昆明市明通商场与张树珍房屋租赁合同纠纷上诉案

第一篇：昆明市明通商场与张树珍房屋租赁合同纠纷上诉案

昆明市明通商场与张树珍房屋租赁合同纠纷上诉案

云南省昆明市中级人民法院

民事判决书

（2008）昆民一终字第388号

上诉人（原审被告）昆明市明通商场。

负责人罗杰。

特别授权诉讼代理人王青燕，云南千和律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）张树珍。

特别授权诉讼代理人陆家棣、刘啸，云南震序律师事务所律师。

原审被告昆明市官渡区太和街道办事处吴井社区双龙桥村股份合作社。

法定代表人王金荣，董事长。

特别授权诉讼代理人褚建民，云南千和律师事务所律师。

原审被告昆明市双龙桥农工商综合服务公司。

法定代表人王金荣，董事长。

特别授权诉讼代理人褚建民，云南千和律师事务所律师。

上诉人昆明市明通商场（以下简称“明通商场”）与被上诉人张树珍、原审被告昆明市官渡区太和街道办事处吴井社区双龙桥村股份合作社（以下简称“合作社”）、昆明市双龙桥农工商综合服务公司（以下简称“服务公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2008）官民一初字第567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年8月12日受理后依法组成合议庭，于2008年9月27日对本案公开进行了询问。上诉人明通商场的代理人王青燕，被上诉人张树珍的代理人陆家棣、刘啸，原审被告合作社、服务公司的代理人褚建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理确认，被告合作社原名为昆明市官渡区福海乡吴井办事处双龙桥村股份合作社。合作社出资成立了服务公司，服务公司又开办了明通商场。张树珍与明通商场在1999年以前建立了租赁关系，由张树珍承租明通商场新区82号铺面经营服装；该铺面的原承租人为案外人周金兰，后改为原告，原承租人交纳的保证金发票现由原告持有，金额为5000元。1999年12月1日，原告与被告合作社、明通商场签订《双向承诺书》，约定：合作社、明通商场至少于2009年12月31日前，对商场经营户的经营权不作变动，但租金随行就市；保证各租户十年经营权不变，如有变化，愿意赔偿各租户十年租金。承诺书签订后，双方的租赁合同一年一签。2005年7月14日，原、被告双方签订《明通商场铺面租赁协议书》，约定年租金为19152元；杂费每月60元；保证金一楼5000元，二楼1000元，退场时损坏铺面及设施的，从保证金扣除，无上述行为的，退场时如数退还保证金；租期一年，由2005年8月30日起至2006年8月30日止，期满另换新协议。协议签订后，原、被告均按协议履行。2005年6月，官渡公安消防大队出具了《重大火灾隐患限期整改通知书》，责令明通商场进行整改；12月，该消防大队进行复查认为整改不合格，要求重新整改。2005年6月30日，明通商场、合作社、服务公司发出一份告经营户书，通知各经营户，租赁协议到期后，严格按协议书相关约定续签；明通商场与经营户于1999年12月1日签订的双向承诺书双方均应遵守，如有任何一方出现违约，将按相关法律法规提送相关部门处理。2005年12月8日，合作社向各商户发出一份重要通知，主要内容为：商场改造后愿意继续留在新商场经营的商户可选择维持原《双向承诺》4年期租赁回迁方案，新商场建成后，4年的租金一年一交，租金及管理费不变；不愿意继续留在新商场经营的商户可选择一次性给予补偿，同时放弃明通商场使用权，即要求补偿就没有铺面的方案；由于新规划方案中一层建筑面积比原商场面积有所减少，将有40户商户无法回迁一层，因此最后来与商场签订租赁合同的商户只能挑选2、3、4层的铺面。2006年1月21日，被告明通商场、合作社、服务公司通知各商户，于2006年2月20日停止商场一切经营，请各商户在2006年2月20日前腾空铺面并到商场管理办公室办理所交相关费用的退还手续。2006年3月3日，被告委托拆迁公司强行将原告的铺面拆除，引起张树珍不满，原告张树珍遂诉至一审法院，请求判令三被告：

1、支付违约金101689.53元；

2、退还原告保证金5000元、多收取的租金11189.50元、杂费558.60元，以及占道费1008元（后变更为720元）；

3、承担案件诉讼费。

原审法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据本案双方当事人签订的《双向承诺书》及2005年6月30日三被告发出的告经营户书，三被告负有保证10年内原告的经营权不会发生任何改变的义务。因此，虽然双方之间的租赁合同系一年一签，但基于该承诺书的约定，双方之间的租赁合同关系须保持10年不变，是一种长期、稳定的租赁合同关系，双方当事人均应严格履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案所涉商场自身存在火灾隐患，官渡区公安局消防大队于2005年6月下发了限期整改通知书，责令对明通商场进行整改。12月，该消防大队进行复查，结论为“未落实整改要求，复查不合格”，并要求继续整改，确保消防安全，防止火灾发生。由此可以看出，三被告系基于本案所涉商场自身存在火灾隐患并整改不合格的原因，在未与原告协商一致及终止双方租赁关系的情况下，擅自强行拆除原告承租的铺面导致租赁合同不能继续履行的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。

关于回迁方案，因双方基于《租赁合同》和《双向承诺书》建立的租赁合同关系是以特定铺面作为标的物所建立的合同关系，而回迁方案均属于在终止现有《租赁合同》的基础上，重新建立新的合同关系或获得相应补偿。因此，所谓回迁也需由双方当事人协商一致，否则不能成为合同一方当事人变更或者解除合同的合法依据。本案三被告虽然提供了回迁方案，但在未取得原告同意的情况下，擅自强行拆除原告承租的铺面导致租赁合同不能继续履行的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。

关于原告主张的违约金数额，虽然《双向承诺书》约定如改变10年经营权，三被告需按10年的租金赔偿原告损失。但就本案而言，三被告将本案所涉商场全部拆除重建的原始原因是消防部门的整改要求，且双方之间的《双向承诺书》系1999年12月1日签订，至三被告拆除铺面导致租赁合同自行终止已逾6年，原告已实际经营了6年，仅余4年可继续经营，故综合本案事实、根据双方当事人实际履行合同的情况，酌情考虑违约金101689.53元。原告主张的多收租金、杂费、占道费及保证金因被告无异议，并愿意退还，应予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十条之规定，判决：“

一、由被告昆明市官渡区太和街道办事处吴井社区双龙桥村股份合作社、昆明市双龙桥农工商综合服务公司、昆明市明通商场于本判决生效之日起十五日内，连带支付原告张树珍违约金101689.53元；同时退还原告保证金5000元及多交的租金11189.50元、杂费558.60元，占道费720元，共计119157.63元。”案件受理费2689元，由原告承担50元，三被告承担2639元。

上述一审判决宣判后，明通商场不服，向本院提起上诉，请求：

1、撤销（2008）官民一初字第567号民事判决书中要求上诉人承担违约金的判决内容；

2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由如下：

一、上诉人对明通商场进行整改是基于双方当事人意志以外的原因，且上诉人并未侵犯被上诉人的“经营权”，一审法院判决上诉人承担违约责任于法无据。2005年6月，官渡区公安消防大队出具《重大火灾隐患限期整改通知书》，认为明通商场存在重大火灾隐患，要求明通商场设置防火分区，设置环形消防车道。由于落实该整改要求必须拆除商场铺面，上诉人一方面向有关部门请示，一方面与承租人协商解决办法。2005年12月13日，该消防大队又出具了《复查意见》，认为上诉人“未落实整改要求，复查不合格”，“对逾期未改的消防违法行为，将依法予以处罚。”因此，按消防大队意见对商场进行整改已势在必行。最高人民法院在法发（1993）8号文中指出：“由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以致按原合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更的原则变更或解除合同。”按最高人民法院的上述规定，本案合同在履行数年后消防大队提出整改，属“不可归责于当事人双方的原因”，属“合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化”，按原合同履行已经不可能，在此情况下，上诉人提出租赁回迁方案和放弃回迁的给予一次性补偿方案供承租人选择符合最高人民法院的上述规定。从证据“重要通知”、“回迁安置方案”可以看出：上诉人充分尊重了承租人的经营权，承租人可以选择继续留在新商场中经营，也可以选择得到补偿并退出经营。上诉人认为：在明通商场因为消防原因进行整改时，上诉人提出的两种方案或续租、或补偿，无论哪一种均未侵害到承租人的权利，且符合最高人民法院前述规定。因此，被上述人自行放弃选择，要求上诉人赔偿违约金是毫无依据的。

二、上诉人与另两原审被告承担连带赔偿责任于法无据。明通商场不具备独立法人主体资格，其尚且无法承担实体责任，又如何与另两原审被告承担连带责任？基于上述事实，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。

经二审征询上诉人、被上诉人及原审两被告对原审判决确认事实的意见，上述当事人对一审确认的案件事实均无异议，本院予以确认。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。” 《中华人民共和国消防法》第十二条规定：“歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。”本案上诉人与被上诉人成立商铺房屋租赁合同关系，上诉人明通商场作为出租人有义务保证其租赁的商铺符合经营使用的要求，不得违反《消防法》的强制性规范，此即出租人保证其租赁物适租的义务。双方当事人约定了须维持10年不变的租赁关系，由于上诉人明通商场违反了《消防法》的强制性规定，经消防管理机关限期整改仍未能达到消防安全的要求，在未与被上诉人协商一致并终止双方租赁关系的情况下，上诉人明通商场及原审被告合作社、服务公司擅自强行拆除被上诉人承租的铺面构成违约。据此，一审法院依据被上诉人实际经营年限，酌情判令上诉人明通商场及原审被告合作社、服务公司连带支付被上诉人违约金的判决并无不当，本院依法应以维持。至于上诉人明通商场认为本案应以情势变更原则处理的观点，本院认为，情势变更原则是指在合同有效成立后，因发生不可归责于当事人的客观情势致使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力则显失公平，因而根据诚实信用原则，当事人可以请求变更或解除合同的法律规则。但在本案中，并未出现不可归责于当事人的客观情势，而是由于出租方对其合同义务的违反，且未与承租人协商一致变更或解除合同的情况下，对租赁铺面实施了强拆。关于上诉人明通商场所提出的回迁方案的问题，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以变更、解除合同。因此，有关回迁的问题需由双方当事人协商一致达成合意，一审法院对此认定正确。综上，对于上诉人的上述观点，本院不予采信。

关于上诉人明通商场能否承担实体责任，与原审被告合作社、服务公司承担连带责任的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”上诉人明通商场虽不具备法人资格，但是，其领取了市场登记证，有一定的组织机构和独立的财产，作为法律所规定的其他组织，依法可以享有民事权利、承担民事义务，可以与原审被告合作社、服务公司连带承担民事责任。因此，上诉人明通商场的上述理由没有事实依据，本院不予采信。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百零七条第一款之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费2689元、保全费1128.98元，由上诉人昆明市明通商场承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向昆明市官渡区人民法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长

杨 宁黄 超 代理审判员

杨 茜

第二篇：天立房地产公司与张杰商品房预售合同纠纷上诉案

广西天立房地产开发有限公司与张杰

商品房预售合同纠纷上诉案

(2011)南市民一终字第1870号 上诉人（原审被告）广西天立房地产开发有限公司。法定代表人李壮，总经理。委托代理人黄国权。

被上诉人（原审原告）张杰。

上诉人广西天立房地产开发有限公司（以下简称天立房地产公司）因与被上诉人张杰商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2010）青民一初字第2582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月1日受理后，依法组成合议庭，并于2011年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人天立房地产公司的委托代理人黄国权，被上诉人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2007年7月1日张杰（买受人）与天立房地产公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定由张杰购买天立房地产公司开发的位于南宁市厢竹大道7号天立东方大厦第B栋20层2014号商品房，总价款为221468元。第八条约定：出卖人应当在2008年7月31日前，将经验收合格的商品房交付张杰使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：

1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；

2、如买受人不按期付款或不按出卖人要求提供有关材料的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人同意继续履行合同的，自合同约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，按已付房款的每日万分之二支付违约金。第十五条约定：出卖人应当在本合同约定交房时间（即2008年7月31日）560日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，张杰依约向天立房地产公司支付了全部的购房款。但天立房地产公司至今未能将经验收合格的商品房交付张杰使用，也未将办理权属

登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。为此，张杰向该院提起诉讼，请求：

一、天立房地产公司向张杰支付逾期交房违约金31669.92元（时间暂计至2010年7月15日，以后另计至实际交房之日止）；

二、天立房地产公司向张杰支付逾期报送材料备案导致张杰无法按期取得房产证的违约金2214.68元。

一审法院经审理认为：张杰、天立房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，该合同系当事人真实意思表示，为有效合同，双方均应恪守。根据双方合同的约定，天立房地产公司应于2008年7月31日前，将经验收合格的商品房交付张杰使用，但至今天立房地产公司未能交房给张杰使用，应承担逾期交房的违约责任，故张杰要求天立房地产公司支付逾期交房违约金，予以支持。即向张杰支付逾期交房违约金（计算方式：以221468元本金为基数，从2008年8月1日起按每日万分之二计付至实际交房之日止）。关于天立房地产公司抗辩可据实延期交房的问题。我市中高考、“两会一节”期间要求停止建筑施工已成为众所周知的事实，双方在签订合同之前该要求已经存在，不属于不可抗力的范围。天立房地产公司主张2007年7月1日至2008年7月31日期间暴雨7天、大雨11天、中雨27天，共计45天，属不可抗力，认为开发商在订立商品房买卖合同时，应根据气候规律对当地的天气情况进行了解并在确定交房时限时予以考虑，除极端异常造成的灾害性降雨外，一般的连续降雨不属于不可抗力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”天立房地产公司并没有举证证明损失的多少，无法证明违约金是否过高，故天立房地产公司请求减少违约金不予支持。此外，天立房地产公司至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，张杰要求天立房地产公司承担相应的违约责任，予以支持。即天立房地产公司向张杰支付逾期办理产权登记的违约金221468元×1%=2214.68元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规 2

定，判决如下：

一、天立房地产公司应向张杰支付逾期交房违约金（计算方式：以221468元本金为基数，从2008年8月1日起按每日万分之二计付至实际交房之日止）；

二、天立房地产公司应向张杰支付逾期办理产权登记的违约金2214.68元。案件受理费647元，由天立房地产公司负担。

上诉人天立房地产公司上诉称：一审法院曲解法律概念导致判决错误，二审法院应予纠正。一审法院认为暴雨大雨中雨共计45天并不属于不可抗力，故上诉人可顺延的抗辩理由不予采纳；上诉人的施工地点200米范围内并无考点，故中考高考可以顺延五天的抗辩理由不予采纳。上诉人认为，上诉人关于天气的抗辩理由依法构成不可抗力，理应成为工期顺延的理由；同时，根据南府字(2008)2号文，高考中考期间是暂停产生环境噪声影响的施工作业的，因此，亦应合法顺延工期。综上，请求二审法院撤销一审判决的第一项，改判上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金，违约金时间从2008年10月1日起至实际交房止。

被上诉人张杰答辩称：

1、上诉人在2010年12月28日向被上诉人交付了房屋。因此，逾期交房违约金应从2008年8月1日起计算，计算到交房之日止（即2010年12月28日）。

2、上诉人主张南宁市中高考、天气等因素造成的工期顺延天数应予扣除，被上诉人认为上述因素是可以预见的，均不构成不可抗力，工期顺延天数不应予以扣除。请求二审法院维持一审判决。

本案争议焦点是：上诉人天立房地产公司逾期交房的违约金应该如何计算？ 当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。且双方对一审查明的事实均没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。

本院另查明：上诉人天立房地产公司于2008年12月28日向被上诉人张杰交付了南宁市厢竹大道7号天立东方大厦第B栋20层2014号商品房，双方均认可天立房地产公司应向张杰支付的逾期交房违约金计算至2010年12月28日止。

本院认为：天立房地产公司与张杰签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据双方合同的约定，天立房地产公司应于2008年7月31日前，将经验收合格的商品房交付张杰使用，但天立房地产公司迟至2010年12月28日才将天立东方大厦第B栋20层2014号商品房交付给张杰使用，应承担逾期交房的违约责任，故张杰要求天立房地产公司支付逾期交房违约金，本院予以支持。关于天立房地产公司抗辩可据实延期交房的问题。由于近年来，我市中高考期间政府部门要求在一定范围内停止建筑施工已成为众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在，不应列入不可抗力的范围，故对天立房地产公司主张中高考期间停工并应顺延工期的主张，本院不予支持。一审对此认定正确，本院予以维持。关于天立房地产公司主张施工期间发生暴雨、大雨以及中雨，影响施工，属不可抗力的问题。由于降雨是一定气候条件下常见的天气现象，天立房地产公司作为房地产开发商，在订立商品房买卖合同时，应该根据气候规律对当地的天气情况有所了解并在确定交房期限时予以考虑，因此，除气候极端异常造成的灾害性降雨外，一般的连续性降雨不应列入不可抗力的范围。故一审认定施工期间的降雨不属于不可抗力正确，本院予以维持。天立房地产公司应向张杰支付逾期交房违约金（计算方式：以221468元本金为基数，从2008年8月1日起按每日万分之二计付至2010年12月28日止）。另，因双方当事人对一审判决天立房地产公司应向张杰支付逾期办理产权登记的违约金2214.68元均无异议，故应予以维持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人天立房地产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费647元（上诉人天立房地产公司已预交），由上诉人天立房地产公司负担。一审案件受理费的负担按一审判决的执行。

本判决为终审判决。

审 判 长

付 浩

代理审判员

王文强

代理审判员

袁慧环

二○一一年十月十九日

书 记 员

李 彬

第三篇：案例25-李娟利等与张波集资房买卖合同纠纷上诉案（模版）

李娟利等与张波集资房买卖合同纠纷上诉案

问题提示：未取得房屋所有权而转让单位集资房的买卖行为是否合法有效？

【要点提示】

“集资房”是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性政策，产生于市场经济条件下商品房市场尚未建立、货币化分房尚未形成之际。目前各地一般对集资房的转让实行严格限制或否定的态度。如果集资房转让人在签订《房屋转让协议》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。

【案例索引】

一审：陕西省西安市长安区人民法院（2008）长民初字第1518号（2008年7月7日）

二审：陕西省西安市中级人民法院（2008）西民二终字第1372号（2008年12月9日）

【案情】

原告（上诉人）：赵峰会。

原告（上诉人）：李娟利。系赵峰会之妻。

被告（被上诉人）：张波。

原告赵峰会、李娟利诉称：1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）建房时，李娟利用家庭共同财产三万元缴纳了房款，在未征得其丈夫赵峰会同意的情况下与张波签订《购房协议》，将未建成的房屋转让于张波，该协议违反了国家法律的有关规定，又未征得家属财产共有人同意。现诉至法院要求确认购房协议无效，要求张波立即腾房。

被告张波答辩称：李娟利与其所签订《购房协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律有关规定，且其已在涉案房屋居住多年，赵峰会称其不知情不属于事实。故李娟利与其所签订《购房协议》应为有效协议。

一审法院经公开审理查明：李娟利系西安市长安区子午信用社黄良分社职工，1998年长安县信用联社职工集资建房，该社职工李娟利亦参与集资建房，分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套，在赵峰会知情的情况下，李娟利于2000年1月10日向单位交纳购房款3万元整。2001年5月，李娟利经与张波协商，双方签订了购房协议约定：李娟利在单位集资购房款，全部由张波自行交给李娟利，张波所购李娟利单位集资房所有权归张波所有，但房产证暂以李娟利之名登记。协议签订后，张波在将3万元首付款交与李娟利后，又将其余房款直接交与李娟利所在单位，共计交纳房款9．45万元。房子建成后，张波即人住，直至2007年李娟利所在单位开始为上述房屋办理房产证，李娟利在缴纳相关费用后向张波提出腾房要求，双方因此发生纠纷。

【审判】

一审法院经审理认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，李娟利与张波是在双方协商基础上本着双方自愿的原则签订的购房协议，该购房协议系双方真实意思表示；该房屋虽未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，故李娟利与张波签订的购房协议合法有效。关于李娟利称签订购房协议未经赵峰会同意一节，在赵峰会知道交纳3万元首付款一事，而房产乃夫妻共同财产的重要组成部分，事实上张波亦已实际占有使用该房多年，作为夫妻的李娟利、赵峰会对于家庭的重大事项多年毫不涉及，与常理相悖，故对李娟利、赵峰会所称赵峰会不知李娟利与张波签订协议的理由不予支持。最终依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定做出如下判决：驳回赵峰会、李娟利的诉讼请求。诉讼费2260元，由赵峰会、李娟利承担。一审宣判后，原告（上诉人）赵峰会、李娟利不服提出上诉称，李娟利与张波所签订的《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》第三十七条之规定，应属无效协议，原审以赵峰会对李娟利、张波之间房屋买卖知情为由驳回其诉讼请求，显系认定事实不清，适用法律错误。请求二审撤销原判决，支持其起诉请求，并由张波承担本案一、二审诉讼费。被告（原审被上诉人）张波辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，其与李娟利所签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，请求驳回上诉，维持原判。

二审法院审理查明的事实和证据，与一审相同。

二审法院认为，民事法律行为以意思表示为要素。1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）职工集资建房，李娟利分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套。李娟利作为集资人于2000年1月10日向单位交纳部分购房款3万元整后，于2001年5月与张波（非该单位人员）协商达成《购房协议》，对房屋转让价款、房屋产权证登记等做出明确约定。张波依约分别向李娟利和西安市长安区信用合作社联合社交纳房款，实际接收房屋。依据上述事实，李娟利与张波之间转让房屋的意思表示真实，且李娟利单位当时对该转让行为亦认可。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。本案中，李娟利所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，且该房屋产权证书正在办理，已具备合法交易要件，并非权属不明确之房屋。李娟利与张波之间《购房协议》签订后，张波对该房屋长期占有、使用。该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故李娟利与张波之间所签订之购房协议应为合法有效协议。李娟利、赵峰会诉称《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》应属无效之主张，依据不足，不予支持。依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李娟利与张波签订买卖协议后实际收取张波3万元集资款，张波自2002年6月人住至今，已实际占有、使用该房屋六年多。李娟利、赵峰会系夫妻关系，对李娟利未实际购买该集资房，赵峰会称不知情，有违常理。李娟利、赵峰会以赵峰会不知情，所签订之《购房协议》因未征得共同所有人同意应属无效之主张，理由不能成立，亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2260元（赵峰会、李娟利已预交），由其承担2260元。

【评析】

从房改的角度看，我国的城镇住宅制度大体经历了从福利化的实物分房制度向市场化的货币分房制度转变的过程。目前，我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售给个人的房改房，按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房，这主要是指单位集资房和安居房，城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。最高人民法院为规范商品房买卖行为已于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该《解释》为审理商品房买卖合同纠纷案件提供了法律上的依据，也对该类纠纷处理起到了较好地促进作用。但该《解释》只将调整范围明确限定在商品房买卖行为，而对集资房、房改房、经济适用房等非商品房买卖纠纷案件并不适用。近年来，随着经济社会的发展和房价的逐年攀升，越来越多的非商品房以各种交易形式出现在流通领域，由于没有统一的交易法律规定和司法解释，随之产生了一系列的问题。本案就是一起原来参加单位集资的职工将集资建房转让给他人一定时间后又以转让协议无效为由提起的诉讼。

（一）本案集资房转让纠纷产生的根源及集资房转让纠纷与一般商品房买卖纠纷的区别

“集资房”是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性政策，产生于市场经济条件下商品房市场尚未建立，货币化分房尚未形成之际。1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工，并第一次明确提出集资建房的概念，并随之拉开了全面房改的序幕。所谓集资房，是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买直接分配的一种房屋，集资所建住房的权属，按出资比例确定，有全额集资和部分集资两种形式。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。这一政策的实施在房改初期为解决困难职工住房起到了一定的缓解作用①。1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等等。2004年国务院出台《经济适用住房管理办法》把集资房纳入经济适用房管理范畴。该《办法》第十九条规定，集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建筑标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。2007年8月7日国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步明确单位集资房规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。可见，国家对非商品房的交易持从紧、限制政策。而这些限制的根源正是在于集资房作为一种非商品房与一般商品房相比较，存在着比较明显的区别。首先，它是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。而一般商品房消费群体广泛、没有特别限制，是房地产开发商独特开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。其次，集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费，其建设在申办手续的过程中，各种手续的办理相应简单，上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。而商品房的开发土地一般是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式，必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。基于以上原因，各地政府一般规定集资房不能在房地产一级市场上流通，但实际上各地都不同程度地存在着不少已购集资房地下交易的现象，这不仅使当事人双方缺乏应有的法律的保护，使国家有关的税费流失，而且容易出现纷争，留下隐患①。本案就源于房地产市场涨价的情况下，卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效的典型案例。归纳原告李娟利、赵峰会主张房屋买卖协议无效的理由：（1）李娟利将单位集资房卖给了非本单位人员张波，张波没有李娟利单位职工购房资格，不能买受该集资房；（2）买卖房屋必须要有房产证，李娟利在房产证未办理下来之前就卖了集资房，无证买卖行为无效；李娟利买卖集资房未经其夫、共有人赵峰会同意，未经共同共有人同意买卖无效。那么，他们这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？

（二）本案双方当事人之间转让的不是集资房屋所有权而是集资建房的资格

房屋作为一种不动产物权，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。本案中，李娟利作为西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）职工，在履行向单位交纳集资建房款等义务后，即享有取得集资房屋的请求权。她在获得集资建房资格并交纳了3万元集资款后，与张波签订了《房屋转让协议》。因当时本案所涉集资房屋并未竣工，且房屋的具体楼层、位置、面积等均未确定，亦未办理房屋权属登记证书，故李娟利签订《房屋转让协议》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。根据李娟利与张波之间《房屋转让协议》的内容，张波所购李娟利单位集资房所有权归张波所有，但房产证暂以李娟利之名登记。嗣后，李娟利从张波处收回了3万元集资款，张波实际接收房屋，且仍以李娟利名义参与西安市长安县信用合作社联社集资建房，承担剩余集资建房款等相关费用。西安市长安区信用合作社联合社对李娟利与张波上述事实知情，且实际接受张波交来的后续房款。故鉴于李娟利取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，其与张波达成协议后将其与西安市长安县信用合作社联合社之间签订集资合同后享有的取得集资房的请求权转让给了张波，其集资权的转让可定性为权利义务的概括转让，李娟利与张波之间的协议书虽然名为房屋转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。

（三）本案双方当事人之间的《房屋转让协议》应为合法有效协议

民事法律行为以意思表示为要素。本案中，李娟利与张波在平等、自愿、协商的基础上订立《房屋转让协议》，是双方真实的意思表示，买房人张波构成善意第三人，西安市长安县信用合作社联合社当时对该转让行为亦认可。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。且该规定适用于房地产转让，而非本案所涉及的是集资建房的资格转让。本案中，李娟利所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，李娟利将房屋卖给不符合购买集资房外单位人员张波，虽然不符合经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据。现房屋产权证书正在办理，房屋管理部门会予以办理过户登记，已具备合法交易要件，并非权属不明确之房屋，该买卖行为亦并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故李娟利与张波之间所签订之购房协议应为合法有效协议。

（四）本案双方当事人之间的《房屋转让协议》不能因赵峰会称其不知情而无效

依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第三款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释

（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”的规定应当理解为：„„

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，李娟利、赵峰会系夫妻关系。李娟利与张波签订买卖协议后实际收取张波3万元集资款，张波自2002年6月人住至今，已实际占有、使用该房屋六年多。赵峰会称对李娟利未实际购买该集资房不知情，有违常理。故李娟利与张波之间所签订之购房协议不能因赵峰会称其不知情而无效。

（一审独任审判员：姚俊玲

二审合议庭成员：邢锐飞

肖勇 路小红

编写人：陕西省西安市中级人民法院 徐琳茹 何强

责任编辑：黄斌）

第四篇：丁学仁等与民勤县住房和城乡建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案

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丁学仁等与民勤县住房和城乡建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案

甘肃省武威市中级人民法院

民事判决书

（2012）武中民终字第177号

上诉人（原审原告）丁学仁。

上诉人（原审原告）亢春林。系上诉人丁学仁嫂子。

二上诉人委托代理人丁生仁。系上诉人亢春林丈夫。

上诉人（原审被告）民勤县人民防空办公室（以下简称人防办）。

法定代表人周邦文，该办公室主任。

委托代理人王芳文，民勤沙城律师事务所律师。

委托代理人潘从录。系上诉人民勤县人民防空办公室科员。

被上诉人（原审被告）民勤县住房和城乡建设局（以下简称城建局）。

法定代表人周邦文，该局局长。

委托代理人邱胜玉，民勤沙城律师事务所律师。

委托代理人周淑兰。

上诉人丁学仁、亢春林及民勤县人民防空办公室因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服民勤县人民法院（2011）民民初字第1226号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人亢春林和上诉人亢春林、丁学仁的委托代理人丁生仁，上诉人民勤县人民防空办公室的委托代理人王芳文、潘从录，被上诉人民勤县住房和城乡建设局的委托代理人邱胜玉、周淑兰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，二原告系叔嫂关系。被告民勤县人民防空办公室是民勤县国防动员委员会设在被告民勤县城乡建设局的办事机构，2010年4月14日，该办公室登记为机关法人单位。2007年4月16日，民勤县城乡建设局核发建设工程规划许可证（2007-26）、建设用地规划许可证（2007-19）、建设项目选址意见书（民城乡字第08号），准许立项修建人防应急指挥中心大楼，地址在民勤县苏武文化广场西北角。2007年5月16日，民勤县城乡建设局因民勤县苏武文化广场续建工程之需与被告亢春林、丁学仁签订《房屋及附属设施拆迁补偿协议》，约定由被告民勤县城乡建设局拆除原告座落在北内环路东段南侧的临街房屋，双方商定由被告民勤县城乡建设局补偿原告土地、房屋、院内附属设施及房屋租赁单方违约金等费用共计180000元，协议签订后，民勤县城乡建设局当即如数向原告支付了补偿费。同日，被告民勤县城乡建设局又与原告亢春林、丁学仁就《房屋及附属设施拆迁补偿协议》遗留的一些具体问题签订《关于亢春林、丁学仁房屋拆迁的补充协议》，约定由被告民勤县城乡建设局为原告在民勤县人防应急指挥中心大楼一楼有偿提供门面三间，从大楼门厅自东向西连续提供，三间门面房总宽度不少于10.5米，深度不少于13米，面积不少于136.5平方米，价格为每平方米1100元，总造价按三间门面房总面积计算，所提供房屋双层门窗，即内框架玻璃门窗，外加卷帘门窗，后窗安加防盗窗，被告为原告无偿办理房、地产权相关手续；在大楼二楼阳面中端为被告亢春林、丁学仁无偿提供房屋一间，面积不少于17平方米，产权属原告所有，被告民勤县城乡建设局为原告无偿办理房产手续，并交付原告；给付原告临街门面土地商业价值补偿费30000元。补充协议签订后，被告民勤县城乡建设局于同日向原告支付补偿款30000元。2007年5月31日，被告民勤县人民防空办公室经武威市人民防空办公室批准立项扩建人防应急指挥中心和增加地下人员掩蔽工程。人防大楼建成后，被告民勤县人民防空办公室于2009年8月1日与杨霞签订房屋租赁合同，同年9月10日与曾令文 法律侠客在线lawbingo

签订房屋租赁合同，将人防应急指挥中心大楼一层门面房三间与二、三、四层房屋（包括二楼阳面中端的一间房屋）及平房六间分别租赁给上述二人使用。另查明，2009年9月20日，原告即将被告民勤县人民防空办公室的三间门面房加锁，成为房屋实际占有人。

原审认为，被告民勤县城乡建设局于2007年5月16日与原告亢春林、丁学仁所签《房屋及附属设施拆迁补偿协议》、《关于亢春林、丁学仁房屋拆迁的补充协议》，其性质应为房屋安置补偿协议，该协议系双方意思的真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并不损害社会公共利益，该协议合法有效，协议双方均应履行，原告与被告民勤县城乡建设局签订协议时，民勤县人民防空办公室尚为民勤县国防动员委员会设在民勤县城乡建设局的办事机构，并不是独立的机关法人单位，且《房屋及附属设施拆迁补偿协议》已实际履行，对《关于亢春林、丁学仁房屋拆迁的补充协议》约定民勤县城乡建设局为原告有偿提供房屋三间、无偿提供房屋一间，并支付补偿费，是对原告的房屋拆迁安置、产权调换与差价补偿，被告在对原告拆迁安置补偿之后立项建设的该人防工程，其中包括被告民勤县城乡建设局与原告补充协议约定的对原告被拆迁房屋的产权置换与差价补偿，对此依法视为二原告参与合建，原告对民勤县城乡建设局有偿提供与无偿提供的房屋享有投资受益的权利，原、被告只是对民勤县人防应急指挥中心大楼区分建筑物所有权，协议约定的民勤县人防应急指挥中心大楼一楼三间门面房（现由原告占有）、二楼阳面中端一间房屋所有权均属原告所有，故被告民勤县人民防空办公室理应向原告交付民勤县人防应急指挥中心大楼二楼阳面中端一间房屋。因办理房地产权证属于具体行政行为，不能用民事诉讼的方式由法院判令被告为原告无偿办理讼争的房地产权证，被告的辩解理由部分成立，予以采纳。因原告自2009年9月20日起就将被告民勤县人民防空办公室的三间门面房加锁实际占有，其对二楼房屋租金的计算标准又未提供确实充分的证据，故对原告要求被告赔偿租金损失的请求，不予支持。原告的其他诉讼请求，因其未向本院提供证据加以证实，对此，原告应承担举证不能的法律后果。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：

一、被告民勤县人民防空办公室向原告交付民勤县人防应急指挥中心大楼二楼阳面中端一间房屋。限被告民勤县人民防空办公室于本判决生效后30日内履行完毕。

二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告民勤县人民防空办公室负担。

宣判后，亢春林、丁学仁和人防办均不服，向本院提出上诉。亢春林、丁学仁上诉理由为：

1、要求被上诉人城建局按照双方房屋拆迁补充协议约定对三间门面房修补成“内框架玻璃门窗，后窗安加防盗窗”或补偿差价9000元；2.要求承担迟延交付四间房屋给上诉人造成的租金损失130000元；

3、赔偿未按合同约定面积修建三间门面房，相差面积7.5平方米，要求赔偿房屋面积不足部分的损失126000元；

4、要求城建局按约为上诉人无偿办理四间房屋的产权手续。人防办上诉理由为：

1、民勤县人防应急指挥中心大楼属国家国防财产，任何单位和个人均无权处理，上诉人仅为大楼的管理者和使用者，而非所有者和拥有者；

2、民勤县住房和城乡建设局系拆迁单位，上诉人系建设单位，故拆迁单位所签订的协议内容不能由上诉人承担；

3、民勤县人防应急指挥中心大楼在未竣工验收时被上诉人即撬门侵占，案件所涉房屋严重影响工程竣工验收和正常使用，要求依法驳回上诉人亢春林、丁学仁的诉讼请求。

被上诉人城建局以同意人防办的上诉理由进行了当庭答辩。

二审中上诉人亢春林、丁学仁提供其使用三间门面房门窗改造前后照片三张、证人李小冬当庭陈述和李冬冬证明，证明该三间门面房的门窗构造未按合同约定修建及两间门面房其已租赁与李冬冬，李冬冬对门窗重新改造后花费5000元，故要求按照合同约定对门窗进行改造或赔偿改造费用9000元。上诉人人防办质证后对照片真实性无异议，但认为其并非交 法律侠客在线lawbingo

付房屋的主体，照片与已无关，对证人李小冬当庭陈述和李冬冬证明有异议，认为李小冬并非实际承租人，李冬冬未出庭作证，且二证人并未提供其装修门窗实际所花费用的书面证据，该证人证言和证明不能采信。被上诉人质证后认为房屋并非其修建，上诉人要求改造门窗或赔偿损失的诉请与其无关。经上诉人亢春林、丁学仁申请，本院依职权调取了上诉人人防办楼房修建图纸，经当庭质证，上诉人亢春林、丁学仁认可其三间门面房面积与图纸面积一致，不存在面积不足，故当庭放弃要求赔偿房屋不足面积的诉请。上诉人人防办及被上诉人城建局再未提供新的证据。双方当事人对原审查明认定的事实均无异议，本院予以确认。

二审另查明，上诉人亢春林、丁学仁与被上诉人城建局签订的《房屋拆迁补偿协议》第一条约定由被上诉人有偿提供给上诉人亢春林、丁学仁门面房三间，面积不少于136.5㎡，每平方米1100元，总造价按三间门面房总面积计算。该三间门面房价款上诉人亢春林、丁学仁至今未付，其称已交纳多次，但被上诉人拒收。在一审庭审中上诉人亢春林、丁学仁要求增加赔偿三间门面房的租赁费损失130000元及相差面积7.5平方米，每平方米16800元，计126000元的诉讼请求，对此增加的诉讼请求上诉人亢春林、丁学仁未预交案件受理费，一审亦未释明要求其预交案件受理费。对三间门面房在一审中的诉请是修补成协议约定的“内框玻璃门窗，后窗安加防盗门”，并没有要求折价赔偿9000元的诉讼请求。

本案双方争议的焦点问题是：

1、上诉人人防办应否履行被上诉人城建局与上诉人亢春林、丁学仁所达成的《房屋拆迁补偿协议》约定的二楼阳面中端房屋一间的交付义务；

2、上诉人亢春林、丁学仁要求赔偿的房屋租金损失及未按合同约定面积的房屋差价损失如何认定，该诉请应否予以支持；

3、上诉人亢春林、丁学仁现所有的三间门面房门窗构造是否符合协议约定，应否认定处理；

4、上诉人亢春林、丁学仁要求按照合同约定办理房产证的请求是否应予支持。

本院认为，上诉人亢春林、丁学仁与被上诉人城建局于2007年5月16日签定的《房屋及附属设施拆迁补偿协议》和《关于亢春林、丁学仁房屋拆迁补充协议》系双方真实意思表示，该两份协议已经本院（2011）武中民终字第129号生效判决确认为有效协议，故上诉人亢春林、丁学仁要求交付位于人防应急指挥中心大楼二楼阳面中端房屋一间的请求符合协议约定，依法应受法律保护。上诉人人防办提出人防应急指挥中心大楼属国家国防财产，其只有管理使用权而没有所有权，故其不属履行交付房屋主体之由。经查，被上诉人城建局为上诉人人防办修建人防应急指挥中心大楼而拆迁上诉人亢春林、丁学仁所有的房屋，在拆迁安置补偿过程中被上诉人城建局和上诉人亢春林、丁学仁达成了《房屋及附属设施拆迁补偿协议》和《房屋拆迁的补充协议》，其中《房屋及附属设施拆迁补偿协议》双方已履行，《房屋拆迁补充协议》约定的由被上诉人为上诉人亢春林、丁学仁有偿提供门面三间、无偿提供二楼阳面中端房屋一间，并支付临街门面土地商业价值补偿费，该约定是被上诉人对上诉人亢春林、丁学仁的房屋拆迁安置、产权调换与差价补偿。上诉人人防办是在被上诉人对上诉人亢春林、丁学仁拆迁安置补偿后才经武威市人防办公室批准修建该人防应急指挥中心大楼，拆迁安置在前，审批立项在后，上诉人人防办立项修建的人防应急指挥中心大楼是基于被上诉人对上诉人亢春林、丁学仁拆迁补偿后取得的土地为前提。上诉人亢春林、丁学仁与被上诉人签订协议时，上诉人人防办系民勤县国防动员委员会设在被上诉人的办事机构，不是独立的法人机构，且上诉人人防办立项修建时对被上诉人与上诉人亢春林、丁学仁采取产权置换与差价补偿所取得的土地方式并未提出异议，故对上诉人人防办的行为应视为其对所修建工程中包括被上诉人与上诉人亢春林、丁学仁补充协议约定的有偿和无偿提供房屋的认可。原审以上诉人人防办与被上诉人应对人防应急指挥中心大楼和补偿给上诉人亢春林、丁学仁的房屋区分建筑物所有权并无不当。上诉人亢春林、丁学仁按约对二楼阳面中端房屋一间享有所有权。现上诉人亢春林、丁学仁要求交付的房屋实际由上诉人人防办占有使用，故 法律侠客在线lawbingo

原审判由上诉人人防办交付并无不当。对上诉人亢春林、丁学仁要求赔偿四间房屋租金损失130000元的诉请，系其在一审起诉后新增加的诉请，但原审未预交案件受理费即作出处理不妥，对该诉请可由上诉人亢春林、丁学仁预交案件受理费后另行主张。关于上诉人亢春林、丁学仁认为其所有的三间门面房被上诉人未按合同约定面积修建，要求赔偿房屋面积差价损失126000元，经查，该诉请一审庭审笔录明确记录系上诉人当庭增加的诉请，亦未预交案件受理费不当，鉴于对该诉请双方在二审庭审中当庭核实修建图纸后，上诉人亢春林、丁学仁已认可不存在缺少面积并当庭放弃该诉请，故本院不再审查。上诉人亢春林、丁学仁与被上诉人达成的《房屋拆迁的补充协议》第一条约定被上诉人有偿提供给上诉人亢春林、丁学仁三间门面房的门窗构造为“内框玻璃门窗，外加卷闸门窗、后窗安加防盗门”，故被上诉人理应按约履行。上诉人亢春林、丁学仁提供的门面房改造前后的照片上诉人人防办及被上诉人均认可，故该门面房门窗存在未按合同约定修建的事实。至于被上诉人应否赔偿改造门面房损失9000元。经查，上诉人亢春林、丁学仁已将两间门面房出租他人使用，承租人已对门窗进行了改造，对改造花费虽提供承租人书面证明及承租人胞弟当庭陈述证实重新改造花费5000元，但该证人作为上诉人亢春林、丁学仁的承租人，既与上诉人亢春林、丁学仁有利害关系，又未提供确实充分的改造门窗花费证据，该证人证言的证明力不足，本院不予认定。上诉人亢春林、丁学仁对此再未提供其他相应证据证实，故其应承担举证不力的法律后果。对剩余一间门面房门窗应由被上诉人改造成符合协议约定的门窗。鉴于上诉人亢春林、丁学仁三间门面房中的两间门窗已由承租人改造后正常使用，故再无必要进行改造，对该两间门面门窗的改造花费损失可比照未改造一间门面门窗花费据实予以赔偿。被上诉人城建局虽系拆迁安置协议一方，但其行使的是行政拆迁安置职责，房屋修建主体为上诉人人防办，故应由上诉人人防办对上诉人亢春林、丁学仁门面房门窗改造承担履行义务，被上诉人城建局对此履行义务承担连带责任。关于上诉人亢春林、丁学仁要求被上诉人城建局为其所有房屋四间办理房地产证之由。经查，被上诉人与上诉人亢春林、丁学仁签订的《房屋拆迁补充协议》第一条约定，甲方（民勤县城建局）为乙方（亢春林、丁学仁）在人防应急指挥中心办公大楼一楼有偿提供门面房三间，面积不少于136.5㎡，每平方米1100元，总造价按三间门面房总面积计算。甲方无偿为乙方办理一楼门面房三间房、地产权相关手续，并交付乙方；第二条约定甲方在二楼阳面中端为乙方无偿提供房屋一间，面积不少于17平方米，房产权属乙方所有，甲方为乙方无偿办理房产手续。故按照双方协议约定，上诉人亢春林、丁学仁四间房屋的房产证手续理应由被上诉人予以无偿办理。申请办理房地产手续须由双方即上诉人人防办、亢春林、丁学仁共同向房屋登记机构提交相关资料，经办理机构审查后符合办理条件后完成，故双方所提交的资料是否符合办理条件须经办理机构审查后确定，该审查程序系办理房地产手续的行政程序，其中任何一方未提交相关资料或提交资料不符合条件时房管部门均不能完成办理。因此，虽然房地产证的办理属房管部门的行政行为，但被上诉人城建局作为履行义务一方，理应负责无偿为上诉人亢春林、丁学仁办理房地产证，且该办理程序亦应由双方共同协助配合完成。原审以不能用民事诉讼的方式判令被上诉人为上诉人亢春林、丁学仁无偿办理讼争的房地产权证认定不当。综上，上诉人亢春林、丁学仁部分上诉理由成立，本院予以支持，上诉人人防办上诉理由不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款

（一）、（三）项及第一百五十八条之规定，判决如下：

一、维持民勤县人民法院（2011）民民初字第1226号民事判决第一项；

二、撤销民勤县人民法院（2011）民民初字第1226号民事判决第二项；

三、上诉人亢春林、丁学仁占有使用的上诉人民勤县人民防空办公室人防应急指挥中心办公大楼一楼门面房一间的门窗由上诉人人防办按照被上诉人民勤县住房和城乡建设局与上诉人亢春林、丁学仁签订的《房屋拆迁补充协议》约定履行。另外两间门面房门窗改造花 法律侠客在线lawbingo

费由上诉人民勤县人民防空办公室比照上述一间改造花费据实赔偿。被上诉人民勤县住房和城乡建设局对上诉人人防办的履行义务承担连带责任。

四、被上诉人民勤县住房和城乡建设局负责无偿为上诉人亢春林、丁学仁在人防应急指挥中心办公大楼一楼门面房三间办理房地产权手续及二楼阳面中端房屋一间办理房产手续。上诉人人防办及上诉人亢春林、丁学仁负有对上述房产办理提供相关资料及协助的义务。

维持原判对一审案件受理费的负担；二审案件受理费200元，由上诉人亢春林、丁学仁负担100元，上诉人民勤县人民防空办公室负担100元。

本判决为终审判决。

审 判 长 赵雪梅 审 判 员 周小鹰 代理审判员 王天雄 二○一二年六月七日 书 记 员 周爱君

第五篇：海军航空兵海南办事处诉深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案（最终版）

海军航空兵海南办事处诉深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租赁

合同纠纷上诉案

上传时间:2007-11-11

上诉人(原审被告)：中国人民解放军海军航空兵部海南办事处，住所地:海南省海口市桥东区机场路33号。

负责人：邵方兵，该办事处主任。

委托代理人：赵炳金，中国人民解放军海军航空兵部房地产管理处干部。

委托代理人：何宝忠，北京市翱翔律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：深圳市三九旅游酒店有限公司(原名深圳三九旅游酒店(集团)有限责任公司)，住所地广东省深圳市深南东路2号三九大酒店。

法定代表人：李春，该公司总经理。

委托代理人：丁一虹，海南三九旅游服务有限公司总经理。

委托代理人：樊志勇，北京市亿中律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：海南三九旅游服务有限公司，住所地海南省海口市蓝天路33号412室。

法定代表人：丁一虹，该公司总经理。

委托代理人：樊志勇，北京市亿中律师事务所律师。

上诉人中国人民解放军海军航空兵部海南办事处与被上诉人深圳市三九旅游酒店有限公司、海南三九旅游服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，中国人民解放军军事法院于2003年3月18日作出(2002)军民初字第1号民事判决，中国人民解放军海军航空兵部海南办事处对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2003年7月10日对本案进行了公开审理，上诉人中国人民解放军海军航空兵部海南办事处的委托代理人赵炳金、何宝忠，被上诉人深圳市三九旅游酒店有限公司的委托代理人丁一虹、樊志勇，被上诉人海南三九旅游服务有限公司的法定代表人丁一虹及其委托代理人樊志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明：1994年1月25日，深圳三九旅游服务有限公司(以下简称深圳三九公司)与中国人民解放军海军航空兵部海南办事处(以下简称海航办事处)签订《京航大厦租赁合同》，双方约定：海航办事处将其独资兴建的京航大厦(建筑面积22000平方米及大厦东侧、南侧前的场地1500平方米)出租给深圳三九公司经营，租期为12年，从1995年4月1日起至20叮年3月30日止，年租金为人民币1500万元。每月一日前付清每月租金125万元，逾期三个月不交清租金，甲方有权收回乙方房产经营权(包括乙方投资装修的不动产)。同日，双方还签订了《京航大厦装修标准及设备标准》，对土建设备、设施部分作了约定。为了履行合同，深圳三九公司出资，以京航大厦为住所地和经营场所，于1994年2月18日注册成立了海南三九旅游服务有限公司(以下简称海南三九公司)，委任丁一虹为该公司法定代表人。海南三九公司成立后，又与海航办事处签订一份《京航大厦租赁合同》，时间、内容与深圳三九公司和海航办事处签订的《京航大厦租赁合同》基本相同。1994年11月，经海航办事处同意，海南三九公司又注册成立了海南三九国际大酒店有限公司(法定代表人仍系丁一虹)、海南三九国际大酒店(非独立法人，负责人李启维)。1994年7月15日，海南三九公 1 司与海航办事处签订《京航大厦租赁合同补充协议书》，约定将京航大厦北侧的1330平方米空地划归海南三九公司兴建酒店、餐厅操作间、歌舞厅、锅炉房等附属用房，并对附属房的建设、管理等作了约定。1994年10月25日和1995年3月20日，海南三九公司与海航办事处先后签订了《京航大厦部分楼层移交协议》和《京航大厦项目移交协议》。此后，海南三九公司组织施工，对大厦进行了设备安装、装修和对附楼进行土建。1995年4月26日，海南三九国际大酒店有限公司与海航办事处签订了《京航大厦租赁合同推迟起租日期的补充协议》，将起租时间变为1995年8月1日起至2007年7月30日止。

签订《京航大厦租赁合同》后，海南三九公司于1994年3月15日付给海航办事处定金500万元，1997年5月8日付租金200万元，1997年6月17日支付5万元。合同约定的其余租金，深圳三九公司和海南三九公司未付。京航大厦的装饰工程亦因深圳三九公司、海南三九公司资金不足，未能按计划和标准完成。在此期间，海南三九公司就水、电、通信等问题曾多次向海航办事处提出要求未果。1996年6月1日至1998年5月27日期间，海航办事处曾多次致函深圳三九公司、海南三九公司、海南三九国际大酒店有限公司索要房租，否则终止《京航大厦租赁合同》及所有补充协议，按合同约定无条件收回京航大厦的使用权。1998年7月12日，海南三九公司与海航办事处签署了《会谈纪要》，双方同意从1998年7月13日起，海南三九公司将京航大厦交还海航办事处管理。同时，海南三九公司提出保留通过法律程序解决这一问题的权利。

另查明，1992年7月18日、8月30日，海航办事处向海口市城市规划局申报兴建海军航空兵部综合楼、商住楼项目。海口市城市规划局于1992年11月2日批复同意。但海航办事处未能提交关于兴建京航大厦项目的军队报批文件。京航大厦1992年12月开工，1994年7月30日竣工，外墙装饰工程与内墙四、五、六层装饰工程已完工，其余楼层及室外工程和水电部分未完工，亦未验收。京航大厦建成以后，海航办事处至原一审期间未向·一审法院提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。1994年10月15日，海军航空兵后勤技术部曾批复同意京航大厦出租，但要求海航办事处办理房产经营许可证。一审期间，海航办事处提交了1995年1月1日由海军房地产管理局签发的《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》复印件，载明房屋地址是海口市机场路33号。但经一审法院查明，该大厦原座落系机场路1号，1997年7月29日才编制为机场路33号。一审法院重审期间，海航办事处向该院提交了海口市房产管理局1999年8月20日向海航办事处签发的《房屋所有权证》复印件和海口市国土海洋资源局2000年7月10日的证明函，函中称：1999年8月向海航办事处核发了包括京航大厦建筑在内的《国有土地使用证》。

1998年8月20日，深圳三九公司向一审法院起诉，要求海航办事处赔偿损失1100万元。1998年10月20日，深圳三九公司变更诉讼请求，请求判决双方签订的所有合同无效，由对方承担全部责任，除返还其全部投入外，赔偿损失1340．2万元，承担诉讼费用。1999年1月27日，中国人民解放军军事法院作出(1998)军经初字第2号民事判决。海航办事处对该判决不暇，向本院提出上诉。本院经审理，于2001年12月22日以(1999)经终字第138号民事裁定将该案发回重审。

重审期间．根据梅南三九公司的申请，一审法院决定追加海南三九公司为共同原告参加诉讼：海航办事处对此提出管辖权异议申请．认为军事法院对海南三九公司无管辖权，更不 2 应追加其为共同原告：一审法院依法裁定驳回该办事处的管辖异议申请。海航办事处对此未再上诉。2002年6月21日．海航办事处就其与海南三九公司的房屋租赁合同纠纷向梅南省海口市中级人民法院起诉，请求确认双方签订的<京杭大厦租赁合同)有效，判令海南三九公司给付房屋租金2825万元。同年9月9日，海口市中级人民法院裁定将诙案移送军事法院审理。一审法院重审期间，深圳三九公司、海南三九公司提出变更诉讼请求为：请求判令海航办事处返还其工程投资款1722万元和其直接支付的租金705万元；赔偿其缔约损失2 919 521．26元和贷款利息损失1633.4975元，并要求重新进行评估。一审法院鉴于双方当事人对原评估报告提出的异议和海航办事处的请求，于2002年10月10日委托i匕京市金利安房地产咨询评估有限责任公司进行重新评估，结论为：深圳三九公司、海南三九公司安装在京航大厦主楼的装饰及设备1995年8月1日的价格为12,528,880.43元，1998年7月12日的价格为8,770,216元；深圳三九公司、海南三九公司对附属楼土建1998年7月12日的价格为486.0486万元，到2002年10月12日的折旧价格为437.4437万元(均包括建设附属楼的外欠工程款159万元)；海南三九公司在1998年7月12日将京航大厦移交给海航办事处时从现场领走设备及有关物品，按照当时的价格为1,462,248.3元；海航办事处1995年8月1日至1998年7月12日期间京航大厦房地产收益损失即合理使用费为13,890,178元：

一审法院认为，被告海航办事处在该案重审期间，以原告的身份向海南省海口市中级人民法院起诉海南三九公司，海口市中级人民法院裁定移送该院审理；因海航办事处起诉海南三九公司讼争所指向的标的以及依据的事实均相同，所以该院不再另行作出判决。深圳三九公司1994年1月25日与海航办事处签订《京航大厦租赁合同》后，为履行合同，经申请并经当时的中国人民解放军海南经营开发办事处批准和当地工商管理部门注册成立了海南三九公司，深圳三九公司出资由海南三九公司具体履行合同。海南三九公司1994年2月18日成立后，又与海航办事处签订了和深圳三九公司与海航办事处同一时间和内容的《京航大厦租赁合同》。期间，海南三九公司也从银行贷款用于京航大厦的装修和附属楼的建设。因此，该案的诉讼结果与深圳三九公司和海南三九公司均有直接的利害关系，根据海南三九公司的申请，追加其作为共同原告参加该案的诉讼活动符合法律规定：被告海航办事处提出深圳三九公司没有履行合同，其有起诉权利，但诉讼请求缺乏依据及军事法院对海南三九公司无管辖权、更不应追加其为共同原告参加诉讼的理由不能成立。海航办事处向该院提交的1995年1月1日由海军房地产管理局签发的座落于海口市机场路33号3万平方米的京航大厦的《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》不具有真实性，不予采信：考虑原、被告双方对原评估结果提出的异议，该院另委托评估单位进行了重新评估，重新评估的结论，已经双方当事人质证，是为司法裁判的参考依据。海南三九公司保存和自行处理价值1,462,248．3元设备物品，由深圳三九公司、海南三九公司自行负责。深圳三九公司、海南三九公司装修京航大厦外欠工程款28万元，随京航大厦的移交由海航办事处负责清偿。深圳、海南三九公司错误估计市场，盲目投资，对于损失的扩大未采取及时有效的措施，应该承担已投入资金的利息损失的责任。海航办事处投资46,734,692元所建22,344.7平方米的京航大厦，违反了中央军委关于必须向总后勤部报批的规定，出租京航大厦亦没有报总后勤部审批和办理《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，未在法律规定的期限内到有关主管部门登记、办理《国有土地使用证》、3 《房屋所有权证》，故海航办事处与深圳三九公司、海南三九公司所签订的《京航大厦租赁合同》及附属合同均无效。海航办事处提出应认定其与海南三九公司签订的《京航大厦租赁合同》合法有效的理由，该院不予支持。对此，原告与被告均有过错。海航办事处违反国家和军队的有关规定，建设、出租京航大厦，应承担相应的责任，深圳三九公司和海南三九公司明知海航办事处违反国家规定无权出租，而盲目签约，亦应承担相应的责任：依照(中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和(中华人民共和国民法通则》第四条、第六十一条第一款的规定，判决如下：

一、海航办事处与深圳三九公司、海南三九公司签订的{京航大厦租赁合同》及附属合同均无效。

二、海航办事处返还深圳三九公司、海南三九公司以定金等方式支付的705万元及该款利息的50％(利息从付款之日起算至还款之日止，按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利息计算)；

三、深圳三九公司、海南三九公司独资建筑的附属楼随主楼移交给海航办事处。海航办事处支付深圳三九公司、海南三九公司建筑附属楼至2002年10月12日价值4 374437元的投资款(不含159万元工程款的中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利息)；

四、海航办事处给付深圳三九公司、海南三九公司1998年7月12日移交京航大厦时的投资折价款8,770.216元；

五、深圳三九公司、海南三九公司的投资折旧经济损失4,244,713.43元，自己承担2,122,356.72元，海航办事处承担2,122,356.72元；

六、深圳三九公司、海南三九公司给付海航办事处占用京航大厦期间的合理使用费1,120万元；以上相抵后，被告海航办事处支付给原告深圳、海南三九公司11,117,009.72元(不含第二条中705万元利息的50%、第三条中159万元的利息)。驳回双方当事人的其他诉讼请求。原告深圳三九公司缴纳的诉讼费和被告海航办事处缴纳的上诉费，由原告、被告各自承担。

海航办事处不服一审判决向本院上诉。二审期间，经本院主持调解，双方当事人经友好协商，互谅互让，达成如下调解协议：

一、海航办事处同意将其应返还给深圳三九公司、海南三九公司定金及其利息、京航大厦装修及附楼的折价、以及现存于京航大厦、由海航办事处实际保管的卫生洁具等，与深圳三九公司、海南三九公司应当支付给其的房屋使用费进行折抵后，海航办事处再支付给深圳三九公司、海南三九公司900万元，双方就此了结京航大厦房屋租赁合同纠纷。

二、双方同意上述900万元款项分三期支付：2003年9月30日’之前，海航办事处支付300万元；2004年7月31日之前海航办事处支付300万元，并按中国人民银行规定的同期贷款利率给付利息，利息按欠款600万元计；2005年7月31日之前支付300万元，并按中国人民银行规定的同期贷款利率给付该款的利息。

三、如果前一笔款项到期后，海航办事处不履行义务，则应当支付罚息；深圳三九公司、海南三九公司也可以就全部债权申请法院强制执行。四、一审案件受理费由深圳三九公司负担；二审案件受理费由海航办事处负担。鉴定费、诉讼保全费双方已付部分，由双方各自负担。

本院经审查认为，以上调解协议是双方自愿达成的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。

本调解书经双方当事人签收后即具有法律效力。

审判长 黄松有

审判员 孙华璞

审判员 胡仕浩

二O O三年七月十日

书记员 王冬颖