001-物业管理基本制度与政策(教材电子版)

第一篇：001-物业管理基本制度与政策(教材电子版)

中国物业管理师执业资格考试参考教材

城市房地产抵押管理办法............................................................................................................................285 建设部关于废止《工程建设重大事故报告和调查程序规定》等部令的决定.........................................290

补充修改说明

《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法(试行)》出台后，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。为适应这一变化，避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，我们对《物业管理基本制度与政策》一书中的相关内容进行了补充和修改。考生可登录中国物业管理协会网(网址：www.xiexiebang.com)免费下载《物业管理基本制度与政策》补充修改内容。

目录

四、物业管理企业的责任

建设工程质量管理条例

房屋建筑工程质量保修办法

《条例》制定过程中，有一种意见认为居住物业和非居住物业差别甚大，业主对物业服务的要求也不一样，应当分别立法，而《条例》设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言，因此《条例》应当更名为居住物业条例或者在《条例》中增加专门针对非居住物业的内容。经深入的调研和充分的讨论，这种意见没有被采纳。因为虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求（交由物业管理企业实施，由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护，并维护全体业主的共同权益。

上述物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：

一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。

二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。

将市场原则作为物业管理活动的前提条件，在现阶段尤为重要。我国物业管理活动，是在传统包修包养的行政管房基础上逐步开展的，无论业主或物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。解决这一问题的关键，就是通过立法，按照市场原则将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。这对提高业主的权责意识，推动物业管理企业依法经营，以及促进物业管理市场秩序明显好转，都具有重大的现实意义。

4．非市场性的房屋管理不属于物业管理

无论是现在或将来，永远都存在业主自身部门或机构管理自己物业的情况，特别是有些非住宅建筑，产权情况比较简单，业主自身管理的情况很多。其中一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物业管理企业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系。

这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，尽管管理方式是合法的、正常的，但并不具备《条例》所要求的由业主选聘并按照物业服务合同履行职责的物业管理本质特征。这种房屋管理方式虽然符合民法关于财产权的规定，财产所有权人有权利也有义务管理好自身的财产，不受他人干涉，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于《条例》调整的范畴。

《条例》将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。《条例》关于物业管理概念的立法解释，为物业管理概念确定了崭新的内涵，明晰了物业管理活动的本质特征。

二、物业管理的特征

物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于

物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。

(二)专业化

物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。这就要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。

(三)市场化

市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。

量城市房屋经过私房社会主义改造转化为国有，另一方面，政府和国营企业又建造大量的住房提供给居民和职工租用，形成了具有中国特色的公有住宅体系(包括非住宅公房)。除各国营单位经管的房屋外，政府房地产行政主管部门还直接经管一部分公房，出租给居民使用，由房管所具体负责管理和养护。

建国后的五十多年中，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程，即解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。改革开放以后，随着住房制度的改革和房地产市场的发展，私有住宅数量又迅速超过公有住宅。改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。

(二)改革开放前的城镇住房制度

几十年来，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。所谓城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度。主要包括：城镇住宅建设投资方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消费方式、住房交换关系等方面，这些方面经济关系的总和构成城镇住房制度。

我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：

一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。

(三)住房商品化制度

1．建立并扶持商品房市场

1978年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革，一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地产生产方式改革。房地产生产方式改革的主要内容，就是改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理的统包统支制度，发挥国家、企业和个人的积极性，推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的综合开发模式，建立并完善商品房市场。房地产生产方式经历长时期的改革发展，综合开发后的住宅小区呈现三个特点：一是数量多，二是规模大，三是建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的建设方针指引下，居住区规划布局日臻合理，配套设施日益完善，我国商品房市场从建立到逐步完善。

2．城镇住房制度改革

城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。同时，提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路。国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，全面实现了住房商品化秩序。

三、我国物业管理的产生

随着住房商品化的深入开展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。各地对住宅小区的管理模式进行了多方面的探索。例如，大庆石油管理局对住宅区进行封闭式管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海市由房管所、街道居委会、派出所三位一体进行管理等等。这些探索对长期以来的行政管房方

式都作了不同程度的改革，也取得了一些效果，但都没有将房屋管理推向市场，没有从根本上改变住宅小区的行政管理体制。

1981年3月10日，深圳市

年，建设部在青岛召开了全国

的积极性得到充分调动，促进了居民消费结构转型，也促进了房地产业的持续快速增长，对国民经济增长起到了重要的推动作用。但是目前我们所认识到的居民住房消费，仅仅是居民购买住房这一个方面的消费。实际上，居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：一是购房消费支出；二是家庭装饰装修、家具家电等消费支出；三是使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出；四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。后三类消费支出要大大超过购房支出。

据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1:1，砖混结构住房为1.5:1。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。2002年，北京物业管理产生的国内生产总值70亿元，上海78.5亿元，深圳50亿元，分别占城市国内生产总值的2.23%、1.45%和2.23%，随着经济社会的发展，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。

(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量

经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。随着

物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。

从多年的实践看，物业管理在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时，配合有关部门和社区各类组织，积极开展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进了居民的身心健康，推动形成了邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚，促进了社区精神文明建设。

(五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展

房地产作为不动产，是最基本、最重要的生产要素和生产资料，它与国民经济的各行各业，以及千家万户都有着密切的关系。物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。房地产消费是一个漫长的时期，这一时期中，不仅房地产价值与物业维修养护好坏有直接关联，而且房地产市场价格也随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。物业管理作为房地产开发活动的后继延伸，对提高房地产开发项目的品牌效应，促进房地产开发的良性循环，提高城市建设和城市管理的专业化和现代化，都有着重要意义。

布局、综合开发、配套建设”方针指引下，规划布局合理，配套日益完善，并呈现了数量多、规模大、建设方式多样化的特点。

个人购房比例的迅猛增加致使住房产权多元化格局迅速形成，原有住房维修管理体制已经难以适应情况变化，业主与开发商及其维修管理机构的矛盾日益突出。建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，于1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。

《城市新建住宅小区管理办法》是我国

训目标、培训对象、培训内容、培训方式、教材、考试内容、考试方法、岗位合格证书的颁发与管理、组织领导等都作了明确规定。实施办法特别强调，岗位培训质量是持证上岗工作的关键，建设部要求各地要高度重视培训质量，严格把关，防止走过场，保证物业管理岗位培训收到实效。

作，全国上下掀起物业管理制度建设的新高潮。这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针；二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。

应当肯定的是，从《条例》颁布至今，物业管理法制建设的成就有目共睹，一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理法规体系已初步形成。

由于

为、利用物业进行经营的收益分配、业主委员会与居委会、物业管理与社区建设、物业管理企业与公共事业单位之间的关系等问题作了调研。并在大连召开了由东、中、西部有关城市代表参加的关于业主大会、前期物业管理及专项维修资金等问题的专题讨论会，广泛听取了各方面的意见。这些调研活动，有助于在起草《条例》时从实际出发，有的放矢，从而增加《条例》规定的可操作性。

(三)进行专家论证，研讨立法中的难点问题

物业管理在我国发展仅有20多年，各地物业管理发展很不均衡。同时，我国物业管理理论研究尚处于起步状态，对物业管理法律关系、各方主体的权利义务、物业管理的基本制度等没有形成统一认识，这给《条例》的起草带来了一定难度。有鉴于此，起草小组通过召开专家论证会、书面征求专家意见等方式，邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等，对立法过程中的难点问题进行专题研讨。目前《条例》中的业主大会、业主公约制度等，是在充分吸收专家意见的基础上建立的。

(四)广泛征求意见，以求彰显民意

按照立法程序要求，起草小组在起草出《条例》征求意见稿后，于2000年5月征求各地、国务院有关部门、有关单位及专家意见。各地根据本地物业管理实践情况提出了很多建议和意见，国务院有关部门、专家、相关单位、业主、从业人员等也提出了具体意见。起草小组在对所提出意见作详细分析后，进行了认真修改。2001年3月经建设部常务会议讨论通过，形成《条例》(送审稿)，提请国务院审议。

国务院领导和国务院法制办对物业管理立法工作一直非常关注，国务院领导多次批示要加强物业管理立法工作，国务院法制办对起草小组的工作给予了大力支持。

在收到建设部上报的《条例》(送审稿)后，国务院法制办随即将《条例》(送审稿)送地方、国务院有关部门、有关单位征求意见。此后，国务院法制办农业资源环保法制司多次组织专题研讨，从各方面意见中梳理出需要进一步研究的问题。例如，物业管理的性质、物业管理企业提供的管理与行政部门管理的关系、《条例》调整的社会关系、物业管理实践中存在的主要问题及其原因、哪些是应由当事人自行处理的民事关系、哪些是需要政府出面进行行政管理、如何推进房地产开发与物业管理分业经营等。

针对这些问题，国务院法制办会同建设部于2002年3月在北京召开《条例》(送审稿)专家论证会。与会专家从不同角度阐明了各自的观点。通过专家论证，在一些问题上统一了认识，为《条例》(送审稿)的修改完善打下了基础。

2002年6月5日至11日，就《条例》(送审稿)的有关问题，国务院法制办农业资源环保法制司与建设部政策法规司、住宅与房地产业司的有关同志，赴上海、深圳进行了专题调研。调研期间，分别召开了由两地物业管理主管部门及有关部门、业主代表、开发企业、物业管理企业以及街道办事处、居委会、派出所有关同志参加的座谈会，实地考察了多种类型的物业管理项目。通过调研，基本摸清了物业管理实践中存在的主要问题，确立了《条例》(送审稿)修改的基本思路和原则。

在专家论证会和专题调研的基础上，结合各方面意见，国务院法制办会同建设部对《条例》(送审稿)作了相应修改，并再次送国务院有关部门和地方征求意见。针对反馈的意见，国务院法制办会同建设部多次讨论、修改，并与提出意见的单位进行充分沟通，最终形成《条例》(草案)。

物业管理立法涉及广大人民群众的切身利益，如何更广泛地了解反映社会各方面的意见，一直是国务院领导所关心的问题。2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《条例》(草案)登报公开向社会征求意见。这一彰显民意，推动民主立法，切实提高立法工作质量的举措，在社会上引起了积极反响。在近一个月的意见征求期间，国务院法制办共收到近4000条意见。从征求意见的情况看，社会各界对制定《条例》的必要性和《条例》(草案)的基本内容给予了充分肯定，一致呼吁尽快出台，同时也提出了很多具体的修改意见。从返馈意见的内容上看，主要涉及《条例》的名称和调整范围、业主与业主大会、前期物业管理、物业管理企业和人员的管理、物业服务费用、法律责任等方面。

在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上，国务院法制办会同建设部对《条例》(草案)逐条进行了认真修改，有近半数的意见被吸收，如科学界定物业管理的内涵、进一步细化业主的权利；明确物业管理企业的义务和责任、法律责任中体现优先保护业主共同利益等。未采纳的，主要是那些不应由本《条例》调整的，或者立法时机不成熟、理论上尚存在较大争议，需要进一步研究的意见。《条例》没有吸纳的另外一部分意见，主要是从本地方情况出发提出来的，鉴于我国地域辽阔，地区差异比较大，这些意见由各地制定地方法规或者规章时考虑比较合适。

2003年5月28日，国务院常务会

管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度(具体内容见

和市场机制的良性运行。《条例》按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。《条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。各级房地产行政主管部门，按照《条例》的精神，主要应把完善市场机制放在重要位置，切实转变职能，做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事，并简化手续，方便群众。

四、《条例》主要内容简介

(一)业管理，就是本章所称的前期物业管理。前期物业管理与通常情况下的物业管理是物业管理的两个不同阶段。前期物业管理合同关系不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同形成的。另外，前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理不具有的一些内容，如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等物业管理事项。可以看出，前期物业管理具有一定的特殊性。现实生活中，物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套建设不齐全问题等。因此，为了规范前期物业管理活动，1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》(建设部令

作了明确规定。

为了解决物业管理活动中的纠纷，《条例》

法律责任不同于其他社会责任，如政治责任、道义责任等，法律责任有其自身的特征：

主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。《条例》在进行制度设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会制度。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括业主公约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业主大会能够切实负担起代表和维护全体业主合法权益的职责。业主在行使自己权利的同时，同样应当承担相应的义务。《条例》明确规定，业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执行业主大会的决定，按时交纳物业管理服务费用等等。

(二)物业管理企业和业主之间的关系

物业管理企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。主体平等，说明双方不是主与仆、管理与被管理的关系。行为自愿，表现在几个方面：业主是否选聘物业管理企业管理自己的物业，选聘哪一家物业管理企业实施物业管理，都由业主、业主大会自己决定；反过来，物业管理企业是否接受业主的选聘，也由物业管理企业自己决定，这说明了双方签订合同的自愿。对于合同内容的确定，比如物业管理企业要提供哪些服务，服务到什么标准，业主要交纳多少物业服务费用，同样出于双方当事人的自愿。相关主体不同意就不要签合同，签了合同就意味着接受合同的内容，同时也接受了合同的约束。

(三)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系

开发企业在没有销售完商品房之前，拥有这些待销售的房屋，从产权归属上讲，它本身也是业主，相对于其他单个的小业主而言，通常叫大业主。与其他的销售行为不同，商品房销售是一个逐渐的过程，不可能等到开发商销售完所有房屋，购房人全部入住，成立业主大会以后，才来选聘物业管理企业实施物业管理服务。商品房销售阶段的物业管理服务，也就是前期物业服务，客观上只能由建设单位选聘物业管理企业来实施。《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业来签订。但物业管理企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是逐渐入住的购房人，或者说小业主。这样，合同的签订者和合同权利义务的承受者在一定程度上是分离的，并不完全一致。为了解决这个问题，《条例》要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定业主临时公约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业管理企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。

(四)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系

供水、供电、供气、通信、有线电视等单位是企业，它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种合同关系，各自承担相应的权利义务。而这些单位与相应的物业管理企业之间并没有这种合同关系。换句话说，这些单位没有向物业管理企业收取应当由业主负担的有关费用的权利，物业管理企业也没有相应的交费义务。当然，这些单位可以委托物业管理企业代为向业主收取有关费用，那就应当签订委托合同，确立委托关系，物业管理企业可以按委托合同的约定代这些单位向业主收取有关费用。委托合同同样应当遵循平等自愿原则。因此，《条例》规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。同时明确规定“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

(五)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系

社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在很多职能上实际是政府的延伸，它对于化解居民邻里之间矛盾、促进社会稳定，发挥着重要的作用。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它不是自治组织。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。一个物业管理区域可能有多个居委会，而一个居委会也可能涉及多个物业管理区域；业主可能是该社区的居民，也可能不是该社区的居民；居委会成员可能是该区域内的业主，也可能不是业主。因此，居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。《条例》设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务，规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时规定，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。物业管理企业和其他企业一样，按合同和国家有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。

(六)物业管理各方主体与政府之间的关系

物业管理各方主体之间的民事权利义务关系的确立主要通过当事人自己的意思决定，政府作为行政管理部门，不能随便运用自己拥有的公共权力进行干预，更不能主动介入到这种活动中去。

政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强规范和监督维护这种规则，为双方创造良好的交易环境。要充分尊重业主权利，尊重业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，强化合同的地位和效用，主要由当事人通过合同来约束民事行为以及解决产生的纠纷。

复习思考题

1．如何认识物业管理的概念？

2．怎样理解我国物业管理的产生和发展？

3．将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的和现实意义是什么？ 4．如何理解物业管理的基本特征？

5．如何正确认识物业管理在我国社会经济中的地位和作用？ 6．比较分析《条例》颁布前后我国物业管理制度建设的特征。7．简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性和现实性。8．如何理解《条例》的立法理念、指导思想和立法原则？ 9．《条例》确定了哪些基本制度？如何准确把握其内涵？ 10．《条例》涉及的主要问题有哪几方面？主要内容是什么？ 11．《条例》在“法律责任”的规定上有哪些特点？

12．如何准确把握《条例》确立的物业管理的基本法律关系？

户的监管和考验。

二、物业管理服务的内容

(一)物业管理服务

物业管理服务，是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。概括地说，包括以下两方面的内容：

一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；

二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。

具体地说，物业管理服务主要包括以下内容：

(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；

(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；

(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；

(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；

(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；

(6)物业装饰装修管理服务；

(7)物业档案资料的管理；

(8)专项维修资金的代管服务。

(二)物业服务合同约定以外的服务

物业服务合同的标的是物业管理企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。对每一个业主而言，依据物业服务合同享受的服务应是统一的。然而，由于每个业主都是独立的民事主体，除了全体业主共同需求之外，单个业主自然会有不同他人的特殊需求。例如，业主张先生夫妇均在外企工作，没有时间接送上小学的儿子，于是，张先生自然产生了请人接送小孩的需求。由于这一需求无法通过业主大会与物业管理企业订立的物业服务合同解决，如果张先生需要物业管理企业提供接送其小孩的服务，则可以与物业管理企业就该事项另行订立协议，物业管理企业为其提供物业服务合同之外的特约服务项目，通常为有偿服务，接受服务的张先生需要支付一定的服务报酬。

《条例》

三、物业管理服务标准

为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(以下简称《标准》)，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。《标准》的具体规定如下：

一级服务标准：

(一)基本要求

(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

(2)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

(3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

(5)管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

(6)设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

(7)根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

(8)按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

(9)按合同约定规范使用住宅专项维修资金。

(10)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

(二)房屋管理

(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

(2)根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

(3)每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

(6)小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。

(三)共用设施设备维修养护

(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

(2)建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

(3)设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

(4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

(5)载人电梯24小时正常运行。

(6)消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

(7)设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

(8)小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

(9)路灯、楼道灯完好率不低于95%。

(10)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(四)协助维护公共秩序

(1)小区主出入口24小时站岗值勤。

(2)对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

(3)对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

(4)对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

(5)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(五)保洁服务

(1)高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

(2)合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

(3)小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

(5)二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

(6)根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

(六)绿化养护管理

(1)有专业人员实施绿化养护管理。

(2)草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

(3)花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏 效果。

(4)定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

(5)定期喷洒药物，预防病虫害。

二级服务标准：

(一)基本要求

(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

(2)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

(3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

(5)管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

(6)公示16小时服务电话。急修1小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

(7)根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

(8)按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

(9)按合同约定规范使用住宅专项维修资金。

(10)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

(二)房屋管理

(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

(2)根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

(3)每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

(6)小区主出人口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。

(三)共用设施设备维修养护

(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

(2)建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

(3)设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

(4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

(5)载人电梯早6点至晚12点正常运行。

(6)消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

(7)设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

(8)小区主要道路及停车场交通标志齐全。

(9)路灯、楼道灯完好率不低于90%。

(10)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(四)协助维护公共秩序

(1)小区主出人口24小时值勤。

(2)对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

(3)对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

(4)对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

(5)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(五)保洁服务

(1)按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

(2)小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。

(3)区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

(4)二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

(5)根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

(六)绿化养护管理

(1)有专业人员实施绿化养护管理。

(2)对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

(3)定期清除绿地杂草、杂物。

(4)适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

(5)适时喷洒药物，预防病虫害。

三级服务标准：

(一)基本要求

(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

(2)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

(3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

(5)管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

(6)公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

(7)按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

(8)按合同约定规范使用住宅专项维修资金。

(9)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

(二)房屋管理

(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

(2)根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

(3)每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

(6)各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。

(三)共用设施设备维修养护

(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

(2)建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检修等记录齐全。

(3)操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

(4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

(5)载人电梯早6点至晚12点正常运行。

(6)消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

(7)路灯、楼道灯完好率不低于80%。

(8)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(四)协助维护公共秩序

(1)小区24小时值勤。

(2)对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

(3)车辆停放有序。

(4)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(五)保洁服务

(1)小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

(2)小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

(3)区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

(4)二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

(六)绿化养护管理

(1)对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

(2)定期清除绿地杂草、杂物。

(3)预防花革、树木病虫害。

物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题：

(1)《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。

(2)《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

(3)《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

(4)选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

测算，砖混结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率平均达到1:1，换算到商品房价格与维修养护管理费用的比率，要达到1:0.7左右。因此如果维修费用不足，不能正常的进行保养维护，就会加速业主房屋财产的老化，提前结束房屋的使用寿命。

另一方面要强调业主应当具备的公共意识。一些业主缺乏公共意识，对维修养护共用部位和共用设施设备漠不关心，甚至推脱责任，怠于履行自己应尽的义务，拒绝交纳物业服务费用或专项维修资金，致使其他业主的共同财产连带遭受损害。因此通过各种方式，宣传、教育业主，了解自己的财产权利和必须履行的公共义务，是一项十分必要的工作。

(二)公开原则

《中华人民共和国价格法》(以下简称《价格法》)规定：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”

2004年10月，国家发展改革委员会、建设部联合颁布《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业管理企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。

(三)收费与服务水平相适应原则

要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业管理企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。

等价交换是商品交换的基本原则，也是民事法律关系关于有偿服务的基本制度。强调物业管理服务应当价质相符，是针对现实物业管理市场情况提出的。现实中，有相当一部分物业管理企业和业主，对价质相符的物业服务原则缺乏足够的认识。一些物业管理企业脱离合同，不重视物业服务质量，单纯以物价局的收费批件收取物业服务费用，造成业主的不满。同样，一些业主也不考虑物业管理企业的服务质量和管理成本，仍以福利养房的习惯认识要求物业管理企业提供超值服务，以至拒绝承担物业管理费用。因此，提高价质相符的市场交换意识，是缓解物业管理矛盾的根本所在。

在我国几十年的计划经济体制中，房屋与设备设施的维修养护，全部由国家或单位统包统修，居民和职工长期享受着福利住房待遇，基本不存在养房负担，更没有住房消费观念。实行住房商品化后，尽管业主有了自己的住房，但养房观念仍然十分淡薄。现阶段我国住房消费水平与国外情况差距依然很大，据统计，国外住房消费占家庭收入的比例一般都在25%左右，我国城镇居民住房消费占家庭收入的比例，2000年为7%，2003年为10%。存在这种差距的原因，除少数生活特困户外，并非业主没有住房消费能力，而是住房消费观念淡薄所致。因此，确立物业服务收费与服务水平相适应原则，是住房制度改革政策在住房消费领域的具体体现，有利于提升业主的住房消费观念。

但是，值得指出的是，对于一些老旧住宅小区(包括棚户区)改造后实施物业

管理，一定要充分考虑到这些小区内有不少业主的收入较低，物业管理消费能力有限，因此，提供的服务和收取的费用以不超越他们的承受能力为原则。可以按照他们的需要，提供最基本的物业管理服务，收取相应水平的物业管理费用。

二、物业服务收费管理

根据《价格法》和《条例》的基本精神，2003年11月，国家发展改革委员会和建设部联合颁布了《物业服务收费管理办法》。该办法对物业服务收费的定价形式、收费形式、费用构成，相关主体的权利义务以及监管措施等均作出具体规定。

(一)物业服务收费定价形式

《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：

一是政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

二是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

三是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业管理企业根据不同的服务项目和标准协商议定，主管部门只作备案登记。对普通住宅的物业服务收费，开始则采取了较为严格的管理措施，一般都采取政府定价和政府指导价的管理方式，其中绝大多数物业项目都是采取政府定价管理方式。

以政府定价方式管理物业服务收费，在物业管理活动开展初期，对于推行物业管理，稳定物业管理收费秩序，发挥了重要的积极作用。但是，随着物业管理活动的全面展开，以政府定价方式管理物业服务收费，各种弊端也逐渐暴露，主要体现在以下方面：

(1)不利于物业管理企业提高服务质量。一些物业管理企业取得物价管理部门的收费批件后，根据收费批件向业主收费高枕无忧，同时由于收费标准被限制得过死，助长了物业管理企业安于现状不求进取的消极意识。

(2)制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权。物业管理企业凭借政府收费批件收取费用，服务好坏都一个价格，业主对物业管理企业和物业服务质量的监督、选择权利却受到限制。

(3)因定价标准不客观产生了大量矛盾。物业服务内容不仅比较复杂，而且各个物业管理项目情况、物业管理企业的资质情况，以及各项服务的实际状况千差万别，要求政府取代业主准确核定收费标准，客观上是不现实的。由于定价不合理，物业管理企业和业主对政府核定的物业服务收费标准的做法，都不同程度存在着意见。

(4)政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。价格是市场竞争的核心要素，长期持续的政府定价，限制业主和物业管理企业在物业管理市场的选择权，物业管理市场因而丧失活力，物业管理招投标制度也会流于形式，无法发挥市场机制的优胜劣汰作用。

为此，《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。

物业服务收费实行政府指导价的具体方式是，由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。

以上可以看出，采取政府指导价收费的物业服务项目，价格主管部门不再针对具体物业项目审批收费标准，而是针对物业管理主管部门制定的服务标准制定价格幅度，以便指导业主与物业管理企业根据具体服务情况协商服务价格。

实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业管理企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府不予干预。

考虑各地经济发展状况与市场环境不尽相同，《物业服务收费管理办法》规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”

(二)物业服务收费形式与成本构成 1．包干制收费形式

《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制收费形式下，业主按照物业服务

合同支付固定的物业服务费用后，物业管理企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。换句话说，就是物业管理企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。

包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损；在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。

2．酬金制收费形式

《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。

为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：

(1)物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；

(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；

(3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

(三)物业管理服务成本构成

包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

(3)物业管理区域清洁卫生费用；

(4)物业管理区域绿化养护费用；

(5)物业管理区域秩序维护费用；

(6)办公费用；

(7)物业管理企业固定资产折旧；

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

(9)经业主同意的其他费用。

物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

(四)物业服务费的缴纳和督促

1．非业主使用人的交费责任

业主缴纳物业服务费用是最普遍的现象。业主是物业的所有权人。在物业管理活动中，物业管理企业受业主委托，对业主的物业进行管理，为业主提供服务，因此，业主理所当然的应当向物业管理企业支付相应服务费用。在现实生活中，业主拥有的物业，不一定为业主所占有和使用。当业主将其物业出租给他人或者交由他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业

服务费用。实际上，物业使用人是代业主履行合同义务。鉴于物业使用人实际占有和使用物业，是真正享受物业服务的人，《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定。同时，考虑到业主毕竟是缴纳物业服务费用的

供热、通信、有线电视等单位委托，这些单位无权强制要求物业管理企业代收有关费用。

在实践中，有些物业管理企业在代供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收费时，还以手续费、管理费、劳务费等名目向业主收取额外费用，引起业主的不满。实际上，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位、业主、物业管理企业之间存在三个合同关系，产生三个支付费用(报酬)义务：业主与供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是供用水、电、气、热、通信、有线电视合同关系，业主与物业管理企业之间是物业服务合同关系，物业管理企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是委托合同关系。按照

管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

其中：

1．人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

2．物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

3．绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

4．清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

5．秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

6．物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

7．办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

8．管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

9．固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

10．经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

四、物业服务定价成本审核的方法和标准

1．工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

2．固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%-5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

3．物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。

4．物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。

1．物业管理事项

业主与物业管理企业在物业服务合同中约定的物业管理事项，是指在签订合同时已经协商一致的物业管理服务的具体内容，双方未达成一致的服务项目或履行中发生的新项目，协商一致后应当另行签订补充协议。

2．物业服务质量

约定物业服务质量就是约定各项具体服务应当达到的标准。只约定物业服务项目不约定物业服务质量，或者约定服务质量不明确，会造成合同履行争议。因此，约定服务质量必须具体、细致。业主与物业管理企业可以参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，结合物业项目情况、物业收费标准，以及物业管理项目的具体情况，协商确定物业服务质量要求。

3．物业服务费用

首先要明确物业服务的收费形式，实行包干制还是酬金制，或者是其他收费形式。然后根据不同收费形式明确收费标准、酬金数额或取费比例、交费时间、交费方式及结算方式等等。

4．双方的权利义务

双方的权利义务是泛指法定义务之外的其他需要约定的权利义务。可以约定的内容很多，例如，业主大会和业主委员会对物业管理企业服务质量的监督方式；物业管理企业分包专项服务事项的权利；业主遵守物业管理区域内各项管理制度的义务；物业管理企业公示物业服务项目、服务标准、收费标准的义务；物业管理企业对物业管理区域公众性规章制度的宣传告知义务；制止业主违规行为的义务等等。

5．专项维修资金的管理与使用

在国家规定基础上，合同应当约定业主对物业管理企业使用专项维修资金的申请、审议程序和监督方式等具体内容。

6．物业管理用房

必要的物业管理用房是物业管理企业开展物业服务的前提条件。对于物业管理用房的配置、用途、产权归属等，《条例》已经有了明确规定。当事人需要在合同中就相关内容予以细化。

7．合同期限

合同的期限，是指合同的有效期。物业服务合同属于在较长期限内履行的合同，因此当事人需要对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。

8．违约责任

违约责任对于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相关法律法规对违约责任的规定比较详细。但是，法律规定毕竟比较原则，难以面面俱到，而物业服务合同具有其特殊性，为了保证合同当事人的特殊需要，保证物业服务合同义务的切实履行，当事人应当按照法律规定的原则和自身的情况，对违约责任作出具体的约定。例如，约定违约损害的计算方法、赔偿范围等。

物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等等。

应当指出的是，房屋和设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理与服务的基本条件，关于物业管理资料的移交问题，《条例》对此作出明确规定：

一是物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料；

二是物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理资料交还给业主委员会；

三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

所以，物业管理企业与业主应就物业管理资料的移交内容和程序规则在物业服务合同中约定明

确。

二、前期物业服务合同

(一)前期物业服务合同的特征

通常状况下，业主、业主大会选聘物业管理企业开展工作，物业服务合同在业主大会和物业管理企业之间签订。但一般情况下，在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，不可能由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业管理企业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。所以，前期物业服务合同发挥着重要的作用，是物业从建设到管理顺利衔接的关键环节。前期物业服务合同有以下特征：

(1)前期物业服务合同具有过渡性。前期物业服务合同的期限，存在于业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。实践中，物业的销售、业主的入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会会议时间的不确定性决定了业主、业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限也是不确定的。但是，一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业管理企业，业主与物业管理企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束，进入了通常情况下的物业管理阶段。

(2)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。通常情况下物业服务合同的签订主体是业主与物业管理企业，而前期物业服务合同签订的主体是建设单位和物业管理企业。这是因为首次业主大会尚未召开，业主还不能形成统一意志来决定选聘物业管理企业，而此时已有实施物业管理的现实必要，为了维护正常的物业秩序，保护业主现实的合法权益，《条例》规定，建设单位选聘物业管理企业的，应当与物业管理企业签订前期物业服务合同。而且，建设单位一开始就拥有物业，是

按照约定的期限履行结束，只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业管理企业，进入了正常的物业管理阶段，则前期物业管理就不再有存在的必要，自动终止，终止的时间以业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时为准。

(三)前期物业服务合同的主要内容

为规范和指导建设单位与物业管理企业签定前期物业服务合同，建设部于2004年9月制定并发布了《前期物业服务合同(示范文本)》，根据该示范文本，前期物业服务合同应包括以下内容：

1．合同当事人与物业的基本情况

(1)合同当事人情况

(2)物业的基本情况

2．物业服务内容与质量

物业管理企业提供物业服务的项目，一般包括以下方面：(1)物业共用部位的维修、养护和管理；(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；(4)公共绿化的养护和管理；(5)车辆停放管理；(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；(7)装饰装修管理服务；(8)物业档案资料管理。

其他当事人可针对所提供的服务项目，具体承诺各项服务达到的服务水平和质量标准，作为合同的附件。例如，对于物业共用部位的维修、养护和管理，可以承诺在正常损耗情况下，几年内不出现大修或中修事故；对于物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，可以承诺建立共用设施设备维修、养护档案，准确记录维修、养护情况；对于维修共用设施设备，保证业主用水、用电主要时段不受影响；对于公共绿化可以承诺配备专业人员养护和管理等等。

对于向特定业主提供单独议价的其他服务，如承揽房屋装修工程、代理房屋出租、代理家政服务等，也可以在前期物业服务合同列明，但不属于公共服务项目。

3．物业服务收费方式

包干制和酬金制两种收费方式，建设单位与物业管理企业协商后，可以选择其中的一种收费方式。

4．物业经营管理活动的内容

物业经营管理活动，是指利用物业共用部位与共用设施设备所进行的经营活动。例如利用物业大厦、场地进行广告经营，对物业共用部位、场地进行出租经营等。一般情况下，物业经营活动由物业管理企业统一经营，便于统一管理、统一协调，还可以降低服务成本，扩大利润空间。业主与物业管理企业可以就物业经营活动的各个项目，作出具体约定，其中主要包括：(1)物业经营活动的项目名称；(2)物业经营部位的权属界定；(3)物业经营项目的收费标准；(4)业主与物业管理企业关于经营项目收费或利润的分成比例。

对于停车管理服务，物业管理企业应与停车场车位使用人另行签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

除停车管理服务项目外，物业管理区域内的会所经营、其他附属房屋经营，以及广告经营，均应当参照上述停车管理服务经营项目的约定原则，明确权利义务。如果物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施，统一委托物业管理企业经营管理，建设单位与物业管理企业也可以在前期物业服务合同中，统一约定业主与物业管理企业对经营收入的分配比例或数额。

5．物业的承接查验

合同中可包含以下几个方面的内容：

(1)说明查验的共用部位共用设施设备的内容；(2)双方确认共用部位共用设施设备存在的问题；(3)建设单位应承担的责任和解决办法；(4)建设单位应向物业管理企业移交的资料；(5)建设单位的保修责任等。

6．物业的使用与维护

合同可包含以下几个方面的约定：(1)建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务；(2)物业管理企业制止业主和使用人违反业主临时公约的具体措施；(3)物业管理企业对重大事项的告知义务和接受监督义务；(4)业主装饰装修房屋的约定；(5)物业管理用房的具体约定。

7．专项维修资金

主要包括专项维修资金的储存、管理、使用和续筹等约定。

8．违约责任

主要包括甲乙双方、业主和物业使用人的违约责任，以及共同约定的免责条款。

9．其他事项

主要包括合同期限，争议的解决方式以及合同终止和续约条款。

三、物业管理企业的义务

《条例》

例如擅自改变房屋用途行为，物业管理企业可能无法制止，因为没有相应手段。这时，物业管理企业所应当做的，是及时向有关主管部门报告。例如对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向规划管理部门报告；对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向房屋管理部门报告；对大量存放易燃、易爆、有毒物品的，应当向公安管理部门报告；对私自拆改煤气燃气的，应当向市政管理部门报告并通知燃气管理单位等等。

为了及时解决违法行为，防止有关行政主管部门的不作为，《条例》强调，有关主管部门应当及时处理物业管理企业的报告。按照这一规定，如果物业管理企业报告之后，相关主管部门不予理睬，属于行政不作为，应当承当相应的法律责任。例如，物业管理企业发现某业主在装修房屋过程中有擅自改变房屋主体结构的行为，于是向当地主管房屋装修的政府部门报告，但主管部门在接到报告后没有采取相应措施。按照《条例》

易燃易爆、剧毒、放射性等危险物品，或发生刑事、治安案件和各类灾害事故，必须立即报告公安机关及有关部门，并协助做好调查和求助工作。对安全防范设施、消防设施要认真检查、维修养护，检查情况要有记录，发现的安全隐患问题，物业管理企业要及时反映，配合有关部门认真整改，确保设施的运行。经开发建设单位或业主同意，物业管理企业可以建设并完善物业管理区域安全防范设施，主要包括远红外周边报警系统、电视摄像监控系统、电子巡更系统和门禁对讲系统，实现技防、物防和人防紧密结合，相互促进。在日常管理服务中，对装饰装修房屋的，物业管理企业应当事先告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，协助有关部门进行监督检查。对在楼梯间、走廊通道等共用部位堆放杂物的，物业管理企业应当依据物业管理制度及时予以处理。对违章搭建的，要配合有关部门予以拆除。物业管理企业应当主动配合公安派出所对居民住宅区的不安定因素进行重点防范，配合居民委员会开展精神文明建设和治安宣传、教育、动员、服务等活动。同时，物业管理企业必须增强全员服务质量意识，建立健全质量保证体系和规范自身服务行为的约束机制，为业主和使用人提供质价相符的服务。

2．物业保安人员的职责

在实践中，物业保安方面出现的问题较多，各方面反应比较强烈。有物业保安人员不履行或者不按照合同约定履行保安职责，导致业主的人身、财产受到不必要的损失的；也有物业保安人员乱用“职权”殴打业主。出现这些问题，原因是多方面的：有物业管理企业方面的原因，例如聘用未经培训的民工充当保安、缺乏对保安的管理和约束机制；有保安人员方面的问题，例如有些保安人员素质较低，不具备相应的能力；也有业主方面的原因，例如个别业主蛮不讲理，提出不合理的要求；还有管理部门的原因，例如有关部门对小区保安人员的违法失职行为监管不力，没有有效的措施。为了解决物业保安中出现的种种问题，《条例》

约定，在安全防范方面，物业管理企业派四名协管人员24小时巡逻。如果物业管理企业不派协管人员巡逻，为根本不履行合同约定；如果物业管理企业派两名协管人员24小时巡逻或者派协管人员18小时巡逻，皆为不完全履行合同约定。根据合同法的规定，物业管理企业根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。

物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除了《条例》和其他法律法规的明文规定外，来自于物业服务合同的约定。如果物业管理企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业管理企业也不一定因此承担法律责任。

值得注意的是，物业管理企业未能履行物业服务合同中的约定，导致业主人身、财产受到损害的，“依法”承担的是“相应”的法律责任。所谓“依法”，主要是指依照《民法通则》、《合同法》、《刑法》以及条例等法律、法规的规定。这些法律法规对承担民事(违约或者侵权)责任、刑事责任、行政责任的条件、方式等有明确规定。所谓“相应”，有两层含义：一是根据不同的情况，承担不同类型的责任。例如，构成违约和侵权的，承担违约和侵权责任；违反行政管理秩序的，承担行政责任；构成犯罪的，承担刑事责任。二是根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任。违约责任是物业服务合同的主要内容之一，物业管理企业不履行物业服务合同义务的，应当按照合同约定承担责任。

第二篇：物业管理基本制度与政策

物业管理基本制度与政策模拟试题

中国物业管理师资格考试

模拟试题一

一、单向选择题(共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意)

1．物业管理是由业主通过（）物业服务企业的方式来实现。

A．指派

B．招聘

C．选聘D．委托

2．《物业管理条例》属于()。

A．行政规章

B．行政法规

c．法律D．地方性法规

3．（）是物业管理的最主要的特点。

A．社会化

B．专业化

C．市场化D．私有化

4．我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行)制度而逐渐发展起来的。

A．住房公有化

B．住房商品化

C．住房集约化D．住房标准化

5．((物业管理条例))是()颁布。

A．2002年10月16日B．2003年5月28日C．2003年6月8日D·2003年9月1日

6．选聘物业服务企业的方式有实行物业管理招标投标和（）。

A．不实行物业管理招标投标B．政府指定C．议标D．房地产开发企业管理指定

7．物业管理招标投标的最后一道程序是（）。

A．开标

B．评标

C．定标D．物业服务合同的签订

8．物业管理的招标方式通常采用（）。

A．公开招标、委托招标

B．公开招标、邀请招标

C．邀请招标、协议招标

D．

9．招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

A．3

B．5

C．7 D．9 10．物业服务企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（）关系。

A．权利与义务

B．服务与被服务

C．管理与被管理 D．委托与被委托

11．在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业服务企业的合法权益，（）

A．合同整体无效

B．合同的格式条款有效

c，合同的格式条款无效

D．合同应撤销

12．2003年9月l日，（）的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化的新阶段。

A．《中华人民共和国物权法》

B．《物业管理条例》

C．《业主大会规程》

D《前期物业管理招投标管理暂行办法》

13．关于物业管理的说法，正确的是()

A.物业管理的直接责任主体是物业服务企业

B．物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地 C.物业管理的内容是维修、养护、管理 D．物业管理的性质是公益性的公共服务活动

14.业主大会设立后，新聘的物业服务企业应当与（）办理承接验收手续。

A．居民委员会

B.业主委员会

C.建设单位

D.原服务企业

15.物业服务企业接受供水、供电、供气、等单位委托，向业主代收相关费用时，i)向业主收取额外费用。

A．可以

B．不得

C．协商

D．约定 16．业主与物业服务企业的关系是（）的关系。

A．管理被管理

B．领导被领导

c．服务被服务

D．上级与下级 17．物业服务企业与业主签订物业服务合同，是一种民事行为。民事行为最基本的

原则，就在于其主体的平等性和行为的（）。

A．约束性

B．独立性

C．自愿性

D．合法性 18．从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业服务事项具有

（）的特点。

A．临时性

B．长期性

c．专项性

D．综合性

19。物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物

是（）。

A．物业服务收费B．物业服务标准C．公共性物业服务D．物业管理区域

20．关于“物业服务合同约定以外的服务”的说法，错误的是（）。

A．物业服务合同约定以外的服务通常来自于单个业主的特殊需求

B．物业服务合同约定以外的服务并不是物业服务企业的法定义务、．

C．物业服务合同约定以外的服务通常是一种有偿服务

D．单个业主可与物业服务企业协商，将特约服务作为物业服务合同的补充条款

21．《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》中的二级标准规定，业主对物

业服务的满意率应当达到（）以上。

A．75％

B．80％．

C．85％

D．90％ 22．建设单位与物业买受人签订买卖合同应当包含（）。

A．管理规约

B．物业管理各项规章制度

C．业主大会议事规则

D．前期物业服务合同约定的内容 23．业主是指物业的（）。

A．产权人

B．管理人

C．代理人

D．租赁人

24．业主大会成立后，住宅专项维修资金的使用由物业服务企业提出使用计划，经（）后实施。

A．物业服务企业审定

B．业主委员会审定

C．政府主管部门审定

D．物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，形成业主大会 决议

25物业管理公司在《前期物业服务合同》生效期间，明确表示或者以自己的行为

表明不履行合同义务的，业主可以在（）请求物业管理公司承担违约责任。

A．实际违约时B．履行期届满C．履行期限届满之前D．造成损失时 26．对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记作业

具体规定的是()。

A．《中华人民共和国城市房地产管理法》

B．《中华人民共和国土地管理法》

C．《中华人民共和国城乡规划法》

D．《城市房地产转让管理规定))27．商品房买卖合同的内容应当由（）。

A．房地产行政主管部门确定

B．工商行政管理部门确定

C．房地产行政主管部门和工商行政部门共同拟定D．商品房买卖当事人约定

28．商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向（）申请重新核验。

A．房地产开发企业

B．房地产经纪机构

C．工程质量监督单位

D．房地产主管部门

29．下列关于房地产价格评估人员资格认证制度，说法不正确的是（）。

A．((中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人

员资格认证制度”

B．房地产估价师通过国家统一考试后，就可以房地产估价师的名义从事房地

产估计业务

C．未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事

房地产估计业务

D．房地产估计评估人员分为房地产估价师和房地产估计员

30．某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型

发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人（）。

A．有权退房，但应承担违约责任

B．有权要求开发公司承担违约责任

C．有权要求开发公司赔偿损失

D．无权退房 31．房地产的行政法规是以()颁布的。

A．国务院令

B．国务院总理令

C．房地产主管部门令

D．房地产主管部门的部长令

32．为规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，《中

华人民共和国城市房地产管理法))明确了商品房预售实行（）制度。

A．预售资格认定制度

B．商品房买卖许可证制度

c．预售许可证制度

D．商品房销售许可证制度 33．物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（）。，A．二年

B·三年

C．五年D．合同约定期间

34．销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供((住宅质量保证书》和（）。

A·《住宅功能保证书》

B．《住宅环境保证书))

C．《住宅寿命说明书》D．《住宅使用说明书》

35．（）是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等

方面服务的经营活动。

A．房地产估价

B．房地产咨询

C．房地产中介服务D．房地产经纪 36．建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工

验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

37．根据2004年4月国务院《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》

房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于（）

A.15%

B.20%

C.30%

D.35% 38。．拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补

偿方式是（）

A.面积结算

B.货币补偿

c．产权调换

D．货币补偿或产权调换

39.房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由()认定。

A.拆迁人

B拆迁主管部门c．房地产权属登记部门D．规划行政主管部

40.建设工程开工之前，建设单位应向工程所在地的县级以上人民政府（）部门申请领取施工许可证。

A．建设行政主管

B.土地行政主管

c．环境保护

D．发展计划

41．详细规定建设用地的各项指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开

发和投资建设的城市规划是城市（）。

A.总体规划

B.分区规划

c．控制性详细规划

D．修建性详细规划

42．建筑工程招标文件中，不包括（）。

A.工程标底

B．工程数量

c．设计图纸

D．合同条件 43．房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于正常市场价格时，应当（）。

A．并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方按什么价格

交纳有关税费

B.‘要求交易双方更改成交价格，并通知交易双方应当按什么价格交纳有关税费

C.既不能要求交易双方更改成交价格，也不能通知交易双方应当按什么价格交纳有关税费。

D.要求交易双方更改成交价格，但不通知交易双方应当按什么价格交纳有关税费。

44.房地产转让，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在（）日内

做出是否受理申请的书面答复。

A．3

B．7 C．10

D．14 45.业主委员会是（）

A.全体业主合法权益的代表

B.物业共用部分的经营者 C.重大事项的决策者

D.业主大会的执行机构

46．首次业主大会会议召开前的业主大会筹备组，应该由业主代表和（）组成。

A.物业服务企业

B.建设单位

C.街道办事处

D.房地产行政主管部门

47.业主委员会经换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起（）日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财务移交新一届业主委员会并做好交接手续。A.10 B.15 C.30 D.90 48.业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理规约的法律效力

A.业主大会议事规则 B.物业服务合同 C.管理规约或临时管理规约 D.物业管理制度 49.业主在首次业主大会会议的投票权，按照（）规定。A.业主的人数 B.入住时间长短 C.物业使用人数比例 D.业主拥有物业的建筑面积、住宅套数 50.业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（）物业服务合同以及管理规约的法律效力。

A.直接影响着 B.都不影响 C.部分影响 D.消弱了 51.选聘或解聘物业服务企业，必须经物业管理区域内全体业主所持股票权（）以上通过。

A.1/2 B.1/3 C2/3 D.3/4 52.注册资质一级的物业服务企业所管理的各类物业管理总建筑面积中，其中独立式住宅（别墅）建筑面积要求达（）A.50万平方米以上 B.30万平方米以上 C.20万平方米以上 D．15万平方米以上 53.三级资质的物业服务企业注册资本要求达（）

A.50万元以上 B.40万元以上 C.30万元以上 D.20万元以上

54.物业管理师实行登记注册制度，有效期一般为三年，注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前（）个工作日内，按照规定申请延续注册。

A.10 B.15 C.30 D.60 55.前期物业服务合同由（）与物业物服企业所签订。

A.物业建设单位或社区委员会 B.业主大会或业主委员会 C.物业建设单位 D.物业建设单位或居委会 56.法律关系主体与客体的变更（）。

A.不影响权利的变更 B.不影响义务的变更 C.必然导致内容的变更 D.不导致内容的变更 57（）应当按照规定在物业管理区域内配置必要的服务用房。A.建设单位 B.施工单位 C.房地产主管部门 D.业主委员会

58．包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由

（）享有或者承担的物业服务计费方式。

A．物业服务企业

B．物业服务企业经理

c．业主

D．业主代表 59．根据《物业服务收费管理办法))，物业服务成本一般不包括（）。

A．办公费用

B．物业管理区域清洁卫生费用

c．物业服务企业固定资产折旧

D．物业共用部位的大修费用 60．中国物业管理协会制定的((普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行))，各等级服务由（）大项主要内容组成。

A．一

B．三

C．四

D．六

二、多项选择题(共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得 O．5分)

1．开发建设单位在物业管理活动中的义务是（）以及在保修期限和保养范围内，承担物业的保修责任等。

A．制定临时管理规约并明示买受人

B．提供必要的物业管理用房

c．住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业

D．业主应当对建设单位制定的临时管理规约予以书面承诺

E．不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备

2．中国物业管理协会制定的(《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》，从

（）等方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准。

A．物业管理服务的基本要求

B．房屋管理、共用设施设备维修养护

C．协助维护公共秩序

D．提供必要的物业管理用房

E．保洁服务、绿化养护管理

3．下列关于物业管理合同的说法，错误的有（）。

A．物业管理合同只能发生在法人之间

B．前期物业服务合同对单个业主没有约束力

C．物业管理合同分为前期物业服务合同和物业服务合同

D．物业管理合同采“宜粗不宜细”的原则

E．前期物业服务合同和物业服务合同必须是书面合同

4．物业管理经费的来源除了物业服务企业开展多种经营的收入和利润外，还包括

（）。

A． 定期收取的物业管理服务费

B．物业共有部位共用设施设备维修基金 C．政府的扶持

D．对长期拖欠物业费业主的罚款 E．开发建设单位给予一定的支持

5．确定物业管理服务收费标准，应当遵循（）的原则。

A-合理

B．公开

C．与使用人的承受能力相符

D．区别物业不同性质与特点

E．费用与服务水平相适应的质价相符

6．前期物业管理招标应当遵循（）的原则。

A．公开

B。政府批准

C．公平

D．公正

E．诚实信用 7.房地产部门规章包括（）等。

A.《城市房屋拆迁管理条例》 B.《城市房地产转让管理条例》 C.《房地产估价师注册管理办法》 D.《房地产估价规范》 E.《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》 8.房地产中介服务业包括（）

A.房地产咨询业 B.房地产物业管理 C.房地产估价业 D.房地产投资开发业 E.房地产经济业 9.住宅小区竣工综合验收的内容有（）

A.城市规划和设计条件的落实情况 B.项目手册记录的项目进展情况 C.拆迁安置方案的落实情况 D.物业管理的落实情况 E.领取商品房预售许可证落实情况

10.建设单位为在城市规划区内进行的工程建设项目申请领取施工许可证时，必须具备的条件是（）

A.已经取得建设工程规划许可证 B.已经确定施工企业 C.施工企业已签署了工程保修书 D.有满足施工需要的施工图纸及技术资料

E.建设资金已经落实

11.住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核实的（）和保修单位等内容。

A.房屋类型 B.质量等级 C.质量保修的保修时限 D.保修范围

E．保修内容和保修期

12.下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（）A.豪华住宅用地 B.非国家重点扶持的交通项目用地 C.军事用地

D.经济适用住房建设用地 E.城市基础设施用地

13.在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括（）。

A.建设密度 B.建设红线后退距离 C.容积率 D.绿地率 E．车泊位

14．物业管理师注册分为（）

A.总注册 B.初始注册 C.续期注册 D.变更注册 E.转移注册

15.建筑物区分所有权包括（）等。

A.按份共有所有权 B.专有部分所有权 C.共有关系成员权 D.共同部分持份权 E.长期使用租赁权

16.物业服务企业资质等级分为一、二、三、级，他们要求的注册资本分别为()万元人民币。

17.业主与物业服务企业实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括（）。

A.物业服务企业的酬金 B.物业服务支出 C.物业服务企业的利润

D.法定税费 E.物业服务成本 18.能够导致前期物业服务合同终止的原因有（）A.业主委员会成立 B.物业服务合同生效 C.单个业主不认同前期物业服务合同的法律效力 D.售房合同没有包含前期物业服务合同约定的内容 E.前期物业服务合同期限届满 19.房屋权属登记部门可以

A.暂缓登记 B.代为登记 C.免于登记 D.不予登记 E.变更登记

20.房地产估价师注册分为（）。

A.总注册 B.初始注册 C.续期注册 D.变更注册 E.转移注册

模拟试题二

一、单向选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）

1、《物业管理条例》调整和规范的范围限于业主（）物业服务企业所进行的物业管理服务活动。

A、指派

B、招聘

C、选聘

D、委托

2、物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理（）的必要前提。

A、社会化

B、专业化

C、市场化

D、私有化

3、物业管理起源于19世纪60年代的（）。A、美国

B、日本

C、英国

D、香港

4、《物业管理条例》是从（）起施行。A、2003年5月28日

B、2003年6月8日 C、2003年9月1日

D、2004年1月1日

5、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过（）予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。A、住宅专项维修资金

B、物业服务成本 C、物业服务企业的办公费用

D、保险费用

6、实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准的前（），将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。

A、一个月

B、二个月

C、三个月

D、四个月

7、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（）地位。A、主导

B、次要

C、服从

D、协助

8、物业管理区域内，代表全体业主物业管理共同事务权利以及合法权益的是（）。

A、业主委员会

B、物业服务企业

C、业主大会

D、政府物业管理主管部门

9、业主大会成立后，选聘或解聘物业服务企业由（）决定。

A、业主委员会

B、房地产行政主管部门

C、业主大会

D、房地产开发商

10、业主委员会与物业管理公司签订的《物业服务合同》于2003年5月16日依法生效，合同约定业主应当与每月20日前缴纳清上月物业服务费用。但某业主从2004年3月起没有缴纳物业服务费用。物业管理公司如果要起诉该业主，则起诉的诉讼时效至（）届满。

A、2005年5月16日

B、2004年5月16日 C、2006年3月20日

D、2005年4月20日

11、仲裁委员会审理物业管理合同纠纷案件，一般（）。A、必须公开审理

B、必须不公开审理

C、以不公开审理为原则，当事人协议公开的，可以公开进行，但涉及国家机密的除外

D、以公开审理为原则，当事人协议不公开的，可以不公开进行

12、我国对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，并纳入全国专业技术人员（）系列。

A、职业资格证书

B、上岗培训证书

C、学历证书

D、职称资格证 书

13、物业保修期满后，物业共用设备的更新改造费用应该（）。A、由建设单位负担

B、由物业服务企业从物业服务费中支出 C、由物业服务企业负担

D、从住宅专项维修资金中支出

14、以不正当手段取得《资格证书》的，由省、自治区、直辖市人民政府人事行政部门收回《资格证书》之日起，（）年内不得再次参加物业管理师资格考试。A、2

B、3

C、4

D、5

15、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起（）日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。A、10

B、15

C、30

D、60

16、房地产开发主管部门对符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于（）级资质的条件。A、一

B、二

C、三

D、四

17、某房地产开发项目预计总投资3000万元，则该项目最低资本金为（）万元。

A、600

B、900

C、1050

D、1200

18、下列用地中，不宜划拨供给的是（）。

A、部队伙房建设用地

B、工商管理所办公楼建设用地

C、上市公司保卫科值班室建设用地

D、科技博物馆扩建项目建设用地

19、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。

A、15日

B、3个月

C、6个月

D、1年

20、建设单位申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实在证明文件，建设单位超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的（）。A、20%

B、25%

C、30%

D、50%

21、（）应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业买卖的保修责任。

A、建设工程承包单位

B、建设单位

C、物业服务企业

D、业主委员会

22、供热和供冷系统工程的最低保修期限为（）。A、三年

B、一个采暖期、供冷期 C、二个采暖期、供冷期

D、三个采暖期、供冷期

23、（）是指对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动。A、房地产估价

B、房地产咨询

C、房地产中介服务

D、房地产经纪

24、房地产开发企业取得（）方能预售商品房。

A、《商品房预售许可证》

B、《商品房销售许可证》 C、《商品房经营许可证》

D、《商品房买卖许可证》

25、控制性详细规划的作用是（）。

A、规定城市规划区范围

B、确定用地面积和用地界限 C、引导建设

D、对当前拟建的项目和地区进行空间布置

26、若成交价格明显低于正常市场价格的，应当以（）作为缴纳税费的依据。A、评估价

B、市场价

C、成交价

D、实际价

27、保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的法律行为。根据《中华人民共和国担保法》的规定，下列民事主体可以充任保证人的是（）。

A、某地县政府

B、某国有商业银行的地方支行 C、某医院的财务科

D、青少年基金会

28、物业管理项目一般采用（）方式。

A、公开招标

B、邀请招标

C、勘察招标

D、设计招标

29、招标投标应当遵循的原则是（）。

A、公开、公平、公正和最低价中标

B、自愿、公平、公正和等价交换 C、公开、公平、公正和诚实信用

D、自愿、公平、等价交换和诚实信用 30、在物业管理活动中，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的是（）。

A、业主委员会

B、业主大会

C、街道办事处、乡镇人民政府

D、物业管理行政主管部门

31、业主大会会议应当有物业管理区域内（）的业主参加。A、专有部分占建筑物总面积1/2以上且占总人数1/2以上 B、专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上 C、专有部分占建筑物总面积3/4以上且占总人数3/4以上 D、专有部分占建筑物总面积4/5以上且占总人数4/5以上

32、业主大会会议分为（）。

A、书面征求意见和集体讨论

B、定期会议和书面征求意见 C、定期会议和临时会议

D、临时会议和集体讨论

33、当提议召开业主大会临时会议的业主达到（）以上时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议。

A、10%

B、20%

C、30%

D、40%

34、下列事项，需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的是（）.A、制定业主大会议事规则

B、制定管理规约 C、改建、重建建筑物及其附属设施

D、选聘物业服务企业

35、下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才能作出决定的是（）.A、筹集电梯大修资金

B、选聘和解聘物业服务企业

C、改建楼顶水箱

D、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

36、下列事项，属于业主委员会职责的是（）。

A、保管业主大会及业主委员会会议记录及有关印章、财物等 B、修改管理规约和业主大会议事规则

C、更换业主委员会成员 D、决定使用专项维修资金

37、管理规约由（）制定。

A、开发商

B、政府

C、全体业主

D、物业服务企业

38、关于管理规约效力的说法，正确的是（）。A、管理规约对物业的继受人不具有约束力 B、管理规约对物业使用人不具有约束力 C、管理规约对生效后新入住的业主不具备约束力 D、管理规约对尚未售完房屋的建设单位具备约束力

39、物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以（）。

A、表示同意

B、补充完善

C、另行约定

D、书面承诺

40、根据《中华人民共和国招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的招标程序有：①发布招标公告或发出投标邀请书②编制招标文件和标底（如果有）③发售招标文件④对潜在投标人进行资质审查，并将审查结果通知各潜在投标人⑤招标人向政府主管部门办理物业管理招标备案。其中正确的顺序是（）。

A、①②③④⑤

B、②⑤①④③

C、⑤②①③④

D、①②④③⑤

41、物业管理开标应当在招标文件确定的提交投标文件（）公开进行。A、截止时间的同一时间

B、截止时间后24小时内 C、截止时间后3天内

D、截止时间后一周内

42、（）应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。A、招标人

B、物业项目所在地房地产行政主管部门 C、评标委员会

D、招标所在地房地产行政主管部门

43、招标人应当自确定中标人之日起（）内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

A、7日

B、15日

C、一周内

D、30日

44、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责（）物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

A、一级

B、一级和二级

C、二级和三级

D、一级、二级和三级

45、结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋，一般称之为（）

A、异产毗连房屋

B、经济适用房屋

C、危险房屋

D、公有房屋

46、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（）登记。A、他项权利

B、转移

C、所有权初始

D、变更

47、下列说法正确的是（）。A、抵押人将已出租的房屋抵押的，抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人不具效力

B、抵押人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受人人不具有约束力

C、抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押权人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担

D、企、事业单位法人分离或合并后，原抵押合同无效

48、设立抵押权，当事人应当采取（）形式订立抵押合同。A、口头

B、书面

C、通知

D、备案

49、登记机关受理登记申请后，凡权属清楚、产权来源资料齐全的应当按照规定的时间内核准登记，并颁发房屋权属证书，其中登记时限为15日的是（）。A、初始登记

B、转移登记

C、变更登记

D、注销登记

50、保修期限届满之后，（）承担业主自用物业自用部位和自用设备的修缮责任。

A、建设单位

B、物业服务企业

C、施工单位

D、业主

51、所谓房屋完好率，是指（）。

A、完好房建筑面积

B、完好房建筑面积+基本完好房建筑面积 C、（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）÷总的房屋建筑面积 D、完好房建筑面积÷总的房屋建筑面积

52、物业服务企业资质按照企业条件分为（）个资质等级。A、三个

B、四个

C、五个

D、六个

53、承诺对要约内容的非实质性变更指的是（）。A、受要约人对合同条款中违约责任和解决争议方法的变更 B、承诺中增加的建议性条款

C、受要约人对合同履行方式提出独立的主张 D、承诺中要求增加价款

54、（）在合同文件中优先于其他文件。

A、合同协议补遣

B、合同协议书

C、合同条件

D、投标人须知

55、物业服务企业通过签订书面的物业服务合同，明确与业主的（）关系。A、权利与义务

B、服务与被服务

C、管理与被管理

D、委托与被委托

56、建设单位应当在（），制定临时管理规约。物业服务企业应给予建设单位以积极的协助，并在业主入住后应积极宣传临时管理规约。

A、销售物业之中

B、销售物业之后

C、销售物业之前

D、销售物业的同时

57、根据《中华人民共和国合同法》规定，因债务人怠于行使到期债权，对债权人造成损害的，债权人（）。

A、可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权 B、可以向人民法院请求以债务人的名义行使债务人的债权 C、可以向仲裁机构以债务人的名义行使债务人的债权 D、行使代位权的必要费用，由债权人负担

58、物业服务合同的标的是物业服务企业提供的（）物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主和物业非业主使用人。A、一体化

B、专业化

C、共用性

D、公共性

59、根据《物业服务收费管理办法》，从2004年1月1日起，物业服务收费不再采取（）形式。

A、政府定价

B、政府指导价

C、市场调节价

D、明码标价

60、（）是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。A、包干制

B、酬金制

C、成本价

D、市场价

二、多项选择题（共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得0.5分）

1、装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为（）。A、搭建建筑物、构筑物

B、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗

C、拆改供暖管道和设施

D、拆改燃气管道和设施

2、违约责任的承担方式包括（）。A、继续履行、采取补救措施

B、赔偿损失

C、给付违约金 D、定金罚则

E、行政罚款

3、除合同本身约定的义务以外，合同当事人还负有（）的义务。A、通知

B、告知

C、保证安全

D、协助

E、保密

4、下列属于收益性物业的物业管理费用构成的是（）。

A、人工费

B、房屋登记费

C、法定税费

D、绿化管理费 E、公共部位、公共设施设备日常运作、维修及保养费

5、选用中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》时，应充分考虑（）等因素，选择相应的服务等级。

A、住宅小区的建设标准

B、社区文化活动的开展

C、配套设施设备 D、服务功能

E、业主（使用人）的居住消费能力

6、业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的（）担任。

A、物业使用人

B、物业管理处主任

C、业主 D、物业所有权人

E、建筑物区分所有权人

7、业主大会作出（）的决定，必须经全体业主所持投票权2/3以上通过。A、业主委员会委员的选举

B、制定和修改管理规约 C、业主大会议事规则

D、选聘和解聘物业管理公司 E、住宅专项维修资金使用和续筹方案

8、招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交哪些（）材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。A、招标文件

B、招标公告或者招标邀请书

D、投标书 D、法律、法规规定的其他材料

E、物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件

9、三级资质物业服务企业可以承接（）的物业管理业务。A、30万㎡以下的住宅项目

B、8万㎡以下的非住宅项目 C、20万㎡以下住宅项目

D、5万㎡以下的非住宅项目 E、5万㎡以上的非住宅项目

10、物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式，可分为（）。A、常规性的共用服务

B、针对性的专项服务

C、针对性的专业服务 D、委托性的特约服务

E、委托性的常规服务

11、《中华人民共和国价格法》，对于包括服务收费在内的价格管理，规定的定价形式有（）。

A、政府定价

B、政府指导价

C、经营者定价

D、市场调节价 E、市场指导价

12、房地产转让中，可以不办理出让手续的情况是（）。

A、经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定的

B、私有住宅转让后用于商业活动的

C、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 D、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

E、转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

13、不属于房屋产权转移登记的情形是（）。

A、翻建

B、扩建

C、分割

D、抵押

E、裁决

14、权属审核一般应经过下列（）阶段。

A、初审

B、审查

C、复审

D、审批

E、核对

15、房地产权属登记程序中，关于公告，说法不正确的是（）。

A、公告是对可能有权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权

B、公告并不是房屋权属登记的必经程序 C、公告是房屋权属登记的必经程序 D、登记机关认为有必要时，就进行公告

E、房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经3个月无异议的方可予以补发房屋权属证书

16、下列（）属于特殊情况的权属登记。

A、房改售房权属登记

B、房屋正常转让

C、房屋抵押登记 D、商品房的初始登记

E、直接代为登记

17、危房的划分，一定要根据（）等因素而定。A、房屋构件损坏范围

B、房屋构件损坏程度

C、房屋的产权状况 D、保证居住和使用的安全

E、房屋构件损坏对周围环境的危害程度

18、在商品房销售中应当遵守的原则有（）。

A、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人

B、房地产开发企业不得采取返本销售的方式销售商品房

C、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容

D、商品住宅也可以分割拆零销售

E、房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定

19、下列关于物业管理合同的说法，错误的有（）。

A、物业管理合同只能发生在法人之间

B、物业管理合同属于委托合同性质 C、物业管理合同分为前期物业服务合同和物业服务合同 D、前期物业服务合同应该由建设单位与物业服务企业签订

E、物业服务合同由业主、业主大会或业主委员会与物业服务企业签订 20、不得抵押的房地产包括（）。A、列入拆迁范围的房地产

B、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 C、已依法转让的房地产

D、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 E、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产

模拟试题三

一、单向选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）

1、《物业管理条例》属于（）。

A、行政法规

B、政府规章

C、部门规章

D、国家强制标准

2、就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是（）关 系。

A、委托服务合同

B、雇佣合同

C、上下级

D、内部

3、物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的（）。A、基本前提

B、必要前提

C、基本条件

D、必要条件

4、《物业管理条例》是从（）起施行。A、2002年10月16日

B、2003年5月28日 C、2003年6月8日

D、2003年9月1日

5、我国第一部物业管理行政规章是（）。

A、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》

B、《城市新建住宅小区管理办法》 C、《物业管理条例》

D、《物业管理企业财务管理规定》

6、无论业主大会、业主委员会、业主和物业服务企业，都（）改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。

A、不得擅自

B、允许根据自己的需要

C、可以任意

D、能擅自随意

7、业主（）变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。

A、不得随意

B、允许根据自己的需要

C、可以任意

D、能擅自

8、取得物业管理师资格证书并申请注册的人员，应当受聘于（）个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构抽出注册申请。

A、1

B、2

C、3

D、4

9、涉及物业服务企业挪用住宅专项维修资金的问题，以下说法错误的是（）。A、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门有权对该企业进行处罚 B、可以对该企业处以挪用数额2倍以下的罚款 C、构成犯罪的，依法追究该企业的刑事责任 D、情节严重的，可以吊销该企业的资质证书

10、物业管理区域内全体业主组成业主大会，（）代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。

A、业主委员会

B、业主代表大会

C、业主大会

D、居民委员会

11、业主大会的一项重要职责是（）。A、提出选聘、解聘物业服务企业的建议

B、选聘、解聘物业服务企业 C、与物业服务企业签订物业服务合同

D、组织实施选聘物业服务企业的招标活动

12、对于可撤销的《物业服务合同》或者《前期物业服务合同》，当事人有权请求（）撤销该合同。

A、房地产主管部门

B、工商行政管理部门 C、物业管理主管部门

D、人民法院

13、物业管理招标投标的最终目的是签订物业服务合同，而合同的订立需要经过要约和承诺两个阶段，则正确表述是（）。

A、招标是要约，投标是承诺

B、招标是要约邀请，投标是要约 C、投标是要约邀请，中标通知是要约

D、招标是要约，中标通知是承诺

14、土地使用权出让合同由（）与土地使用者签订。

A、市人民政府

B、县人民政府

C、省人民政府土地管理部门 D、市、县人民政府土地管理部门

15、以出让方式取得土地使用权的某栋住宅地已使用了10年。按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为（）年。A、40

B、50

C、60

D、70

16、设立房地产开发企业要求有（）名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。A、4

B、5

C、6

D、8

17、三级及三级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积（）的开发建设项目。

A、30万㎡以下

B、30万㎡以上

C、25万㎡以下

D、25万㎡以上

18、《房地产开发经营管理条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以（）取得。

A、买卖方式

B、拍卖方式

C、出让方式

D、划拨方式

19、按照法律规定，（）可以出让国有土地使用权。A、国家

B、拥有国有土地使用权的事业单位

C、拥有国有土地使用权的开发企业

D、拥有国有土地使用权的个人 20、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于（）。

A、15%

B、20%

C、30%

D、35%

21、实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并不少每（）一次公布物业服务资金的收支情况。

A、季度

B、半年

C、年

D、二年

22、下列费用中，不属于物业服务定价成本构成中人员费用的是（）。A、管理服务人员工资

B、按规定提取的工会经费、职工教育经费 C、管理服务人员的奖金

D、由物业服务企业缴纳的各类社会保险费用和住房公积金

23、下列费用中，不得计入物业服务成本的是（）。

A、物业管理区域清洁卫生费用

B、物业共用设施设备的大、中修费用 C、物业服务企业用于物业管理区域内的固定资产折旧 D、业主同意的其他费用

24、业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，（）应当督促其限期交纳。

A、业主大会

B、房产行政管理部门

C、社区居民委员会

D、业主委员会

25、商品房住宅小区前期物业服务合同的甲方是（）。

A、房地产行政管理部门

B、物业建设单位

C、当地街道办事处 D、建筑施工单位

26、关于前期物业服务合同的说法，正确的是（）。

A、前期物业服务合同可以不约定期限

B、前期物业服务合同是单务合同 C、前期物业服务合同期限未满的，业主委员会不得与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同

D、前期物业服务合同期限未满，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，则前期物业服务合同终止

27、关于物业使用与维护的说法，错误的是（）。

A、供水、供电、供气等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任

B、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业

C、业主在住宅室内装修装饰活动中，可以扩大承重墙上原有的门窗尺寸 D、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修，有关业主应当给予配合

28、《住宅室内装修装饰管理办法》规定，装修人从事室内装饰装修活动时，欲搭建建筑物、构筑物的，应当经城市（）行政主管部门的批准。A、房产

B、规划

C、建设

D、城管

29、关于业主在物业管理活动中应当履行的义务的说法，正确的是（）。A、业主应当遵守管理规约

B、业主应当监督业主委员会的工作 C、业主应当接受物业服务企业依约提供的服务 D、业主应当制定业主大会议事规则

30、业主大会由物业管理区域内的（）组成。

A、多数业主

B、全体业主

C、业主和使用人

D、全体居民

31、（）是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人，由商品房预购人支付购房定金或房价款的行为。

A、商品房销售

B、商品房预售

C、商品房转让

D、商品房买卖

32、新建房屋建设工程的保修期，自（）之日起计算。

A、业主搬入

B、业主入住

C、竣工验收

D、竣工验收合格

33、电气管线、给排水管道，设备安装和装修工程的最低保修期为（）。A、半年

B、一年

C、二年

D、三年

34、（）是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易价格评估和房地产经纪活动。

A、房地产估价

B、房地产咨询

C、房地产中介服务

D、房地产经纪

35、实施建设监理的必要条件是（）。A、有建设工程

B、有人委托

C、有建设工程或有人委托 D、有建设工程和有人委托

36、建设工程招标分为（）。

A、公开招标和竞选招标

B、公开招标和邀请招标 C、竞选招标和邀请招标

D、竞选招标和直接招标

37、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期（）。A、以一次为限，不超过三个月

B、以一次为限，不超过六个月 C、以两次为限，每次不超过三个月

D、以两次为限，每次不超过六个月

38、城市人民政府和县人民级人民政府报请审批城市总体规划前，须经（）审查同意。

A、同级人民代表大会

B、同级常务委员会 C、同级人民代表大会和同级常务委员会 D、同级人民代表大会或同级常务委员会

39、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。

A、开发商

B、承包商

C、监理单位

D、相关的政府部门 40、房地产转让应当以申报的成交价作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以（）作为缴纳税费的依据。

A、成效价格

B、正常市场价格

C、评估价格

D、双方协商价格 41《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行房地产（）申报制度。

A、房地产价格评估

B、成交价格

C、权属登记发证制度

D、租赁登记备案

42、物业管理评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为（）人以上单数。

A、3

B、5

C、7

D、9

43、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对（）。A、管理规约予以书面承诺

B、临时管理规约予以书面承诺 C、管理规约予以承诺

D、临时管理规约予以承诺

44、《物业管理条例》明确规定，业主大会做出制定和修改管理规约的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权（）以上通过。A、1/2

B、2/3

C、3/4

D、4/5

45、根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，预售商品房项目的前期物业管理招标人应当在（）之前完成招标工作。

A、项目竣工

B、购房人办理入住

C、取得《商品房预售许可证》 D、接管验收

46、（）属于物业管理招标活动中禁止的行为。A、招标方将招标文件卖给投标人

B、在确定中标人之前，招标人与投标人就投标价格进行协商 C、评标过程中没有召开现场答辩会

D、拒收在提交投标文件的截止时间之后送达的投标文件

47、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）以下的罚款。A、5万元

B、10万元

C、20万元

D、50万元

48、某物业管理公司在与员工签订的劳动合同中约定：员工在雇佣期间的伤残、患病、死亡，企业概不负责。如果员工在该合同上签字，该合同条款（）。A、无效

B、是当事人真实意思的表示，对当事人双方有效 C、不一定有效

D、只对一方当事人有效

49、物业管理公司违反《物业服务合同》的约定，侵害业主人身、财产权益的，受损害的业主（）。

A、只能要求物业管理公司承担违约责任 B、只能要求物业管理公司承担侵权责任

C、只能选择要求物业管理公司承担违约责任或者侵权责任 D、可以同时要求物业管理公司承担违约责任和侵权责任 50、物业服务企业的资质管理实行（）。

A、一次审批制度

B、二次审批制度

C、一级审批制度

D、分级审批制度

51、新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设（）的暂定期。

A、三个月

B、半年

C、一年

D、两年

52、《中华人民共和国合同法》规定，代位权的行使范围以（）为限。A、债权人的债权

B、债务人的债权

C、债权人的债权与债务人的债权数额大者

D、履行利益

53、某业主于2003年5月16日在物业管理公司所管辖的停车场丢失一辆白色的桑塔纳轿车，该业主如果要以保管合同关系起诉物业管理公司，则该业主起诉的诉讼时效至（）届满。

A、2005年5月16日

B、2004年5月16日

C、2003年5月16日 D、2006年5月16日

54、业主委员会是（）。

A、全体业主合法权益的代表

B、物业共用部分的经营者 C、重大事项的决策者

D、业主大会的执行机构

55、业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案

A、10

B、15

C、30

D、90

56、下列行为中，属于房屋租赁合同自然终止的是（）。

A、无正当理由，拖欠房租6个月以上

B、承租人利用承租的房屋从事非法活动

C、将承租的房屋擅自转租

D、因不可抗力致使合同不能继续履行

57、租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过（）。

A、10年

B、20年

C、30年

D、50年

58、业主委员会应当定期召开业主委员会会议。遇有特殊情况，经（）以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议

A、五分之一

B、四分之一

C、三分之一

D、二分之一

59、以下说法错误的是（）。

A、物业服务合同有效期内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承诺相应的民事责任

B、业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 C、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，法院可予以支持

D、物业服务企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业服务企业承担赔偿责任

60、根据《物业服务收费管理办法》，从2004年1月1日起，无论是实行政府指导价还是市场调节价，物业服务收费标准都应当以书面形式在（）中明确约定。

A、管理规约和业主大会议事规则

B、管理规约或物业服务合同

C、物业服务合同和前期物业服务合同

D、物业服务合同或前期物业服务合同

二、多项选择题（共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得0.5分）

1、在住宅室内装饰装修活动中，禁止（）行为。

A、将房间的间隔墙打掉

B、扩大承重墙上原有的门窗尺寸 C、搭建建筑物、构筑物

D、拆除连接阳台的砖、混凝土墙体

2、有（）情形的，合同无效。A、一方以欺诈，胁迫的手段订立的合同 B、恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益 C、以合法形式掩盖非法目的 D、损害社会公共利益

E、违反法律、行政法规的强制性规定

3、下列关于物业服务合同争议的解决方式的表述中哪些是正确的？ A、调解原则适用于合同仲裁和民事诉讼程序 B、在合同仲裁前必须先行调解 C、合同仲裁的裁决是终局的 D、在当事人提起民事诉讼之前，必须先进行合同仲裁 E、经过双方协商达成的调解协议具有法律强制力

4、以政府定价方式管理物业服务收费的弊端主要体现在（）。A、不利于物业服务企业提高服务质量

B、制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权 C、因定价校准不客观产生了大量矛盾 D、容易现成低于成本的恶意低价竞争

E、政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展

5、下列属于业主委员会的职责的有（）。

A、召集和主持业主大会

B、自行决定选聘或解聘物业管理公司 C、监督业主大会的工作

D、听取业主、使用人的意见和建议 E、监督管理规约的遵守和物业管理制度的执行

6、对于住宅物业，建设单位应当在销售物业之前，应当（）。A、招标投标选聘物业管理公司

B、选举业主委员会

C、制定临时管理规约

D、向业主明示说明临时管理规约 E、在售房合同中包含前期物业管理服务合同约定的内容

7、下列必须由物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上多数通过的事项有（）。

A、制定或修改管理规约

B、制定或修改业主大会议事规则 C、选聘或解聘物业服务企业

D、物业管理方案的制定或修改 E、物业管理制度的制定或修改

8、甲物业管理公司作为物业管理项目中标人，将中标项目转包给乙物业管理公司。

现在物业服务活动中出现了问题。下列说法哪些是正确的？ A、中标项目禁止转包，甲物业管理公司作为招标人应该承担责任

B、中标项目可以转包，现在出现问题，可由中标人甲物业管理公司向招标人承担全部责任

C、乙物业管理公司只与甲物业管理公司有合同关系

D、招标人既可以要求甲物业管理公司承担全部责任，也可以直接请求乙物业管

理公司承担全部责任

E、因物业管理项目是招标投标获得的，甲乙物业管理公司都没有责任

9、中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，为普通商品住房、（）等普通住宅小区物业服务的试行标准。

A、高档商品住宅

B、经济适用房

C、集资建房

D、房改房 E、廉租住房

10、《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费应当明确标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示（）。A、物业服务企业名称

B、物业服务内容、服务标准 C、物业服务企业员工奖金分配方案

D、收费项目 E、收费计价方式和收费标准

11、实行物业服务收费酬金制的，物业服务费用的构成包括（）。A、物业服务企业的酬金

B、物业服务支出

C、物业服务企业的利润 D、法定税费

E、物业服务成本

12、我国房地产业的法律法规体系中的三部主要法律是（）。A《中华人民共和国城乡规划法》

B、《中华人民共和国招标投标法》 C、《中华人民共和国宪法》

D、《中华人民共和国土地管理法》 E、《中华人民共和国城市房地产管理法》

13、我国房地产管理制度，大体可划分为（）几个方面。

A、房地产城市规划管理

B、房地产开发经营管理

C、房地产管理 D、房地产土地管理

E、房地产维修养护管理

14、土地使用制度是在不改变城市土地国有的条件下，采取（）等方式将土地使用权有偿、有限地出让给土地使用者。

A、拍卖

B、合作

C、招标

D、协议挂牌

E、划拨

15、下列情形中，可以不办理出让手续的有（）。

A、民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心 B、林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼 C、私有住宅转让后改为副食品加工车间 D、职工已购公有住房首次上市转让

E、国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房

16、下列有关税收的表述中，正确的有（）。A、财政局对外出租的经营用房免征房产税 B、集体土地使用人无须交纳土地使用税 C、用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税 D、土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产 E、因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税

17、城市维护建设税是随（）附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

A、增值税

B、财产税

C、消费税

D、流转税

E、营业税

18、在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限不为2年的是（）。A、地基基础和主体结构工程

B、装修工程

C、供热与供冷系统

D、电气工程、给排水管道、设备安装 E、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏

19、下列关于物业管理合同的说法，错误的有（）。

A、物业管理合同只能发生在法人之间

B、物业管理合同属于委托合同性质 C、物业管理合同分为前期物业服务合同和物业服务合同 D、物业管理合同采“宜粗不宜细”的原则 E、物业管理合同不应有无偿无期限的承诺

20、业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际旧建立在（）基础之上的。

A、建设单位制定临时管理规约并明示买受人 B、建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同 C、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业 D、业主应当对建设单位制定的临时管理规约予以书面承诺

E、建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同

模拟试题四

一、单项选择题（共60份，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）

1、住宅室内装饰装修活动，未经（），不得拆改供暖、燃气管道和设施。

A、建设单位批准

B、物业服务企业批准

C、政府部门批准

D、供暖管理单位和燃气管理单位

2、装修人从事住宅室内装饰装修活动是，未经（）批准，不可搭建建筑物，构建物，不可在非承重墙上开门窗，不可改变住宅外立面。

A、建设单位

B、物业服务企业

C、城市规划行政主管部门

D、街道办居委会

3、资质审批部门应当自受理企业申请之日起（）个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业合法资质证书

A、20

B、30

C、60

D、90

4、依法等级的房地产权利受国家法律保护，（）是权利人依法拥有房地产权利的唯一合法凭证。

A、土地使用证

B、权属证书

C、房地产许可证

D、权利证书

5、（）部门是法定的房屋所有权等级发证的法定机关

A、市（县）建设行政主管

B、市（县）房地产行政主管

C、市（县）土地管理

D、市（县）工商行政管理

6、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向（）筹集 A、房管部门

B、物业管理公司

C、住房公积金管理中心

D、售房单位和购房人

7、业主的决策权是通过（）的途径来实现的。

A、业主大会

B、业主委员会

C、物业管理公司

D、街道居委会

8、房屋阻力行为应由明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不能超过（）年

A、30

B、20

C、10

D、5

9、《中华人民共和国城市房地产管理办法》规定，由（）以上人民政府房地产部门核实并办法房屋所有权证书。

A、省级

B、市级

C、地区级

D、县级

10、房地产权利丧失时，（）应申请注销登记

A、继承人

B、承受人

C、原权利人

D、权利人

11、物业买受人与建设单位签订物业买卖和同时，应当对遵守临时管理规约予以（）。

A、表示同意

B、补充完善

C、另行约定

D书面承诺

12、前期物业管理招投标活动应当遵循的原则是公开、公平、公正和（）

A、质价相符

B、资信相符

C、诚实信用

D、协商一致

13、新建现售商品房住房项目的前期物业管理招标投标公正应在现售前（）日完成。

A、15

B、30

C、60

D、90

14、某小区前期物业管理招标时，评标委员会的组成人员中，招标人的代表是2人，则物业管理方面的专家人数不得少于（）人

A、2

B、3

C、4

D、5

15、在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评分结果按规定向招标人推荐了合格的中标候选人。招标人确定中标人的办法是（）A、任选其中一个为中标人

B、按照中标候选人的排序确定中标人 C、报请房地产行政主管部门确定中标人

D、将其中报价最低的确定为中标人

16、新建物业承接查验时，应当现场查验的对象是（）

A、业主

B、建设单位

C、施工单位

D、监理单位

17、新建房屋的质量保修，由（）负责。

A、建设单位

B、物业服务企业

C、业主

D、施工单位

18、物业服务企业承接物业时，应当现场查验的对象是（）

A、物业专有部分和专用设施设备

B、物业专有部分和公用部位

C、物业公用部位和共用设施设备

D、物业专有部分和共用设施设备

19、某物业服务企业管理多层住宅50多万平方米，高层住宅30万平方米，办公楼及商业大楼5万平方米，从管理类型和规模上看，未达到物业服务企业（）资质等级要求

A、一级

B、二级

C、三级

D、三级暂定

20、物业管理师资资格注册有效期为i（）年

A、1

B、2

C、3

D、4

21、权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的（）

A、合法权益

B、财产权

C、处分权

D、个人权益

22、（）主管部门是法定的房屋所有权等级发证机关，其他部门办理的房屋所有权等级和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力。

A、市、县建设行政 B、市、县规划行政

C、市、县房地产行政 D、市、县土地行政

23、在物业管理的基本内容中，必须做好的最基本工作是*（）

A、常规性共用服务

B、针对性的专项服务

C、委托性的特约服务

D、经营性的有偿服务

24、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人寄物业服务企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（）相互容忍

A、没有必要

B、根据自己的需要

C、应该有义务

D、没有义务

25、建筑物区分所有权人是指在物业管理活动中的（）

A、住户

B、租户

C、业主

D、物业服务企业

26、按照《中华人民共和国合同》规定，由于合同当事人一方缺乏经验造成的重大误解，而订立了损害己方利益的合同，则该当事人可以（）

A、请求人民法院变更合同

B、拒绝履行合同，宣布合同无效 C、请求行政主管部门撤销合同

D、请求行政主管部门变更合同

27、物业管理的权利基础来源于（）

A、委托管理

B、建筑物区分所有权

C、政府的分配

D、居民委员会的授权

28、《中华人民共和国合同法》规定，下列合同中（）合同是可变更合同。A、造成对方人身伤害而免责的 B、在订立合同时显失公平的

C、恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的D、以合法形式掩盖非法目的的

29、《中华人民共和国合同法》规定，违约责任除另有规定外，实行（）原则

A、过错责任

B、严格责任

C、损害赔偿

D、公平合理 30、下列关于房屋租赁政策，说法不正确的是（）

A、私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明

B、共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权

C、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权、原租赁协议停止履行

D、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同

31、关于租赁合同内容，说法不正确的是（）

A、租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式

B、承租人应当按照合同约定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人和拖欠租金，出租人有权收取滞纳金

C、房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时，认真地检查，修缮，保证房屋的使用安全

D、房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，由承租人分期偿还

32、房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市，县人民政府（）管理部门办理登记备案手续

A、土地

B、工商

C、房地产

D、物价

33、房屋的成本租金不含（）

A、折旧费

B、维修费

C、保险费

D、税金

34、装修人未申请报登记进行住宅室内装修装饰活动的，由（）责令改正，处500元以上，1000元以下罚款。

A、建设单位

B、物业服务企业

C、业主委员会

D、房地产行政主管部门

35、将没有放水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房的，火车拆除链接阳台的砖、混凝土墙的，由（）责令改正，并对装修人处500元以上，1000元以下罚款，对装修转世企业处1000元以上，10000元以下罚款

A、建设单位

B、物业服务企业

C、业主委员会

D、房地产行政主管部门

36、根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业（）

A、不能将物业管理区域内的服务业务分包给他人

B、可以向他人转让其中标项目

C、可以将物业管理区域内的某些专项服务业务分包给其他企业

D、可以将中标的物业管理区域内的全部业务整体转让给其他单位、37、物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成教育关系，双方交易的标的物是（）

A、物业管理服务

B、物业特约服务

C、物业交易

D、公共性服务

38、根据《物业管理条》的规定，业主是指（）

A、房屋的所有权人

B、房屋的使用权人

C、房屋的所有权人或使用权人

D、房屋的所有权人和使用权人

39、房屋转移登记应在试试发生之日起（）日内提出申请

A、30

B、60

C、90

D、100 40、（）是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记

A、注销登记

B、他项权利登记 C、变更登记

D、房屋所有权初始登记

41、关于房屋权属登记申请人，不正确的表述是（）

A、申请人为法人、其他组织的，应当使用法定名称，由其法定代表人申请

42、下列关于业主大会制度，说法不正确的是（）

A、《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策，业主委员会执行的制度

B、《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策，业主大会执行的制度

C、规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全天业主的合法权益

D、业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会授权范围内就某些物业管理事项作出决定

43、建设工程规划许可证是（）行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证

A、城市规划

B、城市建筑管理

C、土地管理

D、房地产管理

44、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人，开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最大保修期限应至（）A、2002年1月10日 B、2004年1月10日

C、2005年1月10日

D、2007年1月10日

45、当业主或使用人房屋自用部位必须修缮，而房屋修缮责任人不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到责任人的借故阻扰，或发现有可能导致房屋危险情况出现时，房管部门可采取排除解危的强制措施，费用由（）承担

A、房屋所有人

B、房屋使用人

C、房屋修缮责任 人

D、房屋管理者

46、业主委员会是（）

A、全体业主合法权益的代表

B、物业共用部分的经营者

C、重大事项的决策者

D、业主大会的执行机构

47、物业管理的基础是（）

A、业主的财产权

B、物业管理公司的经营管理权 C、建设单位的发包权

D、政府主管部门的行政管理权

48、全国城市物业管理示范小区达标考评标准规定，物业服务费用收缴率应达到（）

A、80%

B、90%

C、95%

D、98%

49、《物业管理条例》明确的将业主和物业服务企业之间的合同定义为（）

A、物业服务合同

B、物业管理委托合同

C、物业管理服务合同

D、物业管理合同 50、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（）所有

A、开发建设单位

B、居民委员会

C、物业服务企业

D、全体业主

51、设定房地产抵押权、典权等权利时，权利人应申请（）登记

A、他项权利

B、变更

C、注销

D、转移

52、前期物业管理期间，一般应以（）为物业管理招标主体

A、居民委员会

B、业主委员会

C、建设单位

D、业主大会

53、招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）前，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门进行招标备案。

A、7日

B、15日

C、10日

D、30日

54、物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，诚意为5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的（）

A、12

B、23

C、13

D、14

55、关于合同的履行，下列说法正确的是（）

A、履行地点不明确，给付货币的，在支付货币一方所在地履行

B、履行费用的负担不明确的，由接受履行一方负担

C、合同的履行应全面地、适当地、实际履行

D、价款不明确的，按照履行合同时履行地的市场价确定

56、物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业要（）

A、承担安全保证责任

B、承担相应的法律责任

C、承担安全赔偿责任

D、不承担相应的法律责任

57、在物业管理招标代理机构是依法设立的、从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的（）

A、应当

B、必须

C、无须

D、可以

58、物业管理 招标代理机构是依法设立的、从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的（）

A、物业管理咨询公司

B、房地产行政主管部门的派出机构i C、社会中介机构

D、无恶意管理协会的派出机构

59、特殊的房产登记中，以成本价或标准价购买的住房，产权来源为（）售房 A、补贴

B、房改

C、福利

D、计划

60、拆除租赁房屋时，如果被拆迁与承租人未九接触租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（）

A、面积结算

B、货币补偿

C、产权调换

D、货币补偿或产权调换

二、多项选择题（共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1、《物业管理条例》颁布后，这一阶段的物业故那里政策法规主要体现的特点包括（）

A、配套性

B、借鉴性

C、过渡性

D、操作性

E、经验性

2、根据《中华人民共和国合同法》的规定，下列当事人的行为构成缔约过失责任的有（）

A、甲企业在与他人谈判过程中知悉了对方的客户明代，并将该商业秘密透露给了对方的竞争对手，给对方造成了重大经济损失

B、乙公司在订立合同过程中伏击隐瞒了重要事实，致使合同未成立，但对方因信赖合同能够成立而遭受了损失

C、丙公司提供的商品质量不符合合同约定的等级，买方发现后要求降价 D、丁企业在实施过程中，没有严格按图施工，给建设单位造成了重大损失 E、戊公司为排挤其竞争对手，恶意进行磋商，给对方造成了一定的经济损失

3、物业管理资质管理有利于（）

A、物价部门核定物业服务费用的收费标准

B、规范物业管理行为 C、加强对物业管理活动的监管

D、维护物业管理市场秩序E、提高物业服务企业的管理和服务水平

4、对在《物业管理师制度暂行规定》发布之日前，（）的专业管理人员，可通过考试认定办法取得物业管理师资格

A、长期从事物业管理工作

B、符合考试认定条件

C、业主委员会委员D、具有丰富物业管理实践经验

E、物业服务企业的现任经理

5、住宅共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金属于代管性质，其代管主体有（）

A、房地产开发企业

B、业主大会

C、物业服务企业 D、业主委员会

E、当地房地产行政主管部门

6、住宅专项维修资金的使用目前专项用于（）A、住宅共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造 B、住宅共用部位保修期满后的大修、更新、改造 C、个人住宅保修期满后的大修、更新、改造 D、住宅共用部位保修期满前得大修、更新、改造

E、住宅共用部位、用设施设备保修期满前得大修、更新，改造

7、下列关于住宅专项维修资金的管理，说法正确的是（）A、住宅专项维修资金属于代管性质

B、业主大会成立前，住宅专项维修资金由当地房地产行政主管部门代管 C、业主大会成立后，住宅专项维修资金由当地房地产行政主管部门代管

D、业主大会成立前，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将住宅装修维修资金移交给物业服务企业代管

E、业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将住宅专项维修资金移交给物业服务企业代管

8、根据《中华人民共和国合同法》关于承诺期限的规定，承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。要约人如果没有确定承诺期限的，下列说法正确的是（）A、该要约不发生法律效力

B、该要约生效，但承诺可以随时做出 C、该要约生效，但承诺必须在要约到达的当天作出

D、该要约生效，如果该要约是以对话方式做出的，除当事人另有约定外，受要约人应当即时做出承诺

E、该要约生效，如果该要约是以对话方式做出的，承诺应当在合理期限到达

9、管理约得内容主要包括（）

A、有关物业的使用、维护、管理

B、业主的共同利益 C、业主应当履行的义务

D、违反公约应当承担的责任

E、首次业主大会筹备的规则要求

10、物业管理区域内全天业主共有的共用部位和共用设施设备，包括（）A、围墙、绿地、池井、照明设施

B、共用设施设备使用的房屋 C、业主的专有部分

D、违反公约应当承担的责任 E、发展商已出售的地下停车库的停车位

11、一般来说，业主委员会委员应当符合的资格条件有（）A、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主 B、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主或住户

C、遵守国家有关法律、法规、遵守业主大会议事规则，管理规约，模范履行业主义务

D、热心公益事业，责任心墙，公正廉洁，具有社会公信力 E、具有一定组织能力；具备必要的工作时间

12、业主委员会委员如果有（）情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止。

A、因物业转让，灭失等原因不再是业主的

B、无故缺席业主委员会会议三次以上的C、因疾病等原因三十履行职责能力的

D、有犯罪行为以及其他原因不只再承贷业主委员会委员的 E、拒不履行行业主业务的，以书面形式向业主大会提出辞呈的

13、物业管理师资格实行全国（）的开始制度，原则上每年举行一次

A、统一大纲

B、统一命题

C、统一组织

D、统一培训

E、统一时间

14、我过物业管理的基本特征有（）

A、统一化

B、市场化

C、社会化

D、专业化

E、现代化

15、业主形式专有部分所有权、不得发生的行为有（）

A、危及建筑物安全

B、出租非经营性用房

C、损害其他业主合法权利

D、自行将住宅改变为经营性用房

E、进行二次装修

16、业主大会制度和管理规约制度，目的是建立（）

A、质价相符

B、民主协商

C、自我管理

D、平衡利益

E、公平竞争

17、业主大会和业主委员会，对其他损害他人合法权益的行为，有权要求行为人（）

A、停止侵害

B、消除危险

C、排除妨碍

D、掀起搬窝

E、赔偿损失

18、下列事项中，属于物业服务内容的有（）A、房屋共用部位及共用设备设施的维修、养护与管理

B、物业管理区域内的环境卫生维护

C、物业管理区域内的绿化养护 D、全面负责物业管理区域内的治安管理

E、物业档案资料管理

19、在物业服务定价成本审核中，属于俺国家统一规定比例计提费用的有（）A、工会经费

B、职工教育经费

C、住房公积金

D、事业保险费

E、养老保险费

20、物业管理条例对前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同、临时管理规约（）等内容

A、前期物业管理招标投标

B、物业承接查验手续，物业资料的移交 C、物业管理用房

D、住宅专项维修资金

E、物业的保险责任

模拟试题五

一、单项选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）

1、住宅室内装饰装修活动，未经（），不得拆改供暖、燃气管道和设施

A、建设单位批准

B、物业服务企业批准

C、政府部门批准

D、供暖管理单位和燃气管理单位

2、装修人从事住宅室内装饰装修活动时，未经（）批准，不可搭建建筑物，构建物，不可在非承重墙上开门窗，不可改变住宅外立面

A、建设单位

B、物业服务企业

C、城市规划行政主管部门

D、街道办居委会

3、《中华人民共和国物权法》第六章之中“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，奠定了物业管理的（）法律基础

A、行政

B、刑事

C、行政处罚

D、民事

4、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利

A、一并转让

B、分开转让

C、独立转让

D、不得转让

5、根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业（），A、不能将物业管理区域内的服务业务分包给他人

B、可以向他人转让其中标项目

C、可以将物业管理区域内的某些专项服务业务分包给其他企业

D、可以将中标的物业管理区域内的全部业务整体转让给其他单位

6、物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（）

A、物业管理服务

B、物业特约服务

C、物业交易

D、公共性服务

7、根据《物业挂了条例》的规定，业主是指（）

A、房屋的所有权

B、房屋的使用权人

C、房屋的所有权人或使用权人

D、房屋的所有权人和使用权人

8、下列关于业主大会制度，说法不确定的是（）

A、《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策，44 业主委员会执行的制度

B、《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主委员会制度。业主大会执行的制度

C、规定物业管理区域内全天业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益

D、业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会授权范围内就某些物业管理事项作出决定

9、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得（）

A、以放弃权利不履行义务

B、放弃权利也放弃履行义务

C、不放弃权利而放弃履行义务

D、独立自主决定权利的行驶

10、物业服务定价成本构成中之物业服务固定资产指在物业服务小区内由（）拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产

A、全体业主

B、开发建设单位

C、居民委员会

D、物业服务企业

11、业主大会是业主的自治组织，是基于（）而产生的，由全体业主组成、是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构

A、业主的建筑物区分所有权

B、业主的异产连房屋所有权 C、建筑物区划之规划要求

D、物业管理区域之业主委员会要求

12、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，（）可以请求人民法院予以撤销

A、受侵害的业主

B、业主大会

C、政府主管部门

D、业主委员会

13、我国的房地产权属登记，是指由（）针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并办法相关证件的行为

A、房屋管理部门

B、城市规划部门

C、房地产中介部门

D、人民政府房地产行政主管部门

14、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务（）

A、社会平均成本

B、小区运作成本

C、政府定价收费标准D、物业服务收费标准

15、按照住宅质量保证书约定，在保修期内（）单位应当承担商品房保修责任

A、物业管理

B、房屋施工

C、房屋工程监理

D、转租期间，原租赁合同变更解除或终止不应影响转租合同的继续履行

27、商品住宅的业主、非住宅的业主按照每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修自己的数额为（）

A、售房款的2%-4%

B、当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8% C、售房款的20%

D、当地建筑安装工程每平方米造价的5%-8%

28、我国第一部物业管理行政规章是（）

A、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》 B、《城市新建住宅小区管理办法》 C、《物业管理条例》

D、《物业管理企业财务管理规定》

29、与《物业服务收费管理办》相比较《物业服务定价成本监审办法（试行）》在物业服务定价的九项成本构成上，增加了（）项目

A、业主委员会津贴

B、社会保险费用

C、管理费分摊

D、物业服务企业酬金

30、物业管理项目的评标工作应当由（）来完成

A、房地产开发商

B、业主委员会

C、依法组建的评标委员会

D、政府物业管理主管部门

31、指定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规则制度的权利归（）

A、物业服务企业

B、行政主管部门

C、业主大会

D、居民委员会

32、业主委员会的性质是（）

A、业主委员会是业主大会的执行机构

B、业主委员会是业主大会的决策机构

C、业主委员会是代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益、决定物业重大管理事项的业主自治管理组织

D、业主委员会由物业管理区域内全体业主组成

33、选聘、解聘物业服务企业是（）的职责

A、业主大会

B、业主代表大会

C、业主委员会

D、居民委员会

34、利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，应当优先用于补充（）

A、房屋维修资金

B、设备维修资金

C、物业服务费的不足

D、住宅专项维修资金

35、《物业管理条例》第二十六条明确规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）”

A、在半年内终止

B、终止

C、继续同时生效

D、作废

36、商品房住宅之间或者商品房住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的为iuhe更新、改造费用，由（）安置个子拥有物业建筑面积的比例分摊

A、先关业主

B、单元业主

C、整栋业主

D、物业管理区域内全体业主

37、房屋灭失的，房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金返还（）

A、物业服务企业

B、建设单位

C、业主

D、业主委员会

38、新设立的物业服务企业应当在领取营业执照之日起（）日内，向当地房地产主管部门申请资质

A、7

B、15

C、20

D、30

39、实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业管理企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府（）干预

A、必须

B、不予

C、应当

D、只能 40、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交个物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位（）A、减免叫乃

B、不用交纳

C、全额交纳

D、按照编著的一半交纳

41、物业管理经济干活动的产生，其基本动因是（），是业主对物业服务的市场需要与物业服务企业提供服务的结合

A、物业服务企业的垄断经营

B、业主对物业服务的市场需求

C、政府对和谐社会的要求

D、开发商对物业的售后服务

42、共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，（）就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约

A、管理规约

B、物业服务合同

C、前期物业服务合同

D、临时管理规约

43、建设单位应当在（），指定临时管理规约。物业管理企业应给予建设单位以积极的协助，并在业主入住往后应积极宣传临时管理规约。

A、销售物业之中

B、销售物业之后

C、销售物业之前

D、销售物业的同时

44、业主违反物业服务何婷约定，逾期不交纳无恶意费用或者服务资金的，（）应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

A、开发建设单位

B、业主委员会

C、物业服务企业

D、其他业主

45、物业管理区域内，供水，供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向（）收取有关费用

A、业主或住户

B、最终用户

C、业主大会，业主委员会

D、物业服务企业

46、物业服务收费实行酬金制的，物业管理企业应配合业主大会按照（）聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

A、部分业主的要求

B、物业服务合同约定

C、业主委员会的要求

D、管理规约的约定

47、物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金属于（），为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

A、物业管理企业的收入

B、物业管理企业的利润

C、物业管理企业固定资产折旧

D、代管性质

48、（）应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。

A、建设单位

B、施工单位

C、房地产主管部门

D、业主委员会

49、包干制是指由业主向物业服务企业支付笃定物业服务费用，盈余或者亏损均由（）享有或者承担的物业服务计费方式

A、物业服务企业

B、物业服务企业经理

C、业主

D、业主代表 50、根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本一般不包括（）

A、办公费用

B、物业管理区域清洁卫生费用

C、物业服务企业固定资质折旧

D、物业共用部位的大修费用

51、未按照规定交存者首期住宅专项维修资金的，（）

A、开发建设单位或者公布住房售房单位不得将房屋交付购买人

B、政府房地产主管部门不得给开发建设单位发放商品房预售许可证

C、反诬登记关不得办理房屋权属登记

D、政府房地产主管部门应该限制其不允许进行房屋所有权交易

52、业主分户账面住宅专项维修资金，（）应当及时续交

A、余额为零

B、余额不足首期交存额30%

C、余额不足首期交存额50%

D、增值利息为零

53、只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由（）宫廷履行业主大会，业主委员会职责

A、业主

B、物业服务企业

C、建设单位

D、业主代表

54、我国对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，并纳入全国专业技术人员（）系列

A、职业资格证书

B、上岗培训证书

C、学历证书

D、职称资格证书

55、应当由省、自治区建设主管部门、直辖市房地产主管部门初审，合格后报住建部审批的是（）

A、物业服务企业的资质证书

B、二级物业服务企业资质证书 C、三级物业服务企业资质证书

D、暂定物业服务企业资质证书

56、三级物业服务企业资质的颁发和管理由（）负责

A、直辖市或设区的市级人民政府房地产主管部门

B、省级人民政府房地产主管部门

C、住房和城乡建设部

D、市级人民政府房地产主管部门

57、建设单位选聘物业服务企业的，应当在（）之前与物业服务企业办理物业长街查验手续，并将承接查验记录作为物业管理档案

A、前期物业服务合同签订

B、首位业主签订购房合同

C、首位业主入住

D、业主大会成立

58、物业管理开标应当在招标文件确定的提交投标文件（）公开进行

A、戒指时间的同一时间

B、截止时间后24小时内

C、截止时间3天后

D、截止时间后一周内

59、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵循临时管理规约予以（）

A、不应承诺

B、承诺

C、书面承诺

D、不予书面承诺 60、建设单位与物业买受人签订的物业房屋销售合同，应当包括（）的内容

A、管理规约

B、物业管理规章制度

C、前期物业服务合同约定

D、业主大会议事规则

二、多项选择题（共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得0.5分）

1、下列关于建筑物管理的方式，不属于《物业管理条例》调整和规范的范围有（）。

A、业主自己进行管理

B、业主将不同的服务内田委托给不同的专业公司 C、业主选聘物业服务企业进行管理

D、业主委派下属公司或部门进行管理 E、建设单位选聘物业服务企业进行管理

2、物业管理招标人应当按照下列规定时限完成乌尔管理招标投标工作（）

A、新建现售商品房项目应当在现售前30日完成

B、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成 C、新建现售商品房项目应当在现售时完成

D、新建现售商品房项目应当在交付使用前30日完成 E、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90完成

3、经政府主管部门批准，（）的物业项目可以采用协议方式选聘物业服务企业 A、投标人少于3个的 B、投标人超过3个人

C、住宅规模较小的D、非住宅

E、住宅规模较大

4、通常物业服务合同（）终止

A、合同届满后没有续签合同

B、业主大会、业主委员会成立 C、不可抗力导致合同无法履行

D、物业服务企业宣告破产

E、物业服务企业与业主或业主大会协商一致同意解除合同、5、前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得（）

A、限制潜在投标人

B、排斥潜在投标人

C、对投标人进行资格预审 D、对潜在投标人实行歧视待遇

E、对潜在投标人提出过高的资格要求

第三篇：物业管理基本制度与政策

第一章

1.物业管理的内容是：（对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境

卫生和秩序进行维护。）

2.（市场原则）可作为物业管理活动的前提条件。

3.物业管理起源于19世纪60年代的（英国）

4.新中国成立的五十多年中，公有住宅总量经历了一个（由小到大，再由大

到小）的过程。

5.（20世纪初）美国成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。

6.我国的物业管理制度是由（国家法规政策和地方性法规政策）共同组成的。

7.（1994年3月21日）建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。

8.第二章

9.（物业管理服务）是物业管理的基础。

10.物业服务合同规定以外的服务是（有偿服务）。

11.一级服务标准，物业管理应（每日一次）巡查小区单元门、楼梯道以及门

窗、玻璃等状况。

12.物业服务的原则是（合理、公开、收费与服务水平相适应原则）

13.《价格法》对包括服务收费在内的价格管理规定了（政府定价、政府指导

价、市场调节价）。

14.以政府定价方式管理物业服务存在弊端是（1不利于物业管理企业提高服务

质量2制约了业主对物业服务质量的监督权的选择权3因定价标准不客观产生了大量矛盾4政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。

15.物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的（权利义务的法

律依据）。

16.物业合同应当具备以下主要内容（1物业管理事项2物业服务质量3物业服

务费用4双方的权利义务5专项维修资金的管理与使用6物业管理用房7

合同期限8违约责任）

17.物业收费的形式为（包干制或酬金制）

18.《物业管理条例》（第四十七条第二款）规定，物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

19.物业管理企业（应自觉接受公安机关的监督指导，建立一套科学的安全防

范管理制度，明确细化职责，建立考核奖惩激励机制，提高安全防范能力和水平）

20.无论业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业，都不得擅自改变物业

管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。

21.企业管理区域内的道路、场地是为（业主共同利益）而建设，因此无论业

主和物业管理企业，都不得擅自占用或挖掘物业管理区域内的道路和场地。

第三章

1、业主是（房屋的年有权人）。

2、业主作为不动产所有权人（不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制）。

3、物业管理往往涉及多个业主利益，业主之间（即有个体利益，也有共同利益）。

4、（共同财产和共同利益）是业主之间建立联系的基础，业主公约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。

5、物业管理是市场经济的产物，（竞争）是市场经济的基本特征。

6、前期物业管理招标投标活动的意义：1建立单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业管理企业中标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用2前期物业管理招标投标活动，要求依据法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业管理

企业各种不正当竞争行为3前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。

7、前期物业管理项目招标原则：（1不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人2不得对潜在投标人实行歧视待遇3不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。）

8、实行物业承接查验制度的现实意义：（1物业管理企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业手正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。2可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义3可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。）

9、物业承接查验的内容包括（1物业管理资料移交2物业现场验收）

10、（）逐步推行城镇住房制度改革。

11、物业管理企业是一种（以较少自有资本而管理庞大资产）的企业。

12、（物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点）制定了应对物业管理人员实行职业资格制度。

13、同一行业的职业群体应注意（从业信念、职业操守、行业习惯、行为准则）。

14、业主首次交存住宅专用维修资金的标准为当地房改成本价的（2%）。

15、住宅专项维修基金的使用，应遵循（方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致）的原则，任何单位和个人不得挪作他用。

第四章

1、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，达到房地产开发企业资格的条件是（1有100万元以上的注册资本。2有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员）。

2、关于房地产开发企业一级资质的要求，（①注册资本不低于5000万元；②从事房地产开发经营5年以上；③近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开始投资额；④连续5年建筑工程质量合格率达100%；⑤上一年房屋建筑施工面积15万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；⑥有职称的建筑、结构、账务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；⑦工程技术、财务、统计等负责人具有相应专业中级以上职称；⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；⑨末发生过重大工程质量事故。）

3、取得建设用地批准文件后（超过1年未动工开发的），政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，（超过2年未动工开发的），政府可以无偿收回土地使用权。

4、房地产转让的内容包括：（房屋转让和土地使用权转让）。

5、经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门就当在受理之日起（10日内）依法做出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

6、商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起（90日内），依法到房地产管理部门办理权性登记手续。

7、房屋所有权人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。

8、房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前（3个月）提出并经出租人同意，重新签订租赁合同。

9、房地产中介服务机构必须改造下列义务：（1遵守有关的法律、法规和政策；

2遵守自愿、公平、诚实信用的原则；3按照核准的业务范围从事经营活动；4按规定标准收取费用；5依法交纳税费；6接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。）

10、设立房地产中介服务机构应具备条件：（1有自己的名称、组织机构2有固定的服务场所3有规定数量的财产和经费4从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人）

11、（抵押）是《担保法》规定的担保形式之一。

12、抵押人应当在房地产抵押合同自签订之日起（30日内），到房地产所在地办理房地产抵押登记。

13、契证登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间（的债权与物权即同时成立）。

14、转移登记是指（房屋所有权主体转移所进行的登记。房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者钓提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的。以上情况房屋所有权主体都会发生产转移。）

15、鉴定机构接到鉴定申请后，应进行的程序包括（1受理申请2初始调查，摸清房屋的历史和现状3现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况4检测验算，整理技术资料5全面分析，论证定性一，作出综合判断，提出处理建议6签发鉴定文书。）

第五章

1、我国借鉴英国模式，从（20世纪90年代）开始住房制度的改革。

2、美国的物业管理已有（70年左右）历史。

3、美国物业经理职位层次划分为（资产经理、物业经理、楼宇经理）。

4、（1952年）日本人开始接管部分楼宇管理工作。

5、日本物业管理从业人员的培训分为（协会培训、企业培训、社会培训）。

6、新加坡邮政储蓄银行是（政府所有企业），其存款约占该国的60%左右。

7、除（邮政储蓄银行）外，至1982年末，新加坡银行机构达118家，总资产1020亿新元。

8、20世纪60年代中期开始，新加坡建屋发展局根据国家总体规划，大力发展（综合性的新城——新市镇）。

9、香港房屋委员会注重（物业的保养、维修及改善）

10、（通过良好的楼宇管理）可以树立商场的美好形象，吸引顾客。

第四篇：物业管理基本制度与政策1

1.2.3.4.5.6.业主委员会换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内完成交接手续 《物业管理条例》明确对业主委员会实行备案制度。业主委员会委员的变更由业主大会决定。

前期物业管理招标投标活动必须遵循的原则是公开、公平、公正和诚实守信

根据《城市房地产管理法》，属于商品房预售审核条件的是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上、持有建设工程规划许可证

7.商品房预售合同登记备案的申请人是商品房预售人

8.根据住宅质量保证书，部位、部件保修内容与保修期是管道堵塞2个月、灯具、电器开关6个月、卫生洁具1年

9.房屋租赁合同备案的说法是备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书

10.房地产相关活动中，属于房地产经纪活动的是促成房地产交易 11.抵押房地产的房屋所有权人是抵押人

12.业主完成商品房交易后，应当及时到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记。13.物业管理师应当具备的执业能力包括掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识、具有丰富的物业管理实践经验、能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定

14.新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起15日内，持文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。15.目前，国家层面的技术规程是《房屋白蚁预防技术规程》（JGJ/T 245-2011），主要规定了药物屏障技术、监测控制技术和砂粒屏障技术的操作要求和程序。

16.当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90内申请转移登记。

17.属于对房屋进行转移登记的情形的是房屋买卖、房屋所有权人为企业，企业被并购、房地产权人将房地产进行抵债

18.房地产开发企业的市场活动规则的表述有对房地产开发企业设立资质等级制度的目的，就是规范房地产开发企业的市场活动、房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目、各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担 任务

19.一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承

揽房地产开发项目

20.物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要包括维护相关区域内的秩序、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生

21.物业的使用与维护合同中可包含的约定有业主装饰装修房屋的约定、建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务、物业服务企业制止业主和使用人违反临时管理规约的具体措施、物业管理用房的具体约定

22.《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循了物业管理权利和财产权相对应、维护全体业主合法权益、现实性与前瞻性有机结合、从实际出发、实事求是的原则。23.《物业管理条例》关于前期物业管理规定的主要内容有前期物业服务合同的订立、物业服务企业的保修责任、物业管理用房的配置、物业承接验收手续和物业资料的移交 24.物业服务企业提供物业服务合同的约定以外的服务项目的说法是这种服务，原则上是一

种有偿服务、提供这种服务，需由特定的业主和物业服务企业另行约定

25.采取酬金制形式约定物业服务费用的说法是酬金以预收的物业服务费用为计提基数、物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有、物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定

26.物业管理服务标准的说法是物业管理一级服务标准中，小区主出入口应24小时站岗值勤、物业管理一级服务标准中，共用雨、污水管道每年应疏通1次、物业管理二级服务标准中，载人电梯早6点至晚12点应正常运行

27.首次业主大会的会议议程中需要宣读的内容有业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数、《业主大会议事规则》草案、《管理规约》草案、业主委员会委员候选人名单 28.资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书的情形有审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守做出物业服务企业资质审批决定的、超越法定职权做出物业服务企业资质审批决定的、违反法定程序做出物业服务企业资质审批决定的、对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的

29.二级物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告、责令限期改正、处1万元以上3万元以下的罚款处罚。30.住宅专项维修资金的交存方式包括商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户、已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户、未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人

31.公有住宅出售后的使用与管理的说法中有住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备、住宅的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿、住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存入银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护、已经实行物业管理的住宅维修养护管理方式，按照相关规定执行

32.根据《物权法》的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。

33.业主大会决定《物业管理条件》规定的制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业等事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。34.物业共用部位、共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于物业服务费

35.实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费、物业服务企业的利润

36.处理业主逾期不缴纳物业服务费的方法中是由业主委员会督促其限期缴纳、依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决、依据物业服务合同的约定，向人民法院起诉解决 37.物业服务企业代收代交水电等费用时，正确的做法是向委托单位收取手续费

38.单位或者个人中，是法定物业管理招标主体的是建设单位、业主大会、物业产权人 39.负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作的是县级以上地方人民政府房地产行政主管部门

40.物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前1年内不得发生擅自改变物业管理用房用途的行为。

41.业主大会成立后，发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对共用设施设备进行维修的，由物业服务企业持有关材料向业主委员会申请列支维修资金。42.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的隶属关系，报经同级财政部门同意。

43.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时补交。

44.公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房20%提取。

45.物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情况严重的，除按规定予以经济处罚外，由颁发资质证书的部门吊销资质证书

46.建筑物区分所有权的说法是建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权 47.业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是将住宅用作营业性场所，获取经营收益

48.我国《物权法》所称物，包括不动产和动产

49.房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，业主大会有权依法更换。50.改建、重建建筑物及其附属设施由业主决定。

51.《管理规约》的说法是《管理规约》是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定、《管理规约》对全体业主具有约束力、对不遵守《管理规约》的业主委员会委员，业主可以依法予以更换

52.建筑区域内，是否设立业主大会由全体业主决定。53.拖欠物业服务费属于损害他人合法权益的行为

54.建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在没有约定的情况下，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定

55.与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是《住房公积金管理条例》 56.城市规划管理中颁发的证书包括建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证

57.确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是项目选址意见书 房屋租赁权利义务的一般约定，说法是出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任、出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复、租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定、承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金

58.为防止投标人以非法手段骗取中标，《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定的禁止行为包括禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益

59.一级物业服务企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。

60.《物业管理条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营，物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定。61.为了督促业主委员会及时纳入到有关部门的监督管理中去，《物业管理条例》还对业主委员会备案的时间作了限定，规定备案的时间为自选举产生之日起30日内。62.总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

63.物业服务企业和业主在使用标准时，应当注意的问题包括《普通住宅小区物业管理服务

等级标准(试行)》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准、《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定、选用《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务 等级

64.《物业服务收费管理办法》规定，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

65.对于向特定业主提供单独议价的其他服务，包括承揽房屋装修维护

66.根据《城市规划法》规定，城市规划部门对建设项目的检查和监督的表述是城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查、被检查者应当如实提供情况和必要的资料、对城市规划区内重要建设工程，城市规划部门可以参加竣工验收

67.物业服务企业还应当经常进行客户调查，跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化。68.物业管理最主要的特点是市场化

69.关于住宅小区业主大会与居民委员会的关系的说法是双方应当相互协作，共同做好物业管理区域内的相关工作、业主大会做出的决定应当告知相关居民委员会，并听取其建议、居民委员会应当对业主大会的工作进行监督

70.物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的是物业管理服务

71.物业管理服务活动中，属于公共性服务的是建筑物外墙清洗、小区路灯的维修和管理、物业档案资料管理

72.根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，二级服务标准要求每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到75%以上。

73.物业管理区域内，自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向最终用户收取有关费用。

74.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料移交给业主委员会 75.业主大会制度的说法是业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式、一个物业管理区域内只能成立一个业主大会、业主大会不得做出与物业管理无关的决定 76.业主大会会议的说法是首次业主大会会议由业主大会筹备组组织召开、业主大会会议分为定期会议和临时会议、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式

77.业主委员会应当依法履行的职责是与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 78.危险房屋造成损害事故应由房屋所有人承担的民事责任有险不查、损坏不修、鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施 79.危险房屋造成损害事故的，房屋使用人应当承担民事责任的情形是：擅自改变房屋结构、构件、设备或者使用性质的、阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险的措施

80.鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分别按照下列情况观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除进行处理。

第五篇：物业管理基本制度与政策2

1.2.3.4.5.建筑区域内，是否设立业主大会由全体业主决定 属于损害他人合法权益的行为是拖欠物业服务费 物业管理最主要的特点是社会化

物业服务企业提供的日常服务工作中，属于需公示的是服务内容 物业服务收费实行包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润

6.根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》，固定资产残值率按3％～5％计算 7.物业服务企业员工住房公积金和社会保险费的计提比例，应当按照当地政府规定的比例确定

8.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则 9.根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，物业服务企业按照一级标准提供服务的，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率应达80％以上 10.物业服务合同约定以外的特约服务合同，属于双务合同的范畴 11.物业服务合同的标的是物业服务企业提供的公共性物业服务

12.签订相对长期的物业服务合同对保持服务质量的稳定和改善客户关系较为有利 13.物业服务企业接受委托代收代交水、电、气等费用，应当向委托单位收取手续费 14.物业管理的本质是提供一种有偿服务 15.《物业管理条例》属于行政法规

16.物业共用部位、共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于物业服务费 17.物业服务定价成本监审应遵循合法性、对应性、合理性和相关性原则

18.物业服务定价成本中的“人员费用”项目包含管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金 19.费用中，应当计人物业服务成本的是物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 20.实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费、物业服务企业的利润

21.处理业主逾期不缴纳物业服务费的方法是由业主委员会督促其限期缴纳、依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决、依据物业服务合同的约定，向人民法院起诉解决 22.物业服务企业代收代缴水电等费用时，正确的做法是向委托单位收取手续费

23.物业管理区域内，自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向最终用户收取有关费用

24.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料移交给业主委员会 25.业主大会制度的说法是业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式、一个物业管理区域内只能成立一个业主大会、业主大会不得作出与物业管理无关的决定 26.业主大会会议的说法是首次业主大会会议由业主大会筹备组组织召开、业主大会会议分为定期会议和临时会议、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式

27.业主委员会应当依法履行的职责是与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 28.业主委员会换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内完成交接手续 29.《物业管理条例》明确对业主委员会实行备案制度 30.业主委员会委员的变更由业主大会决定 31.在物业管理活动中，《管理规约》生效的条件是业主大会会议表决通过

32.前期物业管理招标投标活动必须遵循的原则是公开、公平、公正和诚实守信

33.单位或者个人中，是法定物业管理招标主体的是建设单位、业主大会、物业产权人 34.物业工程质量保修期内，物业服务企业负责向建设单位申请质量保修

35.根据《物业管理条例》，开发企业与购房人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容

36.根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位招标时，当投标人少于3个的，经行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业 37.住宅小区业主大会与居民委员会的关系的说法是双方应当相互协作，共同做好物业管理区域内的相关工作、业主大会作出的决定应当告知相关居民委员会，并听取其建议、居民委员会应当对业主大会的工作进行监督

38.物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的是物业管理服务

39.物业管理服务活动中，属于公共性服务的是建筑物外墙清洗、小区路灯的维修和管理、物业档案资料管理

40.根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》，二级服务标准要求每年至少l次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到75%以上

41.某物业服务企业为多个项目提供物业服务，其中有多层住宅10万m2，高层住宅20万m2，别墅2万m2，办公楼2万m2，工业厂房4万m2，从管理规模来看，该物业服务企业达到了二级企业资质要求

42.物业服务企业申请核定资质等级，在申请之Et前1年内不得发生擅自改变物业管理用房用途的行为 43.业主大会成立后，发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对共用设施设备进行维修的，由物业服务企业持有关材料向业主委员会申请列支维修资金 44.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的隶

属关系，报经同级财政部门同意

45.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时补交 46.出售公有住房的住宅专项维修资金，由售房单位交存

47.公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房款的20%提取

48.物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情况严重的，除按规定予以经济处罚外，由颁发资质证书的部门吊销资质证书 49.建筑区划内，应当认定为业主专用部分的是各个业主对其在构造和使用上具有独立性的建筑物部分

50.建筑物区分所有权的说法是建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权 51.业主做出不当行为时，应当经有利害关系的业主同意的是将住宅用作营业性场所，获取经营收益

52.业主对建筑物共有部分享有权利的同时，应当承担的义务是分担管理费用

53.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的说法是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定权属

54.我国《物权法》所称物，包括不动产和动产

55.房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，业主大会有权依法更换 56.改建、重建建筑物及其附属设施由业主决定

57.《管理规约》的说法是《管理规约》是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定、《管理规约》对全体业主具有约束力、对不遵守《管理规约》的业主委员会委员，业主可以依法予以更换

58.建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在没有约定的情况下，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定

59.与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是《住房公积金管理条例》 60.城市规划管理中颁发的证书包括建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证

61.确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是项目选址意见书 62.根据《城市房地产管理法》，属于商品房预售审核条件的是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书、投人开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上、持有建设工程规划许可证

63.商品房预售合同登记备案的申请人是商品房预售人 64.根据《住宅质量保证书》，部位、部件保修内容与保修期是管道堵塞2个月、灯具、电器开关6个月、卫生洁具1年

65.关于房屋租赁合同备案的说法是备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书

66.根据《城市房屋租赁管理办法》，房屋租赁当事人，应当在租赁合同签订后30日内到房

地产管理部门办理登记备案手续

67.房地产相关活动中，属于房地产经纪活动的是促成房地产交易 68.抵押房地产的房屋所有权人是抵押人

69.抵押房屋在订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同不受该抵押权影响

70.业主完成商品房交易后，应当及时到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记

71.《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循了物业管理权利和财产权相对应、维护全体业主合法权益、现实性与前瞻性有机结合、从实际出发、实事求是的原则 72.《物业管理条例》前期物业管理规定的主要内容有前期物业服务合同的订立、物业服务企业的保修责任、物业管理用房的配置、物业承接验收手续和物业资料的移交 73.物业服务企业提供物业服务合同的约定以外的服务项目的说法是这种服务，原则上是一种有偿服务、提供这种服务，需由特定的业主和物业服务企业另行约定

74.采取酬金制形式约定物业服务费用的说法是酬金以预收的物业服务费用为计提基数、物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有、物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定

75.物业服务费收缴的说法是按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定、对欠缴物业服务费的业主，物业服务企业可以依法追缴、已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳

76.物业管理服务标准的说法是物业管理一级服务标准中，小区主出入口应24小时站岗值勤、物业管理一级服务标准中，共用雨、污水管道每年应疏通l次、物业管理二级服务标准中，载人电梯早6点至晚12点应正常运行 77.物业服务企业履行物业服务合同的情况中，业主有权进行监督的情形有对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议、查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料、监督物业服务企业的收费情况、要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正

78.首次业主大会的会议议程中需要宣读的内容有业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数、《业主大会议事规则》尊案、《管理规约》草案、业主委员会委员候选人名单 79.申请核定资质等级的物业服务企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交企业资质等级申报表、企业资质证书正、副本、物业服务合同复印件、物业管理业绩材料等材料 80.资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质

证书的情形有审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定 的、超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的、违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的、对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的

81.二级物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产

主管部门予以警告、责令限期改正、处l万元以上3万元以下的罚款处罚

82.重视合同，诚信经营，物业服务企业应把握认真履行合同、诚信订立合同环节 83.住宅专项维修资金的交存方式包括商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存人住宅专项 维修资金专户、已售公有住房的业主应当在办理房屋人住手续前，将首期住宅专项维修资金存人公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户、未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人

84.公有住宅出售后的使用与管理的说法中是住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备、住宅的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿、住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存人银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护、已经实行物业管理的住宅维修养护管理方式，按照相关规定执行

85.管理规约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到物业品质、公共秩序、环境卫生状况的好坏

86.根据《物权法》的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼

87.对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的、业主大会、业主委员会依据法定程序作出的、符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述要求必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力

88.业主大会决定《物业管理条件》规定的制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业等事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

89.房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确 90.房屋租赁权利义务的一般约定的说法是出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任、出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复、租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定、承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金

91.《物业管理条例》所称的物业管理活动的基础是物业服务合同 92.物业管理各方主体与政府之间的关系是行政法律关系 93.《物业管理条例》立法指导思想的说法是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业服务事项

94.物业管理社会化的必要条件是现代化大生产的社会专业分工 95.业主与物业服务企业应当在等价有偿、诚实信用和平等自愿的基础上签订物业服务合同 96.物业管理的专业化，要求物业服务企业有专业的人员、专门的机构、专门的工具和规范的管理措施等

97.物业服务企业提供的服务项目中，属于基本公共服务的是物业档案资料管理 98.建筑物区分所有权的说法是建筑物区分所有权是一个集合权，包括专用所有权、共有和共同管理的权力、业主转让建筑物专有所有权时，对其享有的共有和共同管理权一并转让、建筑区划内，共有所有权的标的物不得请求分割

99.业主依法选聘和解聘物业服务企业的说法是业主更换前期物业服务企业应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意、业主依法选聘或解聘物业服务企业应当由业主共同决定、业主依法更换前期物业服务企业不受前期物业服务合同约定期限的限制 100.业主行为中属于未履行对共有部分承担义务的是以不使用共用电梯为由，拒绝承担相关维修费用 101.业主以物业服务企业违规收费为由提起诉讼的，人民法院不予支持的情形是业主已申明无需接受相关物业服务，物业服务企业继续收取费用的 102.在我国房地产领域的现行法规体系中，《物业管理条例》属于房地产行政法规 103.房地产开发企业申请预售许可时，需提交的资料包括土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、工程施工合同及关于施工进度的说明、开发企业的营业执照和资质证书 104.在房地产转让过程中，当事人应当依据主管部门确定的客观价格办理有关税费手续 105.为了加强工程质量管理，我国对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程，实行工程竣工验收备案制度 106.集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的登记属于房屋所有权初始登记 107.房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪 108.《物业管理条例》设立的物业管理基本制度包括物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金、前期物业管理招标投标制度 109.物业管理的说法是单一业主的后勤部门从事的房屋管理不属于物业管理、物业管理的内容包括房屋及设施设备的维修、养护、管理、物业管理是市场行为 110.物业服务定价成本监审应当遵循的原则有合法性、对应性、合理性等 111.开发建设单位在物业管理活动中应当承担的义务有制定临时管理规约、承担保修期间的物业保修责任、依法选聘物业服务企业、提供物业管理用房 112.根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》，不应当计入人员费用的有交通费、书报费、通信费 113.业主进行住宅装饰装修时，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，协议应当包括工程实施内容、允许施工的时间、住宅外立面设施、防盗窗的安装要求 114.在物业管理活动中，属于业主应当履行的义务有遵守管理规约、遵守业主大会议事规则、交纳专项维修资金 115.根据《物业管理条例》，业主大会应当履行的职责有制定管理规约、制定业主大会议事规则、选聘物业服务企业 116.物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有挪用专项维修资金、超越资质等级承接物业服务业务、擅自改变物业管理用房用途、出租、出借、转让资质证书行为的，资质审批部门不予批准 117.物业承接查验的主体有业主委员会、建设单位 118.根据《物业管理师制度暂行规定》，申请物业管理师初始注册需提交的资料有中华人民共和国物业管理师初始注册申请表、资格证书、与聘用单位签订的劳动合同 119.业主大会和业主委员会，有权要求对损害他人合法权益的行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失 120.依据相关规定，实施物业管理招标的主体有建设单位、业主 121.物业管理师或者聘用单位有不具有完全民事行为能力的、注册有效期满且未延续注册的、造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的情形之一的，本人或者聘用单位可以向当地注册审查机构申请办理注销手续 122.房地产开发的施工管理制度，主要包括项目报建与施工许可证、建筑工程质量管理、工程竣工验收备案制度 123.在我国房地产行业，实行资质管理的企业和机构有房地产开发企业、物业服务企业 124.建筑区划内，资金和收益属于业主共有的有规划建设的停车库的出租收益、共有部分停车位收益、公用部分广告收益、实行酬金制收费方式的物业服务费结余 125.建筑区划内是否设立业主大会的说法是已交付的专有部分建筑面积超过总面积60％的，可以设立业主大会、首套房屋出售并交付使用已满两年的，可以设立业主大会、业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不设立业主大会 126.与房地产开发有关的政府行为中，属于行政许可事项的有核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发施工许可证、核发房地产开发企业资质证书 127.物业服务定价成本监审的相关性原则，是指计入定价成本的费用，应当与物业服务直接或间接相关的费用相对应 128.某物业管理区域只有甲、乙、丙三位业主，经共同讨论决定不设立业主大会，业主大会的职责应由甲、乙、丙三位业主共同履行 129.业主行使权利的说法是业主的合法权益受到侵害时，有权要求行为人停止侵害 130.首次业主大会筹备组组长应当由街道办事处或乡镇人民政府代表担任 131.根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，投标文件的内容包括投标函、投标报价、招标文件要求提供的其他材料 132.业主大会的法定召集人是业主委员会 133.根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金的交存主体包括住宅小区内的非住宅业主、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅业主、公有住房的售房单位 134.某小区业主委员会有11位委员，当超过4位委员提议，就应及时召开业主委员会会议 135.建设单位选聘物业服务企业的，与物业服务企业办理物业承接验收手续应当在首位业主入住之前 136.物业服务招标项目，经评标委员会评审确定中标候选人后，招标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件与中标人订立书面合同 137.管理规约的修改权属于业主大会 138.管理规约规定的事项包括业主使用、维护、管理的约定、业主共同利益的维护、违反管理规约应当承担的责任 139.建筑区划内，下列部位、设施设备保修期满后的维修、更新、改造可以使用住宅专项维修资金的是物业服务管理用房 140.业主大会成立后，新选聘的物业服务企业与原物业服务企业交接时的物业承接查验工作由业主委员会主持 141.我国目前对物业服务企业实行资质审批制度 142.物业管理活动中的物业承接查验制度是依据《物业管理条例》设立的 143.物业在保修期限内因业主使用不当造成的损坏，由业主承担责任 144.未成立业主大会的住宅小区发生了危及房屋安全的紧急情况，需要使用住宅专项维修资金的，应由物业服务企业持有关材料向所在地县级以上人民政府主管部门申请列支 145.经业主大会同意，住宅专项维修资金可以购买国债

146.房屋交付后，某业主人住时对卫生间进行了24小时闭水试验，发现下层卫生间顶板漏水，物业服务企业到现场进行了维修，该维修费用应当由建设单位承担 147.根据《物业管理师制度暂行规定》，物业管理师未经授权，应履行的职责是负责物业管理项目的物业服务方案的制订并组织实施、审定物业管理项目管理中的关键性文件，并在签字后实施、妥善处理物业服务过程中出现的问题，履行合同，为业主提供质价相符的服务 148.前期物业管理招标项目备案应向房地产行政主管部门提交的材料中，包括招标公告、招标邀请书、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件 149.物业管理项目评标时，招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于评标委员会成员总数的2／3 150.目前，我国物业服务企业资质等级最高的是一级 151.我国对从事物业管理工作的专业管理人员实行职业准入制度 152.住宅小区公共收益归入住宅专项维修资金账户后，可以用于共有部分的更新和改造 153.物业管理用房权属的说法是物业管理用房属于全体业主共有 154.经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房的用途 155.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意 156.在建筑物区分所有权中，占主导地位的是专有部分的所有权 157.某物业服务企业决定利用小区内部分公共场所开展经营活动，增加公共收益。此决定应经业主大会同意 158.经建筑区划内专有部分占建筑物总面积l／2的业主且占总人数l／2的业主同意，才能做出有效决定的重大事项是决定业主自行管理建筑物及其附属设施 159.某住宅小区已销售并交付住宅300套，其中业主张某拥有住宅3套，其余业主每人一套；已销售但未交付住宅60套；未销售住宅60套。该小区全体业主决定重大事项时，应当认定的业主总人数是359人 160.房地产中，不得进行转让的有权属有争议的房地产、被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产、未取得共有人书面同意的共有房地产、未依法登记领取权属证书的房地产