2、物业接管验收标准作业规程

第一篇：2、物业接管验收标准作业规程

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物业接管验收标准作业规程

目的

规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。2．适用范围

适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。3．职责

（1）公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。

（2）接管小组组长负责接管验收的工作质量。

（3）接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4．程序要点

（1）接管验收的准备工作

a)新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

b)成立物业接管小组：

★在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；

★接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：

——公司执行部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；

——管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；

——管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。智能物业 贴心服务 山东居安物业服务有限公司

c)接管验收前的准备：

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

★与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

★派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；

★提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；

★准备好接管验收记录表格： 1．——《房屋本体接管验收表》； ——《公共配套设施接管验收表》； ——《机电设备接管验收表》； ——《接管验收问题整改表》。（2）接管验收的工作程序: a.总经理下达接管验收指令 b.公司组建接管验收小组 c.作好接管验收准备 d.进行资料验收移交 e.验收是否合格

e1.否 要求正确、真实补齐资料 e2.是 进行硬件设施、设备验收 f.是否合格

f1.否 要求发展商限时整改 f2.是 记录归档

（3）资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。

a)物业产权资料：

★ 项目开发批准报告；

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★ 规划许可证

★ 投资许可证

★ 土地使用合同；

★ 建筑开工许可证

★ 用地红线图

b)综合竣工验收资料：

★ 竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；

★ 建设工程竣工验收证书；

★ 公共配套设施综合验收合格书；

★ 供水合同；

★ 供电协议书、许可证； ★ 供气协议书、许可证；

★ 有线电视合格证；

★ 通信设施合格证；

★ 电梯准用证。

c)施工设计资料：

★ 地质报告书；

★ 全套设计图纸；

★ 图纸会审通知单；

★ 设计变更通知单；

★ 工程预决算报告书；

★ 重要的施工会议纪要；

★ 隐蔽工程验收记录；

★ 沉降观测记录；

★ 其他可能会影响将来管理的原始记录。

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d)机电设备资料：

★ 机电设备出厂合格证；

★ 贡电设备使用说明书；（要求中文）

★ 机电设备安装、调试报告；

★ 设备保修卡、保修协议。

e)业主资料：

★ 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；

★ 已购房业主的付款情况或付款方式。（4）物业硬件设施接管验收和竣工的区别

a)接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。

b)接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。（5）接管验收标准和验收方法

a)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。b)验收方法为观感验收法和使用验收法。（6）楼宇本体硬件设施的具体验收标准

a)主体结构：

★ 外墙不得渗水；

★ 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

b)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

c)内墙面：

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★抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

★块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。

d)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。

e)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。

f)木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。

g)门、窗：

★门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。

★门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

★玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

★油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

★电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。

★不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

★高档装饰阂装饰完整。

h)楼梯、扶手：

★钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表 面平滑；

★砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

i)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

j)饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

k)油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。

l)电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

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（a)有线电视已开通，收视良好。

（b)开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

（c)灯个安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

（d)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

（e)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。

（f)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。

（g)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无都塞，排水通畅，完好无损。

（h)门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

（i)防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。

（j)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。（1）公共配套设施接管验收标准

a）天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。

b)散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。

c)屋面避雷设施连接牢固。

d)路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。

e)绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

f)道路：

★路面平整，无水泥块，无起砂、断裂； ★路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

★块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；

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★交通标识线、路牌清楚完好。

g)室外消防栓：

★消防箱标识清楚，玻璃完好；

★消防设施配件齐全

★消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。

h)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

i)垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。

j)保安岗亭安装穷，配件齐全，标识清晰，完好无损。k)保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

l)停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。m)单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

n)明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。o)沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。p)护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。q)台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。r)水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

s)信报箱安装牢固，完好完损，标识楚，表面平整光洁。

（8）机电设备的接管验收

a)电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

b)变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

c)央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，7 智能物业 贴心服务 山东居安物业服务有限公司

配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。

d)发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。

e)消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

f)给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

g)保安监控设备：同消防监控设备。（9）接管验收遗留问题的处理

a)遗留问题的登记确认；

★对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认；

★对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小级应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。

b)对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。

c)对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。

d)对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

（10）《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期 8 智能物业 贴心服务 山东居安物业服务有限公司

保存。

５．记录

（１）《接管验收遗留问题登记表》

（２）《接管验收设施、设备遗留问题登记表》

第二篇：物业接管验收标准作业规程

物业接管验收标准作业规程

1.0 目的

规范新接物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。

2.0 范围

适用于物业公司对新接物业的接管验收工作。

3.0 职责

3.1 工程部负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续;3.2 接管验收小组组长负责接管验收的工作质量;3.3 接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。

4.0 工作内容

4.1 接管验收的准备工作

4.1.1新建物业竣工验收后、业主入住前,物业公司应及时组建物业管理验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求;4.1.2成立物业接管小组;4.1.3 在接到物业公司负责人的接管验收指令后,物业各相关部门应立即按照物业公司负责人的要求抽调业务骨干组成物业接管小组。

4.2 接管验收小组应当由以下部门人员组成

4.2.1 公司综合办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;4.2.2 公司各管理处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;4.2.3 工程部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设备和机电设备的验收移交工作。

4.3接管验收前的准备

4.3.1接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作: 4.3.1.1与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;

4.3.1.2派出先头技术人员前往工地现场摸底,制定好接管验收计划;4.3.1.3提前参与开发商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数。4.4 准备好接管验收记录表格: 4.4.1《物业分户移交验收表》;4.4.1《公共配套设施验收表》;4.4.2《公共设备移交清单》;4.4.3《接管验收问题整改表》;4.4.4《楼宇资料验收清单》； 4.5 接管验收的工作程序

4.5.1资料的接管验收,开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料;4.5.2 物业产权资料: 4.5.2.1 项目开发批准报告;4.5.2.2 规划许可证;4.5.2.3 投资许可证;4.5.2.4 土地使用合同;4.5.2.5 建筑开工许可证;4.5.2.6 用地红线图;4.5.3 综合竣工验收资料: 4.5.3.1竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);4.5.3.2 建设工程竣工验收合格证;4.5.3.3 建设消防验收合格证

4.5.3.4 公共配套设施综合验收合格书;4.5.3.5 供水合同;4.5.3.6 供电协议书、许可证;

4.5.3.7 供气协议书、许可证;4.5.3.8 有线电视合格证;4.5.3.9 通信设施合格证;4.5.3.10 电梯准用证。

4.5.4 施工设计资料: 4.5.4.1 地质报告书;4.5.4.2 全套设计图纸;4.5.4.3 图纸会审记录;4.5.4.4设计变更通知单;4.5.4.5工程预决算报告书;4.5.4.6重要的施工会议纪要;4.5.4.7隐蔽工程验收记录;4.5.4.8沉降观测记录;4.5.4.9其他可能会影响将来管理的原始记录。

4.5.5机电设备资料: 4.5.5.1机电设备出厂合格证;4.5.5.2机电设备安装、调试报告;4.5.5.3设备保修卡、保修协议。

4.5.6业主资料: 4.5.6.1已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;4.5.6.2已购房业主的付款情况或付款方式。

4.6 物业硬件设施接管验收和竣工的区别

4.6.1 接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收;4.6.2接管验收是物业公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉面采

取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。

4.6.3 接管验收标准和验收方法: 4.6.3.1 验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求;4.6.3.2 验收方法为观感验收法和验收法;4.6.3.3 楼宇本体硬件设施的具体验收标准。

4.7主体结构

4.7.1 外墙不得渗水;4.7.2 屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏;4.7.3 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂;块料面层表面平整,接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘帖牢固、色泽均匀一致、无明显色差。

4.8 内墙面

4.8.1抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;4.8.2 块料(如瓷砖)面层:粘帖牢固,无缺棱掉角;面层无裂缝、损伤、色泽一致;4.8.3 对缝砂浆饱满,线条顺直;4.8.4 顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗痕迹、无污渍;4.8.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏;4.8.6 木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

4.8.7门、窗: 4.8.7.1门开启自如,无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确,无翘曲变形;4.8.7.2门锁、窗销连接牢固、开启灵活;4.8.7.3玻璃安装牢固、胶封密实,无明显刮花痕迹、无损伤;4.8.7.4油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;4.8.7.5电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。

4.8.7.6 不透钢防盗门表面光亮,无刮花、变形;4.8.7.7 高档装饰门装饰完整。

4.8.8 楼梯、扶手: 4.8.8.1 钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲,油漆完好、色泽均匀、表面平滑;4.8.8.2 混凝土楼梯无裂缝、无表皮剥落;4.8.8.3 木装修工程表面光洁、线条顺直对缝严密、牢固;4.8.8.4 饰面砖表面平整、无空鼓裂缝、起泡和缺角,对缝平直;4.8.8.5 油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏耍现象;4.8.8.6 电器插座安装牢固、,符合“左零右火”规定,电源已接通正常;4.8.8.7 有线电视已开通,收视良好;4.8.8.8 开关安装牢固、灵活、接触良好;4.8.8.9 灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常;4.8.8.10 水表、电表、气表安装牢固、读数正常、无损伤;4.8.8.11 卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污迹和刮花、接口密实,无渗漏现象、无堵塞排水通畅;4.8.8.12 给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力;4.8.8.13 地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损;4.8.8.14 门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好;4.8.8.15 防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀,无脱皮、锈迹、无裂纹、折损;4.8.8.16 其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符、工作正常;4.8.8.17 公共配套设施接管验收标准。

4.9天台

4.9.1 天沟、落水口畅通完好;4.9.2 隔热层、防水层完好;4.9.3 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离;坡度适宜、平整;4.9.4 屋面避雷设施连接牢固;

4.9.5 路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常;灯柱安装牢固、油漆完好;4.9.6 绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株、无大面积杂草;4.9.7 绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。4.10 道路

4.10.1 路面平整,无水泥块、无起砂、断裂;4.10.2 路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤;4.10.3 块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角 4.10.4 交通标识线、路牌清楚完好。

4.10.5 室外消防栓: 4.10.5.1 消防箱标识清楚、玻璃完好;4.10.5.2 消防设施配件齐全;4.10.5.3 消防管安装牢固、标识明显,阀门完好、无渗漏水,水压充足;4.10.5.4 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚;4.10.5.5 垃圾中转站密封完好,外表装饰完整、油漆完好,使用方便;4.10.5.6 保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清楚、完好无损;4.10.5.7 保安道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损;4.10.5.8 停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好;4.10.5.9 自行车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好;4.10.5.10 明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、池内无杂物;4.10.5.11 沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物;4.10.5.12 护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固;4.10.5.13 台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝;4.10.5.14 水池、水箱卫生清洁、无渗漏;4.10.5.15 信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁;

4.10.5.16 雕塑、小品牢固、完好、安全;4.10.5.17 招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。

4.11 机电设备的接管验收

4.11.1 电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳、安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮;4.11.2 变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤;4.11.3 中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚、机房通风、采光良好,设备表面油漆完好、无损伤;4.11.4 发电机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好,通风、采光良好;4.11.5 消防监控设备型号与移交清单相符 ,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好;4.11.6 给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。

4.12 接管验收遗留问题处理

4.12.1 遗留问题的登记确认: 4.12.2 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当对问题逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认。

4.12.3 给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。

4.12.4 保安监控设备:同消防监控设备。

4.12.5 接管验收遗留问题的处理。

4.12.5.1遗留问题的登记确认: 4.12.5.2对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当问题逐项

记录在《接管验收遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认;4.12.5.3 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应将问题逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认;4.12.5.4 对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同发展商联系补齐,必要时公司经理应当协助进行;4.12.5.5 对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求开发商在一周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。并填写《接管验收遗留问题整改表》，必要时公司总经理应当协助进行;4.12.5.6 对长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

5.0 相关文件

5.1《房屋接管验收标准》

6.0 表格及记录

6.1《接管验收遗留问题登记表》

6.2《接管验收遗留问题整改表》

6.3《 物业分户移交验收表》

6.4《公共配套设施接收表》

6.5《公共设备移交清单》

6.6《楼宇资料验收清单》

第三篇：物业接管验收标准作业规程

物业接管验收标准作业规程 目的

规范新建物业的接管验收工作。确保接管物业质量合格。2 适用范围

物业管理公司对新接物业接管验收工作。3 职责

3．1 公司总经理负责组建物业接管验收小组并与发展商具体办理物业的接管手续。

3．2 接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。

3．3 接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4 程序要点

4．1 接管验收的准备工作

4．1．1 新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

1）在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组。2）接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：

（1）档案管理员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；

（2）办公室抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；（3）设备部抽调业务骨干具体负责房屋主体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

4．1．2 接管验收前的准备。

接管验收开始之前接管小组应做好以下准备工作：

1）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； 2）派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划； 3）提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心中有数；

4）准备好接管验收记录表格。4．2 接管验收的工作程序

4．3 资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。

4．3．1物业产权资料： 1）项目开以批准报告； 2）规划许可证；

3）投资许可证；土地使用合同； 4）建筑开工许可证； 5）用地红线图。

4．3．2 综合竣工验收资料：

1）竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）； 2）建设工程竣工验收证书； 3）建设消防验收合格证； 4）公共配套设施综合验收合格书； 5）供电协议书、许可证； 6）供气协议书、许可证； 7）有线电视台合格证； 8）通信设施合格证； 9）电梯准用证。4．3．3 施工设计资料： 1）地质报告书； 2）全套设计图纸； 3）图纸会审记录； 4）工程预决算报告书； 5）重要的施工会议纪要； 6）隐蔽工程验收记录； 7）沉降观测记录；

8）其它可能会影响将来管理的原始记录。4．3．4 机电设备资料： 1）机电设备出厂合格证；

2）机电设备使用说明书（要求中文）； 3）机电设备安装、调试报告； 4）设备保修卡、保修协议。4．3．5 业主资料： 1）已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等； 2）已购房业主的付款情况或付款方式。4．4 物业硬件设施接管验收和竣工的区别

4．4．1接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格，设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。

4．4．2接管验收是物业管理公司为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。4．5 接管验收标准和验收方法

4．5．1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

4．5．2验收方法为观感验收法和使用验收法。4．6 楼宇本体硬件设施的具体验收标准 4．6．1 主体结构 1）外墙不得渗水；

2）屋面排水畅通，无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固，接口严密，不渗漏。

4．6．2 楼地面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，无起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，色泽均匀一致，无明显色差。

第四篇：物业接管验收标准作业规程（推荐）

物业接管验收标准作业规程

1.0 目的规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。

2.0 适用范围

适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。

3.0 职责

3.1 公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。

3.2 接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。

3.3 接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4.0 程序要点

4.1 接管验收的准备工作。

4.1.1 新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的 质量要求。

4.1.2 成立物业接管小组：

a)在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业 务骨干组成物业接管小组。

b)接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：

—— 公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工 作；

—— 管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移 交工作；

—— 管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移 交工作。

4.1.3 接管验收前的准备：

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作。

a)与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。

b)派出先头技术人员前往工节现场摸底，制定好接管验收计划。

c)提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。d)准备好接管验收记录表格：

——《房屋本体接管验收表》；

——《公共配套设施接管验收表》；

——《机电设备接管验收表》；

——《接管验收问题整改表》。

4.2 接管验收的工作程序：

总经理下达接管验收指令 公司组建接管验收小组进行资料验收移交

否

要求正确、真实补充资料

是

进行硬件设施、设备验收

否

要求发展商限时整改

是

4.3 资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。

4.3.1 物业产权资料：

a)项目开发批准报告；

b)规划许可证；

c)投资许可证；

d)土地使用合同；

e)建筑开工许可证；

f)用地红线图。

4.3.2 综合竣工验收资料：

a)竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专 业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；

b)建设工程竣工验收证书；

c)建设消防验收合格证；

d)公共配套设施综合验收合格书；

e)供水合同；

f)供电协议书、许可证；

g)供气协议书、许可证；

h)有线电视合格证；

i)通信设施合格证；

j)电梯准用证。

4.3.3 施工设计资料：

a)地质报告书；

b)全套设计图纸；

c)图纸会审记录；

d)设计变更通知单；

e)工程预决算报告书；

f)重要的施工会议纪要；

g)隐蔽工程验收记录；

h)沉降观测记录；

i)其他可能会影响将来管理的原始记录。

4.3.4 机电设备资料：

a)机电设备出厂合格证；

b)机电设备使用说明书(要求中文)；

c)机电设备安装、调试报告；

d)设备保修卡、保修协议。

4.3.5 业主资料：

a)已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等

b)已购房业主的付款情况或付款方式。

4.4 物业硬件设施接管验收和竣工的区别。

4.4.1 接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否 符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。

4.4.2 接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛 投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。

4.5 接管验收标准和验收方法。

4.5.1 验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

4.5.2 验收方法为观感验收法和使用验收法。

4.6 楼宇本体硬件设施的具体验收标准。

4.6.1 主体结构：

a)外墙不得渗水；

b)屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不 渗漏。

4.6.2 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂；块 料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显 色差。

4.6.3 内墙面：

a)抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

b)块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝 砂浆饱满，线条顺直。

4.6.4 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，尤漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。

4.6.5 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2 厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。

4.6.6 木地板平整牢固、接缝密台、色泽均匀、油漆完好光亮。

4.6.7 门、街：

a)门"启自如。无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形；

b)门锁、窗销连接牢周、开启灵活；

c)玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤；

d)油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

e)电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹；

f)不锈钢防盗门表面光亮．无刮花、变形；

g)高档装饰门装饰完整。

4.6.8 楼梯、扶手：

a)钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑；

b)砼楼梯无裂缝、无表皮剥落。

4.6.9 木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。

4.6.10 饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

4.6.11 油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。

4.6.12 电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源巳接通正常。

4.6.13 有线电视已开通，收视良好。

4.6.14 开关安装牢固、开关灵活、接触良好：

4.6.15 灯具安装牢崮、完好无损、反应灵敏、发光正常。

4.6.16 水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。

4.6.17 卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。

4.6.18 给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力。

4.6.19 地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密蜜、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损。

4.6.20 门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。

4.6.21 防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀,无脱皮、锈迹、无裂纹、折损。

4.6.22 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符、工作正常。

4.7 公共配套设施接管验收标准。

4.7.1 天台：

a)天沟、落水口畅通完好；

b)隔热层、防水层完好。

4.7.2 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。

4.7.3 屋面避雷设施连接牢固。

4.7.4 路灯、装饰灯安装牢固、完好尢损、工作正常；灯柱安装牢固、油漆完好。

4.7.5 绿化符合设计要求，不缺株少苗，尤死株、尤大面积杂草；绿化水管布局合理阀门，开关灵活、安装稳固。

4.7.6 道路：

a)路面平整，无水泥块、无起砂、断裂；

b)路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；

c)块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；

d)交通标识线、路牌清楚完好。

4.7.7 室外消防栓：

a)消防箱标识清楚、玻璃完好；

b)消防设施配件齐全；

c)消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。

4.7.8 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。

4.7.9 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方便。

4.7.10 保安岗亭安装牢固、配件齐会、标识清晰、完好无损。

4.7.1l 保安道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。

4.7.12 停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。

4.7.13 单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。

4.7.14 明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢同、平稳。

4.7.15 沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。

4.7.16 护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固

4.7.17 台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。

4.7.18 水池、水箱卫生清洁、无渗漏．

4.7.19 信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁。

4.7.20 雕塑、小品牢固、完好、安全。

4.7.2l 招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。

4.8 机电设备的接管验收。

4.8.1 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有电梯运行准运 证；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。

4.8.2 变配电设备型号、数繁与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识 清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。

4.8.3 中央空凋设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、标 识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤。

4.8.4 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面油漆 完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。

4.8.5 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完 好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

4.8.6 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆 完好无损、安装牢固、无渗漏现象，机房配置完整。

4.8.7 保安监控设备：同消防监控设备。

4.9 接管验收遗留问题的处理。

4.9.1 遗留问题的登记确认：

a)对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题 逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认：

b)对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记

4.9.2 对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理 应当协助进行。

4.9.3 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内 解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理 应当协助进行。

4.9.4 对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形 式将问题登记后交给发展商进行备录。

4.10 《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

5.0 记录

5.1 《接管验收资料遗留问题登记表》。

5.2 《接管验收设施、设备遗留问题登记表》。

6.0 相关支持文件

《物业接管标准作业规程》。

第五篇：接管验收标准作业规程

接管验收标准作业规程

一、目的

1、规范物业接管验收工作，确保接管验收工作的质量合格。

2、为了严把物业接管验收质量，从业主的角度去验收，防止出现物业质量

问题、被业主投诉而采取的替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的 政府评价行为。确保业主交收楼入伙工作顺利开展，为物业管理日常运作打 好良好基础（对物业工程的了解）。

3、完成与开发商权属的过渡之后过渡给业主。是房地产从生产进入流通

环节的标志。参与人是开发商与物业管理公司。

4、是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和房屋、配套功能、设备为主 要内容的再验收。便于发现存在的隐患，特别是隐蔽工程的和复杂项目、设备的安装调试等，以确保及早发现并解决。

二、适用范围

适用于物业公司对物业接管验收工作。

三、职责

1、物业经理负责组建接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续。

2、接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。

3、接管验收小组负责依据本规程进行物业的接管验收工作。

4、成立验收小组,确定责任人、步骤、验收项目、标准、进度。

5、主动与开发商/项目公司/售房部、施工单位联系、协商、解决：楼宇问 题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/保养 的方法/；电/水/气管道铺设位置及走向；

6、与开发商协商验收的注意事项，协商制定验收的方案，统一标准，确定 交接的日期,解决遗留问题。

7、各类资料的移交，并对照图册、设备清单验收；

8、负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。

四、程序要点

1、接管验收应具备的条件、要求。

1）建设项目按规划、设计要求/各有关专业管理要求已建成，并有相关

部门验 收合格的证明（竣工验收备案）；资料齐全。

2）道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。3）本体物业接通水、电、气。

4）区内场地平整，施工现场清理完毕(在建采取围护措施)，无建筑垃

圾/泥土侵占路面；道路能通汽车。绿化、小品已经完工。5）排水管正常使用,疏通无阻。6）物业公司有固定办公场地。

2、接管验收的准备工作。

1）在物业竣工验收后、业主入住前，应及时组建接管验收小组，对所接管的 物业进行综合性的接管验收，以确保物业基本合格，达到《售房合同》及相 关规划要求、业主要求的质量标准。2）成立物业接管验收小组。

A、小组由公司工程部、行政部、客户服务中心相关人员组成： B、由行政部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。C、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。D、由工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。3 接管验收前的准备。

A、与开发商联系好接管验收的的事项、交接日期、进度、验收标准。B、由工程部进行现场技术摸底，制定接管验收计划。

C、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备 最终安装、调试工作。D、准备好接管验收记录表格：

a、《单项项目验收单/表》。b、《房屋本体接管验收表》。c、《公共配套设施接管验收表》。d、《机电设备接管验收表》。e、《验收交接记录》

f、《接管验收问题整改表》。g、《图纸、资料移交清单》。h、《机电设备移交清单》。i、《钥匙移交清单》。

3、接管验收的工作程序。(流程图见支持文件)1）程序

A、验收小组依据验收项目、标准，形成《物业单项项目验收单》、《验收交 接记录表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收 检查记录表》、《钥匙清单》；并由责任人签名。

B、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面〈验收不合格整 改报告〉，确定整改时限，返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。C、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。D、对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在〈验收不合格整改报告〉 中记录结果,合格后进行正式移交。

E、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关 单位限期解决，按照《保修期工程维修管理细则》对工程维修加以监管，并 建立施工保修单位档案、联系表。

F、移交双方必须有双方签名办理移交手续。

4、资料的接管验收。（发展商向物业管理公司移交相关资料）

1）物业产权资料：

A、项目开发批准报告《商品房建设立项》。B、《建设项目选址意见书》。C、《国有土地使用权证》 D、《建设用地规划许可证》。E、《商品房准建证》。F、《建设工程规划许可证》。G、《建设工程施工许可证》。H、《商品房预售许可证》。I、命名资料。

J、其他售楼的资料（预售合同、装修标准、配套设施等相关资料）。K、用地红线图。2）综合竣工验收资料：

A、竣工图。B、建筑执照。

C、《建设工程规划验收合格证》。D、《人防验收意见》。

E、《消防验收意见及同意使用意见书》。F、《质监验收意见》。G、《环保验收意见书》。H、开工、竣工报告。

I、公共配套综合验收合格证。J、供水合同。

K、供电协议书、许可证。L、供气协议书、许可证。M、有线电视合格证。N、通信设施合格证。O、电梯准用证。3）

施工设计资料：

A、地质报告书。B、全套设计图纸。C、图纸会审记录。

D、设计变更通知书/书，技术核定单（包括工程质量事故记录）。E、工程预决算报告书。F、重要施工会议记录。G、隐蔽工程验收记录。

H、沉降观测记录，建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置和基础性深埋。

I、钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录；新材料、配件的签定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告； J、水、电、气、卫生洁具、电梯、消防等设备检验合格证书，如《消防验收及同意使用意见书》、《电梯准用证》、《电梯运行许可证》；

K、自动仪表的调试记录；出厂合格证明；

L、管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告； M、园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项； N、其他资料。4）

机电设备资料：

A、机电设备出厂合格证。

B、设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单、（及其配件/工具）、安装高度记录、试运行记录、C、机电设备使用说明书（要求中文）。D、机电设备安装、调试报告。E、机电设备保修卡、保修协议。F、《机电设备清单》。

G、机电设备供应商、施工单位资料。5）业主/租户资料：

A已购房的业主/已签租赁合同的租户的姓名、位置、物业名称、面 积、联系电话等资料。

B、已购房的业主/已签租赁合同的租户的购房合同/租铺合同及交楼 标准。

C 已购房的业主/已签租赁合同的租户的付款情况或付款方式等。

5、接管验收的标准和验收方法。

1）建设部《物业接管验收标准》。2）业主生活工作的合理要求。

3）《售房合同》/租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。4）《新建小区验收暂行办法》。

5）《建筑装饰装修工程质理验收规范》。6）《建筑安装工程质量检验评定标准》。

7）

主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照开发商提供 的设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收，并将实际情况写明 在相关表格，并请开发商相关人员签字认可。

6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准、公共配套设施接管验收标准、机电

设备的接管验收(详见《物业接管验收程序标准方法》)。

7、接管验收的遗留问题处理。

1）遗留问题的登记确认。

A、对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小 组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中，交开发商 相关人员签字确认。

B、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当 将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题遗留问题登记表》中，交开发 商相关人员签字确认。

2）对资料遗留问题。接管验收小组应当积极同开发商补齐相关资料。3）物业硬件设施、设备遗留问题。

A、一般问题要求开发商在一周内解决。B、重大问题要求开发商在一个月内解决。C、必要时经理予以协助处理。

4）长期解决不了、势必影响物业管理的问题。以备忘录的形式将问题登

记后交开发商进行备录。

5）按开发商、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修

事宜。

8保存：《接管验收遗留问题登记表》和备忘录由公司行政部归档长期保存

五、记录

1、《接管验收遗留问题登记表》。

2、《单项项目验收单/表》。

3、《房屋本体接管验收表》。

4、《公共配套设施接管验收表》。

5、《机电设备接管验收表》。

6、《验收交接记录》

7、《接管验收问题整改表》。

8、《图纸、资料移交清单》。

9、《机电设备移交清单》。

10、《钥匙移交清单》。

六、支持文件

1、《物业接管验收标准方法》。

2、《物业接管标准作业规程》。

七、移交书样本

物业移交书

经双方接管验收合格，位于 区 路 号 物业从即日起交由 物业管理公司接管。移交内容详见以下附件，双方签证无误。本移交书一式两份，直签字之日起生效。

移交方： 接管方：

（盖章处）房地产公司（盖章处）物业管理公司 经办人： 经办人：

日期： 年 月 日 附件明细：

1、物业移交清单。

2、物业设备移交清单。

3、物业管理分项标准与人员编制表。

4、物业房屋本体维修基金收取及使用方法。

5、物业钥匙移交清单。

6、物业质量保修书。

7、物业使用说明书。