房屋认购书的法律效力及违约责任[最终版]

第一篇：房屋认购书的法律效力及违约责任[最终版]

房屋认购书的法律效力及违约责任

房屋认购书的法律效力及违约责任

[摘 要] 我国商品房购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而纠纷产生的主要原因就是在正式签订商品房买卖合同前，大多数开发商要求买方签订一份认购书并交纳数额不菲的定金。然而，目前理论界和实务界对违反商品房预售认购书应如何承担法律责任又没有一个统一的认识，以致人民法院在处理具体案例时经常出现法律适用的混乱局面。本人认为，认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示，其性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务，认购义务人若无正当理由拒绝订立本约的，则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。

[关键词] 认购书 预约 本约 违约责任 缔约过失责任 定金

在我国近些年的房屋交易实务，特别是商品房买卖以及二手房买卖中，多数卖房人都会与买房人预先签订一份认购书，约定双方在将来某个时间按照认购书约定的条件签订房屋买卖合同，以此提前锁定交易机会。但由于房价市场的变化巨大，且司法实务中对该认购书的性质与法律效力认识不统一，导致因认购书而产生的法律纠纷，特别是因一方故意违约产生的纠纷大量涌现，现本文特针对认购书的性质、效力以及违约责任等问题进行简要分析。

一、房屋认购书的性质

司法实践中，对商品房预售认购书性质的认定有两种观点：一种观点认为认购书就是买卖合同的一部分，它是买卖双方真实意思表示，与正式的商品房买卖合同互为补充，一同构成了商品房买卖合同关系。如某些认购书具备了买卖合同的相关条款（诸如坐落、面积、金额、付款方式等），即便没有签订正式的的商品房买卖合同，认购人也足以依据认购书的内容确定双方权利义务，要求开发商交付约定房产。另一种观点认为认购书并非独立的合同，它仅是对签订正式合同相关事宜的约定，同时还担负对签订正式合同之债权的担保。

就性质来讲，本人认为认购书应属于房屋买卖合同的预约合同，与买卖合同之间是预约与本约的关系。首先，认购书是一个独立的合同，它是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，完全符合《合同法》对“合同”的定义；其次，认购书不是对房屋买卖合同债权的担保，其效力并不依附于房屋买卖合同，故认购书是独立于买卖合同的合同；最后，认购书以“谈判和签约的行为”为标的，是买卖双方就将来签订房屋买卖合同相关事宜的约定，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定，更不是对房屋买卖结果进行直接确认，所以也不应属于房屋买卖合同。

二、房屋认购书的效力

按照民法的理论，预约是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议，“因预约所生之债权，与普通之债权具有同一之效力”。因此，认购书作为本约房屋买卖合同的预约，适用一般合同法的规则。现在，理论界和实务界对于认购书并不能直接产生就本约内容请求履行的法律效力已经基本达成一致，但对于认购书确定的合同义务究竟是什么样的义务，也存在着不同的观点。第一种观点认为，认购书的当事人负有按照认购书约定条件订立房屋买卖合同的义务，且认购书中约定的交易实质性条款不得变更；第二种观点认为认购书的当事人仅负有在约定的时间内就房屋买卖合同的内容进行协商的义务，“哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务”，如果当事人尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。

本人认为，上述第一种观点更加接近双方当事人订立预约合同的本来目的。从大多书认购书的内容来看，认购书中往往明文约定义务人应当在约定时间内签订房屋买卖合同，这种约定是确定当事人承担合同义务最主要的依据。并且，从订约目的看，“预约之目的在于成立本约，当事人所

以不径订立本约，其主要理由当系因法律上或事实上的理由，致订立本约尚未臻成熟，乃先成立预约，使相对人受其约束，以确保本约的订立。”认购书作为一种预约合同，当事人签订认购书的目的显然不是为了磋商而是为了最终立约。鉴于房屋交易的复杂，认购书一般较为简略，并不具备房屋买卖合同的全部条款。这就要求当事人在履行认购书（订立本约）的过程中，依平等自愿、诚实信用以及公平原则对认购书未约定事项进行协商，使买卖合同得以顺利签订。这种建立在平等自愿、诚实信用以及公平原则上的协商是认购书双方当事人应尽的附随义务。

三、违反认购书约定拒不订立房屋买卖合同所应当承担的法律责任

上文已经讲道，认购书是独立的、与房屋买卖合同并存且附有债权性质的一种契约形态，“预约既为契约之一种，除有特别规定时，自应适用关于一般契约之规定”。因此，违反认购书约定拒绝订立房屋买卖合同，当然应当承担《合同法》第一百零七条规定的 “当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。另外，从本约角度考虑，在本约订立的过程中，义务人拒绝按认购书约定订立房屋买卖合同的行为，本身违反了诚实信用原则，符合《合同法》第四十二条缔约过失责任的构成要件，权利人可以要求对损害进行赔偿。因此，违反认购书约定将同时满足认购书的（预约）违约责任和房屋买卖合同的（本约）缔约过失责任的构成要件，构成违约责任与缔约过失责任的竞合。权利人可选择其一要求义务人承担责任。

需要特别说明的是，承担违约责任之一的“继续履行”，应当是指认购书权利人仅能要求义务人依照认购书约定的条件订立房屋买卖合同，对于双方事前未约定的条件，任何一方不得强迫对方接受。在通常情况下，认购书内容一般仅包括：（１）买卖双方当事人的基本情况；（２）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（３）房屋价款计算及支付；（４）定金；（５）签署正式买卖合同的期限。有人认为，在认购书内容不具备房屋买卖合同的主要条款（如交付期限和条件）且双方又不能就其他未约定条款达成一致的情况下，如主张权利人有要求义务人按照认购书约定订立房屋买卖合同的权利，则即使在该权利的“强迫”下订立的房屋买卖合同也将不具备可履行性。

本人认为，认购书之所以能够成为一份房屋买卖合同的预约合同，其至少在预约中明确了本约的签约主体、标的和数量这三个“绝对必备条款”。那么即便《合同法》第十二条列举的其他条款或者《商品房销售管理办法》第十六条列举的其他条款双方在订立本约时未能协商一致，其所造成房屋买卖合同缺失的内容，也是可以在将来由当事人或法院“依法拟制”的，这样便不会妨碍本约的顺利履行。而且只有这样，才有利于教育预约义务人恪守诚信，积极履行订立本约的义务，否则，认购书双方随意以未约定条款不能达成一致而拒绝订立本约房屋买卖合同，将极大的扰乱房屋交易秩序，也违背订立认购书之初衷。

四、房屋认购书中定金条款的适用

认购书中有定金条款的，该定金条款的主合同究竟是认购书还是房屋买卖合同呢？本人认为，定金条款的主合同是认购书。因为，定金作为一种担保方式，是以某种债权作为其担保对象的。如视其为房屋买卖合同的担保，则其担保的对象是“出卖人请求买受人支付价款的债权和买受人请求出卖人交付及转移标的房屋的债权”。很明显，房屋买卖合同尚未订立，主合同尚未形成，作为从属的定金担保权也是不可能存在的。而将认购书认定为定金条款的主合同，既符合当事人的真实意思表示，也完全符合担保法的原理，其作用在于担保双方履行订立本约的缔约义务。基于以上论述，如果买受人在约定的时间没有与出卖人进行签约谈判，或出卖人在约定的正式签约时间截止之前，擅自将房屋另售他人，对违约方处以定金处罚自是不会有任何争议。但如果在约定的正式签约时间，双方进行了签约谈判，但最终没有签订房屋买卖合同，如何判断这其中是否有违约行为，定金条款又该如何适用呢？

在此，一种观点认为，认购书以将来签订合同为标的，只要买受人最后不签订房屋买卖合同就不能收回定金，另一种认为，只要没有违反认购书中已经约定的房屋坐落、价款、付款方式等，最

终因为双方其他条款没能协商一致而未订立房屋买卖合同的，双方就可以互不承担违约责任，定金应当返还。

本人认为，上述两种观点均不可取。第一种观点在实质剥夺了买受人的谈判权，不公平；第二种导致双方可以用任何一个条款达不成一致意见为由而拒绝签约，且不承担责任，使得定金条款形同虚设，不利于交易安全。因此，本人认为，判断是否有违约行为，应当看双方的谈判及缔约是否建立在平等自愿、公平诚信的原则上，具体问题具体分析。当然至少应当做到以下几点：

1、双方均应按照认购书约定的时间和地点进行协商；

2、双方均应完全接受认购书中已经确认的房屋买卖关系的主要条款；

3、双方均应接受符合公平原则的条款，如双方违约责任大小等同，选择同一比例的违约金计算方式；

4、双方均应接受符合交易惯例的条款，如城市房地产管理部门定制的统一文本中的非选择条款（对面积差异处理方式、办证的时间、争议处理方式等）；

5、双方均应接受符合客观条件的条款或者双方在签订认购书时已经明确的条款，如本楼盘统一的交房时间，绿化条件、周边规划等。

如一方违反上述公平诚信之原则，导致房屋买卖合同最终无法订立的，本人认为守约方完全有权要求适用定金条款。当然，前边第三点也已经谈到，守约人还可以选择要求违约方继续履行（按照认购书已达成的主要条款签订合同），同时对于未约定的条款要求违约方依公平诚信原则以及符合交易习惯的原则来执行。

五、关于房屋认购书的其他常见问题

（一）内部认购书的法律效力分析。

在房产销售过程中，有的开发商为了能够迅速回笼资金，减轻投资风险，在没有取得商品房预售许可证的情况下即开始在一定范围内开展“内部认购”活动，与客户签订商品房认购书，这种认购书是否具有法律效力呢？

有人认为，根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。另有人认为，认购书不等于预售商品房，开发商虽然不具备预售商品房的资格，但其约定将来某个时间里定约并不违反现有法律。

本人同意第二个观点，首先，前边已经反复谈到，认购以“谈判和签约的行为”为标的，以“固定交易机会”为目的，并不是以“商品房”为标的，直接追求交易成功，不需要行政管理部门授予特殊的资格。其次，承认内部认购的法律效力，符合契约自由的法律原则，且即便开发商无法及时取得预售许可，或在不具备预售条件的情况下与客户正式签约，其也应当承担认购书可能被解除、承担违约责任或商品房买卖合同被确认无效的后果，认购人的权利有办法得到充分保护，预售制度也不会因为“认购行为有效”而被规避和破坏。

（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的理解

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）

第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从该条规定可以看出，认购书“认定为”预售合同应具备两个条件：其一，具备商品房销售合同的主要内容。哪些条款是主要内容《解释》并没有明确。现行法律中，只有《商品房售管理办法》第十六条中提到了商品房买卖合同应当具备的主要内容：（1）当事人基本情况；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及

日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）产权登记有关事宜；（11）争议的方法；（12）违约责任；（13）约定的其他事项。审判实践中，一般认为，十六条的（1）至（10）是买受人能够圆满地对商品房占有、使用、收益和处分的必要条款，原则上不能缺失。其二，出卖人已经按照约定收取了购房款。这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款。

那么，《解释》将具备上述两个条件的认购书“认定为”商品房买卖合同，是不是在否认认购书与商品房买卖合同之间预约与本约的关系呢？按照《解释》的说法，认购人不是一样可以依据认购书要求开发商交付房屋吗？

本人认为，该条款将符合条件的认购书“认定为商品房买卖合同”的表述大大不妥。在现实的交易过程中，有的当事人怠于履行认购书约定，没有及时签订书面的商品房买卖合同，但由于主要条款已经在认购书中协商确定，商品房买卖合同关系随时可以成立。在此，出卖人按照约定的付款方式收取购房款的行为即应当被视为双方对商品房买卖合同的确定以及履行。因此，商品房买卖合同虽然没有被书面签订，但事实已经存在了。这样看来，“预约”是认购书，“本约”是双方虽未书面签订，但已经着手履行的商品房买卖合同。两个合同标的不同，性质不同，相互独立。因此，显然不能因为买卖合同的主要内容与认购书的部分内容一致，就简单的将认购书“认定为”商品房买卖合同。

综上，认购书是为了达到订立房屋买卖合同目的的预约合同，其本身独立存在，适用合同法的一般规定。在大量的交易实践中，我们仅需区分导致订立买卖合同失败的原因是否违反诚实公平原则，即可确定当事人是否具有履行认购书的违约责任和订立房屋买卖合同的缔约过失责任，从而选择主张权利的方向和救济方式。

第二篇：【推荐下载】房屋认购书具有法律效力吗

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【推荐下载】房屋认购书具有法律效力吗

有过购房经历的人都清楚，在正式签订房屋买卖合同之前，需要先签订房屋认购书，同时还需要支付一定数额的购房定金才行。那么这个房屋认购书是否具有法律效力呢？要是你不清楚的话，不妨跟随小编一起在下文中了解这个问题。

一、房屋认购书具有法律效力吗

根据《司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”;第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

由上面两条规定可以看出，认购书在一定的情况下是具有法律效力的，认购书中约定的定金、订金，在一定情况下也是可以要回来的，只要购房者在签订合同时多多留意，避免吃亏上当。

二、如何避免房屋认购书定金纠纷

1、需要确认到认购书中的“定金”二字，区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定适用于定金的法律规定，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，本文极具参考价值，如若有用请打赏支持我们！不胜感激！

接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用，它只是起预订作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的;

2、一般在实际交易的过程中，开放商提供的都是格式合同，写的都是“定金”，购房者一定要注意;

3、购房者一定要了解清楚定金的退还条件，在合同上要有相应的说明。因为到银行的按揭办理是在签订购房合同后，那就肯定在签订认购合同后，而银行是否按照购房者所意愿的给予意向中的按揭比例、贷款年限及利率是不能事先确定的，因此在认购合同中一定要对这类情况具体约定退款条件。

从法律的规定中来看，我国并没有规定的有房屋认购书，因此要是要求先签订房屋认购书的，则购房者是有权进行拒绝的，这只不过是房地产市场中的一种习惯性做法，从法律上来讲，其实并不是必经的程序。当然，签订了这样一份认购书，也能确保自己中意的房屋不被其他人买走。

第三篇：房屋认购书

房屋认购协议书

卖方:贵州盛世达房地产开发有限公司（第二项目部）(以下简称甲方)

买方:(以下简称乙方)

根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲乙双方在互惠互利的基础上,经过友好协商就乙方所购房屋，达成以下协议,并承诺共同遵守。

一、乙方自愿认购位于 钟山区花渔洞花渔菜场昌宏大厦楼单元号的住房套.该住房建筑面积约为平方米, 每平方米单价为人民币元.总人民币元,(大写:元整).二、乙方选择第种付款方式:

1、按揭付款:首付总房款人民币元(大写:元整)按揭款%,人民币元,(大写:元整)

2、一次性付款:首付总款%人民币元(大写:元整)待房产证、土地使用证、契税证分户后一次性付清尾款人民币元,(大写:元整.3、分期付款:首付总房款%，计元,(大写:元整)议定在交钥匙时,付%,计元,(大写:元整)办理完证件后一次性补清尾款计元(大写:元整)

4、其它方式

5、甲方保证配合乙方办理房产手续

三、乙方签定认购书当日，即年月日向甲方支付人民币元，(大写:元整).作为定金（与收据合并方可生效）。甲方替乙方保留房号日。在年月日内，乙方必须与甲方签定正式合同。

四、乙方在第三条规定的时间内须与甲方签订正式合同，超过时限或在规定的时限内（含以其它原因）不签订正式合同的，视为乙方自动放弃，甲方有权对认购书的商住房另行销售，定金不退还。

五、第三条规定的时间内，非乙方同意，甲方不得另行出售乙方认购的商住房。

六、本认购书一式三份，甲乙双方各执一份，备案一份，具同等法律效力。备注：

甲方（签章）：贵州盛世达房地产开发有限公司（第二项目部）

工商注册号码：5200002207397（2-1）乙方（签章）：

委托项目代表人： 颜昌身份证号码：

身份证号码：***2ⅹ联系电话：

联系电话：***

年月日

第四篇：商品房认购书也具法律效力

商品房认购书也具法律效力

如今房地产市场是越来越火暴，别说买现房，就是买期房都得排队。就是没有公开发售的房产，购房者也要急三火四地与开发商签订一份认购书，来约定一下自己看中的房子不至于“跑”掉。那么，这种认购书到底能够担保什么呢？

认购书与合同出入大

今年3月，哈尔滨市的高先生打算花72万元从某房地产开发有限公司购买一套商品房。与房地产公司签订购房协议书后，高先生交了2万元现金，但开发商却迟迟不与他签订正式购房合同书。多次联系后，公司说必须将原协议中交房时间由今年10月推迟到12月，如果同意，可以马上签订正式合同。高先生调查发现，这家房地产公司宣传中的承诺与实际不符，便有了上当的感觉，不想买这套房了，于是要求退还定金，但遭到开发商拒绝，理由是协议书上写明对方已看过商品房买卖合同文本。

同样，刘女士年初看中一家新开的楼盘。她认购了一套商品房，签订认购书协议时，交了3万元定金。协议约定，刘女士4月初办理相关手续。签约时，开发商拿出买卖合同书，刘女士看见合同书中提到的公摊面积比较大，交房日期及办理交付房产权证等条款与开始的说法相差太大，就提出修改合同书的有关条款。但开发商拒绝。刘女士不想再购房，要求开发商退还定金，同样遭拒。

认购书的法律效力

所谓商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等等。

很多购房者认为，在整个交易过程当中，只有最终签署的《商品房买卖合同》是有效合同，而商品房认购书并不是正式合同，充其量也就是意向书而已，并不具备合同的约束力，因此，商品房认购书中所列有关定金罚则自然也就没有约束力。商品房认购书究竟是意向书还是正式合同，它的效力如何呢？

黑龙江鸿旭格律师事务所张博律师解释说，商品房认购书可以归入合同范畴，具有合同的法律效力，一旦签署，即对双方当事人产生相应约束力。购房者在签署商品房认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心，尤其是不能认为商品房认购书不是正式合同，从而置商品房认购书中的有关违约责任于不顾。

张律师表示，有不少房屋的认购人对于商品房认购书所具有的合同性质认识不清，因此在商品房认购书的履行当中出现了不少纠纷。其实，无论是基于什么样的角度来否认商品房认购书的法律效力，这种态度都是不严肃的。一方面认购人在商品房认购书上签署名字，承诺会遵守有关约定，另一方面却又在准备着到某一时候来否认该商品房认购书以及自己签字的效力，这样势必给整个交易增加困难，同时也会对交易双方之间最初的信任造成严重的损害。

“定金”“套牢”认购人

前文中的那两位当事人，他们的认购经历中都涉及定金问题。张律师认为正是由于定金无法退还会造成损失，才导致他们不得已签约。

张律师表示，导致认购人被套牢的原因主要是由于“定金罚则”的存在：根据《民法通则》和《合同法》的规定，当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保，如果给付定金的一方拒绝订立合同，无权要求返还定金；如果收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。这也就意味着，《商品房认购书》中一旦约定了定金，如果不想签订《商品房买卖合同》，开发商就有权“不返还”。当然，如果开发商不愿订立《商品房买卖合同》，就要双倍返还。

张律师提醒，一旦看到“定金”两个字，就一定要同时想到这两个字背后隐含着的“定金罚则”。

律师支招

认购书之防套攻略

尽管房屋认购书常常将认购人套牢，但张博律师提醒，只要注意以下几点，完全可以规避风险，防止被套。

首先要谨慎对待销售人员的宣传。为了订单背后的提成，销售人员会使出“浑身解数”，所以一定要谨慎分析销售人员的促销手段，无论是“最后一套”还是“明天就涨价”，无论是“小区配套完善”还是“智能管理”，无论是“超大楼间距”还是“60%绿化率”，都请您保持冷静，不要因为一时头脑发热而被“套牢”。

其次是交钱之前请三思。为最大限度保护自己的利益，要在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，消费者还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉消费者支付钱款。

第三，签订《商品房认购书》并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。

约定《商品房认购书》“退出”条款 由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。

第四就是尽量不交“定金”。如果还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。为了更容易“抽身退出”，尽量不要交“定金”。

最后要抓住对方违约机会。一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款”的目的，并把销售人员的承诺写入，这样一旦出现违反约定的情况，消费者才能够底气十足并证据充分地要求对方返还款项。

法律提示

认购书可直接转成正式合同

商品房认购书是房屋买卖双方达成的一种“初步意向”，既然是初步意向，就表明双方可以以比较小的代价退出。但是在特殊情况下，初步意向也可能转化为正式的商品房买卖合同。条件是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受购房款。这个规定实际上是一把双刃剑，如果已经决定要买这套房，不妨利用这个规定，争取让初步意向直接转化成《商品房买卖合同》，免去中间的夜长梦多。但是如果消费者还处于试探阶段，还希望能够有机会随时退出，那么就要避免在预订书或是商品房认购书中约定得过于详细，防止初步意向直接转化成商品房买卖合同，为自己保留及时“退出”的机会。

第五篇：房屋认购书

【苑】内部认购书

出卖人（以下简称“甲方”）：房地产开发有限公司·项目部联系电话：07-

买受人（以下简称“乙方”）：性别：

身份证号：___________________________________________联系电话：____________________

邮编：___________________联络地址：

甲乙双方经充分协商签署此《认购书》。

一、认购房源简况：

路交汇处【】______单元______层_______号，暂测建筑面积为________平方米，单价：元/㎡，合计总价为：人民币__________________________元整。

付款方式：□一次性付款□分期付款□按揭付款

一次性付款优惠：____%，优惠额度_______________元；分期付款优惠%：优惠额度经上述计算，双方确认该房源的认购价为：

二、乙方同意按下列方式向甲方交付购房款：

1、付款方式：

□一次性付款：总房款为人民币元整须于认购书签署之日一次付清；

□分期付款：首付房款（合同价的60 %）：人民币元整，须于认购书签署之日付清；中期房款（合同价的 30%）：人民币日内付清；剩余房屋尾款（合同价的:人民币元整,乙方须于接到甲方通知之日起（交房前）7日内付清；

□按揭付款：首付房款（合同价的___ %）：人民币元整，须于认购书签署之日付清；其余房款（合同价的___%）：人民币款金额按银行规定执行）。

2、乙方所交房款以甲方开具的收款收据为准。

三、甲乙双方约定：

1、乙方所购的房屋面积最终以房产管理部门核定的建筑面积为准，按本认购书约定的价格据实结算，多退少补。本认购书所述购房款项仅指购买房屋本身的价款，不含其它费用（其他费用包括但不限于水、电、通讯、宽带、有线电视、暖气、燃气的初装费或入网费、集资费、运营费及国家规定的有关税费等）。

2、乙方应按甲方安排的时间及时签署《买卖合同》。

3、乙方如选择银行按揭方式，须于签署《买卖合同》之前，通过银行的资质审查。符合贷款条件者，须在接到甲方通知起署《买卖合同》。未通过银行资质审查或未获得银行足额审批的，乙方必须于甲方通知后7日内用现金补足剩余房款。

4、乙方选择银行按揭方式付款，应在接到甲方通知后日内与银行签署按揭贷款合同，逾期不签署相关按揭贷款合同者，甲方可将乙方的银行按揭贷款金额，视为乙方逾期付款金额，并以此金额为基数，每天收取万分之四的违约金。逾期超过 15 天者，视为乙方放弃选择按揭付款方式，乙方须在7日内一次性付款；拒绝一次性付款者，甲方可以随时解除与乙方的合同关系，并追究乙方之违约责任。

5、乙方未遵守本认购书第二条第2款、第三条第2、3、4款之约定，有逾期办理相关手续、逾期付款、逾期签署或拒签《买卖合同》、未能足额按揭而不补足余款、按揭不成拒绝一次性付款等情形的，将视为乙方根本违约，则甲方无义务为乙方保留该房源，本《认购书》自动解除。甲方可将该房源另行出售，并收取乙方千分之五支付延期的违约金，同时可追究乙方的违约责任。

6、乙方应一次性填准认购书买受人的姓名，不得更名。

7、乙方保证登记姓名、联络电话、地址的真实性、准确性。乙方联络电话或地址如有更改，应及时书面通知甲方，以便甲方及时更正与备案，否则后果自负。甲方按照上述约定之联络方式发出挂号信或特快专递，乙方收到之日或甲方邮件发出后第3日视为收件日期，甲方通知义务即履行完毕。

8、本《认购书》壹式叁联，自签署《买卖合同》之日起失效。

四、备注：

甲方：房地产开发有限公司（签章）乙方：_____________________（签章）日期：20___年_____月_____日日期：20___年_____月_____日

经办人：_________________复核：_________________人民币______拾______万______仟______佰______拾______元整（小写人民币___________________元整）。