2018年全国PPP项目4月市场报告

第一篇：2018年全国PPP项目4月市场报告

2018年全国PPP项目4月市场报

告

概要：

一、4月市场总体成交情况

二、分区域成交情况

三、分行业成交情况

四、月度大额中标项目一览

五、财经23号等月度重点政策文件解读

六、PPP清库情况

七、精品案例剖析

一、4月市场总体成交情况

4月全国PPP项目成交资金规模为4,956.2亿元，环比增长51.49%。当前累计成交金额为107,593.2亿元，累计成交项目7,317个。自2017年12月起至今，各地应财政部要求积极展开不合格项目清理与整改工作，从近3个月成交数据来看，PPP市场仍呈现较快增长趋势。

图1：全国PPP项目4月金额成交情况

二、分区域成交情况

4月共有10个省级行政区PPP项目成交金额突破100亿，在全国范围内成交金额排名前十个省级行政区中，河南省、广东省、辽宁省本月成交金额排名前三，分别为556.4亿元、498.6亿元、307.9亿元，这三个省的成交项目数量分别为29个、21个、5个。

图2：4月各地区金额成交情况（前十省份）

如图3，截止2018年4月30日，全国共有5个省级行政区累计成交金额突破7,000亿大关，分别是云南、新疆、河南、贵州、四川。

图3：累计各地区金额成交情况

三、分行业成交情况

市政工程、交通运输、城镇综合开发是“三大巨头”，三类项目合计占据本月总成交金额80%。其中，市政工程类项目以1,059.6亿的成交金额成为本月榜首，仅此一项便占据本月总成交金额的36%。

图4：4月各行业金额成交情况

如图5，从累计数据来看，市政工程、交通运输、城镇综合开发一直为PPP市场最青睐的项目。三项合计占据累计成交金额76%。

图5：累计各行业金额成交情况

四、月度大额项目一览

根据政府信息采购网数据，下表罗列了4月中标金额排名前8的PPP项目。本月全国范围内中标（成交）的资金规模最大的项目为哈尔滨市双城区供排水一体化PPP项目，中标资金规模约57亿元。

表1：月度大额中标项目一览

数据来源：政府信息采购网、公开资料

1.30(1+19)表示总年限为30年，其中建设期1年，运营期19年。以下若无特殊标注，则表示方法类似。

2.本项目建设期为1.25年（30个月），缺陷负责期为交付后1年。

3.本项目为PPP+EPC模式，即部分PPP模式，其中PPP采用BOT运作模式。EPC指设计、采购、施工一体化承包模式，政府对承包单位付费。

五、4月重点政策文件解读

01 财金〔2018〕23号文件重点解读

财金〔2018〕23号

近日，财政部发布《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》（财金〔2018〕23号）。该文件要求各国有金融企业“不得提供债务性资金作为地方建设项目、政府投资基金或政府和社会资本合作（PPP）项目资本金”、“国有金融企业向参与地方建设的国有企业（含地方政府融资平台公司）或PPP项目提供融资，应按照‘穿透原则’加强资本金审查，确保融资主体的资本金来源合法合规，融资项目满足规定的资本金比例要求。若发现存在以‘名股实债’、股东借款、借贷资金等债务性资金和以公益性资产、储备土地等方式违规出资或出资不实的问题，国有金融企业不得向其提供融资。”

财政部官方解读

要求资本金审查应坚持“穿透原则”，既要关注项目资本金本身是否符合规定，若发现存在“名股实债”等违规操作的，不得向其提供融资，还需向上“穿透”审查，重点关注以债务性资金违规出资等问题。

元时代智库解读

我们认为财金〔2018〕23号文件有以下新增禁止内容：

1.项目公司资本金不得为股东的“名股实债”型资本金融资资金。

2.项目公司资本金不得为股东的借贷资金等债务性资金。

对比此前财办金〔2017〕92号文中“不得以债务性资金充当资本金”，此次财金〔2018〕23号针对资本金审查提出了向上“穿透原则”。即财办金〔2017〕92号文件出台后，社会上有很多遐想，人们普遍认为债务性资金是指项目公司的债务性资金，而非社会资本方的债务性资金。而财金〔2018〕23号要求向上穿透审查债务性资金的问题，即明确项目公司的股东一级为资管产品的，该产品的备案类型、期限应与其所投资权益类标的资产相匹配；之前普遍存在的债权类产品认购有限合伙份额投资项目公司股权的，在新条件下会被认定为违规，将不再能取得国有金融机构的贷款。

02 4月政策大事件一览

1．国发〔2018〕9号：落实《政府工作报告》部门分工

国务院发布《关于落实〈政府工作报告〉重点工作部门分工的意见》（国发〔2018〕9号）。文件规定，《政府工作报告中》所提“落实鼓励民间投资政策措施，在铁路、民航、油气、电信等领域推出一批有吸引力的项目，使民间资本进得来、能发展”内容将由国发委、财政部、住房城乡建设部、交通运输部、国家能源局等部门职责分工负责。

2．财金〔2018〕54号：对存在问题的示范性项目进行分类处置

财政部发布《关于进一步加强政府和社会资本合作（PPP）示范项目规范管理的通知》（财金〔2018〕54号）。文件对核查存在问题的173个示范项目分类进行处置。文件要求地方各级财政部门做好退库项目后续处置工作：对于尚未启动采购程序的项目，调整完善后拟再次采用PPP模式实施的，应当充分做好前期论证，按规定办理入库手续；无法继续采用PPP模式实施的，应当终止实施或采取其他合规方式继续推进。对于已进入采购程序或已落

地实施的项目，应当针对核查发现的问题进行整改，做到合法合规；终止实施的，应当依据法律法规和合同约定，通过友好协商或法律救济途径妥善解决，切实维护各方合法权益。54号文为首个对PPP示范项目提出规范管理的政策文件。

3．两部门联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》

国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。文件明确了：开展住房租赁资产证券化的基本条件；优先和重点支持大中城市、雄安新区领域；住房租赁资产证券化的工作程序；加强住房租赁资产证券化的监督管理；营造良好政策环境，培育多元化的投资主体。该文件意在推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

4.文旅旅发〔2018〕3号：在旅游领域推广PPP模式

文化和旅游部、财政部联合发布《关于在旅游领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》（文旅旅发〔2018〕3号），该文件在旅游领域推广政府和社会资本合作模式。文件指出，以全域旅游为导向，以优质旅游为目标，逐步加强旅游基础设施建设，持续提升旅游公共服务供给水平，着力发挥旅游业在精准扶贫中的重要作用，大力推动旅游业质量变革、效率变革、动力变革。文件主要规划了9个重点领域：旅游景区、全域旅游、乡村旅游、自驾车旅居车营地、旅游厕所、旅游城镇、交通旅游、智慧旅游、健康旅游等新业态。

六、PPP清库情况

财政部PPP中心日前公布数据显示，自2017年11月16日《关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目库管理的通知》（财办金〔2017〕92号）发布后，各地积极开展项目库清理工作。自2017年12月份至2018年3月末，综合信息平台已累计清理管理库项目1160个，累计清减投资额1.2万亿元。

从地域分布来看

退库项目投资额前三位是山东、新疆、内蒙古，金额分别为1,596亿元、1,491亿元、1,441亿元，合计占退库项目投资额总数的37.1%。

图6：2017.12-2018.3退出管理库项目地区分布情况

从行业分布来看

退库项目数前三位是市政工程、交通运输、城镇综合开发，分别为400个、129个、72个，合计占退库项目总数的51.9%。退库项目投资额前三位是交通运输、市政工程、城镇综合开发，分别为3,568亿元、3,505亿元、1,187亿元，合计占退库项目投资额总数的67.6%。交通运输行业退库项目单位体量最大，单个退库项目平均投资额达27亿元。

图7：2017.12-2018.3退出管理库项目行业分布情况

财政部官方解读

财政部有关负责人表示，按照“防风险、促规范”的要求，PPP工作着力加强规范运作，从高速发展转向高质量发展，实现PPP项目转型升级、提质增效，切实提升公共服务质量。

元时代智库解读

财政部相继出台财办金〔2017〕92号与财金〔2018〕54号文件，对入库PPP项目进行整改与纠偏，初期经过严格筛选的示范项目也在清查之列。从结果来看，未来财政部将对PPP项目进行动态化模式管理，入库项目和示范项目不再是评判项目好坏的重要标准。

投资人和金融机构需提升自身的鉴别能力，在投资的过程中切实了解项目的实质内容，判断项目是否符合PPP的相关政策要求。PPP项目的整改清库工作，为市场创造了良好环境，大程度上提升社会资本参与PPP的热情和信心；同时整改工作也为除入库项目和示范项目以外的项目提供了更多被社会资本深入了解的机会，促进真正优质的项目落地。

七、精品案例分析

项目概况

该项目为国家级示范项目，位于H市新城区，交通便利，20分钟内科距离高铁车程18分钟、机场车程15分钟、地铁一号线车程15分钟、高速出口车程5分钟。项目包括三个子项目：康复医疗中心（包括康复中心、居家养老后台服务中心、国际研究中心等项目）、康复照料中心、康复养老养生中心（包括医药养生中心、养老主题公寓、养生度假公寓等项目）。

本项目占地面积800亩，地上建筑面积约8万平米，共设计床位数1600张，总投资约为12亿元，项目建设期为2.5年。

PPP模式

本项目拟采用BOOT模式(建设—拥有—运营—移交)与BOO模式(建设—拥有—运营)相结合的方式。康复医疗中心采用BOOT模式运作，合作期限暂定30年（包含建设期2.5年），合作期结束后，康复医疗中心项目的土地、设施无偿移交给当地医院；康复照料中心和康复养生养老中心采用BOO模式运作，30年合作期结束后，项目不进行移交，继续由项目公司进行运营。

融资结构

本项目将组建项目公司SPV（特殊项目载体）进行项目建设及运营。项目公司注册资本金为2.44亿元，由社会资本全额出资成立，政府方不出资不占股。鉴于土地收储尚未完成，项目土地通过出让方式取得，土地溢价风险和土地获得风险由社会资本方自行承担。

回报机制及收入测算

本项目回报机制采用使用者付费+政府可行性缺口补助。

使用者付费的回报来源：康复医疗中心的门诊收入、康复住院收入、体检收入等；康复照料中心的床位收入、政策补贴收入（建设补贴、运营期补贴）；康复养生养老中心的床位运营收入、养生卡收入、餐饮及其他收入、商业租赁收入等。参考项目可行性研究报告，结合H市的医养项目收费水平及可预计人次，以每年开放360天为基准，康复医疗中心预计

年收入7,380万元；康复照料中心预计年收入1,968万元；康复养生养老中心117,180万元。总合计年收入126,828万元。

政府可行性缺口补助来源：在项目的运营期间的前11年，根据绩效考核情况，进行政策性建设补贴+运营补贴。其补贴总额每年为3,010万元。

按照30年的运营计算期计算，整个项目的税后全投资内部收益率为8%，基本满足社会资本要求的项目内部收益率的水平，项目具有很强的财务生存能力，对社会资本的吸引力较大。考虑本项目前期运营需要有一段时间的市场培育期，为缓解项目前期经营压力，故将本项目的补贴年限与贷款年限一致，有利于保障项目的银行还款压力，以达到政府对本项目的支持。

【版权说明】

文章来源：元立方金服

作者：朱婷

第二篇：全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

一、政策动态

1.宏观经济 1.1 全国经济  1月18日，国家统计局公布数据，2012年中国国内生产总值(GDP)为519322亿元，比上年增长7.8%。8年来首次低于8%。

 2012年全年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。

 1－12月累计，全国公共财政收入117210亿元，比上年增加13335亿元，增长12.8％。其中地方政府性基金收入（本级）比上年减少4029亿元，下降10.5％，主要是土地出让成交额下降，国有土地使用权出让收入28517亿元，比上年减少4656亿元，下降14％。

 2013年1-2月份，全国固定资产投资（不含农户）25676亿元，同比名义增长21.2%，增速比去年全年加快0.6个百分点，比去年同期回落0.3个百分点。从环比看，2月份固定资产投资（不含农户）增长0.65%。

 2013年1-2月份，全国房地产开发投资6670亿元，同比名义增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速提高12个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。1.2 地方经济

 2012 年湖南 CPI 累计上涨 2%，在中部地区涨幅最小。数据显示，近五年，湖南 CPI 年均涨幅 3.2%，比全国的平均涨幅低一个百分点。

 2012 年，湖南 GDP 首次突破两万亿大关，达到22154.2 亿元，同比增长

11.3%，增幅比全国高 3.5 个百分点，继续稳居全国前十。全省粮食总产量增长 2.3%，全省规模工业增加值增长 14.6%，第三产业得到平稳发展。 2013 年 1 月，长沙市新批外商投资企业 6 个，较去年同期增加 2 个；实际利用外资 30529 万美元，同比增长 7.82%。其中，长沙金茂梅溪湖国际广场臵业有限公司、湖南湘投国际投资有限公司、住友橡胶（湖南）有限公司、九龙仓（长沙）臵业有限公司实际利用外资均在 2000 万美元以上。 3 月 4 日，长沙省统计局发布了 2012 年长沙经济报告显示，2012 年长沙经济在国内外宏观经济环境趋紧的状况下实现了平稳较快增长。据初步核算，2012 年长沙 GDP 为 6399.91 亿元，较上年增长 13.0%。从全国 26 个省会城市对比来看，2012 年长沙 GDP 总量居第 7 位。

 长沙市统计局 3 月 19 日发布的《长沙市 2012 年国民经济和社会发展统计公报》显示，2012 年，长沙市全年实现地区生产总值 6399.91 亿元，比上年增长 13%。按常住人口计算，人均 GDP 达 89903 元，比上年增长 12.1%。2.全国动态

 1月31日，《中共中央、国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》正式发布。文件提出要加快征地制度改革，尽快出台农村集体所有土地征收补偿条例。完善征地补偿办法，合理确定补偿标准，严格征地程序，约束征地行为，补偿资金不落实的不得批准和实施征地。

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

 国务院办公厅1月1日转发了国家发改委、住建部两部委出台的《绿色建筑行动方案》。《方案》的主要目标包括新建建筑和既有建筑节能改造两部分，将从八个方面保证绿色建筑行动防范的落实。

 财政部1月5日消息，今年将采取投资补助或贷款贴息方式支持企业参与公共租赁住房建设运营管理。同时，将选择部分市县开展城镇保障性安居工程绩效评价试点，在试点基础上总结经验，适时扩展到全国。

 国土资源部办公厅日前发出特急明电通知，要求各省级国土资源主管部门迅速对土地卫片执法检查工作中上报的非新增建设用地逐宗进行核查，于1月20日前将检查核实情况的书面报告、地块清单及相应举证材料一并上报，凡少报或漏报的“非新增建设用地”，将直接按违法用地计入比例。

 1月11日，国土资源部部长徐绍史表示，今年，国土资源部将继续加强房地产用地调控。坚持房地产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品住房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。

 国家税务总局总会计师汪康在1月12日举行的中国企业发展高层论坛上表示，虽然税务总局、财政部等部门正在积极研究房产税扩大试点范围的方案，但目前要提出一个完善的方案还有难度。汪康表示，由于房产税关系国计民生，因此，扩大试点还要经过更大范围的讨论。

 1月24日，中国人民银行公布2012年金融业机构贷款投向统计报告。报告显示，2012年末中国主要金融机构房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%，比上季度末高0.6个百分点。

 国土资源部公布国务院批准的《全国国土规划纲要(2011～2030年)》明确，到2020年，形成以陇海、沿江和沿海、京哈-京广、包昆为主体的“两横三纵”城市化战略格局。到2030年，基本形成以“三级中心”为支撑、“四横四纵”轴带为主干的多中心网络型国土空间开发格局，推进工业化和城镇化加快发展。 1月29日，由住建部组织的国家智慧城市试点创建工作会议在北京召开，会议公布了首批国家智慧城市试点名单。住建部表示，将高起点构架智慧城市的顶层设计，高标准构建智慧型城市基础设施，高规格建立智慧型城市发展协调机制，高效率推进智慧城市的示范作用，通过试点探索、总结、提炼创新的城镇化发展模式。 2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会议确定的政策措施包括，严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。同时要严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围等。

 2月1日，中央一号文件《中共中央、国务院关于加快发展现代农业，进一步增强农村发展活力的若干意见》发布。《意见》提出：鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转；探索建立严格的工商企业租赁农户承包耕地准入和监管制度；全面开展农村土地确权登记颁证工作等。同时，文件强调，农村集体非经营性建设用地不得进入市场。

 2月2日，住建部在经国务院同意后将下发《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》，要求与住建部连网的城市在2013年6月份达到

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

500个。据悉，该通知内容已在2012年12月25日住建部工作会上已告知了与会者。而住建部推进城市个人住房信息系统始于2010年6月，受多方利益纠葛，至今进展缓慢。

 国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于15日联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》，以加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行。

 2月 20 日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继 2011年之后再次提出要求各地公布房价控制目标。 中国指数研究院显示，从2008年~2012年，商业营业用房待售面积增加了将近40%，达7130.34万平方米。2012年商业营业用房投资额已增至9312亿元，较2008年增长了1.77倍，且去年增幅超25%，投资仍有加速增长之势。2008年~2010年，商业地产开发投资增加了2200多亿元，而2010年~2012年，相关投资增加了4600多亿元。 3 月1 日，中国政府网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，强调将继续严格实施差别化住房信贷政策，出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

 “国五条”出台后，广东省、北京、上海、重庆、天津等先后公布实施细则，在限购、限贷、税收及房价控制目标等方面做出明确要求，至此一线城市基本调控细则都已明晰。其中北京对限购政策进一步收紧且是唯一提出“降价”的城市，被认为是地方版细则中最严厉的版本。

 3月5日，温家宝所做政府工作报告连续第二年将经济增长目标设定为7.5%左右，再次凸显了中央政府放弃以投资和出口为基础的经济增长模式，转向内需拉动型经济的决心。此前，国务院刚刚出台了调控楼市的“国五条”及实施细则。根据住建部副部长齐骥透露，全国“两会”结束后，各地的实施细则会相继出台。

 温家宝在政府工作报告中指出，五年来我国积极稳妥推进城镇化，五年转移农村人口8463万人，城镇化率由45.9%提高到52.6%，城乡结构发生了历史性变化。目前，我国城镇化率刚超过50%，远低于发达国家近80%的平均水平。差距就是潜力。城镇化是扩大内需的最大潜力，是我国经济增长的强大引擎。

 住建部3月20日发布关于开展美丽宜居小镇、美丽宜居村庄示范工作的通知，要求各省级建设主管部门积极组织做好美丽宜居小镇、村庄示范申报工作，统筹各类项目和资金，支持示范村镇建设。3.地方动态

 2013 年 1 月长沙楼市仅 17 个项目预计开盘推新，环比 2012 年最后一个月 36 个项目集体冲刺市场，数量锐减 52%，但同比 2012 年同期增加了 10 个盘，增长率高达 142%。2012 年 12 月，《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》正式颁布，明确从 2013 年 1 月 5 日开始，长沙内五区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区）经济适用住房均可上市交易。 1 月 5 日，长沙满五年并取得产权证的经适房迎来了上市交易首日，备受市场关注的《2013 经适房上市交易补交土地价款计算标准》也浮出水

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

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  面。根据《标准》，补交土地价款按位臵分为 7 个等级，最高纯出让金标准为 761 元/平方米，最低纯出让金标准是 257 元/平方米。

据悉，长沙调整公积金的贷款和提取政策，下月起，缴存满 12 个月方可申请贷款，首套房 120平米以上不得申请二套房贷。月 1 日，长沙公积金新政实施，新政只是缩短了首次购房提取公积金的时间，使用商业贷款购买房屋的市民只要符合相关政策办理手续，仍可用“偿还住房贷款本息”方式申请提取住房公积金。按照政策，除了购房可以提取公积金外，还可在“房租超过家庭月工资 15%的”“享受城镇居民最低生活保障的”“终止劳动关系”“遭遇突发事件，造成家庭生活特别困难的”“退休”“出国定居”等多种情况下提取住房公积金

近期《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确表示，针对“房价上涨过快的城市”，要提升二套房首付和利率标准。长沙未现二套房停贷现象，首付成数、利率水平的政策标准也暂无变化。但在具体操作中，一些银行分支机构针对不同情况，对二套房利率有 10%-30%的上浮。月 17 日，长沙市物价局发布《十二月份长沙市重要商品价格监测分析》显示，去年 12 月份，长沙市居民消费品价格指数环比上涨 0.5%，同比上涨 1.2%，同比涨幅较上月反弹 0.4 个百分点，低于全国平均水平1.3个百分点。月 17 日，长沙部分银行对于房企开发贷申请已开始放宽，2013 年拟在 2012 年基础上增加 10%-13%的额度。同时，贷款利率在基准利率基础上上浮 30%。

数据显示，2 月份，全国 70 个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有 66 个。其中长沙新房价格环比涨 1.3%（1 月份为 0.9%），新房价格环比涨幅扩大。

长沙楼市经历了开年后的供应低迷期，3 月底将迎来第一波供应小高峰。3 月最后一周，长沙将有 10 多个项目计划入市。据悉，湖南省发改委对外公布《湖南省发展和改革委员会 2013 年工作要点》，明确提出湖南省争取在 2013年竣工 22 万套保障性住房。

二、全国土地市场总体情况

1.全国 300个城市土地市场交易情报（部分）

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

1.1供应情况

2013 年一季度全国土地市场延续去年下半年的回暖趋势，供应量与成交量均同比上涨，住宅用地表现更加明显。1-3月，全国300个城市共推出土地 9042宗，环比减少 35%，同比增加28%；推出土地面积34062万平方米，环比减少38%，同比增加16%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）2878宗，环比减少37%，同比增加 34%；推出土地面积 12100万平方米，环比减少41%，同比增加22%。3 月土地供应量低于去年同期水平，环比跌幅较前两月有所减少。本月，全国 300个城市共推出土地 1995 宗，推出土地面积8106万平方米，环比减少24%，同比减少6%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）631 宗，推出土地面积 2559万平方米，环比减少 31%，同比减少 7%。1.2成交情况

尽管正值年初低谷期，土地市场表现仍较活跃，一季度全国土地与住宅用地成交量环比下降，但均高于去年同期。1-3月，全国300个城市共成交土地 7959宗，环比减少 22%，同比增加27%；成交面积29841万平方米，环比减少 26%，全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

同比增加19%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）2413 宗，环比减少 27%，同比增加 43%；成交面积 10426万平方米，环比减少29%，同比增加 37%。3 月土地交易市场维持前期热度，成交量环比、同比均有上涨。本月，全国 300个城市共成交土地 2281 宗，成交面积 8924万平方米，环比增加 15%，同比增加 26%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）664宗，成交面积 2938万平方米，环比增加4%，同比增加 57%。1.3成交价格

自去年四季度以来，开发商视野由三四线重回一二线城市，热点城市土地市场竞争激烈，地价有所上升，今年一季度全国土地成交价格高于去年同期。1-3 月，全国300个城市成交楼面均价为 1091 元/平方米，环比下跌 1%，同比上涨 41%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为 1502元/平方米，环比下跌2%，同比上涨 38%。3 月土地成交楼面均价环比下降，同比上涨三成。本月，全国 300个城市成交楼面均价为 1056 元/平方米，环比下跌16%，同比上涨 33%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为 1536 元/平方米，环比下跌 7%，同比上涨29%。1.4溢价率

受重点城市部分地块高溢价出让影响，一季度全国土地及住宅用地平均溢价率环比、同比均为上涨，土地市场维持上行态势。1-3月，全国300个城市土地平均溢价率13%，环比增加3个百分点，较去年同期增加11个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率 16%，环比增加 4个百分点，较去年同期增加 13个百分点。月全国 300个城市土地平均溢价率 13%，环比减少 2个百分点，较去年同期增加8个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率 17%，环比减少1个百分点，较去年同期增加 12个百分点。2.全国住宅用地成交总价排行榜 TOP10

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

一季度全国住宅用地成交总价排行榜上榜地块价格水平明显高于去年同期，成交价均大于 20 亿元，且半数地块楼面价高于 9000 元/平方米，其中北京京投置地房地产有限公司和北京市基础设施投资有限公司联合体竞得的北京昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）以 47 亿元的总价排名首位。登榜地块具体特点如下：

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 布局较分散。从分布区域上看，上榜地块中 4 宗位于长三角地区，环渤海和珠三角地区各有 3 宗地块进入榜单，其中环渤海地区的 3宗地块全部位于北京市。

 地块体量较大。成交总价排名前 10 地块除北京门头沟区门头沟新城地块外体量均大于 20万平方米，其中佛山新城天虹路以南、文德道以东、荷岳路以北地块体量达 76 万平方米，但楼面价仅为 4540 元/平方米，未能进入三甲。

 溢价率差异较大。上榜地块中溢价率大于 50%与溢价率为 0%的地块各有 2 宗，差异较明显，其中佛山新城天虹路以南、文德道以东、荷岳路以北地块溢价率最高，达 130%。

 纯住宅用地占五成。住宅用地成交总价榜单中半数地块为纯住宅用地，其余地块均为综合类用地。

 知名企业占领榜单。成交总价排名前 10 地块多被大型房企或其旗下公司竞得，中海、保利、金地、世茂房地产等知名企业均榜上有名。3.全国成交住宅用地楼面地价排行榜 TOP10

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一季度宅地市场表现较活跃，全国成交住宅用地楼面价榜单价格水平较去年同期明显提高，10 宗地块楼面价均不低于 10000 元/平方米，其中三甲地块大于 20000 元/平方米，北京朝阳区孙河乡北甸西村W 地块二类居住用地以 28560元/平方米的成交楼面价位居榜首。登榜地块具体特点如下：  布局集中。一季度登榜地块中 6 宗位于环渤海地区、4 宗位于长三角地区，北京、上海、杭州 3城市地块瓜分住宅用地楼面价榜单。

 溢价成交为主。成交楼面地价排名前 10 地块中除 3 宗招标地块外均为溢价出让，且成交溢价率水平不低于 30%。

 体量较小。登榜地块中除北京海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2 公建混合住宅用地（配建公共租赁住房）外体量均小于 20万平方米，其中北京朝阳区孙河乡西甸村F 地块二类居住用地体量最小，为 40880平方米。 纯住宅用地占六成。成交楼面地价排名前 10 地块中 6宗为纯住宅用地，其余多为住宅商业综合类用地。

 知名企业拿地为主。1-3 月北京、上海等重点城市推出较多区位条件较好的热点地块，各地土拍会中知名房企的身影频现，一季度住宅用地成交楼面价榜单中不乏首开、中海、金地、九龙仓等大型房地产企业。4.北京、上海、广州、深圳等 10 城市住宅用地市场情报

年初以来全国土地市场呈现较明显差异，北京、上海等重点城市持续回暖，三、四线城市土地市场整体处于平稳态势，开发商布局重点重回一二线市场。一季度全国 10重点城市中半数住宅用地供求量同比增加，其中杭州、北京上涨幅

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度较大。

月 10 重点城市除北京、广州、深圳外均有住宅用地入市，其中重庆推出 88 万平方米，为本月供应量最大的城市。1-3 月，10 重点城市中除深圳、广州、武汉 3城市外住宅用地累积供应量均高于去年同期，同比涨幅最大的 3个城市为杭州、北京和天津，分别为7111%、760%、62%，其中北京、重庆累积供应量超过二百万平方米，分别为 264万平方米、253万平方米。月 10 重点城市中除北京、广州、深圳外均有住宅用地成交，天津以 82万平方米的成交量居 10城市首位。1-3 月，10重点城市中杭州、北京、天津、成都、上海、南京、重庆、深圳8城市累积成交量超过去年同期，同比涨幅分别为 6713%、450%、121%、29%、21%、9%、6%，其中北京、武汉、重庆分别以 253万平方米、245万平方米、219万平方米的累积成交量排名前三位。

今年一季度重点一二线城市土地供应放量，优质地块陆续推出，多家大型房企均在前三个月中有所斩获，开发商拿地积极性升高，1-3 月全国 10 重点城市中八成累积成交量高于去年同期。

随着热点地块陆续成交，重点城市住宅用地平均溢价率维持较高水平。3月，成都、南京、上海分别以45%、33%、29%的住宅用地平均溢价率排在全国 10 重点城市的前三位。

1-3 月，北京、杭州等城市土地市场供需两旺，溢价率走高，全国 10 重点城市住宅用地出让金为去年同期的两倍。2 月 20 日国务院常务会议出台“国五条”，在上一轮调控的基础上继续深化，各城市也陆续推出政策细则，未来重点城市或将受调控影响有所降温。

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三、长沙土地市场总体情况

1.供应分析

2013年1月长沙房地产市场土地供应一览表

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月份新增土地供应 20 宗，总面积 54.77万平米。其中开福区 6 宗，岳麓区 5 宗，芙蓉、雨花、天心区各3 宗。

2013年2月长沙房地产市场土地供应一览表 月份新增土地供应 6 宗，总面积 35.34万平米。岳麓区，开福、雨花各 2 宗，3 宗住宅用地，3 宗工业用地。

2.成交分析

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月共成交 16 宗土地，总成交面积 45.78万平米，总成交金额 25.5 亿。月共成交 1 宗土地，总成交面积 5.34万平米，总成交金额 10.08 亿

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告 月共成交 5 宗土地，总成交面积 30 万平米，总成交金额 12.84 亿。3.土地供应与成交

1月土地供销量相比上月基本保持平稳，出让面积 54.8万平米，环比增加 18.68%，同比上涨 17.02%；成交 45.8万平米，环比下降 23.97%，同比增长 39.15%。月土地供销量下降，出让面积 54.8万平米，环比下降 35.48%，同比增长 570.03%；成交面积 5.34万平米，环比下降 88.34%，同比下降 48.43%。月长沙土地市场无新增供应，环比下降 100%，同比下降 100%；成交面积 30万平米，环比增长 462.29%，同比增长 6437.48%。4.住宅用地供应与成交

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月商住土地供应面积 28.9万平米，环比增加 2.26%，同比减少 0.81%，成交面积 20.8万平米，环比下降26.26%，同比增加 36.94%。2 月商住土地供应面积 17.7万平米，环比下降 38.65%，同比增长 406.57%，成交面积 5.3万平米，环比下降 74.36%，同比下降 37.72%。3 月商住土地供应面积为零，同、环比下降 100%，成交面积 12.4万平米，环比增长 131.89%。

5.长沙商业办公用地供应与成交

本月长沙新增商办用地 3.9万平米，同比下降31.52%； 成交2.9万平米，环比下降 30.87%，同比减少48.15%。2、3月长沙商办用地供销均为零。

四、长沙二级市场总体情况

1.供应分析

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2012 年推货高峰后，随着新年传统销售淡季的来临，市场推货量有所下降。2013 年 1 月长沙内六区商品住批准预售面积 50.6万平米，环比减少 44.25%，同比增加 37.13%。

长沙内六区供应面积近四个月持续减少，本月新增批售面积仅 9.39万平米，环比减少 81.44%，同比下降55%。月长沙内六区供应面积 107.21万平米，环比增长 1041.75%，同比增长 151.78%。

分区域来看，本月望城、雨花、开福、岳麓四区商品住宅批售面积分布较相近，其中望城、开福区供应面积在 21.12～22.18万平米区间，各占比在 20%左右，雨花、岳麓区供应面积在 26.39～27.55万平米区间，占比在24～26%，天心、芙蓉区批售面积较少，天心区供应面积 9.47万平米，占比 9%，芙蓉区供应闽籍 0.5万平米，占比 0.47%。

分面积段供应套数来看，本月总供应 9850 套，90-120平米刚需户型供应量最大，供应 3755 套，占比 38%，60-90平米、120-144平米供应相近，供应 2000 套左右、分别占比 22%、21%；高于 144平米供应 1105 套，占比 11%，60平米以下小户型供应 757 套，占比 8%。2.成交分析

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月长沙商品住宅成交迎来 2013 年开门红。成交面积 115.63万平米，环比增长 26.66%，同比增加 148.83%。从今年 9 月份开始，成交价格缓步下滑，本月长沙市内六区整体成交均价 5906 元/平米，环比下降 2.19%、同比增长 5.15%。

受到春节长假影响，2月长沙商品住宅成交下滑。成交面积60.17万平米，环比下降47.96%，同比增加38.38%。成交均价 5590 元/平米，环比下降 5.35%、同比下降 8.36%。3 月楼市迎来“小阳春”商品住宅成交量价齐升。成交面积 110.26万平米，环比增长 83.25%，同比增加103.24%。成交均价 5590 元/平米，环比增长 10.5%、同比增长 6.7%。

从成交面积上来看，岳麓、雨花成交面积在 27.9～33.24万平米之间；望城、天心、开福区成交面积在 13.05～16.52万平米之间，芙蓉区最低，成交 5.99万平米。

从成交价格上看，天心、开福区均价在 7098～7558 元/平米之间，芙蓉、雨花区在 6223～6462 元/平米之间；岳麓区均价 5686 元/平米，望城六区最低，4279 元/平米。

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3.供销比分析

4.存量分析

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2011 年以来，内六区商品住宅存量为 818.44万平米。按近1 年月均销售 83.85万平米速度来看，需 9.2 月才能完全消化完。分行政区域来看：雨花、岳麓区存量较大，存量在 168～173万平米，各占比 21%，望城、开福存量在 148～152万平米，各占比 18%；天心区存量 122.09万平米，占比 15%，芙蓉区存量 55.92万平米，占比 7%。月均销售较快的有岳麓、开福、雨花区，月均去化 20.68～22.67万平米，存量消化时间在 7～8个月之间；

望城、天心月均消化面积在 9万平米左右，所需时间在 12～16个月左右；芙蓉区月均消化最少，仅 5.23万平米，去化库存需 11个月。

按面积区间段来看，存量最大的是﹥144平米面积段，去化时间较长，需 16个多月；存量最小的是 60平米以下房源，由于月均销售面积小，去化时间最长，大约需 16个月；60～144平米面积段存量在 141～204万平米之间，此面积段的去化时间在 7～9个月之间。

投资拓展部

根据中房指数研究院及世联顾问机构数据整理

2013年5月

第三篇：PPP项目物有所值评价报告

PPP项目物有所值评价报告

（指标架构模板）

目 录

一、物有所值评价基本说明

二、物有所值评价报告编制 第一节 项目基础信息 第二节 项目定性分析 第三节 项目定量分析 第四节 评价结论

一、物有所值评价基本说明

一、【编制目的和依据】：为指导政府和社会资本合作(Public-Private Partnership,PPP)项目规范有序开展，以及为PPP项目立项入库、招标采购、纳入预算、项目实施、申请国家示范项目等工作提供有效依据。根据《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国政府采购法》、《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金[2014]113 号）等有关规定，开展PPP项目物有所值论证工作。

二、【物有所值评价定义】物有所值评价是判断是否采用PPP 模式代替政府传统采购模式实施基础设施及公共服务项目的一种评估方法。物有所值评价包括定性分析和定量分析。定量分析由各地根据实际情况开展。

政府传统[投资和] 采购模式是指政府及其所属机构直接负责项目设计、投融资、建设和运营维护等工作（含委托他人执行其中部分工作），并承担项目主要风险，一般不奉行全生命周期管理理念的采购模式。

根据《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》要求：财政部门（政府和社会资本合作中心）会同行业主管部门，从定性和定量两方面开展物有所值评价工作。定量评价工作由各地根据实际情况开展。

定性评价重点关注项目采用政府和社会资本合作模式与采用政府传统采购模式相比能否增加供给、优化风险分配、提高运营效率、促进创新和公平竞争等。定量评价主要通过对政府和社会资本合作项目全生命周期内政府支出成本现值与公共部门比较值进行比较，计算项目的物有所值量值，判断政府和社会资本合作模式是否降低项目全生命周期成本。

三、【管理机构】财政部门[（政府和社会资本合作中心）] 会同行业主管部门开展物有所值评价工作，积极利用第三方专业机构和专家力量。

四、【基本原则】物有所值评价应遵循真实、公允、客观、公正的原则。

二、物有所值评价报告编制

第一节 项目基础信息

（一）基本情况

1.1项目名称： 1.2项目地点：

1.3项目类型：在建或建成 1.4项目联系人：

1.5项目建设的必要性说明：

1.6前期工作合规性说明：可研、环评、土地等

1.7项目所处阶段：申报、设计、融资、采购、施工、运行 1.8项目进度计划：开工和计划完成时间

（二）项目产出说明

（三）项目运作方式

（四）项目风险识别与分配框架：

（五）项目投融资结构安排：总投资及资本构成、项目融资结构安排

（六）项目收益情况说明：总收益、收入来源、收费价格和定价机制

（七）社会资本介入情况（如有）

（八）其他必要说明的情况（如有）等

第二节 项目定性分析

（一）【定性分析的目的】：定性分析重点关注项目

1、采用PPP 模式与采用政府传统投资和采购模式相比能否增加公共供给、优化风险分配、提高效率、促进创新和公平竞争；

2、从项目规模、项目资产寿命、项目收益、项目融资可行性角度分析，项目采用PPP模式实施是否可行。（注：项目即使能提高实施效率，但如引发不了社会资会兴趣，则论证结果在现实中无效，因此需要对项目的市场适应性进行评价；另外对项目的市场适应性的评价分值比率不能低于50%，因为一在中国目前的现状，PPP能否落地实施才是重点（在服务相对缺乏的社会，能创造并提供服务是最大的物有所值），二在关于能否提高效率的论证中，似乎项目只要采用PPP模式，都能增加公共供给、优化风险分配、提高效率、促进创新和公平竞争，所以关于能否提高效率的评价实际指导意义有限）。

注：（依据财政部PPP中心物有所值评价文件初稿）【定性分析的目的】：定性分析重点关注PPP项目采用PPP 模式与采用政府传统投资和采购模式相比能否增加公共供给、优化风险分配、提高效率、促进创新和公平竞争、有效落实政府采购政策等，识别PPP项目是否可以采用PPP模式进行实施。

（二）【定性分析的组织实施】：由项目本级财政局会同行业主管部门组织专家小组实施。

（三）【专家小组构成】：专家小组由经过省财政厅初步资格预审的咨询机构专家（1名）、社会资本方工程技术代表（不少于3名）、社会资本方财务代表（不少于3名）和财政局委派代表、行业主管部门代表、项目融资机构代表组成。

注：（依据财政部PPP中心物有所值评价文件初稿）【专家小组构成】：专家小组由不少于7 名专家组成，至少包括工程技术、金融、项目管理、财政和法律专家各一名。

（四）【定性分析结论】：通过定性分析的项目，可列入当地PPP 项目目录，进行物有所值定量分析；未通过定性分析的，不宜采用PPP 模式。表1：PPP项目物有所值定性分析专家评分表

基本指标（关于能否提高效率）

要项指标（关注项目能否落地实施）评审指标

①全生命周期整合潜力

①生命周期的项目独立性与效率

②风险识别与分配 ③绩效导向 ④潜在竞争程度 ⑤鼓励创新 ⑥政府机构能力 ⑦政府采购政策落实潜力 基本指标小计 ①项目规模

①项目规模的市场适应性

②项目资产寿命 ②项目资产寿命的市场适应性 ③资产利益及收益

③项目收益类别比（估算值）④全生命周期成本管理程序与结构的合理性

原稿权重

调整权重

评分

15%

6%

15% 6%

15% 6%

15% 6%

5% 6%

5% 0%

10% 0%

80%

30%

10%

10%

10%

15%

⑤法律和政策环境 ⑥项目融资可行性 附加指标小计

合计 专家签字： 年 月 日

表2：PPP项目物有所值定性分析评分参考标准 编号

10% 15%

20% 100%

70% 100%

指标 评分参考标准：黑色字为财政部PPP指引草案的内容，红色字为金砖城市投资

修改后的内容

评价指标说明：主要通过察看项目计划整合全生命周期各环节的情况来评分。PPP模式，将项目的设计、建造、融资、运营和维护等全生命周期环节整合起过一个长期合同全部交由社会资本合作方实施，是实现物有所值的重要机理。生命周期的价值独立性与效率性 合越多也就是社会资本能参与环节越多，说明市场适应用性越高）●81—100=项目资料表明，设计、融资、建造和全部运营、维护到将整合到一同中；对于存量项目采用PPP模式，至少有融资和全部运营、维护整合到一个合●61—80=项目资料表明，设计、融资和建造以及核心服务或大部分非核心服营、维护将整合到一个合同中；对于存量项目采用PPP模式，至少有融资和核到大部分非核心服务的运营、维护将整合到一个合同中。●41—60项目资料表明，设计、融资、建造和维护等将整合到一个合同中，但运营；或融资、建造、运营和维护等将整合到一个合同中，但不包括设计；对项目采用PPP模式，仅运营和维护将整合到一个合同中。

●21—40=项目资料表明，融资、建造和维护等将整合到一个合同中，但不包能否增加1

供给 和运营。

●0—20=项目资料表明，设计、融资、建造等三个或其中更少的环节将整合到同中。

由以下三项目组合分值组成，独立评分累加：

● 0-20分 生命周期的价值独立性：设计、建造和运营、维护等环节的项目权和运营责任的独立性；

● 20-50分 设计、建造和运营、维护等环节的履约责任、投融资责任和风险承够有机结合在合同中；（合同可包括一级和二级项目合同）

● 0-30分 设计、建造和运营、维护等环节社会资本方的角色分工或集成能够投资效率匹配。

指标说明：项目采用PPP模式与采用政府传统投资和采购模式相比能否增加公(通过采用PPP使项目能够实施实现服务供给 或 使项目规模扩大增加服务供给提高服务效率增加服务供给)

●0—34=通过采用PPP使项目能够实施实现服务供给。风险识别2

与分配

风险识别2

与分配 ●0—33=通过采用PPP能使项目规模扩大从而实现增加服务供给。●0—33通过采用PPP使项目能够提高服务效率从而增加服务供给。

指标说明：主要通过察看在项目识别阶段对项目风险的认识情况来评分。清晰优化分配风险，是物有所值的一个主要驱动因素。在项目识别阶段的物有所值作开始前，着手风险识别工作，有利于在后续工作实现风险分配优化。

●81—100=项目资料表明，已进行较为深入的风险识别工作，预计其中绝大部险或全部主要风险将在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。

●61—80=项目资料表明，已进行较为深入的风险识别工作，预计其中的大部风险可以在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。

●41—60=项目资料表明，已进行初步的风险识别工作，预计这些风险可以在社会资本合作方之间明确和合理分配。

●21—40=项目资料表明，已进行初步的风险识别工作，预计这些风险难以在社会资本合作方之间明确和合理分配。

●0—20=项目资料表明，尚未开展风险识别工作，或没有清晰识别风险。

指标说明：优化风险分配（通过优化工作分工优化风险分配或通过风险分配原风险分配）3 绩效导向潜在竞争4

程度 ●0—34=风险识别的程度。

●0—33=优化工作分工优化风险分配程度。●0—33通过风险分配原则优化风险分配程度。

绩效导向。本指标主要通过察看在项目识别阶段项目绩效指标的设置情况来评分。PPP项目的绩效指标，特别是关键绩效指标，主要确定对PP项目运营维护和产出进行检测的要求和标准，例如，针对公共产品和服务的数量和质量（或可用性）等。绩效指标越符合项目具体情况，越全面合理，越清晰明确，则绩效导向程度越高。

●81—100=绝大部分绩效指标符合项目具体情况，全面合理，清晰明确。

●61—80=大部分绩效指标符合项目具体情况，全面合理，清晰明确

●41—60=绩效指标比较符合项目具体情况，但不够全面和清晰明确，缺乏部分关键绩效指标。

●21—40=已设置的绩效指标比较符合项目具体情况和明确，但主要关键绩效指标未设置。

●0—20=未设置绩效指标或绩效指标不符合项目具体情况，不合理、不明确。潜在竞争程度。主要通过察看项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的以及预计在随后的项目准备、采购等阶段是否能够采取促进竞争的措施等来评●81—100=项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力大且已存在明 证据或迹象，例如参与项目推介会的行业领先的国内外企业数量较多。

●61—80=项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力较大，预期后采取措施可进一步提高竞争程度。

●41—60=项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力一般，预期后潜在竞争4

程度 采取措施可提高竞争程度。

●21—40=项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力较小，预期后采取措施有可能提高竞争程度。

●0—20=项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力小，预期后续不提高竞争程度。

●81—100= 3家以上社会资本方的工程技术代表和财务代表明确表达项目合作愿。并可通过宣传和招标提高竞争程度。

●61—80= 2家社会资本方的工程技术代表和财务代表明确表达项目合作意愿通过宣传和招标提高竞争程度。

●41—60= 2家社会资本方的工程技术代表和财务代表明确表达项目合作意愿高竞争程度大。

●21—40= 1家社会资本方的工程技术代表和财务代表明确表达项目合作意愿高竞争程度大。

●0—20= 无社会资本方的工程技术代表和财务代表明确表达项目合作意愿。鼓励创新。要通过察看项目产出说明来评分。一般来讲，产出说明应主要规定本合作方应付产出的规格要求，尽可能不对项目的投入和社会资本合作方具体如何交付问题提出要求，从而为社会资本合作方提供创新机会。

●81—100=项目产出说明提出了较为全面、清晰和可测量的产出规模要求，没5 鼓励创新政府机构6

能力 如何交付提出要求。

●61—80=项目的产出规模要求较为全面、清晰和可测量，并对如何交付提出要求。

●41—60=项目的产出规模要求不够全面、清晰和可测量，并对如何交付提出要求。

●21—40=项目的产出规模要求不够全面、清晰和可测量，并对如何交付提出要求。

●0—20=项目的产出说明基本上没有明确产出规格要求，或主要对如何交付进求。

政府机构能力。主要通过察看政府的PPP理念，以及结合项目具体情况察看相关政府部门及机构的PPP能力等来评分。PPP理念主要包括依法依合同平等合作、风险分担、全生命周期绩效管理等，以及PPP不仅是基础设施及公共服务融资手段，更是转变政府职能、建立现代财政制度等的重要手段。政府的PPP能力主要包括知识、技能和经验等，包括可通过购买服务获得的能力。

●81—100=政府具备较为全面、清晰的PPP理念，且本项目相关政府部门及机 构具有较强的PPP运作能力。

●61—80=政府的PPP理念一般，但本项目相关政府部门及机构具有较强的PP运作能力。

●41—60=政府的PPP理念一般，且本项目相关政府部门及机构的PPP运作能政府采购7 政策落实潜力 力一般。

●21—40=政府的PPP理念较欠缺，且本项目相关政府部门及机构的PPP运作能力较欠缺且不易较快获得。

●0—20=政府的PPP理念欠缺，且本项目相关政府部门及机构的PPP运作能力欠缺且难以获得。

政府采购政策落实潜力。主要通过预计有效落实政府采购政策的潜力，以及预计在随后的项目准备、采购等阶段是否能够进一步采取落实措施等来评分。物有所值是政府采购的价值取向，不仅指提高公共资金的使用效率和效益，还包括有效落实促进内资企业和中小企业发展、国外技术转让、节能环保、绿色低碳，以及必要时限制外资参与项目等方面的政府采购政策。

●81—100=项目有效落实政府采购政策的潜力很大，预计后续通过进一步采取措施确定能够实现。

●61—80=项目有效落实政府采购政策的潜力较大，预计后续通过进一步采取措施可增强落实性。

●41—60=项目有效落实政府采购政策的潜力一般，预计后续通过采取措施可增强落实性。

●21—40=项目有效落实政府采购政策的潜力较小，预计后续通过采取措施有可8 项目规模项目规模8 的市场适能提高落实性。

●0—20=项目有效落实政府采购政策的潜力小。

（注：此处的政府采购政策主要是指，促进内资企业和中小企业发展、国外技术转让、节能环保、绿色低碳，以及必要时限制外资参与项目等。）

项目规模。主要依据项目的投资额或资产价值来评分。PPP项目的准备、论证等前期环节的费用较大，只有项目规模足够大，才能使这些前期费用占项目全期成本的比例处于合理和较低水平。此外，一般情况下，基础设施及公共服务规模越大，才能够采用PPP模式吸引社会资本参与。

●81—100=新建项目的投资或存量项目的资产公允价值在10亿元以上。

●61—80=新建项目的投资或存量项目的资产公允价值介于2亿到10亿元之间●41—60=新建项目的投资或存量项目的资产公允价值介于1亿—2亿元之间●21—40=新建项目的投资或存量项目的资产公允价值介于5000万元到1亿元●0—20=新建项目的投资或存量项目的资产公允价值小于5000万元。（注：可根据具体项目的类型、所在地区等因素重新设定金额大小。）

由以下三项目组合分值组成，独立评分累加： 应性 ●0-40分 经调研或资格预审表明项目规模有5家以上的社会资本能进行能力匹合作响应；

●0-40分 经调研或资格预审表明项目规模有5家以上金融机构能进行融资响应项目资产寿命

项目资产寿命市场适应性

项目资产10

种类 ●0-20分 单一项目规模或同类项目规模总额与项目前期开发成本总额比。项目资产寿命。主要依据项目的资产预期使用寿命来评分。项目的资产使用寿命长，为利用PPP模式提高效率和降低全生命周期成本提供了基础条件。项●81—100=资产的预期使用寿命大于40年。产

寿●61—80=资产的预期使用寿命为31—40年。限●41—60=资产的预期使用寿命为21—30年。目●21—40=资产的预期使用寿命为11—20年。投

收●0—20=资产的预期使用寿命小于10年。

比（注：可根据具体项目的类型、所在地区等因素重新设定年限长短。）

项目资产种类。主要依据PPP项目包含的资产种类多少来评分。一个项目可以包含多个种类的资产，一般来说，项目的资产种类越多，由社会资本方实施，将实现更高的效率和更好的效果。●81—100=项目的资产种类在三个以上。

●61—80=项目是两类较复杂或技术要求较高资产的组合。●41—60=项目是两类中等复杂程度资产的组合，或者是若干个同类资产打包项目。

●21—40=项目是两类复杂程度较低资产的组合，或者项目是一个较为复杂的全生命周期成本管11 理程序与结构的合理性

全生命周11 期成本估计准确性资产。

●0—20=项目只包括一个较为简单的资产。

全生命周期成本估计准确性。主要通过察看项目对采用PPP模式的全生命周期理解和认识程度、以及全生命周期成本将被准确预估的可能性来评分。全生命本是确定PPP合作期长短、付费多少、政府补贴等的重要依据。

●81—100=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本已被很好的理解和认识且被准确预估的可能性很大。

●61—80=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本已被较好的理解和认识被准确预估的可能性较大。

●41—60=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本已被较好的理解和认识无法确定能否被准确预估。

●21—40=项目相关信息表明，项目全生命周期成本理解和认识还不够全面清●0—20=项目相关信息表明，项目全生命周期成本基本上没有得到理解和认识●71—100=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本已被很好的确定边界，被有效的程序和结构进行过程识别和优化。

●51—70=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本已被很好的确定边界，有效的程序和结构进行过程识别和优化。

●0—50=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本未被很好的确定边界，并法律和政12 策 环境

资产利用13

及收益 有效的程序和结构进行过程识别和优化。

法律和政策环境。主要通过察看现行法律、法规、规章和政策等制度限制政府PPP模式实施项目来评分。

●81—100=项目采用PPP模式符合现行法律法规规章和政策要求，甚至存在政励。

●61—80=项目采用PPP模式受到现行法律法规规章和政策等的个别限制，可容易地解决。

●41—60=项目采用PPP模式受到现行法律法规规章和政策的个别限制，解决性很大。

●21—40=项目采用PPP模式受到现行法律法规规章和政策的少量限制，但解能性很大。

●0—20=项目采用PPP模式受到现行法律法规规章和政策的严格限制。

资产利用及收益。主要通过预计社会资本合作方增加额外收入的可能程度来评会资本合作方通过实施项目，在满足公共需求的前提下，增加额外收入，可以府的成本和公众的支出。

●81—100=预计社会资本在满足公共需求的前提下，非常有可能充分利用资产额外收入。

●61—80=预计社会资本在满足公共需求的前提下，较有可能充分利用资产增收入。

●41—60=预计社会资本在满足公共需求的前提下，利用项目资产增加额外收项目收益13 类别比（估算值）

融资可行14

性 能性一般。

●21—40=预计社会资本利用项目资产获得额外收入的可能性较小。●0—20=预计社会资本利用项目资产获得额外收入的可能性非常小。

项目政府付费收益与第三方付费收益（含额外收入）比

融资可行性。主要通过预计项目对金融机构（贷款和债券市场）的吸引力来评引力越大，项目越具有融资可行性，越能够顺利完成融资交割和较快进入建设阶段，实现较快增加基础设施及公共服务供给的可能性就越大。

●81—100=预计项目对金融机构的吸引力很高，或已有具备强劲实力的金融机确表达了对项目的兴趣。

●61—80=预计项目对金融机构的吸引力较高。●41—60=预计项目对金融机构的吸引力一般，通过后续进一步准备，可提高吸●21—40=预计项目对金融机构的吸引力较差，通过后续进一步准备，可提高吸●0—20=预计项目对金融机构的吸引力很差。

●81—100=预计项目对金融机构的融资授信匹配度完全符合。

●61—80=预计项目对金融机构的融资授信匹配度主体完全符合，需要调整部分融资可行14

性 ●41—60=预计项目对金融机构的融资授信匹配度基本符合，需要调整部分环●21—40=预计项目对金融机构的融资授信匹配度符合度低，需要调整设计主要●0—20=预计项目对金融机构的融资授信匹配度完全不符合。

表3：PPP项目物有所值定性分析评分结果计算表

最高分B

最低分D

总指标

权重A

分

平均分E=（B-C-D）÷（专家数-2）

加权分F=E×A

基本 指标

附加指标（不少于三项）①生命周期的项目独立性与效率 ②风险识别与分配 ③绩效导向 ④潜在竞争程度

⑤鼓励创新 基本指标小计①项目规模的市场适应性 ②项目资产寿命的市场适应性

③资产利益及

6%

6%

6%

6%

6%

20%

—10%

10%

10%

C

—

—

——

——

收益 项目收益类别比（估算值）④全生命周期成本管理程序与结构的合理性

⑤法律与政策环境 ⑥项目融资可行性 附加值指标小计

评分结果

15%

10%

15%

80% —100% —

— —— —

————

——

附表4：PPP项目物有所值定性分析专家意见表

项目名称

委托单位

评分结果

专家小组意见： 组长签名： 年 月 日

姓名 组长

专家

专家

专家

专家

专家

专家

单位 专业领域签名

第三节 项目定量分析

一、【物有所值定量分析的目的和作用】

（1）对项目全生命周期内可研方案报价与市场绩效值（影子报价）PPP 值（简称PPPs 值））的对比，判断采用PPP 模式的关键控制绩效指标和选择社会资本方的评价指标，建立全生命周期成本管理的程序与结构，并判断PPP 模式能否降低项目全生命周期成本。

（2）对采用PPP 模式与政府传统[投资和]采购模式的资产负债率对比，判断项目全生命周期对政府资产负债的影响值；（中国的国情是地方政府负债高，这是政府推行PPP模式的重要目的这一，所以定量评价应与能否降低政府债务相结合）

（3）对采用PPP 模式与政府传统[投资和]采购模式的市场价值评估，判断PPP项目的付费机制与政府方的区间值；

注：（财政部PPP指引草稿）【物有所值定量分析定义】 定量分析是在假定采用PPP 模式与政府传统投资和采购模式的产出绩效相同的前提下，通过对PPP 项目全生命周期内政府支出成本的净现值（PPP 值）与公共部门比较值（PSC 值）进行比较，判断PPP 模式能否降低项目全生命周期成本。

二、【定量分析开展的节点】定量分析可在项目识别、准备、采购、执行和移交等阶段分别开展。

三、【项目识别阶段的定量分析】在项目识别阶段，定量分析主要包括：

（一）根据项目产出说明，设定参照项目并计算PSC 值；（根据参照项目的先取要求，在实际工作中难以找适合参考项目，可比性可参考价值低。应直接参考项目可研方案和财务测算结果）

（二）根据初步实施方案，计算影子报价PPP 值（简称PPPs 值）；（应根据PPP项目初步方案和PPP模式财务测算，计算影子报价）

（三）比较PSC 值与PPPs 值，PPPs 值小于PSC 值的，项目转入准备阶段；否则不宜采用PPP 模式，应从当地PPP 项目目录中剔除。

四、【项目准备阶段的定量分析】在项目准备阶段，项目实施方案与初步实施方案相比发生重大变化的，应对PSC 值和PPPs 值进行相应调整。调整后的PPPs 值小于PSC 值的，项目转入采购阶段；否则不宜采用PPP 模式，应从当地PPP 项目目录中剔除。

五、【项目采购阶段的定量分析】在项目采购阶段，根据社会资本提交的采购响应文件等测算实际报价PPP 值（简称PPPa 值）。

项目实施机构将PSC 值作为采购评判依据的，应在采购文件中公布初始PSC 值等关键参数，并明确全部采购响应文件所对应的PPPa 值均高于PSC 值的，将终止采购或重新采购。

中选社会资本确定后，可根据最终签订的项目合同测算PPPa 值。

六、【建立全生命周期成本管理的程序与结构】项目实施机构将市场绩效值PPPs 值作为采购评判依据的，应在采购文件中公布初始PPPs 值等关键参数，并明确全部采购有效响应文件所对应的实际报价或实际运行PPP 值（简称PPPa 值）均应优于PPPs 值。

中选社会资本确定后，可根据最终签订的项目合同测算PPPa 值。建立全生命周期成本管理的程序与结构，不断的实现PPPs 值与PPPa 值）之间的优化与转化，以此为基础建立项目绩效评价指标体系。

七、【项目执行和移交阶段的定量分析】在项目执行期内和移交后可对项目进行物有所值跟踪定量分析，并将分析结果纳入项目绩效评价体系。

八、【定量分析的组织实施】项目本级财政部门会同行业主管部门，委托第三方机构或专家开展定量分析。

在项目识别和准备阶段开展物有所值定量分析，是申请财政部政府和社会资本合作项目以奖代补专项资金的必要条件之一。表1：项目PPP 模式与政府传统[投资和]采购模式的支出与收入分析表

判别值

对政府预算 支出的影响 对比项目

时间值 政府与社会资本投资比例 项目投资总额 政府传统 采购模式支出值 占年一般公共预算支出总额比 采用PPP模式当期政府支出值

项目开

项目设发 计 期间

期间

项目实项目运施 营 期间

期间

项目维护 期间

对政府直接收入的影响 占一般公共预算支出总

额比 项目直接收入值

政府传统采购模式预算

收入值 采用PPP模式 当期政府收

入值 表2：PPP 项目市场可行性区间模型分析

项目开发 项目设计 项目实施

对比项目

期间

项目投资总额 第三方付费收入总额

政府方付费收入总额

项目投资回收期 项目可行投资回收期（区间）可行性缺口值（区间）

期间

期间

项目维护 期间

项目运营期间

--政府资本金投入对项目市场可行区间分析模型--政府可行性缺口补助对项目可行性区间分析模型

--政府配套投入对项目可行性区间分析模型--政府补贴投入对项目可行性区间分析模型（以上数据输入到财政承受能力评估程序）表3：PPP项目PPPa 值与PPPs值（项目识别阶段）

初始值

项目开发

项目设计

项目实施

项目运营

项目维护

对比项目 项目可研PPPs值

影子报价PPPa

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

表4：PPP项目PPPa 值与PPPs值（项目准备阶段）

初始值

项目开发

项目设计

项目实施

项目运营

项目维护

对比项目 项目影子报价PPPs值

项目成交报价PPPa值

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

表5：PPP项目PPPa 值与PPPs值（项目建设阶段）初始值

项目开发

项目设计

项目实施

项目运营

项目维护

对比项目 项目成交报价PPPs值

项目建设PPPa值

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

表6：PPP项目PPPa 值与PPPs值（项目运营阶段）

初始值

项目开发

项目设计

项目实施

项目运营

项目维护

对比项目 项目成交报价PPPs值 项目运营PPPa值

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

成本指标

技术指标1

技术指标2

第四篇：PPP项目实施方案

政府与社会资本合作（ppp)模式建设

安阳市东区污水处理厂尾水人工湿地处理工程 初步实施方案

一、项目基本信息

1.1项目名称：安阳市东区污水厂尾水人工湿地处理工程； 1.2项目类型：在建项目（市政公用工程项目）1.3建设地点：安阳市东区污水处理厂排水口入茶店坡沟以东至白棉路，沿茶店坡沟河道两侧规划的绿化用地，以及京珠高速公路东侧高压走廊地带，南起文明大道，北至文峰大道。项目占地面积约为34.7公顷。1.4建设内容：该项目规模为采用人工湿地技术处理安阳东区污水处理厂尾水10万吨/日、湿地面积约为43公顷。主要建设内容为提升泵站1座、输配水管线6.87公里、湿地工程、植物种植、河道修复、河道清淤、绿化景观、橡皮坝及其他配套设施。1.5项目前期工作合规性：本项目是东区污水厂升级改造的配套工程，经安阳市发改委（安发改审城市[2013]15号）批准建设，可行性研究报告、环评手续已经批准，初步设计已经完成。

1.6所处阶段：项目识别—物有所值及财政支付能力评估。1.7计划开工和完工时间：2015年至2016年 1.8合作期限：特许经营期限为25年 1.9总投资及资本构成：估算投资1.28亿元，未完工程部分估算投资8000万元，拟由社会资本募集金完成建设，社会资本所占比例100%； 2.0政府现有支持安排： 1、2013年安阳市人民政府第80次常务会议同意实施该项目并将列为城建重点项目及十大民生工程之一。

2、《安阳市住房和城乡建设局安阳市东区污水处理厂

尾水人工湿地处理工程项目实施ppp模式的请示》（安住建 [2015]54号）文件已经市政府主要领导批示同意。3、2015年6月3日《安阳市重大项目推进工作周例会会议纪要》协调解决了项目建设用地和资金问题。

二、项目建设必要性及可行性分析 2.1项目必要性分析

安阳市东区污水厂于2003年投入运行，原出水标准为《城镇污水处理厂污染标准》（gb9878-1996）二级标准，经除磷脱氮升能改造后，部分工程氨氮达到了一级b标准，但距《城市污水再生利用景观环境用水水质》(gb/t18921-2002)中的观赏性景观环境用水的湖泊类、水景类水质标准的要求，还有较大差距，故需要对东区污水厂出水进一步净化。

为切实提高东区污水处理厂减排能力，结合实际情况，经多方考察论证，安阳市东区污水处理厂除磷脱氮及中水回用工程技术方案变更为采用人工湿地工艺处理尾水；工程建成后，可处理尾水10万/日，设计出水水质达到《中华人民共和国地表水环境质量标准》（gb38382002)中的ⅳ类水标准，高于一级a标准。2.2项目可行性分析 2.2.1湿地作用：人工湿地是一个综合的生态系统，它应用生态系统中物种共生、物质循环再生原理，结构与功能协调原则，在促进废水中污染物质良性循环的前提下，充分发挥资源的生产潜力，防止环境的再污染，获得污水处理与资源化的最佳效益。2.2.2建设意义：人工湿地方案可以大幅度地减少向本市河流及向沿线流域排入的污染负荷量，减轻本市及沿线流域的污染，改善城市生态和人民生存环境，对安阳城市综合建设与经济的可持续发展具有重大的战略意义，同时根据安东新城城市规划，茶店坡沟两侧各有35米绿化用地，可解决人工湿地工程占地大的问题，同时完成河道两侧的绿化工程，项目在提高东区污水处理厂减排能力，改善城区周围水系的水质同时还能营造河道两侧的绿化景观，是一项惠民工程、生态工程。2.2.3工艺选择：本项目工艺选用沈阳环境科学研究院的专利技术，采用潜流人工湿地+表流人工湿地组合工艺，可以有效解决北方寒冷地带人工湿地运行问题，提供冬季运行效果。2.2.4主管部门：安阳市住房和城乡建设局《关于安阳市东区污水处理厂尾水人工湿地处理工程项目实施ppp模式的请示》（安住建[2015]54号）已经市政府领导批示同意；2015年6月3日《安阳市重大项目推进工作周例会会议纪要》明确安阳市住建局为项目实施机构。2.3物有所值定性分析 2.3.1运营优势：人工湿地处理工艺与传统的处理工艺相比，具有运行稳定、费用低、维护简单、景观效果好等优点； 2.3.2环境效益：工程建设实现“两个结合”即与茶店坡和防洪排涝相结合、与安阳示范区景观规划相结合，投产运营后，将大幅度地削减污染物质的排放量，极大地改善城区周围水系的水质，达到人与环境的和谐统一，社会环境效益显著。2.3.3实施条件：项目可行性研究、规划、初步设计、环评等前期工作已经完成，并已经开工建设，是在建设项目，具备实施ppp的基本条件。2.3.4项目吸引力：本项目属于市政公用工程，是主要依靠

“政府付费”即政府购买服务回收投资成本的非经营性项目，吸收社会资本参与到项目中，可有效缓解政府投资压力，项目收益稳定，对社会资本具有一定的吸引力； 2.3.5运营效率：实施ppp模式引入专业的污水处理运营机构，有利于保证污水处理厂的正常运营，提高运营效率，促进创新和竞争； 2.3.6拓宽融资：实施ppp模式可以为减缓财政投资压力，推进和加快项目建设，将筹集的资金用于其他公用投资项目，拓宽市政设施建设融资渠道； 2.3.7风险分担：实施ppp模式可以实现项目建设风险、运营风险共担机制，有利于政府监督和社会监督。

三、拟采用运作方式 3.1运作模式：

本项目为市政污水处理工程，属于缺乏“使用者付费”基础，依靠“政府付费”回收投资成本的非经营性项目，通过政府购买服务推进实施ppp项目。具体模式采用建设—运营—移交（bot）模式。3.2投资规模：

根据项目实际，社会资本投资规模暂定为8000万元，全部由投资者负责筹集。项目实际完成投资额由政府审计部门审定，超出或低于协议投资额部分上方协商以补差结算或篇二：池州市污水处理厂网一体ppp实施方案

池州市污水处理设施厂网一体、以市代县 ppp 模式的实施方案

池州市污水处理及市政排水设施（主城区）ppp 项目，包括已建污水处理厂 2 座、处理能力 10 万吨/日（清溪污水 处理厂一期 4 万吨/日、二期 4 万吨/日，城东污水处理厂 2 万吨/日）；已建排水管网约 750 公里；已建污水泵站 7 座（合 计 10.45 万吨/日污水提升能力）；特许经营期 26 年。在特许 经营期内，需规划新建污水处理厂 3 座（6.5 万吨/日）、排水 管网 554 公里等污水处理及市政排水设施。

一、实施模式

根据池州市主城区污水处理设施的现状，按照“厂网一 体”的要求，采用特许经营、政府购买服务组合的 ppp 模式 进行运作。

（一）池州市人民政府或授权主体与选定的投资人合资 组建项目公司。投资人和市政府指定主体按照 80%：20%比 例组建项目公司，签署合资合同和章程。政府持有股权，参 与项目公司的重大决策，但不参与日常的经营和管理。

（二）池州市人民政府授权市住建委与项目公司签署 《特许经营协议》，授予项目公司对污水处理厂及排水设施 的特许经营权。项目公司在特许期内投资建设规划中的污水 处理厂及排水设施等，负责运营、维护和更新再有污水处理

厂及排水设施，在特许经营期及购买服务合同期满后，将正 常运行情况下的上述设施无偿、完好地移交给池州市人民政 府或其指定机构。

（三）污水处理设施产权所有人与项目公司签署《资产 转让协议》，将主城区已建的清溪污水处理厂（一期、二期）、城东污水处理厂、排水设施等转让给项目公司。

（四）池州市人民政府或其授权主体根据项目公司提供 服务情况，按照《特许经营协议》的规定，向项目公司支付 污水处理设施运行、维护服务费。

（五）对于改扩建项目、新建项目，参照《特许经营协 议》中约定的相关原则，另行签订补充实施协议。

二、操作步骤和流程

（一）加强组织推进。成立以池州市政府主要领导为组 长的工作领导小组，并从市发改委、财政局、国资委、金融 办、住建委、审计局、环保局、城投公司、招标局等相关单 位抽调专业技术人员组成各专项工作组。其中市财政局牵头 负责资产评估、收益测算、融资成本等工作；市住建委牵头 负责项目实施方案、综合单价测算、服务标准制定等工作； 市财政局和住建委共同牵头负责招标谈判工作。

（二）制定工作方案。为加快推进 ppp 模式的实施，池 州市政府制订了《池州市污水处理设施 ppp 工作实施方案》。

（三）工作流程。一是项目筛选。根据城市总体规划及

有关专项规划的要求，组织编制 ppp 项目库。再结合实际情 况，池州市首先选择了污水处理项目厂网一体（主城区）进 行实施。二是资产评估。聘请业绩良好的资产评估公司对主 城区已建污水处理厂及排水设施的资产进行合理评估，确定 拟转让数额。三是制定实施方案。咨询机构在详细调查的基 础上制定可操作的实施工作方案，实施工作方案在市相关部 门认真研究的基础上修改完善，报市政府批准后实施。其中 重点确定好投资人选择方式、选择标准；项目结构和合同结 构；主要项目条件；利益共享和风险责任分担原则；招标工 作计划（包括人员组织、招标程序及相应时间安排）；财务 测算和编制财务模型、主要的财务报表；《特许经营协议》 等【《特许经营协议》的主要内容包括项目结构和协议关系，特许经营公司负责的经营范围、经营期和经营区域，服务标 准，购买服务收费标准和调价，特许经营期结束后的移交标 准，项目公司的权力义务，违约责任，终止及补偿等】。四 是招标准备。确定招标组织单位，合理安排招标工作协作和 责任分工，并将需要在招标文件中体现的条件予以落实，据 以编制资格预审文件和招标文件。五是招标与投标。编制完 招标文件，发出投标邀请函之时，招标正式开始，接到邀请 函的投标人决策是否参加投标，并在购买招标文件后准备相 应的投标文件。六是开标与评标。拟订评标办法，聘请国内 污水处理行业技术、财务和法律方面的资深专家组成评标委

员会。评标过程中综合考虑投标人的技术、财务实力以及其 投标报价等综合因素，而不是仅以投标报价确定中标人，以 避免出现个别投标人利用恶意报价以谋取中标的情况。七是 协议谈判。确定评标结果后，与《评标办法》中确定的谈判 对象（排名靠前的中标候选人）就《特许经营协议》、《资产 转让协议》等相关合作文件进行具体的谈判，直至双方达成 一致意见。八是协议签订。投资人与市政府授权的主体签订 项目公司《合资协议》；投资人负责完成申请项目公司工商 登记及相关组建工作。项目公司与市住建委及产权人分别正 式签署《特许经营协议》和《资产转让协议》；项目公司支 付资产转让款。

三、关键环节

（一）项目咨询。通过招标方式选择有经验的专业咨询 机构，明确咨询机构的责任和任务。咨询机构负责全程配合 牵头部门进行项目前期工作、编制工作方案和具体实施等工 作。

（二）资产评估。委托具有实力的第三方资产评估公司 对本项目实施资产评估，资产不做溢价处理。明确资产转让 方、合理确定资产转让范围。原有负债由原产权单位承担。

（三）招投标。一是明确投资人准入条件。通过前期调 查和分析，结合国内行业发展情况和项目特点，合理确定了 投资人投标资格和准入条件。二是投资人选择方式。按照“公 开、公平、公正”的原则，在确定准入条件的基础上并结合 项目特点，采用公开邀请招标的方式确定投资人。三是标的 设定。在明确限定内部收益率≤8.0%、融资成本（贷款利率）≤6.55%、综合费率≤7.0%等指标的基础上，设定资产转让 价格、特许经营期和基本水量等边界条件，把已建污水处理 厂以及排水设施污水处理服务费单价(单位：元/立方米)和排 水设施服务费单价（单位：元/（公里·年））等作为主要标的。四是综合评标。着重对投标人财务实力、资质荣誉、业绩经 验、技术能力、财务方案、人员配臵方案、技术方案和法律 方案等综合能力的审核和评估。

四、合同约定和政府监管机制

（一）明确责权利相适应。按照国家现行法律法规的要 求，以《特许经营协议》、《资产转让协议》、《项目公司股东 协议》三个规范性协议形式，明确投资人和政府的职责及权 利。

（二）制定动态调价机制。池州市审计局牵头建立完善 成本监审机制，加强价格监审；建立调价机制，根据运营质 量情况、市场价格水平建立服务费调价机制。在特许经营期 内，依据《特许经营协议》的基准价格及池州市统计部门公 布的相关数据每满三年调整一次服务费单价。

（三）绩效考评。一是污水处理厂运营考核。根据《特 许经营协议》对污水处理厂的进出水水质水量以及排水设施篇三：ppp项目实施的基本流程 ppp项目实施的基本流程

(一)编制实施方案和资格预审文件

主要工作：按照财政部要求编制项目实施方案，进行物有所值评价和财政承受能力论证，编制资格预审文件。1.编制资料清单；

2.向政府相关部门调研访谈，详细了解项目情况； 3.编制项目实施方案，内容主要包括：

（1)项目概况

（2)风险分配基本框架

（3)项目运作方式

（4)交易结构

（5)合同体系

（6)监管架构

（7)采购方式选择 4.进行物有所值评价； 5.进行财政承受能力论证；

（1)编制财务模型，进行财务测算

（2)重点进行财政支出测算和承受能力评估

（3)形成财政承受能力论证结论 6.向相关政府部门汇报实施方案，并进行修改完善； 7.形成项目实施方案报批稿； 8.项目实施方案获批后，编制资格预审文件和资格预审公告； 9.协助发布资格预审公告； 10.协助项目实施机构成立评审小组； 11.协助组织项目资格预审和评审工作。(二)实施招标程序

主要工作：编制招标文件，进行招商推介，解答投资人有关问题，吸引投资人关注和参与投标。

1.制定招标阶段的具体工作计划； 2.主持起草招标文件，招标文件主要包括：

（1）投标人须知

（2）项目协议，（3）合资合同（如政府部门或其指定机构参股项目公司的）

（4）技术参考资料

3.与政府有关部门讨论招标文件； 4.修改招标文件并完成终稿； 5.起草招标公告并协助项目实施机构在相关媒体发布招标公告，组织发售招标文件； 6.协助项目实施机构接待潜在投标人进行现场踏勘及尽职调查； 7.参加标前会议； 8.编制标前会议备忘录，并向所有潜在投标人发送； 9.回答和澄清潜在投标人的提问，并以招标文件补充文件的形式通知所有潜在投标人； 10.继续研究招标文件并使文件符合法律规范和行业惯例，如发现重大疏漏或对项目实施机构不利的条款，及时以招标文件补充文件的形式进行修正； 11.将招标文件的任何变化及时通知潜在投标人； 12.与有关政府部门保持联系，协调解决招标阶段出现的各种问题； 13.制定开标计划和开标安排，制定开标阶段的各种有用文件； 14.协助布置开标现场并派工作人员参加开标仪式。(三)评标及谈判阶段

主要工作：制定评标标准，协助进行谈判，并就协议关键条款进行解释和修改，形成最终项目协议。

1.制定评标和澄清谈判的计划； 2.制定评标标准、评标方法和澄清谈判策略； 3.协助评审小组对全部投标文件进行澄清、摘录、比较和评估，计算各投标人的分值，并起草评审报告；

4.协助组建采购结果确认谈判工作组； 5.参加采购结果确认谈判工作组与候选社会资本就项目合同进行的谈判； 6.在每一轮谈判结束时编制谈判备忘录，并根据谈判结果修改协议文本； 7.形成协议文本定稿； 8.协助进行中标公示； 9.发出中标通知书；

10.根据需要参与政府与投资人协议签署仪式。篇四：ppp项目合作方案15.4.13 xxx高新区基础设施ppp项目实施方案

近来，国家推出一系列指导性文件，积极倡导和推介 ppp基础设施建设模式，为适应这一要求，加快我区基础设施建设，有效提供公共产品。根据国家、省及发改、财政、住建等上级部门的指导精神，参照外地的成功做法，结合我区实际，制定我区ppp基础设施建设项目实施方案。

一、基础设施建设项目工程量数据采集。首先由项目

主管单位对整个高新区的基础设施拟采用ppp模式的项目做投资总估算，具体包括道路、绿化、亮化、供水、热力、电力、燃气、通讯等项工程建成所需要的投资进行整体估算。经初步统计，我区1.7145613平方公里各项基础设施建设共需投资267584.1664万元，其中已投资

52028.077万元，未投资215556.0894万元。

二、聘请专业的咨询公司做ppp整体方案。具体咨询服务内容包括：

（一）ppp项目财务分析与评价。具体内容包括：

1、ppp项目功能边界定位

2、ppp项目财务测算模型搭建

3、ppp项目财务分析与评价（投资额、回收期、报酬率、项目生命周期现金流预测、净现值、敏感性分析等）。

（二）ppp项目实施方案。具体内容：

1、ppp项目

交易架构（项目投融资结构、回报机制）、运作模式（委

托运营、管理合同、建设—运营—移交、建设—拥有—运营、转让—运营—移交、改建—运营—移交等运营模

式）、补偿机制设计、融资方案、风险分担机制

2、ppp操作方案编制。

（三）ppp项目法律服务。具体内容包括：

1、ppp 项目政策法规梳理与法律风险控制

2、ppp项目合同体系制定（包括项目合同、股东合同、融资合同、工程承包合同、运营维护合同等）。

（四）社会资本方引入。具体内容包括：协助甲方遴

选投资方，参与相关的会议、谈判、磋商、并发表专业建议。

我们初步选定北京中建政研信息咨询中心作为咨询公

司合作方，该公司情况详见附件一，初定费用为45万元。

三、将项目纳入xxx市ppp项目数据库。根据相关

要求将我区此项目报市财政部门成立的政府与社会资本合作中心纳入数据库。主要用于项目集中对外公示、宣传和社会资本招募，后续金融机构介入的基本条件，以及便于ppp管理机构对项目进行指导、监督和管理。

四、两种方式确认参与ppp项目合作社会资本方的方式

一：

（一）向社会公布ppp项目资格预审文件。在省级以上的人民政府财政部门指定的媒体上发布公告，公告内容主要包括：项目的授权主体、项目实施机构、项目概况（项目的具体内容、总投资金额、项目运营模式）、项目对社会资本的要求（包括资格、资信及业绩证明文件、社会融资方法与能力、工程建设与运营能力、参与ppp项目的业绩与经验）、拟确定参与竞争的社会资本的数量和确定方法、项目公司组建方式、合作方式、经营期限、项目融资、政府授权、购买服务或付费方式、绩效考核标准及奖惩机制、付费调价机制、运营维护、社会资本方终止与退出机制、社会资本方评价办法等。

（二）、采用竞争性磋商或单一来源采购的方式遴选

资本方。向已经通过资格预审的社会资本企业发布进行竞争性磋商的通知，如取得资格预审的社会资本方有2家及以上则采用竞争性谈判等形式，如只有1家则采用单一来源采购形式遴选社会资本方。此种方式的优点是规范，缺点是增加项目的程序和操作的复杂性，延长实施时间，降低效率。

二： 直接邀请符合项目要求的社会资本企业。直接向符合我区基础设施项目ppp合作模式的社会资本企业发出邀请函，邀请函的内容包括：项目实施机构和项目名称、项目结构和核心边界条件（不可进行磋商的条件）、项目产出

说明（指项目建成后项目资产所应达到的经济、技术标准，以及公共产品和服务的交付范围、标准和绩效水

平）、ppp项目合作初步协议和操作方案、社会资本方应提供的项目报告书的要求。此种方式的优点是操作简单，易于实施，提高效率，但程序稍显简单。

五、确定合作的社会资本方。由高新区管委会组织由

发改、财政、市政建设等相关部门及融资、建设、市政管理等方面的专家组成评审小组同社会资本企业就ppp项目合作协议中的可磋商条款进行磋商，采取好中选优最终确定ppp合作协议和社会资本方。

六、政府审批通过ppp项目操作方案或合作协议。由xxx高新区管委会研究决定通过ppp项目操作方案和合作协议（如有涉及财政补贴支出和土地增值收入部分需经同级人大批准列支，纳入财政预算管理）。

七、成立ppp项目运作公司。由社会资本方和高新区授权的建投公司参股成立项目公司，该公司与高新区管委会签订ppp项目合作协议，项目公司进入整个项目的建设、运营、维护及到期移交等后期工作。2015年3月17日篇五：ppp项目实施的基本流程 ppp项目实施的基本流程

(一)编制实施方案和资格预审文件

主要工作：按照财政部要求编制项目实施方案，进行物有所 值评价和财政承受能力论证，编制资格预审文

件。

1.编制资料清单；

2.向政府相关部门调研访谈，详细了解项目情况； 3.编制项目实施方案，内容主要包括：

（1)项目概况

（2)风险分配基本框架

（3)项目运作方式

（4)交易结构

（5)合同体系

（6)监管架构

（7)采购方式选择 4.进行物有所值评价； 5.进行财政承受能力论证；

（1)编制财务模型，进行财务测算

（2)重点进行财政支出测算和承受能力评估

（3)形成财政承受能力论证结论 6.向相关政府部门汇报实施方案，并进行修改完善； 7.形成项目实施方案报批稿； 8.项目实施方案获批后，编制资格预审文件和资格预审公告； 9.协助发布资格预审公告； 10.协助项目实施机构成立评审小组； 11.协助组织项目资格预审和评审工作。(二)实施招标程序

主要工作：编制招标文件，进行招商推介，解答投资人有关

问题，吸引投资人关注和参与投标。1.制定招标阶段的具体工作计划； 2.主持起草招标文件，招标文件主要包括：

（1）投标人须知

（2）项目协议，（3）合资合同（如政府部门或其指定机构参股项目公司的）

（4）技术参考资料

3.与政府有关部门讨论招标文件； 4.修改招标文件并完成终稿； 5.起草招标公告并协助项目实施机构在相关媒体发布招

标公告，组织发售招标文件； 6.协助项目实施机构接待潜在投标人进行现场踏勘及尽

职调查；

7.参加标前会议；

8.编制标前会议备忘录，并向所有潜在投标人发送； 9.回答和澄清潜在投标人的提问，并以招标文件补充文件的形式通知所有潜在投标人； 10.继续研究招标文件并使文件符合法律规范和行业惯例，如发现重大疏漏或对项目实施机构不利的条款，及时以招标文件补充文件的形式进行修正；

11.将招标文件的任何变化及时通知潜在投标人； 12.与有关政府部门保持联系，协调解决招标阶段出现的各种问题；

13.制定开标计划和开标安排，制定开标阶段的各种有用

文件；

14.协助布置开标现场并派工作人员参加开标仪式。.(三)评标及谈判阶段

主要工作：制定评标标准，协助进行谈判，并就协议关键条

款进行解释和修改，形成最终项目协议。1.制定评标和澄清谈判的计划； 2.制定评标标准、评标方法和澄清谈判策略； 3.协助评审小组对全部投标文件进行澄清、摘录、比较和

评估，计算各投标人的分值，并起草评审报告； 4.协助组建采购结果确认谈判工作组； 5.参加采购结果确认谈判工作组与候选社会资本就项目

合同进行的谈判；

6.在每一轮谈判结束时编制谈判备忘录，并根据谈判结果

修改协议文本；

7.形成协议文本定稿； 8.协助进行中标公示； 9.发出中标通知书； 10.根据需要参与政府与投资人协议签署仪式。

第五篇：PPP项目方案[范文模版]

PPP（公私合作关系）项目实施建议方案

什么是PPP

（一）基本概念、核心理念

PPP，即公私伙伴关系是指公共部门与私营部门为提供公共服务而建立起来的一种长期合作关系。这种关系用商业协议来确立，公共部门将融资、建设、运营风险转嫁给私营部门，并与私营部门发挥各自的优势来提供公共服务。在这样的框架下，PPP的表现形式有多种，如BOT（建设-运营-转让）和BOOT（建设-运营-拥有-转让）等。一般而言，按照私人部门的参与程度和公共部门将各类风险向私营部门转移的程度会产生多种PPP模式，如BOT,BOOT,DBFO等。

PPP的核心理念是追求资金最佳使用价值,通过引进社会资本，发挥公私双方各自优势，紧密合作，风险共担，利益共享，得到最优的投资回报及社会公共效益，实现公共财政或者公共资源的价值最大化。

（二）PPP的比较优势

相对于政府传统项目开发模式及公共融资方式，PPP有以下 比较优势：

1、提高公共财政使用效率

PPP项目一般由社会私人资本或者联合体融资建设及运营，提供公共服务。共用财政投入很少，较好发挥了“四两拨千斤”的杠杆作用，这对公共财政短缺的情况下加快新型城镇化建设有比较重要的意义。

同时，由于捆绑了建设和经营，并以服务和产出付费，使得私人部门能够发挥最大的能动性，通过创新、自我施压等避免项目成本超支。在风险管理上的合理分配和良好的合作机制也使得项目失败的概率大大降低，避免了公共资源的浪费。

2、保障项目和公共服务质量

评审中标的私人资本或联合体组建项目公司建设项目并提供公共服务。联合体一般是由建设方、融资方、运营方组成的利益共同体，它比传统开发模式具有更好的内部协调能力。另外，很多PPP项目通过引进国际知名建设、管理机构，带来先进的管理经验，有利于提高公共服务的质量。

3、实现合作双方互利共赢

合理的PPP模式可以平衡公私双方的权责利。在风险分配上遵循“最优承担”原则，即将风险分配给最有能力承担的一方。同时，全寿命周期特点使得合同具有较大的灵活空间，风险共担、收益共享的机制既能维护共用部门的利益，也能最大限度满足私人资本的诉求。

（三）PPP实施背景

十八大以来，稳增长、促改革、调结构、惠民生逐渐成

为政策主线。在当前宏观经济环境下，发展是重中之重，稳增长的任务尤其艰巨。在此背景下，新型城镇化进程加快。财政部预计2020年城镇化率达到60%，由此带来的投资需求约为42万亿元人民币，每年需要资金约7万亿。然而作为城镇化建设主力的地方政府财政压力巨大，各级政府直接债务约11万亿，或有负债约7万亿。在当前土地收入成为地方债务主要还款来源的情况下，房地产市场的正常波动都足以影响地方财政，进而影响新型城镇化建设进程。要改变这种困境，最关键的是创新投融资体制，改变传统政

府投资模式。PPP模式积极引入社会私人资本，参与城镇化建设，在保障资金来源、引入先进的建设和管理经验、保证项目和公共服务质量上有较大优势。

（四）PPP法律依据

PPP模式在本质上是鼓励社会非公有资本参与社会基础设施

建设和基础服务提供，我国早在2005年就出台《国务院鼓励支持非公有制经济发展的若干意见》，即“非公36条”，放宽非公有制经济市场准入，其中就有“允许非公有资本进入公用事业和基础设施领域”条款。2010年，国务院下发《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，即“新36条”，进一步拓宽民间投资的领域和范围，明确鼓励和引导民间资本进入基础产业和基础设施领域及市政公用事业和政策性住房建设领域和社会事业领域。

在党的十八届三中全会上，“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营”成为进一步深化改革，推动新型城镇化建设的重要措施。

（五）PPP适用领域

PPP项目的实施过程是引入社会私人资本组建联合体，授予特许经营期，由其自主融资建设和经营该项目，通过项目本身收费或政府对服务的付费收回投资成本，实现投资收益。特许期满，项目移交政府或续约经营。原则上，所有能满足这个特点的政府投资项目都具备采用PPP模式的可能。在经济基础设施中，有公路、桥梁、铁路、电信等设施，不实行收费的交通设施（如海南地区）可以通过政府对流量付费的方式实现收益。在社会基础设施方面，有体育场、医院、学校、政府办公楼、会议中心、供水、排污、监狱、歌剧院、保障房、旅游设施等，这些项目大多可以通过消费者付费形成闭环，不足部分亦可由政府根据流量付费进行补充。

在具体实施中，相应PPP项目一般由上述各领域政府专业主管部门联合政府投融资平台组成招商主体，成为项目发起方。由专业主管部门代表公共部门负责对服务质量进行监督审查，维护公共利益。

二、PPP实施路径

（一）项目发起

1、明确需求

拟建项目相应级别的行业主管部门，如市级项目由交通局、环卫局、教育局等根据行业需求分析报政府及发改委申请投资立项。需求应量化，尤其对于拟用PPP模式开发的项目，量化的需求是在支付环节提供绩效标准的重要依据，比如，每年需新增垃圾处理多少吨。需求分析是确定投资规模、投资方式的前提。

也可由相关专业国有企业、政府投融资平台公司会同行业主管部门提出上述需求，并报政府立项。

2、评估方案 在需求分析基础上，上述部门进一步对备选方案进行评估。主要是开发方式的选择。由于PPP开发模式前期工作较长、过程复杂、专业性强、总投资大，因此不是所有的项目都适用PPP模式。有些可能更适合传统采购方式，如BT或代建。对于确需进行PPP模式开发的，也要为该项目确立一个参考标准，即如果按照传统政府采购模式（PSC）开发，需要的总投资和产生的效益，以便为引入PPP模式提供充分的依据。

3、可行性研究

项目可行性研究应由以上相关部门组织专家独立进行，或通过权威中介机构提供分析报告。在可行性研究中，商业预测较为关键，它可以使政府在大量花费资源开发项目之前就能够对合作伙伴关系的适用性有所认识，且对于分析招商过程中私人部门是否胜任、确定合理底标有意义。

PPP项目涉及私人资本的引入。较为严肃的项目可行性研究对于量化项目风险和成本，确定净利润，形成有吸引力的商业预测，从而降低招商难度有帮助。同时也是政府选择开发模式的参考依据。国际上一些失败的PPP案例大多源于对市场风险预测不足，导致收支难以平衡，最后破产，由政府接管提供公共服务,无形中也增加了公共资源的浪费。

4、征询意见

就拟建PPP项目征询监管方、专家、终端用户等的意见有助于发现潜在问题，并在完善后发布切实可行的招商文件。

5、确定决策文件

在项目发起的最后阶段，通过分析需求及初步的可行性研究之后，应形成相关确定性文件，比如绩效标准，风险管理方式，项目公司运营模式，招商程序，融资安排以及监管方案等。这是开展项目招商工作的前提，也是政府在PPP项目中需要做的基础工作。

（二）项目招商

1、成立招商小组 招商主体一般由项目所在行业专业主管部门及政府投融资平台公司组成。招商主体可以进一步委托专业的资产管理公司或资产运营公司为招商代理，并与其组成招商工作小组。

为完成招商工作，招商工作小组应聘请相应的财务顾问、法律顾问和技术顾问等。在成功招商后，顾问团队可以进入项目公司继续提供咨询服务，顾问费用由项目公司支付。

2、发布招商文件

招商前期准备工作包括与潜在对象初步接触，向政府有关部门和融资机构进行咨询等，并在此基础上确定招商边界条件。如，合同结构，特许经营协议，费用结算方式，项目公司的组织形式，招商的范围等。这些内容构成完整的招商方案。在获得政府批准后，由招商工作小组正式发布招商文件。

3、确定短名单

招商文件发布后，招商工作小组负责接待意向投资者，在提供必要的文件和信息后，与意向投资者进行充分的沟通，并接收投资建议书。

招商工作小组应从大量的投标方筛选优质的对象确定短名单进入谈判环节。过低的门槛虽然可以使得竞标过程比较激烈，但也容易增加谈判工作难度。由于PPP项目的特殊性和长期性，单一的指标，如利润率、成本收益等无法确定最合适的合作伙伴。

以往一些PPP案例中不乏为中标而故意压低条件，但最后却无法维持，转而由政府接手的现象。

4、谈判及评审

专家和顾问团队应根据项目的特点，从成本效益、技术创新、管理经验等各方面予以分析比对，尽量以推荐而非打分的方式出具意见。当前PPP项目的行业经验不足以用过于精细的方式进行评选。评审工作应充分考虑PPP项目的全寿命周期这个特点。对投资者的经验、技术、实力以及创新能力应予以重视，前者甚至比价格更为重要。

5、签约 最后由招商主体的行业相关主管部门与胜出的投资者或联合体进行签约，授予PPP项目一定年限的特许经营权，并签订合同，由其负责投资、设计、建设、运营和维护；如有外资参与，还需要由拟参股项目的国有企业或政府投融资平台公司与其签订合资协议等其它合同。

成功的招商工作是PPP项目达成预期的前提，必须审慎、周全，一般历时约半年至一年。

（三）组建项目公司

1、股东构成

由取得特许经营权的投资者或联合体出资组建特殊目的项目公司（SPV）。一般代表政府公共利益的国有企业或政府投融资平台公司应进入项目公司，参与董事会及日常经营管理。

2、融资来源

项目公司的资金来源包括股本和债务。股本由股东出资，债务资金则由银行或非银行金融机构提供。为丰富融资结构，满足融资要求，也可以吸收一些次级债和优先股。

国际上项目公司的股本在资金来源中占比较小，一般不足20%。国内一些PPP案例中，这一比例稍高，但一般不超过1/3，大部分开发资金应通过项目本身的融资能力实现。

3、管理层

由股东方、融资方组成的管理团队负责日常经营工作，通过董事会、总经理办公会等处理项目公司在开发建设和运营中的问题，并在统一招标、公开信息方面提供保障。

4、协调委员会

由股东方、政府代表、专家顾问等组成协调委员会，对于项目公司内外部利益冲突，进行协调解决，也可以致力于与政府相关部门的协调沟通。

对于冲突的解决，一般先由协调委员会进行协调，然后是协调委员会下设的专家委员会进行专业性评判，最后才是选择仲裁诉讼等，这有利于保障合作伙伴关系及各方利益。

（四）风险管控

1、风险分配 PPP项目的风险类型主要有技术风险、建设风险、运营风险、收入风险、财务风险、法规/政治风险、环境风险、不可抗力风险及以上各种风险组合所导致的项目失败风险。

各类风险分配遵循“最优承担”原则，即由最有能力处理的一方来承担。这能降低风险的边际成本，达到PPP项目资金的最佳使用价值。

技术风险、建设风险、运营风险、收入风险、财务风险等由项目公司承担，但其中也有属于政府责任部分，比如土地权属、服务及产品规格定义错误、政府要求变化、支付违约等，需在合同及特许经营协议中明确。

法规政治风险、不可抗力风险等应根据双方的权责进行分担，一般政府公共部门承担较多此类风险。另外，还应引入商业保险，用于转移不确定性大、损失额度大的风险，如某些不可抗力事件导致的项目重大损失。

风险分配在签约性谈判阶段已经完成，并体现在合同及特许经营协议中。

在建设经营阶段，主要是充分发挥经营管理层和协调委员会的作用，及时识别、转移、化解相应风险。

2、多级监管

项目公司应设置多级监管体系，以保障项目进度、服务质量及公共利益。

常见的监督体系分三级。政府行业主管部门不定期检查，协调委员会根据需要可以定期也可以随机抽查，项目公司内部审计监察团队需定期对项目的建设、服务等进行常规检查。

3、收益分享、风险共担

PPP项目是全寿命周期合作。在较长的特许经营期内，全寿命周期的特点是双方无法在一开始就预见所有可能的情况。这就需要公私双方本着合作伙伴的精神，对项目未来可能出现的风险和收益预留足够的协商空间。

如果项目实际收益过高，意味着项目中公共利益被低估，在到达预设阀值后，双方应启动谈判，就合理分配超额收益进行协商。在实际操作中，可以通过缩短特许期或者降低支付标准实现。反之，如果项目自投入运营后，因非主观原因长期陷入亏损，经营困难，在达到预设阀值后，同样应启动谈判机制。可以通过延长特许经营期或给予补贴等方式予以调整。如著名PPP项目英法海底隧道因市场原因，客流受影响，经营恶化，政府遂将特许经营期延长至99年，但因财务状况恶化，最终破产。如能更早地对风险进行分担，也许这个项目结果会更乐观。

（五）项目移交

1、完整移交

特许经营期到期后，项目公司应根据合同和特许经营协议将相应资产和服务无偿完整移交给政府指定部门或公司。

完整移交指的是项目资产在移交后完整可用。为保障完整性，项目公司应缴纳一定的维修保障资金或者签署附加协议，在一定周期内，比如一年，资产运作和服务提供基本不受移交带来的负面影响。

2、后续管理

政府部门作为PPP项目的最终接收方，在特许经营协议到期后，一般有三种后续管理思路。一是与原资产经营团队续约，根据实际情况，签订新的特许经营协议。二是由政府行业主管部门或其指定国有企业接管，提供公共服务。三是对该项目重新进行招投标，聘请更为优秀的经营管理团队。

三种方式各有利弊，应根据资金价值最大化、维护共用利益的原则进行选择。

三、国内外PPP实施案例

（一）成功案例

1、《上海老港垃圾处理厂四期项目（PPP）》（1）项目实施过程：

由市容环卫局和上海城投组成招商主体，计划通过国际招商，引进拥有一流垃圾处理技术和丰富运营管理经验的国际投资者。市容环卫局、城投委托上海国际集团资产经营有限公司和上海申信进出口有限公司组成的联合体为招商代理，并提供财务顾问服务。

2002年12月开始招商前期准备，由市容环卫局、城投及招商代理组成招商工作小组，并聘请天达律师事务所为法律顾问、城市建设研究院为技术顾问。2003年4月9日～4月30日，招商代理发布招商文件。

8月12日，ONYX联合体和惠记联营两家投资竞争人向招商代理递交了投资建议书。2003年8月经过投资建议书的评审、竞争性谈判、确定候选投资人和签约性谈判，最终ONIX与中信泰富组成的联合体胜出。

2003年12月23日，市容环卫局和项目公司股东代表草签了特许权协议及相关附件，环卫局、城投和项目公司签订了垃圾供应与结算协议。

ONIX与中信泰富组成的联合体与上海市城投环境组成合资公司，负责老港生活垃圾卫生填埋场四期的投资、设计、建设、运营和维护，特许期20年，是我国首个垃圾处理特许经营项目。特许经营期满后项目公司资产无偿移交给政府。市容环卫局、上海城投与项目公司签订垃圾供应与结算协议，并委托上海城投在垃圾收费机制尚未建立之前支付相关垃圾处理费用。（2）项目结果及评价

上海老港生活垃圾填埋场四期项目于2005年2月21日进入试运行，主体工程于12月12日正式投入运营。施工建设进度比较快，工程质量明显高于老港三期。该项目总体较为成功，有以下几点可以借鉴：

招商目标清晰，招商程序合理，有明确的项目小组工作模式，合理的风险分担机制，建立了有效的沟通协调和争端解决机制，同时政府监管也到位。唯一不足的是政府层面缺乏一个统一调度的部门。作为行业主管部门，市容环卫局显然无法使项目在各部门协调上更为顺畅。如优惠政策的落实，相关部门的批复等。

（二）不成功案例

1、国家体育场（鸟巢）PPP项目

国家体育场工程总占地面积21公顷，建筑面积25.8万平方米，项目2003年12月24日开工建设，2008年6月28正式竣工。国家体育场有限责任公司负责国家体育场的融资和建设工作，北京中信联合体体育场运营有限公司负责30年特许经营期内的国家体育场赛后运营维护工作。

2003年8月9日，中标人中国中信集团联合体分别与北京市人民政府、北京奥组委、北京市国有资产有限责任公司签署了《特许权协议》、《国家体育场协议》和《合作经营合同》三个合同协议。之后，联合体与代表北京市政府的国有资产经营管理有限公司共同组建了项目公司——国家体育场有限责任公司。

项目总投资为313900万元，北京市国有资产经营有限责任公司代表政府出资58%，中信联合体出资42%。在中信集团联合体42%的投资中，中信集团所占比例为65%、北京城建集团所占比例为30%、美国金州公司所占比例为5%。项目结果：

奥运会过后，由于缺乏足够的商业效益支撑，鸟巢运营陷入困境，并与2009年8月29日，通过签署《关于进一步加强国家体育场运营维护管理协议》，对鸟巢进行股份制改革，由政府接手运营。问题总结：

由于项目的特殊性，政府在项目中干涉较多，无论从设计、施工还是运营，使得项目公司非常被动，最后因商业预期无法实现，而被迫由政府接手。

2、墨西哥收费公路工程项目

为弥补政府交通投资的不足，墨西哥政府在1989-1994年间实行“收费公路工程”，共计授予私营部门55条收费路的特许经营权，吸引私营资本超过100亿美元，将该国收费高速公路网由1989年的4500公里延长到1994年的9900公里。但由于项目特许经营方案设计不合理、建设成本增加、交通流量估算失实以及1994年12月爆发的墨西哥“龙舌兰危机”引发的比索大幅贬值，导致私营项目公司运营困难，纷纷倒闭。墨政府被迫成立专门的政府信托基金来接收23条收费路烂摊子，与此同时，墨政府将仍由私营部门营运的32条收费路的特许经营期限延长至20年以上，以增强项目的投资回报能力。问题分析：

主要是招投标设计不合理。一是项目“最短特许经营期方案获胜”的中标标准直接导致特许经营期限过短（最初中标项目的最长期限仅为15年），收费过高。二是过于宽松的竞标人资格初选条件使得许多中标人对前期工程设计投入不够，导致项目建设开始后投资远超预算，造成项目完工滞后。

3、菲律宾电力供应项目

菲律宾政府于1987年7月发布第215号政府令，向私营部门开放电力市场，允许私营投资者以BOT（建设-运营-移交）方式建设独立电厂，向国家电力公司售电。1991-1993年短短三年间，国家电力公司就完成25个BOT合同谈判，涉及新增发电装机300万千瓦以上。1993年，菲政府宣布度过电力短缺危机。当时菲国内普遍认为电力危机后经济将快速增长，电力需求也将同步增长。基于以上市场预测，菲政府制订了电力部门继续大发展的规划。国家电力公司也按照这个规划继续与私营部门合作通过BOT模式扩大发电装机容量。

1997年亚洲金融危机爆发后，国家电力公司出于种种原因，仍与私营部门签订了总装机为284.1万千瓦的BOT协议。随着危机的深化，菲电力系统供给过剩问题凸现。与此同时，国家电力公司PPP项目运作能力和经验不足以及BOT合同风险分担设计不合理带来的严重后果也开始显现。当初电力公司和独立电厂BOT合同中的购电协议均采取了“take-or-pay”条款，即电力公司按照电厂发电量而不是实际调度上网电量支付费用，承担全部市场需求变化风险。这导致电力公司最终又将此部分额外电力的购买费用转嫁给消费者，造成电价高涨。问题分析：

风险分担机制不合理，市场风险大部分应由项目公司承担，国家承担全部市场风险，必将转嫁给消费者，损伤经济。

以超大型准经营性项目（总投资100亿元以上），城市轨道交通项目为例。轨道交通项目投资大、回收期长，无法通过票款收入收回全部投资并实现盈利，针对这一难题，本方案采用结构化融资技术，将项目有效分割并组合，提出一种复合的项目融资模式。

方案设计：采用“复合PPP模式”，即公私合作制（PPP）+投融资建设（BT）组合的模式。

1、项目投资建设

轨道交通项目可分A、B两部分投资建设（假设总投资100亿元）。A部分主要为土建工程，约占总投资70%，为70亿元；B部分主要包括车辆、信号、自动售检票系统等机电设备，约占30%，为30亿元。

A部分投资建设，采用投融资建设方式，即投资方与政府授权主体签署《投资建设合同》，并独资成立项目公司，投资建设完成后由政府在3-5年内回购，政府提供回购担保。

B部分投资建设，政府与投资方按一定比例出资（如6:4股权比例）成立特许经营公司，负责B部分的投资建设。

2、A部分资产租赁：投资方单独投资建设的A部分建设完成移交政府后，政府与特许经营公司签订《资产租赁协议》，将A部分资产租赁给特许经营公司使用。

3、特许经营（A+B两部分资产）：政府监管单位与特许经营公司签订《特许经营协议》，特许经营公司负责项目的运营管理、全部设施（包括A和B两部分项目资产）的维护和相关资产更新，以及站内的商业经营。特许经营公司，通过地铁票款收入及站内商业经营收入回收B部分的投资。

4、B部分资产移交：特许经营期结束后，特许公司将B部分项目设施完好地、无偿移交给市政府指定部门。

5、模式设计理由：采用复合PPP模式，即公私合作制+投融资建设组合的模式，主要考虑到国家层面政策导向、投资方合理投资收益及政府建设资金缺乏等几个方面因素。

A.PPP模式是国务院层面大力推行模式，本模式设计中以PPP模式为核心，提领整个项目合作框架，使得项目合法性、融资落地及后期运营规范等方面都更具有保障性。

B.若整个项目(A、B两部分投资)都采用单一PPP模式，项目的投资回收期太长（以北京地铁4号线为例，B部分46亿元投资，项目资本金内部收益率10%，回收期16年）。A、B两部分都采用单一PPP模式，投资回收期保守估计超过30年，是任何企业都无法承受的。因此投资金额较大的A部分可采用投融资建设的模式，合理缩短企业投资回收期。

C.此外，若整个项目A、B两部分都采用单一PPP模式，为使项目达到一个合理的收益水平（如10%内部收益率，15年投资回收期），政府每年需要补贴费用大大增加，巨额补贴会造成不利的社会影响。

D.就项目A部分而言，也可采用政府自建，然后将资产租赁给投资方与政府成立的特许经营公司，但政府方面资金压力较大，目前来看不太现实。因此，较为可行的方式是A部分采用投融资建设方式，投资方能够缩短投资回收期的同时，政府也减轻了项目建设资金压力。

E.项目A部分投融资建设方式也可适当变形，如采取投融资建造+土地联动的方式（BTR），即投资方可摘牌地铁沿线配套的商住用地，冲抵部分投资款。

6、模式重点说明

1）合法性文件：投资方投融资建设A部分项目政府应通过人大决议，并列入财政预算；特许经营权授权文件。

2）特许经营公司股权：在特许经营公司中，我方股权比例应低于50%，原因在于我方只是参与项目的运营，而非主导，控股方应为政府方面授权主体（轨道公司）。

3）项目融资： 项目资本金部分可考虑引入信托、资管计划及保险资金等多种形式。项目贷款部分，需要提前与国开行及四大国有行等实力雄厚的银行对接，研究银团贷款落地的问题。

4）招标方式：由于目前法规层面对PPP模式没有完整的规范性文件，需要与当地政府部门充分沟通，在大的政策支持及现有招投标法框架下，先行先试，最终实现投资建设施工总承包一体化招标。

5）项目A、B两部分的分割：不同线路的客流收入情况、建设成本、票价政策等因素存在差异，投融资建造模式与单一PPP模式的比例可以在本方案基础比例上进行微调。即如果线路的经济特征较好，那么投融资建造部分的比例可以下调，反之则上调。

6)票价与客流预测：票价与客流预测是项目实施的前提条件，需要与当地发改委相关部门充分沟通票价政策，并需要第三方专业公司提供客流预测数据。

7）特许经营收入调整机制：项目投资体量大，特许经营期限长，运营效益受到多方面因素的影响，科学、灵活的调整机制是成功实施项目的关键。

A.票价调整机制：在政府核定票价与社会投资商业化运作所需要的商业化票价之间，建立科学、合理的票价调整机制。

政府核定票价：政府监管部门根据现有政策，结合客流数据确定的平均人次票价。

商业化票价：政府核定票价基础上，锚定与特许公司经营成本紧密相关的电价、工资、消费价格指数等指标，建立票价调整公式，依据该调整公式计算出来的票价为商业票价。

政府核定票价与商业票价之间的差额部分，由政府与投资方按一定比例分担，以反映项目运营成本的正常变化。票价调整机制的核心是解决特许经营公司运营成本正常增长的问题。

B.租金调整机制

A部分投资建设完成后，政府将资产租赁给特许公司并收取租金。在项目特许经营期，租金将作为分担客流风险和调节运营收益的手段：实际客流低于预测客流一定比例时，政府减免特许公司应支付的租金；当实际客流高于预测客流一定比例时，政府提高特许公司应支付的租金。

租金调整机制的核心是解决客流波动对特许经营造成较大风险的问题。

7、投资退出机制

在实际客流与预测客流严重背、政策调整、政府违约及不可抗力等情形下，投资方可合理退出，且政府需要给予投资人以公允价格补偿。

9）资源整合：一般投资人须与轨道运营经验丰富的企业建立战略伙伴关系，并形成联合体参与特许项目的投资建设，可大大增强对政府的项目谈判地位，同时也有助于提高项目投资、建设及运营管理效率。