土地流转制度创新七人谈

第一篇：土地流转制度创新七人谈

探索篇——土地流转七人谈

推进农村土地流转是壮大“三农”经济的根本出路，也是县域社会经济发展的必然趋势。如何建立依法、自愿、有偿的市场化土地承包经营权流转机制，完善、规范和推进土地流转工作，依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，是摆在地方政府部门特别是县级政府面前一个现实而又重大的问题。

长期以来，土地红利可以说是地方政府特别是县级政府财政体系的支柱和经济增长的关键。然而，随着人多地少矛盾的加剧，各方面遗留问题接踵而至。在社会转型、改革不断深化的的今天，解决好土地流转这个热点问题，需要探索的勇气、科学的态度、法治的眼光、宽容的精神。那么，如何才能达成共识？土地流转顶层如何设计？

法律顶层如何设计？

江平（中国政法大学终身教授、博士生导师）：《宪法》、《土地管理法》、《物权法》等相关法律在农村集体土地的改革和流通问题上留有空间和余地，这很重要。

农村承包的土地能不能再放开一点。过去农村承包经营土地一般都是用于耕种，现在扩展到可以办农民专业合作社。《专业合作社法》规定的形式可以是加工类型，甚至是信用合作社。农用目的应当作更广泛的解释，只要为农业服务，就是符合农用目的。

农村集体土地上能不能搞建设用地，争论比较大。广东省出台的办法是，农村集体土地可以跟国有土地一样流通，也可以出让，但是有一个底线是不得盖商品房卖，这在条件成熟的地方可以放开。宅基地争论更厉害，我们的法律规定不

是很完善，房子可以买卖、抵押，但是宅基地不行。房子必然连着宅基地，这一点法律本身就很矛盾。《物权法》等相关法律太保守了，应当往前走一步，但是必须考虑到中国问题的特殊性：一是18亿的底线不能动。二是农民的社会保障问题。体现在立法上无非就是考虑的细一些，技术上更规范一些。宅基地可以转让，但是后面的做法就是转让出去了不能再重新申请。尤其是在城市附近，这条必须把牢才不会出现问题。

薛刚凌（中国政法大学法学院院长）：现在改革和法制的关系没有处理好，国家也没有控制。对待热门问题，各地都在争利益，比如地方上把投资项目条件放宽，有些甚至借试点之名搞无序竞争，这是引起中国过度发展和腐败很重要的原因。改革是不是有范围，哪些可以改，这就涉及到法制统一的问题和程序问题。将来对一些试点也需要做出界定，创新也应讲究法律规则，地方不可以随意自己立法。

土地权益如何规范？

江平：农村集体土地上能不能搞建设用地，争论比较大。按照《土地管理法》，只能用于乡镇企业、公益设施、学校、养老院，现在能不能不局限于乡镇企业，为什么不能投资引进一些先进的技术企业。最难的是农村集体土地能不能盖商品房卖。已经卖了的怎么办，没卖的怎么办。如果不允许，农民完全有理由说，我拥有土地所有权为什么不能盖房子。如果放开的话应该考虑小产权的继承和产权变更问题，而且还要涉及到土地增值后利益归谁的问题。有一部分肯定要归集体土地所有者，一部分以土地税或者土地的增值税，或者土地的收益税等办法来解决，这样可能更好。

蔡继明（清华大学政治经济学研究中心主任）：要用科学的土地规划和严格的用途管制取代土地产权歧视。对于建立在农村集体建设用地上的小产权房，要承认其合法性。既然法律认可的农村集体建设用是为了增加农民（包括集体）的非农业收入，为什么不允许农民通过用于房地产开发获得更高收入呢？对于非法占用农地建设的小产权房，也要区别对待。要从解决小产权房的整套方案公布之日起画一条线：此前为历史问题；此后为现实问题。能够低成本恢复的历史问题

就坚决拆除，如果规模很大并已投入使用多年，也很难将其恢复成耕地的，拆除会得不偿失，而且会引发矛盾。应该对当地政府、房地产商等相关方进行一定的处罚，将这类小产权房合法化。以后出现的问题一定严惩不贷！

曹钢（陕西省政府参事）：落实土地的确权、登记、发证工作是土地流转的基础性工作，更是保证土地流转正常进行的基本前提。国家自2010年开始土地的确权、登记、发证工作，提出用三年时间完成，后来没有实现。2012年，中央一号文件重新布置这项工作，今年的一号文件再次提出：“用五年时间基本完成宅基地、林地、承包地的确权、登记和发证工作”。这表明，国家要把农民的土地承包权提升到财产权的高度。让土地成为农民的一项长久的权益性收入，可以像财产一样进行担保、抵押、继承，让流转土地变成流转权益，流转财产。

只有农民的土地承包经营权成为一种完整的产权，其主体地位才能真正确立起来，农民的土地承包经营权才能真正受到法律保护。而且，土地上升到财产权利以后，农民对土地流转的重视程度就会提高，这也将促使土地流转行为更加规范。

相关制度如何完善？

严金明（中国人民大学公共管理学院副院长）： 土地流转是很复杂的问题，涉及到国土局、农业部门、如果发展成企业，还要涉及到工商局等相关部门。人和地的关系是农村最核心的问题。在农村也有两大块，一是农村土地承包经营权流转，二是农村建设用地流转。农村承包经营权流转现在有法可依，只需完善。但农村建设用地流转无法可循，在这方面要制定相应的法律和法规，包括国土资源部也要出台相应的行政规章。

王建康：土地流转后的“非农化”倾向违背了农地农用原则，这在国内外都是不允许的。这方面应当形成一个畅通的举报通道，对出现违规违法事件及时处理，强化监督。而且，国家对农用地种植经济作物方面没有明确限制，农用到底发展到哪一步，未来在制度上也应该严格把关。“非粮化”问题也很突出，其根本原因还是种粮收益低，周期长。必须实行规模化、机械化的现代农业生产方式，降低种粮成本，提高收益。国家可以对规模化种粮给予适当补贴和优惠政策，增

强农业企业、经营大户、合作社等土地流入主体的种粮积极性。

利益分配如何平衡？

曹钢：长期流转往往缺乏利益调配机制。土地进行规模化生产，并注入资本与技术等高效农业生产要素后，往往会产生比流转前传统农业更高的收益，就会出现利益调配问题。因此，土地承包经营权流转价格应根据土地区位优劣、流入户种植的作物不同、流转期限不同等来确定价格。建立价格调整机制，比如，每隔一定时期进行一次调整，保障农民收益。陕南平利县就是按照粮食价格的变化，对农民受益分配进行相应调整。

薛刚凌：农村集体所有的土地用于非农业必须经过批准，实际上已经变成了国有土地。这样的话处分权没有说清楚，征地时的土地收益成了大问题。收益究竟应该怎么合理分配呢，香港有个经验。资源有限的情况下，享受资源的机会大家应该均等，如果你想多占领资源，那就多交税，而且价格非常高，国家拿这部分钱扶助穷人。但中国的这部分钱大部分被开发商、政府和部分高官拿到了。这里面涉及国家的权利、集体的权利、个人的权利，必须细化，至少在行政上有个标准，省得来回争。

流转收益如何保障？

司南（陕西省政府原副秘书长）：必须稳定农村土地承包制，保障农民长期甚至永久性的享有承包地、宅基地、林地、集体建设用地的收益分配权。有些专家提出要搞土地私有化，是不对的。老百姓现在最不满意的两个地方：一是权钱交易的腐败；二是社会不公形成的两极分化。如果现在将部分土地改为私有，其结果就会让那些既得利益集团大肆买地，固化其利益而损害老百姓的权益。

土地流转本身是好事，农民不愿意流转是因为社会保障体系还不够，要加大农村社会保障的覆盖面和投入力度，让老百姓心里踏实。在流转操作上，农民有权自主决定土地承包经营权是否流转及流转的方式。而且，土地承包经营权流转收益全部归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留侵占，与民争利。

同时要解决“小生产、大市场”的问题，要注意培育一些有成长性和经济实体的法人主体去进行适度规模的经营并示范带动。企业通过和农户挂钩，一方面租用农民的土地，实行统一经营。另一方面，通过专业技术培训把农民变成农业产业工人。这样既实现了市场的对接，保证了企业效益，又能吸纳农民就业，提高农民的收入。

王建康（陕西省社会科学院农村发展研究所所长）：随着工商资本和农业大户的介入，土地经营面临市场和自然的双重风险，一旦失败，农民收益就无法得到有效保障。而实行农业保险、流转风险保障金等都是很好的解决办法，即使经营失败，农民也能得到相应的补偿。

服务管理如何健全?

王建康：政府在土地流转过程中应避免过于积极的介入土地流转的操作，比如直接代表农民和受让方进行交易约定，强力推动流转等。可以承担法律风险提示、法律知识普及、风险防范、流转监管等方面的责任，发展一些社会化的组织，开展土地信托、价值评估、抵押融资等社会化服务。

司南：对所有依法自愿流转的土地都要进行登记备案管理，而不干预土地流转的自主权。随着土地流转规模的逐步扩大，流转关系也越来越错综复杂，登记备案后更方便管理。具体来说，就是方便查询、汇总，甚至在出现纠纷后，可以溯本求源。

曹钢：地方政府应该成立一整套服务管理机构，配套相应的班子，进行土地的登记、认证，提供土地流转服务、管理、保障以及公平性的把握，依法支持、引导、规范土地承包经营权流转。

另外，现今的土地管理制度城乡有别，城市管理基本上已经法制化，而农村土地多为政策性管理，因此，要推进农村土地制度的改革，农村土地管理也应该向法制化轨道迈进。

第二篇：土地流转相关制度

农村土地流转交易服务中心职责

一、宣传贯彻《土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律、法规和有关政策，制定全镇农村土地承包经营权流转指导性规划。

二、组建全镇农村土地流转交易服务网络，建立土地流转交易服务大厅，依法组织土地流转交易活动。

三、提供农村土地承包经营权流转指导服务，负责采集发布流转信息和各村土地流转信息联络员的培训。

四、免费提供规范的土地流转合同书，指导流转合同签订及清册、台账的建立和归档等工作。

五、组织实施流转土地的地价评估，制定阶段性土地流转交易的市场指导价格。

六、开展农村土地流转工作动态情况的调查研究，了解掌握全镇土地经营情况，宣传推广土地流转中的好典型、好经验。

农村土地流转交易服务中心工作制度

1、土地流转服务中心在镇政府的领导下，并接受上级业务主管部门的指导。

2、坚持公开、公平、公正的原则，严格遵守土地流转规程。

3、及时将出让方和受让方供求土地的位臵、面积、价格、流转方式、期限等资料输入微机，并在电子显示屏或公布栏上发布信息。

4、24小时内通知符合条件的出让方和受让方进行洽谈对接，并提供洽谈场所。

5、指导流转双方签订土地流转合同，督促合同履行。将合同资料信息输入微机存档。

6、做好土地流转档案保管，免费提供档案查询服务。

农村土地承包经营权流转有关政策规定

1、农村土地承包经营权的流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循依法、自愿、有偿的原则开展工作。

2、农村土地承包经营权的流转不得改变承包地的农业用途，流转期限不得超过承包的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体组织的合法权益。

3、承包方依法取得的农村家庭土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让、股份合作等方式流转。

4、通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的农村“四荒”土地，经依法登记取得土地承包经营权证或林权证等证书的，可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他形式流转。

5、承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。

6、土地承包经营权流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

7、农村土地承包经营权流转发生纠纷，双方当事人可以通过协商解决，也可以经村民委员会和镇级土地承包管理机构调解解决。协商调解不成的可以请求县级农村土地承包纠纷仲裁机构进行仲裁，或直接向人民法院起诉。

农村土地流转交易服务须知

1、土地转出方和土地转入方分别向村土地流转信息联络员提出书面申请。转出申请书内容包括：姓名、身份证号、住址、面积、地名、地类、土地坐落、四至、价格、期限、流转方式、联系电话等。土地转入方申请书内容包括：姓名、身份证号、单位、住址、需求面积、地类要求、意向流转价格、意向流转期限、意向流转方式、拟从事经营项目、联系电话等内容。

2、村土地流转信息联络员对流出流入双方土地流转申请材料及流出方流出土地资格、有无权属纠纷和流入方经营能力、经营项目等予以初审，符合条件的由村民委员会盖章后及时将土地流转供需信息上报镇土地流转交易服务中心。

3、镇土地流转交易服务中心对村上报的材料进一步审查登记后，分别在土地流转信息显示屏和镇村土地流转信息发布栏上发布。流入方直接到镇流转服务中心申请土地的，申请材料及资信、经营能力、经营项目等由服务中心负责审核登记后予以发布。

4、镇土地流转交易服务中心或村土地流转信息联络员将有意向的供需双方信息及时互通，并约请双方到镇土地流转服务中心或村进行洽谈协商。对同一宗土地有多个需求主体的，在审核的基础上，由镇土地流转服务中心统一组织竞标。

5、土地流转双方协商一致，达成流转意向后，镇土地流转服务中心免费提供全市统一的合同文本签订土地流转合同，流转合同一式四份，经镇土地承包管理部门鉴证后，流转双方各执一份，其余两份由镇村备案建档。

第三篇：土地流转登记备案制度

土地流转登记备案制度

1、土地承包经营权流转登记以宗地为单位进行登记。宗地是指土地承包经营权界线封闭的地块。

2、土地承包经营权流转登记实行属地管理原则，应当由承包方提出申请，村农村土地流转服务站和镇农村土地流转服务中心登记备案。

3、申请人申请土地流转登记，应当提交下列材料：

（1）申请人身份证明材料；

（2）《农村土地承包经营权证》；

（3）地上附着物权属证明；

（4）其他证明材料。

4、委托代理人申请土地流转登记的，除提交规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。

5、对承包方提出的土地流转登记申请，村土地流转服务站和镇农村土地流转服务中心应当根据下列情况分别作出处理：

（1）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的部门申请；

（2）申请材料存在错误可以当场更正的，应当允许申请人当场更正；

（3）申请材料不齐全的，应当当场一次告知申请人需要补正的全部内容；（4）申请材料齐全、符合有关规定要求，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地流转登记申请。

6、镇农村土地流转服务中心应当对受理的土地流转登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：

（1）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写“农村土地流转信息登记表”；

（2）签订土地流转合同后，根据“农村土地流转信息登记簿”的相关内容，需要填入《农村土地承包经营权证》的，要进行微机录入并在原证上打印记录。

7、农村土地流转登记簿应当载明下列内容：

（1）土地承包方的姓名或者名称、地址；

（2）土地流转期限及流转价格；

（3）土地的坐落、界址、面积、土地承包合同号、土质状况、水浇条件；

（4）地上附着物情况。

8、农村土地流转登记簿采用纸质和电子介质两种方式备份存挡。

9、有下列情形之一的，不予登记：

（1）土地承包权属有争议的；

（2）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；

（3）改变土地农业用途的；（4）申请登记的土地流转期限超过规定期限的；

（5）其他依法不予登记的。

不予登记的，应当告知申请人不予登记的理由。

10、镇农村土地流转服务中心应当自受理农村土地流转登记申请之日起五日内，办结农村土地流转登记审查手续。

第四篇：土地流转各项制度

一、岗位责任制度

宣传贯彻落实党和国家的土地流转方针政策、管理、监督和指导农村土地流转工作。

第一条负责贯彻落实上级的工作部署和要求，结合实际指导各村土地流转，负责工作计划、总结、统计汇总必报表。

第二条负责提供土地管理法律、法规、农村土地流转工作政策。

第三条主要负责建立50亩（含50亩以上规模经营的土地流转信息平台，及进收集，发布土地流转供求信息，建立土地流转储备库。

第四条负责办理有关农村土地流转合同变更手续，审核流转报告，指导签订流转合同及其鉴证，管理农村土地流转档案资料。

第五条定期召开月报会，及时总结经验，负责各村推广，做好各村土地纠纷的调解。

第六条负责调查核实奖励扶持申报材料。

二、信息发布制度

第一条建立50亩以上规模经营的土地流转信息储备库；

第二条定点收集、定期发布，定时上报土地流转信息；

第三条及时更新土地流转的信息发布内容；

第四条运用信息化管理手段，实现市、镇两级土地流转信息联网；

第五条指导培训镇、村两级信息员，及时采集信息资源，增强信息服务功能。

三、备案审查制度

第一条加强对土地流转内容、程序、用途的合法性、规范性、资料的完整性进行审查；

第二条规范操作程序，保证流转程序和内容真实、完整、合法有效；

第三条依法审查土地流转方式，流转期限、流转费用的合理性；

第四条对申请合同鉴证的，依法进行鉴证；

第五条对土地流转情况进行备案登记，为土地流转纠纷处理提供依据。

四、档案管理制度

第一条 为了切实加强对农业土地流转资料的管理，做到资料齐全、整理规范、使用有序、保管安全，特制定本

制度；

第二条档案柜要合理放置，统一编号，档案资料排放做到科学、整齐、统一。

第三条档案管理人员变动，应及时办理移交、接交手续，防止档案遗失。

第四条 档案管理人员对土地流转资料应做到妥善保管，强化责任；

第五条档案管理人员及时整理农村土地流转管理相关资料，并按规定装订归档。

第六条加强治安保卫工作，严防档案资料被盗，确保档案资料安全。

第七条室内要经常清扫和通风，保持整齐、整洁、干净，采取有效措施防止强光辐射和鼠咬虫蛀档案资料。

第八条非本单位工作人员查阅档案资料，须经单位主管领导同意批准，外借资料须履行登记归还制度。

五、调解仲裁制度

第一条为了及时公正解决农村土地流转纠纷,切实保护当事人合法权益,促进土地依法自愿有偿流转,特定本法。

第二条凡因订立、履行、变理、解除和终止土地流

转合同发生的争议；因双方不积极履行合同义务，造成合同违约；因自然灾害影响造成合同违约等均属调解仲裁范围。

第三条解决土地流转纠纷，应当根据事实，遵循合法、公正、及进着重调解的原则，依法保护当事人的合法权益。

第四条土地流转发生纠纷，流转双方可自愿协调解决，也可与第三人协商，达成和解协议。

第五条发生土地流转纠纷当事人不愿协商，可以申请调解再仲裁，对仲裁裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼。

第六条发生土地纠纷双方当事人应积极主动地提供和搜集证据，交仲裁机构核查。

第七条调解土地流转纠纷，办案人员应当充分听取双方当事人对事实理由的陈述，耐心疏导，帮助达成协议。调解达成协议的，应当制作调解协议书。

第八条土地流转纠纷调解不成或一方申请仲裁的，应组成仲裁庭进行裁决，并制作裁决书。

第九条仲裁人员资质以及仲裁庭组成、庭裁决等事项，严格遵守《农村土地承包经营权纠纷仲裁法》。

六、风险预警制度

第一条为进一步提高土地流转的稳定性，防止流转纠纷发生，特制定制度。

第二条加强对流转双方诚信履约意识教育，督促流转双方严格依照合同规定履行各自职责。

第三条帮助解决生产和技术方面的问题，有效降低生产成本。

第四条宣传落实国家支农惠农政策，帮助协调支农惠农资金、项目等措施落实。

第五条帮助制定产业发展规划，指导产业开发，搞好协调服务工作。

第六条对土地流转情况进行跟踪管理，防止改变土地用途，摞荒等现象的发生；随时掌握土地流转后的生产经营状况和合同履行情况，发现问题及时预警，妥善处理，避免纠纷发生，降低流转风险。

第五篇：肥乡县创新5种土地流转模式

本报讯（记者李昱霖 通讯员李运强 佘志娟）河北肥乡县土地流转施行龙头企业带动、龙头企业+合作社+农户、合作社土地流转运作、种养大户流转土地和政企合作等5种流转模式，截至目前,累计流转土地面积14.3万亩，占全县耕地面积24.8%。这些创新模式和经验在全省得到推广。

—龙头企业带动模式。通过承租农民土地承包经营权，扩大生产规模、推动产业化经营，带动农民增收致富，涌现出龙头型规模流转主体18家，占规模流转主体3.75%以上。

—龙头企业+合作社+农户模式。通过组建农业专业合作社连接农户，搭建公司+农户+基地发展框架，推动规模化经营、一体化生产，发展河北沃土种业有限公司等“三合一”型规模企业11家，占规模流转主体2.3%。

—合作社土地流转运作模式。各农村致富带头人领办创办合作社，引导农民将承包土地入股或租赁到合作社，实现一体化经营。全县共有60余家合作社参与土地规模经营，其中南元寨土地流转合作社以方便农民为出发点，采取农户出租土地或缴纳一定费用后加盟，并遵照合作社规划自主生产两种模式，创出一条“合作社+土地流转+规模经营”的新路子。

—种养大户流转土地模式。农村各类致富能手、产业带头人、农村经纪人等利用自身优势参与土地流转、发展规模经营，涌现出100亩以上规模流转大户89家，占规模流转主体18.6%。

—政企合作模式。在通道绿化上，该县由政府出面租赁309线、定魏线等县级以上道路两侧土地绿化。该县在新西环、南环两侧与曙光花卉苗木公司合作，由该公司承担绿化任务，财政承担3年租赁费，企业承担之后租赁费，实现政企双赢，现已推广1200多亩。