房屋认购书的法律性质

第一篇：房屋认购书的法律性质

房屋认购书的法律性质

在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同。

民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。

因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据《解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。

但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款：

（一）开发商逾期交房

除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。

（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人

商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法

行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。

（三）买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人

房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。

具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（四）房屋质量不合格

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。

（五）面积误差比绝对值超出３％或无法办理所有权证

根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出３％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。

商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

第十六条

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

第二篇：房屋认购书范本

编号：

***项目房屋认购书

出卖人：**************开发有限公司

电话：

认购人：身份证（护照）号：联系地址：邮编：联系电话：___________________________

第一条 认购房屋情况

房屋坐落：市____路_________小区期栋单元层室物业类型：【住宅】【商业】【车位（库）】

建筑面积：_________平方米，使用面积_________平方米。（最终以政府核定的实测面积为准）

第二条 认购定金

认购人于本协议签订之日向出卖人交纳定金人民币___________元（大写：人民币_____ 拾 _____ 万 _____ 仟 _____ 佰 _____ 拾 _____ 元整），该定金在双方签订商品房买卖合同时自动转为购房款。

第三条 价款及付款方式

（一）认购房屋按【建筑面积】【使用面积】计价，单价为人民币________元/平方米，总价款为人民币________元，享受优惠人民币______元，最终房款为人民币____ 亿 _____ 仟 ____ 佰 _____ 拾 _____ 万 _____ 仟 _____ 佰 _____ 拾 _____ 元整（大写）。（房款总金额最终按实测面积进行相应调整）

（二）认购人选择以下第种付款方式

1、按出卖人要求，于月全部房款。

2、按出卖人要求，于月民币__________元，剩余房款人民币元由认购人以商业贷款或公积金贷款支付，认购人应按出卖人指定时间及时办理贷款手续。

第四条 合同签署

编号：

认购人应在收到出卖人电话通知后的五日内，与出卖人签订《商品房买卖合同》，本认购书第一条、第三条作为双方已协商确认条款直接写入《商品房买卖合同》。

第五条 双方其他约定

1、签订本认购书时，出卖人对认购人所认购房屋的审批及建设情况已如实告知，认购人完全知悉。

2、本认购书签订后，认购人所选房屋不得调换。

3、认购人未按本认购书第三条约定支付房款，或未按第四条约定与出卖人签订《商品房买卖合同》，均可视为其放弃认购。

4、认购人要求退房或放弃（含视为放弃）认购，是否解除本认购书由出卖人决定。出卖人同意解除的，所收定金及房款不再返还。出卖人不同意解除的，认购人仍需继续履行。

5、除出卖人同意认购人退房或放弃（含视为放弃）认购外，出卖人将该认购房屋出售给第三人，认购人有权要求出卖人双倍返还所收定金。

6、《商品房买卖合同》签定后，本认购书效力自动终止。

7、认购人保证认购书中填写的通讯地址及电话准确、真实、有效，如通讯地址或电话发生变更，应立即书面通知出卖人，否则，由此产生的一切后果由认购人承担。

8、本认购书未尽事项（如：交房时间、质量标准、违约责任等其它事项），根据双方最终签署的《商品房买卖合同》及其相关附件确定。

9、本认购书经双方签章后生效。

10、本认购书一式三份，出卖人执两份，认购人执一份，具有同等法律效力。

出卖人（签章）：********房地产开发有限公司认购人：

法定代表人（签章）：委托代理人：

日期：月日日期：年

销售经理：置业顾问：

第三篇：房屋认购书范本

房屋认购书

出卖人（甲方）：联系电话：买受人（乙方）：_______________________身份证（护照）号：_________________ 联系地址：___________________________邮编：_______________ 工作单位：__________________联系电话：___________________________

一、认购房屋情况

商品房坐落：________________（暂定名）

期单元室物业类型：（住宅/商业）

销售面积：_________平方米，其中分摊的公用建筑面积为__________平方米（最终以政府核定的实测面积为准）

二、商品房价款

商品房销售按计算（一般按建筑面积），每平方米价格为________元，总价款为人民币__________元，计___________（大写）。

享受优惠政策为_____________________，最终房款为元（大写）。

三、认购定金：

乙方于本协议签订之日向甲方交纳定金人民币（大写）___________元整，该定金在双方签订《**市商品房买卖合同》时自动转为购房款。

四、合同签署：

乙方需在本协议签署三日内，即年月日前交纳首付款并与甲方签订《**市商品房买卖合同》及相关文件。如选择按揭贷款方式，需在签署《**市商品房买卖合同》当日办理完毕贷款手续。

五、付款方式：一次性（）按揭（）公积金（）

六、付款计划：

1、_____________________________________________________

2、_____________________________________________________

3、_____________________________________________________

七、双方权利义务：

7.1在本协议第四条规定的乙方签署《**市商品房买卖合同》的期限内，甲方有义务保留乙方购买该商品房的权利，甲方不得将乙方定购的房产销售给第三方。

7.2在签署《**市商品房买卖合同》前，如遇不可抗力意外事件致使客户所认购房屋不能出售，甲方有权撤销本协议，届时甲方除将已收房款无利息退回乙方外，不再承担其他责任。

7.3乙方若未按照本协议第四条及第六条所约定时间交款并办理相关手续，则甲方无须经乙方同意即视为乙方自动退房并放弃本认购协议的所有权利，甲方可单方终止本协议，并将该商品房另行销售，乙方所交定金不退。

7.4若乙方在签定此协议并交付定金后要求退房，甲方不再返还乙方定金，并有权处置该房屋。若乙方在签署《**市商品房买卖合同》前要求调房的，经甲方同意的调房，甲方向乙方收取调房费______元，且乙方应按调房后房屋的最新售价向甲方补齐房款金额。

六、乙方所定房屋房号、面积以政府最终审批为准；本协议约定内容与政府最终审批不符的，甲方不承担违约责任。

七、乙方确认本协议中约定的通讯地址等联系方式真实、有效、畅通，如联系方式变更，乙方应当在变更后十日内书面通知甲方。甲方依乙方在本协议中约定的通讯地址向乙方发出书面文件，邮寄信件发出后第三日即视为送达。

八、本协议发生争议，双方应协商解决，协商不成的，按下列第____种方式解决。

1、向___________仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提起诉讼。

九、本协议一式三份，自甲乙双方签字并且甲方盖章之日起生效，甲方持贰份，乙方持壹

份，具有同等法律效力。在双方签订《***市商品房买卖合同》后，本协议效力自动终止。

甲方（签章）乙方（签章）：

经办人：代理人：

电话：

_____年____月____日

电话：____年____月____日

第四篇：房屋认购书

房屋认购协议书

卖方:贵州盛世达房地产开发有限公司（第二项目部）(以下简称甲方)

买方:(以下简称乙方)

根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲乙双方在互惠互利的基础上,经过友好协商就乙方所购房屋，达成以下协议,并承诺共同遵守。

一、乙方自愿认购位于 钟山区花渔洞花渔菜场昌宏大厦楼单元号的住房套.该住房建筑面积约为平方米, 每平方米单价为人民币元.总人民币元,(大写:元整).二、乙方选择第种付款方式:

1、按揭付款:首付总房款人民币元(大写:元整)按揭款%,人民币元,(大写:元整)

2、一次性付款:首付总款%人民币元(大写:元整)待房产证、土地使用证、契税证分户后一次性付清尾款人民币元,(大写:元整.3、分期付款:首付总房款%，计元,(大写:元整)议定在交钥匙时,付%,计元,(大写:元整)办理完证件后一次性补清尾款计元(大写:元整)

4、其它方式

5、甲方保证配合乙方办理房产手续

三、乙方签定认购书当日，即年月日向甲方支付人民币元，(大写:元整).作为定金（与收据合并方可生效）。甲方替乙方保留房号日。在年月日内，乙方必须与甲方签定正式合同。

四、乙方在第三条规定的时间内须与甲方签订正式合同，超过时限或在规定的时限内（含以其它原因）不签订正式合同的，视为乙方自动放弃，甲方有权对认购书的商住房另行销售，定金不退还。

五、第三条规定的时间内，非乙方同意，甲方不得另行出售乙方认购的商住房。

六、本认购书一式三份，甲乙双方各执一份，备案一份，具同等法律效力。备注：

甲方（签章）：贵州盛世达房地产开发有限公司（第二项目部）

工商注册号码：5200002207397（2-1）乙方（签章）：

委托项目代表人： 颜昌身份证号码：

身份证号码：***2ⅹ联系电话：

联系电话：***

年月日

第五篇：房屋认购书

【苑】内部认购书

出卖人（以下简称“甲方”）：房地产开发有限公司·项目部联系电话：07-

买受人（以下简称“乙方”）：性别：

身份证号：___________________________________________联系电话：____________________

邮编：___________________联络地址：

甲乙双方经充分协商签署此《认购书》。

一、认购房源简况：

路交汇处【】______单元______层_______号，暂测建筑面积为________平方米，单价：元/㎡，合计总价为：人民币__________________________元整。

付款方式：□一次性付款□分期付款□按揭付款

一次性付款优惠：____%，优惠额度_______________元；分期付款优惠%：优惠额度经上述计算，双方确认该房源的认购价为：

二、乙方同意按下列方式向甲方交付购房款：

1、付款方式：

□一次性付款：总房款为人民币元整须于认购书签署之日一次付清；

□分期付款：首付房款（合同价的60 %）：人民币元整，须于认购书签署之日付清；中期房款（合同价的 30%）：人民币日内付清；剩余房屋尾款（合同价的:人民币元整,乙方须于接到甲方通知之日起（交房前）7日内付清；

□按揭付款：首付房款（合同价的___ %）：人民币元整，须于认购书签署之日付清；其余房款（合同价的___%）：人民币款金额按银行规定执行）。

2、乙方所交房款以甲方开具的收款收据为准。

三、甲乙双方约定：

1、乙方所购的房屋面积最终以房产管理部门核定的建筑面积为准，按本认购书约定的价格据实结算，多退少补。本认购书所述购房款项仅指购买房屋本身的价款，不含其它费用（其他费用包括但不限于水、电、通讯、宽带、有线电视、暖气、燃气的初装费或入网费、集资费、运营费及国家规定的有关税费等）。

2、乙方应按甲方安排的时间及时签署《买卖合同》。

3、乙方如选择银行按揭方式，须于签署《买卖合同》之前，通过银行的资质审查。符合贷款条件者，须在接到甲方通知起署《买卖合同》。未通过银行资质审查或未获得银行足额审批的，乙方必须于甲方通知后7日内用现金补足剩余房款。

4、乙方选择银行按揭方式付款，应在接到甲方通知后日内与银行签署按揭贷款合同，逾期不签署相关按揭贷款合同者，甲方可将乙方的银行按揭贷款金额，视为乙方逾期付款金额，并以此金额为基数，每天收取万分之四的违约金。逾期超过 15 天者，视为乙方放弃选择按揭付款方式，乙方须在7日内一次性付款；拒绝一次性付款者，甲方可以随时解除与乙方的合同关系，并追究乙方之违约责任。

5、乙方未遵守本认购书第二条第2款、第三条第2、3、4款之约定，有逾期办理相关手续、逾期付款、逾期签署或拒签《买卖合同》、未能足额按揭而不补足余款、按揭不成拒绝一次性付款等情形的，将视为乙方根本违约，则甲方无义务为乙方保留该房源，本《认购书》自动解除。甲方可将该房源另行出售，并收取乙方千分之五支付延期的违约金，同时可追究乙方的违约责任。

6、乙方应一次性填准认购书买受人的姓名，不得更名。

7、乙方保证登记姓名、联络电话、地址的真实性、准确性。乙方联络电话或地址如有更改，应及时书面通知甲方，以便甲方及时更正与备案，否则后果自负。甲方按照上述约定之联络方式发出挂号信或特快专递，乙方收到之日或甲方邮件发出后第3日视为收件日期，甲方通知义务即履行完毕。

8、本《认购书》壹式叁联，自签署《买卖合同》之日起失效。

四、备注：

甲方：房地产开发有限公司（签章）乙方：_____________________（签章）日期：20___年_____月_____日日期：20___年_____月_____日

经办人：_________________复核：_________________人民币______拾______万______仟______佰______拾______元整（小写人民币___________________元整）。