、区政府审批的时间）。

十一、行政许可证件及有效期限

（一）划拨国有土地使用权、批准使用集体建设用地、农村村民住宅用地

政府批准文件、《建设用地批准书》，无使用期限。

（二）协议出让国有土地使用权 政府批准文件、《建设用地批准书》、《国有土地使用权有偿出让合同》，按合同约定的使用期限。

（三）招标、拍卖、挂牌出让土地使用权 《建设用地批准书》、《国有土地使用权有偿出让合同》，按合同约定的使用期限。

十二、行政许可的法律效力

经政府批准用地，领取《建设用地批准书》，交纳有关土地费用后，方可进行征地拆迁，办理土地使用权登记。

十三、行政许可收费

除按规定收取土地出让金、配套费外，无其他收费。

十四、行政许可年审或年检 不需年审及年检，但土地管理部门有权依法或依合同规定进行监督检查。

附件：

协议出让土地使用权审查事项：建设项目用地预审

一、预审内容

建设项目在审批、核准、备案阶段，对建设项目涉及的土地利用事项进行审查。

二、法律依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，1998年8月29日 第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）第五十二条；

（二）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号发布）第二十二条、第二十三条；

（三）《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部第27号令）；

（四）《划拨用地目录》（国土资源部第9号令）；

（五）限制供地项目目录》、《禁止供地项目目录》

三、预审原则

（一）土地用途管制；

（二）切实保护基本农田；

（三）合理和集约利用土地；

（四）符合供地政策。

四、审查内容

（一）符合厦门市土地利用总体规划；

（二）符合国家供地政策；

（三）符合合理和集约利用土地的要求；

（四）工业项目应同时符合投资强度、容积率、建筑系数、办公及服务设施所占比例。

五、申请材料

（一）建设项目用地预审申请表；

（二）规划部门的建设项目用地选址意见书；

（三）市测绘与基础地理信息中心提供的《土地勘测定界技术报告书》，使用国有建设用地的除外。

六、申请表格

《建设项目用地预审申请表》,可在建设管理服务中心窗口及各区分局领取或网上下载。

七、预审受理机关 思明、湖里区由市建设管理服务中心土地窗口受理，集美、海沧、翔安区由市国土资源与房产管理局各区分局受理,同安由同安区行政审批服务中心受理。

八、预审决定机关

建设项目用地实行分级预审。

需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。

需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源 管理部门预审。

九、预审程序

申请人递交申请资料——窗口受理——土地部门提出审查意见。

十、预审时限

20个工作日内提出意见（具备条件的当天办结）。

十一、预审结果及期限

《建设项目用地预审意见书》，有效期为两年。

十二、预审的法律效力

通过预审后，方可申办立项、办理农用地转用、土地征收报批及供地手续。02号许可事项：改变土地建设用途

一、行政许可内容

改变土地建设用途（包括：划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让；已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能、土地用途）

二、设定行政许可的法律依据 《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）第五十六条；

《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第三十九条、第四十五条、第四十六条;《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院第55号令）第七条、第二十五条、第四十五条

《厦门市土地管理若干规定》（2000年9月21日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）第二十六条，第二十七条

三、行政许可数量及方式

无数量限制；协议出让。

四、行政许可条件

（一）划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让；

1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

2、领有国有土地使用证；

3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

4、申请转让的土地使用权涉及抵押的，须经抵押权人同意。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令）第四十五条。

（二）已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能相应的土地用途变更。

1、符合《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》（厦府办[2005]251号文）规定的情形；

2、在报批前，应当先经规划行政主管部门同意，并取得规划管理部门《准予规划许可变更决定书》（有效期内）。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令）第四十五条。

五、申请材料（由本实施办法规定）

（一）划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让；

1、申请报告；

2、土地房屋权证复印件；

3、转让双方签订的协议书及企业营业执照或个人身份证复印件）；

4、全民所有制企业、事业单位出售国有资产须有国有资产主管部门的批文；集体所有制企业出售自有资产房屋须提交职工代表大会决议通过的文件，三资企业、股份制企业出售自有房产须有董事会同意出售决议书（原件）、公司章程；

5、属政策性住房的，应提交政府或政府相关部门是否优先收购的意见；

6、缴交配套费或土地出让金凭证。

（二）已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能、土地用途。

1、申请书（原件1份）。

2、申请人身份证明。

（1）个人的，身份证复印件（核原件）1份；

（2）企业的，提供工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）及法定代表人或负责人证明原件各1份；

（3）事业单位或其他社团组织的，提供政府批准成立的批准文件复印件（核原件）或核准登记证明原件、法定代表人或单位负责人证明原件各1份；

（4）国家机关的，提供法定代表人或单位负责人证明原件1份；（5）单位或个人授权他人代理的，提供授权委托书原件及委托代理人个人身份证复印件（核原件）各1份；

（6）境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证（原件1份），香港和澳门的需经司法部授权的律师见证（原件1份）。

3、市政府建设用地批文、《厦门市国有土地使用权出让合同书》及相关付款清单证明文件或《厦门市土地房屋权证》（复印件1份、核原件）。

4、规划管理部门《准予规划许可变更决定书》（原件1份）。

六、申请表格

（一）划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让； 无

（二）已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能、土地用途。

申请人需填写《厦门市建筑物变更土地用途申请书》。申请人可在市建设管理服务中心土地窗口及集美、海沧、同安、翔安分局行政服务窗口领取申请书；也可通过 厦门市国土资源与房产管理局政务信息网（www.xiexiebang.com）在“相关下载”或“办事指南”的“地政管理”栏目中下载。

七、行政许可申请受理机关

思明、湖里区由市国土资源与房产管理局三楼窗口受理；集美、海沧、同安、翔安区由市国土资源与房产管理局各区分局行政服务窗口受理。

八、行政许可决定机关

（一）划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让；

思明、湖里区由市国土资源与房产管理局批准；集美、海沧、同安、翔安区由市国土资源与房产管理局驻区分局批准。

（二）已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能、土地用途。

思明、湖里区由市国土资源与房产管理局审查，报市人民政府批准；集美、海沧、同安、翔安区由市国土资源与房产管理局驻区分局审查，报市人民政府批准。

九、行政许可程序

（一）划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让；

申请人递交申请资料——市国土资源与房产管理局或各区分局审核、批准——需补交地价款的，应补交地价款。

（二）已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能、土地用途。

申请人递交申请材料→土地管理部门审查→确定地价并签订协 议→起草建设用地变更事项批准文件并报政府批准→缴纳地价→办理签订土地使用权有偿使用合同的手续。

十、行政许可的时限

（一）划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让； 19个工作日

（二）已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能、土地用途。

办理建设用地变更事项批准文件，自受理之日起20个工作日内（不含市、区政府审批时间和确定、缴纳地价时间）；重大复杂的经批准，可延长10个工作日。

办理签订土地使用权有偿使用合同的手续，在申请人缴清地价并递交相关凭证之日起10个工作日内。

十一、行政许可证件及有效期限

补办土地使用权出让的，按合同约定的期限。

十二、行政许可的法律效力

（一）划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让；

取得批准后，方可签订转让合同，签订土地使用权出让合同后，方可办理土地使用权变更登记；

（二）已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能、土地用途。

经批准后，补办土地出让金，签订土地使用权出让合同，方可变更建筑物使用功能、土地用途。

十三、行政许可收费

除按厦府[2005]80号批准的《厦门市地价征收管理若干规定》的标准收取补办出让的出让金外，无其他收费。

十四、行政许可年审或年检 不需年审及年检，但土地管理部门有权依法或依合同规定进行监督检查。

03号许可事项：临时用地

一、行政许可内容

批准临时用地（准许建设项目施工、地质勘察及临时经营场所等需要临时使用土地）

二、设定行政许可的法律依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）第五十七条；

（二）《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（1999年10月22日福建省第九届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）第四十五条；

（三）《厦门市土地管理若干规定》（2000年9月21日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）第十三条。

三、行政许可数量及方式

无数量限制，方式有划拨、出让国有土地使用权、批准临时使用集体土地。

四、行政许可条件

（一）因建设项目施工、地质勘察及临时经营场所等需要临时使用土地；

（二）城市规划区内的临时用地，经规划行政主管部门同意。法律依据：《厦门市土地管理若干规定》（2000年9月21日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）第十三条。

五、申请材料（由本实施办法规定）

（一）建设单位临时用地申请报告（原件二份）[申请的原因、项目概况、地块基本情况和其他需特别说明的事项，加注联系人及电话] ；

（二）原用地单位签写意见的《建设项目用地申请表》（原件三份）[可事先向土地窗口领取或网上下载] ；

（三）身份证明（个人提交身份证明复印件2份，验原件；单位提交单位法定代表人证明书原件2份，营业执照复印件2份，验原件；有授权委托书的提交原件2份）；

（四）规划部门的《建设用地规划许可证》（复印件二份）及附 图（原件及复印件各一份）；

（五）市测绘与基础地理信息中心提供的《土地勘测定界技术报告书》及附图（原件一份、复印件一份），使用国有建设用地的除外。

六、申请表格

《建设项目用地申请表》,可在市建设管理服务中心窗口、集美、海沧、翔安区国土资源分局、同安区行政审批服务中心领取或网上下载。

七、行政许可申请受理机关 思明、湖里区由市建设管理服务中心土地窗口受理，集美、海沧、翔安区由市国土资源与房产管理局各区分局受理,同安由同安区行政审批服务中心受理。

八、行政许可决定机关

思明、湖里区由市国土资源与房产管理局批准，集美、海沧、同安、翔安区由市国土资源与房产管理局各区分局批准。

九、行政许可程序

申请人递交申请资料——审查——审批——与土地行政主管部门或农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同——颁发临时用地许可证。

经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定。

十、行政许可的时限

20个工作日（不包括上报省国土厅的时间）。

十一、行政许可证件及有效期限 临时用地许可证，使用期限两年。

十二、行政许可的法律效力

凭临时用地批准文件，签订《临时用地使用合同》，方可临时使用土地。

十三、行政许可收费

除按合同约定支付临时使用土地补偿费外，无其他收费。

十四、行政许可年审或年检 不需年审及年检，但土地管理部门有权依法或依合同规定进行监督检查。