农村土地流转模式解析[五篇模版]

第一篇：农村土地流转模式解析

农村土地流转模式解析

编者按：《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出，按照依法、自愿、有偿原则，允许农民流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。实际上，一些地方在此前已经因地制宜进行了一些尝试。可以说，这与十七届三中全会的精神不谋而合。

各地目前探索出了哪些土地流转模式?在实践中又有何创造?为方便基层国土资源工作者深入了解农村土地流转有关情况，把握好土地流转政策，本版结合具体个例，对农村土地流转模式进行解析。

模式一：转包

转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方(原承包方)负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

实践

温州：耕地向种田大户集中

浙江省温州市通过创新耕地流转模式，实现耕地向种粮能手、村级集体、专业合作社集中，并实施全程机械化服务，这些举措不仅遏制了耕地抛荒现象，还成功稳定住了粮食生产。

人均耕地面积仅0．31亩的温州是典型缺粮地区，粮食自给率只有35％。由于粮食生产受比较效益、耕种规模、台风灾害等因素影响，当地农民种粮积极性近年来持续下降，粮食生产特别是早稻生产出现连年下滑趋势，一些地区出现耕地抛荒现象。

在基层政府的倡导下，温州各地农村近年来积极创新耕地流转模式，促进粮食规模化经营。其主要内容为农户把承包田有偿转包给大户集中经营，模式包括“招投标式转包”、“中转站式转包”和“中介机构合同转包”等三种。作为温州土地流转的主要模式，目前种粮大户转包模式承担着全市40％以上的早稻生产任务。

瑞安市梅屿乡马中村部分耕地先由村集体承包形成基地，然后再转包给种粮大户，这种形式叫“中转站式转包”。今年承包了1000多亩耕地用于粮食种植的瑞安市马屿镇的种粮大户项宝荣，通过当地老人协会出面协调，与农民签订了转包合同，他采用的是“中介机构合同转包”形式。而在瑞安市飞云镇林中村，伯特利粮食专业合作社的陈庆福则是通过“招投标式转包”，以每亩高出当地市场价10至15元的价格，承包了1500亩水田。

除了大户以外，村集体代耕代种也逐渐成为温州粮食生产的主体之一。在瑞安市桐浦乡，乡政府明确规定，土地流转超过2000亩的村集体可以获得5000元的奖励。重赏之下，该乡缺少青壮年劳动力的岭南村，由村集体一举承包全村200余户农户的600多亩水田，并聘请农机合作社进行集约化管理。往年6月仍是一片荒草的水田，今年5月便插满了绿油油的秧苗。据统计，温州目前由村集体直接或间接参与经营的土地有10万亩，占全市早稻播种面积的20％左右。这种由村集体出面进行季节性土地流转的模式，可以打消农民一直以来担心土地流转后承包权变更的顾虑，农民愿意，大户放心，各得其所。

温州三种土地流转方式的广泛运用，已经收到了遏制耕地抛荒、稳定粮食生产的预期效果。据最新统计，今年温州早稻播种面积达 51．89万亩，比上年增5．5万亩，超额完成了50万亩的计划任务，全市耕地抛荒现象得到了有效遏制。

模式二：互换

互换是指承包方之间为各自需要或者方便耕种管理，通过自愿平等协商，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。互换后，原土地承包合同规定的权利义务可由原承包者承担，也可随互换而转移，但如果转移了则须按规定办理相关手续。

实践

沙湾农地互换节地又增收

2004年，时任新疆维吾尔自治区沙湾县四道河子镇下八户村党支部书记的赵金财动员村上八户村民在自愿、公平、依法的原则下互换了土地。当年，就增产丰收了。

2005年初，下八户村在征求多数村民意见的基础上作出决定：全村进行大规模土地互换。多数支持土地互换的群众按照合同约定开始换地，当年，全村共互换土地1万多亩。七零八落的上千块土地，一下改造成一块块大条田，对这些大条田又开始大面积推广滴水灌溉技术。土地互换后，下八户村节水30％，增地 5％，人均增收347元，节省劳动力50％。

赵金财上任时村里负债169万元，3年后，不仅还清了外债，村集体经济还积累存款40万元。村委会投资120万元兴建的办公大楼也拔地而起。村里富了，农民也在土地互换中得到了实惠。如今百分之百的土地实现滴水灌溉，1／3的农民外出务工。

去年，下八户村农民人均纯收入近8000元。“这个数字相当保守，一些农户的收入在几十万元，甚至上百万元。全村20多辆小轿车，70多户农民有电脑，家家户户都有拖拉机。他们的真正收入应在万元甚至几万元以上。”沙湾县县长努尔·加海说。

与2007年全国农村居民人均纯收入4140元相比，下八户村农民的收入是全国平均水平的一倍甚至几倍!

模式三：入股

入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营，承包方按股分红。

实践

甘肃成立首个土地股份合作社 甘肃省首个土地股份合作社——甘肃省庆阳市宁县民生农民专业合作社近期正式在工商部门登记成立。

该合作社由甘肃宁县焦村乡任村村党支部书记兼焦村兴达养殖有限责任公司经理杨军发起。近年，杨军承包本村80亩耕地，效益不错。这让当地农民看到了土地规模经营的好处。今年，由杨军牵头，该村开始成立土地股份合作社。

这一合作社以土地入股为主要方式，农户携地入股，由合作社集中使用，由种田能手或企业承包租种，双方签订合同，合作社统一管理。加入合作社时，农民要有书面入社申请，准入后，农民以土地和现金两种方式入股，土地每亩为1股，参与农业收入分红；现金股用于建办企业，每股为500元，以100股封顶，参与企业利润分红。入现金股的农户必须入土地股，否则不予确认。

目前，该村入社农户已达161户、712人，分别占全村农户的51．4％、人口的 54．6％，入股土地达1150亩，古全村耕地的 33．5％。合作社成立后，入社农民已开始根据村里的土地、劳力、基础设施情况，对村里的土地制定发展规划，寻找合适的农业产业方向。

专家介绍，当前一家一户的小农经济已难以应对市场，农民增收困难。进行土地流转，实施规模化种植已是农业发展的必然趋势。土地股份合作社这种土地流转形式的产生是农村发展的需要；用土地入股成立合作社，不需要改变当前土地承包政策，却可实现规模化经营，提升农业应对市场的能力，增加农民收入，并可将部分劳力从土地上彻底解放出来。

模式四：出租

出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人(包括个人、集体、企业或其他组织)从事农业生产经营，出租人向承租人收取租金。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租人按出租时约定的条件对出租人(承包方)负责。

实践

从“分田到户”到新型合作化

30年前，当安徽省小岗村村民严金昌在曾经推动了中国农村重大变革的“分田到户”的秘密协议上摁下手印时，他没有想到，有一天，他会把分到自家的田地又租出去。

两年前，严金昌和十几户农民一起，以每亩500元的价格把自家的两亩土地出租给一家上海公司，发展规模经营，年终参与分红。

这些农民们有的外出打工，有的则接受了这家上海公司的返聘，成为企业员工，每人每月领取600元左右的工资。

今年65岁的严金昌也接受了公司聘用。不仅如此，因为经验丰富、具有一定号召力，他还被提拔为这个占地200多亩的现代企业的管理者。

“年薪、土地租金，再加上年终分红，这可比一年到头种地划算得多。粮食种得再好，一年的收成也不会超过1000元。”这位30年前领头实行分田到户、自主生产的老农现在成了土地集中流转、发展合作经济的积极倡导者。这种集中利用土地、实现规模经营的新型合作经济给当地农民带来了实惠。2007年，小岗村人均收入已达6000元，而当年全国农村居民人均纯收入是4140元。

模式五：抵押

抵押是指抵押人(原承包方)在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在的前提下，以不转移农村土地之占有，将物权性质土地承包经营权作为债权担保的行为。在抵押人不履行债务时，债权人(即抵押权人)依照担保法规定拍卖、变卖物权性质土地承包经营权的价款中优先受偿或以物权性质土地承包经营权折价受偿。

实践

三明土地承包经营权可抵押

福建三明农村信用社从2006年起探索开展农村土地承包经营权抵押业务，目前全市农信社累计已发放该类贷款318万余元。

2006年6月，将乐县农信社在全市率先推出农户土地承包经营权抵押贷款业务。白莲镇小王村村民温元宝以140亩农地的承包经营权作抵押，获得首笔10万元贷款，从事无公害水果、蔬菜规模种植。

将乐县农信社主任钟先礼说：“近年来，随着农村劳动力大量转移，将自家土地交由同村农户经营的现象越来越多，这给农业规模经营创造了有利条件，融资难问题也随之产生，探索土地承包经营权的多种流转方式是解决农户融资难的出路。”

近年来，三明市各地农村信用联社先后探索“公司+农村土地经营权抵押”“基金担保+农村土地经营权抵押”和直接以农村土地承包经营权为抵押等方式，解决农民对土地规模化开发资金需求。

钟先礼说，2007年10月1日实施的《物权法》对农村土地承包经营权抵押作出明确规定，但由于与农村土地承包经营权抵押相配套的登记、风险评估、抵押权实现等制度尚未出台，这些配套制度亟待完善。

（来源：中国国土资源报）

第二篇：高台县采取多种模式流转农村土地

高台县采取多种模式流转农村土地

高台县积极探索合作社流转、企业流转等多种土地流转模式，大力推进土地规模经营，加快转变农业发展方式。一是互换模式。巷道乡东联村通过土地置换，将土地划分等级二次分配给农户，既解决了农户不愿流转土地的问题，又带动了农业规模化经营和机械化作业，节约了生产管理成本。二是村委牵头模式。骆驼城乡前进村村干部带头流转土地建设“四化”精品玉米制种基地，实现了土地的规模化、集约化、机械化和节水化。三是合作社流转模式。宣化镇宣化村、朱家堡村通过组建专业合作社，由合作社流转农户土地，采取“合作社+支部+农户”的生产模式，实行统一的生产管理，建立了标准化的夏菜生产基地。四是企业流转模式。新坝乡许三湾村积极引进企业流转农户土地，形成了企业与农民之间互利共赢的利益连接新机制。五是集体发包模式。罗城乡花墙子村将荒滩租赁给企业发展肉羊和一体化综合养殖，引导农户组建合作社，并通过“公司+合作社+农户”的方式，鼓励农户入股养殖，既解决了农户个体发展资金少、规模小、标准化不高的问题，又在服务中增加了村级集体经济。以上这些模式，使土地由细碎变为连片，生产管理由粗放变为标准，在节本增效的同时，搭建起了生产绿色有机农畜产品与增加农民收入相生相伴的增收体系。今年以来，全县累计流转土地9.68万亩，占总耕地面积的23%。

第三篇：商丘市：创新模式加快农村土地流转

“今年的麦收和秋收不再那么忙碌了，由于全村的土地去年实行了整合和流转，俺家的6.8亩耕地由十一块变成了一块，农忙季节一个人在家就足够了，其余五口人照样在外打工。”近日，虞城县店集乡李楼村农民张圣江告诉记者。

近年来，商丘市在尊重群众意愿和相关法律法规的前提下，坚持“两不变”原则(保留原有分地人口不变，保留原有耕地面积不变)，创造了“小块并大块，多块并一块”的农村土地流转互换新模式，建立健全农村土地流转服务机制和激励机制，使全市农村土地流转步伐明显加快。

完善农村土地流转服务机制

目前，该市9个县(市、区)都建立了县级农村土地流转服务中心，成立165个乡(镇)农村土地流转服务站，村级土地流转工作信息员达3000多人。9个县(市、区)依法调整了县级农村土地承包经营纠纷调解仲裁委员会，重新聘任170余名仲裁员，并集中参加法律法规知识培训。2010年以来，全市共调处农村土地承包经营纠纷案件1251起，其中乡村调解978起，县级仲裁机构调处273起，有效化解了农村土地信访问题，为加快农村土地流转奠定了基础。

建立健全政策激励机制

该市将“小块并大块”和农村土地流转纳入政府目标考核，要求各县(市、区)结合高标准粮田建设工程，整合农村土地，实现“小块并大块，多块并一块，一家一块地”，按时完成农村土地并块工作。提前完成并块任务的，市政府将给予表彰、奖励。全市20个土地流转面积1000亩以上、粮食产量超过100万斤的产粮大户，市委、市政府给予价值10万元的农机具奖励。各县(市、区)也相继出台了促进农村土地流转的激励措施。

截至目前，全市“小块并大块”面积达860万亩，累计有122个乡(镇)4019个行政村实现了“小块并大块，多块并一块”，参与土地流转互换的农户有162万户。通过农村土地 “小块并大块，多块并一块”，该市发展土地流转面积100亩以上的流转大户813户、1000亩以上的流转大户116户，促进规模流转面积183万亩，占全市耕地总面积的16.9%。(河南日报农村版 记者侯博通讯员王义才)

第四篇：我国农村土地流转模式创新剖析[定稿]

我国农村土地流转模式创新剖析

我国农村土地流转模式创新剖析

推动农村土地流转，发展现代农业，实现规模经营，解决土地细碎化问题成为破解“三农”问题的关键。对土地互换、出租、入股、股份合作、转包等土地流转模式创新进行剖析，既有成功的经验，也存在改变耕地用途、法律冲突、风险不确定、侵害农户利益、融资困境等方面的问题，通过法律规范、制度创新、制度创新、组织建设、政策支持等一系列政策措施，促进我国农村土地流转模式创新，对加快我国农业现代化具有十分重要的意义。

在推动工业化、城镇化建设进程中建设社会主义新农村，发展现代农业的规模化、集约化经营，实现农业现代化的时代背景下，农村土地流转问题受到社会各界的广泛关注。以分散经营为主要特点的家庭承包责任制，已经越来越难适应以规模化生产、集约化经营为特征的现代农业的发展要求。自上世纪80年代以来，全国各地自发地开展了一系列为了克服家庭分散经营的土地流转创新实践。对这些地区的农村土地流转模式创新进行剖析，推广可行做法，总结经验教训，分析其中存在的问题与不足，并采取相应的对策与措施，对稳定我国以家庭承包经营责任制为基础、统分结合的农村双层经营体制，促进农村土地管理制度变革，采取多种形式流转我国农村土地承包经营权，促进农业的规模化、集约化、和现代化发展具有十分重要的理论意义和实践价值。

一、我国现行农村土地流转模式创新的形式

对于流转土地承包经营权，发展适度规模经营，目前一些地方已经进行了多种形式的探索，创造出各种不同的农村土地流转模式，比较典型的主要有如下几种类型：

1、农村土地互换

农村土地互换是指村集体经济组织内部承包土地的承包方为了便于耕种或者规模种植的需要，交换自己的承包地，其土地承包经营权也进行相应的交换。最具代表性的为重庆江津模式和新疆沙湾模式。

（1）重庆江津模式。重庆江津模式是农村建设用地互换的典型代表。为推进农村建设用地市场化，自2007年9月到2008年8月，江津区在重庆市率先开展农村集体建设用地置换试点。该试点的鲜明特点是由市场主导实施和指标跨区流转。2007年9月颁发的《农村集体建设用地置换管理工作试行意见》是指导试点的纲领性文件。将农村建设用地复垦为耕地，范围包括农民宅基地、废弃的工矿企业用地、公路等。江津区国土局统计数据显示，一期复垦，全区新增农用地面积4160亩，其中耕地面积2781亩。以解决城市建设用地为核心的农村建设用地减少与城市建设用地增加的挂钩做法成为江津推行土地改革的重要动力。当然，实现指标跨区流转得益于农村土地交易所的建成。农村土地交易所是重庆进行统筹城乡综合配套改革而向国务院申请的重要政策之一，其主要交易品种是农民宅基地、乡镇企业用地、村落公用地等农村集体建设用地，经过复垦整理并严格验收，置换出的建设用地指标。江津模式中政府发挥着重要的角色，首先是提供经费支持，政府复垦土地的成本，包括劳动力、安置补偿、新居建设配套设施完善等，每亩花费4-5万元；其次是政府主导了指标流转、定价及收益分配。有利于土地的集约高效利用，有效缓解城镇发展用地的供求矛盾，促进了城市化和工业化发展进程，改善了农户的生产发展环境。

（2）新疆沙湾模式。新疆沙湾模式是农村土地耕地互换的典型代表。为了推广实施节水滴灌，节约成本，提高效率，实现连片规模种植，自2004年起，新疆沙湾县四道河子镇下八户村率先发起土地互换，将农户原本分散在3－4处的土地集中到2块统一种植，解决土地过于分散的问题，以便于耕种、铺设管道。到2005年，全村所有耕地10368亩全部实现了互换，滴灌、微灌等高新节水技术普及率达到100%。互换完成后，全年农户人均纯收入达到8000元，土地利用率提高3%—5%，净增加耕地400亩，增加的耕地可使农民每年人均增收347元。由于土地互换的效益比较明显，四道河子镇下庄子村、中心村等6个村先后完成了土地互换，面积达4.27万亩。通过土地互换，农作物种植实现了相对集中、标准化种植、集约化生产的目的。老沙湾片乡镇棉花生产基地品种进一步统一，品质进一步优化，单产进一步提高，有利的推动了土地规模集约经营，加速了农业产业化进程，促进了农业增效、农民增收，加快了农村经济的发展。

2、农村土地出租

农村土地出租是指农户签订租赁合同，将其所承包的全部或部分农村土地租赁给农业生产大户、农业产业化龙头企业或合作社从事农业生产，土地出租不改变农村土地承包关系，原来承包土地的农户继续按照原有的土地承包合同履行其义务，享受其权利。新参与的土地租赁方按照租赁合同的约定对土地承包方履行按其支付租金并不得改变农村土地用途的义务。可以采取现金或者实物的方式按支付租金。农村土地处租方式主要有农业公司租赁型、农业大户租赁型及农村反租倒包型等。安徽小岗模式较为典型。

安徽小岗土地流转始于当初的“反包倒租”，就是鼓励土地向种田大户、能手流转，进行适度规模经营，通过组织协调改变土地现转，从而发挥其应有效应，已获得更大的利润。通过新农村规划，加大投入，大力支持中心村的发展，将村民向中心村集中。这样可以节约土地，减少国家财政对公共设施的投入，促进村民素质的提高，改善村民的生产生活条件，同时促进第三产业的发展。小岗村耕地面积大约2000亩，其中60%目前出租流转被集中起来用于发展蘑菇、花卉、葡萄规模种植及家禽养殖等。采取土地集中利用，发展农业规模经营，提高农业生产效率的新型合作给当地农户带来巨大的经济实惠和利益。2009年，安徽小岗村的农村人均收入达到6600元，比同期全国农村居民家庭人均纯收入5153.2元高出1446.8元。

3、农村土地股份合作

土地股份合作制属于村集体经济组织内部的一种产权制度安排，即在按人口落实农户土地承包经营权的基础上，按照依法、自愿、有偿的原则，采取土地股份合作制的形式进行农户土地承包使用权的流转。农户土地承包权转化为股权，农户土地使用权流转给土地股份合作企业经营。扣除相关项目的土地经营收入剩余按照农户土地股份进行分配。它代表当前农村土地流转模式创新的方向，也是比较普遍的一种农村土地流转模式。最具代表性的为广东南海模式、山东枣庄模式。

（1）广东南海模式。为了充分保障农户分享农村土地增值收益，满足城市化、工业化建设用地的需求，广东省佛山市南海区（原广东省南海市）上世纪90年代在其辖区内实行农村土地股份合作制。广东南海模式的特点在于由股份合作组织直接出租土地或修建厂房再出租，村里的农民出资入股，凭股权分享土地非农化的增值收益。实行土地股份制的具体措施有如下两点：一是采取分区规划，把辖区土地按照土地功能及定位划分为商业住居区域、经济发展区域和基本农田保护区域，集约利用有限的农村土地资源，充分发挥土地效益，合理实施城镇发展规划，对基本农田实行最严格的保护；二是明确股份份额和范围。可以将农村土地、农户的土地承包经营权及村集体经济组织集体财产折价入股，制订股份公司章程，股东权利的范围、股东红利的分配及股东权利管理严格按照公司章程规定办理。模式创新遵循的共同原则有以下几条：第一，只有村集体经济组织内部的成员才有权参与土地股份公司的土地分红，“人人参与，个个有份”的制度设计与安排使成员权益得到了切实的考虑；第二，年龄成为集体组织成员股份分配差异的依据；第三，在股权变动与调整时会充分体现人口变动、村集体经济组织成员变化的情况；第四，为了便于村社管理，特别是为了执行有关计划生育和治安管理等，额外设置了一些村集体经济组织成员获得股东权利或者参与股份分配的附加规定；第五，村集体经济组织的农户分享的股份数额具有较强的福利性，只能自己享受，没有继承权，不得赠送、转让与抵押。

广东南海模式的农村土地流转制度创新用土地股份合作制取代原来的家庭联产承包经营责任制。这种制度创新不仅充分保障了农户承包土地的收益分享权利，而且从制度设计上通过股利分配的方式赋予农户分享农村土地非农化所带来的巨大土地增值收入。这是南海土地股份合作制的核心，也是我国农村现行土地利用制度和城市化、工业化建设进程的有益尝试。从土地收益分享的方面考察，这种土地制度创新不仅在承认农户的农村土地经营收益分配权，而且保障了农户参与分享农村土地非农化的土地增值收益权。用农村土地股份合作制取代农村家庭联产承包经营责任制，实现农村土地权利的过渡，由土地的自然状态向土地的资本状态过渡，此种以土地资本化为典型特征的土地使用制度创新，减少了土地流转过程中的利益冲突，极大地调动了农户的参与积极性，推动了农村土地资源的充分利用，促进了农村土地资源的有效流转，推动了农村剩余劳动力的转移，带动了农村第二、第三产业的发展。

（2）山东枣庄模式。山东枣庄市山亭区徐庄镇于2008年9月成立了全国首家农村土地产权交易所，为参与徐庄土地合作社的农户颁发了280份农村土地使用权证。并创出了三个全国“第一”：首次创办了获得工商注册的土地流转合作社，首次由区政府向农民颁发的农村土地使用产权证，首次建立了农村土地使用产权交易所。这标志着在国内各地的农村土地制度改革探索案例中，增加了一种新模式，村民可使用土地使用产权证作抵押，向信用联社申请贷款，进行农业基础建设和采购。

枣庄市农村土地制度改革由三个部分组成：首先，发放土地使用产权证。持有土地使用产权证的农户可以在其有效期限内，自愿经营或者进行农村土地流转，同时亦可将土地使用产权证入股经营或者作为抵押担保物。其次，从市自上而下建立市、县（区）、乡镇三级有形的农村土地使用产权交易市场，解决市场缺位问题。再次，地方政府出台政策引导农户走农业合作化的道路，以土地为纽带联系农户与合作社，解除参与合作农户的后顾之忧，调动农户参与合作社的积极性，同时通过制度设计避免农户的失地风险：一是农业合作社成员的构成比例，以土地入户的农户数不得低于总成员的80%，其他成员不得超出总成员数的20%；同时对投票表决权的票数进行限制，通过资金入户的社员投票权不得超过投票权总票数的20%。二是构建农业保险体系，政府出资补贴涉农保险的企业的农业保险项目。三是对土地使用权抵押的额度和年限进行限制，抵押额度最多不得超过1/3，抵押年限不得超过3年。

枣庄农村改革的主要动力来自于农民，出发点是为了农民，是“自下而上”由农民自发开始的，做到了尊重农民意愿。改革的重点放在农业地区，而不是近郊区。向农民发放“土地使用产权证”的最终目的，是为了追求土地的规模效益。

4、农村土地入股

农村土地入股是指村集体经济组织的承包户为了发展规模农业，提高农业生产效益，将农村土地承包经营权折算为股权，自愿走农业产业化发展道路，实现农业生产合作，以土地承包权入股组成股份有限公司或者农业生产合作社，实现农业产业化经营。此方式以上海奉贤模式较为典型。

上海奉贤的做法是：一是规定入股农户的最低收益保障数额，每亩土地的最低收益为400元，每亩土地的最低分红为200元；二是规定合作社的利润分配顺序及方式。统计数据显示，截至2011年底，奉贤区的农民专业合作社总数已经达到350家，带动参与农户数额为6.5万，全区农民专业合作社销售各类农产品总额大约22亿元，比上年增7.3%，利润1.12亿元，而由合作社统一购销金额达16.8亿元，约占总额的76%，同比增长8.4%。上海奉贤农民专业合作社呈现典型的三大特征：一是合作社的产业类型齐全，除传统的粮食、蔬菜、水果、花卉外，农家乐和营销类合作社发展迅速，达到29家，占总数的8%；二是合作社组织形式多元化，采取“合作社+基地+农户”和“合作社+农户”、“龙头企业+合作社+农户”等多种形式，其中前两种占了总数的80%；三是合作社运行质量逐年稳固提高，运行情况良好和较好的合作社有200多家，合作社实行民主管理，社务公开。承包人在用工上对合作社负责，合作社优先安排就近社员工作，产业化经营能力强。

5、农村土地转包

农村土地转包是指村集体经济组织内部承包方将其承包经营权的全部或者部分转给同一村集体经济组织内部的其他农户从事农业生产。土地转包不改变原有的农村土地承包关系，原有的土地承包按照土地承包合同继续履行原有合同的义务，并享有相应的权利。农村土地转包模式是目前农村土地流转面积最大、比例最高的一种土地流转形式，其中具有代表性的为浙江温州模式和重庆忠县模式。

（1）浙江温州模式。浙江温州模式具体而言主要有三种实现方式：一是村集体经济组织主导模式。该模式充分发挥村委会和村级经济合作社的主导作用，维持原有农村土地承包经营权不变的前提下实现农村土地的流转。其具体做法是村集体转包直接经营和村集体代种代耕。村委会或村级经济合作社按照一定标准收取一定费用的基础上进行代种代耕，农户只负责田间管理和粮食收割。二是种粮大户承包模式。农户把土地承包经营权转包给种粮大户是该模式的核心，采取有偿转让的形式，通过招标、中转站转包或中介机构合同转包等方法实现农村土地的有序流转，减少农村土地荒芜，充分提高土地利用效率。三是社会化模式提供服务的方式。主要专业农业合作、农场或者粮食合作社对粮食生产实行 “一条龙”的有偿服务，或提供某一关键环节有偿服务。

（2）重庆忠县模式。到2006年，重庆市通过转包流转土地总面积108.88万亩，占土地流转总量的50.33%。39个区县中除大渡口外，流转面积最大的是忠县，达18.8万亩，流转比例最高，达98.3%。对于减少农村土地撂荒，扩大农户土地的规模经营和连片种植起到了良好的推动作用。

重庆忠县模式的典型特征是政府引导、鼓励、支持农户能人成立农业产业化企业从农户手中转包土地，根据土地地理位置、土壤肥瘠程度不同支付不同的货币或实物租金，获取土地租金，转包土地的部分农户还可在企业务工取得劳务收入。如2006年9月，博富文柑橘有限公司在忠县的石宝、拔山等7个柑橘基地乡镇租赁果园4万亩，租期30年，租金按每年田440元/亩、土360元/亩支付，较好地块的租金上浮3%，合同签订后，每5年调整一次租金基价，户均增加收入2185元，比农户原经营收入增长3.5倍，实现企业增效，农民增收。

6、宅基地换住房，承包地换社保

宅基地换住房，承包地换社保是指农民以放弃农村宅基地为代价，把农村宅基地被置换为城市化、工业化发展用地，进而农户可以在城里获得一套住房。与此同时，农民自愿放弃农村土地承包权，与市民享受同等的医疗、养老等社会保障，逐步建立起统一城乡的公共服务体系。其中以重庆九龙模式最具代表性。

重庆于2007年获国家批准成为统筹城乡综合配套改革试验区，九龙坡区作为重庆先行的试点区域，在农村土地使用制度方面进行了大胆尝试，创造了农村土地流转的重庆九龙模式。依靠“宅基地换住房、承包地换社保”的方式，促进了农村土地的集约利用，充分发挥农村土地使用效益，消除土地对农村劳动力转移的束缚。

重庆九龙模式的基本做法有两点：一是以宅基地换住房。政府拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，腾出的80%左右复垦为耕地，其农村建设用地指标，则置换为本城镇建设用地指标。对流转的宅基地每个村民能免费置换20m2住房，优惠5m2住房，多余面积按580元/ m2计算。二是以承包地换社保。第一，九龙坡区颁布相应政策，凡是没有稳定收入来源又自愿放弃农村宅基地使用权和农村土地承包经营权的，就可以自愿申报为九龙坡区城镇居民户口，并在小孩上学、再就业培训、医疗保障与养老保险等方面与市民享受相同待遇。同时大力推广新农村合作医疗，解决农民的看病就医问题。第二，以土地承包权出租，按稻谷每亩年平均产量折算约1000元的金额，收取租金。流转以自愿为原则，其目的是将农民从土地中解放出来，从农业园区或城镇企业获得务工收入，由务工企业来解决社保问题，并享有固定土地收益，实现持续增收。

二、我国农村土地流转模式创新存在的主要问题

1、耕地保护形势严峻，部分模式创新改变农村土地用途

我国耕地资源十分稀缺，一直存在人多地少的矛盾。根据国务院批准的《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》，从保障粮食安全、经济安全和社会稳定出发，提出了坚守18亿亩耕地红线的目标。我 国可用作新增建设用地的土地资源十分有限，各项建设用地的供给面临前所未有的压力。严格保护耕地是我国的基本国策，土地用途管制是我国土地管理制度的核心。但土地流转中出现的情况令人担忧：首先，农村土地流转改变用途，非农化、非粮化现象明显。《农村土地承包法》第三十三条规定，“土地承包经营权流转不得改变土地所有权性质和土地的农业用途。” 十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确提出农村土地承包经营权流转，不得改变农村土地的集体所有性质，不得改变农村土地用途。但是对现有土地流转模式创新调查可以发现，农村土地流转的过程中，农地的用途发生了巨大的变化，受到各方高度关注。主要表现为：一是农用地流转后转变为非农建设用地。截至2007年底，重庆忠县流转耕地累计36.78万亩，耕地流转后用途发生变化的有25.43万亩，占耕地流转总量的69.13%。随意改变耕地的农业用途违背了《农村土地承包法》中农地流转的用途限制规定。广东南海模式流转土地用于工业用地同样如此。二是农用地流转后用途非粮化，多表现为耕地变为园地等其它农地类型或者由种植粮食作物转变为种植经济效益更高的经济作物。如重庆忠县土地流转后建立起的大面积柑橘、原料林等基地的土地原来大部分为基本农田，这与《基本农田保护条例》第十七条“禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”相冲突。其次，农村土地用途管制主体缺位、流转机制缺陷。现行农地保护制度有基本农田保护制度、耕地总量动态平衡制度、土地用途管制制度、建设占用耕地补偿制度等。但实际上在农村土地流转过程中，土地用途管制主体往往缺位，用途管制的执行不力。由于各地情况不同，基本农田的保护等级和管制缺乏统一的标准，而地方政府在任期内为发展经济、追求经济增长和财税收入，会想方设法通过各种招商引资渠道引入各类项目，而大规模的土地流转往往是由政府引导的，基于自身利益最大化的考虑自然选择将耕地向收益高的用途流转。

2、土地流转模式创新与现行法律法规冲突，缺乏相应的法律保障

对土地权属管理、土地用途管制、耕地和基本农田保护、建设用地供给等涉及农村土地流转和规模经营的问题，我国《土地管理法》、《农村土地承包法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）等法律法规做出了明确规定和要求。此外，《物权法》、《担保法》、《民法》、《公司法》等在一定程度上业制约了土地流转。具体表现在：一是受土地权属限制。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，“中华人民共和国实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。”明确规定全部土地属于国家和农民集体所有，土地所有权不得买卖和非法转让。同时，土地流转，流转的只能是使用权，不能是所有权。二是土地用途限制。《中华人民共和国土地管理法》第九条“国家对土地实行用途管制制度”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于出租用于非农业建设。”和《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条“土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。”等限制农村土地流转不得改变农业用途。三是严格耕地保护限制。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十一条“基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用，或者擅自改变用途，这是不可逾越的‘红线’。”但事实上农村土地流转经营主体均需要建设生产管理用房，与法规冲突。四是土地流转期限限制。很多土地流转合同签订的流转年限超过了承包期的剩余期限，与现行法律规定相悖。与现行法律法规相冲突的做法难以得到现行法律保障。同时我国缺乏专门的法律对农村土地流转进行规范，没有颁布《中华人民共和国农村土地流转法》，对农村土地流转的产权性质、土地流入流出方的权利与义务关系、流转期限、流转方式、争议解决办法和法律责任等进行明确规定。

3、土地流转中农民利益诉求难以得到充分保证

十七届三中全会发布的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出农村土地承包经营权流转不得改变农村土地的集体所有性质，不得改变农村土地的农业用途，流转过程中不得侵害农民的正当利益。赋予农民更加充分而又有保障的土地承包经营权，自愿流转土地是这一规定的精髓。但在实际执行过程中，农民利益诉求难以得到充分保证，侵权现象严重，主要表现为：一是土地流转违背农民意愿。一些由政府主导的土地流转合同，既无农户签名，又无书面委托，不尊重农民土地流转的主体资格，用变相的行政手段干预土地流转，造成土地流转双方主体不合法，不尊重农民的意愿，农民的合法权益受到侵害。二是土地流转定价不合理。推动农村土地流转必须保护农民土地的经济权益，让流转农户共享土地流转带来的经济效益。但现实是农村土地流转租金普遍都不高，一般一年在400-600元/亩，且租期很长，农民仅仅获得眼前实惠，难以分享未来土地增值收益，影响了农民的长远利益。甚至有些地方热衷推动“反租倒包”，以较低的价格从农民手中租赁土地，然后以较高的价格出租，换取差价。三是农民土地流转收益不稳定。一些农业企业或承包大户在其经营项目的收益没有达到预期时不兑现其租金承诺或要求降低租金，有的甚至携款潜逃，农民的收益得不到保障。四是流转土地改变用途，影响农民生计。外来企业取得土地经营权后擅自建造的建筑物破坏了耕地，到期收回后很难继续用于农业生产，影响了农民的生计，农民的权益受到损害。

4、难以控制规模经营的不确定性风险

土地规模经营后带来的风险远远大于家庭承包经营。这种风险主要来自于生产经营过程中不可预料的自然灾害、市场供求变化的价格风险及规模经营的契约风险。一是自然灾害发生频繁。受全球气温变暖影响，我国自然灾害发生频繁且不断加剧。水灾、旱灾、冰雹等给农业生产带来了巨大的损失，且呈逐年增加态势。二是市场供求变化的价格风险。在市场经济条件下，生产者之间、生产者和消费者之间均存在竞争，农产品的供求关系难以始终处于均衡状态，导致农产品市场价格的波动，由此引发一系列的风险。如最近几年大蒜、香蕉、苹果等价格的大起大落都给种植经营户带来重大的损失。三是农业生产资料价格大幅上涨增加了农业生产成本，获利空间有限。近年来，受国际市场化肥、饲料、薄膜价格上涨的影响，国内农资价格普遍上涨，增加了农业生产成本。四是规模经营的契约风险。租赁户怕农村土地政策不稳，政府提前收回土地承包经营租赁权而不敢大胆投入，影响规模经营产量与产出。另外农村品市场的不确定性也影响了大规模开发。

5、土地流转的金融支持力度不够

发展农业，就必须有资金的积累和投入，发展现代农业，实现规模经营更是如此。但事实上土地流转的金融支持力度不够，农业融资难的问题，已成为制约农业、农村、农民发展的重要因素。一是农村金融发展滞后，服务不足。各家银行大规模地缩减了农村网点，乡镇基本全部撤出；各类金融机构的贷款余额中，用于农业贷款的所占比重很低。农村融资难、贷款难，且农村存款大部分流入了城市，农业大户和龙头企业都面临资金短缺和融资困难。二是农业融资保障不足。体现在财政资金投入制约过多，主要用于农业扶贫资金投入、农村水利基础设施投入等，用途管制严格；农村信用社经营体制僵化，难以适应农村经济发展和市场多元化的需要；农业资本向城市流入，成为工商业资本，抽走了农业发展的资金；农村土地抵押受到限制等。三是农村保险发展滞后，保险公司推广涉农保险积极性不够。农业保险是保护农业生产、保障农民利益、提高农产品竞争力的有效手段，但农业保险的高风险、高费率、高赔付和低保额、低收费、低保障的“三高三低”特性使得农业保险经营陷入恶性循环，而政府又没有对涉农保险实行补贴或政策优惠等。这也是法律法规缺位，没有专门针对农业保险的法律法规；不符合保险的大数法则；风险管理措施缺乏；农业保险认同缺失造成的。四是农村社保体系还不健全，广大农户仍然不愿意放弃土地承包经营权。近年来，国家投入了大量资金用于农村社会保障体系构建，养老保险、农村合作医疗、农村社会救助、农村低保等，但还在逐步推广、完善阶段，保障的力度还不够，农村社保体系还不健全。还没有消除农村土地的收入保障、社会保障、就业保障功能，出于对经营安全和土地保障功能的考虑，农民仍把土地当命根子来看待，认为有了土地，生活就有了保障和退路，不愿意轻易离开土地。

三、促进我国农村土地流转模式创新的措施与对策

1、规范农村土地流转用途管制。我国人口众多，粮食安全保障责任重大，规范农村土地流转的用途管制必须引起高度重视。首先，创新耕地保护机制，落实耕地保护责任。耕地保护机制包括规划机制、行政机制和市场机制等。耕地不仅是最重要的农业生产资料，而且是农民最基本的生活保障。毫无疑问，保护耕地生产粮食的主体是农民。我国法律规定保护耕地、保障粮食安全是各级政府的责任。广大农民承担了种田保粮的义务，理应得到各级政府的经济补偿，这也是建立“以城带乡、以工促农”的必然要求。其次，适度放宽农村土地的农业用途管制。建议在不损害土地耕种条件和基本农田保护的前提下，将农作物种植，含果树、经济作物、苗木、大棚等；畜禽、水产养殖等对视为农业用途。鼓励农村土地流转经营主体参与农村废弃建设用地的复垦工作。再次，统筹城乡土地利用、开发整理规划，提高农村建设用地节约集约利用水平，实现农村集体建设用地减少与城镇建设用地增加挂钩，提高土地的合理利用水平，土地开发整理专项资金主要用于保护耕地占补平衡和基本农田建设，以增加有效耕地面积，提高耕地质量。最后，严格耕地保护的领导责任追究制度。保护耕地是我国必须长期坚持的基本国策，地方政府是耕地保护的第一责任人，但现实中往往成为耕地违法占用的推手。国土资源部的数据显示，全国绝大部分的土地违法案件都涉及地方政府违法批地。严格实行问责制，就是对本行政区域内发生的土地违法违规案件造成严重后果的，对土地违法违规行为不制止、不组织查处的、隐瞒不报的，应当追究地方政府负责人的领导责任。

2、加强农村土地流转法制建设。随着农村经济的发展，社会形势的变化，特别是农村土地规模经营的开展和农业结构的调整，迫切需要对已有的涉农土地相关法律法规进行修订、修正和增订。一是修订完善我国现行土地流转相关法律《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等的相关规定。比如在相关法律中明确农村土地所有权的归属，界定农村土地流转的范围等；二是针对农村土地征用及征收过程中发生的各种矛盾和典型表现尽快制订关于农村土地征用和征收的专门法规。加强农村土地流转管理、切实保护农民合法权益、创新农村土地管理制度必须在充分考虑我国国情的基础上，运用实践与理论研究的方法，分步骤、分阶段的制订专门的诸如《中华人民共和国农村土地流转法》、《中华人民共和国农村土地流转收益分配法》及《中华人民共和国农村土地抵押法》等，为维护农民正当利益提供法制保障和政策支持。依靠法律的权威性与公正性特性，来界定与规范参与农村土地流转各方的行为，引导其决策，维护其利益，保障参与各方的合法权益，特别是维护土地流转参与方弱势主体——农户的正当、合法利益诉求。有效避免各种伤农、害农、损农的短期行为出现，进而为我国农村土地承包经营权流转制度创新，为我国农村土地管理制度变革创造良好的法律约束与保障。与此同时，要在农村土地流转过程中注重加强农村普法力度和强度，采取宣传墙报、宣传标语、视频及培训的方式加大对现有涉农法律的宣传，在农民学法、知法、懂法的过程中提升农户的法律意识，增强农户的法制观念，使其达到运用法律手段规范和约束其经济行为的目的。自觉抵制各种不公平、不合理、不合法的各种侵权行为，切实维护其正当权益，保护其正当诉求。

3、完善农村土地产权管理制度。完善农村土地产权管理制度，是推进农村土地流转和规模经营的必然要求。首先，尊重法律赋予农民的土地权利，尊重农民土地流转意愿，发挥广大农民的主体作用。其次，保障农民土地流转的经济收益，创造条件让农民拥有更多的财产性收入。坚持和完善按劳分配为主体，多种分配方式并存的分配制度，健全劳动、技术、资本等生产要素按贡献参与分配的制度，允许农村以土地承包经营权作为财产抵押，取消限制农村宅基地流转的规定。再次，做好农村土地确权、登记、颁证工作，以法律形式明确农村土地产权主体，赋予农民更大的土地物权。最后，赋予农民享有农村土地的经济所有权，如占有支配权、经营使用权、自主决策权、收益占有权、合理处分权、产权继承权等，并不是单纯的土地国有化，农户享有土地的经济所有权通过实际的农业生产经营来实现。原来农村土地属于集体组织所有则应适应改革的需要发生分解，在此基础上形成法律所有权与经济所有权相分离、国家与农民双重所有的土地产权制度格局。当然法律所有权是经济所有权存在的必要前提，而经济所有权则是法律所有权实现的必要条件。我们有必要对农村土地处分权进行分解，一是一般转让权，如出租、抵押等流转权利；二是最终处分权。通过这种分解一方面农民能以通过拥有一般转让权，实现土地的流转；另一方面土地最终处分权归国家所有，便于宏观上的有效配置，也有利于农民传统思想体系的根本转变，由此形成新型两权分立、双重所有的稳定化、明晰化的土地产权制度格局。

4、推动农村土地流转的机制创新。始终把改革创新作为农村发展的根本动力，不断解放和发展农村社会生产力，推动农村土地流转的机制创新。首先，推动农村土地流转市场化。引导农村土地进入市场依法、自愿、有偿的流转，在市场机制和政府宏观调控的共同作用下，实现农地资源合理配置。农村土地流转应由两个部分组成：一是农村土地所有权流转。我国基本上是集体向国家的单方面流转。二是农村土地使用权流转。赋予农民稳定而完整的土地使用权，从而稳定农民对土地的收益预期，促进农民对土地的长期投资；稳定农民对土地经营的预期，增加对土地的投入，提高农业的比较效益。农村土地使用权流转包括一级土地使用权流转和二级土地使用权流转。一级土地使用权流转是村民委员会依法将土地使用权出让或出租给农户和其他农业生产单位的交易关系。二级土地使用权流转即土地使用权转让或转租市场。它是土地使用者在不违反土地使用权出让(租赁)契约的前提下将土地使用权转让或转租给第三者的交易关系，当前的重点就是加快培育农村二级土地使用权市场。其次，推动农村土地流转的多元化。在保证农村土地承包经营权和收益权的前提下，因地制宜，允许农民既可以采取土地转包、土地出租、土地互换、土地转让、农村土地股份合作等多种方式进行农村土地承包经营权流转，也可以根据流转双方的实际需要采取现行法律没有明确禁止的方式进行农村土地流转试验。鼓励农户以土地承包经营权入股的方式参与农村土地流转和农业企业的经营。再次，农村土地承包户既可以自己直接进行农村土地流转，也可以委托所在村集体经济组织、中介组织和其它第三方进行流转。对于委托流转的，承包方必须出具书面委托书，并明确委托的事项、期限和权限等。最后，建立健全农村土地交易所的工作和监管制度。

5、完善农村土地流转保障体系。统筹城乡发展，以农业产业化带动农业经济效益增长，完善农村土地流转的保障体系，从而把农民从土地上解放出来，把土地从对农民的社会保障功能中解放出来。一是完善农村社会保障体系，促进农民土地保障转向社会保障。加大政府对农村社会保障的投入力度，优先解决农民的基本生活保障问题，建立多层次的农村社会保障体系，逐步缩小城乡差距；完善农村最低生活保障和农村合作医疗制度，逐步建立农村养老保险适当提高参保人员缴费水平，拓宽农村社会保障筹资渠道；健全被征地农民养老保障问题，减少“种田无地，就业无岗，低保无份”的阶层产生，政府应从财政土地出让金中安排一定比例，通过“以土地换保障”的形式建立农村养老保险基金。二是建立现代农村金融体系。放宽农村金融准入政策，加大对农村金融发展的政策支持力度，拓展农业发展银行支农领域，扩大邮政储蓄银行涉农业务范围，推动村镇银行的发展；拓宽融资渠道，引导更多信贷资金和社会资金投向农村；允许符合规定条件的农村专业合作社开展农村金融信用合作；理顺农村信贷关系，规范与引导农村信贷担保机制，扩大农村抵押担保物的范围；加大政府的资金支持力度，建立起以政策性保险为主体的农业保险体系。同时为了有效降低农产品市场的风险，需要构建保障全面的农业风险保障体系，建立农业再保险制度，完善农业巨灾风险分散机制，并适时发展农产品期货等农村金融衍生市场。三是发展农村土地流转的服务体系。建立、健全农业性区域或乡镇的农业技术引进与推广、农村家畜家禽等动物疫病的预防与控制、农产品质量安全与监控的机构，设立专门的农业技术员制度；建立健全专业的农产品市场流通体系，完善农业信息收集和发布制度；提供优惠政策支持农用生产资料企业的生产，满足农户的农业生产需求，规范整治农村市场流通秩序，严厉惩处参与流通、销售的各种制假、售假行为，加大对假农药、假化肥、假种子的打击力度；加强农村土地流转的登记制度建设，规范土地流转合同的文本；建立农村土地承包和流转的仲裁机构，配合司法部门协调处理和仲裁农村土地流转过程中出现的各种矛盾和纠纷。

第五篇：农村土地流转中的几种典型模式

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农村土地流转中的几种典型模式

摘要:农村土地流转,在实践中形成了以地方试点为形式、以探索试验为主要特征的诸多模式。其中比较典型的有:南海模式、监利模式、嘉兴模式、芜湖模式、昆山模式、广东模式、成都模式、天津模式等等。各类模式的共同特征是,在某一方面突破了当时政策规则的一些限制,对当地的农民增收和农村发展起到了一定的积极作用,但也都存在有一定的问题和瑕疵。

关键词:土地流转;农民;农村

党的十七届三中全会对土地承包期限的表述为“长久不变”,使得农民对承包土地的权属更为确定。与稳定承包经营权相对应,农村土地的规模经营所要求的土地流转问题,是实践中和政策上一直探讨和关注的农村热点问题。

模式,原指制造器物的模型,在纸型上浇铸的铅版用来印制出与原版完全一样的文字和图案,现在一般指可以加以仿效的范本、模本,是范型、雏形、样式、典型的近义词。农村土地流转,是指土地作为一种生产要素在农业生产者之间流动,从而达到土地资源优化配置的过程。总结改革开放以来农村实践,可以把中国农村土地流转的模式归结为以下几种:

一、以土地股份合作制为特征的南海模式

20世纪90年代改革开放初期,大量外资涌入沿海以后,广东沿边--------------------------精-------

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地区的土地市场全面告急,以承包权入股组建社区股份合作经济的“南海模式”应运而生。1992年春,佛山市南海区罗村镇下柏管理区,把辖区内农民的土地划分为农业保护区、工业开发区及群众商住区,同时以行政村或村民小组为单位,将农民承包的农村集体经济组织拥有的集体土地集中起来,然后由股份合作组织将土地统一发包给专业队或少数中标农户规模经营,或由集体统一开发和使用;农民依据土地股份分享土地非农化的增值收益、经营收益;初期股权不得继承、转让、抵押和提取。

南海模式打破了政策上的种种限定,是中国最早的一种农村土地流转实践探索。之后许多地方的一些做法,可是说是南海模式的一种延伸,如重庆模式。2007年6月29日,重庆市工商局《关于全面贯彻落实市第三次党代会精神服务重庆城乡统筹发展的实施意见》规定,“在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下,允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社;经区县人民政府批准,在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股设立有限责任公司和独资、合伙等企业的试点工作”,农地入股这种原本模糊的土地流转形式得到地方政府的明确支持。

二、以两田制为特征的监利模式

1994年,湖北监利县赵家村将宅基地、自留地、口粮田之外的水田、旱地、水面等土地一律公开竞价发包。改革的具体举措为:人均宅基地、自留地和口粮田0.5亩,这部分土地属于福利地,增人增地、减人--------------------------精-------

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减地,每五年调整一次;宅基地、自留地、口粮田之外的水田、旱地、水面等,一律公开竞价发包,同等标的,本村人具有优先承包权,最低承包面积不得少于50亩,承包期一定五年,不得转包,承包费除用于必要的公共支出外,其余按照人头分配到个人。

两田制是一些地方出于土地重组的需要突破政策界限而推行的一种土地制度创新,20世纪90年代中期在许多地方试行、推广。在坚持土地集体所有和家庭承包经营的前提下,将集体的土地划分为口粮田和责任田(或称之为商品田或经济田)两部分。口粮田按人平均承包,一般只负担农业税,责任田一般要缴纳农业税,或按人承包、或按劳承包、或招标承包。两田制在学术界一直充满着争议,1997年中央发文明令禁止。

三、以土地换社保为特征的嘉兴模式

1998年,《嘉兴市区土地征用人员分流办法》出台,针对传统征地制度中征地范围广、补偿标准低和失地农民没有保障等问题和弊端,采取“三统”、“一分别”的新办法。“三统”即政府统一征地,统一补偿政策,统一办理失地人员农转非和养老保险;“一分别”即政府将所有费用转入到劳动社保部门的社保专户,直接落实到安置人员个人账户上,并按照不同年龄段对被征地人员分别进行安置。

嘉兴模式把土地流转中农民的安置补助费和土地补偿费,用于农民的社会保障,开创性地解决了失地农民的社会保障问题,成为以后许多地方政府借鉴的样板。

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四、以农民集体建设用地使用权流转为特征的芜湖模式

1999年底,安徽省芜湖市被国土资源部确定为农村集体建设用地流转的试点市。具体实施方案的核心是,村集体拥有的土地所有权不发生变化,由各试点乡镇成立建设发展投资有限公司作为土地的假定使用方,按若干程序和条件与村集体签订协议,取得农民集体所有的土地的使用权,乡镇建设投资有限公司再按照需要向工业企业等实际用地方转让土地使用权,在转让、租赁、作价入股等形式的流转行为期限结束后,土地仍然是农民集体所有。土地收益金由县、乡、村集体按照1∶4∶5三级分成。

在芜湖模式中,各乡镇既是土地流转的组织者,又作为中介人具体参与到流转之中,村民处于比较被动的地位。

五、以集资办社为特征的昆山模式

2000年,昆山陆家镇车塘村6户农民投资25万成立了一个“民间投资协会”,通过合约向集体租用1.3亩村集体建设预留地,建造起450平方米打工楼出租,年租金3.6万元。之后,投资协会改称富民合作社。陆家镇车塘村的制度创新和富民效应,迎来了众多的效仿者,2003年前后,昆山农村普遍采取该模式的做法。当地政府最初的态度是,“只指导,不指挥,只服务,不介入。”随着该模式的日益成熟,政府将其列入富民工程计划,把协会的运作方式在整个昆山市推广,使有钱的农民以及拥有地利的村组,找到增加财产性收入的捷径。

昆山模式的做法是,首先,村集体通过复垦等方式获得一些非农建--------------------------精-------

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设用地的“额度”,然后向本村农户“招标”,由农户和农户入股成立的合作经济组织在村里的建设用地上建造标准厂房、打工楼、店面房、农贸市场等出租,租金年底分红。土地股权在30年承包期内可以继承、馈赠,经合作社和村委会同意也可以转让。“昆山模式”下的非农用途的土地转让权,主要通过集体与农户的合约直接界定给农户或农民的合作组织,不再完全归集体所有,原有的仅限于农业用途的土地,也转换为非农用途的土地。

六、以农地直接入市为特征的广东模式

2003年,广东省发布《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》,试行农村集体建设用地使用权流转。2005年10月1日,广东省政府发出《广东省集体建设用地使用权流转管理办法(草案)》,明确规定广东省内的集体建设用地可以直接进入市场交易,自由出让、转让、出租和抵押,与国有土地“同地、同价、同权”,并要求农村集体建设用地流转的收益50%以上要用于农民的社会保障。这是农地第一次赢得合法直接入市的权利,从此打破了“非经政府征地,任何农地不得合法转为非农用途”的传统,征地制与农地直接入市并存,由此被有关专家称作“农地直接入市”。

七、以农村土地资本化为特征的成都模式

2007年7月31日,作为首批国务院批准的城乡统筹发展试验区之一,成都市第37号文件明确提出了农村集体土地资本化,鼓励农民以土地承包经营权入股,组建农村土地股份合作社。2008年10月13日,十七--------------------------精-------

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届三中全会闭幕的第二天,中国首家农村综合产权交易平台——成都农村产权交易所正式成立,受到了海内外的广泛关注。成都产权交易所以创新为手段、以市场为导向,为林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农业类知识产权、农村经济组织股权等农村产权流转和农业产业化项目投融资提供专业化的服务,并凭借广泛的资源、信息渠道及规范的市场体系,为推动农村产权的合理流动、促进农村资本的有序流转、优化农村资源配置、促进传统农业向现代农业跨越、增加农民收入、繁荣农业提供了有效的平台。此后几个月,成都农村产权交易所在成都市、县、乡三级设点建立了网络平台。

八、以宅基地换房为特征的天津模式

从2005年下半年开始,天津在“十二镇五村”开展试点,推出了以“宅基地换房”来加快小城镇建设的方案,涉及到津郊近18万农民。所谓“宅基地换房”,即农民用自有的宅基地,按照规定的置换标准换取小城镇内的一套住宅,迁入小城镇居住。之后对原有的村庄建设用地进行复耕,节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售,用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。在新的小城镇,除了农民的住宅区外,还规划出一块商务区或经济功能区,用未来这部分土地的出让收入平衡小城镇建设资金和增加就业岗位。

天津模式是目前影响比较大的一种实践探索,2008年3月,天津滨海新区的综改方案获中央批准,而土地制度改革正是其中重要的一块试点内容。北京借鉴天津模式,推行集体土地流转试点工作,以项目包--------------------------精-------

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装模式为主,试点区域农民整体拆迁,共同搬进新盖的楼房;农民原居住区域用于耕地保护和适度的商业开发。

从各地的实践探索看,农村土地流转的各类模式的共同的特征是,在某一方面突破了当时政策规则的一些限制,对当地的农民增收和农村发展,起到了一定的积极作用,但也都存在一定的问题和瑕疵。从小岗村的18户农民冒着杀头坐牢的危险私下进行的包产到户,到1982年中央“一号文件”对这种新的农村土地制度加以确认,实践中和政策上,都经历了一系列排斥、适应、调整直至修正、接纳、规范的过程。当前,农村土地流转的探索和实践仍在持续中,对农村土地流转的政策也在逐渐调整中,并向着有利于农民、有利于农业发展的角度倾斜。2009年2月1日,《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》的中央一号文件,对土地承包经营权流转提出了明确意见,指出了农村土地流转过程中的三条红线,即不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。按照完善管理、加强服务的要求,规范土地承包经营权流转,并鼓励有条件的地方发展流转服务组织,为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。第十一个一号文件,无疑是今后一定时间内农村土地流转的指导性纲领。

文档来源：湖北农业厅网站http://www.xiexiebang.com/tabid/64/InfoID/11446/frtid/72/Default.aspx

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