第一篇：2015年下半年河北省房地产估价师《理论与方法》：市场状况调整的含义试题
2015年下半年河北省房地产估价师《理论与方法》：市场状况调整的含义试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整．【2003年考题】
A：给水、排水、电力、通信 B：给水、排水、燃气、热力 C：排水、电力、通信、燃气 D：排水、电力、通信、热力 E：工业用地的监测点评估价格
2、按房产余值计征房产税的，税率为__。A．1.2% B．10% C．12% D．20%
3、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为（）万元。A．20 B．21 C．35 D．50
4、契税的税率为，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。A：1％～5％ B：2％～5％ C：3％～5％ D：3％～6％
E：执行层的组织协调
5、开发投资的投资者主要是（）。A．赚取利润 B．保值增值 C．获得收益 D．消费
6、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。A：资本化率 B：收益率 C：收益乘数 D：利息率
E：工业用地的监测点评估价格
7、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场．需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。A：比较法 B：成本法
C：假设开发法 D：长期趋势法
E：工业用地的监测点评估价格
8、按可将房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。A：房屋的使用用途 B：房屋所有权的性质 C：房屋的使用时间 D：房屋的使用性质 E：执行层的组织协调
9、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，屋面防水最低保修期限为年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地产估价机构必须加盖公章
10、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93㎡。其面积误差比的绝对值为。A：-3％ B：3％ C：-7％ D：7％
E：执行层的组织协调
11、关于任意拍卖，下列说法错误的是__。A．以生效的法律文书为依据 B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提 D．目的在于将物品换价兑现
12、工程__是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。A．成本控制 B．进度控制 C．质量控制 D．合同控制
13、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2 625元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7％和5％。该宗房地产的正常成交价格为元／㎡。A：2 000 B：2 200 C：2 400 D：2 500 E：工业用地的监测点评估价格
14、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。A．区域因素 B．1 C．2 D．3 E．权重估价对象可比实例 F．0.5 100 90 G．0.3 100 90 H．0.2 100 125
15、设损益表中的销售利润为SP，营业利润为BP，利润总额为TP，净利润为NP，则以下关系中一定成立的为__。A．SP＜TP B．TP＞BP C．BP＜NP D．TP＞NP
16、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为万元。A：245 B：275 C：315 D：345 E：工业用地的监测点评估价格
17、房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请__登记。A．他项权 B．转移 C．初始 D．变更
18、中国现有房地产租金统计，是基于__的统计。A．不同类型的房屋的中位数租金 B．同类型的房屋的中位数租金 C．各类物业平均租金 D．同类型物业平均租金
19、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。A．系统风险 B．资本价值风险 C．个别风险 D．比较风险
20、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等．(2006年试题)A：规划涉及方案 B：投资估算 C：资源条件 D：投资权益 E：借款合同
21、按照，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。
A：定额反映的生产要素消耗内容不同 B：定额的编制程序和用途不同 C：投资的费用性质不同 D：专业性质不同 E：执行层的组织协调
22、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。A．80% B．120% C．171% D．200%
23、某宗房地产的土地面积500m2，建筑面积350m2。建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，经测算拆除费用为300元/m2建筑面积，残值为50元/m2，不可预见费用为10元/m2。则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。A．84000 B．87500 C．122500 D．126000
24、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象__的方法。A．利润 B．价格 C．价值
D．收益价格
25、商品越是耐用，则。A：越缺乏弹性 B：需求弹性越大 C：需求弹性越小 D：完全无弹性
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、住宅建筑净密度与等有关。A：房屋建筑面积 B：建筑层数 C：层高
D：房屋排列方式 E：房屋间距
2、下列用来作为房地产产权证附图的有。A：规划图 B：宗地图
C：房产分幅图 D：房产分户图 E：地形图
3、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。A．第一阶段 B．第二阶段初期 C．第三阶段初期 D．第三阶段 E．第四阶段
4、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。A：临街状况
B：是否便于动力取得 C：是否便于废料处理 D：是否接近大自然
E：是否便于产品和原材料运输
5、我国现行房地产税包括等。A：房产税
B：城镇土地使用税 C：土地增值税 D：农业税 E：车购税
6、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。A．获利能力分析 B．盈亏平衡分析 C．市场状况分析 D．定性风险分析
7、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 C：改建、重建建筑物及其附属设施
D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 E：制定和修改业主大会议事规则
8、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有特性。(2005年试题，有修改)A：区位选择异常重要
B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C：需要适时更新改造投资 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同
9、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有。A：对房地产本身进行投资改良 B：房地产需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济 E：建造成本增加
10、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为。A：背书 B：委托 C：代理 D：审批
E：执行层的组织协调
11、城市规划的批后管理主要是。
A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书 B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证 C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证
D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作 E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作
12、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务
B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务
C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务
D：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务
E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务
13、是收集一手资料时最普遍采用的手段。A：问卷 B：座谈 C：电话 D：邮寄 E：借款合同
14、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5．58％．则下列说法中正确的有．【2006年考题】 A：该房地产的实际价格等于名义价格 B：该房地产的名义价格为50万元 C：该房地产的实际价格高于50万元 D：该房地产的实际价格为50万元 E：该房地产不存在名义价格
15、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第l年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为万元。(2009年试题)A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同
16、房屋租赁审查的主要内容不包括。
A：审查合同內容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件 B：审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋
C：审查租赁合同的內容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任
D：审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策 E：审查是否按照有关部门规定缴纳了税费
17、下列应免征房产税的有。A：职工自用住房 B：军队自用的房产
C：产权不确定及有纠纷的房产 D：名胜古迹自用的房产
E：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产
18、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A．50% B．60% C．70% D．80%
19、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的__。
A．第一阶段 B．第二阶段初期 C．第二阶段后期 D．第三阶段 E．第四阶段
20、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。A．获利能力分析 B．盈亏平衡分析 C．市场状况分析 D．定性风险分析
21、某笔房地产开发贷款的综合风险度与__直接相关。A．贷款额 B．企业信用等级 C．自有资金数量 D．项目风险等级 E．贷款期限
22、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6
23、自营贷款期限最长一般不得超过__年。A．10 B．15 C．20 D．25
24、房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁许可证》时，应当向被拆迁人发出房屋拆迁公告。公告应明确__等。A．拆迁人 B．拆迁范围 C．拆迁期限 D．资金来源 E．拆迁方案
25、赵某以12000 元/的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为。(2009年试题)A：0.12 B：0.21 C：1.26 D：2.05 E：借款合同
第二篇：上海2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的含义试题
上海2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的含义试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的__存款利率计息。A．活期
B．3个月整存整取 C．6个月整存整取 D．1年整存整取
2、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是__。A．《工程建设监理单位资质管理实行办法》 B．《工程建设监理单位资质管理若干细则》 C．《工程建设监理单位资质管理实行规定》 D．《工程建设监理单位资质管理具体规定》
3、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。A．土地面积 B．地质条件 C．土地位置 D．土地形状
4、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定．以下选项中，属于实物构成范围内的是。
A：是否包括特许经营权 B：是否包括债权债务 C：是否强制处分房地产
D：是否包括建筑物内的家具 E：工业用地的监测点评估价格
5、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时__万元。A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4
6、按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的部门申请领取施工许可证。
A：县级以上人民政府土地行政主管部门 B：县级以上人民政府建设行政主管部门 C：县级以上人民政府房产管理部门 D：县级以上人民政府发展和改革部门 E：执行层的组织协调
7、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为__。A．投资利润率 B．成本利润率 C．销售利润率
D．直接成本利润率
8、土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者未申请续期，或虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家__收回。A．有偿 B．补偿 C．无偿
D．根据情况确定
9、预售商品房项目应当在__之前完成选聘物业管理企业。A．取得《施工许可证》 B．取得《土地使用证》 C．取得《房屋所有权证》
D．取得《商品房预售许可证》
10、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。A：A市房地产管理部门 B：A市城乡规划管理部门 C：A市房屋拆迁管理部门 D：A市人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
11、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于__不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A．区域规划 B．临街状况 C．周围环境 D．地形地势
12、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由__。A．甲工厂缴纳 B．乙公司缴纳
C．甲工厂与乙公司各缴纳一半 D．甲工厂与乙公司协商缴纳
13、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15 000 ㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。A：4 023．04 B：4 074．10 C：4 768．50 D：5 652．09 E：工业用地的监测点评估价格
14、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用__为好。A．重建成本 B．重置成本 C．完全成本
D．重新购建价格 15、2010年3月，A市居民张某对其A市所住房屋进行了翻建，翻建后的房屋面积增加了12，张某应当申请。A：房屋所有权初始登记 B：房屋所有权变更登记 C：房屋所有权转移登记 D：房屋更正登记 E：执行层的组织协调
16、对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A．从容不迫型竞争者 B．选择型竞争者 C．凶猛型竞争者 D．随机型竞争者
17、下列关于工程建设项目招标代理机构，说法不正确的是。
A：甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务
B：乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的王程建设招标代理业务
C：工程招标代理机构资格分为甲、乙、丙三级
D：暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务 E：执行层的组织协调
18、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（）。①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正；⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。A．①②③④⑤⑥⑦ B．②①③⑤④⑥⑦ C．①③②④⑥⑤⑦ D．②①③④⑤⑥⑦
19、现在借入100元，年利率为15%，则1年后要还的本利和是__元。A．115 B．100 C．120 D．125 20、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的__。A．收回 B．摊销 C．减损 D．补偿
21、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。A．3758.57 B．394203 C．3966.10 D．4769.85
22、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为__。A．12.50% B．13.10% C．13.07% D．13.60%
23、估价上的折旧注重的是__。A．原始取得价值的减价修正 B．原始取得价格的摊销与回收 C．重置价格的摊销与回收 D．价值的减价修正
24、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地总价值为6 000万元，其中土地总价值为 2500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200 ㎡，房地价值为130万元．按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为。A：0．8％ B：1．6％ C：2．4％ D：4％
E：工业用地的监测点评估价格
25、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。A：支柱 B：主要 C：次要 D：一般
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列物业中，属于特殊物业的是。A：在建工程 B：车站 C：购物中心
D：科技产业园区 E：借款合同
2、属于直接融资方式的有。(2001年试题)A：抵押贷款 B：赊销 C：发行股票 D：发行债券 E：分期付款
3、保险费的确定与__因素有关。A．保险价值大小
B．保险费缴纳期限长短 C．银行利率水平D．保险标的的价值 E．保险金额
4、不需要办理施工许可证的是__建设工程。A．工程投资额30万元以下的 B．建设面积300m2以下的 C．建设面积500m2以下的
D．工程投资额30万元以下且建筑面积在300m2以下的 E．投资额50万元以下且面积不超过300m2的
5、流通货币需要量取决于三个因素。A：已销售的商品数量 B：待销售的商品数量 C：单位商品价格 D：货币流通次数 E：货币流通时间
6、动产拍卖的成交一般以拍卖标的物__的转移为标志。A．实际占有 B．财产所有权 C．价值
D．使用价值
7、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是__。A．8.17% B．13.62% C．14.00% D．23.33%
8、房屋权属登记机关受理房屋权属登记申请后，对符合登记条件的（）登记，应在30内核准登记，并颁发房屋权属证书。A．所有权初始 B．变更 C．转移
D．他项权利 E．注销
9、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。A．2121 B．2200 C．1819 D．2242
10、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。A：经市(县)人民政府批准 B：经委托人书面同意
C：经房地产行政主管部门批准
D：经省(自治区、直辖市)人民政府批准 E：执行层的组织协调
11、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、__等。A．规划设计方案 B．投资估算 C．资源条件 D．投资权益
12、在房地产泡沫的成因中，是房地产泡沫产生的基础。A：投机需求的膨胀 B：金融机构过度放贷 C：土地的稀缺性
D：开发商之间的博弈 E：借款合同
13、在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是。A：对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性 B：对估价对象进行实地查看
C：了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D：将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E：拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
14、耕地占用税减税范围中，可以按规定税额减半征收的包括。A：农村居民占用耕地新建住宅
B：对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的
C：国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后 D：不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的 E：对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口的
15、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（）。A．人工费 B．办公费 C．法定税费 D．保险费
16、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人
B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节
C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2 D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权
E．房地产权属登记为房地产权利动态登记
17、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》确定，对招标出让中，应当确定为中标人。
A：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人 B：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人 C：能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人 D：能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人 E：能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人
18、下列保险险种中，属于商业保险的有。(2007年试题)A：责任保险 B：失业保险 C：工程保险 D：人寿保险 E：劳动工伤保险
19、写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考__确定。A．消费价格指数 B．商业零售价格指数 C．上证价格指数
D．建安工程价格指数 E．中房价格指数 20、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。A．16.67% B．16.71% C．16.80% D．17.00%
21、平房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划，以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2007年试题)目前国家针对房地产市场过热采取了若干宏观调控政策，其中属于财政政策的为。
A：增加税收 B：提高存贷款利率 C：调整土地供给结构 D：减少公共工程开支
E：一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
22、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为．(2009年试题)A：50％ B：60％ C：70％ D：80％ E：借款合同
23、根据变量的取值是否连续划分，变量可分为。A：确定性变量 B：不确定性变量 C：离散型变量 D：连续型变量 E：随机变量
24、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。(2009年试题)A：查验申请人提供的权厲证明 B：审查申请人提供的评估报告 C：就登记有关事项询问当事人
D：必要时对被登记房屋进行实地查看 E：及时登记有关事项
25、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。A．22 B．28 C．38 D．50
第三篇：2017房地产估价师《理论与方法》冲刺试题
1.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为()万元。
A.228.2
3B.229.36
C.224.7
4D.223.63
2.某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为()万元。
A.457.40
B.476.98
C.686.10
D.715.48
3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近()万元。
A.276
B.28
3C.28
4D.29
14.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。
A.某酒店
B.某市图书馆
C.某住宅
D.某写字楼
5.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其()，成本的增加一定要对()增大有所作用才能构成价格。
A.效用
B.花费的成本
C.市场价值
D.投资价值
6.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付()元的安置补助费。
A.1000
B.2000
C.4000
D.6000
7.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。(2002年试题)
A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.313.2
8.某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行估价。
A.比较法
B.成本法
C.假设开发法
D.长期趋势法
9.开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用()评估。
A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.推测法
10.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值()。
A.不必考虑
B.根据实际情况而定
C.必须考虑
D.无法确定
第四篇：2016年河北省房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵试题
2016年河北省房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。A：估价目的、估价原则、估价对象 B：估价目的、估价原则、估价时点 C：估价原则、估价对象、估价时点 D：估价目的、估价对象、估价时点 E：工业用地的监测点评估价格
2、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是__元人民币/m2。A．6323.52 B．6804.37 C．6.657.48 D．6650.25
3、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03
4、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。A：估价目的本质上由委托人的估价需要决定 B：估价时点由估价目的决定
C：估价对象由委托人和估价目的决定 D：估价类型由估价师决定 E：工业用地的监测点评估价格
5、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。A：40 B：43 C：47 D：50 E：工业用地的监测点评估价格
6、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的__。A．变现风险 B．政策风险 C．利率风险
D．市场供求风险
7、房地产价格与一般物品价格的（）表现出房地产价格的独特之处。A．等值 B．不等值 C．相同 D．不相同
8、某宗土地总面积1 000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价(单价)数额为。A：300元／㎡ B：30元／㎡ C：4 240元／㎡ D：1272元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
9、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是__。A．奖金
B．单位发给职工的住房补贴 C．工资的一部分
D．给职工增加了一部分工资
10、功能折旧违背了以下哪个原理__。A．收益递减原理 B．收益递增原理 C．均衡原理 D．适合原理
11、某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为（）。A．80% B．90% C．85% D．95%
12、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请材料。A．人事部 B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
13、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。A：合法原則
B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則
E：工业用地的监测点评估价格
14、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。A：过去数据简单算术平均法 B：过去数据加权算术平均法 C：未来数据简单算术平均法 D：未来数据资本化公式法 E：工业用地的监测点评估价格
15、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。A：吊车梁
B：外墙围护系统 C：柱子 D：基础
E：执行层的组织协调
16、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。A．转让方，转让方 B．受让方，受让方 C．转让方，受让方 D．受让方，转让方
17、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。A．城市环境保护规划 B．控制性详细规划 C．城市总体规划 D．修建性详细规划
18、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格
19、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。A：大于
B：大于或等于 C：小于
D：小于或等于
E：工业用地的监测点评估价格
20、房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。A．相邻土地权利界线 B．海拔高程
C．用地面积的分摊系数
D．套内建筑面积与共有分摊面积
21、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为__万元。A．65.4 B．81.8 C．87.2 D．109.0
22、某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是万㎡．(2005年试题)A：5．2 B：6．4 C：6．8 D：7．6 E：借款合同
23、引起真正的房地产自然增值的原因是。A：装修改造 B：需求增加 C：通货膨胀
D：改进物业管理
E：工业用地的监测点评估价格 24、2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置时为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9% B．12% C．15% D．20%
25、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。A．债务融资
B．已建成房地产抵押贷款 C．权益融资 D．建设贷款
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、按资产投资的类型划分，可分为形式。A：权益型 B：债务型 C：混合型 D：综合型 E：抵押型
2、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。A．100 B．42 C．63 D．77
3、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。A：容积率 B：土地用途
C：土地开发程度 D：评估单位
E：土地使用权性质
4、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有．(2009年试题)A：权益型 B：抵押型 C：伞型合伙 D：多重合伙 E：混合型
5、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为 2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为__。A．2648元/m2 B．2688元/m2 C．2708元/m2 D．2734元/m2
6、__规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。A．《物权法》 B．《城市房地产管理法》 C．《建筑法》 D．《土地管理法》
7、影响房地产价格的经济因素有__。
A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B．社会发展状况、房地产投机和城市化 C．财政收支及金融状况、利率 D．物价、汇率、居民收入
E．人口数量、行政隶属变更、居民收入
8、商品房的建筑面积由组成。A：套內建筑面积 B：套外建筑面积 C：套内使用面积 D：套外使用面积 E：分摊的共有建筑面积
9、从卖房的角度看，成本法的理论依据是__。A．销售状况价值论 B．市场供求价值论 C．生产费用价值论 D．经济花费价值论
10、下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有__ A．交通便捷程度 B．朝向、楼层
C．周围环境和景观 D．建筑规模 E．外部配套设施
11、下列符合房地产广告要求的有。
A：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限
B：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离
C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明
D：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积 E：预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容
12、__包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。A．国内金融市场 B．国际金融市场 C．广义的金融市场 D．狭义的金融市场
13、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用为8000万元，建设周期为3年刊润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是。(2008年试题)A：10.42% B：11.57% C：31.25% D：34.72% E：借款合同
14、某房地产估价机构投保的险种有：①火灾保险，②社会养老保险，③预防公害保险，④失业保险，⑤人身伤害保险，⑥运输工具保险，⑦劳动工伤保险，⑧统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有种。A：3 B：4 C：5 D：6 E：执行层的组织协调
15、建筑安装工程费由__构成。A．直接费 B．间接费
C．施工企业利润 D．税金
E．人工费及福利费
16、不属于市场法估价的步骤是__。A．搜集交易实例
B．查看交易成功的比例 C．比较价格的最大差距 D．选取可比实例
E．对可比实例的成交价格进行适当的处理
17、下列关于地下室的卷材防水，表述正确的是。
A：地下室必须采取防水构造做法，常用的防水做法是卷材防水 B：防水层粘贴在地下室墙外表面叫外防水 C：防水层粘贴在外墙内表面叫内防水
D：外防水的防水层贴在迎水面上，防水效果较差
E：內防水的防水层贴在背水面上，防水效果较差，但施工简便、便于修补
18、在我国设立保险公司必须具备的条件中，要有符合规定的注册资本最低限额。我国规定这一限额为__。A．人民币2000万元 B．人民币5000万元 C．人民币1亿元 D．人民币2亿元
19、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计人当期损益，体现原则对历史成本原则的修正。A：权责发生制 B：谨慎 C：配比原则
D：划分收益性支出与资本性支出 E：执行层的组织协调
20、耕地占用税减税范围中，可以按规定税额减半征收的包括。A：农村居民占用耕地新建住宅
B：对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的
C：国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后 D：不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的 E：对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口的
21、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A．估价师声明
B．估价的假设和限制条件 C．估价方法 D．估价对象
22、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。A：1130.00 B：1165.43 C：1910.00 D：2003.70 E：执行层的组织协调
23、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的__。
A．第一阶段 B．第二阶段初期 C．第二阶段后期 D．第三阶段 E．第四阶段
24、假设开发法的操作步骤包括__。A．调查待开发房地产的基本情况 B．选择最佳的开发利用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期 D．进行具体计算，求出待开发房地产的价值
E．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
25、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38
第五篇：2017年房地产估价师《理论与方法》复习题
1.房地产权利的种类中，属于债权的是()。
A.地役权
B.土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
2.()是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
A.物权
B.债权
C.租赁权
D.所有权
3.()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A.用益物权
B.担保物权
C.抵押权
D.租赁权
4.炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成()关系。
A.反方向变化
B.同方向变化
C.无变化
D.无法确定
5.当消费者收入增加时，会减少对()的需求。
A.正常商品
B.炫耀性物品
C.高档商品
D.低档商品
6.当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会()。
A.增加
B.减少
C.不变
D.无法确定
7.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给()，使其现期供给()。
A.增加，增加
B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少
8.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于()。(2005年试题)
A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
9.当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以()为前提进行估价。
A.保持现状
B.装饰装修改造
C.转换用途
D.重新利用
10.某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元/㎡。
A.2290.91
B.2326.41
C.2344.16
D.2308.66
1.D 2.A 3.A 4.B 5.D 6.A 7.C 8.A 9.C 10.B
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