万科物业交房入伙前的准备工作（五篇范例）

第一篇：万科物业交房入伙前的准备工作

交房入伙前的准备工作

业主入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触，也是物业管理公 司直接为业主服务的开始。做好入伙管理关系到物业管理公司对园区实 施管理与服务能否有良好的幵端，也关系到业主与物业管理公司法律帄 等经济关系的持续与发展。入伙管理大体分为三个阶段，即业主入伙前 的准备阶段、入伙办理阶段、验房装修入住阶段。在这里将重点论述业 主入住伙前准备阶段的管理工作。

无论是普通住宅园区（含高层住宅）还是高档（含别墅）住宅园 业主入住前的准备工作大同小异。主要包括有：

一、先期介入

先期介入是指物业管理公司经过前期物业管理招投标，中标后与实际 接管物业前这段时间里，提前进入小区，从业主及物业管理的角度，同 开发商沟通、协商或提出合理化建议，以使开发建设的物业最大限度地 满足业主的需求和物业管理的需要。

1、熟悉管辖区域物业管理公司进入小区后应尽快了解和掌握园区 总建筑面积、占地面积、绿化面积、道路面积；清楚和掌握小区楼孙栋 数、单元数、层数、电梯、水泵、照明等设施设备数量；明了和掌握地 下管线走向及阀门位置、化粪池数量与位置、消防井数量及位置、停车 场及自行车棚位置和容量；知道并掌握小区景点风格、树木花草的品种 数量、垃圾桶数量与位置等。

2、合理化建议熟悉小区具体情况以后，从业主和物业管理公司的 角度向开发商提出合理化建议，以改进和完善物业。如某小区原设计只 对汽车出入大门设置读卡系统，物业管理公司向开发商提出“在人行入 口也设置读卡系统”的建议，所有进入园区的人必须先通过读卡识别后 方可进入园区，表面看业主麻烦了，开发商多投入了，可是实际上业主 对园区的安全感增强了，开发商房屋销售进度加快了，物业管理收费也 有了一定的保障（业主所持磁卡有效期与其所交物业费期限一致）。再 如某园区原设计园区内路灯为高杆路灯，物业管理公司建议开发商改用 了类式草坪灯的低照明，这样开发商降低了支出，也使以后入住的一、二层业主减少了光污染。

3、接管资料在实际接管物业前，物业管理公司应先从开发商那里 接管物业项目的相关资料。主要包括：a.产权资料：包括物业项冃 批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料等。b.技术资 料：包括物业项目竣工图一总帄面图、建筑、结构、设备、附属工程、地下管网及隐蔽管线等全套图纸；项目工程开、竣工报告；工程预决算 等。c.其它资料；物业项0名称（或地名）、栋号、户号等有关部门 确认的文件；消防安全部门验收合格文件；利用地下防空设施暂做停车 场或仓库的人防部门的审批文件等等。

4、接管物业物业管理公司与开发商交接物业虽然是代替业主对物 业进行接收，但是为了减少在日后的实际管理中因物业质景或使用不便 带来的困难与麻烦（甚至会使业主与物业管理公司产生矛盾），就应认 真仔细地接管物业。

在接管物业的过程屮，物业管理公司侧重的是共用部位和共用设施i 设备及配套项目（设施）的验收接管（每套房间的验收侧重在向业主交 接房屋阶段）。验收接管时应注意以下儿个方面：a.坚持合格一项接 管一项的做法。现在物业管理招投标竞争很激烈，不能因某一项不合格 而拒接整体物业项目，这很容易使开发商与物业管理公司反目成仇。而 在现实中，很少有物业所有分项目同时移交的情况。即使道路、绿化、环;R、供水、供电等配套工程全部完成且全部验收合格，也还会在设备 设施方面调试--段时间进行验证。如：供暖和制冷需两个供暖/制冷期 后才能正式接管。b.验收接管中若发现问题（含设计缺陷）应明确记 录在案，约定期限并督促开发商（或开发商委托的建筑公司）对存在的 问题进行处理，直到合格并再次验收接管。c.确定所接物业的保修事 宜。通常保修采用的办法有两种，一是根据建设部及有关部门关于建筑 丁程保修的相关规定，由开发商负责保修；二是由物业管理公司负责保 修，开发商• •次性拨付保修费用。无论采取哪种办法都要在物业交接记 录上明确记述。d.物业项目符合要求后，物业管理公司应与开发商签 署验收接管文件，标明验收接管时间、交接双方经办人和双方的意见等，这是划清交接双方责任的界线和依据。

二、管理及服务人员的准备

根据所接物业的规模（面积及户数)、构成（多层、高层、别墅等)、档次（高、屮、低）、要求（开发商对购房人的承诺和物业管理行业规 定）筹建管理处。管理处主任和部分管理员应首先到岗到位，其他管理 人员根据工作进展情况可分步到岗到位。管理处主任和部门负责人及管 理骨干，必须持有《物业管理从业人员岗位证书》方得上岗。确定管理 人员时要本着精干务实一职多能的原则，尽可能压缩管理人员数量，避 免职能部门重叠人浮于事，减少管理费用的支出。

各类服务人员要在业主入住前配齐到位。所有服务人员上岗前必须经 过培训和实际操作考核，培训考试和实际操作考核合格者方可允许上 岗。所有考试和考核应做记录并留存。

三、管理服务设施及工具的准备

为了使业主入住即获得热情服务和良好的生活（工作）环境，物业管 理公司应在业主入住前做好各种管理服务设施、设备和丁具及标识的准

1、园区各种设施设备模拟运行园区各种设施设备主要有：电梯、水泵、路灯、读卡识别系统、监控系统、停车场系统、大门及楼内外共 用部位照明系统、排（通）风系统、消防系统等。通过模拟运行，观察 和发现设施设备存在的问题，并在业主入住前解决。

2、各种维护工具及设备维护工具及设备主要有：下水疏通机系列: 小区用电用水维护所需工具；绿化用剪草机、树墙机（锯）、喷雾（药)器等；水（电）焊系列；其他房屋维修用工具及设备等。俗话说“人巧 不如家什妙”，没有相应的维护用设备和工具，在业主入住后的实际管 理服务屮就会手足无措。

3、消防、安全设施及用具消防、安全设施及工具主要有：灭火器、灭火弹、砂箱、消防专用勾枪、锹、斧、消防水带、门卫岗亭、对讲机、警棍（橡皮）、强力手电筒等。此项准备以安全第一为原则，一旦发生 火灾或其它突发事件要保证这些设施工具能好用、管用。

4园区各种标识这项准备需要投入大量的人力和财力，具体分为：a.服务性标识：主要有企业标志或卲祥物、人员胸牌、桌牌、管理人员服 装、服务人员服装、保安服装、管理处职能部门的门牌标志等等；b.物 体标识：指物体上面带物体名称或单位名称的物品，如垃圾箱（桶）、保洁车、消防井（栓）、楼栋号牌、设备铭牌等；c.警示标识：带有 警告或限制内容的标识。如请勿靠近、正在作业、请勿合闸、油漆未干、此处危险、禁止泊车、禁止烟火等；d.提示标识：主要有爱护花草类(如：小草也有生命请足下留情的标牌）；注意卫生类（如：园区整洁.人人有责的宣传板等）、车辆管理类（如：请按位停车、请慢速行驶等 提示牌）；消防安全类（如：防火.防盗图示或宣传板等）。e.引导（也 称指示）标识：主要有园区帄面图、各分园区或楼栋指示板、园区行车 线、车场出入指示牌等。

四、入伙文件资料的准备

物业管理公司在业主入伙前要做好各种文件资料的准备，通常情况下

需准备如下文件和资料：

1、入伙通知入伙通知是物业管理公司（包括开发商）在物业验收 合格接管后，通知业主可以办理收楼手续的文件。现在常见的是电话通 知业主和在园区入口（或销售处）公开张贴的通知方式，也有在新闻媒 体上发布广告的通知形式。入伙通知须提前发（贴）出，一般以提前一 周为宜。入伙通知没有固定的格式或样式，但是通知内容应该叨确说叨 入伙时间、办理入伙的时间和地点、办理入伙应摈带的证件、办理入伙 应交纳的费用、业主本人不能前来委托他人代办的要求等。

2、小区各项管理规定小区各项管理规定应于业主入住前在《业主 手册》上详细说明。主要规定有：《绿化管理规定》、《卫生保洁管理规 定》、《公共秩序管理规定》、《消防安全管理规定》、《房屋养护维修管理 规定》、《装修管理规定》、《共用部位、设施管理规定》、《园区机动车辆

管理规定》、《停车场管理规定》、《电梯使用规定》等等。

3、委托合同和《业主临时公约》a

.在办理业主入住前应将物

业管理公司与开发公司签订的《前期物业管理服务委托合同》在办理入 住地点张贴公示，使业主清楚和了解物业管理公司与开发商的责、权、利以及如何实施物业管理为业主服务的承诺。b.制定并公布《业主 临时公约》。业主委员会成立时应依据建设部《业主公约》示范文本，参考《业主临时公约》实施情况，制定本园区的《业主公约》，届时《业 主临时公约》予以废止。虽然是《业主临时公约》，仍需物业管理公司 参照建设部《业主公约》示范文本，结合园区实际认真制定，必要时可

以邀请预购房屋的业主代表和开发商代表参与制定。

4、公布物业管理服务费。无论齊通园R还是高档园R，办理业主入 住时应收取的各项管理服务费用都必须到物价管理部门备案审批，办理 收费许可证，领取物业管理服务收费标准价目板，并于入住前在办理入 住的地点予以公布。做到一0 了然明码实价收费，否则，就是违规收费。交房前的准备工作是否充分、圆满,将直接影响着交房工作是否顺利,组织交房前的案例与专 业学习,并进行模拟演练,为顺利交房打下了坚实的基础。

(一)业主基本情况表的制定

每栋楼为1页,其内容包括几个单元、几层、几零几室、业主姓名、面积、户型。这种表 格成为交房工作以及今后维修工作的重要资料依据,也是交房前期培训员工、熟悉小区内户 型、户数及业主姓名的重要资料,也可以采用业主座次表的方式进行。此项工作有利于在交 房时快速准确的确认出业主。

(二)员工的培训工作

交房前员工应该熟知的内容包括：

1、小区的基本概况；

2、每栋楼每户的基本户型、面积、户数；

3、结合业主基本情况表,对照每栋楼、每单元、每层熟悉人名,作为一名客服工作人员能 够做到结合业主的房间号,熟知业主姓名,这将为今后工作的开展打下良好基础；

4、从销售部梳理每一位客户的交款情况,向开发商了解在接房时须交纳的费用有哪些, 并以表格的形式罗列出来；

5、梳理销售过程中给客户承诺方面的问题与目前交房时有哪些差距：

6、会同物业管理公司及工程部人员到各单元进行房屋勘察,了解工程情况是否有问题, 并作好记录形成书面文件提交给开发公司，由开发公司向各部门了解情况,作好前期整改或 统一的解释说辞；

7、学习两书内容（《质量保证书》、《使用说明书》）与住户手册内容；

8、学习前期物业管理协议,应逐字逐条的领会,能提出问题并解答；

9、向物业管理公司了解客户在接房时须交纳哪些费用,且每项费用为什么要收取及收取 的金额。

(三)文档方面的准备工作

1、为小区内的每户业主立档案,一户一档,按照楼、单元贴上标志,摆放在档案柜中；(此 项工作由物业管理完成）

2、填再交房两书及收楼通知书;（由销售部完成）

3、填再前期物业管理服务协议中的相关内容,包括填再面积、房屋位置、加盖公章等；

4、将整理好的前期物业管理协议(两份)、质量保证书、使用说明书、住户手册、业主 资料表一同装入每户的档案中,并按顺序摆好;（与物业管理公司分开放也可以）

5、由现场经理或主管梳理以上各项问题及文档,落实各项问题完成时间及相应的负责人 并形成表格的形式发给各相关部门执行,定时跟进工作的进展情况；

(四)组织人员进行模拟演练,不断完善交房程序,从理论上做到万无一失。

交房前的准备工作，很详细的

楼主

燃佩发表于搜房网-武汉业主论坛-泰跃金河

一、正确的房屋验收程序

1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》（可带走)、《住宅使用说明书》（可带走)、《建 筑工程质量认定书》，”一证〃是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，''一表〃 是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定： ''房 地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用〃。

2、验收。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费 用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、亯箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后 更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案 单。

3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附 图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与 合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之 内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签 定合同为准。

4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

5、交合理费用。这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾 淸运费。

二、验房需准备的工具

验房师赵小强提示，正常验收房子时间一般是持续1〜2个小时，需要带的工具包括： 塑料洗脸盆：用于验收下水管道；

小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓； 塞尺：用于测裂缝的宽度；

5米卷尺：用于测量房子的净高；

万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通； 计算器：用于计算数据；

水笔：用于签字； 扫帚：用于打扫室内卫生；

小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳：用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

三、验房内容及方法

目前，开发商提供的验收表中并没有针对公共设施进行验收的内容，很多公共设施成为 验收的盲点。业主应要求开发商对公共设施进行验收，并将验收结果再在交接书中，对于不 符合合同的部分或质量出现问题，有权利要求开发商维修。外部：外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。

检查墙体：帄整度、是否渗水、是否有裂缝：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些 山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。视镜(猫眼入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等 现象，修复或更换。

检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停3

楼道窗户：是否有纱窗，如果没有，应及时提出。

检查门窗的密封：是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试 验验看密封条的压力是否均匀。

窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异 物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。

高度：用盒尺检查房顶，取4〜5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5毫米(或者2.6毫米)说明房顶没有倾斜。

墙壁地面：用厂尺(或者带有水帄的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否帄整，同时观察 是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不均没发好，抹在 墙上干后就会形成爆点。）

乳胶漆质量：墙面天花板是否帄整，周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射，灯一 亮，墙壁天花板是否帄整立刻通过光线阴影看出，如果不帄，要提出重新补腻子刷漆，如果 局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。

空鼓：手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10克)测 墙砖空鼓=

一般情况下，有空鼓的地方会有''咚咚〃的声音，如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修 复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固 定。打幵水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同时用卫生纸檫拭上下管 道底部有无滲透。

厨房和卫生间：是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角角度达90度，四角无磕碰(房顶四角和地 面四角），地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺 设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下十公分左右，看烟是否上升到烟道口 立即拐弯吸走。

管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时 关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复。

闭存水试验、水表空转试验：（重要检验项目）打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一 点，一来看看水压，二、来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是 否畅通。

下水情况：先用面盆盛水，再A各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下 水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕嚕嚕的声音 和表面无积水。地面下水情况：在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小 时后査看其家厕卫的天花板。

卫生间：卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔 设在吊灯下面。离通风孔最近的插座是防水插座。

卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同 时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电看是否存有建筑垃圾。暧气片：暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就耑要修理解决I 否则气体排不出来，暖气片不热。还要注意暖气片安装时进水管和冋水管的坡度符合要求，否则影响采暖。镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些帄时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生 间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使 门底部过早腐烂损坏。电器管线等：

A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总 开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危机生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。开关箱内 开关应安装牢同，每个都要用力左右晃动检査，如果发现松动，应该紧固或更换3否则日后 使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。

C、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进的现象3 D、检查弱点插座数目a

E、检察可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

检查完这些工作，如果没问题的话，可以在验收交接书上签字；若有问题，需要同物业 人员确定解决方案和解决R期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了

第二篇：万科物业

万科物业指路（上海部分）

1、优诗美地座落于上海市闵行区的中春路8888弄，首期总建筑面积为12.8万平方米

2、城市花园座落于上海市闵行区七莘路3333号，总建筑面积约75万平方米。

3、万科广场位于上海高档商住区--虹桥古北新区，占地6006平方米

4、西郊花园地处上海十大景观之一的古北新区

5、华尔兹花园位于漕宝路77弄

6、假日风景位于上海四大跨世纪居住示范区之一春申示范区的核心位置。南临春申塘、北沿春申路、西到莘奉路、东至伟业路(规划中)。总用地面积约60万平方米

7、兰乔圣菲位于上海闵行区金丰国际社区

8、蓝山小城位于浦东新区金海路

9、提香别墅位于上海康桥高科技园区。东接规划中的浦三路，西至杨高南路，南临秀沿路，北依外环线500米绿化带（规划中）

10、白马花园位于上海松江区新桥镇新闵别墅区内，东临明兴路，南至明中路，西沿明华路，北靠自然河流

第三篇：万科物业

万科物业服务有限公司简介

在物业服务模式与制度创新方面，1991年，公司在天景花园首创“业主管理委员会”，开创了业主自治与专业化服务相结合的共管式模式，该模式于1994年被深圳市人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法；1995年，公司在荔景大厦推出“酒店式管理模式”，将星级酒店规范细致的管理、热情周到的服务融入到物业服务中；1997年，公司又在万科城市花园率先推出“无人化管理”模式，标志着公司的物业服务水平及智能化应用达到一个全新的层次；1999年1月，公司开始在下属的各物业小区(大厦)推行季度“管理报告”制度，公司的规范化管理迈上了新的台阶；1999年12月，公司在万科俊园推出“个性化管理服务”模式，更好地满足了业主的个性化需求，强化了物业管理的服务理念；2001年，公司在四季花城推出了“邻里守望”的管理模式，力求在社区范围内营造一种融洽、和谐、温馨的亲情化管理氛围，将物业服务的内涵提升到一个新的境界。2002年，公司接管万科建筑研究中心大厦，首次提出了“物业服务处”的新物业管理模式。2004年，公司接管东海岸社区，并推出“体验式”管理模式，致力于物业服务人与客户的互动与感受，说明公司向体验经济时代迈出了坚实的一步。2004年7月，成为国际饭店金钥匙组织会员单位，在17英里项目实施“金钥匙”服务模式，标志着公司向高端物业服务领域进军的开始。2005年12月，结合“五步一法”行动的开展，公司所有项目名称由原来的“管理处”更改为“物业服务中心”，充分体现了物业管理作为服务行业的特性。2006年4月，公司在集团物业部的统一要求下，推行加强基础业务品质的“进步行动”，从思想意识、人员素质、现场业务三个方面全面提升全员品质意识。公司的这种持续创新与进取精神，多次被各大新闻媒体跟踪报道，并得到了同行业与顾客的广泛好评与一致肯定。2007年5月，在万科集团的统一布署下，公司正式更名为“深圳市万科物业服务有限公司”，本次更名，是万科物业尊重客户、理解客户，“全心全意全为您”的服务理念的再度升华，也标志着万科物业全面迈入“物业服务”新时代。2008年3月，公司万科城御水湾、东海岸上居正式加入世界金钥匙物业联盟，标志着两项目金钥匙一站式服务的正式启动；公司将以此为契机，秉承和发扬“金钥匙”服务理念，为业主提供“满意+惊喜”的尊贵服务。

在物业服务市场化方面，1996年12月3日，公司在全国首次物业管理公开招标中，一举夺得鹿丹村住宅小区的物业管理权，从而打破了“谁开发，谁管理”的局面；1997年8月4日，公司在全国第二次物业管理公开招标中，再次获得深圳市最大的微利房住宅小区——“桃源村”的物业管理权。2000年1月，公司在拓展政府部门公共物业管理方面取得重大突破，受托为国家建设部大院写字楼、住宅楼提供物业管理服务，这是政府部门对公司物业管理服务水平的进一步肯定。2000年9月，公司又在深圳市交通管理局的物业管理招标中一举中标，标志着公司在公共物业管理服务方面进入了一个新的发展阶段。2001年1月，公司积极参与军队后勤社会化改革，受托为解放军总后勤部大院提供物业管理服务，再次表明公司的综合实力，进一步巩固公司在行业内的领先地位。2003年11月，公司中标东莞行政中心和东莞人民大会堂物业管理服务项目，标志着公司在珠三角公共物业的拓展进入了一个新的阶段。在物业管理顾问业务方面，公司于1997年在业内率先开展物业管理顾问服务业务，深圳“一辉花园”成为公司第一个顾问项目，截至2007年3月集团决定物业系统停止对外提供物业管理

顾问业务的十年前，公司的顾问业务遍及国内二十多个大中城市，顾问面积超过1200万平米。同时，公司在汽车美容、小区智能化工程、物业租赁等业务领域也颇有建树。“万科汽车美容”一度成为深圳市汽车美容行业的先锋及标志，连锁分店遍布市区。后出于战略调整的考虑，公司于2005年7月整体转让汽车美容业务，于2005年8月退出福景外校项目，2005年12月退出清湖工业园项目，2006年7月退出交警局(含监控中心)项目，2006年9月退出青年学院项目，2006年10月退出英达利项目，2007年2月退出桃源村项目，专注于万科开发的住宅物业服务的相关领域；公司在小区安防系统工程施工方面积累了大量的技术经验和专业人才，是万科社区智能化不断提升的推动者，业务已扩展到上海、北京、武汉、重庆、南京、成都等十余个中心城市。公司的绿化工程业务也在近年取得快速的发展，业务遍及珠三角的万科业务城市。

2001年9月，公司的质量管理体系完成了由ISO9002：1994向ISO9001：2000的转版工作。2004年10月，公司顺利通过ISO14001：1996环境管理体系认证；2005年12月，顺利完成ISO14001:2004环境管理体系的升版认证。公司将继续坚持以顾客为中心的指导思想，持续进取，使公司的管理服务水平再上一个新的台阶。

行政专员(助理)的工作内容职责

行政专员的职责

协助行政经理完成公司行政事务性工作及部门内部日常事务工作。

工作内容:

协助上级制定行政、总务及安全管理工作发展规划和计划；

协助审核、修订行政管理规章制度，进行日常行政工作的组织与管理；

协助高级管理人员进行财产、内务、安全管理，为其他部门提供及时有效的行政服务；考核和指导行政部工作；协助承办公司相关法律事务；

参与公司经营事务的管理和执行工作；

会务安排。

行政助理的工作内容以公司运营保障为主，工作内容较多元化，但较基础。比如工作内容为:

1、人事档案管理

2、人事考核作业

3、员工教育培训

4、作息考勤管理

5、奖惩办法的执行

6、各类公告的发布

7、招聘、录用、升迁、离退职的办理

8、各项规章制度监督与执行

9、协助经理制订公司各项管理制度及业务计划

10、全面组织及督导店员的销售工作

11、办公用品的预算及购买应具备的条件：

1.工作态度：必须对企业的背景、企业所在行业及市场的定位、企业行政管理系统及企业文化有所了解。

2.工作技能：有电脑、外语、文笔、沟通技能、时间管理、压力管理、情绪管理等方面的能力。

3.业绩方面：领悟上级主管的意图，工作高效率，有服务意识，工作环节“零缺陷”。

行政助理主要职责是：

1、协助行政经理完成公司行政事务管理；

2、参与公司绩效管理、考勤等工作；

3、参与公司行政、采购事务管理

第四篇：万科物业（范文）

万科物业在万科房地产开发业务中应运而生，伴随万科集团的成长，如今万科物业已迈向第20个年头。从1992年1月万科旗下第一家物业管理公司成立至今，万科物业相继布局全国31个大中城市，截止2009年12月31日万科物业已接管各类物业管理项目176个，在管面积3078万平方米，业已发展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业。

在万科物业的发展历程中，镌刻了多个里程碑式的“行业第一”：

1991年，万科物业在深圳“天景花园”组织成立国内首个“业主委员会”，这一“业主自治与专业服务相结合”的物业管理创新模式，在1994年被深圳市人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法，之后被国家建设部在全国范围内推广。

1995年，天景花园成为万科首个创建国家优秀示范小区达标的项目；14年后的今天，万科物业已有28个服务项目获得“国家示范小区（大厦）”称号，雄居行业榜首。

1996年，为进一步规范管理运作，与国际管理水平接轨，万科物业导入ISO9002国标质量管理和质量保证模式，并通过第三方国际标准质量体系认证，获得了中国物业管理企业第一张由国际机构颁发的品质保证证书。

1996年，万科物业在中国首次物业管理公开招标中一举夺魁，获得了深圳鹿丹村小区的物业管理权，次年在全国第二次物业管理公开招标中再次折桂。行业瞩目、意义深远的物管服务市场化大幕一开启即连连中标，充分检验了万科物业的综合实力和管理水平。

2000年，万科物业与润迅合作成立国内第一家物业服务“呼叫中心”；2001年万科创建“投诉万科论坛”，成为国内首家也是唯一一家在公开网站开通网上投诉论坛的企业。在开放的心态下，万科物业将公开投诉的压力转化为鞭策的动力，建立起一套系统的客户投诉处理机制，赢得了客户的广泛认可。

2001年，万科物业获得建设部首批颁发的物业管理一级资质证书。在良莠混杂的物业行业发展初期，万科与业内志存高远的企业一起，积极支持并全力配合主管部门制定规则，规范行业准入机制。目前万科物业系统内已有深圳、上海、北京、天津、成都等五家公司获得国家一级企业资质。

2002年开始，万科物业开启与国际知名调查公司盖洛普的合作，对下属各服务小区业主满意度进行第三方的独立调查评价，广泛收集并分析顾客需求，以评估工作绩效，并据此完善开展更具针对性的服务。

2005年，万科物业率先将旗下70多个“物业管理处”统一更名为“物业服务中心”，明确展示以客户满意为终极价值的企业定位，清晰界定了服务性行业的本质属性。随着物权法的颁布及物权意识的提高，“物业服务”这一正本清源的提法已被越来越多的同行所认可。

2006年, 严格按照物管法规操作的深圳万科四季花城物业服务费上调成功，打破了业内普遍存在的按法定程序上调物业费几无成功可能的存疑，透明的程序加上深厚的客户基础，对解决老住宅区物业服务的可持续、良性化发展，具有标本式的意义。

秉承“全心全意全为您”的服务宗旨，万科物业挟十九年品牌、人才、运营经验的厚重积累，从高起点一路走来，获得长足的发展。不仅规模优势傲领同侪，通过在业务多元化发展、专业资源整合、资产良性运营等方面不断探索与总结，品牌内涵也更趋丰满。

今天的万科物业，服务项目覆盖高层大厦、多层住宅、别墅、写字楼及政府公共物业等多种类型，业务范围涵盖小区前期规划评估、交通规划、安保服务、清洁服务、园艺绿化养护、设施设备集约化维护、会所经营、办公楼内部服务，房产中介代理、楼宇智能化设计研发、绿化工程等诸多领域，并已形成紧贴顾客需求，层次丰富、特色鲜明的服务模式和体系。

顺应中国物业管理行业的发展趋势，万科物业2008年顺利完成了与地产之间的建管分离，组织变革后万科物业目标明确，矢志成为中国最让客户安心、最具竞争优势的物业服务提供商。随着中国经济的稳步发展，物管市场前景可期，也给万科物业留下了更广阔的发展空间。品牌、运营、人才优势明显的万科物业已完成战略布署，将迎来又一个跳跃式的黄金发展期。

通过ISO9000国际质量体系认证

深圳万科物业管理有限公司

深圳万科物业发展有限公司

天津万科物业管理有限公司

沈阳万科物业管理有限公司

上海万科物业管理有限公司

北京万科物业管理有限公司

建设部“全国城市物业管理优秀示范小区”

深圳万科天景花园天津万科城市花园

北京万科城市花园北海万科城市花园

沈阳万科城市花园上海万科城市花园

上海优诗美地上海西郊花园

深圳桃源村等

第五篇：物业交房工作计划

篇一：一期交房时物业公司工作安排

呈：公司领导 由：宏博物业

主要内容：关于交房前的准备工作

为了更好地做好交房工作，物业公司服务中心将在人员到位的

一期交楼计划时间表

一、入伙（交房）时间、场地安排： 1、2010年9月25日后开始客服员的招聘工作，10月初客服员到位。

2、招聘岗位：客服员、工程人员、秩序维护人员

3、招聘人数：客服人员 6人、工程人员 4人、秩序维护人员 16人（待定）

4、人员培训：

8月初

《业主手册》、《装修手册》、《交楼通知书》、《入伙流程

签订单》、《业户联络资料登记表》、《区域防火责任协议书》、《装修承诺书》、《收楼承诺书》、《房屋验收表》、《钥匙托管承诺书》、《装修项目申请表》、《消防责任承诺书》、《装修许可证》、《动火审批表》、《装修工人出入证申请表》《验收遗漏工程记录表》、《、入伙程序指南》《、装修手续流程图》附后 《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》（开发商提前向房地局购买并填写内容）

四、入伙资料的印刷

12月1日~12月10日 交楼办公物资（安防、保洁、绿化等）

七、入伙时间通知 12月1日起 发《交楼通知书》给业主 通知方式由公司确定

八、入伙现场布置 12月20日~12月24日 现场布置、主控台，《入伙程序指南》、《入

伙收费一栏表》、《办理装修手续流程图》、《装修收费一览表》见附表

附件：

一、接待咨询组（3人）1.主要工作：

1)根据业主名录核对业主身份及购楼收据； 2)填写《入伙预约记录表》并发放排号卡； 3）核收《收楼通知书》，发放《入伙流程签认单》，验明身份证； 4)协助配合身份证资料复印； 2.工作分工： 1）业主身份核对，咨询： 2）发放排号卡： 3）引导进入下一流程： 3.主要物料：

1）业主到达现场时，工作人员上前迎接，指引到接待处； 2）根据业主名录核对业主身份证及购楼收据； 3）填写《入伙预约记录表》； 4）给业主发放排号卡； 5.实施中可能遇到的其他情况： 1）代理业主办理入伙手续的，另需收取业主的委托公证书原件，代理人身份证复印件；

2）资料不全者，可现场复印，填写；

负责人职责：协调组内工作人员工作；在入伙流程签认单上签字（盖章）地产公司收费人员： 工作人员：财务2人 □ 核对原始收据； □ 办理面积补差开具收据； □ 收取有线电视初装费； □ 收取煤气管道初装费； 物业公司收费人员： 工作人员：财务2人

□ 先制定好户型面积表，收取一年物业管理费（按单元建筑面积）；

□ 收取车库、杂物间等管理费（是否有）； □ 代收预存水电费； □ 收取装修有关费用； 3主要物料： 篇二：交房工作计划1 a3一期交房工作计划

为了确保一期业主的顺利入住，同时也为一期明年大面积交房积

一、成立交房工作领导小组及执行小组：

（一）领导小组：

组长： 潘俊

副组长：邓玉英 杨润平

（二）执行小组： 组长： 邓玉英 副组长： 组员：

二、交房前准备工作及时间安排：

三、交房时间安排：

初验时间不足、提前量不足

四、交房程序 1.对外程序

枫林绿洲业主收楼流程

2.对内程序

针对交房的实际情况，在交房大厅设销售区、接待咨询区、物业手续办理区、缴纳相关费用区、客户投诉服务区

缴纳相关费用区——枫林绿洲会所一层。

客户投诉服务区——枫林绿洲会所二层。

各功能区在公司统一领导下开展工作

销售区 全力行销售人员 责任人：

接待收楼咨询区

经营销售部

全力行负责

销售现场客服

开发商手续办理区 经营销售部

签定前期物业服务协议 责任人： 物业手续办理区——高新物业公司 发放业主公约和业户手册责任人： 陪同验房人员组织 责任人：

缴纳相关费用区——财务部——一凭缴费通知单收款——发入住通知单

经营销售部 责任人：张怡

客户投诉服务区 项目管理部 责任人：施晓峰

高新物业 责任人：

交房内部流程示意图

篇三：交房筹备工作计划及安排

都市江南小区

交付筹备工作计划及安排

浙江华太物业服务有限公司

謹呈

交楼筹备工作计划及安排

2 3 4 篇四：交房入住工作计划

交房入住工作计划

交付项目： 交房起止时间： 交房地点：

交房区域：物业管理服务区域内分：物业咨询、投诉接待处；物业财务收款处；物业客户服务处；物业工程验房处。

一、交房暨业主入住程序：

1、交房全程――

2、服务程序――

二、人力资源准备：

4、物业人员架构――人员明细在交房前一周确定

三、承接查验流程：

1、物业承接验收，主要是指管理服务单位对项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。这是承接物业前必不可少的环节，其工作质量一方面有利于帮助开发商进行质量把关，另一方面有利于后期的物业管理服务开展。

2、承接验收内容：

1)查验物业资料（竣工总平面图，单体结构、建筑、设备竣工图、配套设施、地下网管工程

2)查验物业共用部位（接管验收时，对脏、乱的物业要求施工方，做一次开荒清理）； 3)查验物业共用设施设备； 4)查验园林绿化工程； 5)查验其他公共配套设施；

6)对每一户的各类钥匙进行一次试开，确保万无一失，对每一把钥匙都得用标签纸作好记录，以便于以后钥匙的使用、分发、查询。

3、承接验收结果处理：

四、物业管理服务准备工作：

2、到当地物价局审核物业收费标准和停车收费标准。

3、公布垃圾清运费的收费标准和运输方式。

4、制定统一的答客户问，统一说词。

五、交房现场布置：

五、交房工作进程控制：

六、交房应急方案：

交房时，出现紧急事件，应第一时间通知小组负责人及突发事件处理小组（人员流程、待定待办），小组负责人应立即到场，了解事件发生的具体情况，并迅速做出判断。出现重大事件，如房屋质量问题、业主聚众闹事，应遵循把事件控制在最小范围内，控制双方情绪，使当事双方离开现场。

七、交房物品准备：

八、交房资料准备：

交房工作(物业公司)领导小组分工

交房工作领导小组组长： 副组长： 下设专业组： 职责分工：

[危机事件处理] 处理原则

事件分级 ： 一般问题：

对房屋质量问题提出意见，对绿化、景观提出异议，要求解释说明的； 对设备设施质量提出异议，要求解释说明的； 对物业服务和收费提出异议的； 对销售承诺与实际不符，提出异议的.篇五：万科物业交房入伙前的准备工作 交房入伙前的准备工作

业主入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触，也是物业管理公 司直接为业主服务的开始。做好入伙管理关系到物业管理公司对园区实 施管理与服务能否有良好的幵端，也关系到业主与物业管理公司法律帄 等经济关系的持续与发展。入伙管理大体分为三个阶段，即业主入伙前 的准备阶段、入伙办理阶段、验房装修入住阶段。

一、先期介入

2、合理化建议熟悉小区具体情况以后，从业主和物业管理公司的

角度向开发商提出合理化建议，以改进和完善物业。如某小区原设计只 对汽车出入大门设置读卡系统，物业管理公司向开发商提出“在人行入 口也设置读卡系统”的建议，所有进入园区的人必须先通过读卡识别后 方可进入园区，表面看业主麻烦了，开发商多投入了，可是实际上业主 对园区的安全感增强了，开发商房屋销售进度加快了，物业管理收费也 有了一定的保障（业主所持磁卡有效期与其所交物业费期限一致）。

3、接管资料在实际接管物业前，物业管理公司应先从开发商那里 接管物业项目的相关资料。主要包括：a.产权资料：包括物业项冃 批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料等。b.技术资 料：包括物业项目竣工图一总帄面图、建筑、结构、设备、附属工程、地下管网及隐蔽管线等全套图纸；项目工程开、竣工报告；工程预决算 等。

在接管物业的过程屮，物业管理公司侧重的是共用部位和共用设施i 设

备及配套项目（设施）的验收接管（每套房间的验收侧重在向业主交 接房屋阶段）。验收接管时应注意以下儿个方面：a.坚持合格一项接 管一项的做法。现在物业管理招投标竞争很激烈，不能因某一项不合格 而拒接整体物业项目，这很容易使开发商与物业管理公司反目成仇。而 在现实中，很少有物业所有分项目同时移交的情况。即使道路、绿化、环;r、供水、供电等配套工程全部完成且全部验收合格，也还会在设备 设施方面调试--段时间进行验证。如：供暖和制冷需两个供暖/制冷期 后才能正式接管。b.验收接管中若发现问题（含设计缺陷）应明确记 录在案，约定期限并督促开发商（或开发商委托的建筑公司）对存在的 问题进行处理，直到合格并再次验收接管。c.确定所接物业的保修事 宜。通常保修采用的办法有两种，一是根据建设部及有关部门关于建筑 丁程保修的相关规定，由开发商负责保修；二是由物业管理公司负责保 修，开发商? ?次性拨付保修费用。无论采取哪种办法都要在物业交接记 录上明确记述。

二、管理及服务人员的准备

根据所接物业的规模（面积及户数)、构成（多层、高层、别墅等)、档次（高、屮、低）、要求（开发商对购房人的承诺和物业管理行业规 定）筹建管理处。干，必须持有《物业管理从业人员岗位证书》方得上岗。

各类服务人员要在业主入住前配齐到位。所有服务人员上岗前必须经 过培训和实际操作考核，培训考试和实际操作考核合格者方可允许上 岗。

三、管理服务设施及工具的准备

为了使业主入住即获得热情服务和良好的生活（工作）环境，物业管 理公司应在业主入住前做好各种管理服务设施、设备和丁具及标识的准

1、园区各种设施设备模拟运行园区各种设施设备主要有：电梯、水泵、路灯、读卡识别系统、监控系统、停车场系统、大门及楼内外共 用部位照明系统、排（通）风系统、消防系统等。

2、各种维护工具及设备维护工具及设备主要有：下水疏通机系列: 小区用电用水维护所需工具；绿化用剪草机、树墙机（锯）、喷雾（药)器等；水（电）焊系列；其他房屋维修用工具及设备等。

3、消防、安全设施及用具消防、安全设施及工具主要有：灭火器、灭火弹、砂箱、消防专用勾枪、锹、斧、消防水带、门卫岗亭、对讲机、警棍（橡皮）、强力手电筒等。此项准备以安全第一为原则，一旦发生 火灾或其它突发事件要保证这些设施工具能好用、管用。4园区各种标识这项准备需要投入大量的人力和财力，具体分为：a.服务性标识：主要有企业标志或卲祥物、人员胸牌、桌牌、管理人员服 装、服务人员服装、保安服装、管理处职能部门的门牌标志等等；b.物 体标识：指物体上面带物体名称或单位名称的物品，如垃圾箱（桶）、保洁车、消防井（栓）、楼栋号牌、设备铭牌等；c.警示标识：带有 警告或限制内容的标识。如请勿靠近、正在作业、请勿合闸、油漆未干、此处危险、禁止泊车、禁止烟火等；d.提示标识：主要有爱护花草类(如：小草也有生命请足下留情的标牌）；注意卫生类（如：园区整洁.人人有责的宣传板等）、车辆管理类（如：请按位停车、请慢速行驶等 提示牌）；消防安全类（如：防火.防盗图示或宣传板等）。

四、入伙文件资料的准备

物业管理公司在业主入伙前要做好各种文件资料的准备，通常情况下

需准备如下文件和资料：