物业管理基本制度和政策

第一篇：物业管理基本制度和政策

《物业管理基本制度》

1、物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、物业管理定义的理解：

⑴ 是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。⑵ 物业管理活动的基础是物业服务合同

⑶物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序维护

3、《条例》的调整范围：

（1）《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。

（2）《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。

4、物业管理的特征：按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（熟悉）物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

5、物业管理的起源与发展（A）

物业管理起源于19世纪60年代的英国。一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法。英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。

6、我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：（B）

（1）住房投资由国家和国有企业统包；

（2）住房分配采取实物分配；

（3）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。7、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。（A）

广州东华实业股份有限公司1984年征地开发的五羊村，也是实行专业化物业管理较早的一个小区。8、1993年深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》（A）

9、建设部于1994年针对全国颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”，（A）《城市新建住宅小区管理办法》上升《条例》上升《物权法》

10、物业管理在社会经济中的地位与作用（熟悉）⑴实施物业管理有利于促进经济增长

⑵实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 ⑶实施物业管理有利于增加就业 ⑷实施物业管理有利于维护社区稳定

⑸实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展

11、《条例》颁布前，物业管理政策法规主要体现以下特点：

借鉴性、过渡性、针对性（A）

12、《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范

性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。

13、《条例》颁布后，这一阶段物业管理政策法规主要体现以下特点：

配套性、经验性、操作性

（A）

14、2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》。《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。（A）

15、《条例》的立法指导思想：

（1）强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；

（2）强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；

（3）强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。（A）

16、《条例》遵循的基本原则：

（1）物业管理权利和财产权利相对应的原则

（2）维护全体业主合法权益的原则

（3）现实性与前瞻性有机结合的原则

（4）从实际出发，实事求是的原则

17、《条例》创设的法律制度：

（1）尊重和维护业主的财产权利

（2）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制

（3）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动

（4）妥善处理政府和市场的关系（掌握）

18、《条例》确立的基本法律关系

（1）业主相互之间的关系

（2）物业管理企业和业主之间的关系

（3）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系

（4）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系（5）社区居委会与业主、业主大会以及物业管理企业的关系（6）物业管理各方主体与政府之间的关系

第二章物业管理服务（重要）

1、物业管理服务的特点：

（1）公共性和综合性

（2）物业管路服务受益主体的广泛性和差异性

（3）物业管理服务的即时性和无形性

（4）物业管理服务的持续性和长期性

2、物业管理服务包括：

（1）对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；（2）维护相关区域内的环境卫生和秩序

具体包括：

（1）房屋共用部位的维修、养护和管理；（2）房屋共用设施设备的维修、养护和管理

（3）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护和管理（4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务

（5）物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务

（6）物业装饰装修管理服务（7）物业档案资料的管理

（8）专项维修资金的代管服务

3、物业服务合同约定以外的服务，理解时需注意：

（1）提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务；

（2）合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定；

（3）物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。

4、物业管理服务标准：中国物业管理协会于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》制定了三个等级标准：（P 38-45）

5、物业服务收费原则：

（1）合理原则（2）公开原则（3）收费与服务水平相适应原则

6、物业服务收费定价形式

（1）政府定价

（2）政府指导价

（3）市场调节价

7、物业服务收费形式：

（1）包干制形式：包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

（2）酬薪制（佣金制）收费形式：酬薪制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

8、物业管理服务成本构成：

1)管理服务人员的工资、社会保险盒按规定提取的福利费等； 2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3)物业管理区域清洁卫生费用； 4)物业管理区域绿化养护费用； 5)物业管理区域秩序维护费用； 6)办公费用；

7)物业管理企业固定资产折旧；

8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9)经业主同意的其他费用。

9、《条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。

10、物业管理企业有权根据自身经济状况，决定是否接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托，这些单位无权强制要求物业管理企业代收有关费用。（A）

11、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同，物业服务合同应当对物业管理事项、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

12、物业服务合同应具备以下内容： 1)物业管理事项 2)物业服务质量 3)物业服务费用 4)双方的权利义务

5)专项维修资金的管理与使用 6)物业管理用房 7)合同期限 8)违约责任

13、前期物业服务合同的特征：

1)具有过渡性

2)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 3)是要式合同

（A）

14、前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

（A）

15、物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法利益。（A）

16、物业使用与维护：（条例中均有）

1)公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变

2)物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘

3)公共事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任 4)业主装饰装修房屋应当依法规范

5)利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定

第三章物业管理的基本制度（重点）

1、房屋所有权人为业主。

2、现实物业管理中具备业主身份有三种：

1)房屋所有权证书持有人； 2)房屋共有权证书持有人；

3)待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。

3、业主的权利：

1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 4)参加业主大会会议，行使投票权

5)选举业主委员会委员。并享有被选举权 6)监督业主委员会的工作

7)监督物业管理企业履行物业服务合同

8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 10)法律、法规规定的其他权利

4、业主管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。

5、由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。

6、前期物业管理招标投标的原则：公开、公平、公正和诚实信用

7、前期物业管理招标原则：

1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人； 2)不得对潜在投标人实行歧视待遇；

3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求；

8、投标文件包括：

1)投标函 2)投标报价 3)物业管理方案

4)招标文件要求提供的其他材料。

9、物业承接查验制度的现实意义：

1)物业管理企业在承接物业项目时对公用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。

2)实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。

3)实行物业承接验收制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端。

10、物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分

11、为了保障住房消费者的权益，加强商品房住宅售后服务管理，1998年建设部下发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定》，要求建设单位在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。建设单位在前期物业服务合同中的保修承诺，不得低于《住宅质量保证书》

12、物业管理企业资质等级（P 103-105）

13、专业技术人员职业资格，是政府专业主管部门对从事某一职业所必备的学识、技术和能力，所规范的基本要求。职业资格包括从业资格和执业资格两类。

14、物业管理师资格注册有效期为3年，有效期届满前30个工作日内，申请延续注册。

15、物业管理师的执业范围：

1)制定并组织实施物业管理方案； 2)审定并监督执行物业管理财务预算；

3)查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料

4)负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理 5)维护物业管理区域内环境卫生和秩序

6)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项

第四章房地产相关制度与政策

1、关联房地产的法律：

1）法院：《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》

2）国务院：《城市房地产开发经营管理条例》

《城市房屋拆迁管理条例》《土地管理法实施条例》

《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》

《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》

《住房公积金管理条例》

3）部门：《房地产开发企业资质管理办法》《城市房屋拆迁单位管理规定》

《城市商品房预售管理办法》《城市商品房销售管理办法》

《城市房地产转让管理规定》《城市房屋租赁管理办法》

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》

《城市廉租住房管理办法》《城市房地产抵押管理办法》

《城市房地产中介服务管理规定》《房地产评估师注册管理办法》

《房产测绘管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》

《城市房地产权属档案管理办法》《城市危险房屋管理规定》

《城市异产毗连房屋管理规定》《公有住宅售后维修养护管理办法》

2、房地产开发分四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。

3、城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。编制城市规划一般分总体和详细规划两个阶段进行。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。

4、一书两证：项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

5、项目报建与施工许可证制度：未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。

6、工程竣工验收备案应提交下列文件：

1)工程竣工验收备案表； 2)工程竣工验收报告；

3)法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件；

4)施工单位签署的工程质量保修书； 5)法规、规章规定必须提供的其他文件。

7、《城市房地产管理法》规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

8、以出让方式取得土地使用的房地产转让应符合以下条件：

1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

9、以下不得转让房地产的情况：

1)达不到法定条件的房地产不得转让；

2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产； 3)依法收回土地使用权的；

4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5)权属有争议的；

6)未依法登记领取权属证书的；

7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

10、商品房预售的条件：

1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2)持有建设工程规划许可证；

3)按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

11、商品房现售条件：

1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3)持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4)已通过竣工验收； 5)拆迁安置已经落实；

6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7)物业管理方案已经落实。

12、出租人的治安责任主要有：

1)不准将房屋出租给无合法有效证件的人；

2)承租人是外来暂住人员的，应当带领其到公安派出所办理登记并领取暂住证； 3)发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应当及时向公安派出所报告； 4)停止房屋租赁的应当及时到公安派出所办理注销登记手续。

13、承租人的治安责任主要有：

1)必须持有本人身份证或其他合法证件；

2)租赁房屋用于居住的外来暂住人员，必须按户口管理规定在3日内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记；

3)将承租房屋转租、转借他人的，应当向当地派出所申报备案； 4)承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃易爆或有毒等危险物品。

14、房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供居间服务的活动。其中主要包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。

（B）

15、房地产抵押：抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。抵押合同自抵押登记之日起生效。

16、鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分为四种情况进行处理：

第二篇：中国利用外资的基本制度和政策

山西省县级商务主管部门领导干部培训材料之八

中国利用外资的基本法律制度和政策

山西省商务厅外资处王海清（2006年11月19日）

外商投资涉及面很广，从法律角度而言，涉及民法、行政法、商法、经济法、诉讼、仲裁等各个法律领域，自1979年颁布《中外合资经营企业法》以来，经过25年的实践，我国已建立了完善的外商投资的法律体系(法律法规规章超过270件)。从外资管理角度而言，涉及规划发展、技改、城建、工商、外汇、海关、商检、国家安全、财政、税务、进出口、市场管理、会计、统计、资产评估等方方面面，包罗万象。

下面只简单介绍一下改革开放以来中国利用外资的基本法律制度和政策，希望对大家进一步理解、掌握和研究学习国家利用外资的各项具体政策和法律规定起到抛砖引玉的作用。主要讲五个问题：

一、外商投资的准入制度

二、外商投资的形式

三、外商投资的产业政策

四、外商投资的优惠待遇

五、中国吸引外商投资的政策展望

一、外商投资的准入制度

（一）世界上的投资准入

对待外国投资，无论是发达国家还是发展中国家，从维护本国的经济安全、金融稳定、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面考虑，对跨国公司和国际直接投资都实行一定程度的管理和投资准入。最直接的反映是体现在立法层面上，无论是国内立法还是双边、多边国际协议，外资准入自由化都受到了或多或少的限制。

从单边立法层面看，即使是发达国家也在不少行业部门禁止或限制外资准入，如美国作为世界上投资最为开放自由的国家，其也一定程度地存在限制，去年夏天，中海油试图收购美国的优尼科石油公司，引起美国国会的强烈反对，由此这一收购计划被迫搁浅。在双边立法层面上，所有的双边投资协定（BIT），包括美式的BIT在内，都不敢否认东道国对外资的管辖权。在多边立法层面上，“有规则必有例外”是《与贸易有关的投资措施协议》（TRIMs）和GATS《关税总协定》等WTO框架下的投资协议都带有的特色，也就是说在推行投资自由化的同时，允许存在一定程度的投资准入限制。WTO框架下的投资协议的准入自由化是有限度的，而且，协议中有不少条款对发展中国家的利益需求给予了适当考虑，在经济发展水平不一的世界里，各国外资自由化的程度和范围是受到限制的，不可能立即出现各国一致认可和接受的统一的高度准入自由化规则。总体上，由于跨国公司和国际直接投资对母国和东道国、对发展程度不同的国家的影响及影响程度都有所不同，因而产生了管理政策和措施上的差别，发达国家推行投资自由化，发展中国家更多实行的是谨慎开放和较多的投资限制。

但20世纪80年代以来，世界经济中出现了两个引人注目的现象：其

一、国际直接投资超越了国际贸易成为国际经济联系中更主要的载体；其

二、国际直接投资超过了国际银行间贷款成为发展中国家外资结构中更重要的构成形式，各国政府为了争夺有限的国际资本，纷纷放松对国际直接投资的准入“门槛”，从“原则限制，例外自由”走向“原则自由、例外限制”。

（二）中国的投资准入

中国的投资准入制度主要体现在两个方面，一个方面是投资程序上，实行外商投资项目的核准和外商投资企业的设立审批，前者是由投资主管部门对外商投资项目从维护经济安全、市场准入、资本项目管理、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行审查核准，后者是商务部门在前者的基础上对外商投资法律文件进行审查批准。形象一点比喻，前者是婚前医学检查，但从国家利益出发却是强制性的，后者是颁发结婚证书。另外一个方面是投资产业和领域的限制，包括对投资比例的限制。其实这是一个问题的两个方面，投资产业和领域限制是实行投资审批程序的基础，实行投资审批程序是贯彻投资产业和领域的过程。

改革开放以来，国家对原有的投资体制进行了一系列改革，初步形成了投资主体多元化、资金来源多渠道、投资方式多样化、项目建设市场化的新格局。2004年7月16日，国务院颁布了《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20），在进一步深化国内固定投资体制改革的同时，也对外国投资准入进行了很大的改革，明确将外商固定资产投资项目列入《政府核准的投资项目目录》，对外商固定资产投资项目实行核准制。这种核准制也区别过过去的审批制，有很大的不同。

核准制与审批制的主要区别是：

(1)政府直接管理的企业投资项目数量大幅度减少。核准项目的范围，由《政府核准的投资项目目录》严格限定，并根据变化的情况适时调整。《目录》由国务院投资主管部门会同有关行业主管部门研究提出，报国务院批准后实施。未经国务院批准，各地区、各部门不得擅自增减核准范围。

(2)程序简化。企业投资建设实行核准制的项目，仅须向政府提交“项目申请报告”，而无需报批项目建议书、可行性研究报告和开工报告。

(3)政府管理的角度改变。政府主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行审查。对于外商投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行审查。

至于外商投资非固定资产项目，比如外商在商业领域的投资，《国务院关于投资体制改革的决定》中并没有明确要求也实行由投资主管部门进行前臵核准程序。国家商务部与相关部委也针对不同服务贸易领域出台了一些部门规章，对这类外商投资项目实行了特殊的投资审批程序。

随着我国正式加入WTO，从 2002年1月1日起，我国正式开始履行WTO项下的各项义务，正在逐步放宽投资领域，减少投资障碍，加强投资保护、放松投资管制、减少政府干预。实践表明，我国开放投资领域的速度大大超过了我国加入WTO时的承诺。

（三）外商投资的审批和设立程序和分级审批权限

1、外商投资企业的审批设立程序：（1）申请项目核准。

中外双方签署合营协议书后，编制项目申请书，按审批权限报政府发展计划部门或负责技术改造部门审批。

合营中方以国有资产投资的项目，在报批项目可行性研究报告之前应先进行资产评估，并经国有资产管理部门确认批准。

有些需行业主管部门或技术主管部门出具行业或技术方面指导意见或建议的，在报批可行性研究报告前，应先取得行业或技术管理部门的书面意见。环保评价审查、土地审查等也在这一阶段进行。

（2）名称核准登记

可行性研究报告经批准后，向工商部门申请拟设立的企业名称核准。

（3）报批企业合同、章程，领取批准证书

取得上述批准文件之后，将合同、章程等有关资料文件，报送政府授权审批外商投资企业合同、章程的商务主管部门审批。领取批准文件和批准证书。

在领取批准证书前，应执商务主管部门正式批准合同、章程的文件到技术监督局代码中心领取代码核准通知书。

（4）申请工商注册登记

在领取批准证书后30日内到工商部门领取营业执照。《公司法》规定，公司自批准设立之日起90日内，进行设立登记。“三资法”规定自领到批准之日起30日内进行登记。根据特别法优于普通法的原则，应适用“三资法”的规定。

（5）申请财政、税务、外汇、海关登记

在领营业执照后30日内，应到财政、税务、外汇、海关等部门办理登记手续。到企业代码中心领取企业组织机构代码证书，开立银行帐户。

设立外商独资企业，外国投资者应填制外资企业设立申请表，编制可行性研究报告，连同企业章程及有关文件直接报商务主管部门审批。其它程序与上述相同。

2、审批权限。

目前，国家对外商投资项目的分级审批权限是这样规定的：（1）鼓励类、允许类外商投资项目。

总投资5亿美元及以上，项目申请报告、合同、章程分别由国家发改委、商务部上报由国务院审批；

总投资(包括增资)1亿美元及以上，项目申请报告由国家发改委审批，合同、章程由商务部审批；

总投资(包括增资)3000万美元及以上，由各省、自治区、直辖市、及计划单列市人民政府审批。根据国务院行政审批体制改革的要求和部署，不少省市已将各种形式的外商投资审批职能合并，大部分省、自治区、直辖市、及计划单列市人民政府通过机构改革方案，指定项目申请报告由省、自治区、直辖市、及计划单列市人民政府的投资主管部门（如发改委、经委）审批，报国家发改委备案；合同、章程由省、自治区、直辖市、及计划单列市人民政府的商务主管部门审批，报商务部备案。

但该限额以上涉及国家综合平衡的鼓励类项目，其项目申请报告仍要报国家发改委审批，合同、章程仍要报商务部审批；

总投资(包括增资)3000万美元以下（不含），大多数省、自治区、直辖市、及计划单列市人民政府已将该限额以下的鼓励类、允许类外商投资项目的审批权委托下放到地方审批。

（2）限制类外商投资项目。

总投资1亿美元及以上，项目申请报告、合同、章程分别由国家发改委、商务部上报由国务院审批；

总投资(包括增资)5000万美元及以上，项目申请报告由国家发改委审批，合同、章程由商务部审批；

总投资(包括增资)5000万美元以下（不含），不论规模大小，一律由省、自治区、直辖市、及计划单列市人民政府审批，此类项目审批权不得下放。大多数省、自治区、直辖市、及计划单列市人民政府已指定其相关职能部门分工负责审批。

（3）涉及配额、许可证管理的外商投资项目。

涉及配额、许可证的外商投资项目，在批准项目申请报告之前，须先向商务部申请配额、许可证。涉及配额、许可证管理的外商投资企业的设立及其变更事项或外商投资项目的合同、章程及法律特别规定的重大变更(增资减资、转股、合并)事项，由商务部审批。

（4）服务贸易领域外商投资项目。

服务贸易领域外商投资项目，按照国家有关专项法规规章规定审批。没有专项法规规章的服务贸易领域外商投资，由地方根据外商投资法律法规规定的程序及要求进行审批，报商务部备案。

二、中国利用外资的形式

从宏观上分，我国利用外资的形式大体上可分为直接利用外资和间接利用外资。直接利用外资的方式主要是外商在我国境内直接投资设立公司，间接利用外资的方式主要是利用外国政府贷款和国外经济组织贷款，如世界银行贷款等。

就外商直接投资而言，也可有多种形式：

从外资进入的形式分，可分为绿地投资、外资并购（M& A）两种主要方式；此外，近年来还出现近年来又出现了BOT方式，和产品分成合同(PSC)、基础设施经营权转让、特许权转让等等。但无论外资如何进入，进入后存在的法律形式看，最终可分为中外合资、中外合作、外资企业、外商投资股份有限公司等形式。

关于外商直接投资的形式我还着重讲一下中外合资企业和中外合作企业的区别。

二者之间的区别主要有：

1、投资的形式不同

合资企业必须由中外投资者以参股的方式出资，各方必须在中国境内设立一个具有法人资格的共同经营实体；而合作企业可以由合作各方在中国境内设立一个具有法人资格的共同经营实体，也可以不设立具有法人资格的实体，而以合伙的方式进行合作。但这种合伙和我国《合伙企业法》中的合伙是有区别的，我国合伙企业法中的合伙人必须是自然人，而非法人的合作企业中的合作各方，中方必须是具有法人资格的经济组织，外方可以是经济组织也可以是自然人。

2、计算投资和利润分配方式不同

合资企业参股各方，不论以什么方式出资，都必须以货币计算各自的股权，并且按照股权比例分担风险和分享利润；合作企业各方可以以各种方式投资，但不一定以货币计算股权，也不一定按照股权分担风险、分享利润。各方的出资方式、出资额、责任和权利都具体地规定在合同中。

3、投资各方承担责任方式不同

我国民法根据承担民事责任的财产范围将民事责任的承担方式主要分为无限责任和有限责任。无限责任是指责任人以自己的全部财产承担的责任。有限责任是指责任人以一定范围内或限额的财产承担责任。我国《公司法》规定有限责任公司

合资企业合资各方以其认缴出资额为限对公司承担责任，换句话说，这种责任是按股权的比例并以各方的出资额为最高限度的；合作企业合作各方可以约定承担责任的方式和比例，但以其提供的合作条件为承担责任的最高限度；而不具有法人资格的合作企业合作各方，其承担民事责任的方式在内部是合作各方按份承担无限责任，对外部是合作各方承担无限连带责任。

4、投资回收方式不同。

合资企业投资各方回收投资只能按照各方所占注册资本比例通过分配利润的方式进行，而不能直接分配产品或有其他方式；合作企业合作各方可以按照各方的出资比例也可以在合同中另行约定比例通过分配利润方式进行，还可以通过直接分配产品的方式进行，甚至可以约定其他的方式；而且在合作合同中可以约定外国投资者先行回收投资。我省临汾的山西金尧焦化有限公司就曾提出过修改合同，约定外方先行回收投资。后面我还要讲到投资回收问题。

5、企业财产的归属不同

合资企业的财产归合资企业所有，合资各方投入合资企业后只按其投资的比例对合资企业享有股权，不再对其投资本身享有权利；合作企业合作各方在投资或提供了合作条件后，对其投资本身或提供的合作条件本身也不得独立行使权利；而且不具有法人资格的合作企业合作各方的投资或提供的合作条件，为合作各方分别所有。经合作各方约定，也可以共有，或者部分共有、部分分别所有，但合作企业经营积累的财产，归合作各方共有。合资企业期满后，清算后的剩余财产包括剩余固定资产，按照合资各方的股权比例进行分配，但合资企业合同、章程另有约定的除外；而合作企业期满后，合作企业清算后的剩余财产依照合同的约定确定财产的归属；如果约定了合营期间外方先行回收投资的，合作期满清算后的剩余固定资产应无偿归中方所有。

6、组织机构不同合资企业必须设立董事会，实行董事会领导下的总经理负责制；合作企业可以设董事会，也可以设联合管理委员会，实行的是董事会或联合管理委员会领导下的总经理负责制；而不具有法人资格的合作企业，直接由合作各方的代表组成的联合管理机构共同管理合作企业。

总之，对合资企业和合作企业，从不同角度可以进行比较，但总而言之，最简单的概念是：中外合资企业是股权式企业，中外合作企业是契约式企业。中国在加入WTO议定书附件9中这样写道“在中国，外商投资企业包括外资企业(也称为外商独资企业)和合资企业，合资企业有两种类型：股权式合资企业和契约式合资企业。”

三、外商投资的产业政策

为了使外商投资更符合国家的产业发展方向，避免盲目投资现象，早在1987年国家就制定和颁布了《指导吸收外商投资方向暂行规定》和《外商投资方向目录》，这个规定和目录将产业项目分为鼓励、允许、限制和禁止4大类，令投资者一目了然。1995年6月国家又重新制订并颁布了《指导外商投资方向暂行规定》和《外商投资产业指导目录》，1997年12月又对《外商投资产业指导目录》进行了修订。2001年，为适应国民经济结构战略性调整和中国加入世界贸易组织的新形势，颁布了新修订的《指导外商投资方向的规定》和《外商投资产业指导目录》。2003年3月、2004年11月国家又先后两次修订了《外商投资产业指导目录》。修订后的《外商投资产业指导目录》扩大了国家鼓励外商投资的范围，大幅度减少了限制外商投资的条目，加大了对外商投资的开放程度，发挥市场竞争机制作用，将一般工业产品划入允许类，突出了产业重点，更加适应产业结构调整的要求和有利于引进先进技术的原则，同时充分体现了鼓励外商向中西部地区投资的政策。

2000年，为了鼓励外商向中西部地区投资，国家又颁布了《中西部地区外商投资优势产业目录》，2004年7月国家对《中西部地区外商投资优势产业目录》做了修订。此外，2003年国家还颁布了《鼓励外商投资高新技术产品目录（2003）》。2005年国务院发布《关于实施〈促进产业结构调整暂行规定〉的决定》和《产业结构调整指导目录》，将投资项目分为鼓励、允许、限制和淘汰四类。明确规定《产业结构调整指导目录》是引导投资方向，政府管理投资项目、制定和实施财税、信贷、土地、进出口等政策的重要依据。还明确规定《产业结构调整指导目录》原则上适用于我国境内的各类企业，是修订《外商投资产业指导目录》的主要依据之一，其中淘汰类直接适用于外商投资企业。

因此，《外商投资产业指导目录》、《中西部地区外商投资优势产业目录》、《鼓励外商投资高新技术产品目录（2003）》和《产业结构调整指导目录》是目前外商投资产业政策的主要依据。

2005年《目录》中没有或不够明确的，还要执行国家的其他有关规定，主要是国家根据国民经济发展的需要对部分行业和领域做出适时的调整。对此《外商投资产业指导目录》做了原则性规定，如限制类第十三类“国家和我国缔结或者参加的国际条约规定限制的其他产业”，禁止类第十类“国家和我国缔结或者参加的国际条约规定禁止的其他产业”。

1999年国家经贸委第14号令《工商投资领域制止重复建设目录（第一批）》；

1999年国家经贸委第6号令《淘汰落后生产能力、工艺和产品的目录（第一批）》；

1999年国家经贸委第16号令《淘汰落后生产能力、工艺和产品的目录（第二批）》；

2000年国务院办公厅国办发[2000]40号转发国家经贸委、外经贸部、海关总署、工商总局、质量技术监督局《关于严格控制新增棉纺生产能力的规定》；

2002年国家经贸委第32号令《淘汰落后生产能力、工艺和产品的目录（第三批）》；

2002年国务院办公厅国办发[2002]23号转发国家经贸委、国家计委、环保总局、工商总局、质检总局《关于从严控制铁合金生产能力切实制止低水平重复建设的意见》；

2003年12月国务院国办发[2003]103号转发发改委、国土资源部、商务部、环保总局、银监会《关于制止钢铁行业盲目投资的若干意见》，发改委、财政部、国土资源部、商务部、人民银行、环保总局、工商总局《关于制止电解铝行业违规建设盲目投资的若干意见》，发改委、财政部、国土资源部、建设部、环保总局、质检总局《关于防止水泥行业盲目投资加快结构调整的若干意见》；

2004年4月国家发改委会同有关部门制定了《当前部分行业制止低水平重复建设目录》；

2004年5月国家发改委、财政部、商务部、国土资源部、工商总局、税务总局、环保总局、银监会、电监会联合制定了《关于清理规范焦炭行业的若干意见》；

2005年3月国务院办公厅《关于电站项目清理及近期建设安排有关工作的通知》等等。

山西省人民政府还制定了《山西省产业结构调整实施办法》和《关于改善投资环境扩大招商引资的实施办法》，对外商投资产业也作了一些指导性规定。

四、外商投资的优惠待遇

在谈及外资准入的同时，我们不得不牵涉到另一个相关的概念——外资待遇。没有外资准入不符合国家利益，没有外资待遇不符合投资者利益，归根到底不符合国家利用外资基本国策的贯彻，终究也不符合国家利益。

国家以税收优惠为核心形成了一整套对外商投资的优惠政策。下面我主要介绍一下税收优惠政策：

外商在我省投资设立的外商投资企业可以享受以下税收优惠：

1、减免企业所得税。对在太原市老市区设立的外商投资企业按24%的税率征收企业所得税，对在太原市国家高新技术产业开发区和太原市经济技术开发区内设立的企业按15%的税率征收企业所得税；对从事能源、交通基础设施项目的外商投资企业可以减按15%的税率征收企业所得税。

其中，经营期在10年以上的生产性外商投资企业可以享受从获利起第一至第二年免税，第三至第五年减半征收企业所得税的待遇。

外商投资举办的先进技术型生产企业，享受上述优惠税期满后，仍为先进技术企业的，可以按照税法规定的税率延长3年减半征收企业所得税。

外商投资举办的产品出口型企业，享受上述优惠税期满后，凡当年出口产品产值达到当年企业产品产值70% 以上的，可以按照税法规定的税率减半征收企业所得税。

减半后的税率低于10%的，按照10%的税率征收企业所得税。对国家鼓励类生产性外商投资企业，在现行税收优惠政策执行期满后的3年内，可以减按15%的税率征收企业所得税。

以上减免政策，经批准可以酌情适用于非生产性外商投资企业。

2、再投资退税。外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，或投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税的40%税款；直接投资开办、扩建产品出口型或先进技术型生产企业，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。

对在我省投资设立的鼓励类外商投资企业、外商投资研究开发中心、产品出口型和先进技术型生产企业，如外商实际投资在1000万美元以上的，经省财政部门批准，企业开始经营的第一年至第三年期间缴纳的增值税中地方分享的部分，可以由同级财政适当返还。

3、应纳税所得弥补亏损和抵扣技术开发费。外商投资企业和外国企业在我省境内设立的从事生产、经营的机构发生的亏损，可以用下一的所得弥补；下一纳税的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不得超过5年。

外商投资企业技术开发费比上年增长10%及以上的，经税务机关批准，允许再按技术开发费实际发生额的50%，抵扣当的应纳税所得额。

4、免征进口关税和进口环节增值税。对在我省投资设立的鼓励类外商投资企业、外商投资研究开发中心、产品出口型和先进技术型生产企业为进行技术改造，除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，在投资总额内进口，或使用投资总额以外的自有资金在原批准的生产经营范围内进口国内不能生产或性能不能满足需要的自用设备及其配套的技术、配件、备件，准予免征进口关税和进口环节增值税。

5、购买国产设备退还增值税。对属于鼓励类外商投资企业，在投资总额内采购国产设备，如同类进口设备属免征进口税收范围，准予全额退还国产设备增值税。

6、购买国产设备投资抵免企业所得税。对在我省投资设立的鼓励类外商投资企业购买国产设备，如该类设备属替代进口设备且属进口设备免税目录范围，经批准其购买国产设备投资额的40%可从购买设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。

7、免征地方所得税。对外资比例不低于25%、经营期在十年以上的外商投资企业，除享受国家规定的税收优惠外，从开始获利的起，免征地方所得税五年；其中鼓励类外商投资项目或外商投资举办产品出口型和先进技术型生产企业、研发中心的，从开始获利的起，免征地方所得税十年。经营期不满十年的，从开始获利的起，免征地方所得税三年。

8、国家给予外商投资企业的其它税收优惠。此外，国家还鼓励外商到中西部地区投资：

1、对外商到中西部投资《外商投资产业指导目录》中限制类和限定外商股权比例项目的设立条件和市场开放度，可比东部地区适当放宽；

2、鼓励东部地区的外商投资企业到中西部再投资，外商投资比例超过25%的项目，视同外商投资企业，享受相应待遇；

3、允许沿海地区的外商投资企业到中西部承包经营管理外商投资企业和内资企业等。

五、中国吸引外商投资的政策展望

改革开放以来，我国吸收外资取得举世瞩目的成就。截至今年6月底，全国累计实际使用外资金额达6508亿美元，来华投资的国家和地区近200个，世界500强企业约470家在华投资，外商投资设立的各类研发机构超过750个。据联合国贸发会议调查，2006到2008年，我国仍是对跨国投资最具吸引力的国家。

近二年来，国内出现了一些议论，认为我国的外汇储备和人民币储蓄都很宽裕，不需要再鼓励外商投资了；还有人认为我国利用外资过度了；也有人认为给予外商投资优惠政策“超国民待遇”了，造成了内外资企业的竞争不平等，尤其是去年曾经有一段时间“两税合一”的呼声很高，曾引起30多家跨国公司联名上书国务院。那么，中国的外资政策会不会出现大的变化？这是外国投资者普遍关心问题。

中国还要不要外资？

２００４年外商投资占我国固定资产投资的比重为７．２％，低于７．５％的世界平均水平。外商投资占国内生产总值的比重为１４．８％，远低于２１．７％的世界平均水平。中国年人均吸收外商投资只有４７美元，远低于发达国家人均５３４美元和世界人均１０７美元的水平。我国并不存在吸收外资过多的问题。

虽然目前国内外汇储备和银行储蓄比较充裕，但是，外汇储备不是商业银行资产，不能直接借给企业，不是财政资金，不能用于财政性支出，外汇储备也不能用在国内，以避免国内“二次结汇”。由于国内社会保障体制尚不健全，老百姓的银行储蓄轻易不会用于投资，我国缺少的依然是资本。此外，还存在人才缺口、技术缺口、管理缺口和市场营销缺口。在国内就业压力很大、技术状况相对落后、企业管理水平较低的情况下，仍然需要发挥外资的作用，继续积极有效地吸收外商投资。

改革开放２８年的经验表明，虽然我们给予了外商投资企业包括税收优惠在内的一些优惠政策，但吸收外商投资也给我国经济社会发展带来了巨大的好处。目前，占全国注册运营企业３％的２８万家外商投资企业，创造了２７％的工业产值，５７％的外贸出口，１０％的就业。外国投资者还带来了先进的技术和管理，带来了现代流通和市场营销理念，引入了国际竞争机制、国际规则和国际标准，还开阔了中国人的国际视野，推动了思想解放和观念更新，在建立和完善中国社会主义市场经济中也起到了重要作用。

当前，世界经济正进入新一轮以服务外包、高端制造和研发环节转移为主要特征的产业结构调整。周边国家的招商引资竞争力度正在加大，美国又通过了《本土投资法》，鼓励其企业海外投资利润回流，如果不维持现行对外资的优惠力度，恐怕会对我国利用外资和经济发展产生不可忽视的负面影响。为抓住这一难得的机遇，包括发达国家在内的许多国家纷纷制定优惠政策，采取各种措施，加大对外商直接投资的吸引力度。在这种国际引资竞争空前加剧的新形势下，我们没有理由把外资拒之门外，而应该进一步树立全球战略意识，积极参与国际经济技术合作与竞争，不断扩大对外开放，继续积极有效地利用外资，同时提高吸收外资的质量和水平。

在这个问题上，国家领导人多次在正式场合作了明确表态。2005年5月31日中共中央总书记胡锦涛在中共中央政治局第二十二次集体学习会上强调，在新世纪新阶段，我们要紧紧抓住和切实用好重要战略机遇期，实现全面建设小康社会的宏伟目标，必须继续毫不动摇地实施对外开放的基本国策。

2006年９月８日，中共中央政治局委员、国务院副总理吴仪在第十届中国国际投资贸易洽谈会“国际投资论坛”的演讲中，代表中国政府重申：坚定不移地对外开放是我国既定的基本国策，利用外资作为中国对外开放基本国策的重要内容，在促进我国经济持续快速健康协调发展和加速中国开放型经济的形成上功不可没。今后一个时期，我国将继续坚持积极有效利用外资方针，保持利用外资政策的连续性和稳定性。努力保持我国投资环境的国际竞争力，增强境外投资者信心。

今后一段时期，我们外商投资政策取向是：

第一，继续坚持积极有效利用外资方针，保持利用外资政策的连续性和稳定性。对象“两税合并”这样的大问题要通过分阶段改革逐步解决，不能急功近利，不能一叶障目，急于求成。

第二，继续大力改善外商投资的政策法律环境，提高依法行政水平。根据加入世贸组织的承诺和对外开放的需要，进一步完善吸收外商投资的法律体系，保持外商投资政策法律的稳定性、连续性、可预期性和可操作性，努力为外商投资创造统一、稳定、透明、可预见的法律环境和政策环境。进一步简化外资审批程序，实施规范化、标准化的审批制度；增强法制观念，做到公开、公正、透明，努力建设廉洁、勤政、务实、高效的政府，为外商创造良好的行政环境。

第三，继续鼓励外商投资于高新技术产业、基础产业和配套产业。适时在企业注册资本比例限制、工业产权出资条件等方面加大政策引资力度。进一步完善创业投资企业的相关规定，为高科技企业的产板和发展创造条件。注重引进高附加值、高辐射力、低能耗和处于产业高端的外商投资项目，鼓励外商投资企业加强原材料、零部件本地化配套，延长增值链条。严格限制高污染、高能耗和国内产能过剩的外资项目进入。推动外商投资加工贸易转型升级，促进传统产业的改造和技术升级。

第四，继续加大鼓励外商投资中西部地区的力度。中西部地区幅员辽阔，农牧资源、矿产资源、旅游资源丰富，人口众多，市场潜力大，劳动力及土地等生产要素成本相对较低。随着西部大开发战略的稳步推进，中西部地区的交通、通讯、城市建设等硬件设施明显改观，投资环境趋于改善，生态建设取得很大进展，特色经济发展潜力逐步显现，外商到中西部投资正面临崭新的机遇和发展空间。继续加大对中西部地区、东北等老工业基地利用外资的支持力度，及时修订《中西部地区外商投资优势产业目录》，扶持中西部地区国家级经济技术开发区建设，鼓励东部地区外商投资企业向中西部地区再投资，进一步扩大中西部地区和东北等老工业基地对外开放的领域和范围，适度放宽外资准入条件。

第五，进一步扩大服务贸易领域的对外开放。中国逐步开放服务贸易领域的承诺在中国加入WTO议定书附件9《服务贸易具体承诺减让表》中有明确规定。这个《减让表》在原外经贸部部长石广生主编、人民出版社出版的《中国加入世界贸易组织知识读本》

（三）《中国加入世界贸易组织法律文件导读》第806-866页可以找到。

中国将根据经济发展的需要和加入世贸组织所做的承诺，积极、稳妥、有序地全面扩大服务领域的对外开放，完善服务贸易领域的法律规范，健全统一规范公开的外商投资服务领域市场准入制度。鼓励引进国外服务业的现代理念、先进的经营管理经验、技术手段和现代市场运作方式，改善中国服务业结构，提高中国服务业的水平。鼓励跨国公司来华设立地区总部、研发中心、采购中心和培训中心，在技术、信息、管理和营销等方面实现向现代服务业转变。

第六，进一步简化和完善国际上通行的外商并购方式投资的可操作性政策规定，积极探索利用外资新方式，提高国内企业竞争力。在过去的20多年中，跨国并购发生额大约以年均42%的速度递增，现已成为国际直接投资的主导方式。2003年国家出台了《外国投资者并购境内企业暂行规定》，对外资并购境内企业给予了系统的操作规定。2006年8月8日国家六部委又联合出台了《关于外国投资者并购境内企业的规定》，允许外资采用购并方式进入，参与国有企业的资产重组，可以把开放与改革结合起来，盘活现有企业的存量资产，优化资源配臵，并充分发挥现有资源的作用。另一方面，允许外资采用购并方式进入，也可以大大简化外商投资的手续，使外商降低投资成本，缩短从投资到形成生产力的时间，借助原有企业的人员和销售网络迅速进入市场。积极引进战略投资者，提高上市公司质量。扩大外商在创业投资、BOT、基础设施经营权转让等领域的投资。进一步修改外商投资股份公司的有关规定，推动BOT、特许权转让投资方式、外商投资企业在境内外上市发行股票等各项规定的制定与完善。

第七，维护和完善公平开放的市场环境。坚决制止对外商投资企业乱收费、乱检查、乱摊派、乱罚款，打破地方保护和行业垄断，加大保护知识产权的执法力度，坚决打击侵权盗版行为，创造统一开放、公平竞争的市场环境。进一步完善外商投资企业投诉制度，依法保护外商的合法权益不受侵犯。创造公平宽松的经商环境，只有亲商、富商、安商，才能推动以商引商，最大限度地发挥现有外商投资企业的积极作用，实现招商引资的辐射效应。拿于幼军省长的话来讲，就是打扫干净院子，开好菜单，请好客人。

第三篇：物业管理基本制度与政策

第一章

1.物业管理的内容是：（对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境

卫生和秩序进行维护。）

2.（市场原则）可作为物业管理活动的前提条件。

3.物业管理起源于19世纪60年代的（英国）

4.新中国成立的五十多年中，公有住宅总量经历了一个（由小到大，再由大

到小）的过程。

5.（20世纪初）美国成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。

6.我国的物业管理制度是由（国家法规政策和地方性法规政策）共同组成的。

7.（1994年3月21日）建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。

8.第二章

9.（物业管理服务）是物业管理的基础。

10.物业服务合同规定以外的服务是（有偿服务）。

11.一级服务标准，物业管理应（每日一次）巡查小区单元门、楼梯道以及门

窗、玻璃等状况。

12.物业服务的原则是（合理、公开、收费与服务水平相适应原则）

13.《价格法》对包括服务收费在内的价格管理规定了（政府定价、政府指导

价、市场调节价）。

14.以政府定价方式管理物业服务存在弊端是（1不利于物业管理企业提高服务

质量2制约了业主对物业服务质量的监督权的选择权3因定价标准不客观产生了大量矛盾4政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。

15.物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的（权利义务的法

律依据）。

16.物业合同应当具备以下主要内容（1物业管理事项2物业服务质量3物业服

务费用4双方的权利义务5专项维修资金的管理与使用6物业管理用房7

合同期限8违约责任）

17.物业收费的形式为（包干制或酬金制）

18.《物业管理条例》（第四十七条第二款）规定，物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

19.物业管理企业（应自觉接受公安机关的监督指导，建立一套科学的安全防

范管理制度，明确细化职责，建立考核奖惩激励机制，提高安全防范能力和水平）

20.无论业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业，都不得擅自改变物业

管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。

21.企业管理区域内的道路、场地是为（业主共同利益）而建设，因此无论业

主和物业管理企业，都不得擅自占用或挖掘物业管理区域内的道路和场地。

第三章

1、业主是（房屋的年有权人）。

2、业主作为不动产所有权人（不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制）。

3、物业管理往往涉及多个业主利益，业主之间（即有个体利益，也有共同利益）。

4、（共同财产和共同利益）是业主之间建立联系的基础，业主公约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。

5、物业管理是市场经济的产物，（竞争）是市场经济的基本特征。

6、前期物业管理招标投标活动的意义：1建立单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业管理企业中标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用2前期物业管理招标投标活动，要求依据法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业管理

企业各种不正当竞争行为3前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。

7、前期物业管理项目招标原则：（1不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人2不得对潜在投标人实行歧视待遇3不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。）

8、实行物业承接查验制度的现实意义：（1物业管理企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业手正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。2可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义3可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。）

9、物业承接查验的内容包括（1物业管理资料移交2物业现场验收）

10、（）逐步推行城镇住房制度改革。

11、物业管理企业是一种（以较少自有资本而管理庞大资产）的企业。

12、（物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点）制定了应对物业管理人员实行职业资格制度。

13、同一行业的职业群体应注意（从业信念、职业操守、行业习惯、行为准则）。

14、业主首次交存住宅专用维修资金的标准为当地房改成本价的（2%）。

15、住宅专项维修基金的使用，应遵循（方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致）的原则，任何单位和个人不得挪作他用。

第四章

1、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，达到房地产开发企业资格的条件是（1有100万元以上的注册资本。2有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员）。

2、关于房地产开发企业一级资质的要求，（①注册资本不低于5000万元；②从事房地产开发经营5年以上；③近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开始投资额；④连续5年建筑工程质量合格率达100%；⑤上一年房屋建筑施工面积15万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；⑥有职称的建筑、结构、账务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；⑦工程技术、财务、统计等负责人具有相应专业中级以上职称；⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；⑨末发生过重大工程质量事故。）

3、取得建设用地批准文件后（超过1年未动工开发的），政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，（超过2年未动工开发的），政府可以无偿收回土地使用权。

4、房地产转让的内容包括：（房屋转让和土地使用权转让）。

5、经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门就当在受理之日起（10日内）依法做出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

6、商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起（90日内），依法到房地产管理部门办理权性登记手续。

7、房屋所有权人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。

8、房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前（3个月）提出并经出租人同意，重新签订租赁合同。

9、房地产中介服务机构必须改造下列义务：（1遵守有关的法律、法规和政策；

2遵守自愿、公平、诚实信用的原则；3按照核准的业务范围从事经营活动；4按规定标准收取费用；5依法交纳税费；6接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。）

10、设立房地产中介服务机构应具备条件：（1有自己的名称、组织机构2有固定的服务场所3有规定数量的财产和经费4从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人）

11、（抵押）是《担保法》规定的担保形式之一。

12、抵押人应当在房地产抵押合同自签订之日起（30日内），到房地产所在地办理房地产抵押登记。

13、契证登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间（的债权与物权即同时成立）。

14、转移登记是指（房屋所有权主体转移所进行的登记。房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者钓提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的。以上情况房屋所有权主体都会发生产转移。）

15、鉴定机构接到鉴定申请后，应进行的程序包括（1受理申请2初始调查，摸清房屋的历史和现状3现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况4检测验算，整理技术资料5全面分析，论证定性一，作出综合判断，提出处理建议6签发鉴定文书。）

第五章

1、我国借鉴英国模式，从（20世纪90年代）开始住房制度的改革。

2、美国的物业管理已有（70年左右）历史。

3、美国物业经理职位层次划分为（资产经理、物业经理、楼宇经理）。

4、（1952年）日本人开始接管部分楼宇管理工作。

5、日本物业管理从业人员的培训分为（协会培训、企业培训、社会培训）。

6、新加坡邮政储蓄银行是（政府所有企业），其存款约占该国的60%左右。

7、除（邮政储蓄银行）外，至1982年末，新加坡银行机构达118家，总资产1020亿新元。

8、20世纪60年代中期开始，新加坡建屋发展局根据国家总体规划，大力发展（综合性的新城——新市镇）。

9、香港房屋委员会注重（物业的保养、维修及改善）

10、（通过良好的楼宇管理）可以树立商场的美好形象，吸引顾客。

第四篇：物业管理基本制度与政策

物业管理基本制度与政策模拟试题

中国物业管理师资格考试

模拟试题一

一、单向选择题(共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意)

1．物业管理是由业主通过（）物业服务企业的方式来实现。

A．指派

B．招聘

C．选聘D．委托

2．《物业管理条例》属于()。

A．行政规章

B．行政法规

c．法律D．地方性法规

3．（）是物业管理的最主要的特点。

A．社会化

B．专业化

C．市场化D．私有化

4．我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行)制度而逐渐发展起来的。

A．住房公有化

B．住房商品化

C．住房集约化D．住房标准化

5．((物业管理条例))是()颁布。

A．2002年10月16日B．2003年5月28日C．2003年6月8日D·2003年9月1日

6．选聘物业服务企业的方式有实行物业管理招标投标和（）。

A．不实行物业管理招标投标B．政府指定C．议标D．房地产开发企业管理指定

7．物业管理招标投标的最后一道程序是（）。

A．开标

B．评标

C．定标D．物业服务合同的签订

8．物业管理的招标方式通常采用（）。

A．公开招标、委托招标

B．公开招标、邀请招标

C．邀请招标、协议招标

D．

9．招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

A．3

B．5

C．7 D．9 10．物业服务企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（）关系。

A．权利与义务

B．服务与被服务

C．管理与被管理 D．委托与被委托

11．在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业服务企业的合法权益，（）

A．合同整体无效

B．合同的格式条款有效

c，合同的格式条款无效

D．合同应撤销

12．2003年9月l日，（）的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化的新阶段。

A．《中华人民共和国物权法》

B．《物业管理条例》

C．《业主大会规程》

D《前期物业管理招投标管理暂行办法》

13．关于物业管理的说法，正确的是()

A.物业管理的直接责任主体是物业服务企业

B．物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地 C.物业管理的内容是维修、养护、管理 D．物业管理的性质是公益性的公共服务活动

14.业主大会设立后，新聘的物业服务企业应当与（）办理承接验收手续。

A．居民委员会

B.业主委员会

C.建设单位

D.原服务企业

15.物业服务企业接受供水、供电、供气、等单位委托，向业主代收相关费用时，i)向业主收取额外费用。

A．可以

B．不得

C．协商

D．约定 16．业主与物业服务企业的关系是（）的关系。

A．管理被管理

B．领导被领导

c．服务被服务

D．上级与下级 17．物业服务企业与业主签订物业服务合同，是一种民事行为。民事行为最基本的

原则，就在于其主体的平等性和行为的（）。

A．约束性

B．独立性

C．自愿性

D．合法性 18．从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业服务事项具有

（）的特点。

A．临时性

B．长期性

c．专项性

D．综合性

19。物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物

是（）。

A．物业服务收费B．物业服务标准C．公共性物业服务D．物业管理区域

20．关于“物业服务合同约定以外的服务”的说法，错误的是（）。

A．物业服务合同约定以外的服务通常来自于单个业主的特殊需求

B．物业服务合同约定以外的服务并不是物业服务企业的法定义务、．

C．物业服务合同约定以外的服务通常是一种有偿服务

D．单个业主可与物业服务企业协商，将特约服务作为物业服务合同的补充条款

21．《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》中的二级标准规定，业主对物

业服务的满意率应当达到（）以上。

A．75％

B．80％．

C．85％

D．90％ 22．建设单位与物业买受人签订买卖合同应当包含（）。

A．管理规约

B．物业管理各项规章制度

C．业主大会议事规则

D．前期物业服务合同约定的内容 23．业主是指物业的（）。

A．产权人

B．管理人

C．代理人

D．租赁人

24．业主大会成立后，住宅专项维修资金的使用由物业服务企业提出使用计划，经（）后实施。

A．物业服务企业审定

B．业主委员会审定

C．政府主管部门审定

D．物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，形成业主大会决议

25物业管理公司在《前期物业服务合同》生效期间，明确表示或者以自己的行为

表明不履行合同义务的，业主可以在（）请求物业管理公司承担违约责任。

A．实际违约时B．履行期届满C．履行期限届满之前D．造成损失时 26．对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记作业

具体规定的是()。

A．《中华人民共和国城市房地产管理法》

B．《中华人民共和国土地管理法》

C．《中华人民共和国城乡规划法》

D．《城市房地产转让管理规定))27．商品房买卖合同的内容应当由（）。

A．房地产行政主管部门确定

B．工商行政管理部门确定

C．房地产行政主管部门和工商行政部门共同拟定D．商品房买卖当事人约定

28．商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向（）申请重新核验。

A．房地产开发企业

B．房地产经纪机构

C．工程质量监督单位

D．房地产主管部门

29．下列关于房地产价格评估人员资格认证制度，说法不正确的是（）。

A．((中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人

员资格认证制度”

B．房地产估价师通过国家统一考试后，就可以房地产估价师的名义从事房地

产估计业务

C．未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事

房地产估计业务

D．房地产估计评估人员分为房地产估价师和房地产估计员

30．某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型

发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人（）。

A．有权退房，但应承担违约责任

B．有权要求开发公司承担违约责任

C．有权要求开发公司赔偿损失

D．无权退房 31．房地产的行政法规是以()颁布的。

A．国务院令

B．国务院总理令

C．房地产主管部门令

D．房地产主管部门的部长令

32．为规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，《中

华人民共和国城市房地产管理法))明确了商品房预售实行（）制度。

A．预售资格认定制度

B．商品房买卖许可证制度

c．预售许可证制度

D．商品房销售许可证制度 33．物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（）。，A．二年

B·三年

C．五年D．合同约定期间

34．销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供((住宅质量保证书》和（）。

A·《住宅功能保证书》

B．《住宅环境保证书))

C．《住宅寿命说明书》D．《住宅使用说明书》

35．（）是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等

方面服务的经营活动。

A．房地产估价

B．房地产咨询

C．房地产中介服务D．房地产经纪 36．建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工

验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

37．根据2004年4月国务院《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》

房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于（）

A.15%

B.20%

C.30%

D.35% 38。．拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补

偿方式是（）

A.面积结算

B.货币补偿

c．产权调换

D．货币补偿或产权调换

39.房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由()认定。

A.拆迁人

B拆迁主管部门c．房地产权属登记部门D．规划行政主管部

40.建设工程开工之前，建设单位应向工程所在地的县级以上人民政府（）部门申请领取施工许可证。

A．建设行政主管

B.土地行政主管

c．环境保护

D．发展计划

41．详细规定建设用地的各项指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开

发和投资建设的城市规划是城市（）。

A.总体规划

B.分区规划

c．控制性详细规划

D．修建性详细规划

42．建筑工程招标文件中，不包括（）。

A.工程标底

B．工程数量

c．设计图纸

D．合同条件 43．房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于正常市场价格时，应当（）。

A．并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方按什么价格

交纳有关税费

B.‘要求交易双方更改成交价格，并通知交易双方应当按什么价格交纳有关税费

C.既不能要求交易双方更改成交价格，也不能通知交易双方应当按什么价格交纳有关税费。

D.要求交易双方更改成交价格，但不通知交易双方应当按什么价格交纳有关税费。

44.房地产转让，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在（）日内

做出是否受理申请的书面答复。

A．3

B．7 C．10

D．14 45.业主委员会是（）

A.全体业主合法权益的代表

B.物业共用部分的经营者 C.重大事项的决策者

D.业主大会的执行机构

46．首次业主大会会议召开前的业主大会筹备组，应该由业主代表和（）组成。

A.物业服务企业

B.建设单位

C.街道办事处

D.房地产行政主管部门

47.业主委员会经换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起（）日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财务移交新一届业主委员会并做好交接手续。A.10 B.15 C.30 D.90 48.业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理规约的法律效力

A.业主大会议事规则 B.物业服务合同 C.管理规约或临时管理规约 D.物业管理制度 49.业主在首次业主大会会议的投票权，按照（）规定。A.业主的人数 B.入住时间长短 C.物业使用人数比例 D.业主拥有物业的建筑面积、住宅套数 50.业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（）物业服务合同以及管理规约的法律效力。

A.直接影响着 B.都不影响 C.部分影响 D.消弱了 51.选聘或解聘物业服务企业，必须经物业管理区域内全体业主所持股票权（）以上通过。

A.1/2 B.1/3 C2/3 D.3/4 52.注册资质一级的物业服务企业所管理的各类物业管理总建筑面积中，其中独立式住宅（别墅）建筑面积要求达（）A.50万平方米以上 B.30万平方米以上 C.20万平方米以上 D．15万平方米以上 53.三级资质的物业服务企业注册资本要求达（）

A.50万元以上 B.40万元以上 C.30万元以上 D.20万元以上

54.物业管理师实行登记注册制度，有效期一般为三年，注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前（）个工作日内，按照规定申请延续注册。

A.10 B.15 C.30 D.60 55.前期物业服务合同由（）与物业物服企业所签订。

A.物业建设单位或社区委员会 B.业主大会或业主委员会 C.物业建设单位 D.物业建设单位或居委会 56.法律关系主体与客体的变更（）。

A.不影响权利的变更 B.不影响义务的变更 C.必然导致内容的变更 D.不导致内容的变更 57（）应当按照规定在物业管理区域内配置必要的服务用房。A.建设单位 B.施工单位 C.房地产主管部门 D.业主委员会

58．包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由

（）享有或者承担的物业服务计费方式。

A．物业服务企业

B．物业服务企业经理

c．业主

D．业主代表 59．根据《物业服务收费管理办法))，物业服务成本一般不包括（）。

A．办公费用

B．物业管理区域清洁卫生费用

c．物业服务企业固定资产折旧

D．物业共用部位的大修费用 60．中国物业管理协会制定的((普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行))，各等级服务由（）大项主要内容组成。

A．一

B．三

C．四

D．六

二、多项选择题(共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得 O．5分)

1．开发建设单位在物业管理活动中的义务是（）以及在保修期限和保养范围内，承担物业的保修责任等。

A．制定临时管理规约并明示买受人

B．提供必要的物业管理用房

c．住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业

D．业主应当对建设单位制定的临时管理规约予以书面承诺

E．不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备

2．中国物业管理协会制定的(《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》，从

（）等方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准。

A．物业管理服务的基本要求

B．房屋管理、共用设施设备维修养护

C．协助维护公共秩序

D．提供必要的物业管理用房

E．保洁服务、绿化养护管理

3．下列关于物业管理合同的说法，错误的有（）。

A．物业管理合同只能发生在法人之间

B．前期物业服务合同对单个业主没有约束力

C．物业管理合同分为前期物业服务合同和物业服务合同

D．物业管理合同采“宜粗不宜细”的原则

E．前期物业服务合同和物业服务合同必须是书面合同

4．物业管理经费的来源除了物业服务企业开展多种经营的收入和利润外，还包括

（）。

A．定期收取的物业管理服务费

B．物业共有部位共用设施设备维修基金 C．政府的扶持

D．对长期拖欠物业费业主的罚款 E．开发建设单位给予一定的支持

5．确定物业管理服务收费标准，应当遵循（）的原则。

A-合理

B．公开

C．与使用人的承受能力相符

D．区别物业不同性质与特点

E．费用与服务水平相适应的质价相符

6．前期物业管理招标应当遵循（）的原则。

A．公开

B。政府批准

C．公平

D．公正

E．诚实信用 7.房地产部门规章包括（）等。

A.《城市房屋拆迁管理条例》 B.《城市房地产转让管理条例》 C.《房地产估价师注册管理办法》 D.《房地产估价规范》 E.《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》 8.房地产中介服务业包括（）

A.房地产咨询业 B.房地产物业管理 C.房地产估价业 D.房地产投资开发业 E.房地产经济业 9.住宅小区竣工综合验收的内容有（）

A.城市规划和设计条件的落实情况 B.项目手册记录的项目进展情况 C.拆迁安置方案的落实情况 D.物业管理的落实情况 E.领取商品房预售许可证落实情况

10.建设单位为在城市规划区内进行的工程建设项目申请领取施工许可证时，必须具备的条件是（）

A.已经取得建设工程规划许可证 B.已经确定施工企业 C.施工企业已签署了工程保修书 D.有满足施工需要的施工图纸及技术资料

E.建设资金已经落实

11.住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核实的（）和保修单位等内容。

A.房屋类型 B.质量等级 C.质量保修的保修时限 D.保修范围

E．保修内容和保修期

12.下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（）A.豪华住宅用地 B.非国家重点扶持的交通项目用地 C.军事用地

D.经济适用住房建设用地 E.城市基础设施用地

13.在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括（）。

A.建设密度 B.建设红线后退距离 C.容积率 D.绿地率 E．车泊位

14．物业管理师注册分为（）

A.总注册 B.初始注册 C.续期注册 D.变更注册 E.转移注册

15.建筑物区分所有权包括（）等。

A.按份共有所有权 B.专有部分所有权 C.共有关系成员权 D.共同部分持份权 E.长期使用租赁权

16.物业服务企业资质等级分为一、二、三、级，他们要求的注册资本分别为()万元人民币。

17.业主与物业服务企业实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括（）。

A.物业服务企业的酬金 B.物业服务支出 C.物业服务企业的利润

D.法定税费 E.物业服务成本 18.能够导致前期物业服务合同终止的原因有（）A.业主委员会成立 B.物业服务合同生效 C.单个业主不认同前期物业服务合同的法律效力 D.售房合同没有包含前期物业服务合同约定的内容 E.前期物业服务合同期限届满 19.房屋权属登记部门可以

A.暂缓登记 B.代为登记 C.免于登记 D.不予登记 E.变更登记

20.房地产估价师注册分为（）。

A.总注册 B.初始注册 C.续期注册 D.变更注册 E.转移注册

模拟试题二

一、单向选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）

1、《物业管理条例》调整和规范的范围限于业主（）物业服务企业所进行的物业管理服务活动。

A、指派

B、招聘

C、选聘

D、委托

2、物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理（）的必要前提。

A、社会化

B、专业化

C、市场化

D、私有化

3、物业管理起源于19世纪60年代的（）。A、美国

B、日本

C、英国

D、香港

4、《物业管理条例》是从（）起施行。A、2003年5月28日

B、2003年6月8日 C、2003年9月1日

D、2004年1月1日

5、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过（）予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。A、住宅专项维修资金

B、物业服务成本 C、物业服务企业的办公费用

D、保险费用

6、实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准的前（），将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。

A、一个月

B、二个月

C、三个月

D、四个月

7、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（）地位。A、主导

B、次要

C、服从

D、协助

8、物业管理区域内，代表全体业主物业管理共同事务权利以及合法权益的是（）。

A、业主委员会

B、物业服务企业

C、业主大会

D、政府物业管理主管部门

9、业主大会成立后，选聘或解聘物业服务企业由（）决定。

A、业主委员会

B、房地产行政主管部门

C、业主大会

D、房地产开发商

10、业主委员会与物业管理公司签订的《物业服务合同》于2003年5月16日依法生效，合同约定业主应当与每月20日前缴纳清上月物业服务费用。但某业主从2004年3月起没有缴纳物业服务费用。物业管理公司如果要起诉该业主，则起诉的诉讼时效至（）届满。

A、2005年5月16日

B、2004年5月16日 C、2006年3月20日

D、2005年4月20日

11、仲裁委员会审理物业管理合同纠纷案件，一般（）。A、必须公开审理

B、必须不公开审理

C、以不公开审理为原则，当事人协议公开的，可以公开进行，但涉及国家机密的除外

D、以公开审理为原则，当事人协议不公开的，可以不公开进行

12、我国对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，并纳入全国专业技术人员（）系列。

A、职业资格证书

B、上岗培训证书

C、学历证书

D、职称资格证书

13、物业保修期满后，物业共用设备的更新改造费用应该（）。A、由建设单位负担

B、由物业服务企业从物业服务费中支出 C、由物业服务企业负担

D、从住宅专项维修资金中支出

14、以不正当手段取得《资格证书》的，由省、自治区、直辖市人民政府人事行政部门收回《资格证书》之日起，（）年内不得再次参加物业管理师资格考试。A、2

B、3

C、4

D、5

15、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起（）日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。A、10

B、15

C、30

D、60

16、房地产开发主管部门对符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于（）级资质的条件。A、一

B、二

C、三

D、四

17、某房地产开发项目预计总投资3000万元，则该项目最低资本金为（）万元。

A、600

B、900

C、1050

D、1200

18、下列用地中，不宜划拨供给的是（）。

A、部队伙房建设用地

B、工商管理所办公楼建设用地

C、上市公司保卫科值班室建设用地

D、科技博物馆扩建项目建设用地

19、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。

A、15日

B、3个月

C、6个月

D、1年

20、建设单位申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实在证明文件，建设单位超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的（）。A、20%

B、25%

C、30%

D、50%

21、（）应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业买卖的保修责任。

A、建设工程承包单位

B、建设单位

C、物业服务企业

D、业主委员会

22、供热和供冷系统工程的最低保修期限为（）。A、三年

B、一个采暖期、供冷期 C、二个采暖期、供冷期

D、三个采暖期、供冷期

23、（）是指对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动。A、房地产估价

B、房地产咨询

C、房地产中介服务

D、房地产经纪

24、房地产开发企业取得（）方能预售商品房。

A、《商品房预售许可证》

B、《商品房销售许可证》 C、《商品房经营许可证》

D、《商品房买卖许可证》

25、控制性详细规划的作用是（）。

A、规定城市规划区范围

B、确定用地面积和用地界限 C、引导建设

D、对当前拟建的项目和地区进行空间布置

26、若成交价格明显低于正常市场价格的，应当以（）作为缴纳税费的依据。A、评估价

B、市场价

C、成交价

D、实际价

27、保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的法律行为。根据《中华人民共和国担保法》的规定，下列民事主体可以充任保证人的是（）。

A、某地县政府

B、某国有商业银行的地方支行 C、某医院的财务科

D、青少年基金会

28、物业管理项目一般采用（）方式。

A、公开招标

B、邀请招标

C、勘察招标

D、设计招标

29、招标投标应当遵循的原则是（）。

A、公开、公平、公正和最低价中标

B、自愿、公平、公正和等价交换 C、公开、公平、公正和诚实信用

D、自愿、公平、等价交换和诚实信用 30、在物业管理活动中，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的是（）。

A、业主委员会

B、业主大会

C、街道办事处、乡镇人民政府

D、物业管理行政主管部门

31、业主大会会议应当有物业管理区域内（）的业主参加。A、专有部分占建筑物总面积1/2以上且占总人数1/2以上 B、专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上 C、专有部分占建筑物总面积3/4以上且占总人数3/4以上 D、专有部分占建筑物总面积4/5以上且占总人数4/5以上

32、业主大会会议分为（）。

A、书面征求意见和集体讨论

B、定期会议和书面征求意见 C、定期会议和临时会议

D、临时会议和集体讨论

33、当提议召开业主大会临时会议的业主达到（）以上时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议。

A、10%

B、20%

C、30%

D、40%

34、下列事项，需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的是（）.A、制定业主大会议事规则

B、制定管理规约 C、改建、重建建筑物及其附属设施

D、选聘物业服务企业

35、下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才能作出决定的是（）.A、筹集电梯大修资金

B、选聘和解聘物业服务企业

C、改建楼顶水箱

D、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

36、下列事项，属于业主委员会职责的是（）。

A、保管业主大会及业主委员会会议记录及有关印章、财物等 B、修改管理规约和业主大会议事规则

C、更换业主委员会成员 D、决定使用专项维修资金

37、管理规约由（）制定。

A、开发商

B、政府

C、全体业主

D、物业服务企业

38、关于管理规约效力的说法，正确的是（）。A、管理规约对物业的继受人不具有约束力 B、管理规约对物业使用人不具有约束力 C、管理规约对生效后新入住的业主不具备约束力 D、管理规约对尚未售完房屋的建设单位具备约束力

39、物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以（）。

A、表示同意

B、补充完善

C、另行约定

D、书面承诺

40、根据《中华人民共和国招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的招标程序有：①发布招标公告或发出投标邀请书②编制招标文件和标底（如果有）③发售招标文件④对潜在投标人进行资质审查，并将审查结果通知各潜在投标人⑤招标人向政府主管部门办理物业管理招标备案。其中正确的顺序是（）。

A、①②③④⑤

B、②⑤①④③

C、⑤②①③④

D、①②④③⑤

41、物业管理开标应当在招标文件确定的提交投标文件（）公开进行。A、截止时间的同一时间

B、截止时间后24小时内 C、截止时间后3天内

D、截止时间后一周内

42、（）应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。A、招标人

B、物业项目所在地房地产行政主管部门 C、评标委员会

D、招标所在地房地产行政主管部门

43、招标人应当自确定中标人之日起（）内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

A、7日

B、15日

C、一周内

D、30日

44、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责（）物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

A、一级

B、一级和二级

C、二级和三级

D、一级、二级和三级

45、结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋，一般称之为（）

A、异产毗连房屋

B、经济适用房屋

C、危险房屋

D、公有房屋

46、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（）登记。A、他项权利

B、转移

C、所有权初始

D、变更

47、下列说法正确的是（）。A、抵押人将已出租的房屋抵押的，抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人不具效力

B、抵押人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受人人不具有约束力

C、抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押权人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担

D、企、事业单位法人分离或合并后，原抵押合同无效

48、设立抵押权，当事人应当采取（）形式订立抵押合同。A、口头

B、书面

C、通知

D、备案

49、登记机关受理登记申请后，凡权属清楚、产权来源资料齐全的应当按照规定的时间内核准登记，并颁发房屋权属证书，其中登记时限为15日的是（）。A、初始登记

B、转移登记

C、变更登记

D、注销登记

50、保修期限届满之后，（）承担业主自用物业自用部位和自用设备的修缮责任。

A、建设单位

B、物业服务企业

C、施工单位

D、业主

51、所谓房屋完好率，是指（）。

A、完好房建筑面积

B、完好房建筑面积+基本完好房建筑面积 C、（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）÷总的房屋建筑面积 D、完好房建筑面积÷总的房屋建筑面积

52、物业服务企业资质按照企业条件分为（）个资质等级。A、三个

B、四个

C、五个

D、六个

53、承诺对要约内容的非实质性变更指的是（）。A、受要约人对合同条款中违约责任和解决争议方法的变更 B、承诺中增加的建议性条款

C、受要约人对合同履行方式提出独立的主张 D、承诺中要求增加价款

54、（）在合同文件中优先于其他文件。

A、合同协议补遣

B、合同协议书

C、合同条件

D、投标人须知

55、物业服务企业通过签订书面的物业服务合同，明确与业主的（）关系。A、权利与义务

B、服务与被服务

C、管理与被管理

D、委托与被委托

56、建设单位应当在（），制定临时管理规约。物业服务企业应给予建设单位以积极的协助，并在业主入住后应积极宣传临时管理规约。

A、销售物业之中

B、销售物业之后

C、销售物业之前

D、销售物业的同时

57、根据《中华人民共和国合同法》规定，因债务人怠于行使到期债权，对债权人造成损害的，债权人（）。

A、可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权 B、可以向人民法院请求以债务人的名义行使债务人的债权 C、可以向仲裁机构以债务人的名义行使债务人的债权 D、行使代位权的必要费用，由债权人负担

58、物业服务合同的标的是物业服务企业提供的（）物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主和物业非业主使用人。A、一体化

B、专业化

C、共用性

D、公共性

59、根据《物业服务收费管理办法》，从2004年1月1日起，物业服务收费不再采取（）形式。

A、政府定价

B、政府指导价

C、市场调节价

D、明码标价

60、（）是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。A、包干制

B、酬金制

C、成本价

D、市场价

二、多项选择题（共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得0.5分）

1、装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为（）。A、搭建建筑物、构筑物

B、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗

C、拆改供暖管道和设施

D、拆改燃气管道和设施

2、违约责任的承担方式包括（）。A、继续履行、采取补救措施

B、赔偿损失

C、给付违约金 D、定金罚则

E、行政罚款

3、除合同本身约定的义务以外，合同当事人还负有（）的义务。A、通知

B、告知

C、保证安全

D、协助

E、保密

4、下列属于收益性物业的物业管理费用构成的是（）。

A、人工费

B、房屋登记费

C、法定税费

D、绿化管理费 E、公共部位、公共设施设备日常运作、维修及保养费

5、选用中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》时，应充分考虑（）等因素，选择相应的服务等级。

A、住宅小区的建设标准

B、社区文化活动的开展

C、配套设施设备 D、服务功能

E、业主（使用人）的居住消费能力

6、业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的（）担任。

A、物业使用人

B、物业管理处主任

C、业主 D、物业所有权人

E、建筑物区分所有权人

7、业主大会作出（）的决定，必须经全体业主所持投票权2/3以上通过。A、业主委员会委员的选举

B、制定和修改管理规约 C、业主大会议事规则

D、选聘和解聘物业管理公司 E、住宅专项维修资金使用和续筹方案

8、招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交哪些（）材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。A、招标文件

B、招标公告或者招标邀请书

D、投标书 D、法律、法规规定的其他材料

E、物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件

9、三级资质物业服务企业可以承接（）的物业管理业务。A、30万㎡以下的住宅项目

B、8万㎡以下的非住宅项目 C、20万㎡以下住宅项目

D、5万㎡以下的非住宅项目 E、5万㎡以上的非住宅项目

10、物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式，可分为（）。A、常规性的共用服务

B、针对性的专项服务

C、针对性的专业服务 D、委托性的特约服务

E、委托性的常规服务

11、《中华人民共和国价格法》，对于包括服务收费在内的价格管理，规定的定价形式有（）。

A、政府定价

B、政府指导价

C、经营者定价

D、市场调节价 E、市场指导价

12、房地产转让中，可以不办理出让手续的情况是（）。

A、经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定的

B、私有住宅转让后用于商业活动的

C、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 D、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

E、转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

13、不属于房屋产权转移登记的情形是（）。

A、翻建

B、扩建

C、分割

D、抵押

E、裁决

14、权属审核一般应经过下列（）阶段。

A、初审

B、审查

C、复审

D、审批

E、核对

15、房地产权属登记程序中，关于公告，说法不正确的是（）。

A、公告是对可能有权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权

B、公告并不是房屋权属登记的必经程序 C、公告是房屋权属登记的必经程序 D、登记机关认为有必要时，就进行公告

E、房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经3个月无异议的方可予以补发房屋权属证书

16、下列（）属于特殊情况的权属登记。

A、房改售房权属登记

B、房屋正常转让

C、房屋抵押登记 D、商品房的初始登记

E、直接代为登记

17、危房的划分，一定要根据（）等因素而定。A、房屋构件损坏范围

B、房屋构件损坏程度

C、房屋的产权状况 D、保证居住和使用的安全

E、房屋构件损坏对周围环境的危害程度

18、在商品房销售中应当遵守的原则有（）。

A、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人

B、房地产开发企业不得采取返本销售的方式销售商品房

C、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容

D、商品住宅也可以分割拆零销售

E、房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定

19、下列关于物业管理合同的说法，错误的有（）。

A、物业管理合同只能发生在法人之间

B、物业管理合同属于委托合同性质 C、物业管理合同分为前期物业服务合同和物业服务合同 D、前期物业服务合同应该由建设单位与物业服务企业签订

E、物业服务合同由业主、业主大会或业主委员会与物业服务企业签订 20、不得抵押的房地产包括（）。A、列入拆迁范围的房地产

B、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 C、已依法转让的房地产

D、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 E、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产

模拟试题三

一、单向选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）

1、《物业管理条例》属于（）。

A、行政法规

B、政府规章

C、部门规章

D、国家强制标准

2、就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是（）关系。

A、委托服务合同

B、雇佣合同

C、上下级

D、内部

3、物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的（）。A、基本前提

B、必要前提

C、基本条件

D、必要条件

4、《物业管理条例》是从（）起施行。A、2002年10月16日

B、2003年5月28日 C、2003年6月8日

D、2003年9月1日

5、我国第一部物业管理行政规章是（）。

A、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》

B、《城市新建住宅小区管理办法》 C、《物业管理条例》

D、《物业管理企业财务管理规定》

6、无论业主大会、业主委员会、业主和物业服务企业，都（）改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。

A、不得擅自

B、允许根据自己的需要

C、可以任意

D、能擅自随意

7、业主（）变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。

A、不得随意

B、允许根据自己的需要

C、可以任意

D、能擅自

8、取得物业管理师资格证书并申请注册的人员，应当受聘于（）个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构抽出注册申请。

A、1

B、2

C、3

D、4

9、涉及物业服务企业挪用住宅专项维修资金的问题，以下说法错误的是（）。A、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门有权对该企业进行处罚 B、可以对该企业处以挪用数额2倍以下的罚款 C、构成犯罪的，依法追究该企业的刑事责任 D、情节严重的，可以吊销该企业的资质证书

10、物业管理区域内全体业主组成业主大会，（）代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。

A、业主委员会

B、业主代表大会

C、业主大会

D、居民委员会

11、业主大会的一项重要职责是（）。A、提出选聘、解聘物业服务企业的建议

B、选聘、解聘物业服务企业 C、与物业服务企业签订物业服务合同

D、组织实施选聘物业服务企业的招标活动

12、对于可撤销的《物业服务合同》或者《前期物业服务合同》，当事人有权请求（）撤销该合同。

A、房地产主管部门

B、工商行政管理部门 C、物业管理主管部门

D、人民法院

13、物业管理招标投标的最终目的是签订物业服务合同，而合同的订立需要经过要约和承诺两个阶段，则正确表述是（）。

A、招标是要约，投标是承诺

B、招标是要约邀请，投标是要约 C、投标是要约邀请，中标通知是要约

D、招标是要约，中标通知是承诺

14、土地使用权出让合同由（）与土地使用者签订。

A、市人民政府

B、县人民政府

C、省人民政府土地管理部门 D、市、县人民政府土地管理部门

15、以出让方式取得土地使用权的某栋住宅地已使用了10年。按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为（）年。A、40

B、50

C、60

D、70

16、设立房地产开发企业要求有（）名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。A、4

B、5

C、6

D、8

17、三级及三级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积（）的开发建设项目。

A、30万㎡以下

B、30万㎡以上

C、25万㎡以下

D、25万㎡以上

18、《房地产开发经营管理条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以（）取得。

A、买卖方式

B、拍卖方式

C、出让方式

D、划拨方式

19、按照法律规定，（）可以出让国有土地使用权。A、国家

B、拥有国有土地使用权的事业单位

C、拥有国有土地使用权的开发企业

D、拥有国有土地使用权的个人 20、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于（）。

A、15%

B、20%

C、30%

D、35%

21、实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并不少每（）一次公布物业服务资金的收支情况。

A、季度

B、半年

C、年

D、二年

22、下列费用中，不属于物业服务定价成本构成中人员费用的是（）。A、管理服务人员工资

B、按规定提取的工会经费、职工教育经费 C、管理服务人员的奖金

D、由物业服务企业缴纳的各类社会保险费用和住房公积金

23、下列费用中，不得计入物业服务成本的是（）。

A、物业管理区域清洁卫生费用

B、物业共用设施设备的大、中修费用 C、物业服务企业用于物业管理区域内的固定资产折旧 D、业主同意的其他费用

24、业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，（）应当督促其限期交纳。

A、业主大会

B、房产行政管理部门

C、社区居民委员会

D、业主委员会

25、商品房住宅小区前期物业服务合同的甲方是（）。

A、房地产行政管理部门

B、物业建设单位

C、当地街道办事处 D、建筑施工单位

26、关于前期物业服务合同的说法，正确的是（）。

A、前期物业服务合同可以不约定期限

B、前期物业服务合同是单务合同 C、前期物业服务合同期限未满的，业主委员会不得与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同

D、前期物业服务合同期限未满，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，则前期物业服务合同终止

27、关于物业使用与维护的说法，错误的是（）。

A、供水、供电、供气等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任

B、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业

C、业主在住宅室内装修装饰活动中，可以扩大承重墙上原有的门窗尺寸 D、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修，有关业主应当给予配合

28、《住宅室内装修装饰管理办法》规定，装修人从事室内装饰装修活动时，欲搭建建筑物、构筑物的，应当经城市（）行政主管部门的批准。A、房产

B、规划

C、建设

D、城管

29、关于业主在物业管理活动中应当履行的义务的说法，正确的是（）。A、业主应当遵守管理规约

B、业主应当监督业主委员会的工作 C、业主应当接受物业服务企业依约提供的服务 D、业主应当制定业主大会议事规则

30、业主大会由物业管理区域内的（）组成。

A、多数业主

B、全体业主

C、业主和使用人

D、全体居民

31、（）是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人，由商品房预购人支付购房定金或房价款的行为。

A、商品房销售

B、商品房预售

C、商品房转让

D、商品房买卖

32、新建房屋建设工程的保修期，自（）之日起计算。

A、业主搬入

B、业主入住

C、竣工验收

D、竣工验收合格

33、电气管线、给排水管道，设备安装和装修工程的最低保修期为（）。A、半年

B、一年

C、二年

D、三年

34、（）是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易价格评估和房地产经纪活动。

A、房地产估价

B、房地产咨询

C、房地产中介服务

D、房地产经纪

35、实施建设监理的必要条件是（）。A、有建设工程

B、有人委托

C、有建设工程或有人委托 D、有建设工程和有人委托

36、建设工程招标分为（）。

A、公开招标和竞选招标

B、公开招标和邀请招标 C、竞选招标和邀请招标

D、竞选招标和直接招标

37、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期（）。A、以一次为限，不超过三个月

B、以一次为限，不超过六个月 C、以两次为限，每次不超过三个月

D、以两次为限，每次不超过六个月

38、城市人民政府和县人民级人民政府报请审批城市总体规划前，须经（）审查同意。

A、同级人民代表大会

B、同级常务委员会 C、同级人民代表大会和同级常务委员会 D、同级人民代表大会或同级常务委员会

39、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。

A、开发商

B、承包商

C、监理单位

D、相关的政府部门 40、房地产转让应当以申报的成交价作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以（）作为缴纳税费的依据。

A、成效价格

B、正常市场价格

C、评估价格

D、双方协商价格 41《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行房地产（）申报制度。

A、房地产价格评估

B、成交价格

C、权属登记发证制度

D、租赁登记备案

42、物业管理评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为（）人以上单数。

A、3

B、5

C、7

D、9

43、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对（）。A、管理规约予以书面承诺

B、临时管理规约予以书面承诺 C、管理规约予以承诺

D、临时管理规约予以承诺

44、《物业管理条例》明确规定，业主大会做出制定和修改管理规约的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权（）以上通过。A、1/2

B、2/3

C、3/4

D、4/5

45、根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，预售商品房项目的前期物业管理招标人应当在（）之前完成招标工作。

A、项目竣工

B、购房人办理入住

C、取得《商品房预售许可证》 D、接管验收

46、（）属于物业管理招标活动中禁止的行为。A、招标方将招标文件卖给投标人

B、在确定中标人之前，招标人与投标人就投标价格进行协商 C、评标过程中没有召开现场答辩会

D、拒收在提交投标文件的截止时间之后送达的投标文件

47、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）以下的罚款。A、5万元

B、10万元

C、20万元

D、50万元

48、某物业管理公司在与员工签订的劳动合同中约定：员工在雇佣期间的伤残、患病、死亡，企业概不负责。如果员工在该合同上签字，该合同条款（）。A、无效

B、是当事人真实意思的表示，对当事人双方有效 C、不一定有效

D、只对一方当事人有效

49、物业管理公司违反《物业服务合同》的约定，侵害业主人身、财产权益的，受损害的业主（）。

A、只能要求物业管理公司承担违约责任 B、只能要求物业管理公司承担侵权责任

C、只能选择要求物业管理公司承担违约责任或者侵权责任 D、可以同时要求物业管理公司承担违约责任和侵权责任 50、物业服务企业的资质管理实行（）。

A、一次审批制度

B、二次审批制度

C、一级审批制度

D、分级审批制度

51、新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设（）的暂定期。

A、三个月

B、半年

C、一年

D、两年

52、《中华人民共和国合同法》规定，代位权的行使范围以（）为限。A、债权人的债权

B、债务人的债权

C、债权人的债权与债务人的债权数额大者

D、履行利益

53、某业主于2003年5月16日在物业管理公司所管辖的停车场丢失一辆白色的桑塔纳轿车，该业主如果要以保管合同关系起诉物业管理公司，则该业主起诉的诉讼时效至（）届满。

A、2005年5月16日

B、2004年5月16日

C、2003年5月16日 D、2006年5月16日

54、业主委员会是（）。

A、全体业主合法权益的代表

B、物业共用部分的经营者 C、重大事项的决策者

D、业主大会的执行机构

55、业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案

A、10

B、15

C、30

D、90

56、下列行为中，属于房屋租赁合同自然终止的是（）。

A、无正当理由，拖欠房租6个月以上

B、承租人利用承租的房屋从事非法活动

C、将承租的房屋擅自转租

D、因不可抗力致使合同不能继续履行

57、租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过（）。

A、10年

B、20年

C、30年

D、50年

58、业主委员会应当定期召开业主委员会会议。遇有特殊情况，经（）以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议

A、五分之一

B、四分之一

C、三分之一

D、二分之一

59、以下说法错误的是（）。

A、物业服务合同有效期内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承诺相应的民事责任

B、业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 C、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，法院可予以支持

D、物业服务企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业服务企业承担赔偿责任

60、根据《物业服务收费管理办法》，从2004年1月1日起，无论是实行政府指导价还是市场调节价，物业服务收费标准都应当以书面形式在（）中明确约定。

A、管理规约和业主大会议事规则

B、管理规约或物业服务合同

C、物业服务合同和前期物业服务合同

D、物业服务合同或前期物业服务合同

1、在住宅室内装饰装修活动中，禁止（）行为。

A、将房间的间隔墙打掉

B、扩大承重墙上原有的门窗尺寸 C、搭建建筑物、构筑物

D、拆除连接阳台的砖、混凝土墙体

2、有（）情形的，合同无效。A、一方以欺诈，胁迫的手段订立的合同 B、恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益 C、以合法形式掩盖非法目的 D、损害社会公共利益

E、违反法律、行政法规的强制性规定

3、下列关于物业服务合同争议的解决方式的表述中哪些是正确的？ A、调解原则适用于合同仲裁和民事诉讼程序 B、在合同仲裁前必须先行调解 C、合同仲裁的裁决是终局的 D、在当事人提起民事诉讼之前，必须先进行合同仲裁 E、经过双方协商达成的调解协议具有法律强制力

4、以政府定价方式管理物业服务收费的弊端主要体现在（）。A、不利于物业服务企业提高服务质量

B、制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权 C、因定价校准不客观产生了大量矛盾 D、容易现成低于成本的恶意低价竞争

E、政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展

5、下列属于业主委员会的职责的有（）。

A、召集和主持业主大会

B、自行决定选聘或解聘物业管理公司 C、监督业主大会的工作

D、听取业主、使用人的意见和建议 E、监督管理规约的遵守和物业管理制度的执行

6、对于住宅物业，建设单位应当在销售物业之前，应当（）。A、招标投标选聘物业管理公司

B、选举业主委员会

C、制定临时管理规约

D、向业主明示说明临时管理规约 E、在售房合同中包含前期物业管理服务合同约定的内容

7、下列必须由物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上多数通过的事项有（）。

A、制定或修改管理规约

B、制定或修改业主大会议事规则 C、选聘或解聘物业服务企业

D、物业管理方案的制定或修改 E、物业管理制度的制定或修改

8、甲物业管理公司作为物业管理项目中标人，将中标项目转包给乙物业管理公司。

现在物业服务活动中出现了问题。下列说法哪些是正确的？ A、中标项目禁止转包，甲物业管理公司作为招标人应该承担责任

B、中标项目可以转包，现在出现问题，可由中标人甲物业管理公司向招标人承担全部责任

C、乙物业管理公司只与甲物业管理公司有合同关系

D、招标人既可以要求甲物业管理公司承担全部责任，也可以直接请求乙物业管

理公司承担全部责任

E、因物业管理项目是招标投标获得的，甲乙物业管理公司都没有责任

9、中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，为普通商品住房、（）等普通住宅小区物业服务的试行标准。

A、高档商品住宅

B、经济适用房

C、集资建房

D、房改房 E、廉租住房

10、《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费应当明确标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示（）。A、物业服务企业名称

B、物业服务内容、服务标准 C、物业服务企业员工奖金分配方案

D、收费项目 E、收费计价方式和收费标准

11、实行物业服务收费酬金制的，物业服务费用的构成包括（）。A、物业服务企业的酬金

B、物业服务支出

C、物业服务企业的利润 D、法定税费

E、物业服务成本

12、我国房地产业的法律法规体系中的三部主要法律是（）。A《中华人民共和国城乡规划法》

B、《中华人民共和国招标投标法》 C、《中华人民共和国宪法》

D、《中华人民共和国土地管理法》 E、《中华人民共和国城市房地产管理法》

13、我国房地产管理制度，大体可划分为（）几个方面。

A、房地产城市规划管理

B、房地产开发经营管理

C、房地产管理 D、房地产土地管理

E、房地产维修养护管理

14、土地使用制度是在不改变城市土地国有的条件下，采取（）等方式将土地使用权有偿、有限地出让给土地使用者。

A、拍卖

B、合作

C、招标

D、协议挂牌

E、划拨

15、下列情形中，可以不办理出让手续的有（）。

A、民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心 B、林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼 C、私有住宅转让后改为副食品加工车间 D、职工已购公有住房首次上市转让

E、国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房

16、下列有关税收的表述中，正确的有（）。A、财政局对外出租的经营用房免征房产税 B、集体土地使用人无须交纳土地使用税 C、用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税 D、土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产 E、因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税

17、城市维护建设税是随（）附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

A、增值税

B、财产税

C、消费税

D、流转税

E、营业税

18、在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限不为2年的是（）。A、地基基础和主体结构工程

B、装修工程

C、供热与供冷系统

D、电气工程、给排水管道、设备安装 E、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏

19、下列关于物业管理合同的说法，错误的有（）。

A、物业管理合同只能发生在法人之间

B、物业管理合同属于委托合同性质 C、物业管理合同分为前期物业服务合同和物业服务合同 D、物业管理合同采“宜粗不宜细”的原则 E、物业管理合同不应有无偿无期限的承诺

20、业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际旧建立在（）基础之上的。

A、建设单位制定临时管理规约并明示买受人 B、建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同 C、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业 D、业主应当对建设单位制定的临时管理规约予以书面承诺

E、建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同

模拟试题四

一、单项选择题（共60份，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）

1、住宅室内装饰装修活动，未经（），不得拆改供暖、燃气管道和设施。

A、建设单位批准

B、物业服务企业批准

C、政府部门批准

D、供暖管理单位和燃气管理单位

2、装修人从事住宅室内装饰装修活动是，未经（）批准，不可搭建建筑物，构建物，不可在非承重墙上开门窗，不可改变住宅外立面。

A、建设单位

B、物业服务企业

C、城市规划行政主管部门

D、街道办居委会

3、资质审批部门应当自受理企业申请之日起（）个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业合法资质证书

A、20

B、30

C、60

D、90

4、依法等级的房地产权利受国家法律保护，（）是权利人依法拥有房地产权利的唯一合法凭证。

A、土地使用证

B、权属证书

C、房地产许可证

D、权利证书

5、（）部门是法定的房屋所有权等级发证的法定机关

A、市（县）建设行政主管

B、市（县）房地产行政主管

C、市（县）土地管理

D、市（县）工商行政管理

6、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向（）筹集 A、房管部门

B、物业管理公司

C、住房公积金管理中心

D、售房单位和购房人

7、业主的决策权是通过（）的途径来实现的。

A、业主大会

B、业主委员会

C、物业管理公司

D、街道居委会

8、房屋阻力行为应由明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不能超过（）年

A、30

B、20

C、10

D、5

9、《中华人民共和国城市房地产管理办法》规定，由（）以上人民政府房地产部门核实并办法房屋所有权证书。

A、省级

B、市级

C、地区级

D、县级

10、房地产权利丧失时，（）应申请注销登记

A、继承人

B、承受人

C、原权利人

D、权利人

11、物业买受人与建设单位签订物业买卖和同时，应当对遵守临时管理规约予以（）。

A、表示同意

B、补充完善

C、另行约定

D书面承诺

12、前期物业管理招投标活动应当遵循的原则是公开、公平、公正和（）

A、质价相符

B、资信相符

C、诚实信用

D、协商一致

13、新建现售商品房住房项目的前期物业管理招标投标公正应在现售前（）日完成。

A、15

B、30

C、60

D、90

14、某小区前期物业管理招标时，评标委员会的组成人员中，招标人的代表是2人，则物业管理方面的专家人数不得少于（）人

A、2

B、3

C、4

D、5

15、在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评分结果按规定向招标人推荐了合格的中标候选人。招标人确定中标人的办法是（）A、任选其中一个为中标人

B、按照中标候选人的排序确定中标人 C、报请房地产行政主管部门确定中标人

D、将其中报价最低的确定为中标人

16、新建物业承接查验时，应当现场查验的对象是（）

A、业主

B、建设单位

C、施工单位

D、监理单位

17、新建房屋的质量保修，由（）负责。

A、建设单位

B、物业服务企业

C、业主

D、施工单位

18、物业服务企业承接物业时，应当现场查验的对象是（）

A、物业专有部分和专用设施设备

B、物业专有部分和公用部位

C、物业公用部位和共用设施设备

D、物业专有部分和共用设施设备

19、某物业服务企业管理多层住宅50多万平方米，高层住宅30万平方米，办公楼及商业大楼5万平方米，从管理类型和规模上看，未达到物业服务企业（）资质等级要求

A、一级

B、二级

C、三级

D、三级暂定

20、物业管理师资资格注册有效期为i（）年

A、1

B、2

C、3

D、4

21、权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的（）

A、合法权益

B、财产权

C、处分权

D、个人权益

22、（）主管部门是法定的房屋所有权等级发证机关，其他部门办理的房屋所有权等级和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力。

A、市、县建设行政 B、市、县规划行政

C、市、县房地产行政 D、市、县土地行政

23、在物业管理的基本内容中，必须做好的最基本工作是*（）

A、常规性共用服务

B、针对性的专项服务

C、委托性的特约服务

D、经营性的有偿服务

24、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人寄物业服务企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（）相互容忍

A、没有必要

B、根据自己的需要

C、应该有义务

D、没有义务

25、建筑物区分所有权人是指在物业管理活动中的（）

A、住户

B、租户

C、业主

D、物业服务企业

26、按照《中华人民共和国合同》规定，由于合同当事人一方缺乏经验造成的重大误解，而订立了损害己方利益的合同，则该当事人可以（）

A、请求人民法院变更合同

B、拒绝履行合同，宣布合同无效 C、请求行政主管部门撤销合同

D、请求行政主管部门变更合同

27、物业管理的权利基础来源于（）

A、委托管理

B、建筑物区分所有权

C、政府的分配

D、居民委员会的授权

28、《中华人民共和国合同法》规定，下列合同中（）合同是可变更合同。A、造成对方人身伤害而免责的 B、在订立合同时显失公平的

C、恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的D、以合法形式掩盖非法目的的

29、《中华人民共和国合同法》规定，违约责任除另有规定外，实行（）原则

A、过错责任

B、严格责任

C、损害赔偿

D、公平合理 30、下列关于房屋租赁政策，说法不正确的是（）

A、私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明

B、共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权

C、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权、原租赁协议停止履行

D、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同

31、关于租赁合同内容，说法不正确的是（）

A、租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式

B、承租人应当按照合同约定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人和拖欠租金，出租人有权收取滞纳金

C、房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时，认真地检查，修缮，保证房屋的使用安全

D、房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，由承租人分期偿还

32、房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市，县人民政府（）管理部门办理登记备案手续

A、土地

B、工商

C、房地产

D、物价

33、房屋的成本租金不含（）

A、折旧费

B、维修费

C、保险费

D、税金

34、装修人未申请报登记进行住宅室内装修装饰活动的，由（）责令改正，处500元以上，1000元以下罚款。

A、建设单位

B、物业服务企业

C、业主委员会

D、房地产行政主管部门

35、将没有放水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房的，火车拆除链接阳台的砖、混凝土墙的，由（）责令改正，并对装修人处500元以上，1000元以下罚款，对装修转世企业处1000元以上，10000元以下罚款

A、建设单位

B、物业服务企业

C、业主委员会

D、房地产行政主管部门

36、根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业（）

A、不能将物业管理区域内的服务业务分包给他人

B、可以向他人转让其中标项目

C、可以将物业管理区域内的某些专项服务业务分包给其他企业

D、可以将中标的物业管理区域内的全部业务整体转让给其他单位、37、物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成教育关系，双方交易的标的物是（）

A、物业管理服务

B、物业特约服务

C、物业交易

D、公共性服务

38、根据《物业管理条》的规定，业主是指（）

A、房屋的所有权人

B、房屋的使用权人

C、房屋的所有权人或使用权人

D、房屋的所有权人和使用权人

39、房屋转移登记应在试试发生之日起（）日内提出申请

A、30

B、60

C、90

D、100 40、（）是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记

A、注销登记

B、他项权利登记 C、变更登记

D、房屋所有权初始登记

41、关于房屋权属登记申请人，不正确的表述是（）

A、申请人为法人、其他组织的，应当使用法定名称，由其法定代表人申请

42、下列关于业主大会制度，说法不正确的是（）

A、《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策，业主委员会执行的制度

B、《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策，业主大会执行的制度

C、规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全天业主的合法权益

D、业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会授权范围内就某些物业管理事项作出决定

43、建设工程规划许可证是（）行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证

A、城市规划

B、城市建筑管理

C、土地管理

D、房地产管理

44、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人，开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最大保修期限应至（）A、2002年1月10日 B、2004年1月10日

C、2005年1月10日

D、2007年1月10日

45、当业主或使用人房屋自用部位必须修缮，而房屋修缮责任人不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到责任人的借故阻扰，或发现有可能导致房屋危险情况出现时，房管部门可采取排除解危的强制措施，费用由（）承担

A、房屋所有人

B、房屋使用人

C、房屋修缮责任人

D、房屋管理者

46、业主委员会是（）

A、全体业主合法权益的代表

B、物业共用部分的经营者

C、重大事项的决策者

D、业主大会的执行机构

47、物业管理的基础是（）

A、业主的财产权

B、物业管理公司的经营管理权 C、建设单位的发包权

D、政府主管部门的行政管理权

48、全国城市物业管理示范小区达标考评标准规定，物业服务费用收缴率应达到（）

A、80%

B、90%

C、95%

D、98%

49、《物业管理条例》明确的将业主和物业服务企业之间的合同定义为（）

A、物业服务合同

B、物业管理委托合同

C、物业管理服务合同

D、物业管理合同 50、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（）所有

A、开发建设单位

B、居民委员会

C、物业服务企业

D、全体业主

51、设定房地产抵押权、典权等权利时，权利人应申请（）登记

A、他项权利

B、变更

C、注销

D、转移

52、前期物业管理期间，一般应以（）为物业管理招标主体

A、居民委员会

B、业主委员会

C、建设单位

D、业主大会

53、招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）前，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门进行招标备案。

A、7日

B、15日

C、10日

D、30日

54、物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，诚意为5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的（）

A、12

B、23

C、13

D、14

55、关于合同的履行，下列说法正确的是（）

A、履行地点不明确，给付货币的，在支付货币一方所在地履行

B、履行费用的负担不明确的，由接受履行一方负担

C、合同的履行应全面地、适当地、实际履行

D、价款不明确的，按照履行合同时履行地的市场价确定

56、物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业要（）

A、承担安全保证责任

B、承担相应的法律责任

C、承担安全赔偿责任

D、不承担相应的法律责任

57、在物业管理招标代理机构是依法设立的、从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的（）

A、应当

B、必须

C、无须

D、可以

58、物业管理招标代理机构是依法设立的、从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的（）

A、物业管理咨询公司

B、房地产行政主管部门的派出机构i C、社会中介机构

D、无恶意管理协会的派出机构

59、特殊的房产登记中，以成本价或标准价购买的住房，产权来源为（）售房 A、补贴

B、房改

C、福利

D、计划

60、拆除租赁房屋时，如果被拆迁与承租人未九接触租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（）

A、面积结算

B、货币补偿

C、产权调换

D、货币补偿或产权调换

二、多项选择题（共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1、《物业管理条例》颁布后，这一阶段的物业故那里政策法规主要体现的特点包括（）

A、配套性

B、借鉴性

C、过渡性

D、操作性

E、经验性

2、根据《中华人民共和国合同法》的规定，下列当事人的行为构成缔约过失责任的有（）

A、甲企业在与他人谈判过程中知悉了对方的客户明代，并将该商业秘密透露给了对方的竞争对手，给对方造成了重大经济损失

B、乙公司在订立合同过程中伏击隐瞒了重要事实，致使合同未成立，但对方因信赖合同能够成立而遭受了损失

C、丙公司提供的商品质量不符合合同约定的等级，买方发现后要求降价 D、丁企业在实施过程中，没有严格按图施工，给建设单位造成了重大损失 E、戊公司为排挤其竞争对手，恶意进行磋商，给对方造成了一定的经济损失

3、物业管理资质管理有利于（）

A、物价部门核定物业服务费用的收费标准

B、规范物业管理行为 C、加强对物业管理活动的监管

D、维护物业管理市场秩序E、提高物业服务企业的管理和服务水平

4、对在《物业管理师制度暂行规定》发布之日前，（）的专业管理人员，可通过考试认定办法取得物业管理师资格

A、长期从事物业管理工作

B、符合考试认定条件

C、业主委员会委员D、具有丰富物业管理实践经验

E、物业服务企业的现任经理

5、住宅共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金属于代管性质，其代管主体有（）

A、房地产开发企业

B、业主大会

C、物业服务企业 D、业主委员会

E、当地房地产行政主管部门

6、住宅专项维修资金的使用目前专项用于（）A、住宅共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造 B、住宅共用部位保修期满后的大修、更新、改造 C、个人住宅保修期满后的大修、更新、改造 D、住宅共用部位保修期满前得大修、更新、改造

E、住宅共用部位、用设施设备保修期满前得大修、更新，改造

7、下列关于住宅专项维修资金的管理，说法正确的是（）A、住宅专项维修资金属于代管性质

B、业主大会成立前，住宅专项维修资金由当地房地产行政主管部门代管 C、业主大会成立后，住宅专项维修资金由当地房地产行政主管部门代管

D、业主大会成立前，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将住宅装修维修资金移交给物业服务企业代管

E、业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将住宅专项维修资金移交给物业服务企业代管

8、根据《中华人民共和国合同法》关于承诺期限的规定，承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。要约人如果没有确定承诺期限的，下列说法正确的是（）A、该要约不发生法律效力

B、该要约生效，但承诺可以随时做出 C、该要约生效，但承诺必须在要约到达的当天作出

D、该要约生效，如果该要约是以对话方式做出的，除当事人另有约定外，受要约人应当即时做出承诺

E、该要约生效，如果该要约是以对话方式做出的，承诺应当在合理期限到达

9、管理约得内容主要包括（）

A、有关物业的使用、维护、管理

B、业主的共同利益 C、业主应当履行的义务

D、违反公约应当承担的责任

E、首次业主大会筹备的规则要求

10、物业管理区域内全天业主共有的共用部位和共用设施设备，包括（）A、围墙、绿地、池井、照明设施

B、共用设施设备使用的房屋 C、业主的专有部分

D、违反公约应当承担的责任 E、发展商已出售的地下停车库的停车位

11、一般来说，业主委员会委员应当符合的资格条件有（）A、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主 B、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主或住户

C、遵守国家有关法律、法规、遵守业主大会议事规则，管理规约，模范履行业主义务

D、热心公益事业，责任心墙，公正廉洁，具有社会公信力 E、具有一定组织能力；具备必要的工作时间

12、业主委员会委员如果有（）情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止。

A、因物业转让，灭失等原因不再是业主的

B、无故缺席业主委员会会议三次以上的C、因疾病等原因三十履行职责能力的

D、有犯罪行为以及其他原因不只再承贷业主委员会委员的 E、拒不履行行业主业务的，以书面形式向业主大会提出辞呈的

13、物业管理师资格实行全国（）的开始制度，原则上每年举行一次

A、统一大纲

B、统一命题

C、统一组织

D、统一培训

E、统一时间

14、我过物业管理的基本特征有（）

A、统一化

B、市场化

C、社会化

D、专业化

E、现代化

15、业主形式专有部分所有权、不得发生的行为有（）

A、危及建筑物安全

B、出租非经营性用房

C、损害其他业主合法权利

D、自行将住宅改变为经营性用房

E、进行二次装修

16、业主大会制度和管理规约制度，目的是建立（）

A、质价相符

B、民主协商

C、自我管理

D、平衡利益

E、公平竞争

17、业主大会和业主委员会，对其他损害他人合法权益的行为，有权要求行为人（）

A、停止侵害

B、消除危险

C、排除妨碍

D、掀起搬窝

E、赔偿损失

18、下列事项中，属于物业服务内容的有（）A、房屋共用部位及共用设备设施的维修、养护与管理

B、物业管理区域内的环境卫生维护

C、物业管理区域内的绿化养护 D、全面负责物业管理区域内的治安管理

E、物业档案资料管理

19、在物业服务定价成本审核中，属于俺国家统一规定比例计提费用的有（）A、工会经费

B、职工教育经费

C、住房公积金

D、事业保险费

E、养老保险费

20、物业管理条例对前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同、临时管理规约（）等内容

A、前期物业管理招标投标

B、物业承接查验手续，物业资料的移交 C、物业管理用房

D、住宅专项维修资金

E、物业的保险责任

模拟试题五

一、单项选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）

1、住宅室内装饰装修活动，未经（），不得拆改供暖、燃气管道和设施

A、建设单位批准

B、物业服务企业批准

C、政府部门批准

D、供暖管理单位和燃气管理单位

2、装修人从事住宅室内装饰装修活动时，未经（）批准，不可搭建建筑物，构建物，不可在非承重墙上开门窗，不可改变住宅外立面

A、建设单位

B、物业服务企业

C、城市规划行政主管部门

D、街道办居委会

3、《中华人民共和国物权法》第六章之中“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，奠定了物业管理的（）法律基础

A、行政

B、刑事

C、行政处罚

D、民事

4、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利

A、一并转让

B、分开转让

C、独立转让

D、不得转让

5、根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业（），A、不能将物业管理区域内的服务业务分包给他人

B、可以向他人转让其中标项目

C、可以将物业管理区域内的某些专项服务业务分包给其他企业

D、可以将中标的物业管理区域内的全部业务整体转让给其他单位

6、物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（）

A、物业管理服务

B、物业特约服务

C、物业交易

D、公共性服务

7、根据《物业挂了条例》的规定，业主是指（）

A、房屋的所有权

B、房屋的使用权人

C、房屋的所有权人或使用权人

D、房屋的所有权人和使用权人

8、下列关于业主大会制度，说法不确定的是（）

A、《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策，44 业主委员会执行的制度

B、《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主委员会制度。业主大会执行的制度

C、规定物业管理区域内全天业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益

D、业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会授权范围内就某些物业管理事项作出决定

9、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得（）

A、以放弃权利不履行义务

B、放弃权利也放弃履行义务

C、不放弃权利而放弃履行义务

D、独立自主决定权利的行驶

10、物业服务定价成本构成中之物业服务固定资产指在物业服务小区内由（）拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产

A、全体业主

B、开发建设单位

C、居民委员会

D、物业服务企业

11、业主大会是业主的自治组织，是基于（）而产生的，由全体业主组成、是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构

A、业主的建筑物区分所有权

B、业主的异产连房屋所有权 C、建筑物区划之规划要求

D、物业管理区域之业主委员会要求

12、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，（）可以请求人民法院予以撤销

A、受侵害的业主

B、业主大会

C、政府主管部门

D、业主委员会

13、我国的房地产权属登记，是指由（）针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并办法相关证件的行为

A、房屋管理部门

B、城市规划部门

C、房地产中介部门

D、人民政府房地产行政主管部门

14、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务（）

A、社会平均成本

B、小区运作成本

C、政府定价收费标准D、物业服务收费标准

15、按照住宅质量保证书约定，在保修期内（）单位应当承担商品房保修责任

A、物业管理

B、房屋施工

C、房屋工程监理

D、转租期间，原租赁合同变更解除或终止不应影响转租合同的继续履行

27、商品住宅的业主、非住宅的业主按照每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修自己的数额为（）

A、售房款的2%-4%

B、当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8% C、售房款的20%

D、当地建筑安装工程每平方米造价的5%-8%

28、我国第一部物业管理行政规章是（）

A、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》 B、《城市新建住宅小区管理办法》 C、《物业管理条例》

D、《物业管理企业财务管理规定》

29、与《物业服务收费管理办》相比较《物业服务定价成本监审办法（试行）》在物业服务定价的九项成本构成上，增加了（）项目

A、业主委员会津贴

B、社会保险费用

C、管理费分摊

D、物业服务企业酬金

30、物业管理项目的评标工作应当由（）来完成

A、房地产开发商

B、业主委员会

C、依法组建的评标委员会

D、政府物业管理主管部门

31、指定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规则制度的权利归（）

A、物业服务企业

B、行政主管部门

C、业主大会

D、居民委员会

32、业主委员会的性质是（）

A、业主委员会是业主大会的执行机构

B、业主委员会是业主大会的决策机构

C、业主委员会是代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益、决定物业重大管理事项的业主自治管理组织

D、业主委员会由物业管理区域内全体业主组成

33、选聘、解聘物业服务企业是（）的职责

A、业主大会

B、业主代表大会

C、业主委员会

D、居民委员会

34、利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，应当优先用于补充（）

A、房屋维修资金

B、设备维修资金

C、物业服务费的不足

D、住宅专项维修资金

35、《物业管理条例》第二十六条明确规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）”

A、在半年内终止

B、终止

C、继续同时生效

D、作废

36、商品房住宅之间或者商品房住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的为iuhe更新、改造费用，由（）安置个子拥有物业建筑面积的比例分摊

A、先关业主

B、单元业主

C、整栋业主

D、物业管理区域内全体业主

37、房屋灭失的，房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金返还（）

A、物业服务企业

B、建设单位

C、业主

D、业主委员会

38、新设立的物业服务企业应当在领取营业执照之日起（）日内，向当地房地产主管部门申请资质

A、7

B、15

C、20

D、30

39、实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业管理企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府（）干预

A、必须

B、不予

C、应当

D、只能 40、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交个物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位（）A、减免叫乃

B、不用交纳

C、全额交纳

D、按照编著的一半交纳

41、物业管理经济干活动的产生，其基本动因是（），是业主对物业服务的市场需要与物业服务企业提供服务的结合

A、物业服务企业的垄断经营

B、业主对物业服务的市场需求

C、政府对和谐社会的要求

D、开发商对物业的售后服务

42、共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，（）就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约

A、管理规约

B、物业服务合同

C、前期物业服务合同

D、临时管理规约

43、建设单位应当在（），指定临时管理规约。物业管理企业应给予建设单位以积极的协助，并在业主入住往后应积极宣传临时管理规约。

A、销售物业之中

B、销售物业之后

C、销售物业之前

D、销售物业的同时

44、业主违反物业服务何婷约定，逾期不交纳无恶意费用或者服务资金的，（）应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

A、开发建设单位

B、业主委员会

C、物业服务企业

D、其他业主

45、物业管理区域内，供水，供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向（）收取有关费用

A、业主或住户

B、最终用户

C、业主大会，业主委员会

D、物业服务企业

46、物业服务收费实行酬金制的，物业管理企业应配合业主大会按照（）聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

A、部分业主的要求

B、物业服务合同约定

C、业主委员会的要求

D、管理规约的约定

47、物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金属于（），为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

A、物业管理企业的收入

B、物业管理企业的利润

C、物业管理企业固定资产折旧

D、代管性质

48、（）应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。

A、建设单位

B、施工单位

C、房地产主管部门

D、业主委员会

49、包干制是指由业主向物业服务企业支付笃定物业服务费用，盈余或者亏损均由（）享有或者承担的物业服务计费方式

A、物业服务企业

B、物业服务企业经理

C、业主

D、业主代表 50、根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本一般不包括（）

A、办公费用

B、物业管理区域清洁卫生费用

C、物业服务企业固定资质折旧

D、物业共用部位的大修费用

51、未按照规定交存者首期住宅专项维修资金的，（）

A、开发建设单位或者公布住房售房单位不得将房屋交付购买人

B、政府房地产主管部门不得给开发建设单位发放商品房预售许可证

C、反诬登记关不得办理房屋权属登记

D、政府房地产主管部门应该限制其不允许进行房屋所有权交易

52、业主分户账面住宅专项维修资金，（）应当及时续交

A、余额为零

B、余额不足首期交存额30%

C、余额不足首期交存额50%

D、增值利息为零

53、只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由（）宫廷履行业主大会，业主委员会职责

A、业主

B、物业服务企业

C、建设单位

D、业主代表

54、我国对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，并纳入全国专业技术人员（）系列

A、职业资格证书

B、上岗培训证书

C、学历证书

D、职称资格证书

55、应当由省、自治区建设主管部门、直辖市房地产主管部门初审，合格后报住建部审批的是（）

A、物业服务企业的资质证书

B、二级物业服务企业资质证书 C、三级物业服务企业资质证书

D、暂定物业服务企业资质证书

56、三级物业服务企业资质的颁发和管理由（）负责

A、直辖市或设区的市级人民政府房地产主管部门

B、省级人民政府房地产主管部门

C、住房和城乡建设部

D、市级人民政府房地产主管部门

57、建设单位选聘物业服务企业的，应当在（）之前与物业服务企业办理物业长街查验手续，并将承接查验记录作为物业管理档案

A、前期物业服务合同签订

B、首位业主签订购房合同

C、首位业主入住

D、业主大会成立

58、物业管理开标应当在招标文件确定的提交投标文件（）公开进行

A、戒指时间的同一时间

B、截止时间后24小时内

C、截止时间3天后

D、截止时间后一周内

59、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵循临时管理规约予以（）

A、不应承诺

B、承诺

C、书面承诺

D、不予书面承诺 60、建设单位与物业买受人签订的物业房屋销售合同，应当包括（）的内容

A、管理规约

B、物业管理规章制度

C、前期物业服务合同约定

D、业主大会议事规则

1、下列关于建筑物管理的方式，不属于《物业管理条例》调整和规范的范围有（）。

A、业主自己进行管理

B、业主将不同的服务内田委托给不同的专业公司 C、业主选聘物业服务企业进行管理

D、业主委派下属公司或部门进行管理 E、建设单位选聘物业服务企业进行管理

2、物业管理招标人应当按照下列规定时限完成乌尔管理招标投标工作（）

A、新建现售商品房项目应当在现售前30日完成

B、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成 C、新建现售商品房项目应当在现售时完成

D、新建现售商品房项目应当在交付使用前30日完成 E、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90完成

3、经政府主管部门批准，（）的物业项目可以采用协议方式选聘物业服务企业 A、投标人少于3个的 B、投标人超过3个人

C、住宅规模较小的D、非住宅

E、住宅规模较大

4、通常物业服务合同（）终止

A、合同届满后没有续签合同

B、业主大会、业主委员会成立 C、不可抗力导致合同无法履行

D、物业服务企业宣告破产

E、物业服务企业与业主或业主大会协商一致同意解除合同、5、前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得（）

A、限制潜在投标人

B、排斥潜在投标人

C、对投标人进行资格预审 D、对潜在投标人实行歧视待遇

E、对潜在投标人提出过高的资格要求

第五篇：物业管理基本制度与政策习题

物业管理基本制度与政策

一.单向选择题

1.物业管理是由业主通过（）物业管理企业的方式来实现。

A.指派

B.招聘

C.选聘

D.委托 2.《物业管理条例》属于（）。

A.行政规章

B.行政法规

C.法律

D.地方性法规 3.（）是物业管理的最主要的特点。

A.社会化

B.专业化

C.市场化

D.私有化

4.我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行（）制度而逐渐发展起来的。

A.住房公有化

B.住房商品化

C.住房集约化

D.住房标准化 5.《物业管理条例》是（）颁布。

A.2002年10月16日 B.2003年5月28日

C.2003年6月8日

D.2003年9月1日 6.选聘物业管理企业的方式有实行物业管理招标投标和（）。

A.不实行物业管理招标投标

B.政府指定 C.议标

D.房地产开发企业管理指定 7.物业管理招标投标的最后一道程序是（）。

A.开标

B.评标

C.定标

D.物业服务合同的签订 8.物业管理的招标方式通常采用（）。

A.公开招标、委托招标 B.公开招标、邀请招标C.邀请招标、协议招标 D.委托招标、协议招标 9.招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

A.3

B.5

C.7

D.9 10.物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（）关系。

A.权利与义务

B.服务与被服务

C.管理与被管理

D.委托与被委托 11.在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业管理企业的合法权益，（）。

A.合同整体无效

B.合同的格式条款有效 C.合同的格式条款无

D.合同应撤销 12.建设单位与物业买受人签订买卖合同应当包含（）。

A.业主公约

B.物业管理各项规章制度 C.业主大会议事规则

D.前期物业服务合同约定的内容 13.业主是指物业的（）。

A.产权人

B.管理人

C.代理人

D.租赁人

14.业主大会成立后，专项维修资金的使用由物业管理企业提出使用计划，经（）后实施。

A.物业管理企业审定

B.业主委员会审定

C.政府主管部门审定 D.物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，形成业主大会决议

15.物业管理公司在《前期物业服务合同》生效期间，明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，业主可以在（）请求物业管理公司承担违约责任。

A.实际违约时

B.履行期届满

C.履行期限届满之前

D.造成损失时 16.对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记作业具体规定的是（）。

A.《城市房地产管理法》

B.《土地管理法》C.《城市规划法》

D.《城市房地产转让管理规定》

17.商品房买卖合同的内容应当由（）。

A.房地产行政主管部门确定

B.工商行政管理部门确定 C.房地产行政主管部门和工商行政部门共同拟定

D.商品房买卖当事人约定

18.商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向（）申请重新核验。

A.房地产开发企业

B.房地产经纪机构 C.工程质量监督单位

D.房地产主管部门 19.下列关于房地产价格评估人员资格认证制度，说法不正确的是（）。

A.《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度” B.房地产估价师通过国家统一考试后，就可以房地产估价师的名义从事房地产估计业务 C.未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估计业务 D.房地产估计评估人员分为房地产估价师和房地产估计员

20.某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人（）。

A.有权退房，但应承担违约责任

B.有权要求开发公司承担违约责任 C.有权要求开发公司赔偿损失

D.无权退房 21.房地产的行政法规是以（）颁布的。

A.国务院令 B.国务院总理令 C.房地产主管部门令 D.房地产主管部门的部长令 22.为规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，《城市房地产管理法》明确了商品房预售实行（）制度。

A.预售资格认定制度

B.商品房买卖许可证制度 C.预售许可证制度

D.商品房销售许可证制度 23.物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（）。

A.二年

B.三年

C.五年

D.合同约定期间 24.销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和（）。

A.《住宅功能保证书》 B.《住宅环境保证书》C.《住宅寿命说明书》 D.《住宅使用说明书》 25.（）是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

A.房地产估价

B.房地产咨询

C.房地产中介服务

D.房地产经纪

26.建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A.10

B.15

C.30

D.60

27.根据2004年4月国务院《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于（）。

A.15%

B.20%

C.30%

D.35%

28.拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（）。A.面积结算

B.货币补偿 C.产权调换

D.货币补偿或产权调换 29.房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（）认定。

A.拆迁人 B.拆迁主管部门 C.房地产权属登记部门

D.规划行政主管部门

30.建设工程开工前，建设单位应当向工程所在地的县级以上人民政府（）部门申请领取施工许可证。

A.建设行政主管

B.土地行政主管 C.环境保护

D.发展计划

31.详细规定建设用地的各项指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设的城市规划是城市（）。

A.总体规划

B.分区规划

C.控制性详细规划

D.修建性详细规划 32.建筑工程招标文件中，不包括（）。

A.工程标底

B.工程数量

C.设计图纸

D.合同条件 33.房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于正常市场价格时，应当（）。

A.并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方按什么价格交纳有关税费 B.要求交易双方更改成交价格，并通知交易双方应当按什么价格交纳有关税费

C.既不能要求交易双方更改成交价格，也不能通知交易双方应当按什么价格交纳有关税费 D.要求交易双方更改成交价格，但不通知交易双方应当按什么价格交纳有关税费

34.房地产转让，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在（）日内做出是否受理申请的书面答复。

A.3

B.7

C.10

D.14 35.业主委员会是（）。

A.全体业主合法权益的代表

B.物业共用部分的经营者 C.重大事项的决策者

D.业主大会的执行机构

36.首次业主大会会议召开前的业主大会筹备组，应该由业主代表和（）组成。

A.物业管理企业 B.建设单位

C.街道办事处

D.房地产行政主管部门

37.业主委员会经换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起（）日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

A.10

B.15

C.30

D.90

38.业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由（）规定。

A.业主大会议事规则

B.物业服务合同 C.业主公约或业主临时公约

D.物业管理制度 39.业主在首次业主大会会议的投票权，按照（）确定。

A.业主的人数

B.入住时间长短

C.物业使用人数比例

D.业主拥有物业的建筑面积、住宅套数

40.业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（）物业服务合同以及业主公约的法律效力。

A.直接影响着

B.都不影响

C.部分影响

D.削弱了

41.选聘或解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权（）以上通过。A.1/2

B.1/3

C.2/3

D.3/4

42.注册资质一级的物业管理企业所管理的各类物业管理总建筑面积中，其中独立式住宅(别墅)建筑面积要求达（）。

A.50万平方米以上 B.30万平方米以上 C.20万平方米以上

D.15万平方米以上 43.三级资质的物业管理企业注册资本要求达（）。

A.50万元以上

B.40万元以上

C.30万元以上

D.20万元以上 44.物业管理师实行登记注册制度，有效期一般为3年，注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前（）个工作日内，按照规定申请延续注册。

A.10

B.15

C.30

D.60 45.前期物业服务合同由（）与物业管理企业所签订。

A.物业建设单位或社区委员会

B.业主大会或业主委员会 C.物业建设单位

D.物业建设单位或居委会 46.法律关系主体与客体的变更（）。

A.不影响权利的变更

B.不影响义务的变更 C.必然导致内容的变更

D.不导致内容的变更

47.（）应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。

A.建设单位

B.施工单位

C.房地产主管部门

D.业主委员会

48.包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由（）享有或者承担的物业服务计费方式。

A.物业管理企业

B.物业管理企业经理

C.业主

D.业主代表 49.根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本一般不包括（）。

A.办公费用

B.物业管理区域清洁卫生费用 C.物业管理企业固定资产折旧

D.物业共用部位的大修费用

50.中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，各等级服务由（）大项主要内容组成。

A.一

B.三

C.四

D.六

1.物业管理活动的基础是（）。

A.物业委托合同

B.物业服务合同

C.物业交易合同

D.物业劳动合同 2.物业管理活动应当遵循的前提条件（）。

A.行政指令

B.行政管理

C.计划管理

D.市场原则 3.《物业管理条例》是从（）起施行。

A.2003年5月28日

B.2003年6月8日 C.2003年9月1日

D.2004年1月1日 4.建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了（）的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。

A.城市新建住宅小区物业管理

B.城市住宅小区物业管理 C.城镇新建住宅小区物业管理

D.城镇住宅小区物业管理 5.根据《物业管理条例》的规定，业主是指（）。A.房屋的所有权人

B.房屋的使用权人

C.房屋的所有权人或使用权人

D.房屋的所有权人和使用权人 6.业主大会发起的主体是（）。

A.建设单位

B.物业管理企业

C.业主

D.行政主管部门 7.招标人和投标人双方在招标投标活动中的地位平等，任何一方不得向另一方提出不合理的要求，不得将自己的意志强加给对方，这体现了（）。

A.公开原则

B.公平原则

C.公正原则

D.平等原则 8.《招标投标法》规定，招标人以不合理的条件限制或者排斥投标人的，可以处（）的罚款。A.一万元以上二万元以下

B.一万元以上三万元以下 C.二万元以上五万元以下

D.一万元以上五万元以下 9.房地产开发企业资质按照企业条件分为（）个资质等级。

A.三个

B.四个

C.五个

D.六个

10.某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报（）审批。

A.上一级城市人民政府

B.省人民政府

C.国务院

D.建设部、国家文物局

11.城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后（）个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。

A.1

B.3

C.6

D.10

12.每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（）倍。

A.2-

4B.4-6

C.6-8

D.8-10

13.用地单位必须按合同约定开发使用土地。超过开工期满一年未动工的，按地价款的（）%以下征收土地闲置费；满2年未动工的，可无偿收回土地使用权。

A.10

B.20

C.30

D.40 14.对全国的建设工程质量实施统一监督管理的部门是（）。

A.国家建设部

B.全国人民代表大会常务委员会 C.国务院建设行政主管部门

D.国务院城市规划行政管理部门

15.以出让方式取得土地所有权用于投资开发的按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的（）%，方可出让。

A.20

B.25

C.30

D.35

16.以出让方式取得土地所有权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得（）的同意，并依法办理相关手续。

A.原出让方

B.转让人

C.规划行政主管部门

D.原出让方和市、县规划行政主管部门 17.根据《建设工程质量管理条例》的规定，屋面防水工程的最低保修期限为（）年。

A.1

B.2

C.3

D.5 18.商品房销售面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，应该（）。

A.据实结算房价款

B.买受人有权退房 C.不据实结算房价款

D.买受人应该有权退房 19.在房屋建筑工程质量保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人。使用人或者第三方人身、财产损害的，受害人应当向（）提出赔偿要求。

A.建设单位

B.工程质量监督机构

C.施工单位

D.设计单位 20.下列有关房地产估价师执业的规定中，正确的表述是（）。

A.未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款

B.房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款

C.中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金

D.中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

21.预售的商品房交付使用之日起（）日内，承购人应当依法到市、县人民政府房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

A.30 B.60 C.90 D.120 22.《物业管理条例》规定，必须进行招标的物业项目而擅自不招标的，可以处（）的罚款。

A.合同金额的百分之三以上百分之五以下

B.十万元以下 C.合同金额的百分之五以上百分之十以下

D.五万元以下

23.对于下列合同中订有的免责条款，根据《中华人民共和国合同法》的规定，应当认为无效的是（）。

A.某企业与员工签订的劳动合同中载有：“发生工伤，一切自负”的条款 B.某大厦入口处放置醒目的标志：“小心台阶，防止摔倒” C.某市地铁入口处写明：“儿童乘车需有成人陪护，否则意外自理”

D.某医院手术通知书上写明：“经患者本人或者家属同意，手术中的意外风险由患者或家属承担”

24.缔约过失责任是指当事人违背诚实信用原则，（）应承担相应的赔偿责任。

A.在订立合同过程中有过错，给对方造成损失的 B.在订立合同过程中没有过错，给对方造成损失的 C.在订立合同过程中有过错，不一定给对方造成损失的 D.给对方造成损失的

25.业主在与建设单位签订物业房屋销售合同的同时，应当签署书面的（）。

A.业主入住房屋验收表 B.业主公约

C.前期物业服务协议 D.业主临时公约承诺书 26.物业管理企业应当是具有独立的（）。

A.企业法人地位的经济实体

B.事业法人地位的经济实体 C.机关法人地位的经济实体

D.非法人地位的经济实体

27.物业管理师资格注册有效期为（）年。

A.2

B.3

C.4

D.5 28.专项维修资金明细户一般应当（）为单位设置，独立核算，专款专用。

A.按幢

B.按住宅小区

C.按业主个人户

D.按居民

29.设立物业管理企业，必须向（）进行注册登记，领取营业执照。

A.建设行政主管部门

B.工商行政管理部门

C.民政部门

D.劳动人事部门 30.根据《合同法》的规定，招标公告的法律性质属于（）。

A.要约邀请 B.要约 C.承诺 D.反要约

31.业主大会做出制定修改业主公约决定之日起（）日内，业主委员会应当将新制定或修改的业主公约向政府房地产主管部门备案。

A.15

B.20

C.30

D.45 32.业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（）物业服务合同以及业主公约的法律效力。

A.直接影响着

B.都不影响

C.部分影响

D.削弱了

33.建设单位与物业买受人签订的物业房屋销售合同，应当包括（）的内容。

A.业主公约

B.物业管理规章制度 C.前期物业服务合同约定

D.业主大会议事规则

34.物业管理企业依照（）收取物业服务费用。

A.业主公约

B.国家政策规定

C.物价部门的批准

D.物业服务合同的约定 35.前期物业服务合同由（）与物业管理企业签订。

A.社区委员会

B.业主委员会

C.建设单位

D.居民委员会 36.下列属于物业管理企业日常综合服务内容的是（）。

A.业主的特约服务

B.供水供电的费用代收代缴 C.共用设施设备的大修

D.与居民委员会的相互配合沟通

37.对于格式合同或格式条款，以下说法中不正确的是（）。

A.法律为提高效率，允许其存在 B.理解发生争议时，应按照通常理解予以解释 C.存在分歧时，应做出不利于提供格式条款一方的解释

D.格式条款提供方没有提醒义务 38.下列附条件的合同效力的描述，正确的是（）。

A.附生效条件的合同，自条件成就时失效

B.附解除条件的合同，自条件成就时失效 C.在附生效条件的合同，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就时，该合同生效 D.在附解除条件的合同，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就时，该合同继续有效

39.业主大会筹备组应当自组成之日起（）日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

A.20

B.25

C.30

D.50

40.经鉴定属于危险房屋的，鉴定机构必须及时发出（）；属于非危险房屋的，应当在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限。

A.危险房屋通知书

B.危险整改通知书

C.房屋安全鉴定书

D.房屋安全整改书

41.城市私有房屋所有人，须到（）所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查合格后，领取房屋所有权证书。

A.户籍

B.住所

C.房屋

D.单位 42.已抵押的房屋（）。

A.不能转让

B.可以转让但只能转让给抵押权人

C.可以转让但必须告知抵押权人

D.可以转让但转让的价格必须由抵押权人确定 43.（）是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

A.房屋转租

B.房屋出租

C.房屋承租

D.房屋批租 44.权利人申请转移登记，应当自事实发生之日起（）日内申请转移登记。

A.15

B.30

C.40

D.90

45.当业主或使用人房屋自用部位必须修缮，而房屋修缮责任人不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到责任人的借故阻挠，或发现有可能导致房屋危险情况出现时，房管部门可采取排除解危的强制措施，费用由（）承担。

A.房屋所有人

B.房屋使用人 C.房屋修缮责任人

D.房屋管理者 46.业主委员会是（）。

A.全体业主合法权益的代表

B.物业共用部分的经营者 C.重大事项的决策者

D.业主大会的执行机构 47.物业管理的基础是（）。

A.业主的财产权

B.物业管理公司的经营管理权 C.建设单位的发包权

D.政府主管部门的行政管理权

48.全国城市物业管理示范小区达标考评标准规定，物业服务费用收缴率应达到（）。

A.80％

B.90％

C.95％

D.98％ 49.《物业管理条例》明确的将业主和物业管理企业之间的合同定义为（）。

A.物业服务合同

B.物业管理委托合同

C.物业管理服务合同

D.物业管理合同 50.物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（）所有。

A.开发建设单位

B.居民委员会

C.物业管理企业

D.全体业主 1.业主大会是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则就是（）。A.服从权威

B.民主协商

C.行政命令

D.维权斗争

2.（）是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。

A.业主公约 B.物业管理公司内部规定

C.物业管理操作规程

D.业主、住户手册 3.（）年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。

A.1981

B.1995

C.1997

D.1999 4.规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范，是（）。A.业主公约 B.装修管理合同C.物业管理制度 D.业主、住户手册 5.物业管理对公共秩序的作用是（），属于安全防范性质。A.保障业主的人身安全

B.提供协助性管理服务 C.行使治安管理职能

D.业主自治管理 6.物业服务合同的标的是物业管理企业提供的（）物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主和物业非业主使用人。

A.一体化

B.专业化

C.共用性

D.公共性 7.根据《物业服务收费管理办法》，从2004年1月1日起，物业服务收费不再采取（）形式。A.政府定价

B.政府指导价

C.市场调节价

D.明码标价 8.（）是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

A.包干制

B.酬金制

C.成本价

D.市场价 9.房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等４个资质等级，其中三级资质注册资本应在（）万元以上。

A.800

B.3000

C.5000

D.8000 10.房地产开发用地应当采用出让方式，但法律和国务院规定可以采用（）除外。

A.出让方式

B.划拨方式

C.拍卖方式

D.招标方式 11.房屋建筑工程保修期从（）之日起计算。

A.项目竣工

B.购买方取得房地产权证书

C.项目完工

D.工程竣工验收合格 12.房地产开发企业承担的商品房保修期从（）之日起计算。

A.工程竣工

B.房屋交付使用

C.工程完工

D.工程验收合格

13.设立房地产中介服务机构应具备的条件之一，是从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的（）以上。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

14.国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自（）之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。

A.使用土地

B.土地使用权出让合同生效 C.土地使用权出让金缴纳

D.土地使用证取得

15.下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（）。

A.建筑高度

B.建筑间距

C.建筑密度

D.建筑后退红线距离 16.建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证是（）。

A.选址意见书

B.建设用地规划许可证 C.国有土地使用权证

D.建设工程规划许可证 17.房地产项目的工程竣工验收工作，由（）负责组织实施。

A.建设单位

B.施工单位

C.房地产行政主管部门

D.建设行政主管部门 18.《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格申报制度和（）制度。

A.监理

B.资格认证

C.评估

D.发证 19.共有房地产，未经其他共有人书面同意的，其房地产（）转让。

A.限制

B.禁止

C.可以

D.委托 20.业主是指物业的（）。

A.产权人

B.管理人

C.代理人

D.租赁人 21.召开业主大会会议，应当于会议召开（）前通知全体业主。A.5日

B.一周 C.10日

D.15日

22.业主委员会作为（），可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。

A.全体业主合法权益的代表

B.物业共用部分的经营者 C.重大事项的决策者

D.业主大会的执行机构 23.除首次业主大会外，业主行使业主大会会议表决权的依据是（）。

A.业主大会议事规则

B.业主每人一票 C.业主所拥有的建筑面积

D.物业管理企业的规定

24.弃权或投反对票的业主（）业主大会做出的各项决议。

A.可以不服从也不执行

B.可以服从但不执行 C.应当服从并执行

D.可以选择性服从和执行

25.业主大会、业主委员会开展工作所需的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由（）规定。

A.业主公约

B.业主大会议事规则

C.业主、住户手册

D.业主委员会决议 26.政府对某些责任较大，社会通用性强，关系公共利益的专业技术工作实行的准入控制，专业技术人员依法独立开业或独立从事某种专业技术工作学识、技术和能力的必备标准的职业资格是（）。

A.执业资格

B.从业资格

C.注册资格

D.职称资格

27.违反《物业管理条例》的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处（）的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

A.１万元以上10万元以下

B.５万元以上20万元以下 C.10万元以上50万元以下

D.合同价款30％以上50％以下

28.中标通知书发出后，招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，（）。A.只需退还投标保证金即可

B.要双倍返还投标保证金

C.如果给中标人造成的损失小于投标保证金的，只需赔偿损失而不用退还全部投标保证金 D.如果给中标人造成的损失超过投标保证金的，除退还投标保证金外还需赔偿损失

29.根据我国有关招标投标的法律规定，“与投标人有利害关系的人员不得进入评标委员会”，这一规定体现了招标活动基本原则中的（）。

A.公开原则

B.公平原则

C.公正原则

D.诚实信用原则

30.根据《招标投标法》的相关规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

A.10日

B.30日

C.45日

D.60日

31.物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围办理招标事宜，并遵守《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对（）的规定。

A.招标人

B.投标人

C.评标人

D.招标人和投标人

32.某投标人在提交投标文件时，挟带了一封修改投标报价的函件，但开标时该函件没有当众拆封宣读，只宣读了修改前的报价单上填报的投标价格，该投标人当时没有异议。这份修改投标报价的函件应视为（）。

A.有效

B.经澄清说明后有效

C.无效

D.在招标人同意接受的情况下有效

33.物业买卖的保修责任是指（）有对物业交付使用后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。

A.物业管理公司

B.建设单位

C.施工单位

D.设计单位

34.物业的承接查验是指（）对新接管的物业项目之共用部位、共用设施设备进行的承接查验。

A.房地产建设单位

B.物业施工单位

C.物业管理企业

D.业主、业主委员会 35.物业管理企业的设立程序分为（）两个阶段。

A.公司注册登记和税务登记

B.企业名称预先审核和注册登记 C.企业注册登记和资质审批

D.企业资质审批和颁发职业资格证书 36.非前期物业管理期间，一般应以（）为物业管理招标主体。

A.居民委员会

B.业主委员会

C.建设单位

D.业主大会

37.招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）前，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门进行招标备案。

A.7日

B.15日

C.10日

D.30日

38.物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的（）。

A.1/2

B.2/3

C.1/3

D.1/4 39.关于合同的履行，下列说法正确的是（）。

A.履行地点不明确，给付货币的，在支付货币一方所在地履行 B.履行费用的负担不明确的，由接受履行一方负担 C.合同的履行应全面地、适当地、实际履行

D.价款不明确的，按照履行合同时履行地的市场价确定

40.物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业管理企业要（）。

A.承担安全保证责任

B.承担相应的法律责任 C.承担安全赔偿责任

D.不承担相应的法律责任

41.在物业发生转让和继承后，新入住的继受人（）作出承诺，业主公约即对其产生效力。

A.应当

B.必须

C.无须

D.可以

42.物业管理招标代理机构是依法设立的、从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的（）。

A.物业管理咨询公司

B.房地产行政主管部门的派出机构 C.社会中介机构

D.物业管理协会的派出机构

43.房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起（）日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

A.10

B.15

C.20

D.30 44.下列关于房屋租赁用途，说法不正确的是（）。

A.是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用用途 B.承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意

C.承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途 D.承租人确需变更使用用途，应当征得出租人同意，不必重新签订租赁合同 45.下列关于房屋租赁双方签订租赁合同的说法，错误的是（）。

A.出租人只能收取租金

B.出租人可以在租金之外收取少量的押金 C.承租人必须按合同交租

D.修缮出租房屋的义务一般由出租人承担 46.以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经（）通过。

A.工会

B.股东大会

C.董事会

D.企业职工代表大会 47.房地产总登记应当在规定期限开始之日30日前由（）发布公告。

A.当地政府土地管理部门

B.当地县级以上地方人民政府房屋管理部门 C.当地县级以上地方人民政府

D.当地县级以上地方人民政府土地管理部门

48.根据《招标投标法》的规定，招标代理机构泄露保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，处（）的罚款。

A.五万元以上十万元以下

B.十万元以上二十万元以下 C.五万元以上二十五万元以下

D.五万元以上二十万元以下

49.物业服务收费实行酬金制的，业主或者业主大会对公布的物业服务资金预算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业（）。

A.应当及时答复 B.可以答复也可以不答复

C.不予答复 D.有空余时间再答复 50.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。业主负有（）责任。A.免除交纳

B.连带交纳

C.代其交纳

D.督促催交 1.住宅室内装饰装修活动，未经（），不得拆改供暖、燃气管道和设施。

A.建设单位批准

B.物业管理企业批准

C.政府部门批准

D.供暖管理单位和燃气管理单位 2.装修人从事住宅室内装饰装修活动时，未经（）批准，不可搭建建筑物、构建物，不可在非承重墙上开门窗，不可改变住宅外立面。

A.建设单位

B.物业管理企业 C.城市规划行政主管部门

D.街道办居委会

3.装修人未申报登记进行住宅室内装修装饰活动的，由（）责令改正，处500元以上、1000元以下罚款。

A.建设单位

B.物业管理企业 C.业主委员会

D.房地产行政主管理部门

4.将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙的，由（）责令改正，并对装修人处500元以上、1000元以下罚款，对装修装饰企业处1000元以上、10000元以下罚款。

A.建设单位

B.物业管理企业 C.业主委员会

D.房地产行政主管理部门

5.根据《物业管理条例》的规定，物业管理企业（）。A.不能将物业管理区域内的服务业务分包给他人 B.可以向他人转让其中标项目

C.可以将物业管理区域内的某些专项服务业务分包给其他企业 D.可以将中标的物业管理区域内的全部业务整体转让给其他单位

6.物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（）。

A.物业管理服务

B.物业特约服务

C.物业交易

D.公共性服务

7.根据《物业管理条例》的规定，业主是指（）。

A.房屋的所有权人

B.房屋的使用权人

C.房屋的所有权人或使用权人

D.房屋的所有权人和使用权人

8.下列关于业主大会制度，说法不正确的是（）。

A.《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度 B.《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度 C.规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益 D.业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会授权范围内就某些物业管理事项作出决定

9.建设工程规划许可证是（）行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证。

A.城市规划

B.城市建筑管理

C.土地管理

D.房地产管理

10.某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（）。A.2002年1月10日

B.2004年1月10日 C.2005年1月10日

D.2007年1月10日

11.设定房地产抵押权、典权等权利时，权利人应申请（）登记。A.他项权利

B.变更

C.注销

D.转移

12.特殊的房产登记中，以成本价或标准价购买的住房，产权来源为（）售房。A.补贴

B.房改

C.福利

D.计划

13.拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（）。A.面积结算

B.货币补偿

C.产权调换

D.货币补偿或产权调换

14.转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起（）日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A.30

B.45

C.90

D.120

15.按照住宅质量保证书约定，在保修期内（）单位应当承担商品房保修责任。A.物业管理

B.房屋施工

C.房屋工程监理

D.房地产开发

16.代理旧房的买卖属于（）。

A.房地产咨询业

B.房地产估价业

C.房地产经纪业

D.物业管理业

17.某商业用地出让土地使用权自1990年7月1日至2030年6月30日，该土地使用权于2005年5月1日转让，到土地行政管理部门办理国有土地使用权证变更手续，则新签订的土地出让合同应该经该土地所有权的终止时间定为（）。A.2030年6月30日

B.2045年4月30日 C.2045年6月30日

D.2030年4月30日

18.城市房屋租赁应向（）部门登记备案。

A.公安

B.工商管理

C.房地产管理

D.土地管理

19.在物业管理企业发生更迭时，物业管理企业代管的专项维修资金账目经（）审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。

A.政府主管部门

B.业主大会 C.业主委员会

D.建设单位

20.《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会（），业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会。

A.协商

B.分离

C.并存

D.互相排斥

21.根据《招标投标法》的规定，招标代理机构与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额（）的罚款。A.百分之五以上百分之十以下

B.千分之五以上千分之十以下 C.百分之三以上百分之十以下

D.百分之三以上百分之五以下

22.某企业在一次物业管理项目的招标活动中，根据《招标投标法》的要求安排了以下招标程序：①成立招标组织；②组织投标人踏勘现场，并对招标文件答疑；③签收投标文件；④编制招标文件和标底；⑤确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；⑥发布招标公告或发出投标邀请书；⑦发售招标文件；⑧对潜在投标人进行资质审查，并将审查结果通知各潜在投标人。下列排列顺序正确的是（）。A.①②③④⑤⑥⑦⑧

B.①⑧⑥④⑤②⑦③ C.①④⑧③②⑥⑤⑦

D.①④⑥⑧⑦②⑤③

23.下列（）不属于招标文件的内容。

A.评标委员会构成B.拟签定合同的主要条款 C.招标文件答疑的时间和地点

D.投标文件送达的截止时间

24.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买受人有权在通知到达之日起（）日内作出是否退房的书面答复。

A.5

B.10

C.15

D.30

25.某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5%作为百分比租金，零售商在一个月内的营业额为250万元，该月应缴纳的租金总额为（）万元。A.5

B.10

C.12.5

D.75 26.有关房屋转租说法不正确的是（）。

A.转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务 B.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期 C.房屋转租必须取得原出租人的书面同意

D.转租期间，原租赁合同变更解除或终止不应影响转租合同的继续履行 27.房屋租金分为成本租金、商品租金和（）。

A.协商租金

B.合同租金

C.私房租金

D.市场租金

28.当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫（）。A.毛租

B.净租

C.潜租

D.直租

29.《招标投标法》所规定中标人的法律责任，以下说法不正确的是（）。A.给予其单位负责人行政处分

B.中标人将中标项目转让给他人，转让无效

C.中标人不履行与招标人订立的物业服务合同，履约保证金不予退还 D.中标人将中标项目出租给他人的，出租无效

30.物业管理项目的评标工作应当由（）来完成。A.房地产开发商

B.业主委员会

C.依法组建的评标委员会

D.政府物业管理主管部门

31.制定物业管理区域内物业共用部位和共设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权力归（）。

A.物业管理企业

B.行政主管部门 C.业主大会

D.居民委员会

32.业主委员会的性质是（）。A.业主委员会是业主大会的执行机构 B.业主委员会是业主大会的决策机构

C.业主委员会是代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织

D.业主委员会由物业管理区域内全体业主组成

33.选聘、解聘物业管理企业是（）的职责。

A.业主大会

B.业主代表大会

C.业主委员会

D.居民委员会

34.《合同法》规定，先履行一方行使抗辩权的做法是（）。A.有权中止合同的履行

B.有权终止合同的履行 C.无权中止合同的履行

D.有权变更合同的履行

35.甲乙双方签订合同时，丙方向甲方提供合同担保。履行过程中。甲乙双方通过协商对合同作了重要变更，但甲方未将变更事项通知丙方。合同部分履行后，甲方的严重违约行为导致与乙方解除合同。则对变更事项中损失部分的处理原则是由于（）。A.甲方未将变更事项通知丙方，该损失由甲乙双方承担 B.甲方未将变更事项通知丙方，丙方赔偿该部分损失的一半 C.丙方提供了合同担保，应承担全部赔偿责任

D.甲方未将变更事项通知丙方，丙方对该部分损失不承担保证责任

36.在业主转让物业房屋所有权时，专项维修资金结余资金（）。A.给予退还业主个人

B.部分给予退还业主个人 C.不予退还，随房屋所有权同时过户

D.收归国有 37.商品房销售时，（）应当按购房款2~3%的比例向售房单位缴交专项维修资金。A.建设单位

B.购房者 C.物业使用人

D.物业管理企业

38.新设立的物业管理企业应当在领取营业执照之日起（）日内，向当地房地产主管部门申请资质。

A.7

B.15

C.20

D.30 39.对物业管理有限责任公司实收资本的最低限额规定是（）。A.以生产经营、商品批发为主的公司人民币50万 B.以生产经营、商品批发为主的公司人民币100万 C.以商业零售为主的公司人民币50万 D.科技开发、咨询、服务性公司人民币50万

40.物业管理行业实行企业经营资质管理、市场准入制度、执业资格注册制度、持证上岗制度以及质量责任制度等目的是为了控制（）。

A.决策意识

B.人的优质服务意识 C.专业技术

D.材料的质量

41.下列合同中，属于效力待定的是（）。A.年仅8岁的小学生范某购买一辆高级自行车的合同

B.王某借用朋友的一辆汽车，途中由于有人愿出高价购买，于是王某将其出卖 C.年仅10岁的学生接受亲属赠与的价值10万余元的汽车一部

D.张某明知某公司负责人李某只能签订标的额在300万元以下的合同，仍然与其签订了一份价值500万元的产品购销合同

42.共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，（）就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。

A.业主公约

B.物业服务合同 C.前期物业服务合同

D.业主临时公约

43.评标委员会成员的义务不包括（）。

A.应当客观、公正地履行职务

B.应当遵守职业道德 C.对所提出的评审意见承担个人责任

D.不得接触投标人

44.中标人不履行与招标人订立的物业服务合同，给招标人造成损失的，（）。A.仅仅没收中标人的履约保证金

B.履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，中标人还应当对超过部分予以赔偿 C.中标人的赔偿数额以履约保证金和招标人的损失数额之间的低者为赔偿标准

D.中标人的赔偿额以履约保证金的数额为限，履约保证金数额超过招标人的损失数额的，招标人还应当返还超过部分

45.《招标投标法》规定，评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的，给予警告，没收收受的财物，可以并处（）的罚款。

A.三千元以上五千元以下

B.三千元以上三万元以下 C.五千元以上五万元以下

D.三千元以上五万元以下 46.某市政府对其办公大院物业管理服务公开招标，招标文件规定投标截至日为2006年3月20日，甲物业管理公司的投标书于2006年3月21日送达。对于此投标书，评标委员会应当（）。A.接受

B.审查合格后接受 C.审查不合格后拒收

D.拒收

47.中国物业管理协会于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，该标准根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定了（）个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

A.一

B.三

C.四

D.六

48.（）应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。

A.建设单位

B.施工单位

C.房地产主管部门

D.业主委员会

49.包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由（）享有或者承担的物业服务计费方式。

A.物业管理企业

B.物业管理企业经理

C.业主

D.业主代表

50.根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本一般不包括（）。A.办公费用

B.物业管理区域清洁卫生费用 C.物业管理企业固定资产折旧

D.物业共用部位的大修费用

1.住宅室内装饰装修活动，未经（），不得拆改供暖、燃气管道和设施。

A.建设单位批准

B.物业管理企业批准

C.政府部门批准

D.供暖管理单位和燃气管理单位

2.装修人从事住宅室内装饰装修活动时，未经（）批准，不可搭建建筑物、构建物，不可在非承重墙上开门窗，不可改变住宅外立面。

A.建设单位

B.物业管理企业 C.城市规划行政主管部门

D.街道办居委会

3.资质审批部门应当自受理企业申请之日起（）个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书。

A.20

B.30

C.60

D.90

4.依法登记的房地产权利受国家法律保护，（）是权利人依法拥有房地产权利的唯一合法凭证。

A.土地使用证

B.权属证书

C.房地产许可证

D.权利证书

5.（）部门是法定的房屋所有权登记发证的法定机关。

A.市（县）建设行政主管

B.市（县）房地产行政主管 C.市（县）土地管理

D.市（县）工商行政管理

6.已售公有住房的住宅公共部位维修基金向（）筹集。

A.房管部门

B.物业管理公司 C.住房公积金管理中心

D.售房单位和购房人

7.业主的决策权是通过（）的途径来实现的。

A.业主大会

B.业主委员会 C.物业管理公司

D.街道居委会 8.房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过（）年。A.30

B.20

C.10

D.5 9.《城市房地产管理法》规定，由（）以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

A.省级

B.市级

C.地区级

D.县级

10.房地产权利丧失时，（）应申请注销登记。

A.继承人

B.承受人

C.原权利人

D.权利人

11.权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的（）。A.合法权益

B.财产权

C.处分权

D.个人权益

12.（）主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力。

A.市、县建设行政

B.市、县规划行政 C.市、县房地产行政

D.市、县土地行政

13.在物业管理的基本内容中，必须做好的最基本工作是（）。A.常规性共用服务

B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务

D.经营性的有偿服务

14.业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（）相互容忍。

A.没有必要

B.根据自己的需求 C.应该有义务

D.没有义务

15.建筑物区分所有权人是指在物业管理活动中的（）。

A.住户

B.租户

C.业主

D.物业管理企业

16.按照《中华人民共和国合同法》规定，由于合同当事人一方缺乏经验造成的重大误解，而订立了损害己方利益的合同，则该当事人可以（）。

A.请求人民法院变更合同

B.拒绝履行合同，宣布合同无效 C.请求行政主管部门撤销合同

D.请求行政主管部门变更合同

17.物业管理的权利基础来源于（）。

A.委托管理

B.建筑物区分所有权 C.政府的分配

D.居民委员会的授权

18.人民法院在审理物业管理合同纠纷时，一般都适用（）。

A.简易程序

B.普通程序

C.特别程序

D.督促程序《中华人民共和国合同法》规定，下列合同中（）合同是可变更合同。A.造成对方人身伤害而免责的 B.在订立合同时显失公平的 C.恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的 D.以合法形式掩盖非法目的的

19.《合同法》规定，违约责任除另有规定外，实行（）原则。

A.过错责任

B.严格责任

C.损害赔偿

D.公平合理 20.下列关于房屋租赁政策，说法不正确的是（）。

A.私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明 B.共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权 C.租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议停止履行

D.承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同

21.关于租赁合同内容，说法不正确的是（）。A.租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式

B.承租人应当按照合同约定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取滞纳金 C.房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全

D.房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，由承租人分期偿还

22.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市、县人民政府（）管理部门办理登记备案手续。

A.土地

B.工商

C.房地产

D.物价

23.房屋的成本租金不含（）。

A.折旧费

B.维修费

C.保险费

D.税金

24.装修人未申报登记进行住宅室内装修装饰活动的，由（）责令改正，处500元以上、1000元以下罚款。

A.建设单位

B.物业管理企业 C.业主委员会

D.房地产行政主管理部门

25.将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙的，由（）责令改正，并对装修人处500元以上、1000元以下罚款，对装修装饰企业处1000元以上、10000元以下罚款。

A.建设单位

B.物业管理企业 C.业主委员会

D.房地产行政主管理部门

26.根据《物业管理条例》的规定，物业管理企业（）。A.不能将物业管理区域内的服务业务分包给他人 B.可以向他人转让其中标项目

C.可以将物业管理区域内的某些专项服务业务分包给其他企业 D.可以将中标的物业管理区域内的全部业务整体转让给其他单位

27.物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（）。A.物业管理服务

B.物业特约服务

C.物业交易

D.公共性服务

28.根据《物业管理条例》的规定，业主是指（）。A.房屋的所有权人

B.房屋的使用权人

C.房屋的所有权人或使用权人

D.房屋的所有权人和使用权人

29.房屋转移登记应在事实发生之日起（）日内提出申请。A.30

B.60

C.90

D.100

30.（）是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。A.注销登记

B.他项权利登记 C.变更登记

D.房屋所有权初始登记

31.关于房屋权属登记申请人，不正确的表述是（）。

A.申请人为法人、其他组织的，应当使用法定名称，由其法定代表人申请 B.申请人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名 C.夫妻共有的房屋，由夫妻共同申请 D.设定房地产抵押权登记，由抵押人申请

32.下列关于业主大会制度，说法不正确的是（）。

33.建设工程规划许可证是（）行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证。

A.城市规划

B.城市建筑管理

C.土地管理

D.房地产管理

34.某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（）。A.2002年1月10日

B.2004年1月10日 C.2005年1月10日

D.2007年1月10日

35.当业主或使用人房屋自用部位必须修缮，而房屋修缮责任人不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到责任人的借故阻挠，或发现有可能导致房屋危险情况出现时，房管部门可采取排除解危的强制措施，费用由（）承担。

A.房屋所有人

B.房屋使用人 C.房屋修缮责任人

D.房屋管理者

36.业主委员会是（）。

A.全体业主合法权益的代表

B.物业共用部分的经营者 C.重大事项的决策者

D.业主大会的执行机构

37.物业管理的基础是（）。

A.业主的财产权

B.物业管理公司的经营管理权 C.建设单位的发包权

D.政府主管部门的行政管理权

38.全国城市物业管理示范小区达标考评标准规定，物业服务费用收缴率应达到（）。A.80％

B.90％

C.95％

D.98％

39.《物业管理条例》明确的将业主和物业管理企业之间的合同定义为（）。A.物业服务合同

B.物业管理委托合同 C.物业管理服务合同

D.物业管理合同 40.物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（）所有。A.开发建设单位

B.居民委员会 C.物业管理企业

D.全体业主

41.设定房地产抵押权、典权等权利时，权利人应申请（）登记。A.他项权利

B.变更

C.注销

D.转移

42.前期物业管理期间，一般应以（）为物业管理招标主体。A.居民委员会

B.业主委员会 C.建设单位

D.业主大会

43.招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）前，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门进行招标备案。A.7日

B.15日

C.10日

D.30日

44.物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的（）。

A.1/2

B.2/3

C.1/3

D.1/4 45.关于合同的履行，下列说法正确的是（）。A.履行地点不明确，给付货币的，在支付货币一方所在地履行 B.履行费用的负担不明确的，由接受履行一方负担 C.合同的履行应全面地、适当地、实际履行

D.价款不明确的，按照履行合同时履行地的市场价确定

46.物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业管理企业要（）。

A.承担安全保证责任

B.承担相应的法律责任 C.承担安全赔偿责任

D.不承担相应的法律责任

47.在物业发生转让和继承后，新入住的继受人（）作出承诺，业主公约即对其产生效力。A.应当

B.必须

C.无须

D.可以

48.物业管理招标代理机构是依法设立的、从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的（）。A.物业管理咨询公司

B.房地产行政主管部门的派出机构 C.社会中介机构

D.物业管理协会的派出机构

49.特殊的房产登记中，以成本价或标准价购买的住房，产权来源为（）售房。A.补贴

B.房改

C.福利

D.计划

50.拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（）。A.面积结算

B.货币补偿

C.产权调换

D.货币补偿或产权调换

二、多项选择题

1.开发建设单位在物业管理活动中的义务是（）以及在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。

A.制定业主临时公约并明示买受人 B.提供必要的物业管理用房

C.住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业管理企业 D.业主应当对建设单位制定的业主临时公约予以书面承诺 E.不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备

2.物业管理服务的特点包括（）。

A.服务的共用性和综合性

B.服务的即时性和无形性 C.服务的间断性和长期性 D.服务受益主体的广泛性和差异性 E.服务的持续性和长期性

3.中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，从（）等方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准。

A.物业管理服务的基本要求

B.房屋管理、共用设施设备维修养护 C.协助维护公共秩序 D.提供必要的物业管理用房 E.保洁服务、绿化养护管理

4.下列关于物业管理合同的说法，错误的有（）。

A.物业管理合同只能发生在法人之间 B.前期物业服务合同对单个业主没有约束力

C.物业管理合同分为前期物业服务合同和物业服务合同 D.物业管理合同采“宜粗不宜细”的原则

E.前期物业服务合同和物业服务合同必须是书面合同

5.物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括（A.定期收取的物业管理服务费

B.物业共有部位共用设施设备维修基金 C.政府的扶持 D.对长期拖欠物业费业主的罚款 E.开发建设单位给予一定的支持

6.确定物业管理服务收费标准，应当遵循（）的原则。

A.合理

B.公开

C.与使用人的承受能力相符 D.区别物业不同性质与特点

E.费用与服务水平相适应的质价相符

7.前期物业管理招标应当遵循（）的原则。

A.公开

B.政府批准

C.公平

D.公正

E.诚实信用

8.房地产部门规章包括（）等。

A.《城市房屋拆迁管理条例》

B.《城市房地产转让管理规定》 C.《房地产估价师注册管理办法》

D.《房地产估价规范》 E.《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》

9.房地产中介服务业包括（）。

A.房地产咨询业

B.房地产物业管理业

C.房地产估价业 D.房地产投资开发业 E.房地产经纪业

10.房地产业的重要作用包括（）。

A.加快改革开放的步伐

B.有利于吸引外资

C.缩小贫富差距）。

D.有利于城市规划 E.有利于调整消费结构

11.住宅小区竣工综合验收的内容有（）。

A.城市规划和设计条件的落实情况

B.项目手册记录的项目进展情况 C.拆迁安置方案的落实情况 D.物业管理的落实情况

12.建设单位为在城市规划区内进行的工程建设项目申请领取施工许可证时，必须具备的条件是（）。

A.已经取得建设工程规划许可证

B.已经确定施工企业

C.施工企业已签署了工程保修书 D.有满足施工需要的施工图纸及技术资料 E.建设资金已经落实

13.住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的（）和保修单位等内容。A.房屋类型

B.质量等级 C.质量保修的报修时限 D.保修范围 E.保修内容和保修期

14.下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（）。A.豪华住宅用地

B.非国家重点扶持的交通项目用地 C.军事用地

D.经济适用住房建设用地 E.城市基础设施用地

15.在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括（）。A.建筑密度

B.建筑红线后退距离

C.容积率 D.绿地率 E.车泊位

16.签订商品房购销合同主要应注意（）。

A.价格与费用的确定与变动的约定

B.质量、装修要求 C.逾期的处理及规划建设合理化 D.关于中途更改设计的约定 E.合同纠纷的处理

17.下列行为中，应当缴纳契税的有（）。

A.房屋赠与

B.房屋继承

C.以土地、房屋权属抵债 D.以土地、房屋权属投资、入股 E.房地产抵押

18.物业管理师注册分为（）。

A.总注册

B.初始注册

C.续期注册

D.变更注册

E.转移注册

19.建筑物区分所有权包括（）等。

A.按份共有所有权

B.专有部分所有权 C.共同关系成员权 D.共同部分持份权 E.长期使用租赁权

20.物业管理企业资质等级分为一、二、三级，他们要求的注册资本分别为（）万元人民币。A.800

B.500

C.300

D.100

E.50

21.业主与物业管理企业实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括（）。A.物业管理企业的酬金

B.物业服务支出 C.物业管理企业的利润 D.法定税费 E.物业服务成本

22.能够导致前期物业服务合同终止的原因有（）。A.业主委员会成立

B.物业服务合同生效 C.单个业主不认同前期物业服务合同的法律效力 D.售房合同没有包含前期物业服务合同约定的内容 E.前期物业服务合同期限届满

23.房屋权属登记部门可以（）。

A.暂缓登记

B.代为登记

C.免于登记

D.不予登记

E.变更登记

24.房地产估价师注册分为（）。

A.总注册

B.初始注册

C.续期注册

D.变更注册

E.转移注册

25.下列关于物业的含义，说法正确的是（）。

A.从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地 B.物业也是单元房地产的称谓 C.物业不是单元房地产的称谓 D.同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者 E.同一宗物业，只能分属一个产权所有者

1.业主需要装饰装修房屋的，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的（）告知业主。

A.禁止行为

B.材料规格

C.注意事项

D.档次要求

E.装修规模

2.下列关于物业服务合同争议的解决方式的表述中哪些是正确的？

A.调解原则适用于合同仲裁和民事诉讼程序 B.在合同仲裁前必须先行调解 C.合同仲裁的裁决是终局的

D.在当事人提起民事诉讼之前，必须先进行合同仲裁 E.经过双方协商达成的调解协议具有法律强制力

3.纳。

A.居民委员会

B.业主大会

C.业主委员会 D.物业管理企业 E.建设单位

4.物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行（）。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，（）应当督促其限期交A.政府定价

B.政府指导价

C.经营者定价 D.市场调节价 E.市场指导价

5.下列必须由物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上多数通过的事项有（）。

A.罢免或改选业主委员会成员 B.制定或修改业主大会议事规则 C.选聘或解聘物业管理企业 D.专项维修资金的使用、续筹方案 E.物业管理制度的制定或修改 6.前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得（）。

A.限制潜在投标人

B.排斥潜在投标人

C.对投标人进行资格预审

D.对潜在投标人实行歧视待遇 E.对潜在投标人提出过高的资格要求

7.以下所列中，属于投标者之间串通投标的行为是（）。

A.投标者之间相互约定，一致抬高或者压低价位中标

B.投标者之间相互预定，在招标项目中轮流以高价位或者低价位中标 C.投标者租用、借用其他物业管理企业资质证书参加投标 D.投标者相互间泄露标底的

E.投标者之间进行内部竞价，内定中标人，然后再参加投标

8.物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予（的处罚。

A.予以警告

B.吊销营业执照

C.责令限期改正 D.并处1万元以上10万元以下的罚款 E.并处1万元以上3万元以下的罚款

9.业主与物业管理企业实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括（）。

A.物业服务成本

B.法定税费

C.物业配套设施建设费用 D.物业管理企业的利润 E.物业配套设施经营费用

10.下列关于物业管理合同的说法，错误的有（）。A.物业管理合同只能发生在法人之间 B.物业管理合同属于委托合同性质

C.前期物业服务合同和物业服务合同必须是书面合同

D.业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 E.物业管理合同不应有无偿无期限的承诺

11.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应办理备案的情形有（）。A.设立房地产开发企业

B.签订商品房预售合同 C.签订房屋租赁合同

D.签订土地使用权出让合同 E.签订房屋拆迁补偿安置协议

12.下列选项中，属于违法建设的工程有（）。A.未取得建设工程规划许可证的建设工程

B.临时建设工程 C.违反建设工程规划许可证规定的建设工程

D.城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目 E.擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程

13.下列情形中，属于房地产有偿转让的有（）。

A.房地产买卖

B.房地产入股

C.房地产继承

D.房地产抵债

E.房地产典当

14.房地产行政法规包括（）等。

A.《物业管理条例》

B.《商品房销售管理办法》）C.《城市私有房屋管理暂行条例》

D.《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》 E.《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》

15.取得国有土地使用权的途径有（）。

A.行政划拨方式

B.国家出让方式

C.房地产租赁方式 D.买卖与赠与方式

E.按片分配方式

16.关于房屋建筑工程的最低保修期限，下列说法正确的有（）。A.屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间，为4年 B.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期

C.电气系统为2年

D.装修工程为3年

E.电气系统为3年

17.在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证的工程指（）。

A.从事各类房屋建筑及其附属设施的建造

B.从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装 C.城镇市政基础设施工程施工

D.从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰

E.工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程

18.当事人在订立合同过程中有过错，给对方造成损失，应当承担缔约过错责任的情形包括（）。A.假借订立合同，恶意进行磋商的 B.经过谈判但最终未签订合同的

C.泄露对方商业秘密的D.提供虚假情况的 E.故意隐瞒与订立合同有关重要事实的

19.以（）方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用权初始登记。A.转让

B.出让

C.拍卖

D.划拨

E.征收

20.房地产抵押合同的内容包括（）。

A.主债权的种类

B.抵押房地产的价值

C.抵押权灭失的条件 D.重新抵押的条件

E.违约责任

21.我国房屋租赁管理的原则包括（）。

A.适应城市居民负担能力的原则

B.优质优价，按质论价的原则 C.保护出租人合法权益的原则

D.保护承租人合法权益的原则 E.出租人和承租人权利与义务相一致的原则

22.房地产转让，当事人应当（）。

A.签订书面转让合同

B.向县级以上政府规定的部门申报成交价 C.到工商管理部门办理转让合同登记手续 D.到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续 E.到房地产管理部门办理房地产转移登记

23.房地产权属登记的种类有（）。

A.静态登记

B.房屋使用权初始登记 C.房地产所有权初始登记 D.变更登记 E.注销登记

24.下列合同中，属于无效合同的有（）。A.一方以欺诈、胁迫手段订立的合同

B.恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同 C.以合法形成掩盖非法目的的合同 D.损害社会公共利益的合同 E.违反法律、行政法规规定的合同

25.《物业管理条例》作为行政法规，其法律效力低于（）。

A.宪法

B.法律

C.行政规章

D.部门规章

1.将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于（A.强调业主在市场活动中的自主权

B.强调物业管理活动必须接受居民委员会的领导 C.强调业主在日常生活中的民主、自由和团结 D.强调物业管理活动必须纳入社区管理范畴 E.强调物业管理活动必须纳入市场秩序

2.下列选项中，可以作为人民法院执行的根据的是（）。

A．当事人逾期不履行政府主管部门依法下达的行政处罚决定 B．上诉期内的一审民事判决书 C．二审刑事判决书中关于罚金的判决 D．先予执行的民事裁定书

E．人民法院向债务人发出的，并依法生效的支付令

3.《合同法》规定，解除合同表述正确的有（）。

A.当事人协商一致可以解除合同

B.因不可抗力致使不能实现合同目的可以解除合同 C.当事人必须全部履行各自义务后才能解除合同

D.一方当事人对解除合同有异议，可以按约定的解决争议的方式处理 E.合同解除后，当事人均不再要求对方承担任何责任

4.下列各项，属于《合同法》基本原则的有（）。

A.平等、自愿原则

B.遵守国家计划原则

C.公平、诚实信用原则

D.遵守法律、维护社会公共利益原则 E.依法成立的合同对当事人具有约束力原则

5.合同解除的构成要件有（）。

A.当事人协商一致

B.因不可抗力致使不能实现合同目的

C.当事人必须全部履行各自义务后才能解除合同

D.一方当事人对解除合同有异议，可以按约定的解决争议的方式处理

E.地方性法规）。

E.合同解除后，当事人均不再要求对方承担任何责任

6.下列对业主公约的说法正确的有（）。

A.规范和约束所有业主以及业主大会、业主委员会的行为守则 B.业主临时公约由建设单位在物业销售之前制订

C.由物业管理公司制订

D.通过业主大会特别决议制订 E.由业主委员会制订并监督实施

7.下列投标人的行为中，违反我国有关招标投标的法律规定的是（）。

A．甲公司借用其他企业的资质证书参加投标 B．乙公司投标时提交了虚假的业绩证明

C．丙公司和另一家施工企业组成了一个联合体，以一个投标人的身份参加投标 D．丁公司为了谋取中标，向评标委员会成员行贿

E．戊公司的投标报价低于其企业成本价，且未向评标委员会做出澄清或说明

8.根据《招标投标法》的规定，下列行为如果影响到中标结果，将导致中标无效的有（）。

A．招标代理机构与招标人、投标人串通 B．招标人限制投标人之间的竞争 C．以他人名义进行投标，骗取中标的

D．对于依法必须进行招标的项目，招标人在确定中标前与投标人进行实质性谈判 E．在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人

9.在总登记后，产权发生（）等情节，必须办理变更登记。

A.部分房屋拆除

B.房屋改建

C.房地产改变用途 D.房地产权利人法定名称改变

E.转让

10.注销登记是指房屋权利因（）等而进行的登记。

A.房屋或土地灭失

B.土地使用年限届满

C.土地使用年限未满 D.权利主体灭失 E.他项权利终止

11.转移登记是指房屋因（）等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

A.买卖、赠与

B.交换、继承

C.划拨、转让 D.咨询、经纪

E.分割、合并、裁决

12.房屋转租应注意的问题为（）。

A.转租期间，原租赁合同解除终止的，转租合同必随之解除终止 B.转租合同期限不能超过原租赁合同期限

C.转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利和义务 D.转租期间，原租赁合同变更后，转租合同可不随之改变 E.房屋转租必须取得原出租人的书面同意

13.下列关于房屋租赁期限，说法正确的是（）。A.《合同法》规定，租赁限期不得超过20年 B.《合同法》规定，租赁期限不得超过10年 C.承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋

D.出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，不用赔偿承租人的损失 E.租赁期限届满后，继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期届满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同

14.承租人（），出租人有权终止合同。A.将承租的房屋擅自出租

B.故意损坏承租的房屋 C.无正当理由拖欠房租3个月

D.无正当理由闲置承租房屋 E.擅自改变房屋用途

15.应当申请房屋权属注销登记的情形有（）。

A.房屋灭失

B.涂改房屋权属证书

C.土地使用权年限届满 D.房屋他项权利终止

E.房屋权属证书遗失

16.物业承接查验的移交分为（）几种情况。A.建设单位将物业房屋移交给业主 B.物业产权单位将物业移交给物业管理企业

C.合同终止物业管理企业将物业移交给向业主大会或产权单位 D.业主大会或业主委员会将物业移交给物业管理企业 E.建设单位将新建物业移交给物业管理企业

17.当事人对合同履行地点没有做出约定，事后又未能达成补充协议，合同中其他条款又不能类推适用，也没有交易习惯可供参考。这种情况下，根据我国《合同法》的规定，应当按照下列规则履行（）。A．一律在履行义务一方所在地履行 B．给付货币的，在接受货币一方所在地履行 C．交付不动产的，在不动产所在地履行

D．货币、不动产之外的其他标的，在履行义务一方所在地履行 E．一律在接受履行一方所在地履行

18.合同附随义务是因缔约关系而产生的，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行（）的义务。

A.协助

B.创造必要的方便条件 C.通知

D.保密 E.保护

19.业主大会议事规则应当就（）作出约定。A.专项维修资金

B.业主大会的议事方式 C.业主大会表决程序

D.业主投票权确定办法 E.业主委员会的组成和委员任期

20.物业管理投标文件中的商务文件主要包括（）。A.投标人资质、资信证明文件

B.法人证明文件 C.物业服务业绩和物业管理方案

D.投标报价表 E.投标人的授权书和投标保函 21.物业管理投标文件除了按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容是介绍（）。A.物业管理要点

B.物业管理服务方式和费用 C.物业管理服务内容

D.物业服务合同 E.招标企业的资质审查方式和要求

22.物业管理的承接查验常用记录表格有（）。A.分项工程质量检验记录表

B.工作联络登记表 C.物业工程资料承接核查表

D.隐蔽工程记录表 E.物业工程质量问题统计表

23.仲裁协议的作用包括（）。A．合同当事人均受仲裁协议的约束 B．是仲裁机构纠纷进行仲裁的先决条件 C．是一裁终局的法律保证 D．仲裁机构应按仲裁协议进行仲裁 E．排除了法院对纠纷的管辖权

24.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（）的同意后，按照规定办理有关手续。

A.相关业主

B.业主大会

C.物业管理企业 D.当地派出所 E.当地房管部门

25.我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现的特征是（）。A.住房投资由国家和国有企业统包

B.住房分配采取实物分配 C.住房分配采取货币分配 D.住房消费采取福利低租金 E.房屋维修养护由国家包修包养制度

1.下列关于建筑物管理的方式，不属于《物业管理条例》调整和规范的范围有（）。

A.业主自己进行管理

B.业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司 C.业主选聘物业管理企业进行管理 D.业主委派下属公司或部门进行管理 E.建设单位选聘物业管理企业进行管理

2.当事人订立的下列合同中，属于可撤销或者可变更合同的是（）。

A．王某谎称黄金价格将上涨，但因急需用钱忍痛将其价值3000元的金项链低价卖给李某，由于李某对金价走势比较了解，料定金价肯定会涨，于是欣然买下

B．老张长期研究某公司股价走势，在预期其还会有上涨空间时，某日以每股56元的价格购得2000股，但两天后，该股股价跌至每股32元

C．甲企业将自己的一幢办公楼包工包料发包给乙建筑公司，工程开工三个月后，建筑材料价格大幅下滑 D．丙公司以自己掌握了发包方某负责人的受贿证据为要挟承揽了某项工程 E．丁公司签订合同时误将计量单位“公斤”写成了“斤”

3.物业管理招标人应当按照下列规定时限完成物业管理招标投标工作（）。A.新建现售商品房项目应当在现售前30日完成

B.预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成 C.新建现售商品房项目应当在现售时完成

D.新建现售商品房项目应当在交付使用前30日完成 E.非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成

4.经政府主管部门批准，（）的物业项目可以采用协议方式选聘物业管理企业。

A.投标人少于3个的B.投标人超过3个的 C.住宅规模较小的D.非住宅 E.住宅规模较大的

5.关于物业管理企业的资质，下列说法错误的有（）。

A.暂定资质的有效期为2年

B.申请资质等级的评定，物业管理企业应提供物业管理合同复印件 C.物业管理企业资质等级实行动态管理，每年核定一次 D.资质等级升级依次上升，不得越级升级

E.资质等级管理从企业注册资本、人员构成等七个方面来划分评定等级

6.房屋租金可分为（）。

A.成本租金

B.商品租金

C.市场租金 D.比较租金

E.廉价租金

7.经房地产管理部门确认并颁发了房地产权属证书的房地产，其权利人有如下权利（）。

A.房屋所有权

B.土地出让权

C.房地产租赁权 D.房地产抵押权 E.公民合法继承权

8.目前全国房地产权属登记管理体制中，实行“房地合一”的管理模式的特点（）。

A.在产权登记发证方面实行只发一个“房地产证”的做法 B.在产权登记发证方面实行只发两个“房地产证”的做法

C.这种管理模式，是市政府把房地产管理局和市土地管理局合署办公 D.这种管理模式，是市政府把房地产管理局和市土地管理局分署办公 E.实行“一套人马，两块牌子”的体制，作为城乡房地产的主管部门

9.在商品房预售或现售中，房地产开发企业不得作为的行为包括（）。

A.分割拆零销售商品住宅

B.选聘物业管理企业

C.在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人 D.采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房 E.采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房

10.商品房预售的条件包括（）。

A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B.持有建设工程规划许可证

C.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件

D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

E.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

11.商品房现售的条件包括（）等。

A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 B.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件，持有建设工程规划许可证和施工许可证

C.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期

D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

E.己通过竣工验收，拆迁安置和物业管理方案已经落实

12.房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应在住宅交付用户的同时提供给用户（）。

A.《住宅质量保证书》 B.《土地使用权证书》 C.《住宅质量保修书》 D.《住宅使用说明书》 E.《房屋所有权证书》

13.房屋权属登记部门应当自受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对（），应当书面通知权利人(申请人)。

A.暂缓登记

B.代为登记

C.注销登记 D.不予登记

E.变更登记

14.新设立的物业管理企业在申报资质时需提供下列资料（）。A.营业执照和企业章程

B.税务登记证书和纳税证明 C.前期物业服务合同或物业服务合同

D.物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同 E.验资证明和企业法人代表人的身份证明

15.对在《物业管理师制度暂行规定》发布之日前，（）的专业管理人员，可通过考试认定办法取得物业管理师资格。

A.长期从事物业管理工作

B.符合考试认定条件 C.业主委员会委员

D.具有丰富物业管理实践经验 E.物业管理企业的现任经理

16.英国皇家特许屋宇经理学会的经济来源主要是（）。A.会员会费

B.政府财政拨款

C.向业主收取物业服务费用

D.专项维修资金管理的盈利 E.提供各种诸如培训服务所收取的费用

17.美国物业管理从业人员资格认定的种类目前有（）。A.执业物业管理师

B.合格楼宇经理 C.注册物业管理经理

D.合格管理公司 E.物业管理职业经理 18.总体来看，美国物业管理呈现的特点是（）。A.物业管理边界在法律上和物理外观上是十分清晰的 B.公共住宅的管理与维修服务都由政府主管部门负责提供 C.实际工作中，服务的量化指标尽量变小，减少纠纷 D.物业管理的专业化水平高

E.地方化的财政政策对政府和私人在物业上的关系起到积极的协调作用

19.一般说来，日本高层住宅管理业协会，主要做的工作包括（）以及为会员提供的各种服务性活动和调查研究。

A.代理业主对物业进行经营

B.建筑物的保全诊断 C.管理业务主任者资格认定

D.管理费保证制度 E.区分所有管理士的认定

在日本物业管理活动中，主要呈现的特点有（）。A.超前管理意识

B.高度重视清洁工作 C.重视各类人员的培训 D.重视建立公众责任保险 E.保证“居者有其屋”计划的实施和落实

20.新加坡物业管理资金的主要来源途径有（）。A.业主交纳的物业税

B.政府津贴

C.向业主或租户收取的管理费

D.物业管理单位开展便民服务等收入 E.建屋发展局在售屋、再售屋及租屋的利润中留下一笔费用

21.在香港，居屋管理的主要工作范围是（）。A.居屋的保养与维修

B.居屋的安全保卫 C.居屋的清洁服务 D.居屋的物业保险 E.保持高贵的气派和洁净典雅的环境

22.业主委员会委员如果有（）情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止。

A.因物业转让、灭失等原因不再是业主的 B.无故缺席业主委员会会议三次以上的 C.因疾病等原因丧失履行职责能力的

D.有犯罪行为以及其他原因不直再担任业主委员会委员的 E.拒不履行业主义务的；以书面形式向业主大会提出辞呈的

23.物业管理师资格实行全国（）的考试制度，原则上每年举行一次。A.统一大纲

B.统一命题

C.统一组织

D.统一培训

E.统一时间

取得《资格证书》人员申请初始注册者，应当向物业管理师资格注册审批机构提交的材料有（）。A.《物业管理师资格证书》

B.《物业管理师注册证》

C.与聘用单位签订的劳动合同

D.物业管理企业经理上岗培训合格证书 E.《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》

24.下列属于我国《合同法》规定的违约责任的承担形式的是（）。A．继续实际履行

B．修理、重做、更换 C．赔偿损失 D．排除妨碍

E．赔礼道歉

25.从20世纪90年代初到《物业管理条例》颁布前，这一阶段的物业管理政策法规主要体现的特点包括（）。

A.配套性

B.借鉴性

C.过渡性

D.针对性

E.经验性

1.《物业管理条例》颁布后，这一阶段的物业管理政策法规主要体现的特点包括（）。

A.配套性

B.借鉴性

C.过渡性

D.操作性

E.经验性

2.根据《合同法》的规定，下列当事人的行为构成缔约过失责任的有（）。

A．甲企业在与他人谈判过程中知悉了对方的客户名单，并将该商业秘密透露给了对方的竞争对手，给对方造成了重大经济损失

B．乙公司在订立合同过程中故意隐瞒了重要事实，致使合同未成立，但对方因信赖合同能够成立而遭受了损失

C．丙公司提供的商品质量不符合合同约定的等级，买方发现后要求降价 D．丁企业在施工过程中，没有严格按图施工，给建设单位造成了重大损失 E．戊公司为排挤其竞争对手，恶意进行磋商，给对方造成了一定的经济损失

3.物业管理资质管理有利于（）。

A.物价部门核定物业服务费用的收费标准

B.规范物业管理行为

C.加强对物业管理活动的监督 D.维护物业管理市场秩序

E.提高物业管理企业的管理和服务水平

4.对在《物业管理师制度暂行规定》发布之日前，（）的专业管理人员，可通过考试认定办法取得物业管理师资格。

A.长期从事物业管理工作

B.符合考试认定条件 C.业主委员会委员

D.具有丰富物业管理实践经验 E.物业管理企业的现任经理

5.住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金属于代管性质，其代管主体有（）。

A.房地产开发企业

B.业主大会

C.物业管理企业 D.业主委员会

E.当地房地产行政主管部门

6.专项维修资金的使用目前专项用于（）。

A.住宅共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造 B.住宅共用部位保修期满后的大修、更新、改造 C.个人住宅保修期满后的大修、更新、改造 D.住宅共用部位保修期满前的大修、更新、改造

E.住宅共用部位、用设施设备保修期满前的大修、更新、改造

7.下列关于专项维修资金的管理，说法正确的是（）。

A.专项维修资金属于代管性质

B.业主大会成立前，专项维修资金由当地房地产行政主管部门代管 C.业主大会成立后，专项维修资金由当地房地产行政主管部门代管

D.业主大会成立前，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将专项维修资金移交给物业管理企业代管 E.业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将专项维修资金移交给物业管理企业代管

8.根据《合同法》关于承诺期限的规定，承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。要约如果没有确定承诺期限的，下列说法正确的是（）。A．该要约不发生法律效力

B．该要约生效，但承诺可以随时做出

C．该要约生效，但承诺必须在要约到达的当天做出

D．该要约生效，如果该要约是以对话方式做出的，除当事人另有约定外，受要约人应当即时作出承诺 E．该要约生效，如果该要约是以非对话方式做出的，承诺应当在合理期限到达

9.英国皇家特许屋宇经理学会的经济来源主要是（）。

A.会员会费

B.政府财政拨款

C.向业主收取物业服务费用

D.专项维修资金管理的盈利 E.提供各种诸如培训服务所收取的费用

10.美国物业管理从业人员资格认定的种类目前有（）。A.执业物业管理师

B.合格楼宇经理 C.注册物业管理经理

D.合格管理公司 E.物业管理职业经理

11.在美国的物业管理中，全美物业管理协会所确定的基本物业管理功能主要包括（）。A.代理业主对物业进行经营

B.财务计划和报表；最大出租率 C.建立规范的业主立案法团

D.合法经营 E.维修保养

12.总体来看，美国物业管理呈现的特点是（）。A.物业管理边界在法律上和物理外观上是十分清晰的 B.公共住宅的管理与维修服务都由政府主管部门负责提供 C.实际工作中，服务的量化指标尽量变小，减少纠纷 D.物业管理的专业化水平高

E.地方化的财政政策对政府和私人在物业上的关系起到积极的协调作用

13.一般说来，日本高层住宅管理业协会，主要做的工作包括（）以及为会员提供的各种服务性活动和调查研究。

A.代理业主对物业进行经营

B.建筑物的保全诊断 C.管理业务主任者资格认定

D.管理费保证制度 E.区分所有管理士的认定

14.在日本物业管理活动中，主要呈现的特点有（）。A.超前管理意识 B.高度重视清洁工作 C.重视各类人员的培训 D.重视建立公众责任保险 E.保证“居者有其屋”计划的实施和落实 15.新加坡物业管理资金的主要来源途径有（）。A.业主交纳的物业税

B.政府津贴

C.向业主或租户收取的管理费

D.物业管理单位开展便民服务等收入 E.建屋发展局在售屋、再售屋及租屋的利润中留下一笔费用

16.新加坡物业管理管理费一般组成部分有（）。

A.聘用管理员工的薪金及福利补贴等，约占管理费总额的25%～40% B.机电设备、消防系统等公共设施的维修与保养

C.组屋内清洁、保安及庭院绿化管理，公共部位电、水费，办公用品费等杂费 D.物业管理单位开展便民服务等收入

E.建屋发展局下设的物业管理处出租商业中心、商务的租金收入及服务收入

17.为了保证建筑物的结构完整性和外观统一性，以及保证安全，新加坡对室内装修项目作了严格规定。这些规定具体包括（）。

A.不得改变住宅主体结构 B.不许改变窗子外观 C.入住后三年内可进行第二次装修

D.阳台上不许装窗 E.厨房和卫生间的磨石地坪和墙壁面砖在头三年内不准更换

18.在香港，居屋管理的主要工作范围是（）。A.居屋的保养与维修

B.居屋的安全保卫 C.居屋的清洁服务 D.居屋的物业保险 E.保持高贵的气派和洁净典雅的环境

19.在香港，商场楼宇管理工作的内容主要有（）。

A.确保楼宇设施和结构不随意更动 B.增加商场人流以增加其营业额

C.确保交通便捷、停车有位

D.注意防止某些商家因负荷超载而导致灾害 E.防火通道要保持畅通无阻

20.业主公约的内容主要包括（）。

A.有关物业的使用、维护、管理

B.业主的共同利益 C.业主应当履行的义务

D.违反公约应当承担的责任 E.首次业主大会筹备的规则要求

21.物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括（），等等。A.围墙、绿地、池井、照明设施

B.共用设施设备使用的房屋 C.业主的专有部分

D.物业管理用房 E.发展商已经出售的地下停车库的停车位

22.一般来说，业主委员会委员应当符合的资格条件有（）。A.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主 B.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主或住户

C.遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务 D.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力 E.具有一定组织能力；具备必要的工作时间 23.业主委员会委员如果有（）情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止。

A.因物业转让、灭失等原因不再是业主的 B.无故缺席业主委员会会议三次以上的 C.因疾病等原因丧失履行职责能力的

D.有犯罪行为以及其他原因不直再担任业主委员会委员的 E.拒不履行业主义务的；以书面形式向业主大会提出辞呈的

24.物业管理师资格实行全国（）的考试制度，原则上每年举行一次。A.统一大纲

B.统一命题

C.统一组织

D.统一培训

E.统一时间

25.《物业管理条例》对前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同、业主临时公约（容。

A.前期物业管理招标投标

B.物业承接验收手续、物业资料的移交 C.物业管理用房 D.住宅专项维修资金 E.物业的保修责任）等内

物业管理基本制度和政策

第一篇：物业管理基本制度和政策

第二篇：中国利用外资的基本制度和政策

第三篇：物业管理基本制度与政策

第四篇：物业管理基本制度与政策

第五篇：物业管理基本制度与政策习题

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