第一篇：开题报告房地产抵押评估（大全）
毕业设计(论文)开题报告 学生姓名：学号：
所在学院：管理科学与工程 专业：工程管理 设计(论文)题目： 指导教师：
开题报告填写要求
1．开题报告（含“文献综述”）作为毕业设计（论文）答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。此报告应在指导教师指导下，由学生在毕业设计（论文）工作前期内完成，经指导教师签署意见及所在专业审查后生效；
2．开题报告内容必须用黑墨水笔工整书写或按教务处统一设计的电子文档标准格式（可从教务处网页上下载）打印，禁止打印在其它纸上后剪贴，完成后应及时交给指导教师签署意见； 3．“文献综述”应按论文的格式成文，并直接书写（或打印）在本开题报告第一栏目内，学生写文献综述的参考文献应不少于15篇（不包括辞典、手册）；
4．有关年月日等日期的填写，应当按照国标GB/T 7408—94《数据元和交换格式、信息交换、日期和时间表示法》规定的要求，一律用阿拉伯数字书写。如“2004年4月26日”或“2004-04-26”。毕业设计（论文）开题报告
1．结合毕业设计（论文）课题情况，根据所查阅的文献资料，每人撰写 2000字左右的文献综述：
文献综述
房地产是人们生活的必须资料，又是各行各业不可缺少的生产资料，在当今的形势下，必然会遇到很多涉及房地产交换问题，急需房地产价格评估。房地产价格评估就是评估人员实事求是地、科学地对标的房地产价格的估定。所谓实事求是，就是要求评估人员不存偏见。因为估价是带有评估人员约主观因素，所以评估员在进行评估工作时应排除干扰，对标的物的过去、现在与标的物有关的资料进行搜集整理，结合市场信息情况，为标的物价格的确定提供可靠数据。
而且在如今的经济型社会的大环境下，例如企业产权的转移、国有土地的征收与拆迁、公民的抵押贷款等等，这些都离不开房地产评估。然而，目前我国房地产价格评估队伍就其数量上、质量上都适应不了房地产业的发展需要。因此迅速培养房地产价格评估人才是发展房地产业的当务之急。
房地产评估，并非是房地产经济与生俱来的，它是客观经济环境的产物，随着我国房地产市场的日趋成熟，作为对社会上重大经济利益进行估价的社会中介服务行业——房地产评估行业，正日益为大众认可，并取得了相应的发展。起初因为我国房地产市场机制的不健全，房地产评估业在其发展过程中难免历经**。但为了让房地产评估业尽快进入良性循环的轨道，使之真正发挥更好的作用，建设部下发了建住房（2000）96号《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》的文件。与之相应的评估方法主要有三大方法——市场比较法，成本法，收益法。
房地产作为不动产的商品，房地产的估价也是一个很重要的环节。随着社会经济和房地产市场的蓬勃发展，房地产估价业务涉及的范围越来越广泛，标的价值也越来越大。但是，目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要，还存在一些问题。许多学者为此也不停的做着研究：余世杰[1] 针对市场比较法存在的问题，通过引用德尔菲法来选取可比实例，将定性分析问题转化为定量分析问题，使传统市场比较法得到了改进，得到的房地产估价结果更合理。周迎春[2]，分析了房地产评估行业存在的问题，并提出了相关对策，旨在为推动我国房地产估价业健康有序、公平和谐地发展提供借鉴与参考。姜勇、瞿富强[3] ：综合分析比较各地房地产评估技术运用中可比实例的选择方法，各种方法选择的可比实例精确度存在的差异，并且进一步研究可比实例的不同的选择方法。李正伟[4] 以对建筑物不同收益状态下价值考量的侧重点不同，残余估价法的应用模式的不同，各自相对应的基本理论公式，以及在具体运用时评估模型的选择和参数的确定还存在争议入手对残余估价法的应用问题进行探讨。金建清[5] 解析房地产价值形成过程是估价的基础，且以房屋为核心的价值形成过程不仅符合法律实践和社会生活实际，也是在建工程抵押估价成本法重构的基础。王丽英[6]研究了在价格估算的过程中，由于估价机构、估价人员以及国家政策因素、房地产市场的波动等的不确定性都会造成估价结果与真实价值的偏差，带来房地产估价的风险。吴红华，赖华勇[7]研究了房地产价格影响因素的不确定性和客观区间性，提出了基于市场比较的房地产估价的区间数灰色模糊法。华琦[8] 文结合我国房地产估价行业的现状，分别从估价机构和估价人员、政府、经济活动各角度出发分析房地产估价风险体系构成，提出了房地产估价风险防范和转移的一些途径。盘小霞[9] 对司法鉴定估价中存在的常不为人关注，又得必须关注的问题的剖析及其应采取的举措。卢爽[10]介绍了一切商品的价格都是由其自身的价值和使用价值以及市场供求关系决定的。唐爽麟[11]阐述了在对不动产评估过程中的问题提出了的简要的建议。耿继进，李妍[12] 基于对我国房地产市场特点的分析，提出了城市整体估价的概念，构建了整体估价模型。刘宇衡[13] 依据地产估价的基本理论，深入分析研究房地产估价务实中市场法的难点及其存在的问题，提出使用专家打分法进行因素指标量化、用集值迭代法对因素指标赋权、用假设权重法对评价指标进行综合评估的估价方法。王丽英[14]分析了房地产评估过程参与者有委托人、估价机构、估价人员等，由于参与各方原因造成评估结果与真实价值产生极大偏差，带来估价的主观风险。武轶楠[15] 要针对目前市场法、收益法、成本法这三种主要的房地产估价方法存在的问题进行研究，并结合当前房地产业的相关情况，提出修正和完善的房地产估价方法的改进措施。Low Sui Pheng[16] This paper suggests that ancient Chinese business principles introduced by Tao Zhugong during the Eastern Zhou Dynasty(770-221 B.C.)are still relevant for modern-day real estate practices.Petra Škevin，Market[17] This research paper explores important marketing aspects of commercial real estate, specifiTHE IMPORTANCE OF OFFICE LOCATION ON CORPORATE IMAGE[J].Petra Škevin，Market，2012 , 23 卷, 第2期，228-246
毕业设计（论文）开题报告
２．本课题要研究或解决的问题和拟采用的研究手段（途径）：
本设计以新康青年城房地产的抵押评估做评估报告，将对其房地产价值（包括其相应占用的国有土地使用权价格）进行评估。新康青年城总建筑面积为10295.2㎡，将以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象存量资产的抵押价值，而进行评估。
一、本课题要研究或解决的问题: 1﹑估价目的及估价对象特点分析；
2、估价方法的选用分析；
3、估价报告的规范、完整编制。
二、拟采用的研究手段（途径）和思路: 本设计将以新康青年城房地产的抵押评估为依托，完成该项目完整的评估报告。综合运用大学期间学习到的各种知识，理论联系实际，结合实习过程中的所见所闻以及所为，在指导老师的帮助下，充分利用图书馆文献资源，结合实际经历巩固所学知识，完成高质量、有现实意义的评估报告，提升学术素养和专业水平。最终达到巩固大学所学知识，提高对知识运用能力的目的。三．进度计划安排 1、2013年1月1日-1月8日开题并完成开题报告、进一步准备设计资料； 2、2013年1月9日-4月15日完成“XX房地产开发项目可行性研究”初稿； 3、2013年4月16日-5月31日修改并定稿； 4、2013年6月1日-6月4日设计及相关资料打印、装订及装袋； 5、2013年6月5日提交毕业设计专用资料袋； 6、2013年6月10日左右论文答辩。
毕业设计（论文）开题报告 指导教师意见：
1．对“文献综述”的评语：
能围绕房地产评估报告编制目的、内容及要求收集相关文献资料，资料收集广度及深度达到学校要求。文献综述层次、条理较清楚，内容较全面，达到了收集资料、整理资料，为毕业设计编制奠定基础的目的。
2．对本课题的深度、广度及工作量的意见和对设计（论文）结果的预测： 所选评估对象深度、广度及工作量适中，能全面考察学生将所学知识综合应用于解决实际工作理论和实践问题的能力，从与学生的交流及开题报告的编制情况看，该生收集的资料较全面，对研究对象存在的问题及解决思路也有一定的认识，能够按照学校要求顺利完成毕业设计。
指导教师： 年月日
所在专业审查意见： 负责人： 年月日
第二篇：房地产抵押报告
房地产抵押报告
估价项目名称：华中科技大学文华学院食堂抵押贷款评估委 托 方：华中科技大学文华学院估 价 方：物业管理估 价 人 员：陈亚玲估价作业日期：二估价报告编号：
2班
○一○年十一月二十日至二十六日 [2010]估字第123号
（鄂）物业
目 录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设、限制条件
四、估价结果报告
（一）委托方
（二）估价方
（三）估价对象
（四）估价目的
（五）估价时点
（六）价值定义
（七）估价依据
（八）估价原则
（九）估价方法
（十）估价结果
（十一）估价人员
（十二）估价作业日期
（十三）报告应用的有效期
五、估价技术报告
（一）个别因素分析
（二）区域因素分析
（三）市场背景分析
（四）最高最佳分析
（五）估价方法选用
（六）估价测算过程
（七）估价结果确定
六、附 件
（一）委托方评估咨询委托函
（二）委托方营业执照复印件
（二）《房屋所有权证》复印件
（三）《国有土地使用证》复印件
（四）估价对象法定优先受偿款查询资料及调查记录
（五）估价对象区位示意图
（六）估价对象外观、内部状况、周围环境概貌性照片
（七）估价机构营业执照及资质证书复印件(八)估价师注册证书复印件
一、致委托方函
华中科技大学文华学院：我公司于2007年6月19日受贵公司的委托，对贵公司所拥有的位于武昌区白沙洲街堤后街的房地产进行评估，估价时点为2007年6月19日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、相关法律法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合贵方所提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产建筑面积1788平方米，土地使用权面积4200平方米，在估价时点2010年11月20日, 经调查未发现各项法定优先受偿款的房地产抵押价值为4112.122万元，大写：人民币肆仟壹佰壹拾贰万壹佰贰拾贰元整，单价为：979.08元/平方米。其中：土地使用权价值为123.372万元，大写：人民币壹佰贰拾叁万叁佰柒拾贰元整，房屋建筑物的价值为288.75万元，大写：人民币二佰扒拾扒万柒仟伍佰元整。详细情况请见《房地产估价结果报告》。
特此函告！
法定代表人： 张三
华中科技大学文华学院物业管理2班
二○○七年六月二十二日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告书中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、估价人员李棋对估价对象进行了实地查勘。
6、没有本估价机构以外的人对本报告提供重要专业帮助。
7、如委托方以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使评估人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托方承担。
注册房地产估价师签字：陈亚玲
三、估价的假设、限制条件以及报告使用提示
1、估价假设条件
（1）假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。
（2）假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及他项权利。
（3）估价对象土地登记用途教育用地，房屋登记用途为教育用地，估价对象实际用途为教育用地，本次评估假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。
（4）假设估价对象产权人合法取得房屋所有权及土地使用权，并支付相关费用。（5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
2、估价限制条件
（1）本报告评估目的仅为华中科技大学文华学院以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押市场价值参考，不适用于其它任何目的。
（2）
（3）本报告估价结果是估价对象在估价时点的状况、假设和限制条件下的结论，如估价对象状况或估价假设和限制条件发生变化，估价结果应做相应调整或失效
（4）本报告结果是对估价对象于估价时点和估价目的下房地产价值的正常与公允的反映，没有考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价值的影响。
（5）本次估价报告书未经估价机构同意，不得向委托方及本次估价目的条件下的报告使用者以外的任何单位和个人提供，报告的部分或全部内容不得发表于任何公开媒体之上。
（7）本报告解释权最终归物业管理2班。
3、估价报告使用提示
（1）本次估价结果是估价对象于估价时点的状况以及估价时点的房地产市场状况下的价格，因为时间的变化，估价对象的状况可能发生改变，房地产市场状况也可能发生改变，估价对象状况的改变以及房地产市场状况的改变都会对估价对象的价格产生相应影响。
（2）抵押期间可能产生的房地产信贷风险有：
市场风险：房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，易受房地产行业经济“泡沫”的影响。目前，我国2006年至2007年连续出台的调控政策让市场经受了洗礼，不断推动行业转型，提高对开发企业资金要求、加强对市场产品结构的控制，从而导致未来房地产竞争将更趋细化，房地产市场进一步稳定，故未来几年尚不会出现大的市场风险，房地产市场不会急剧下滑，也不会造成估价对象的大幅贬值。
信用风险:又称违约风险，是指贷款因借款人不按约按时还贷款本息而遭受的损失。借款人的违约行为分主动违约和被迫违约，通常出现在借款人和银行自身两个方面。从银行角度讲，信用风险是抵押贷款的最大风险，也是最难处理的一种风险。本次项目抵押贷款主体华中科技大学文华学院，在贷款期间银行对华中科技大学文华学院的未来经营状况难以预测，因此，银行应当尤其注意借款人的信用风险，应当委托专门的机构对抵押物的价值进行评估。
抵押物风险:是指因抵押物价值灭失或下降或处理成本太高而使贷款人遭受的损失。例如，本次估价对象可能会因各种自然灾害和人为灾害而遭到损毁，从而导致抵押住房价值灭失或下降，该因素大多时侯人为无法控制，也难以预料。故本次估价对象本身的风险在其抵押期间应适当予以考虑。
流动性风险：是指贷款人持有的抵押资产不易变现而可能遭受的损失。它包括两个方面，一方面是贷款人因抵押资产不易变现而丧失金融市场上所出现的更有利可图的投资机会，增加机会成本而带来的损失；另一方面是贷款人因抵押资产及时变现而在贷款人的债权人要求其清偿所欠债务时出现资金周转的困难，最严重的后果是贷款人因资金周转不灵而破产或倒闭。
（3）委托方应该遵循谨慎原则，在对以上信贷风险进行必要的预测的基础上，合理使用本报告评估值。
（4）由于房地产抵押贷款周期较长，房地产市场不断变化，委托方在抵押期内，应定期对估价对象抵押价值重新评估；在房地产市场出现明显波动时，也应该对估价对象抵押价值重新评估。
４、估价对象抵押价值下跌的风险分析
主要是来自房地产市场本身的风险，包括市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波动、市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险、消费者需求变化导致的自己的产品不能完全满足市场需求的风险等等。
四、房地产估价结果报告
1、委 托 人：华中科技大学文华学院
2、单位地址：武昌区洪山区关山文园路58号
3、联 系 人：刘静
4、联系电话：12345678912
（一）委托方
（二）估价方
1、受托估价机构：物业管理2班
2、机 构 地 址： 4A-215
3、资格证书号 ：建房估证字[1234]327号
4、法 人 代 表：张三
5、联 系 人：陈亚玲
6、联 系 电 话：(027)12345678
7、传 真 电 话：(027)87654322
8、邮 政 编 码：430074
（三）估价对象
本次估价对象为华中科技大学文华学院里学生食堂土地使用权及部分地上房屋建筑物价值，本报告评估土地使用权面积1788.00平方米，地上房屋建筑面积4200.00平方米。
1、土地状况
（1）土地权属及登记状况
估价对象位于武昌区洪山区关山文园路58号华中科技大学文华学院内，土地所有权为国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日以出让的方式取得了该地的使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2003）字第4130号，其地号为6719,证载用途为教育用地，土地使用权限终止日期为2043年3月5号，土地面积为1788平方米。
至估价时点，未发现估价对象存在抵押等他项权利状况。（2）土地利用状况
待估宗地位于武昌区洪山区文园路58号，地上有多幢建筑物，另外除估价对象地上外还建有其他建筑物，本次评估范围不包括在内。故本次评估建筑物面积为4200.00平方米。
（3）基础设施
估价对象地势平坦，整块地形呈规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地有一定的高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）及红线内“场地平整”，宗地周围轻度污染，绿地覆盖率一般。
2、建筑物状况（1）建筑物权属及登记
估价对象位于武昌区洪山区文园路58号即华中科技大学文华学院内，土地所有权属国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日取得了该地的土地使用权，估价对象《国有土地使用证》，证号为: 武国用(2003)字第4310号，图号：001，地号：6719，土地面积为1788.00平方米，建筑面积为4200.00平方米，登记用途为教育用地，使用权类型为出让。（2）建筑物设备及装修
估价对象结构为外墙水泥砂浆抹面，普通门窗，地面铺地板砖，内墙为白乳胶漆，共三层（3）使用及保养
估价对象主要为学生食堂，根据委托方介绍建成并合格于2004年5月20日，经过不同程度的装修改造，使用、维护较好。上下水管道存在微小锈蚀，基本通畅，电器设备线路、各种照明装臵存在不同程度的老化，但绝缘基本良好
（四）估价目的
为委托人一估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考
（五）估价时点
2010年11月21日
（六）价值定义
本报告中房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。
1、用途：估价对象评估设定用途为教育用地。
2、权利状况：委托方拥有房屋所有权和土地使用权，土地所有权为国家所有，土地使用权性质为出让。
3、开发利用程度：红线内外“五通”（供水、排水、通电、通路、通讯）及红线内“场地平整”。
4、建筑物结构：混合（具体见《房屋建筑物概况表》）
（七）估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）
4、《武汉市城镇国有土地使用权出让和抵押实施办法》
5、《中华人民共和国担保法》（国家主席令第50号）
6、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土[籍]字第2号）
7、建设部《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号）
8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）
9、建设部《房地产抵押估价指导意见》
10、武汉市物价局、市房产局《关于印发武汉市房屋重臵价格标准的通知》（武价房字[2004]74号）
11、市房管局关于发布武汉市2005年上半年房屋租赁市场参考租金的通知
12、《房屋所有权证》（武房权证昌字第80010031号）
13、《国有土地使用证》（武国用(2003)4310号）
14、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件
15、现场勘察资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期房地产 市场行情
16、委托方提供的其他有关资料
（八）估价原则
1、合法原则
即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。
2、最高最佳原则
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。估价对象土地登记用途为工业用地，房地产实际用途为工业，估价对象按实际用途使用符合最高最佳原则，在评估中就应充分考虑工业用房的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学、合法的房地产价格。
3、房地产替代性原则
市场竞争规律表明,多种效用相同或相似的商品在同一市场中竞争,通常是价格低者取胜。这是因为，在比较的基础上选择物美价廉的商品是每一个理智消费者的必然行为。这种市场选择的结果，必然促使效用相同或相近的商品在价格上趋同（含租赁价格），这就是市场替代原则的具体体现。为此在房地产评估中，可以依据这一原则，选择具有较大可比性的市场交易实例，从各方面进行相似性的比较与修正，从而确定评估对象的客观、合理价格。
4、估价时点原则
估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。
5、谨慎原则
谨慎性原则是指房地产估价机构在确定房地产抵押价值时必须持谨慎态度。充分考虑房地产抵押价值未来下跌的风险，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
（九）估价方法
本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照《房地产估价规范》的规定，结合估价机构掌握的有关资料、估价目的以及估价对象房地产市场具体特点来确定的。估价对象房地产整体用途为教育用地，类似房地产交易市场案例较少，不宜采用市场比较法。估价对象作为食堂有收益可得，并且同区域类似房地产租金亦可通过市场调查取得，估价对象的未来收益可以预测，故可采用收益法进行评估。此处也可采用成本法进行评估，其中估价对象土地位于武汉市基准地价覆盖范围之内，可采用基准地价修正法进行测算；估价对象土地上的建筑物成本资料易于收集和测算，可采用重臵成本法进行测算。
1、成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为： 房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
2、基准地价修正法：就是指在求取某估价对象价格时，根据当地基准地价水平，参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域因素、个别因素、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的评估方法。
其计算公式为：
Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS
n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估价对象价格
Ｐ'－ 估价对象所在区域基准地价
Ｋ － 全部影响地价区位因素总修正值
Ｋi－第i个因素的修正值
ΠS－ 估价对象个别因素修正系数的乘积
3、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：
P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地产收益价格 a — 年纯收益
r — 折现率
n — 收益期
(十)估价结果
估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、相关法律法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合贵方所提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产建筑面积。
（十一）估价人员
房地产估价师 注册证书号 ：080271021331 签 名：陈亚玲
（十二）估价作业日期
二○一○年十一月二十至二十六日。
（十三）估价报告应用的有效期
在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起为半年，即估价报告完成之后的半年内，实现估价目的时，可以估价结果作为依据，超过半年需重新进行评估。如果自估价报告完成之日起半年内房地产市场行情变化较快，应重新评估。
五、房地产估价技术报告
（一）个别因素分析
本报告评估土地使用权面积1788.00平方米，评估地上房屋建筑面积4200.00平方米。
1、土地状况
（1）土地权属及登记状况
估价对象位于武昌区洪山区关山文园路58号华中科技大学文华学院内，土地所有权为国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日以出让的方式取得了该地的使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2003）字第4310号，其地号为6719,证载用途为教育用地，土地使用权限终止日期为2043年3月5号，土地面积为1788平方米。
至估价时点，未发现估价对象存在抵押等他项权利状况。
2、建筑物状况
（1）建筑物权属及登记
估价对象位于武昌区洪山区关山文园路58号华中科技大学文华学院内，土地所有权为国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日以出让的方式取得了该地的使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2003）字第4310号，其地号为6719,证载用途为教育用地，土地使用权限终止日期为2043年3月5号，土地面积为1788平方米。
（2）建筑物设备及装修
估价对象结构为外墙水泥砂浆抹面，普通门窗，地面铺地板砖，内墙为白乳胶漆，共三层，（3）使用及保养
估价对象主要为学生食堂，根据委托方介绍建成并合格于2004年5月20日，经过不同程度的装修改造，使用、维护较好。上下水管道存在微小锈蚀，基本通畅，电器设备线路、各种照明装臵存在不同程度的老化，但绝缘基本良好
（二）区域因素分析
区域内 学生食堂不多，对该房地产五明显的影响。
（三）市场分析
2010年我市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9%，增幅比2005年回落了4.8个百分点，占全社会固定资产投资的27.6%；其中，住房开发投资为271.8亿元，同比增长25.3%，增幅比2005年回落3.9个百分点，占房地产开发投资的74.2%。
（四）最高最佳使用分析
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。
最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值是否最大，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。因此，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。
估价对象土地登记用途为教育用地，房地产实际用途为教育用地，按实际用途使用符合最高最佳原则。但从土地与建筑物的均衡性以及土地利用强度上来评定，估价时点上的估价对象现状并非最高最佳使用。本次估价目的是为委托方办理抵押贷款手续提供拟抵押物现状房地产价值依据，因此限于本次估价目的的特殊性，估价师只能假设估价对象能够在保持现状使用方式前提下继续使用并获得相应的权利来收益。
根据以上分析，本次评估按估价对象证载用途为最佳用途，按现状利用情况进行评估。
（五）估价方法选用
本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照《房地产估价规范》的规定，结合估价机构掌握的有关资料、估价目的以及估价对象房地产市场具体特点来确定的。估价对象房地产整体用途为教育用地，类似房地产交易市场案例较少，不宜采用市场比较法。作为学生食堂，估价对象的未来收益可以预测，故可采用收益法进行评估。房地产也可采用成本法进行评估，其中估价对象土地位于武汉市基准地价覆盖范围之内，可采用基准地价修正法进行测算；估价对象土地上的建筑物成本资料易于收集和测算，可采用重臵成本法进行测算。
1、成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：
房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
2、基准地价修正法：就是指在求取某估价对象价格时，根据当地基准地价水平，参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域因素、个别因素、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的评估方法。
其计算公式为： Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估价对象价格
Ｐ'－ 估价对象所在区域基准地价
Ｋ － 全部影响地价区位因素总修正值
Ｋi－第i个因素的修正值
ΠS－ 估价对象个别因素修正系数的乘积
3、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：
P＝a/r×[1-1/（1+r）] 式中：P —房地产收益价格 a — 年纯收益 r — 折现率
n — 收益期
（六）估价测算过程
n 采用成本法对估价对象进行评估
房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
I、基准地价系数修正法测算土地价格
1、武汉市基准地价概况
根据湖北省物价局、湖北省国土资源厅《省物价局省国土资源厅关于武汉市市区基准地价更新的批复》（鄂价房服[2007]66号），武汉市市区土地定级估价成果已经过省国土资源厅、省物价局批准。
2、确定待估宗地的土地级别及基准地价
确定待估宗地基准地价为690元/平方米，取整数方便计算。
3、宗地地价区位因素修正
该土地位于学校内，根据《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，该用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表和宗地地价区位因素修正系数，可知该系数为0
4、宗地地价个别因素修正
估价对象土地使用权性质为出让，本次评估首先设定为教育用地法定最高出让年限进行评估，而基准地价设定的年期为法定最高出让年限，所以待估宗地年期修正系数为1。
5、基准地价系数修正法估价结果
待估宗地地价＝基准地价×（1+区位因素）×∏个别因素修正系数
=690×1×1×1×1=690元/平米 出让的土地单价为690元/平方米 出让的土地总价为1233720元
II、建筑物重新购建价格的确定
根据房屋建筑价格表知，建筑物的重新构建价格为3850000元 建筑物的折旧的确定
根据估价人员的现场勘查及和通过相关资料的了解，确定建筑物的成新率为75% 建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×（1-成新率）
Ⅲ、成本法评估值确定 成本法评估值=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 =1233720+3850000-3850000×(1-0.75)
=4121220元=4112、122万元
采用收益法对估价对象进行评估
（1）年总收益的确定；
该估价房地产的收益来源于学生的消费，该校有在校生15000人，在学校就餐的只有10000人，而学校有两个食堂，在被估价的房地产中进行消费的约有8000人，男生每人每天15元，女生10元，男女比例一样，各为3500人，故估价房地产收益为；
年收益为；（15+10）×4000×30×9=2700万元（2）求取年总费用
它含：①维修费；②管理费；③保险费；④其他费
①求取维修费
维修费是为维护房屋正常功能的使用而对其进行维护和修理。按建筑物重臵价格的2%计算。建筑物重臵全价取上述中的建筑物重新购建价格计算为3850000，则
维修费；3850000×2%=77000元 ②求取管理费
管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。根据估价对象的用途、规模，并参考企业的实际费用确定管理费按年总收益的3%计算。
年管理费＝27000000×3%=810000元 ③求取保险金
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率0.5‰计算。根据以上计算建筑物现值为2887500，则
年保险费＝2887500×0.0005=1443.75元 ④其他费 综合费率为营业额的17.8%。
其他费费=27000000×17、8%=4806000元 ⑤求取年总费用
年总费用为上述四项费用之和：
年总费用＝77000+810000+1443.75+4806000=5694443.75元（3）求取年纯收益
年纯收益＝27000000-5694443.75=21305556.25元（4）确定资本化率（或报酬率）为4%（5）收益年期的确定为2043-2010=33年（6）收益价格的求取 根据收益法公式： P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地产收益价格 a — 年纯收益
r — 折现率，此处取4% n — 收益期，此处取33年
估价对象房地产收益价格＝(21305556.25÷4%)×[1-1/(1+4%)33]
＝388826401.6元=38882.64016（万元）
（七）房地产估价结果的确定
根据《房地产估价规范》及估价对象的具体情况，对估价对象分别采用房地分估和收益法进行评估，其中成本法评估结果为4112.122万元，收益法评估结果为38882.64016万元。
通过对这两种不同方法得出的结果进行检验，两种方法的结果相差较大。由于本次评估按估价对象现状利用进行评估，采用收益法通过测算地上建筑物所获收益来计算房地产整体的价值，其结果偏高，且收益法受多方面的影响不确定性多；而成本法通过分别计算土地使用权价值和地上建筑物价值，计算方法和依据可信度较高，其计算结果能够客观的反映估价对象现状房地产的价格水平。经分析并征询有关专家的意见，确定成本法的测算结果作为估价对象房地产的最终评估结果，故： 房地产总价=4112.122万元
（八）估价对象抵押价值未来下跌的风险分析及变现能力分析
估价对象抵押价值下跌的风险主要是来自房地产市场本身的风险，包括市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波动、市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险、消费者需求变化导致的自己的产品不能完全满足市场需求的风险等等。
综上所述，在债务人不能按期偿还抵押贷款的情况下，抵押权人可以依据法定程序将估价对象房地产进行处臵（拍卖），实现快速变现。
变现能力分析：估价对象的通用性：估价对象土地用途为教育用地，地上建筑物为学生食堂，不符合要求，因此可以认为本估价对象通用性不强。
估价对象的独立使用性或者可分割转让性：估价对象作为教育用地，土地与地上建筑物配套、整体使用，因此独立使用性或者可分割转让性较差。
估价对象作为教育用地在使用上具有一定的特殊性，受众的范围较大，因此变现时间可能较长。综合以上分析，估价对象变现能力较差。
处臵价格（拍卖底价）受快速变现的限制和不完全公开市场条件的影响，一般会偏离公开市场价格，经调查武汉市同类情况房地产处臵价格，与公开市场价格相比，快速变现价格一般为正常成交价格的50%-70%，结合估价对象的实际情况，确定处臵价格为评估值的60%，则该宗房地产的处臵总价为 2467.2732（万元）。
六、附 件
1、委托方评估咨询委托函
2、委托方营业执照复印件
3、《房屋所有权证》复印件
4、《国有土地使用证》复印件
5、估价对象权利状况查询资料及调查记录
6、估价对象区位示意图
7、估价对象外观、内部状况、周围环境概貌性照片
8、估价机构营业执照及资格证书复印件
9、估价师注册证书复印
华中科技大学文华学院房地产估价报
第三篇：如何办理房地产评估抵押登记手续
如何办理房地产评估抵押登记手续
一．房地产评估手续：抵押当事人应到房产所在地的房屋管理部门办理评估手续，办理评估时当事人需要提供下列文件：
（1）《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》（2）抵押当事人的身份证原件及复印件3份或法人资格证明;
评估机关根据评估的产业大小，会在5--15个工作日内对所需评估的房产进行评估，评估收费附后。
二．房地产抵押登记：抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
办理登记时，抵押当事人应提交下列文件：(l)主合同及抵押合同;
(2)抵押当事人的身份证原件及复印件3份或法人资格证明(3)抵押登记申请书;
(4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;
(5)以预售的商品房作抵押的，须提交生效的商品房预售合同;(6)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;
(7)可以证明抵押房地产价值的材料;如有效的房地产评估报告;(8)登记机关认为必要的其他文件。
登记机关应对抵押申请进行审核，权属清楚、证明材料齐全的，应在登记受理之日起15日内作出是否准予登记的书面答复，并予以登记发证：
(l)以依法取得房屋所有权的房地产抵押的，登记机关应在原《房屋所有权证》上作他项权利记载，交由抵押人收执，同时向抵押人颁发《房屋他项权证》;
(2)以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。在办理登记时，一般商品房收费280元，带土地使用权的房屋收费380元，其他企业酒店等收费750元。
附件：
第四篇：房地产开题报告
附件1：
华东理工大学 毕业论文（设计）
开题报告
上海链家房地产客户关系管理研究
上海链家房地产客户关系管理研究
摘要：
随着房地产市场的不断成熟发展，随着消费者维权意识的不断增强，房地产行业卖方市场逐步转向了买方市场，众多企业在经历了以数量取胜、质量取胜、品牌取胜后，已经发展到了目前以客户满意取胜的阶段。房地产企业销售的产品，不仅仅体现为钢筋、水泥构成的房子，更应该体现在各种提升产品价值的服务手段上。传统的零零碎碎、敲敲打打、点点滴滴的客户服务意识将面临着巨大的市场挑战。未来房地产市场的竞争，将逐渐过渡到客户信息的竞争、客户满意的竞争、客户服务手段的竞争上。本文正是针对房地产行业的现状进行客户关系管理研究。
关键词：
房地产
客户关系管理
服务
创新 研究背景
1.1 研究的背景和意义
如今越来越多的人开始研究房地产行业，尤其是居住房问题，因为住房是人民生活的保障，是人民安居乐业的基本条件。房地产行业的发展关系着整个国民经济的发展，其发展可以带动相关行业的发展。房地产行业作为国民经济的重要支柱，与经济发展有着直接的重大关系，促进房地产市场稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，因此，上至国家，地方政府，下至居民，百姓都高度重视房地产市场动向，时刻关注房地产市场变化。房地产市场中存在的突出问题，极大地牵动着国家及时采取一系列调控措施，以确保房地产市场的稳定发展。1998年后随着我国住房制度改革的深入，城乡居民可支配收入水平的提高，居民住房消费观念发生变化，住房消费开始有效启动，房地产行业已经蓬勃发展起来。房地产市场的发展，在不断完善城市功能，改善居民居住条件的同时，也促进了国民经济的发展。本文通过拟合优度的方法研究上海房地产价格的分布形态;利用经讳度坐标画出房地产价格等值线，从而结合距离、商圈等信息研究房地产价格的空间分布特点;以收益还原法为基础，将野口悠纪雄在土地上的模型运用到房地产交易的整个过程，并结合上海的实际情况，把市场供需因素对房地产价格的影响也考虑到模型中去。采用因子分析对供需指标进行处理，进而计算出泡沫 上海链家房地产客户关系管理研究
程度。这些都旨在为政府有效控制房价提供建议，使房地产行业健康有序的发展，为国民经济创造出更多的价值。1.2 研究的目的与方法 1.2.1 研究目的
本文分为两部分，对房地产价格分布和近几年发展走势的研究主要是为了分析房地产发展的现状和特点;进一步地，根据上海房地产市场的特点，把野口悠纪雄的地价泡沫模型应用于房地产市场，建立了符合上海特点的地价泡沫模型，从而计算出泡沫度。通过对影响因素的分析，以实现为有效控制房价的目的。本文的研究目的是为了回答以下几个问题：(1)上海市房地产价格是如何分布的?(2)上海市房地产价格的空间分布有什么特点?(3)影响上海市房价产价格的因素有哪些?(4)上海房地产的泡沫度到底有多大? 1.2.2 研究方法
为了保证本论文的研究结果的科学性和严谨性，在实证分析的过程中主要用到以下几种研究方法：
(1)定性分析的方法。在对上海房价空间分布特点进行分析时，利用经综度坐标计算出房价距离中心地带的距离，从而分析距离市中心远近对房价的影响，并且结合商业圈对其价格分布进行描述性分析;在研究上海房地产市场走势时，通过研究1994年-xx年住宅投资额、住房销售面积、存量房交易情况和住宅交易价格等指标的发展趋势进而分析未来房价的走势时也用到了定性分析的方法。(2)定量分析的方法。在研究房地产价格分布时，用到了幂率拟合和拟合优度检验;在研究房地产泡沫度时，通过建立房地产泡沫模型，从量化的角度来分析土地价格、人口增长率、建筑成本、cpi增长率、可支配收入增长率和gdp增长率等指标对于房价的波动影响，这些都用到了定量分析的方法。1.3论文的创新点及不足之处
上海链家房地产客户关系管理研究
本文在借鉴前人研究的基础上，有如下创新点：
(1)本文的数据是一手的材料。本文的上海市房地产数据都来自各大房地产网站(安居客，搜房网等)的挂牌交易价格，其数据为自xx年5月开始到xx年7月截止的时间点数据。
(2)提出了我国房地产价格的一种新的分布形式。关于房价的幕律分布一般国外研究的比较多，国内来说相对较少，而且相对来说国外的房价大都很好的服从这一分布;本文把此种方法应用与中国房地产市场中比较有代表性的城市上海，并研究各个区的房价是否也服从这一分布形态。
(3)本文把野口悠纪雄的地价泡沫模型应用于中国房地产市场，并根据上海市房地产的特点，提出了房地产泡沫模型。我们根据房地产的建造成本、人工成本等加之合理的收益来确定房地产的基础价格，为政府制定合理的房价提供参考，并根据实际价格与理论价格的差从而计算泡沫程度。1.4论文结构
论文共分为六个章节，每个章节的内容如下：第一章，绪论。主要介绍了与论文研究相关的背景，研究房地产市场的目的和本文中研究房地产市场时用到的相关理论与方法。在这一部分中我们也指出了论文的创新点和不足之处，以便以后进一步研究时明确哪些方法可以借鉴，哪些内容需要改善。在本章节的最后介绍了本文撰写的大致框架结构。
文献综述
我国的房地产市场经过近二十多年的发展,房地产企业从原来的小规模、无序化向大规模、规范化的方向转变。随着国家的金融、土地和审批等相关政策的逐步完善以及消费的不断成熟,使得房地产市场的竞争愈加激烈,如何在此激烈的市场竞争中脱颖而出,部分处于房地产市场开拓领军地位的房地产企业越来越多的重视了房地产产品的客户服务。以客户为本的观念将贯彻房地产整个开发、策划、销售、服务全过程，以客户价值、客户满意作为房地产企业决策、业务计划、服 上海链家房地产客户关系管理研究
务推出的出发点。
好的服务是提高客户满意度、增强客户忠诚度最直接的手段和途径。如何将这些散落、分割的服务环节有机地结合起来，建立立体化、多层次的客户服务体系，加强服务手段的管理与集成，真正为客户带来一站式服务，不断提高客户的满意度，将是目前房地产企业高层管理者所面临的紧迫问题。
我们一般意义上认为的房地产产品的客户服务就是销售服务(卖产品:房屋)和售后服 务(产品:房屋的质保服务)。而随着房地产市场的快速发展,实际上很多房地产企业的客户服务已经产生了很大的延伸,向上延伸到项目的前期策划等,向下延伸到交房后几年的相关客户的反馈信息的收集整理等,逐步形成了包括从房地产企业的前期(售前,拿地、市场调查、开发定位和产品设计定位等)、中期(售中,结合客户调查形成的客户反馈意见对项目进行适当的修改使之更加适应市场的需要、协助客户办理相关手续和处理销售过程中出现的问题等)和后期(售后,稳妥完成交房手续、协助客户完成产证办理、形成客户沟通和投诉的良好平台等体现企业良好诚信度和企业品牌塑造的服务以及房地产企业委托的物业服务)等的全过程服务。在以客户关系为中心的时代，房地产公司对于客户服务的认识，经历了逐渐成熟的发展过程，主要经历了以下三个阶段： 1.业主服务阶段：这已阶段示客户服务的初期，客户服务主要定位于售后服务，并没有专门的部门负责，其主要围绕具体项目内的特定业主群体，提供入伙后的物业服务。
2.部中部阶段：在这一阶段，客户服务内容主要限定为解决客户投诉，企业客户服务工作的好坏，就是该部门的问题、就是该部门员工的问题。企业对于客户服务的工作还没有得到充分的认可。
3.客户服务部：成立了专门的企业客户服务部门，用以整合整个企业各个部门的服务资源，建立企业级的客户服务体系，形成统一的面对客户的窗口。而我国的房地产企业尚属于第二阶段，因此，向第三阶段发展成为了房地产客户关系管理的一个重点。而房地产企业客户服务的具体的实现途径，主要表现在以下几个方面 : 1.满足客户需求,提高满意度。一般来说,准确识别客户明确或潜在的需求,并尽量满足并不容易。由于大多数房地产企业现在都将重点集中到市场投放时间上, 上海链家房地产客户关系管理研究
更倾向于将客户作为最终目标,而非合作伙伴。实际上产品投放不是一项孤立的活动,而是公司与客户之间关系的里程碑,这种关系从产品设计开始,并延续到产品为客户拥有之后很长一段时间,客户对产品的接受只是产品开发过程的一部分。个性化的完善服务,必将使房地产企业提供的产品具有高度的灵活性、拓展性,因此,房地产企业必须把注意力集中于客户的需求,根据市场需求设计个性化的产品,站在客户的角度,从企业发展战略的高度,关注客户的运营过程,制订更具灵活性、实用性的产品,切实提高客户的满意度。
2.积极吸纳客户意见,提升满意度。房地产企业应当将客户的意见和投诉视作自身质量控制与客户服务的延伸网络,并建立客户关系管理系统(CRM),以便随时了解来自客户的声音,把握客户的需求,从而设法实施改进,使客户满意。由于房地产的建设、销售和后续服务涉及多部门的配合,所以在客户服务中也会遇到多部门的各种问题,客户服务中心作为一个信息的平台,收集客户和企业的信息,汇总反馈到企业各相关部门,监督各相关部门的处理过程,把结果反馈给客户,跟踪了解客户的满意度。
3.提高客户满意的同时,培养忠诚度。对一个企业来讲,一个满意的客户会对产品、品牌乃至公司保持忠诚,从而给企业带来许多有形甚至无形的好处,但实际上,客户满意并不等于客户忠诚,尤其是房地产产品是涉及金额大,又属于一次性产品。只有当客户对产品发生了情感上的认可如偏爱、欣赏和依赖时,客户才可能产生行为的忠诚。显然,满意的客户更有可能成为忠诚客户。房地产企业在开发新产品时,市场营销部门既要与技术和生产部门紧密联系,又要保持与市场上其他兑现的有效沟通和及时互动,将保持客户忠诚的服务融入产品中。当然，我们也可以从创新的角度去思考房地产业的服务问题。房地产企业服务创新可以从四个维度去理解：
1.房地产企业的服务概念创新
“概念地产论”是目前为广大房地产企业普遍推崇的一种全新服务理念。我国房地产企业应该尝试从这种概念创新入手，根据对市场需求的把握来进行服务概念创新，使房地产开发项目被赋予鲜明的主题和概念而在竞争中处于有利的位置。举例来说，现在大量涌现的针对单身青年白领的酒店式公寓就属于这种概念上的创新。这一概念上的创新就是因为注意到都市里存在大量已经工作了3—5年 上海链家房地产客户关系管理研究 的单身公司白领，他们有一定的置业要求，但是能够承担的价格有限，而且生活方式比较独特。针对这一顾客群，一些房地产企业开发了超小户型的可租可住的酒店式公寓。它们往往坐落在城市中心地带，总价相对较低，强调居住的环境、品位和舒适程度，提供完备的服务，故而特别适合于都市中时尚的单身青年白领人群居住。
1.房地产企业的服务界面创新
服务界面是指房地产企业和顾客之间的互动界面。由于房地产企业自身的特殊性决定了房地产服务的无形性程度较低，因此在服务界面方面进行创新相对比较困难。但是，目前也有许多房地产企业开始尝试运用信息技术来进行顾客服务等方面的创新活动。房地产企业的顾客服务主要包括以下几项职能：顾客信息资源管理，顾客投诉受理与处理，顾客网上营销管理，会员俱乐部管理和法律事务管理等。通过信息技术，房地产企业完全可以超越传统的顾客界面，使用网络、电话等创新界面改变以往的服务人员直接与顾客接触的方式，最终提高房地产服务的便利性和敏捷性。
3.房地产企业的服务传递系统创新 房地产企业服务传递系统创新意味着采取各种新方式为顾客提供房地产服务。它强调的是为确保房地产服务人员适当完成工作而需要进行的内部组织安排和调整。对于房地产企业来说，建立顾客服务中心是服务传递系统创新的一种常见方式。一些房地产企业面对激烈的市场竞争，逐渐认识到服务不仅仅就是处理顾客投诉，因而成立了专门的顾客服务中心，整合散落在企业各角落、各环节的信息和资源，提升企业对突发事件反应的敏感度，防止事件升级、恶化；系统化、规范化、流程化地实现为顾客服务，提升顾客整体的满意度。
4.房地产企业的技术创新 房地产企业的服务技术是指进行房地产开发、经营、管理、服务所必备的一切运作手段和方式的总和，它涉及的内容相当复杂。房地产企业的技术选择可以是多方面的，单以信息技术为例，房地产企业可以利用信息技术建立符合现代公司需求的、支持企业进行顾客关系管理的顾客信息系统，从而保证自己可以通过日常的经营与运作不断获取和更新有关顾客信息。例如由售楼中心服务人员在提供房地产服务时录入所有前来看房的顾客的基本资料，从而分析和了解潜在顾客群的年龄阶段、家庭状况、需求类型等各方面因素，上海链家房地产客户关系管理研究
采用有针对性的营销方式。因此，房地产企业需要不断选择并采用各种新技术，提高顾客的服务满意度，最终增强自身的核心能力与竞争优势。
综上所述,房地产企业要正确理解房地产产品客户服务的涵义,从房地产产品的特性出发,高度重视房地产客户服务,通过优秀的客户服务团队使客户享受到良好的客户服务,提升客户对房地产企业的满意度和忠诚度,并通过服务创新来增加房地产企业的效益。
技术路线
1绪论
1.1研究背景和问题的提出 1.2研究目的和研究意义 1.3研究内容及研究思路
2客户关系管理相关理论
2.1客户关系管理概述 2.2客户关系管理相关理论 2.3研究方法
3上海链家地产客户关系管理现状与问题
3.1上海链家地产公司简介
3.2上海链家地产公司关系管理现状 3.3上海链家地产公司关系管理现状分析
3.4上海链家地产公司关系管理现存在的问题 3.4.1员工不良行为的威胁
3.4.2现有客户资源无法有效利用的问题 3.4.3物业管理不善造成消费者流失问题
4上海链家地产公司关系管理原因分析
4.1个人基本素质和公司内部制定的规则不合理 4.2公司的服务项目单一
4.3没有意识到物业管理的重要性
上海链家房地产客户关系管理研究
5上海链家地产公司关系管理措施建议
5.1加强对员工违纪纪律的制定与处罚
5.2区分和确定目标客户，对关键信息进行有效整合 5.3加强对物业管理水平的提高
6结论
参考文献
致谢
进度安排
4.1 第1周
(1)查阅文献
(2)确定论文题目，撰写论文提纲
4.2 第2周┄第5周
(1)撰写开题报告初稿
(2)进一步搜集与课题研究有关的数据和资料
4.3 第6周┄第9周
(1)修改开题报告(2)撰写论文初稿
4.4 第10周---第13周
(1)修改论文初稿(2)文献翻译(3)论文二审
4.5 第14周---第17周
(1)修改论文(2)定稿(3)打印论文(4)提交正式论文
4.6 第18周---第20周
上海链家房地产客户关系管理研究
(1)准备论文答辩(2)答辩 参考文献
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第五篇：房地产抵押报告
房 地 产 抵 押 估 价 报 告
估价项目名称 ： 东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机
场路以西、马池路以北新澳.阳光城第24、25栋部分房地产价格评估
委托人 ： *****
房地产估价机构 ： ****
贷款银行 ： ****
注册房地产估价师 ：
估价作业期 ： 二○○八年四月十日至四月十四日
估价报告编号 ：
目
录
一致委托人函„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2 二估价结果一览表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3 三注册房地产估价师声明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 8
四、估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示„„„„„„„„„„„„„„ 9
五、估价结果报告„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
1、委托人„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
2、估价机构„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
3、估价范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
4、估价对象„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17
5、估价目的„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29
6、评估的价值类型和定义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29
7、估价时点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30
8、估价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30
9、估价原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„32
10、估价方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 33
11、估价结果„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 35
12、估价报告应用的限制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 35
13、估价作业期„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 36
14、其他需要说明的事项„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 36
15、注册房地产估价师及其他参与估价人员„„„„„„„„„„„„„„„„„ 36
六、附 件
1、估价对象部分实地查勘照片
2、•武汉市商品房权属证明书‣复印件
3、•国有土地使用证‣复印件
4、企业法人营业执照复印件
5、注册房地产估价师资格证书复印件
6、估价单位资质证书及营业执照复印件
致委托人函
*****：
我公司于2008年4月10日接受贵方委托，对位于东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北新澳.阳光城第24、25栋部分房地产进行了估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行：****），至2008年4月14日估价工作结束。
根据贵方提供的•武汉市商品房权属证明书‣，估价对象建筑面积合计为5365.28平方米，分摊占地面积合计为513.58平方米，设计用途为住宅。详见估价结果一览表。
我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据•房地产估价规范‣、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点2008年4月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为RMB2199.7648万元，大写金额：人民币贰仟壹佰玖拾玖万柒仟陆佰肆拾捌元整。详见估价结果一览表。
本报告书的应用有效期为壹年，自完成日期起壹年内有效，即从 2008年4月14日起至2009年4月13日止。随此函附交叁份估价报告。
估价的详细结果和有关说明，请见以下•估价结果报告‣。
特此函告！
****（公章）
法定代表人：
二○○八年四月十四日
致委托人函 *****：
我公司于2008年4月10日接受贵方委托，对位于东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北新澳.阳光城第24、25栋部分房地产进行了估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行：****），至2008年4月14日估价工作结束。
根据贵方提供的•武汉市商品房权属证明书‣，估价对象建筑面积合计为5365.28平方米，分摊占地面积合计为513.58平方米，设计用途为住宅。详见估价结果一览表。我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据•房地产估价规范‣、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点2008年4月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为RMB2199.7648万元，大写金额：人民币贰仟壹佰玖拾玖万柒仟陆佰肆拾捌元整。详见估价结果一览表。本报告书的应用有效期为壹年，自完成日期起壹年内有效，即从 2008年4月14日起至2009年4月13日止。随此函附交叁份估价报告。
估价的详细结果和有关说明，请见以下•估价结果报告‣。
特此函告！****（公章）
法定代表人： 二○○八年四月十四日
注册房地产估价师声明
在撰写本估价报告时我们非常小心谨慎，我们保证在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：
1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。
4、我们是依照国家标准•房地产估价规范‣（GB/T50291-1999）和•房地产抵押估价指导意见‣的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告的估价对象进行了认真、仔细的实地查勘，本报告书的估价人员中：**对估价对象进行了实地查勘。
6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。
7、估价人员代表受理估价方在报告书中陈述的事实是真实和准确的；如委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。
****
估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示
一、估价的前提和假设
1、假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。
2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
4、在估价过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。
5、我们在假设估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。
6、估价对象•武汉市商品房权属证明书‣记载房屋设计用途为住宅，估价对象所在项目新澳.阳光城的•国有土地使用证‣证载土地用途为城镇混合住宅用地。本次估价是以估价对象能够按照•武汉市商品房权属证明书‣记载的设计用途，即住宅持续使用为假设前提。
7、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款），至估价时点，估价人员未发现估价对象存在优先受偿款。
8、由于估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。
二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料
1、我们未获得该物业付清地价款及工程款项证明的相关资料，在估价该物业权益时，我们假设委托人已付清地价款、市政配套款及工程款。估价对象土地使用权性质为出让，本报告评估价格包含了估价对象相应用途的国有土地使用权出让金。如至估价时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费，应按规定缴纳或从评估值中相应扣减。
2、本次估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。
3、本次估价是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的，是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格。
4、本次估价假设估价对象无回迁安臵用房约定或其它优先受偿事项，建设项目相关费用等已全部付清。如与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。
三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
1、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。委托人在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。
2、本报告估价结果没有考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
3、本次估价对象的建筑面积和分摊占地面积分别均来源于委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）及附图，本报告以此为前提进行估价。
经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量，本报告以此为估价的前提条件。
4、估价对象建筑面积根据•武汉市商品房权属证明书‣确定，其准确面积应以房产管理部门颁发的•房屋所有权证‣为准。
5、估价对象尚未办理分户•房屋所有权证‣和•国有土地使用证‣，本报告评估估价对象完全产权状态下的价值。
6、我们曾于2008年4月10日进行实地查勘，并进行了现场拍照（实地查勘照片附后）。但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。
7、因委托人原因，估价人员无法查看•武汉市商品房权属证明书‣及•国有土地使用证‣等产权证件原件，且房地产估价师未到有关主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。
委托人提供的其它资料有部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次估价是以委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托人负责。
8、估价对象房屋•武汉市商品房权属证明书‣证载结构均为钢混结构，经估价人员现场勘察，实际建筑结构为为钢混二等结构，本次估价以实际勘察结构为准，并以此为估价前提条件。
四、限制条件
1、估价对象地段等级依据•武汉市市区二○○七年住宅用地级别与基准地价图‣确定。
2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象所在地块的•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号），估价对象的土地使用权终止日期住宅至2072年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为64.20年；商业至2042年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为34.20年。本报告估价结果已考虑该因素对房地产价格的影响。
3、本报告估价结果已包含估价对象与其功能相匹配的、附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价格。
4、本报告估价结果已包含估价对象分摊国有占地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。
5、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。
6、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，不对其他用途和目的负责。如估价目的变更，须另行估价。
7、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。
8、本报告仅供房地产主管部门、委托人及****使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。
9、我们申明，本估价报告书仅供房地产主管部门、委托人及****使用，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。
10、按现行规定，估价报告的有效期自完成估价报告之日起为一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果作为衡量估价对
象价值的参考依据，超过有效期范围，需重新进行估价。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减）
11、本报告的最终解释权由本估价机构所有。
五、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。估价对象的变现能力分析如下：
1、估价对象设计用途为住宅，且已分割成套，变现能力较强；
2、变现费用（如下表）：
税费 税率（%）金额（万元）备注 营业税及附加
5.8% 127.59 卖方 契税 4% 87.99 买方 土地收益金 元/平方米（土地面积）0 卖方 交易综合服务费 新建住宅3元/平方米
1.61 双方各半 印花税 1‟ 2.20 双方各半 拍卖费 成交价格的10% 219.98 双方各半 评估费 5‟差额累进 4.41 双方协商 合 计 —— 443.78
3、处臵房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处臵方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处臵房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。
4、若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现如估价对象所在区域
市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处臵时间较一般正常交易时间短、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场价值的60%左右，详见下表：
序号 影响因素 折减率% 1 买方市场有限需求 15％ 2 快速变现方式、时间限制 5％ 3 拍卖等方式中介费用 10％ 4 买方市场客户购买处臵资产的心理 5％ 5 其他不可预见因素 5％ 合 计 40%
六、风险提示
1、估价对象设计用途为住宅，本次评估值较为符合目前市场价格。
2、在抵押期限内可能产生的房地产信贷风险关注点：①因估价对象整体价值较大，整体处臵时受让方需相当的经济实力，故市场需求群体受到一定的限制。②估价对象尚未办理分户•房屋所有权证‣及•国有土地使用证‣，处臵时会有一定的办证费用。
3、若贷款期限较长，考虑到该时间段内房地产市场的变化，建议贷款人在壹年后适时对抵押房地产价值变化状况进行再评估，以控制贷款风险。
4、报告所称“市场价值”是指估价对象在保持设计用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格.5、此外，鉴于目前金融机构贷款风险管理办法等规定涉及抵押物变现价值的计算，并考虑到报告使用人按其内部规定将自行判断将来可能的变现损失，为避免造成重复扣减，故本次估价结果未扣除未来可能的变现费用，委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。
6、根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受到以下几个方面的影响或限制：
①抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
②经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
③近期武汉市房地产市场价格上涨较快，国家已出台宏观政策加大调控房地产价格的力度，估计对估价对象的市场价格有一定影响。
估 价 结 果 报 告
一、委托人 名称：***** ****
二、估价机构 ****
三、估价范围
本次估价对象所在的新澳.阳光城位于武汉市东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北，根据委托方提供的•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号），土地使用者为*****，土地用途为城镇混合住宅用地，地号为280305001，无图号，土地使用权性质为出让，估价对象的土地使用权终止日期住宅至2072年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为64.20年；商业至2042年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为34.20年。
本次仅评估其中的第24、25栋部分的房地产，产权属*****所有。根据委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）及附图，估价对象的建筑面积合计为5365.28平方米，分摊占地面积合计为513.58平方米。
四、估价对象
（一）区位因素分析 A、宏观区位因素分析（1）一般因素
武汉，简称汉，是中国湖北省的省会，总面积 8494平方公里，常住人口 858 万人。全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区、3 个国家级开发区（武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、吴家山台商投资区）。
武汉市位于江汉平原东部，长江中游与长江、汉水交汇处。地处东经113°41†-115°05†，北纬29°58†-31°22†，东端在新洲区柳河乡将军山，西端为蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北端至黄陂区蔡店乡下段家田村，周边与湖北省黄州、鄂州、大冶、咸宁、嘉鱼、洪湖、仙桃、汉川、孝感、大悟、红安、麻城等12个市、县接壤，形似一只自西向东的彩蝶，是华中地区的最大都市，中国大陆七大中心城市之一。世界第三大河--长江及其最大的支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局，通称武汉三镇。唐朝诗人李白在此写下“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武汉自古又称“江城”。
武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽．与长沙、郑州、洛阳、南昌、九江、合肥、南京等大中城市距离均在700公里以内，与京、津、沪、穗(广州)、渝、西安等特大城市距离均在1200公里左右，特快火车基本10小时左右都可到达，是中国经济地理的“心脏”。具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。京广、京
九、武
九、汉丹 4 条铁路干线，以及京珠、泸蓉等 6 条国道在此交汇，武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。水运已形成“干支一体，通江达海”的客
货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。华中地区最大的航空港武汉天河机场，是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸，第二航站楼投入使用后，它将迈入全国四大枢纽机场的行列。巨大的区位交通优势推动了武汉现代物流业的快速发展。以建设国家级物流枢纽城市为目标，合理规划布局以现代物流园区、物流中心、配送中心为节点的现代物流体系，武汉作为联结国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位臵。
武汉市具有得天独厚的自然资源，这在国内外大城市中不多见。一是充足的水资源。市内江河纵横，湖港交织，长江、汉水交汇于市境中央，且接纳南北支流入汇，众多大小湖泊镶嵌在大江两侧，形成湖沼水网。全市共有水域面积2205.06平方公里，占全市总面积的25.79%，居全国大城市之首。二是取之不尽的物产及生物资源。素有渔米之乡美誉，粮食作物共240多个品种；经济作物共50种；鱼类资源共11目11科88种；水生动物共有8目14科45种。三是丰富的矿产资源，现已发现38种矿藏，其中已探明储量的矿种有24种（不含地下水），占全省已探明储量矿种的30.38%。
武汉一直是长江中游的商贸金融中心，历史上流传着“货到汉口活”的说法。明末清初，汉口就跻身全国四大名镇之列，成为“楚中第一繁盛处”。上个世纪初，汉口一度成为中国第二大对外通商口岸，中国四大金融中心之一。今天，这座商家必争之地仍然商贾云集，千街熙攘。目前，全市拥有商业网点12万余个，有3家商业企业跻身全国连锁经营企业30强行列，全市社会消费品零售总额突破千亿元大关。法国“家乐福”、德国“麦德龙”、美国“沃尔玛”等国际零售商业巨头相继进入武汉，推动了武汉商业贸易发展。武汉金融、证券交易同样活跃，中国人民银行和一批国有商业银行先后在武汉建立了区域性的机构，法国兴业银行在汉设立了分行，10多家外国银行和保险公司在武汉设立了办事机构.武汉是国家首批沿江对外开放的城市之一，一直是外商投资中西部的热点地区和首选城市之一。武汉坚持“开放先导”战略，一大批枢纽性、功能性基础设施相继建成并投入使用，极大地提升了城市综合服务功能。同时，从转变政府职能入手，对外来企业实行“一条龙”联合办公制度、市长对话会制度、受理投诉制度、投资环境责任制度等等，投资环境日益改善。世界 500 强企业已有 60 家在汉投资，另有 300 多家跨国公司在汉设立了办事处，其中地区性、区域性总部达到 100 余家。
武汉是国家重要的科教基地之一，科教综合实力居全国大城市第三位。拥有包括武汉大学、华中科技大学等 52 所普通高校，70万在校大学生。成人高校在校学生近12 万人，各类科研机构 106 所，国家实验室 1 个，国家级重点实验室 13 个，在汉中国科学院与工程院院士 47 名。智力资源和人力资源十分丰富，“武汉·中国光谷”所在地武汉东湖地区是我国第二大智力密集区，在光通讯、生物工程、激光、微电子技术和新型材料等领域，科技开发实力处于全国领先地位。
武汉是中国重要的工业基地。现已形成门类比较齐全、配套能力较强的工业体系。武汉正在大力发展现代制造业，着力推进产业技术升级、集群发展。重点发展钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工、环保、烟草及食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业。同时运用产业政策，引导企业向园区集中。重点发展钢铁化工及环保产业聚集区、汽车及机电产业聚集区、光电子及生物医药产业聚集区、食品工业聚集区、都市工业聚集区。一批年销售收入过百亿元的大型企业，以及一批拥有核心技术的“武汉制造”知名品牌正在涌现。（2）区域因素
东西湖区位于武汉市西北部，东邻硚口区，西以沦河为界与孝感市分界，南隔汉江与蔡甸区相望，北邻府环河与黄陂区、孝感市毗邻，西南与汉川市、云梦县接壤。全区土地面积495.51平方公里,其中耕地面积14929公顷。全区户籍总
人口260660人，其中，农业人口177195人；非农业人口83465人。有汉、回、壮、满等29个民族。区辖8个行政街道，3个办事处；68个社区居民委员会，69个村民委员会。
武汉市东西湖区、国家级武汉吴家山海峡两岸科技产业园、国家级武汉食品加工区、省级武汉台商投资区，同属武汉市的一个行政区和开发区合二为一的地区，是武汉市三大经济增长极（东湖高新、沌口汽车、东西湖食品、机电）之一，与汉口紧密相联，位于武汉市主城区西、中环线北。东西湖区于1992年经湖北省政府批准成立了武汉吴家山台商投资区。2000年1月，经国务院台湾事务办公室和国际科技部批准，成立了国家级武汉吴家山海峡两岸科技产业开发园。2002年7月，经国家农业部批准，成立了国家级武汉食品加工区。2002年，经国家环保总局批准，成为生态示范建设区。现在东西湖是一个政府、开发区合二为一的经济发展区，在整个发展中有极大的相融性和互补性。
东西湖区距市中心商业区10公里，距汉口火车站7公里，距武汉天河国际机场18公里，距长江外贸码头15公里。东西湖区与八大交通要道相连，即107国道、316国道、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江水运航线、武汉市中环线、武汉绕城公路、天河机场高速公路，各交通要道在此相互汇通，纵横交错。（1）工业
近十年来，东西湖区以改革开放为先导，认真执行关于吸引外来投资的各项优惠政策，吸引了国内外一大批客商来区投资。投资企业包括美国百事可乐公司、法国达能公司、台湾统一企业集团、台湾远东集团、台湾华城电机公司、香港新世界集团、香港华润集团、浙江杭州宋城集团、上海紫江集团、上海光明集团、江苏小天鹅公司等一大批国际、国内知名企业，这些企业的投资，促进了园区经济的快速发展。目前东西湖区已形成良好的产业结构
一是生物医药产业。目前有华龙生物制药、百信药业、大鹏药业、瑞德生物制品、五景制药等32家医药及生物制品生产企业，有多个达到国家GMP标准的医药生产项目，有百余个取得国家药品生产文号的品种，有数个治疗型医药品种和一个拥有自主知识产权的国家一类新药。
二是食品饮料产业。东西湖区目前是全国食品饮料生产企业高度密集的地区之一，是全国唯一一个国家级食品工业加工区，有啤酒、方便面、碳酸饮料、果汁饮料、纯净水、矿泉水、乳制品、肉类制品、食用植物油、高档面粉、精制大米、味精、酱制品等各类食品饮料，生产企业近100家，包括香港华润集团、台湾统一企业集团、美国百事可乐、法国达能集团、印尼金光集团、华丰食品、美国ADM公司、新加坡丰益公司、光明牛奶、双汇食品、友芝友牛奶等一批知名品牌，食品饮料已成为开发园区的主导产业。
三是机电产业。拥有TCL空调、台湾华城电机、台湾瑞智空调压缩机、奥地利梅勒电器、德国荷贝克蓄电池、日本伟福、艾帕克、森六等与本田汽车配套的多家汽车零部件公司等机电产品生产企业，生产的产品具有国内先进水平。
四是现代包装产业。具有国际、国内先进水平的现代包装生产企业33家，主要有上海紫江集团、香港华恒、珠海中富、武汉新特包装等，新兴的现代包装产业在我区已初具规模。
五是现代物流业。区内现有各类物流企业40余家，主要有：国家级武汉舵落口大市场、武汉果品公司、武汉长江智能物流股份有限公司、武汉中百连锁超市、万国汽配城吴家山大市场、武汉公路主枢纽吴家山货运中心、舵落口车站货场、湖北康宁医药配送中心、湖北捷龙快速货运有限公司、武汉邮件处理中心等企业，形成了汉渝铁路的铁路物流运输通道；107国道（316国道）及京珠高速公路物流运输通道和汉江航运的水路物流运输通道等三大物流通道，另有机场路、市中环
线、市外环线、金山大道、京珠高速公路，以及正在建设的武汉轻轨一号线，共同构建了区内“蛛网”形立体交通，增强了现代物流的辐射功能，使该区物流业辐射区域逐渐扩大，已由区向市、省、全国范围进行辐射，成功实现了为青岛海尔、厦门厦华集团、日本三菱、日本松下电器、深圳康佳集团等国内外知名企业华中地区的物流配送。
六是现代康居及旅游产业。建有与全市相连的高架轻轨交通，地铁线也规划在区内设立总站。已有香港新世界、万科四季花城、沿海物业等项目已建成或正在建设。同时，一批大型旅游项目也已建成或即将开始实施，主要有金银湖国际高尔夫球场、东方马城、杭州宋城集团武汉水乡旅游城项目、湖北圣山欢乐世界、柏泉景德寺等项目。（2）住宅
东西湖区建有与全市相连的高架轻轨交通，地铁线也规划在东西湖区设立总站。在良好的交通设施的带动下，东西湖区现代康居业发展良好，已有香港新世界常青花园、万科四季花城、沿海物业等项目已建成或正在建设。同时，一批大型旅游项目也落户东西湖区，已建成或即将开始实施，主要有金银湖国际高尔夫球场、东方马城、杭州宋城集团武汉水乡旅游城项目、湖北圣山欢乐世界、柏泉景德寺等项目。B、微观区位因素分析（1）位臵及四至
估价对象位于东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北，邻近武汉市城区Ⅶ级住宅地价区段。其四周均为农地。具体位臵详细见下图：
（2）景观环境
估价对象附近无特别人文建筑和自然景观。（3）公共配套设施完备程度及典型物业
估价对象所在的金银湖片区拥有优良的自然资源，但各种配套设施比较缺乏，尚待完善，其周边分布有武汉工业学院、睿升学校、佳乐超市等配套设施及都市假日、丽水家园等典型物业。
（4）繁华程度
估价对象周边商业服务设施较为缺乏，多为小区内小型门面，繁华程度不高。（5）交通条件
距离其最近的公交车站丽水家园站约1500米，有730、713等路公汽途经该
地，交通便捷度一般。
（二）个别因素分析 A、实物状况
1、估价对象概况
新澳.阳光城为新澳地产与太阳地产合作开发的住宅小区，占地面积约130亩，建筑面积约13万平方米，项目由南北、东西两大景观轴线划分为东西两大组团，建筑设计采用北欧阳房风格。以多层洋房为主、小高层为辅，容会所、商业街、网球场、游泳池等配套设施为一体的纯居住社区。其外墙为黄色涂料，室内按照毛坯标准交房，物业管理多层为0.8元/平方米.月、小高层为1.0元/平方米.月。
本次仅评估其中第24、25栋中的部分房地产，建筑面积合计为5365.28平方米。
2、土地实物状况
土地面积：估价对象所在的项目的总土地面积为86666.37平方米，其中本次估价对象的分摊占地面积合计为513.58平方米。
土地实际用途：住宅用地。室外工程（地下管网）：钢筋混凝土道路、绿化、地下管网、水泥地坪、游泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、围墙等。
土地平整程度：平坦 地势、地质、水文状况：良好 利用现状：住宅小区。B、权益状况（1）建筑物权益状况（详见表2）表2 建筑物权益状况一览表
（2）土地使用权权益状况
根据委托人提供的•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号），估价对象所在的新澳.阳光城总土地面积为86666.37平方米，土地用途为城镇混合住宅用地，地号为280305001，无图号，土地使用权终止日期住宅至2072年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为64.20年；商业至2042年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为34.20年。
本次仅评估第24、25栋部分房产分摊的土地，根据根据委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号），分摊占地面积合计为513.58平方米。（3）他项权利状况
根据委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）和•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号）复印件，估价对象均于2006年7月14日设定了抵押登记，均于2007年12月14日办理了注销手续，除此之外，至估价时点，估价人员未发现估价对象有其他他项权利记载。
本次估价是假定其为完整权利状态下的房地产价格。
（三）房地产市场分析
从外部环境看，武汉市是我国内地具有悠久历史的大商埠，改革开放以来，在“两通起飞”战略指引下，武汉商贸业迅猛发展。近几年来，武汉市经济持续快速发展，2007年1-11月规模以上工业总产值3200.49亿元，增长25.6%；社会消费品零售总额1348.85亿元，增长17.2%；城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到10952元和6108.75元，增长16.3%和17.4%。全市经济活力不断增强，消费水平也进一步提高，使全市商业发展有一个坚实的经济基础。
从区域环境看，估价对象所在的金银湖片区属于武汉房地产“三区五片”中“五片”之一，拥有得天独厚的自然环境，丰富的旅游资源，地理位臵优越。众多知名开发商纷纷云集于此，带动了整个区域住宅结构升级，也使地块价值不断上升。据统计金银湖片区过去的三年内房地产开发量稳居武汉市前列，其价格指数也一直呈持续的上升状态。金银湖片区位于金银湖生态保护区内，隶属于正处于高速发展阶段的东西湖区。其东临机场高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河，占地33平方公里，未来即将入住人口达30 万人。与其他郊区板块相比，金银湖板块地理优势明显：距离市中心商业区仅5公里路程;机场路、市中环线、市外环线、金山大道等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通;区域内道路通畅，11 公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。武汉城市轻轨1 号线二期全长11.5 公里，连接已经通车的一期(宗关—黄浦路)，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。金银湖板块拥有大量的水资源及土地资源，自然环境绝佳，水面面积超过2 万亩，河流湖泊星罗棋布。依靠无污染的广阔水域，清新的空气，优美宜人的自然风景，金银湖板块以综合休闲、生活、旅游为主要功能，建设集高尚住宅区、商务办公区、商业服务区、休闲旅游区和高新技术产业区为一体的生态商务区。金银湖集中了武汉水乡旅游城、国际高尔夫球场、东方马城、圣山欢乐世界、金银湖生态公园、柏泉湿地生态保护区等旅游景观。一座服务本区域、辐射周边地区的集商业、金融商务、高新技术产业于一体的生态商务城正在崛起中。片区内房地产开发处于增长态势，目前已有耀江·丽景湾、四季花城、高尔夫城市花园、黄金海岸、汀香水榭、丽水佳园、顺驰柏林等大型项目相继扎堆。根据管委会资料显示，去年金银湖政府税收突破1 个亿，其中90%来自房地产业。可以预计，随着市政配套的逐步改善，特别是轻轨的接入，及大牌开发商的不断进驻，片区房地产业将保持迅猛的发展势头，稳居产业结构之首。
商业配套不足一直是金银湖地产、乃至整个金银湖区域面临的最大问题。虽然在万科四季花城的带动下，新开发楼盘均十分重视社区商业服务的建设，但个体项目的商网无法支撑整个区域的商业需求，整个片区购物、金融服务十分不便。由于金银湖片区的商业配套始终停留在依靠社区商业服务的阶段，难以提供更多元化、全面的商业服务，片区内居民的消费需求无法得到充分满足。今年，市政部门已经将金银湖片区配套设施的建设提到了首要位臵，将在该区域内加大力度建设还建小区，让村民入住，快速提升马池区域的人气。有了人气基础，将在此建设大型商业街，以此带动整个区域的居民入住和商业配套的进驻。
随着区域内大盘的投资开发、政府的规划主导作用，金银湖周边学校、医院、公交等设施不断完善。但是公交线路单
一、发车时间较长，仍给居民出行造成了一定的障碍。据不完全统计，已经投入使用的设施有：
医院，常青人民医院、金银湖医院，小型的社区医疗诊所;学校，武汉工业学院、武汉睿升学校、常青一中、鑫桥小学以及社区幼儿园。
为了更好地服务片区，派出所、城管、环卫、司法等职能部门均已成立;金银湖公园也正在兴建;一个国际性的网球中心以及外资兴建的水上游乐项目正在规划中。此外，市政部门还计划由部分开发商出资，政府补贴，年内引进4 条城市公交线，保证15分钟一趟的发车密度，路线经过园区内几乎所有的小区。
随着市政投入的不断加大，政府规划中也不断优化这一片区的经济结构，大力推动旅游经济的发展。
目前，金银湖地区云集了万科地产、浙江耀江集团、沿海丽水、天津顺驰、北京泰跃等外地品牌开发商，宏宇、统建等综合实力排名前十位的本土开发商。楼盘规模绝大部分在几百亩以上，品质均具备相当水准，逐渐形成高尚住宅区的概念。
当前，东方神马、武汉水乡旅游城、新沟牡丹园、加勒比海海洋世界等60余个文化旅游项目“扎堆”东西湖区，总投资额达100 亿元。在大环境的不断改善与众多高素质开发商的不断支持下，金银湖将迎来了新一轮发展的春天。
从微观环境看，估价对象周边周边分布有丽水家园、都市假日等小区，正在逐步形成居住氛围，各项生活配套设施逐步在完善，故估价对象具备一定的市场前景。
五、估价目的
本次估价的目的是核定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、评估的价值类型和定义
本次估价价格为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值，其中分摊占地使用权是剩余年限住宅为64.20年（2008年4月10日至2072年6月23日）、商业为34.20年（2008年4月10
日至2042年6月23日）、土地用途为城镇混合住宅用地的出让土地使用权价值。
七、估价时点
二○○八年四月十日
八、估价依据
（一）国家有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件
1、•中华人民共和国印花税暂行条例施行细则‣（财政部(88)财税字第255号、1988年9月29日起施行）；
2、•中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‣（国务院[90]55号令、1990年5月19日起施行）；
3、•中华人民共和国城市房地产管理法‣（1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号、1995年1月1日起施行）；
4、•关于土地使用权抵押登记有关问题的通知‣（（1997）国土籍字第2号、1997年1月3日起施行）；
5、•城市房屋权属登记管理办法‣（中华人民共和国建设部令第99号、自1998年1月1日起施行）；
6、•中华人民共和国土地管理法‣（2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；
7、•房地产估价规范‣（GB/T50291-1999、中华人民共和国建设部、国家质量技术监督局联合发布、1999年2月12日发布、1999年6月1日实施）；
8、•财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知‣（财政部、国家税务总局财税字[1999]210号、1999年8月1日起施行）；
9、•城镇土地估价规程‣（GB/T18508-2001、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布、2002年7月1日实施）
10、•财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知‣(财税[2006]75号、2006年6月16日发布)；
11、•国务院关于修改†中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例‡的决定‣（中华人民共和国国务院令第483号、2007年1月1日起施行）；
12、•中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知‣（银发„2007‟359号、2007年9月27日发布）；
13、•中华人民共和国物权法‣（中华人民共和国主席令第62号、2007年10月1日起施行）；
14、•我国重点地区和主要城市2000-2006年地价动态监测报告‣；
（二）省市有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件
1、•武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法‣（武汉市人民政府[92]50号令、1992年6月9日起施行）；
2、湖北省物价局、湖北省城乡建设厅、湖北省财政厅、中国人民建设银行湖北省分行•关于印发湖北省商品住宅价格管理实施细则的通知‣（鄂价房地字[1992]第236号、1992年9月14日起施行）；
3、•关于规范国有土地使用权抵押贷款管理有关问题的细则‣（武土字[1996]009号、1996年7月18日起施行）；
4、•武汉市房地产抵押登记程序规定‣（武房[1998]6号、1998年1月9日起施行）；
5、•武汉市土地登记管理办法(2003)‣（武汉市人民政府令第146号、2003年10月20日起施行）；
6、•武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重臵价格标准的通知‣（武价房字[2004]74号、2004年6月1日起施行）；
7、•省人民政府办公厅关于印发湖北省城镇土地使用税适用税额标准的通知‣
（鄂政办发[2007]37号、2007年5月19日起施行）；
8、•市人民政府关于实施武汉市市区2007年土地级别与基准地价标准的通知‣（武政[2008]15号、2008年3月1日起施行）；
9、•武汉年鉴‣（2007版）；
10、•2003年-2007年武汉市房地产市场情况分析报告‣；
（三）委托人提供的规划报批、产权证件等资料
1、•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号）；
2、•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）；
3、企业法人营业执照；
4、现场查勘资料、市场调查资料及估价人员所掌握的武汉市近期房地产市场行情；
5、委托单位提供的其他有关资料。
九、估价原则
1、合法原则
即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。
2、最高最佳使用原则
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，
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