棚改房的相关政策及要求（5篇）

第一篇：棚改房的相关政策及要求

棚改房的相关政策及要求

1、要足额征收施工企业缴纳农民工工资保证金，以保障农民工的利益不受损害，维护社会稳定。

2、棚户区改造项目建设用地要按照有关规定办理土地出让手续，足额缴纳土地出让金。

3、为积极支持林区棚户房改造工程建设，在开发企业足额缴纳土地出让金及各项规费后，市政府于7日内以开发企业缴纳土地出让金同等额度的资金以及本级政府权限范围内足额收取的各项规费全部补助给企业。

4、税务部门应该依据相应法律法规及相关政策依法征税，本级财政足额征缴后地方流程部分补贴给开发企业；上解部分要逐级申请，经相关部门批准后，方可予减免。对上解部分如上级部门未批准，本级政府不予补贴。

5、房地产开发企业，建筑施工企业所缴纳的六项税费，本级财政按以下标准补贴给企业。（1）营业额：50%；（2）企业所得税：20%；（3）个人所得税：20%；（4）城建税：50%；（5）城镇土地使用税：50%；（6）房产税：50%。对于房地产开发企业、建筑施工企业所缴纳的其他税种，地方政府权限范围内的一律足额征缴后再补贴给企业。

6、7、棚户区改造项目决算后要保证开发企业有一定的利润空间。大兴安岭所管辖六个林业局的棚户区改造工程均适用该优惠政策以及工作要求。

第二篇：要求落实棚改政策和基础设施的报告

要求落实棚改政策和基础设施的报告

我们是原临湘茶厂职工，在企业流血流汗，辛辛苦苦，工作几十年，2012年临湘茶厂棚改，本来是一项惠民工程，结果演变成一项以营利为的与百姓争利益工程。列举以下几点事实：

一、国有土地上房屋征收补偿条例《中华人民共和国国务院令 第590号》

第一章 第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位，个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人。（以上称被征收人），给予公平补偿。（单位公产房屋未给茶厂职工任何补偿。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主，程序正当，结果公开的原则，（暗箱操作，没有实行任何一条原则和规定，实行的是停水，停电，堵门，请黑社会强拆）。

第五条 房屋征收实施单位不得以营利为目的。（茶厂棚改完全是从营利为目的，黄地金段，交通便利地方全部建电梯房出售，棚改还建电梯房只能是3屋以下的房子，而且以下方还平方，还要找补500元一个平方给开发商。岳阳棚改文件明确规定超出15个平方的，以综合成本价，但是临湘私自规定10个平方综合成本价，超出面积部分还要以商品房价格补差，完全为开发商说话）。

第十条 征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。（从头至尾都没有征求公众意见，老百姓没有说话权利）。

第三章 补偿 第十七条

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁，临时安置的补偿。（福利公房的住户，只补了搬家费，其它都未补）。

第二十七条 实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。（茶厂棚改都是强拆，后补偿）。

第三十一条 采取暴力，威胁或者违反规定中断，供水，供热，供气，供电和道路通行等非法方式迫使被征收人，搬迁造成损失，依法承担赔偿责任。（整个茶厂棚改安置房协议书上都没有甲方法定代表人，只有棚房改造项目部的印章）。

湘政办发［2010］53号第四章 第四条 安置补偿方面，城市和国有工矿棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由被拆人自愿选择，安置住房实行原地与异地建设相结合，异地建设的应选择交通便地，基础设施齐全的区域。纳入经济适用住房保障对象的可选择购买经适房，也可以购买非经济适用住房的安置房，选择购买非经济适用住房安置房的扣除补偿面积后，未超出经济适用住房面积标准部分按市场价格购买。（未按规定执行）。

岳政办发［2010］16号文件 棚改实施中要坚持公开、公平、公正的原则，拆迁补偿结果一律公开。（一律没有公开，全部暗箱操作）。

第二十条 规定 拆除单位公产的实行货币补偿，其租赁户的补偿动迁工作由产权单位负责。（临湘茶厂地面上有建筑物29965.54平方米公产全部免费送给开发商，其中大部分建筑物是茶厂多年上交利润返还职工福利款筹建而成，为什么拆迁房款不能给职工而免费给开发商）。

第二十三条 私有住宅选择产权调换的原则上一户安置一套住房，安置房与被拆迁房面积相等部分互不找差，被拆房屋面积超出安置房面积部份，按被拆房屋市场评估价格进行货币被偿，安置房面积超出被拆房屋面积15平方米以内部分，被拆迁人按核定的安置房综合成本价补差，15平方米以外部分比照商品房价补差。（没有任何文件规定电梯房拆迁户每平方补500元给开发商）。《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 第十三条明确规定特殊困难企业划拨土地权收益可全额留给企业，用于安置企业职工及偿还企业债务。

2010年10月13日毛书记在全上明确指示茶厂生活区零星土地要依法处置。资金用于解决茶厂改制遗留问题，卖给李开华土地款250万哪里去了。

2012年5月14日龚卫国在市长办公会议中强调，让企业改制职工真正得到实惠，茶厂棚改项目资金缺口通过适当提高项目容积率完成棚户改造任务后剩余项目土地用于商业开发来解决，我们茶厂职工认为这么明显的为茶厂开发商李开华说话，其中涉及了多少利益链，茶厂棚改私房安置72户，公房安置21户，共93户。李开华建4栋电梯房556套，低层4栋80套，还有杂屋和车库几十间，设路进去杂屋都卖2000元-3000元一个平方，不说划拨土地和国家拨款，安置茶厂职工究竟需要多少资金，以至于把茶厂公益用地全部用于商业开发，茶厂棚改还建职工大部分住在脏、乱、杂、复杂地段的低层建筑内，现低层还建生活区公益设施全部没有，消防通道、路灯、垃圾箱、桥梁（茶厂几十年通道），球场等一样都没修建，茶厂棚改到底是为职工得到实惠，还是为开发商谋利益？

茶厂棚改户要求，将党的惠民政策落到实处，还老百姓一个安居乐业之所。

茶厂棚改户签名：

2015年7月9日

第三篇：齐市棚改政策

齐齐哈尔市城市棚户区改造实施方案（试行）

我市市区现有棚户区61片，占地面积1362万平方米，建筑面积681.2万平方米，11.3万户、33.7万人。其中市中心城区集中连片棚户区44片，建筑面积593.8万平方米、9.8万户、28.6万人。为完成省委、省政府确定的五年内完成棚户区改造任务，改善棚户区居民生活环境，根据黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见，结合我市实际，特制定本实施方案。

一、指导思想

认真贯彻“三个代表”重要思想和党的十七大精神，用科学发展观全面谋划棚户区改造工作，以提高居民居住水平，改善城市环境，增加城市空间，促进经济社会又好又快发展为目的，把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益、健全住房保障体系的重要内容，抓住国家和省扶持棚户区改造的良好机遇，以人为本，统筹兼顾，精心组织，配套建设，高标准地完成棚户区改造任务，加快生态市、园林城建设步伐。

二、基本原则

（一）坚持政府组织为主，市场化运作为辅的原则。通过政府直接组织实施，将棚户区改造与安居工程、廉租房建设相结合，降低改造成本，统筹使用土地，保护棚户区居民利益，减轻拆迁阻力，保证回迁居民住上放心房、满意房。同时，充分利用土地、规划、财税等政策，调动具备资质的开发建筑企业，参与棚户区改造。

（二）坚持统一领导，市区联动的原则。棚户区改造工作由市棚户区改造领导小组实行统一领导。统一确定棚户区改造实施方案、改造规划，统一制定棚户区改造拆迁安置政策、设计标准，统一组织工程建设招投标，统一调度棚户区改造资金，统一协调安排配套工程建设。同时，鼓励各区在本区域内充分利用土地、财税等政策，独立组织棚户区改造工作。

（三）坚持急需改造、区域优先的原则。本着量力而行、尽力而为、先易后难、分步实施，从沿江、沿湖、沿道棚户区开始，梯次进行改造。

（四）坚持以人为本，利民惠民的原则。房屋拆迁实行拆一还一，采取实物安置与货币补偿两种方式，对被拆迁户合理补偿安置。

（五）坚持规划先行的原则。高标准、高起点制定规划，在规划的统一指导下实施，做到与城市总体规划相结合，与近期沿江开发、远期跨江建设相一致。

（六）坚持依法运作，确保稳定的原则。坚持依法行政，维护群众的合法权益。妥善处理推进棚户区改造与维护社会稳定的关系，既要按时限完成棚户区改造任务，又要考虑居民经济承受能力，始终保持稳定。

（六）坚持多渠道筹措资金的原则。发扬自力更生精神，积极争取国家和省政府政策和资金支持，开辟政府、开发企业和个人多元化筹资的渠道，解决改造资金不足的问题。

三、城市棚户区界定

棚户区是指城市建成区范围内1万平方米以上集中连片、平房密度相对较大、建设使用年限久、结构简易、人均居住水平低、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大，以及环境卫生脏乱差的区域。

四、工作目标

按照省委、省政府五年内完成城市棚户区改造的要求，我市将用四年时间完成681.2万平方米棚户区改造任务。

2008年计划改造150万平方米。其中，龙沙区改造46万平方米，建华区改造50万平方米，铁锋区改造37万平方米，富拉尔基区改造8万平方米，碾子山区改造5万平方米，昂昂溪区改造3万平方米，梅里斯区改造1万平方米。2008年市区建设回迁安置房120万平方米。2009年计划改造棚户区面积180万平方米，2010年计划改造棚户区面积177万平方米，2011年计划改造棚户区面积174.2万平方米。

五、建设标准

通过棚户区改造，建设一批生态、节能、集约用地型回迁安置住宅小区。建设标准为：交通便利，公共基础设施完善，软硬覆盖率应达到100%；工程质量合格率100%，优良品率不低于40%；建筑节能达到国家规定标准；设计户型的建筑面积分别为40、50、60、70平方米。

六、优惠政策

（一）土地政策

棚户区改造安置房住宅和廉租住房建设用地实行行政划拨，其中的商服用地实行有偿出让。

（二）税费政策

安置房、廉租房建设项目行政事业性收费和政府性基金全免，即免收基础设施配套费、人防工程结建费、墙改专项基金、消防设施建设费、城市占道费、供热配套费、二次供水整合费、高可靠性供电费、固体污染排放费、房屋登记费、抗震设防费、环境评价费、工程安全监察费、工程质量监督费、拆迁管理费、工程造价管理费、产权交易费等。由政府建设的棚户区改造安置用房（含上套户型增加面积而缴纳的补差款）和廉租住房建设用房（不含商服）免收营业税。以划拨方式取得的土地使用权的棚户区改造项目不征土地契税；棚户区居民因拆迁选择货币补偿重新购买的普通住房价款未超出拆迁补偿款的免征契税；房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，暂不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加，经市棚改办认定后，地税部门审核执行。鼓励国有大型企业积极参与棚户区改造，政府给予政策支持。

被拆迁人依据国家城镇房屋拆迁有关管理规定标准取得的拆迁补偿款，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税。棚户区改造拆迁后的腾空用地通过出让所获出让效益及棚户区改造安置住宅和廉租房用地中的商服用地出让所获收益，用于支付棚户区改造贷款和作为棚户区安置房基础设施和配套工程建设，剩余部分归市、区政府使用（以单独地段为计算单位）。

（三）拆迁政策

房屋安置。拆迁有房屋产权证的私产住宅房屋对房屋所有人实行拆一还一。新安置房屋标准户型的建筑面积超过原被拆迁房屋建筑面积部分，被拆迁人应按新安置房屋的本体价格交纳增加面积款。对符合居住条件的无证房屋，具有房屋所在地的独立居民城市户口，且实际在此居住，又无其它住处的，按照棚户区改造拆迁补偿相关规定，给予妥善安置。

以棚户区改造区片为单位，广泛征求住户意见，同意拆迁的住户达到80%以上列入棚户区改造计划，低于80%的不列入改造计划，征求意见结果在该地段和社区公示。

（四）基础设施建设政策

安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目要求的，供电、热力、供水、排水、燃气、通信等部门应按规划要求无偿同步建设到该项目小区红线，在施工中涉及破路、园林、绿化等管理性收费免交。对棚户区改造涉及的道路，给水、排水、供电、供热、燃气等市政基础设施建设，列入当年建设计划，优先组织实施。

（五）公共用房配套政策

回迁安置小区要按规划建设物业和居委会用房，由各区政府房产主管部门指导下成立业主大会，由业主大会确定住宅小区物业管理方式，也可以采取社区自助式对小区实行物业管理。

棚户区改造要与再就业工程相结合。在回迁安置小区规划建设时，要规划和建设与社区需求相适应的农贸市场，为下岗职工提供再就业岗位，市场的产权归市城投公司所有，区政府负责日常管理，经营性收入的60%补充小区物业管理费用。

（六）审批政策 建立棚户区改造联席会议制度，实施联合办公，实行“一站式”、“一条龙”集约化审批服务。相关部门要简化办事程序，缩短审批时限。

（七）其它政策

棚户区改造项目（安置和出让用地）在不突破国家刚性标准的前提下，可适度提高规划容积率。

棚户区改造拆迁安置工作由各区政府组织实施，被拆迁的房屋残值归各区政府，作为各区政府棚改办办公费用。

安置房建设可以项目作抵押，申请银行项目贷款，个人可以申请公积金和银行按揭贷款，不具备公积金和银行按揭贷款条件的，可以申请小额贷款，市区机关和事业单位人员可自愿给予担保。

从今年起在房地产开发项目中，推行按项目规划面积1.5%建设廉租房，对符合廉租房补贴条件的家庭，通过租金补贴和实物配租等形式，实现应保尽保。

棚户区改造工程安置房建设暂不执行墙改禁实政策。

七、工作措施

（一）充分调动各方面的积极性，多渠道筹措资金。一是争取国家、省棚户区改造和廉租房建设匹配资金支持。二是争取国家开发银行及其它金融机构贷款。三是房地产开发地段的出让效益。四是市场化融资和社会捐赠资金。

（二）安排专项资金保证及时偿付借款本息。一是腾空土地出让收益及棚户区改造安置住宅和廉租房用地中的商服用地出让所获收益；二是土地出让地段的城市基础设施配套费；三是财政其它收入。

（三）通盘考虑，高标准规划。按照总体规划和土地利用规划，高标准地编制好棚户区改造专项规划，做到棚户区改造和回迁安置住宅小区建设与城市景观相配套。

（四）依法运作，阳光操作。严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市规划、房屋拆迁、城市建设管理等方面的政策规定。坚持公平、公正、公开的原则，同时对棚户区改造地区进行封闭冻结，停止土地使用权变更、房屋交易、户口迁移、转户和分户。

（五）实施棚户区改造全过程监督。建设项目实行项目法人责任制、工程招投标制、工程监理制和合同管理制。确保工程质量，建成优质工程和群众满意工程。围绕设计、施工、验收等各个环节，监察、审计等部门要实行全过程监督，对于权钱交易、假冒伪劣工程等问题，严格按法律法规和有关政纪规定予以查处。

（六）明确工作责任。市政府是棚户区改造的责任主体，市棚户区改造工作办公室负责具体组织实施，各区政府成立相应机构，并负责棚户区改造地段的拆迁、回迁安置和群众思想工作。市发改委、财政局、审计局和城投公司负责争取国家及省相关的政策和资金筹措、监管等工作。市国土资源局、规划局负责土地供应、征用转用手续办理、协调落实腾空土地出让收益归集、规划审批等工作。市建设局负责棚户区改造计划的制定和组织实施等工作。其它各相关部门根据各自职能积极支持棚户区改造工作。为加大工作力度，保证棚户区改造任务按期完成，实行市领导包区、各区包片、党员干部包户的制度。同时，各区要制定并明确区委、区政府领导包片、党员干部包户的具体方案。市政府将同各区政府签订责任状，将任务落到实处。

（七）认真做好拆迁工作。对拆迁居民要做好耐心细致的思想工作，充分认识棚户区改造的重大意义，积极配合改造工作，在全市形成棚户区改造的浓厚氛围。同时，要加强信访接待工作，维护好社会稳定。

八、组织领导

为加强对棚户区改造工作的组织领导，市委、市政府成立齐齐哈尔市棚户区改造工作领导小组，负责组织、指导、协调、督查棚户区改造工作。本方案自下发之日起实施，解释权归市棚户区改造领导小组办公室。

第四篇：“棚改”经验总结

棚改“搭台” 群众当“主角”

——龙泉驿区大面老场镇棚户区改造工作综述

尊敬的各位领导：

今天在这里我要给大家报告一个好消息：大面老场镇棚改模拟签约成功后，已经有 户群众实现腾退房屋，国开行的请款正在加紧进行，今年430户住户困难群众就能实现即拆即安的安居梦了。

棚户区改造工程作为解决弱势群体居住条件和生活环境的一项民生工程、德政工程，从中央到地方党委政府都高度重视，作为头号民生工作来抓。去年，龙泉驿区棚户区改造拉开大幕，我街办抢抓机遇，搭上2015年棚改项目专项贷款的末班车，成为全区首个乡镇棚户区改造项目。今年1月项目启动，历时50天，比法定签约时间提前10天完成356户群众模拟签约，让群众棚改信心大增。4月，大面中学老师宿舍棚户区主动要求棚改，并用7天完成74户群众模拟签约，再次刷新签约纪录，让大面棚改工作开创了龙泉驿区棚改最快签约速度，树立了棚改新标杆。它的成功离不开区委区政府、区级各部门的大力关心与支持，离不开房管局、街办、棚改办、劳务公司、自改委的辛苦付出，更离不开430户棚户区群众主动作为、共同努力的结果，今后，大面街办将继续发扬棚改精神，以等不起紧迫感、坐不住责任感，继续投身大面城市转型发展的大潮中，开创新大面的美好蓝图。

我街办棚户区改造的主要做法如下：

大面老场镇棚改项目位于大面街道大面铺片区，东至八一大道，西至金旗大道北段，南至驿都大道，北至龙锦大道、金地路，总占地面积236亩，改造总户数389户，其中住宅356户。涉及房屋建筑总面积约2.9万平方米，住宅面积占比超过一半。二标段改造总户数74户，为大面中学教师宿舍。该片区大部分建筑属砖瓦结构，存在基础设施不配套，环境脏、乱、差，配电站超负荷运行、且维护投入严重不足（因体制改制原因）等诸多安全隐患，严重影响到居民生产生活和生命财产安全。但是在2005年，经历一次开发商拆迁，因赔偿价格等原因，业主与开发商未达成一致，棚改中途夭折，出现一批烂尾楼、钉子户。再加之住改商、违法搭建现象普遍，因此，大面棚户区历史遗留问题多、群众诉求多，工作任务极其艰巨，但在区房管局的精心指导下，我街办多次组织实地学习062小区、五金厂-金轮寺片区棚改经验，结合大面街办实情、创新工作思路、理顺群众方法，形成了一套完整的工作机制，确保了签约快速棚改生效。

一、建立机制、全面统筹，组织保障有力

（一）成立机构，建立工作机制

大面老场镇棚户区改造项目工作启动以来，区房管局、街道办事处高度重视，及时成立大面老场镇棚户区改造项目领导小组及办公室，设立主任1人，常务副主任1人，副主任2人，成员6人，并制定详细职责，明确分工，为大面老场镇棚户区改造有序开展提供了坚强的组织保障。

同时，建立工作机制，严肃工作纪律，细化分工，责任到人，并定期召开工作组协调会，研究解决调查过程中出现的新情况、新问题，为大面老场镇棚户区改造项目的正常有序开展和上情下达、下情上报提供了制度保证。

（二）统一思想，形成工作共识

街办主任牵头，棚改办、三个村（社区）、自改委、评估公司、劳务公司组成学习小组，并组织人员前往龙街办学习他们的工作思路、经验及方式方法，通过学习，参与人员在思想上达到高度统一，政策把握上意识坚定，优秀的工作方式方法被充分吸纳借鉴。通过多次分别会议、集体培训，让每一位工作人员在思想上高度重视，工作上一丝不苟，并始终坚定政策上一把尺子量到底。

（三）明确分工，达到各司其职

思想上统一了，工作任务上进一步细化分解，达到各司其职：区房管局协调内部相关科室协同查证、搞清楚每一户的权属关系；棚改办先后5次去相关部门复核国有土地使用证有无、是出让还是划拨都清楚明了；三个村（社区）通过街坊邻里了解历史情况，个别业主的家庭背景和社会关系；自改委、劳务公司与业主沟通交流，进一步向业主宣传政策、讲清形势；评估公司认真收集评估影像、数字资料。前期工作中，经过反复核实，多方查证，使每一户业主的数据确保“零错误”，保障了业主的合法利益。

二、全面宣传、深入调查，工作基础扎实

（一）制定政策，加强培训学习

为确保棚改工程的有序推进，参照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《成都市人民政府关于贯彻<四川省国有土地上房屋征收与补偿条例>的通知》（成府发〔2015〕9号）、《成都市人民政府办公厅关于进一步推进中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》（成办发〔2013〕57号）、《成都市城乡房产管理局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中有关问题的通知》（成房发〔2015〕101号）、《成都市城乡房产管理局关于<关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见>的通知》（成房发〔2012〕36号）和《成都市龙泉驿区人民政府办公室关于推进旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》（龙府办发〔2014〕28号）规定，结合项目实际，制定了大面老场镇棚户区改造项目模拟搬迁补偿安置方案。

由区房管局牵头，先后召开10次会议，对棚改办成员、三个村（社区）成员、自改委成员及劳务公司、评估公司人员进行政策的宣讲及解读，相关工作人员对棚改工作的政策尺度和法律支撑有了更深层次的了解，做到“只有一个政策，只有一种补偿方式”。这不仅让他们增强了工作信心，振奋了精神，同时也为切实搞好棚改工作从思想上作了很好的铺垫，在工作上做到了有的放矢。

（二）强化宣传，营造棚改氛围

先后在八一大道、金地路、龙锦大街及大面老街悬挂横幅200余幅，在8个点位张贴展板、海报100余张,发放宣传台历2400余份，充分利用标语、宣传单、告知书和台历等方式及时向业主及广大人民群众告知棚户区改造项目的启动，做好政策的宣传，调动业主的热情，使棚改工作深入人心，让全体业主和广大人民群众真正感受到区委区政府开展棚户区改造工作的信心与决心，了解到棚户区改造是一项民生工程、德政工程，能够切实为棚户区群众谋福祉，从而引导广大业主自觉、积极地参与到棚户区改造工作中来。

同时，通过座谈会的形式进行宣传。三个村（社区）分别于2015年12月29日、30日召开业主座谈会，宣传棚户区改造工作动态，让业主清楚了解到棚改工作的动态形式、老旧房屋存续的危害性，从大多数业主等不得、拖不得、但的确能得到的切身利益入手，动之以情，晓之以理，让业主知晓棚改工作的重要性和必要性，保障业主的知情权，调动业主的积极性，座谈会业主参与率达96%左右。

（三）深入调查，完善数据档案

（一）全面完成棚户区调查摸底工作，对棚改范围内符合改造要求的棚户区住户全部登记造册，实行一户一档，做到“房产状况清、动迁面积清、补偿数量清、安置意愿清”。

（二）做好“减法”，为确保棚户区改造项目得到可靠的基础数据，棚改办工作人员先后6次前往区国土局档案馆核实业主土地信息，同时请区房管局工作人员核实业主产权信息，在反复核实、查漏补缺中，剔除不符合模拟搬迁条件的刘宝生等7户，并送达了《关于房屋调查登记的告知书》，由初步统计结果棚户区总户数399户，减少为389户，其中私产355户，公产34户。

（三）对申请测量而未测量的20户房屋进行测量，测绘测量予以公示。

（四）三个村（社区）和自改委对所有业主中涉及公职人员（机关企事业干部职工、退休人员、村社区两委成员）和社会人员的相关社会关系进行了梳理。

（五）发布模拟搬迁公告，针对入户摸底、测绘测量过程中反映出来的共性问题27个，个性问题近200个，都通过政策宣讲、解释、答疑、律师协助等，一一予以化解。

三、充分动员群众，巧妙创新方法，实现自治改造

（一）全程优质服务，坚持文明签约

在大量扎实的摸底工作基础上，大面老场镇棚户区改造项目模拟搬迁动迁大会于2016年1月16日上午10:00在大面第五中学校内隆重举行。模拟搬迁签约于2016年1月17日拉开了序幕，在50天的签约过程中，街办、棚改办、社区、劳务派遣公司始终坚持依法依规，文明签约。为了让业主们不跑冤枉路，50天里，工作人员们上班早、下班晚，常常坚守到晚上12点，没有周末和节假日。

对在外地的业主，工作人员通过电话、微信等方式通知业主，倾听他们的诉求，在政策范围内解决他们的问题；对部分对政策了解不清楚的业主，工作人员耐心解释，晓之以理、动之以情；对年老的、行动不便的部分业主，工作人员上门服务，和气友善、态度良好。特别是适逢张作清老人百岁寿辰之际，街办领导带领工作人员带着鲜花、生日蛋糕前往朝贺，老人热泪盈眶，感动不已，当场签下了模拟搬迁协议。

（二）突出群众主体，创新“网格化”工作模式

棚户区改造是关系群众生活的大事，我们创造性地推出“自改委”+“网格化”的工作机制，突出群众的主体作用，以群众带动群众，让棚改群众从“要我拆”变为“我要拆”。

大面老场镇棚改项目借鉴社区网格化管理的方式和经验，采取“化大片为小片”的工作方法，将涉及三个村（社区）的236亩改造范围分为若干个网格，形成“网中有格，格中有人，人在格上，事在格中”的棚改工作模式。按照充分尊重民意，少数服从多数的原则和自我教育引导、自我管理约束的模式，由业主自主推举产生大面老场镇棚户区改造居民自治委员会，20多位业主代表成为“自改委”委员，每一个网格有专门的“自改委”成员，覆盖棚改范围全部网格，并进行“单元格”的步步突破。

“自改委”成员都是土生土长的当地人，对周边情况特别熟悉，在村（社区）中具有一定的威望，能得到业主的信任和好感。与业主沟通交流没有任何障碍，政策讲解容易深入人心，“现身说法”更有说服力。“群众工作群众做”，加上政策和补偿全程透明，改造得以顺利推进。

同时，在专业的测量公司、劳务公司、法律顾问的支持下，改造补偿方案由群众自己制定，政府负责引导，提供政策咨询保障和其他服务。业主共同制定的方案，平衡了各自利益，把所有人的利益捆绑在了一起。

从前期工作启动，一直到腾退房屋、领取补偿款，“自改委”全程参与、全程监督，实现了“共改共享”。

（三）搭建服务平台，购房信息“零距离”

大面老场镇棚户区改造采用货币化安置，让业主更有自主权和选择空间，无形中加强了业主改造的主观能动性。

棚改实施过程中，区房管局、大面街道共同搭建了专门的服务平台，为棚改区业主提供一站式服务，实现棚改与商品房销售信息共享“零距离”。既为业主提供棚改政策、棚改项目、楼盘房源等丰富的信息，方便业主购房。政府还出台相应的鼓励政策减免税收，同时以“团购”的优势，为棚改区业主争取更大幅度的优惠，降低他们自主安置的成本，让广大群众实现了即拆即安的安居梦。

第五篇：公司棚改实施细则

CG西安工业资产经营有限公司 棚户区改造管理办法实施细则

（讨论稿）

第一章 前期准备

第一条： 前期准备的各项工作由项目企业实施。

第二条： 土地部门核实土地证的合法有效性；规划部门、所在地管委会核实拟改造用地的规划性质和土地有效使用面积（是否有五线或五线的划分情况）。

第三条： 向所在地政府棚改办征询拟改造地段是否纳入或计划纳入政府棚户区改造项目范围。

第四条： 以每户一表的形式向拟改造范围内的住户征询是否参加棚户区改造的意见。

第五条： 委托房屋检测鉴定机构对改造范围内的危旧房屋进行检测鉴定，出具检测鉴定报告并达到C/D级。

第二章 项目申报与合作方、代建方的确定

第六条： 符合前期准备条件的企业以文件形式向公司提出棚户区改造申请，投资开发部会同正合置业检查分析前期 1 / 8

准备资料，实地考查并提出是否具备改造条件和适合那种改造模式的意见上报公司。

第七条： 投资开发部向公司信息库备案的项目合作方、项目代建方发放拟改造项目的基础资料，并组织现场考察，有参与意向的单位通过投标形式竞选，投资开发部会同正合置业、财务部和公司纪委等相关部门进行议标，并排出前三名上报公司审定。

第三章 编制《拆迁安置补偿方案》

第八条： 在正合置业指导下，由项目企业与合作方、代建方协商编制。

第九条： 确定产权户补偿标准。选择产权置换，以套内面积计算，按不低于1比1,不超过1比1.2，不补差价的标准执行；选择货币安置，参照《西安市人民政府关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》附件3，《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》第三项第一条规定执行。

第十条： 统计并确认产权住户数，每户的产权面积、补偿面积、产权总面积、补偿总面积。

第十一条： 统计并确认非产权住户数，非产权总面积。

第十二条： 确定安置房基本面积标准与增幅面积标准。非产权住户安置房的基本面积为60平方米；拆迁户产权置 2 / 8

换后的面积如果达不到60平方米，其差额面积按基本面积计算；增幅面积每10平方米为一个等级。

第十三条： 确定安置房基本面积平方米价格和增幅面积每一等级平方米价格。基本面积平方米价格=主体建安费+室外配套工程费+设计费+监理费+勘探费+城市建设配套费+配套项目费+项目报建费+项目管理费。增幅面积平方米价格；第一个10平方米在基本面积平方米价格和附近经济适用性住房价格之间确定，第二个10平方米参照附近经济适用性住房价格确定，第三个10平方米参照附近商品房价格确定。

第十四条： 制定安置房建设和交付使用标准（参照附表一）。

第十五条： 确定下列项目费用标准（以下标准为最低标准，仅供参考）：

A: 搬迁费，不低于2000元/户。

B: 搬迁奖励费，搬迁期为30天，前10天内搬迁者奖励2万元；第11天至20天内搬迁者奖励1.5万元；第21天至30天内搬迁者奖励1万元；30天后搬迁者无奖励。C： 涉及固定电话移机、空调、有线电话、宽带网迁装等费用，按征收公告之日的收费标准给予补偿。D： 室内装修补偿费以评估价为准。

E: 过渡费，过渡期为36个月，如果超出过渡期6个月内，过渡费按照2倍计算支付；如果超出过渡期6个月，3 / 8

从第7个月起，过渡费按照3倍计算支付。每月过渡费按照被征收房屋评估价值的0.35%计算，不足500元/月，按500元/月计算。

第十六条： 统计各分项费用和总费用。

第四章 编制《改造项目拟建设方案》

第十七条： 在公司投资开发部、财务部指导下，由项目企业与合作方、代建方共同编制。

第十八条： 确定土地有效使用面积。

第十九条： 确定安置户总户数；其中包括产权户数和非产权户数。

第二十条： 预估项目容积率，合作项目要设定容积率调整变更的相应条款。

第二十一条： 拟定项目建筑规模，并附项目建设总平图（草图），原则上每层不超过6户，附户型图（草图），每种户型面积差不低于10平方米。

第二十二条： 计算项目总面积和地上、地下、住宅、公建分类面积，合作项目还要计算商业面积。

第二十三条： 确定安置房总面积（户均不得低于85平方米），其中包括非产权户安置面积，产权户置换面积；合作项目要确定开发总面积，其中包括对外销售的住宅面积，4 / 8

商业面积和车位数。

第二十四条： 合作项目确定安置房基本面积和增幅面积平方米价格。该价格为既定价格，不因时间变迁、市场价格涨跌、项目成本增减和利润盈亏等因素而调整。自建项目的购房价格依项目结算审计结果为最终价格。

第二十五条： 制定房屋建设、交付使用标准。

第二十六条： 明确安置用地和开发用地面积，及二者的比利。

第二十七条： 概算项目总投入（按照相关政策规定结合近两年市场平均价格水平估算），具体由：建安费、前后期费用、开发用地费、开发面积销售税费和不可预见费五部分构成。（附表二《概算项目总投入的内容与标准》，该标准仅供参考）自建项目如果没有开发面积，参照《概算项目总投入的内容与标准》时不考虑相关条款。，第二十八条： 概算项目总收入。开发面积销售收入+车位销售收入。自建项目如果没有开发面积，不计算开发面积销售收入。

第二十九条： 概算项目总利润。项目总收入-项目总投入-安置户购房款、补差款。自建项目如果没有开发面积，不进行利润部分计算。

第五章 拟定《项目合作框架协议》、《项目代建协议》

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第三十条： 明确企业为改造项目的主体；项目合作方为改造项目拆迁安置补偿、报审报建、施工建设、安全生产、产权办理、房屋销售、资金筹集和维护稳定的责任主体；项目代建方为改造项目报审报建、施工建设、安全生产、产权办理的责任主体。

第三十一条：《项目合作框架协议》要明确本细则第四章第十九条至第二十六条的主要内容。

第三十二条：《项目合作框架协议》合作双方责权利的主要内容（参照附表三）。

第三十三条： 物业管理能移交社会管理的尽可能移交社会，不具备移交社会管理条件的原则上约定交由合作方管理。

第三十四条： 合作项目要明确项目总投入、总收入和总利润。

第三十五条： 合作项目要确定项目剩余利润及分配比例。根据项目建设规模（项目投资规模）确定项目大、中小型的类别和项目合作方合理利润标准，计算出合作方合理利润额；计算出项目剩余利润额（项目总利润-合作方合理利润额）；根据大、中小型的类别确定项目剩余利润分配比例，计算项目合作双方剩余利润分配额。（剩余利润可以是货币，也可以是等价的实物）

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第三十六条：《项目代建协议》的主要内容（参照附表四）

第三十七条： 违约处罚条款和其他特别约定条款。

第六章 项目运行

第三十八条： 项目运行的具体监督管理工作，主要由项目企业负责落实。

第三十九条： 委派专人参与《改造项目实施方案》的编制、项目报审报建、施工建设全过程，重点是规划指标审批、施工图设计、建筑材料选购和安全生产环节的监督管理。

第四十条： 协助并监督项目合作方依照政府棚改办审批的《拆迁安置补偿方案》对安置户进行搬迁动员、组织、登记、费用发放和搬迁过程中的安全维稳工作。自建项目由项目企业组织实施该项工作。

第四十一条： 按照《合作框架协议》《职工集资方案》约定，如期足额收缴住户购房款、补差款和职工集资款并按约定时间与金额支付合作方与施工方。

第四十二条： 按照登记搬迁的先后顺序和工龄长短，分别做好拆迁户与非产权户的房屋分配工作。

第四十三条： 协助项目合作方、代建方处理好四邻关系。

第四十四条： 安排专人对项目所有资料（包括影像资料）进行收集、整理、归档。

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第七章 监督管理

第四十五条： 项目企业委派专人参与项目运行全过程，尤其是常驻施工现场，参加项目例会，对照各个环节和程序进行检查监督并做好记录，及时发现问题并以书面形式告知合作方、代建方，同时做好整改结果的落实工作，不能有始无终，重大问题及时上报公司。

第四十六条： 检查监督的重点内容；

A: 项目报审报建和工程施工的相关手续是否具备。B：是否按施工图、施工方案和安全生产规范组织施工。C：各类建筑材料是否符合既定标准。D：工程施工是否按照计划进度实施。

第四十七条： 项目合作双方制定定期召开工作联席会议的沟通协调机制，互通信息、交换意见看法、研究问题。

第四十八条： 投资开发部每月召开一次项目企业工作例会；每个项目每月进行一次现场检查，及时进行专项检查；检查并收集备案项目各类方案、协议、合同、批复批件等重要资料。

2015年10月10日

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