房屋质量问题的法律解释

第一篇：房屋质量问题的法律解释

赢了网s.yingle.com 遇到民法问题？赢了网律师为你免费解惑！访

问>>http://s.yingle.com

房屋质量问题的法律解释

房屋质量问题的法律解释

2003年5月，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并于当年6月1日开始实施。从那时起，对于商品房的质量问题，《司法解释》有了更加明确的评判标准。

《司法解释》为该类案件的审理设立了底线，一旦消费者购买了有质量问题的房屋后，如果在保修期内，可以通过与开发商交涉修复解决，在保修期外，可以与物业部门商量解决，万一协商不成，也可以通过投诉，甚至诉讼到法院，依据该《司法解释》讨公道。

《司法解释》的底线

2003年6月1日开始实施的《司法解释》，在第十二条和第十

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 三条明确规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持;因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《司法解释》同时规定了，若交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

有关人士介绍，《司法解释》中的两条底线很明确，就是房屋主体结构质量经核验确属不合格，以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

有关专家介绍，新建商品住宅交付使用后，质量保修和年限是有规定的，根据国务院《建设工程质量管理条例》和本市的有关规定，新建商品住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，其保修期限为：

■住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

■屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，保修5年;

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

■门、窗安装密闭，不出现翘裂，保修2年;

■墙面、顶棚抹灰层不脱落，保修2年;

■电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修2年。

哪些属于房屋质量问题

商品房交付使用后常见的质量问题一般包括：裂缝、渗漏、门窗变形密闭性差、墙皮脱落等几个方面。

裂缝主要因为材料强度不够，结构、墙体受力不均，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等原因造成。

渗漏防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因会导致屋面渗漏。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重影响住家的正常生活，破坏地面装修，影响邻里关系。

门窗变形有的门窗在使用一段时间后即出现漏风等状况，如果材质不高窗框等还会引起变形，有的无法开启和关闭。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

墙皮脱落由于墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。

开发商应该对商品房的普通质量问题承担保修责任

为维护消费者的合法权益，我国政府先后颁布了《城市房地产开发企业经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。

这些房地产法规规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。

依照法律规定，商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下，各部位、部件的保修内容和保修

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 期为：屋面防水3年;墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年;管道堵塞2个月;灯具、电器开关6个月;供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定，房产商可以延长上述保修期。

业主如何获得赔偿

专家表示，作为购房者，要顺利打赢房屋质量官司，就要搞清楚涉及诉讼的房屋是否在交付时就存在质量问题，这种质量问题是不是由于开发商施工不当造成的。这些确切的证据业主必须掌握。

确定房屋是有质量问题并且要得到相应赔偿的前提条件是，在购房者订立合同时不知道房屋本身存在质量问题，在交房时不论购房者是否知道质量问题的存在，售楼方应该为此负责。

根据《司法解释》，当开发商交付的房屋因质量问题侵害了业主权益的时候，业主还可以要求开发商承担侵权责任，这样购房者可以获得开发商对修复期间内业主的房屋租金损失的赔偿。

当房屋出现质量问题时，业主要及时与物业公司和开发商联系，法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 以便尽快地进行修复。必要时通过拍照、录像、文字记录等方式留下证据，文字性的记录最好要有开发商的员工或第三人见证，以增强其证据的效力。另外要保留相关的证据，包括房屋出现质量问题的证据;开发商进行修复的证据;房屋质量问题和修复时对业主造成损失的证据。

 最高人民法院关于与童养媳发生性关系致其怀孕是否已构 http://s.yingle.com/w/mf/528867.html

 遗嘱的分类_多份遗嘱相抵触时怎么办 http://s.yingle.com/w/mf/528865.html

 民事义务的特点及其分类

http://s.yingle.com/w/mf/528862.html

 离婚时确定子女抚养总的原则

http://s.yingle.com/w/mf/528860.html

 共同死亡的继承原则_如何进行继承 http://s.yingle.com/w/mf/528859.html

 离婚常识：登记离婚要符合哪些条件 http://s.yingle.com/w/mf/528856.html

 财政部关于外国政府贷款项目财政担保有关问题的通知 http://s.yingle.com/w/mf/528855.html

 遗赠扶养协议违约的形式_违约有什么后果 http://s.yingle.com/w/mf/528853.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  太原市发展和改革委员会关于转发省发改委“关于进一步做好招标公告发布工作 http://s.yingle.com/w/mf/528851.html

 浅谈诚实信用原则在合同法中的适用 http://s.yingle.com/w/mf/528849.html

 涉外继承的处理_涉外继承有哪些程序 http://s.yingle.com/w/mf/528847.html

 浙江省发展和改革委员会关于国务院有关部门实施招标投标活动行政监督的职责 http://s.yingle.com/w/mf/528845.html

 怎么进行房屋产权过户_房屋继承的变更手续如何 http://s.yingle.com/w/mf/528842.html

 商场禁带饮料遭疑律师称不符合民法公平原则 http://s.yingle.com/w/mf/528840.html

  什么是公序良俗 http://s.yingle.com/w/mf/528839.html 遗嘱公证需要注意什么_公证遗嘱能否撤销 http://s.yingle.com/w/mf/528836.html

 莫旗法院审结一起子女抚养纠纷案同居纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/528834.html

 云南省建设工程招标投标行业协会关于举办云南省建设工程招标投标从业人员业 http://s.yingle.com/w/mf/528833.html

 “小三”生子父亲拒付抚养费法院妥调息纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/528831.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  什么情况下丧失继承权_放弃继承权什么时候生效 http://s.yingle.com/w/mf/528829.html

 女子执意生下脑瘫儿引发抚养费官司 http://s.yingle.com/w/mf/528826.html

 医疗纠纷民事诉讼归责原则

http://s.yingle.com/w/mf/528824.html

 法定继承人包括哪些人_私生子是法定继承人吗 http://s.yingle.com/w/mf/528823.html

 关于以价格招标方式发行2018年第十三期央行票据的公告 http://s.yingle.com/w/mf/528821.html

 房产继承如何办理过户_房产继承应注意哪些问题 http://s.yingle.com/w/mf/528819.html

   公平原则共同遵守 http://s.yingle.com/w/mf/528816.html 法院调解的原则 http://s.yingle.com/w/mf/528814.html 职工打工期间死亡工伤死亡赔偿金可作为遗产继承吗 http://s.yingle.com/w/mf/528812.html

 合同附随义务概念的明晰

http://s.yingle.com/w/mf/528811.html

 加州什么时候无需再支付子女抚养费（childsupport）http://s.yingle.com/w/mf/528808.html

 有哪些形式的遗嘱_不同形式的遗嘱区别是什么 http://s.yingle.com/w/mf/528807.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  最高人民法院关于刑事第二审判决改变第一审判决认定的罪名后能否加重附加刑 http://s.yingle.com/w/mf/528805.html

 财政部关于规范地方财政担保行为的通知 http://s.yingle.com/w/mf/528803.html

 如何交纳离婚诉讼费用

http://s.yingle.com/w/mf/528800.html

 遗产继承的方式有哪些_哪些人有权继承遗产 http://s.yingle.com/w/mf/528799.html

 离婚后孩子的抚养费如何给付

http://s.yingle.com/w/mf/528797.html

 房产继承的条件_房产继承的处理方式有什么 http://s.yingle.com/w/mf/528795.html

 五大原因并提出对策建议离婚后子女抚养费标准 http://s.yingle.com/w/mf/528792.html

 子女抚养费一次性付清后还可增加离婚子女抚养权归属 http://s.yingle.com/w/mf/528790.html

 代位继承的适用条件_有何限制

http://s.yingle.com/w/mf/528789.html

 释法巧调解赡养纠纷息

http://s.yingle.com/w/mf/528786.html

 云南省通信管理局公布我省通信工程建设项目招投标活动投诉受理机构的通知 http://s.yingle.com/w/mf/528785.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  什么情况下口头遗嘱有效_订立口头遗嘱的程序是什么 http://s.yingle.com/w/mf/528783.html

 法律事实与民事权利

http://s.yingle.com/w/mf/528781.html

 关于2018年中央国库现金管理商业银行定期存款（三期）招投标的通知 http://s.yingle.com/w/mf/528779.html

 哪些情形会失去继承权_没有继承人时遗产如何分割 http://s.yingle.com/w/mf/528776.html

 涉外民事诉讼的管辖原则

http://s.yingle.com/w/mf/528775.html

 因同居而产生的财产分割和子女抚养纠纷的处理原则 http://s.yingle.com/w/mf/528772.html

 生母和养母的遗产都可以继承吗遗产的分割方式有哪些 http://s.yingle.com/w/mf/528770.html

 法官悉心调解古稀老人终获赡养

http://s.yingle.com/w/mf/528768.html

 法律对法定继承是如何规定的_特殊法定继承有哪些 http://s.yingle.com/w/mf/528766.html

  民法学概述 http://s.yingle.com/w/mf/528764.html 法定继承人有哪些_非婚生子女是法定继承人吗 http://s.yingle.com/w/mf/528762.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  北京市建设工程招标投标管理办公室 http://s.yingle.com/w/mf/528761.html

 儿子起诉抚养费庭前调解化坚冰

http://s.yingle.com/w/mf/528758.html

 遗赠扶养协议的效力_能随时撤销协议吗 http://s.yingle.com/w/mf/528756.html

 大足县人民政府办公室关于转发县财政局关于工商管办脱钩市场拍卖办法的通知 http://s.yingle.com/w/mf/528754.html

 非婚生子女抚养费同居关系析产纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/528752.html

 小三有继承权吗_小三的孩子有继承权吗 http://s.yingle.com/w/mf/528750.html

  附随义务如何解释 http://s.yingle.com/w/mf/528748.html 可以继承的财产有哪些_不能继承的财产有哪些 http://s.yingle.com/w/mf/528746.html

 最高人民法院关于认真学习和贯彻《中华人民共和国反垄断法》的通知 http://s.yingle.com/w/mf/528744.html

 池园司法所与与法庭成功化解抚养纠纷同居纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/528742.html

 男向女索青春损失费法院判决有违“公序良俗”原则 http://s.yingle.com/w/mf/528740.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  订立遗嘱需要满足哪些条件_订立遗嘱应注意哪些问题 http://s.yingle.com/w/mf/528738.html

 北京市高级人民法院关于进一步规范指定执行 http://s.yingle.com/w/mf/528736.html

 我国民法的适用范围有哪些

http://s.yingle.com/w/mf/528734.html

 遗赠扶养协议的效力_可随时撤销协议吗 http://s.yingle.com/w/mf/528732.html

 离婚后抚养费的范围

http://s.yingle.com/w/mf/528731.html

 八个子女不养老八旬老人讨公道

http://s.yingle.com/w/mf/528728.html

 放弃继承权何时可以提出_放弃继承权后可要求恢复吗 http://s.yingle.com/w/mf/528727.html

 离婚孩子抚养费的具体规定

http://s.yingle.com/w/mf/528725.html

 七旬老母诉讨赡养费法官即时登门妥调结 http://s.yingle.com/w/mf/528722.html

 股票能不能继承_如何办理股票继承手续 http://s.yingle.com/w/mf/528720.html

 福建省经济贸易委员会关于同意设立福建天友拍卖有限公司漳州分公司的批复 http://s.yingle.com/w/mf/528718.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com   过错推定原则 http://s.yingle.com/w/mf/528716.html 虐待被继承人丧失继承权么_怎样认定虐待继承人情节严重 http://s.yingle.com/w/mf/528714.html

  解读民法自愿原则 http://s.yingle.com/w/mf/528712.html 合伙

人

应

承

担

什

么

义

务

http://s.yingle.com/w/mf/528710.html

 什么是继承诉讼时效_提起继承诉讼的期限 http://s.yingle.com/w/mf/528709.html

 轮养老人无人养巡回审判解民愁

http://s.yingle.com/w/mf/528706.html

 申请宣告公民恢复完全民事行为能力案释义及相关规定 http://s.yingle.com/w/mf/528704.html

 怎样认定口头遗嘱的效力_公证遗嘱什么情况下丧失效力 http://s.yingle.com/w/mf/528702.html

 养父执意断情养子含泪给钱

http://s.yingle.com/w/mf/528700.html

 女子起诉服刑男友支付子女抚养费法官成功调解家庭财 http://s.yingle.com/w/mf/528698.html

 胎儿有继承权吗_是否有权处置胎儿份额 http://s.yingle.com/w/mf/528696.html

 青岛市授予荣誉市民称号办法

http://s.yingle.com/w/mf/528695.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  设立遗嘱信托的注意事项_遗嘱信托处理程序 http://s.yingle.com/w/mf/528693.html

 哪些人是老年人的赡养人

http://s.yingle.com/w/mf/528690.html

 最高人民法院关于涉外离婚诉讼中子女归谁抚养问题如何 http://s.yingle.com/w/mf/528688.html

 代位继承人有哪些_法律如何规定代位继承的条件 http://s.yingle.com/w/mf/528687.html

 离婚后孩子的抚养费如何计算

http://s.yingle.com/w/mf/528684.html

 子女抚养费增加如何确定数额

http://s.yingle.com/w/mf/528683.html

 怎么处理法定继承遗产纠纷_怎么处理遗赠继承纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/528681.html

 意思自治原则在遗产继承中的体现 http://s.yingle.com/w/mf/528678.html

 女子未婚生女向男友讨要20万抚养费孩子抚养费标准 http://s.yingle.com/w/mf/528676.html

 分割遗产应遵循的原则_继承遗产要注意哪些问题 http://s.yingle.com/w/mf/528674.html

 民法主要解决哪些问题

http://s.yingle.com/w/mf/528672.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  罗山法院巡回法庭成功调解一起16年赡养纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/528671.html

 受遗赠权和遗嘱继承权_两者区别是什么 http://s.yingle.com/w/mf/528669.html

法律咨询s.yingle.com

第二篇：房屋质量问题如何解决？

房屋质量问题如何应对

房屋质量问题各种各样，不同的房屋质量问题有不同的解决方法，本文结合了六种房屋质量案例提出了相应的解决方案。

房屋质量问题很多，有的是漏水起皮等小问题，有的是沉降等结构性的大问题。哪些质量问题可要求退房赔款，哪些可通过维修解决?问题不同，维权的方式也不同。我们购房者要保护好自己的利益，就必须了解正确的维权方式。

案例1：退房!

今年9月，刘小姐终于把新买的房子装修好。可入住后的第一个星期，她就发现该幢楼内1楼变电站发生的噪音，使全家夜间无法入睡，刘小姐觉得噪音严重影响居住及身心健康，先后与开发商、物业、消协沟通，虽经调解但无结果。于是她委托区环境监测站进行测试，测定结果为噪音确已超标。遂起诉，要求终止与开发商签订的房屋买卖合同，由开发商返还购房款，并赔偿利息损失。法院认为，开发商有义务应保证其所交付的房屋符合住宅用途，可供他人正常居住使用。现因大楼内建有变电站致房屋噪音超标，且难以改善，不符合居住使用条件，故支持刘小姐退房。

案例2：赔款!

王先生在开发商交房时长了一个心眼，请房屋质量检测站的朋友一起去验房。验房时发现，房屋为砖混结构，但购房当初约定的为“所售商品房为钢混结构”。王先生发现房屋由约定的钢混结构变为砖混结构，觉得自己花了冤枉钱，要求开发商予以赔偿。法院认为，房屋主体结构发生变化，王先生可以要求开发商经济赔偿，也可以选择退房。

哪些质量问题可退房赔款

1、若业主经工程质量监督单位核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。

2、若业主所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。则开发商应当承担违约责任，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。

3、若业主所购房屋虽存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。在这种情况下，开发商轻微违约，没有达到根本违约的程度，所以业主不能要求解除合同进行退房。只能要求开发商在保修期内承担修复责任。如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

第三篇：常见的房屋质量问题

常见的房屋质量问题

1、楼体不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。

2、裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。

3、渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。

4、墙体空，墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。

5、隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。

6、门、窗密闭性差、变形。有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。

7、上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。

8、水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。

9、公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不方便、楼梯宽度过小、电梯运行质量不稳定、公用照明设施不完善、消防安全设施缺乏等等。

看验不同房屋的方法

1．高层建筑。高层住宅雄伟气派，因其采用预制模板和灌浆工艺建造，抗震强度较高，造价也高。其中的电梯、过道、门厅等配套设施占用了很大的空间，加大了费用。住高层住宅视野宽阔、清静、卫生、夏季通风效果良好都是很大的优点。但高层住宅有很多不便之处，尤其是目前的电梯质量不够稳定，如维修不及时或遇上停电，给上下楼带来很多麻烦。其次，高层住宅楼的用水采用水箱式，很容易造成二次污染。还应看到，高层住宅过于集中的地方，相应地造成人口密度大，给交通带来很大压力。

2．多层住宅。多层住宅更接近人的尺度，令人感到亲切安宁。多层住宅造价低，施工简便，工期短。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层住宅。多层住宅一般规格整齐通风，采光状况良好，多采用单元门式，出入方便。

3．跃层式住宅。跃层式住宅多用于公寓的设计。在普通住宅中，往往用于顶层的住户，为了充分利用楼顶的坡面设计所构成的空间，在户内分为上下两层，以独立的室内楼梯相联系，有的在顶层还设有户外平台，充分利用了楼宇的外部造型。跃层式住宅新颖别致，增大

了住房的面积，易于空间的利用，居室之间的独立性和私秘性相对加强。使家居内部有“曲径通幽”、“柳暗花明”的味道，弥补了顶层住宅的种种不便，是一种很受欢迎的格局。

4．复式住宅。复式住宅是一种全新的居住格局，相对于跃层式住宅要简易一些。与跃层式一样户内分为上下两层，所不同的是，在设计中增加了每层的层高，然后在较高的居室内部加一层楼板，形成楼上楼下的格局，楼下作为起居、进餐、会客之用，楼上为贮藏和休息。这种居室有多处壁柜，可省去添置家具的费用。虽然复式结构住宅增加了楼的利用系数，增大了使用面积，但它的缺点也是显而易见的，主要是居室内部的层高过低，楼下室高只有2米，而一般住宅是2．7米，楼上室高只有1．2米，成年人无法直立，也使人感到压抑，但它的新颖性、实用性、经济性仍受到买房者的欢迎，不失为安家置业的一种选择。

选择什么样的楼房，置业者可根据自己的喜好、经济承受能力、地理位置、居室产型等多种因素综合考虑。其实，它们各有千秋，不妨多作比较。

六次看房 重点不同

（一）第一次观房的重点是区位选择（繁华度、易达度、公共设施配套度、自然条件、人口条件、文化条件）；

（二）第二次观房的重点是观看住宅环境（日照、通风、噪音控制、私秘性、绿化、道路）；

（三）第三次观房重点是住宅的健康与安全性（满足生理需求、满足生活需求、满足健康需求、防止事故、远离二废污染源、远离传染病医院）；

（四）第四次观房重点是发展商资信调查、房屋合法性调查；

（五）第五次观房重点是房屋品质（数量指标、质量指标、价格因素）；

（六）第六次观房重点是各种隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等等。在时间安排上，白天去是了解区位、环境、健康与安全、房屋品质、发展商资信；晚上去是体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去是了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去是体验购物、交通的便利度。看房时，不要受销售人员介绍的影响，要多比较，仔细看，评价自身能力，以免后悔。若由中介公司代售须把单价、总价、平米数、授权范围、代售期了解清楚。

新房验收15招

1招：看“备案”留“两书”

新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

2招：卫生间不渗不存

检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

3招：门窗灵活，严又亮

试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也能了解它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，卫生间的门下方须离地面1.5厘米。

门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部都必须刷漆，卫生间的门底部是要刷的。

4招：轻敲各面听空裂

墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

5招：顶层住户查渗雨

如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。

6招：阳台裂缝危险大

一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，虽影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，如发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。

7招：保温不好墙滴水

冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。

8招：大开龙头查漏堵

上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

9招：暖气支管有坡度

暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。

11招：拉闸断电不可少

电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电。户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。12招：保险插座护幼童

为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。13招：卫生间插座规矩多

卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。

14招：厨卫紧邻通风道

厨房和卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。

15招：开关接口拉一拉

检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。

对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：

第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；

第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；

第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；

第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；

第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；

第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

索要“两书一表”

向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。

第四篇：房屋质量问题的维修申请

房屋质量问题的维修申请

淮北市房地产开发公司（汇景花园开发商）：

本人是淮北市相山区洪山路汇景花园第1栋（37号南1栋）1单元701室的业主，怀着对淮北市房地产开发公司品牌的信任和对汇景花园项目的期待，购买了贵公司开发的汇景花园。

房屋于2010年5月交房，本人于2011年3月开始装修，6月份装修结束。然而刚刚装修好的房屋，客厅、卧室、餐厅等多处出现屋顶、墙面渗水，脱落，窗套变形等一系列问题。不仅严重影响到本人家庭的正常生活，也给我们造成很大的经济损失，让我对贵公司的房屋品质产生了极大的怀疑。

事情的经过是这样的：2010年5月交房，直到2011年3月才开始申请装修，在此期间，房屋已经出现过两次较为严重的渗水现象，也经过处理。2011年6月本人装修结束，但发现刚装修的房屋出现客厅窗套变形，客厅、卧室和餐厅多处粉刷好的墙壁出现渗水、脱落现象。

当即将问题反映给物业公司，物业上门后，找了施工方现场查看，并承认是施工质量问题，至2011年12月，施工方对楼顶进行过简单处理，期间仍然出现渗水现象，也多次向物业反映，得到的承诺是肯定会给予维修，保证维修彻底。

现在已经进入2012年2月，贵公司是有社会责任感的地产企业，希望能尽快予以解决，并在十日内就维修方案和质量保证书等问题予以答复。

申请人（701室业主）：

年月日

房屋质量问题的赔偿申请

淮北市房地产开发公司（汇景花园开发商）：

本人是淮北市相山区洪山路汇景花园第1栋（37号南1栋）1单元701室的业主，怀着对淮北市房地产开发公司品牌的信任和对汇景花园项目的期待，购买了贵公司开发的汇景花园。

房屋于2010年5月交房，本人于2011年3月开始装修，6月份装修结束。然而刚刚装修好的房屋，客厅、卧室、餐厅等多处出现屋顶、墙面渗水，脱落，窗套变形等一系列问题。不仅严重影响到本人家庭的正常生活，也给我们造成很大的经济损失，让我对贵公司的房屋品质产生了极大的怀疑。

事情的经过是这样的：2010年5月交房，直到2011年3月才开始申请装修，在此期间，房屋已经出现过两次较为严重的渗水现象，也经过处理。2011年6月本人装修结束，但发现刚装修的房屋出现客厅窗套变形，客厅、卧室和餐厅多处粉刷好的墙壁出现渗水、脱落现象。

当即将问题反映给物业公司，物业上门后，找了施工方现场查看，并承认是施工质量问题，至2011年12月，施工方对楼顶进行过简单处理，期间仍然出现渗水现象，也多次向物业反映，得到的承诺是肯定会给予维修，保证维修彻底，并对房屋损坏部位的材料和装修费用等给予补偿，但是迟迟未得到赔偿。

鉴于本人已经装修好的房屋部分的损坏部分的材料费和相关的装修费、材料搬运费等，特予以申请赔偿共计5000元。

现在已经进入2012年2月，贵公司是有社会责任感的地产企业，希望能尽快予以解决，并在十日内就赔偿问题予以答复。

申请人（701室业主）：

年月日

第五篇：动迁房法律解释

释义：动迁房即是拆迁安置房。所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

分类

根据相关法规及政策的规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博动拆迁，按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

交易风险

因此购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。

第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有

意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房，其风险就更大。买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式、迟延交房等都作出明确的约定。

一般来说，购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定，以防合同的对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。

相对于第一类安置房而言，第二类的拆迁安置房则和一般的商品房交易一样，风险相对较小。

动迁房办理产证须提交下列材料：(1)《上海市房地产登记申请书》(原件);(2)身份证明(复印件);(3)动迁单位原《房地产权证》(原件);(4)《动迁协议》(原件);(5)地籍图(原件两份);(6)房屋平面图(原件两份);(7)契税完税证明(原件)。具体可到房屋所在地的房地产交易中心申请办理。