可行性缺口补助PPP项目谈判要点文档

第一篇：可行性缺口补助PPP项目谈判要点文档

可行性缺口补助PPP项目谈判要点

1、投资成本与投资收益（租金及其他）的范围、确定因素、计算方法、依据的约定，确定投资本利与投资收益差额的方法、程序。

2、投资成本与投资收益差额补贴数额及范围。

3、年度投资收益核算及价格调整评估机制的约定，约定核算与评估的时间、参与方、核算范围等。

是否申请一定时间段内5%左右的补贴增长变动幅度。

4、给予引入企业各项政策优惠补贴保障。引入企业高管及员工孩子上学、住房购买、养老等优惠措施。

5、投资者引入产业政府税收分成约定。

6、设置保底条款，在运营收益不足一定数额、不能按期收回投资本利时，由政府保本。

7、合作中政府确保：“政府应确保项目及其款项纳入人大工作报告和人大预算，并在签订框架合作协议后尽快提交相关文件”。

8、对政府指定的平台公司，政府应确保无债务、不影响合作的进行，投资方有权对政府制定的合作方进行摸底尽调。

9、合同未到期、履行X年后,投资方可以转让经营权的约定。

10、提前退出条款：

a政府中途违约，由政府回购该项目，回购的具体约定。明确政府违约事由、回购价格，人员安置，项目交接等；

b、当项目运营连续三年（或X年）招商数额低于预测的80%，投资方可以申请退出，约定退出回购条款。

11、政府对于投资者收回投资本利的担保措施（除回购以外的提供履约保证的担保公司或其他公司等措施）。

12、经政府同意投资方可以将项目提前移交条款的约定。

13项目公司股东会、董事会组成，由投资者确定建设承包商的确定、运营商，确保投资方主导项目顺利运营。

14、投资各方收益分配的确定。

15、经营过程中投资方股权变更的约定。

16、项目移交的约定。移交的范围、条件和标准、程序，移交有偿与无偿等。

刘清正

2016年10月25日

第二篇：PPP项目设计管理要点

PPP业务下的设计管理实务

一、PPP业务下设计管理的重要性及目标

1.国内工程建设投资体制变革及“一带一路”国际化

国内工程建设投资体制变革，商业模式和金融创新后大批PPP业务推进和落地。在PPP模式带动下，工程技术企业工程总承包业务和全过程项目管理咨询服务的发展带来前所未有的机遇。国内投资体制变革与创新（PPP）、投资体制多元化等“ 一带一路 ”国际化 越来越近、项目管 理模式国 际化等。2.国家部委及行业政策推动和模式升级

1984-2017年以来，石油、化工、冶金、建材、电力等行业工程总承包已成为主要的工程建设模式；国家和各级地方政府出台了一系列的推进工程总承包和全过程工程项目管理法律、法规、政策、指导意见和标准等。多年以来上海、广东、浙江、云南、贵州、广西、湖北等地的行业主管部门，配套出台了一系列推进项目管理模式升级的政策和实践。PPP + EPC/PC + PM 成为主流，国内市场逐步国际化建筑、市政等借助PPP融资模式和设计优势探索EPC等。3.各类企业做大做强和产业链上下游延伸发展需要

各类企业目前业务以传统业务为主，依靠单一的传统业务已经不能满足市场经营和做大做强的需要，充分发挥专业技术和项目管理核心竞争力优势向产业链上下游延伸成为必然。很多单位前期尝试进行了一些PPP、EPC、PM项目的实践，还处于探索和发展阶段，没有形成系统的科学的与之相适应的业务管理的组织架构、职责分工、人员梯队和管理体系等。

4.PPP与EPC项目中设计管理的重要性

工程设计是整个项目的关键环节，设计工作对工程质量(设计是工程的灵魂，而设计质量是设计的灵魂)，造价起着决定性作用。充分发挥设计作为EPC总承包和项目业主的龙头作用，加强设计管理、充分开展设计优化，对项目业主和EPC总承包按合同要求顺利实现工程移交、对工程投资控制实现甚至超越预期目标显得尤为重要。项目设计管理工作是一个对相关方进行协调、多领域专家资源完成整合、多门学科知识实现互补的复杂性系统工程。

（1）PPP项目通过对项目的前期策划、方案选择，评估政府财政承受能力，验证投资可靠性，可以更大程度的规避风险，实现项目最大收益；

（2）勘察设计工作质量直接决定了项目最终所能达到的质量水准，同时也决定了项目实施投资（费用）水平；勘察设计任务能否按照项目总控计划的要求顺利完成，直接影响工程招标、报建报批和工程建设等后续工作的实施，PPP项目勘察设计管理是项目建设过程中预控管理的关键环节；

（3）计文件在工程项目实施过程中的法律权威性极大，它是签订合同、组织施工、竣工验收、结算付款、交付使用等各个环节的实际依据。

（4）PPP项目设计管理阶段周期长、接口多、责任重大，直接关系到项目投资和社会经济效益，过程中需要通过加强设计管理进行控制和协调。

（5）设计管理可及时协调设计单位提供相关资料和外部协作，修改及完善设计目标，尽可能避免设计变更，进而有效控制投资。5.PPP与EPC项目中设计管理的目标

设计方案符合规范要求、便于工程施工以及运营经济性好，满足资控制目标要求；对设计单位进度、质量和现场服务监督到位，履约考核到位；监督设计单位及时完成设计变更及优化文件的编制；严格执行设计变更程序要求，加强设计优化工作；确保节省投资10‰以上。通过设计管理、组织及控制，保证项目立项时确定的投资、功能 目标的实现；同时在保障实现PPP主合同及补充协议约定的功能标准、质量、进度、投资目标的前提下，最大限度实现项目效益最大化。

二、PPP业务下的设计管理的对象与接口 1.PPP业务下的设计管理的对象

承揽项目设计任务的设计单位，项目设总、专业负责人和现场设代及设计协调对象。

2.设计单位设计管理存在的问题

设计单位资质划分为综合甲级、行业和专业甲乙（丙）级、专项资质根据需要设置（包括资质和信誉、技术条件、技术装备以及管理水平，还有最重要的是业务成果）业务量整体比较饱和，人员素质比较高，重技术轻管理、商务，勘察、设计业务管理实质是主要核心技术人员的管理，最大的成本是人力资源成本。2.1管理制度不完善（1）尚未与建立与设计沟通的机制及考核机制，没有明确设计与总包、项目公司的关系或者没有做好之间的关系。

（2）设计人员的观念之交作业方式开展工作，在现有的设计人员的薪酬体系中主要以计量为薪酬的主要考核指标，没有动力提升设计质量。

2.2设计人员的观念及思维

（1）设计单位处于工程行业的上游，以技术屏障将业主、施工、咨询隔离开来，形成了唯我独尊的思想。

（2）设计人员任务繁重，存在以“交作业”的方式对待设计工作只关注技术，对设计质量、造价关心较少，造成浪费。

（3）设计人员个人的技术能力制约，设计存在思维定势，一般项目会采用自己认为较为可靠的方案或者常用的方案，会造成极大的浪费。

2.3设计的信息沟通渠道欠缺

设计按照专业院所与综合院所划分，存在各专业设计人员相互独立，各自为政，只在前期设计中存在提资信息沟通，大型项目策划及多专业之间也存在沟通信息不畅。

2.4设计审查能力不足

审查人员的能力不足，项目公司、工程总承包单位的设计管理能力薄弱。需要技术、管理和商务综合型人才。

2.5设计不完善造成项目总造价不可控

施工总包中，业主的限额设计，后期存在大量签证及索赔，如果项目公司、工程总承包只从限额设计管控还是远远不够。

3.主要设计人员的管理

（1）人是最核心的因素，设计方应安排符合资格要求的勘察设计人员进行勘察、设计工作，其主要设计人员，特别是设总资质、业绩应有明确要求。

（2）除非项目公司或总包方批准，设计方不得更换设总及主要设计人员。

（3）项目公司或总包方批准更换的，应以同等或更高条件的人员更换。

（4）对不符合要求设计人员，项目公司/总包方要求更换时，设计方应立即更换。

三、PPP业务下设计管理的思路

1.以优选为先，充分考察入库机制，建立优质的资源库 PPP项目涉及专业较多、专业性强要求我们在设计单位的选择上要更加的严谨。什么样的设计单位才能够进入PPP项目的采购库，是我们把控的关键，因此对设计单位的考察显得尤为重要。建立一个好的设计单位资源库是做好PPP项目设计管理工作的第一步。

2.以合同为纲，充分发扬契约精神，重视分包合同策划（1）研究主合同要求，确定设计范围；

（2）确定设计原则： 技术先进、经济适用、安全可靠、资源节约、质量优良、进度可控；

（3）根据PPP项目总进度和施工计划等确定设计进度；（4）在选择设计合作方时，特别注重其三方面的能力：一是专业设计能力及同类经验，二是对工程规范标准的理解和应用能力，三是与项目公司、总包方及监理工程师等的沟通协调能力；

（5）确定设计资源投入的合理性；

（6）设计工作场所：公司与工程所在地（工地和项目公司）；（7）标准规范及法律法规要求；

（8）工作分工：多家设计单位的协调，超过2家尽可能指定一家牵头负责总体；

（9）设计资源投入：项目设总、各 专业负责人、现场设代等； 3.以管理为本，做好技术监督评审，加强过程参与优化（1）建立与设计单位常态工作机制，建立联合工作组，明确责任与分工，明确组织结构，建立周工作计划盘点通报机制与月（季）度/关键阶段工作协调会机制 ；

（2）采取措施充分调动设计单位的积极性，推进图纸交付、设计优化方面高度融合，推进平行交叉作业和现场均衡有序的施工。

（3）主动介入设计单位的设计工作，加强过程中方案评审，优选出技术先进、经济合理的设计方案。

（4）通过超前开展设计优化，密切设计与施工、试运行、运营方面的关联链，减少设计变更数量

4.以考评为尺，充分体现公平精神，实施阶段履约考评（1）PPP项目的设计管理工作就是要建立完善的考察考核机制，合同管理设计单位，做到“前期知底、中期知情、后期知效”。强化过程与阶段考核，督促设计单位履约。

（2）设计方案是否合理，项目的实施和后期的运营状况最能说明问题。建立设计服务后评价体系，对项目实施的成本数据进行分析，过程中阶段性设计服务考察情况汇总，项目的运营情况进行评估，设置相应的约束性指标，客观、科学的对设计服务进行评价，通过后期评价结论对采购库进行调整。

第三篇：公路BOT项目投资商谈判要点

公路BOT项目投资商谈判要点

北京市万商天勤律师事务所合伙人律师 何帅领

[下述要点属一般要求，需根据具体项目进行调整，供参考]

一、通过询问和要求提供有关BOT项目的书面材料，首先对项目合法性作出初步判断。

1、主要问题：

（1）目前项目审批进展情况？

（2）项目是否为经营性公路项目，是国道还是省道？

（3）项目可研报告是否已批准，立项文件是否已拿到，是否为有批准权的政府部门批准，文件内容是否与政府介绍的内容一致？

（4）由哪个部门或地方政府与投资商签订BOT合同？

（5）项目已取得的批准文件（包括立项、规划、设计、用地等）有哪些？

2、要求提供材料：

（1）项目建议书（如有）/可研报告

（2）立项、规划、设计、用地等批文

（3）有关上述问题的其他文件

注：国道一般须国家发改委核准

二、要求政府解决经营性公路建设项目必须采取招标方式确定投资商的问题。

主要问题：

（1）政府打算通过何种程序确定投资商并与之签订BOT合同？

（2）《收费公路管理条例》要求通过招标方式确定投资商，政府如何操作能够保证拟定的投资商能够中标？

注：《收费公路管理条例》第十条规定，经营性公路建设项目应当向社会公布，采用招标投标方式选择投资者。

三、要求政府作出相应的承诺。

可要求的政府承诺如下：

（1）不批准有竞争项目

（2）不提前收回特许经营权

（3）授予BOT项目配套服务项目的优先开发权

（4）给予省内最优惠政策（即给予政策不低于任何其他公路项目，如给予其他公路新的优惠政策，自动适用于该项目，包括税收政策）注：可就具体税收优惠政策进行商讨。

四、可要求政府补偿/补贴的情形。

有下列情形之一的，可要求政府补偿/补贴：

（1）经营期收益达不到可行性研究报告中预期收益

（2）项目造价超过预算/概算

（3）特许经营权提前赎回

（4）政府行为/法律变更/不可抗力导致项目终止

（5）政府违约等

注：可要求政府对其义务（尤其是补偿/补贴义务）提供担保，比如地方商业银行或大型国有企业提供保证担保。

五、与政府就相关重要问题进行商讨并确定。

相关问题：

（1）BOT合同是由投资商与政府签，还是由投资商先成立项目公司，由项目公司与政府签？

（2）政府是否允许项目公司将公路收益权质押给银行用于贷款？

（3）收费期限是多少年？如不属于中西部地区，政府如何保证给30年收费期限？收费期限起止点如何计算？

（4）政府能否负责征地拆迁工作？（由于地方征地拆迁难度很大，大多投资商要求政府负责征地拆迁）

（5）政府对投资商有什么要求？在本项目中是否有特殊要求？

（6）争议解决是否可约定在[]仲裁？

注：《收费公路管理条例》第十四条规定，收费公路的收费期限，由省、自治区、直辖市人民政府按照下列标准审查批准：经营性公路的收费期限，按照收回投资并有合理回报的原则确定，最长不得超过25年。国家确定的中西部省、自治区、直辖市的经营性公路收费期限，最长不得超过30年。

第四篇：PPP可行性研究报告

阳光中的簸箕 某PPP投资项目

可行性研究报告

（编号：GZ-2015-×-××）

××××××××咨询中心

二〇一五年×月

主 管 部 门 颁 发 编 制 单 位 执 业 资 格 证 书

某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

目录

一、项目基本情况.................................1

二、工程概况.....................................7

三、合作模式.....................................8

四、投资建设范围.................................9

五、合作分工.....................................10

六、施工总承包中建安工程费及工程款支付...........11

七、维修与养护...................................13

八、“政府补贴”费用的组成与确定原则..............13

九、“政府补贴”费用的支付......................15

十、保障措施....................................15

十一、实施方案..................................15

十二、投资计划及资金安排........................18

十三、资金筹措方案..............................19

十四、退出机制..................................20

十五、财务评价..................................20

十六、项目审计..................................22

十七、项目风险分析及应对措施....................22

十八、结论与建议................................25

第 1 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

一、项目基本情况

（一）项目名称

某PPP投资项目（以下简称“本项目”）。

（二）项目实施机构与参股机构

本项目由某市政府授权某市财政局作为实施机构，并委托某市城市建设投资（集团）公司（以下简称“某市城投”）作为项目公司参股机构。

某市城投成立于2006年9月16日，2008年5月经某市人民政府批准，对原公司进行了重组增资。截止2015年底，集团公司注册资本12.96亿元，总资产85.1亿元，净资产47.6亿元，是直属某市市政府领导的，具有一级独立法人资格的城建投融资和国有资产运营企业。

（三）项目背景 1.城市背景

某市是××省的省辖市，位于××省最南端，西南与××省交界，东南与××省为邻。总面积9870平方公里，人口147.28万。某市境内有着丰富的自然资源与历史人文遗迹，是古××地区的主要组成部分，×派文化源远流长，旅游资源丰富多彩。某市已经逐步发展成为一个以旅游产业为主导的新兴旅游城市。

近年来，某市综合经济实力稳步攀升。2015年实现地区生产总值507.2亿元，按可比价格计算，比上年增长7.9%；

第 2 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

全年财政收入90.2亿元，比上年增长11.3%，其中：地方一般预算收入68 亿元，增长14.5%。

近四年某市GDP及财政收支情况表 注：数据来源于某市统计局。2.建设背景

G×××国道改建项目是中心城区“一环五枝”快速路网的东环和北环部分，南起屯光大道，向北绕行在××文化园东侧跨越××铁路，接至××区永佳大道，向西延伸至新城区新城大道，与快速西路共同形成环绕某市主城区绿脉金竹山的一条“环形”快捷通道。新城大道规划为城际快速通道，北连合××高速公路（潜口下站口），可达某地风景区，南接中心城区，经××镇与××高速公路连接。

××南路项目是联系××片区、现代产业园与经济开发区、××区的快速通道。

改建后的G×××国道与××南路将形成城市组团间沟通的快捷通道，对于拉开城市框架，完善城市路网，增强组团间联系，促进“一体化”发展起着重要的作用。3.对接情况

2014年12月9日，时任某市市长、现任市委书记×××，市委常委×××一行在××市与我局总经理×××、副总经理××× 第 3 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

等就某市基础设施投资建设进行了良好的沟通，并达成初步合作意向。

2015年3月8日，我局副总经理×××就《某工程改建与××南路PPP项目合作建议方案》向股份公司投资发展部进行了汇报。

2015年3月11日，我局副总经理×××就《某工程改建与××南路PPP项目合作建议方案》与某市政府领导进行了深入交流与讨论。

2015年3月23日，某市市委常委×××与我局副总经理×××等在××市会晤，就某工程改建项目、××南路项目进一步商讨，形成了会谈备忘录，锁定了部分合作条款。会谈备忘录见附件一。

2015年4月1日，我局再次派员赴某地，与某市有关领导、市建委等单位负责人就某市PPP合作备忘录细节进行了沟通。4.投资背景

通过多次调研，项目的市场条件、资源条件、技术条件、环境条件、社会条件、施工条件以及外部配套条件、投资环境相对较好。参与本项目投资的主要背景如下：（1）具有良好的合作关系

目前，我局在某市设有某地中铁旅游公司，并开发了“中铁××名邸”房地产项目，参与建设了××铁路与××铁路等许多

第 4 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

大型工程项目，资金实力和建设管理能力得到某市政府的高度认可。某市政府对我局参与本项目的投资建设尤为重视。（2）投资返还资金有保障

某市近几年经济发展迅速，GDP与政府财政收入呈逐年增长的趋势。某市财政局同意将本项目“政府补贴”费用纳入中长期财

政规划和跨财政预算，报人大审批，并出具相关证；（3）市场发展的需要；在国家政策支持下，当前各级政府大力推广PPP投融；

（四）项目前期进展情况；本项目前期工作进展情况如下：；1.G×××国道一期、二期；已完成立项、可研（水保、地灾、环评、林地报批、土；2.G×××国道三期；已完成立项、可研（水保、地灾、环评、林地报批、土；3.××南路；已完成项目建议书和可

政规划和跨财政预算，报人大审批，并出具相关证明文件，为本项目实施提供了有力的保障。（3）市场发展的需要

在国家政策支持下，当前各级政府大力推广PPP投融资模式，全国已公布的PPP项目过万亿。本项目为市政道路，属于纯公益性的PPP性质，如在风险可控的情况下成功实施，第 5 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

具有示范作用，也将进一步提高我局在PPP模式投资领域的市场影响力，以期得到更多更好的发展机遇。

（四）项目前期进展情况 本项目前期工作进展情况如下： 1.G×××国道一期、二期

已完成立项、可研（水保、地灾、环评、林地报批、土地规划调整和基本农田核减）、施工图设计及施工图审查等前期工作，土地报批已上报省政府。2.G×××国道三期

已完成立项、可研（水保、地灾、环评、林地报批、土地规划调整和基本农田核减）等前期工作，初步设计正在编制。土地报批已进入审核阶段。3.××南路

已完成项目建议书和可行性研究报告编制，勘察设计单位已明确；征地、拆迁统计工作已完成。正申请立项、土地组件报批及安置区的规划设计等工作，其中迁坟工作先期启动。

（五）项目研究工作的依据

第 6 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

1.项目可行性研究报告编制委托书； 2.《中华人民共和国环境保护法》 3.《中华人民共和国消防法》 4.《国家节能技术大纲》（2006年）5.《中华人民共和国招标投标法》 6.《办公建筑设计规范》JGJ67-2006 7.《民用建筑设计通则》GB50352-2005 8.《建筑设计防火规范》GB50016-2014 9.《建筑工程设计文件编制深度规定》2008 10.《无障碍设计规范》GB50763-2012 11.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015 12.《全国民用建筑工程设计技术措施规划·建筑》 13.《工程建设标准强制性条文》2013年版

14.××县的有关规划、文件及项目委托单位提供的有关本项目的基础数据、技术资料等。

二、工程概况

本项目为某市基础设施建设投资项目，包括G×××国道（一期、二期、三期）与××南路，两者作为一个项目分期分批实施。项目位置及路线图如下： ××区

第 7 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

新城组团 G×××国道一期、二期、三期 ××南路 ××区

其中，G×××国道一、二期，施工图设计已完成。一期、二期全长约10.5km，双向六车道，为城市主干路，设计速度60km/h，平纵指标满足80km/h。

一、二期路幅宽45m，道路标准横断面布置为：3.0m（人行道）+5.0m（非机动车道）+2.5m（机非分隔带）+24m（机动车道）+2.5m（机非分隔带）+5.0m（非机动车道）+3.0m（人行道）＝总宽45.0m。G×××国道三期，目前仍在初步设计阶段。三期全长约2.42Km（其中新城大道段长1.81KM，××大道段长0.61KM），路幅分布:24m机动十4.5X2绿化十5.5X2非机动十4X2人行，全宽52m。共 2座小桥，13座涵洞。

××南路全长约3.3Km，一座跨占川河桥长100m，一座2X2m 箱涵，路幅分布:22m机动十3mX2绿化十3.5mX2非机动十2.5mX2人行，全宽40m。项目基本情况表（单位：万元）

三、合作模式

第 8 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

本项目采用“政府与社会资本合作模式（PPP模式）”实施，某市政府授权某市城市建设投资集团（以下简称某地城建）为政府代表，通过公开招投标方式，确定中某投资公司为社会资本投资人，同意引入产业基金，与某地城建共同出资成立PPP项目公司;某市政府授权某市财政局为项目实施机构,与PPP项目公司签订特许经营权协议，以PPP模式负责项目的投融资、建设、维护和养护管理。特许经营期为8年，其中建设期1.5年，维修养护期6.5年，特许经营期满时，项目移交给某市政府或其指定部门。

某市财政局通过“政府补贴”方式将我局（含产业基金）投入的资金及回报、银行贷款及其利息、某市城投投入资金、道路养护费用、项目公司管理费等，分期分批返还至项目公司。整个项目周期为8年时间，PPP公司随项目结束而注销。中某投资公司出资的资本金在公司注销时清算，其在产业基金投入的资金于过程中通过PPP公司对外投资购买产业基金份额实现退出。

四、投资建设范围 投资建设范围包括： 19168万元前期费用中，某市政府出资6000万，实际前期费用为13168万元。

第 9 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

1.G×××国道一期、二期、三期及××南路的道路、桥涵、雨污水管道、电力排管、交通设施、绿化工程等，由PPP项目公司以施工总承包方式委托我局实施。

2.除某市城投出资6000万作为前期费用，项目前期费用还需13168万元（约占建安费用的17.1%），由PPP项目公司委托某市财政局包干使用。

3.运营期内道路的管理，包括：道路、排水、公共绿地和路灯等公共设施的的维修与养护等。

五、合作分工

（一）某市政府负责事项

1.本项目已进入××省PPP项目库（注：本项目为××省发布的第一批PPP试点项目之一，见附件二与附件三），某市政府应确保国家发改委批准本项目以PPP模式实施，对项目合法、合规性及政策性风险负责，并按合同约定及时足额出资。

2.负责项目立项批复、工可、规划、土地、初步设计、征地拆迁、三通一平、施工配套与环境协调等前期工作。3.负责涉及政府层面项目重大问题的协调。

第 10 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

4.项目完工后，组织相关单位进行竣工验收，按合同约定及时足额向PPP项目公司支付“政府补贴”费用。

5.同意将PPP项目公司“政府补贴”收入用于偿还我局（含产业基金）投入的资金及回报、银行贷款及其利息、某市城投出资、道路维修养护费用、PPP公司管理费等。

（二）我局（社会资本方）负责事项 1.按合同约定投入资金。

2.负责工程施工总承包，并对工程安全、质量、工期、文明施工负责。

3.有权按合同约定，及时足额收回投资及回报。

六、施工总承包中建安工程费及工程款支付

PPP项目公司成立后，由我局与PPP项目公司签订施工总承包合同。建安工程费确定及工程款支付原则如下：

（一）建安工程费

建安工程费（施工图预算）依据政府方交付的施工图设计文件、《××省建设工程工程量清单计价规范:××J34/T-206-2005, 市政工程》及相应配套市政工程定额和某市造价站发布 第 11 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心 的编制期材料信息价进行编制，并经双方确认。工程造价依据施工图预算下降幅度在5%以内。

措施项目清单与计价表中的措施费率按国家现行规定计取，如取费标准涉及浮动费率的，取中间值计算。

建设期内，材料价格与编制期施工图预算同期价格相比，发生变化在±8%范围内的，不予调整；超出±8%范围的，超出部分根据实际情况进行调整，无信息价的由双方共同向市场询价确定。人工、机械台班费单价、规费等发生政策性调整时，按照有关规定同步调整；设计变更、工程签证履行程序后据实调整。

目前G×××国道一期、二期施工图（除绿化、照明、交通设施外）已完成，三期和××南路正在进行施工图设计，其施工图预

算编制比照一、二期确定原则执行；

（二）工程款支付；在PPP项目公司成立后，与我局签订施工总承包合同；

七、维修与养护；本项目完工后，进入运营期，由PPP项目公司负责道；

八、“政府补贴”费用的组成与确定原则；“政府补贴”费用由某地城建投入的资本金和社会投资；

（一）某市城投投入的资本金；根据持股比例，需投入项目资本金6000万元，其中；

（二）社会投资人的投资额；预

第 12 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

算编制比照一、二期确定原则执行。

（二）工程款支付

在PPP项目公司成立后，与我局签订施工总承包合同。PPP项目公司按月支付工程进度款，支付比例为90%，审计报告完成后支付到95%，余下5%质保期满后一次性支付完成。

七、维修与养护

本项目完工后，进入运营期，由PPP项目公司负责道路的维修与养护。项目运营期的维修与养护费用以国家《城镇市政设施养护维修工程投资估算指标》等相关标准作为依据，由某市政府与PPP项目公司协商确定。

八、“政府补贴”费用的组成与确定原则

“政府补贴”费用由某地城建投入的资本金和社会投资人的投资额组成，各项费用的确定原则如下：

（一）某市城投投入的资本金

根据持股比例，需投入项目资本金6000万元，其中项目公司注册资本金2000万元、资本公积4000万元，在特许经营权内，均不计取利息及投融资回报、不参与项目公司分红。

（二）社会投资人的投资额

第 13 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

由前期费用、建安费、工程保险费、维修养护费、管理费、利息及投融资回报、双方认可的其他相关费用组成，其中： 1.前期费用：不超过建安费的20%，约1.9亿元，根据工程进度分期投入，由政府包干使用。

2.建安费用：根据××省现行市政定额及取费标准编制施工 图，经双方确认后，预算下浮率不超过5%。建设期内，主要材料价差超出±8%部分据实调整，人工和机械台班费根据国家政策及××省配套文件同步调整，设计变更据实调整。3.工程保险费：由项目公司负责购买签约，费用纳入投资范围。

4.维修养护费：根据国家《城镇市政设施养护维修工程投资估算指标》及某市现行配套文件，由项目公司和某市行政主管部门与道路养护分包单位共同确定，费用纳入投资范围。

5.管理费：由市财政局与项目公司另行协商确定。6.利息及投融资回报：根据每笔投入资金额度及占用时间，社会投资人投入资金按央行5年以上期同期贷款基准利率上浮25%计取，银行贷款资金按贷款成本，即央行5年以上期同期贷款基准利率上浮10%计取。其中：项目自有资金和银行贷款 第 14 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

以到达项目公司账户时间起算，其他资金以实际发生时间起算。

7.双方认可的其他相关费用：主要指由于国家政策调整，如“营改增”政策等，所引起税费增减部分。

九、“政府补贴”费用的支付

根据“政府补贴”费用组成及确定原则，由某市财政局与项目公司共同计算并确定项目在特许经营期所需的补贴费用，按等额本金方式，自项目交付使用之日起，在6.5年内每半年一次共13次，由市财政局补贴给项目公司。

十、保障措施

某市政府为整个项目投资提供有效保障，将全部需支付资金列入中长期财政规划，按新《预算法》及财政部财金[2014]113 号文、《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》要求纳入合法合规的跨财政预算，并经人大批准。

十一、实施方案

（一）项目管理架构

根据项目实施需要，由PPP项目公司与我局签订施工总承包合同。项目施工过程中，PPP公司负责项目投资建设过程 第 15 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

中的建设管理、项目投资开发成本（含资金成本）的确认和控制、组织验工计价及统一对外管理与协调等工作。我局授权子（分）公司成立项目经理部，实施项目施工管理，承担该项目的施工管理职责，包括但不限于施工生产、安全质量、工期进度、企业信誉、经济效益等工作。

（二）工程进度安排

G×××国道（一期、二期、三期）与××南路工程，专业较多（有道路、雨污水、边坡防护、给水、交通工程、绿化工程、电力排管工程及路灯等），施工交叉作业较多，施工协调工作繁琐，根据工程实际情况，项目计划工期1.5年，计划在2015年7月份开工建设，具体见以下项目实施进度表。

（三）安全质量控制

项目安全目标：杜绝一般及以上事故的发生。建立健全安全保证体系，贯彻国家有关安全生产和劳动保护方面的法律、法规，严格执行安全生产责任制度、安全生产责任考核制度等相关安全制度。逐级签订安全承包合同，使各级明确自己的安全目标，制定好各自的安全规则，实行全员参与、全面管理、全方位控制。

第 16 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

项目工程质量目标：全部工程达到国家、行业工程质量验收标准及设计要求，确保工程一次验收合格率达到100%。按照国务院颁布的《建设工程质量管理条例》的要求，建立与落实工程质量责任制，严格执行建设程序，强化施工管理，加大施工监督与物料设备质量验收力度，并建立质量保证体系。对其实施的主体工程实行质量终身负责制，并承担相应的责任。

安全质量控制：项目实施过程中，根据国家相关法律、法规规定、股份公司安全质量管理要求、我局安全质量管理要求及红线条款，严格要求各项目经理部执行，并灌输投资项目不同于通常的招投标项目，安全质量要求更高，否则将直接影响到投融费的回收的理念。项目具体实施过程中，安全质量执行我局管控、各子分公司直插现场指导、控制、项目办严格管理的制度，对各种安全质量隐患严格排查，杜绝一切安全质量事故发生。

（四）竣工验收、移交

项目竣工验收：根据《××省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收与备案管理规定》，政府方在收到竣工验收报告后28日内组织有关单位进行竣工验收，并在验收后14日内给予认可

第 17 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

或提出修改意见。我局按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。收到我局送交的竣工验收报告后28日内无正当理由不组织验收，或验收后14日内无正当理由不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可。

项目移交：我局配合政府方在竣工验收合格后10日内向管养单位提交工程管养移交申请，管养单位应在30日内完成工程管养移交工作，并出具移交证书。

十二、投资计划及资金安排

本项目总投资为9.6亿元，建设期为18个月。按照项目建设 总工期进度要求和施工组织设计制定的分年、季、月实施进度计划，编制项目建设资金使用计划如下： 1.项目资本金为3亿元，由PPP项目公司股东根据出资比例在正式合同签订后一个月内（PPP项目公司注册时）到位100%的项目资本金。

2.除项目资本金外的项目资金6.6亿元，由银行向PPP项目公司提供商业贷款，并根据工程进度与项目资本金按7：3比例分期投入，每一期商业贷款未到位前，项目资本金不能独立先行启动。

第 18 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

3.工程建设资金使用计划按总工期18个月安排，前6个月内投入3.63亿，后12个月投入5.20亿。

项目建设资金分期使用计划具体见下表（单位:万元）： 注：银行贷款利息按照央行贷款基准利率上浮10%计；

十三、资金筹措方案；本PPP项目公司资本金为3亿元；其中：注册资本1亿，某市政府出资2000万，股权；除项目公司注册资本外的项目资本金差额2亿，由某市；除项目资本金3亿元外，还需6.6亿项目建设资金，；项目公司向徽商银行贷款，无需我局提供担保；央行5年期以上贷款基准利率上浮10%，贷款宽限期；目前，徽商银行为

注：银行贷款利息按照央行贷款基准利率上浮10%计算

十三、资金筹措方案

本PPP项目公司资本金为3亿元。

其中：注册资本1亿，某市政府出资2000万，股权比例为20%；我局出资1000万，股权比例为10%；产业基金出资7000万，股权比例为70%。

除项目公司注册资本外的项目资本金差额2亿，由某市政府、中某投资公司、产业基金按股权比例以资本公积方式提

第 19 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

供，三方出资分别为4000万、2000万、1.4亿元，产业基金资本公积中由我局提供劣后资金6950万元。

除项目资本金3亿元外，还需6.6亿项目建设资金，由PPP 项目公司向徽商银行贷款，无需我局提供担保。项目贷款成本为

央行5年期以上贷款基准利率上浮10%，贷款宽限期为3年，即第4年开始等额本金还款，其中贷款利息由项目公司每季度支付一次，贷款本金每半年支付一次。

目前，××银行为PPP项目公司引入产业基金，作为项目公司股东提供2.1亿项目资本金，且同意产业基金资金先于银行贷款退出。

该方案资金筹措结构图如下：

十四、退出机制

1.PPP公司获得的每一笔投资返还款（政府补贴），部分款项用于偿还银行贷款本金及利息、部分款项通过对外投资购买产业基金份额，用于实现产业基金投入资金（其中33%由我局提供）的退出。

第 20 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

2.我局投入的注册资本及资本公积在项目公司注销时，按照国家有关规定履行清算程序，获得相应款项。

十五、财务评价

（一）项目施工利润

项目工程建安费用7.7亿元，经测算，施工利润率为18.26%，即我局实现施工利润为14060万元。

（二）财务评价表 1.基于项目的财务评价

以整个项目9.6亿投资作为全投资，3亿元项目资本金作为自有资金，财务分析表如下： 财务分析基础参数表 财务评价指标表

2.基于投资人角度的财务评价表

从投资人角度出发，我局及其引入的产业基金共同出资2.4亿为股权投资。具体财务分析表如下： 财务分析基础参数表 财务评价指标表

（三）财务分析附表

第 21 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

1.项目全部投资现金流量表（见附表二）2.投资人角度股权投资现金流量表（见附表三）

十六、项目审计

某市审计机构将根据原设计规划将工程分为四个项目(G×××一期、二期、三期、××南路)进行审计，每个项目按照合同约定原则进行过程跟踪审计，过程跟踪审计与工程实施同步进行，过程审计结果的累加作为项目的最终审计，竣工时不再进行重复审计。

十七、项目风险分析及应对措施

（一）关于政府支付风险

本项目以政府与社会资本合作模式（PPP模式）实施，根据合同约定，“政府补贴”费用在项目完工后由政府每半年支付一次，周期相对较长，存在着政府不能及时、足额支付的风险。规避措施：

1.本项目在省级PPP项目中心备案通过。

2.在起草与政府方的框架协议、PPP项目合同中，将及时、足额支付作为重要的合作基础，并作为政府方的主要义务之

第 22 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

一。若政府方出现支付不及时等违约情况，则政府方自应付之日起，以未付款项为基数，除按合同约定应计的融资费用外，还须按日万分之三的比率计算补偿金支付给PPP项目公司，直至PPP项目公司收到全部应收款项为止。

3.某市政府同意将“政府补贴”费用列入某市中长期财政规划，按新《预算法》及财金[2014]113号文要求纳入合法合规的跨财政预算，并经人大批准。

（二）关于政策风险

相比BT模式的“债权投资”,PPP模式投资更加复杂，我局暂无成功实施案例，加上国家部委从2014年才开始大力推行PPP投资模式，很多配套政策仍未出台或尚未成熟，因而在操作过程中可能会出现一些不可预见的政策风险。规避措施：

做足项目前期准备工作，在PPP项目合同中明确界定政府方

与我局的权利与义务，约定政策性风险应由政府方负责。

（三）关于项目审计风险

第 23 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

本项目实施过程中,某市审计机构将会对该项目进行审计，包括施工过程审计和项目竣工决算审计，使得该项目的工程预算额可能产生减少的风险，从而对我局投资收益产生影响。规避措施：

在前期做好与政府方及其审计机构的沟通工作，将整个工程分为4个项目单独进行审计，并各自确认审计结果，避免了整个工程因审计时间过长带来的负面影响；我局与政府方在建设投资合同中确定审计原则、审计期限，力争将审计风险降低到最小，确保项目收益最大化。

（四）关于材料价格上涨风险

本项目材料价格与编制期施工图预算同期价格相比，发生变化在±8%范围内的，不予调整，超出±8%范围的，超出部分根据实际情况进行调整。因而存在一定的材料价格上涨，影响项目施工利润的风险。规避措施：

提前与材料提供商签订期货合同，锁定建设期材料价格，规避建设期材料价格波动风险，锁定项目施工利润。

（五）关于“营改增”税收风险

第 24 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

“营改增”后，建筑业税负会相应增加，将导致建筑企业施工利润减少。规避措施：

在PPP合同中约定，由于“营改增”增加的税费由政府承担。

十八、结论与建议

（一）结论

1.项目符合我局当前投资发展战略规划

本项目为基础设施建设投资项目，以PPP投资模式运作，工程施工是我局强项，施工周期短，投资回收期较为合理，符合我局当前战略发展规划。2.项目投资能带来较好的投资收益

本项目由我局负责施工，工程造价按双方确认的施工图预算为准，变更设计同步据实调整，是较为理想的合作条件。经测算，本项目施工利润较为可观，融资费率按照央行同期5年期以上贷款基准利率上浮25%计取，预计能为我局带来较好的投资收益。3.利用了资金杠杆效应

第 25 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

我局出资部分项目资本金，获得整个项目的施工总承包权。利用了资金的杠杆效应，实现了“以小撬大”。4.有利于实现我局在某地地区滚动发展

本项目的投资建设有利于我局今后在该地区的滚动发展，也将进一步提高我局在该地区的市场影响力，继续保持并逐步扩大市场占有率，获得更多更好的发展机遇。

5.属于公益性市政道路PPP模式的新探索，将为推广PPP打造“模具”

自2014年以来，国家大力推动PPP投资模式，鼓励社会资本参与城市基础设施投资领域。本项目实施符合国家政策要求，是PPP投资模式在公益性市政道路项目上实施的探索。纯公益性的城市市政道路项目在××省乃至全国尚无成功的PPP模式范例。此项目若实施成功，将为推广PPP打造“模具”，有特殊的战略意义和示范作用。

（二）建议

综上分析，本项目符合我局当前投资发展方向，有利于我局在某地地区实现滚动发展。

第 26 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

该项目满足股份公司及我局投资项目的各项决策指标，且能带来较好的投资收益，建议实施。附件

1、PPP项目可行性研究报告编制委托协议书

2、公司执照及工商材料及专利技术证书

3、场址测绘图

4、公司投资决议

5、法人身份证复印件

6、开户行资信证明

7、项目备案、立项请示

8、项目经办人证件及法人委托书

10、土地房产证明及合同

11、公司近期财务报表或审计报告

12、其他相关的声明、承诺及协议

13、财务评价附表

图表目录

图表：项目技术经济指标表 图表：需求总量及增长情况 图表：行业利润及增长情况预测 图表：项目推销方式

第 27 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

图表：项目推销措施 图表：项目设计工艺流程图 图表：项目新增设备明细表 图表：主要建筑物表

图表：主要原辅材料品种、需要量及金额 图表：主要燃料及动力种类及供应标准图表：主要原材料及燃料需要量表图表：项目平面布置图图表：项目年用水量表图表：项目年排水量表图表：项目水耗指标图表：项目污水排放量图表：项目管理机构组织方案图表：项目劳动定员图表：项目详细进度计划表图表：土建工程费用估算图表：固定资产建设投资图表：行业企业销售收入资金率图表：投资计划与资金筹措表图表：借款偿还计划图表：正常经营年份直接成本构成表图表：逐年直接成本

第 28 页 某PPP投资项目可行性研究报告

××××××咨询中心

图表：逐年折旧及摊销 图表：逐年财务费用 图表：总成本费用估算表 图表：项目销售收入测算表

图表：销售收入、销售税金及附加估算表 图表：损益和利润分配表 图表：财务评价指标一览表 图表：项目财务现金流量表 图表：项目资本金财务现金流量表 图表：项目盈亏平衡图 图表：项目敏感性分析表 图表：敏感性分析图

图表：项目财务评价主要数据汇总表

等项目相关基础数据、技术资料及其他有关文件

阳光中的簸箕

第 29 页

第五篇：谈判的要点

谈判的要点方法

1、必须向谈判对方阐述清楚自己的身份。

2、阐述清楚自己正在做的事情的前因后果：

⑴昨天（之前），我在做什么事情

⑵截止今天（当前），我做到了什么程度

⑶将来（以后），我们要将事情做到什么程度

3、说明对方加入的必要性——我为什么要来找您谈（参与）这件事

4、讲事情的具体内容一定要条理清晰：

目标→步骤（总-分）→达到目标

5、概念一定要清晰，讲话不用笼统的词，要用小词，准确的说，准确的描述，准确的界定

6、自身存储的数据库要全，文件的题目，编号，内容很清晰

7、讲东西时手中一定要有几张纸，在纸上画讲解的逻辑关系图，让对方能很快明白，对讲解的事情时时有关注点

8、谈判方案和项目方案要通过不断的学习，多写，多讲。对具体事务要熟悉，为了熟练讲出来要多动笔

9、讲话要很干净、流畅自然，不带停顿，不带话把，中间连接自然。

10、讲话肢体语言要丰富，而且一定是从内心发出来的自然动作，不要太僵硬。自己作为听众时要专注，不做小动作11、12、13、讲话的缔结能力要强，及时总结讲话要点 谈判时，给谁讲，就看着谁，对方也看着你，要学会直面讲东西 出去说事，最好拿一个夹子，里面的文件资料证明我做过这些事情