第一篇：棚改感觉比较重要
哈尔滨棚改如何啃下“硬骨头”
每个小标题和段首尾都是可用的话。
征收难、筹资难，市场化棚改遇到“硬骨头”
再次来到哈尔滨市道外区的陶瓷小区，记者跟随哈尔滨棚改办副主任孙滨看到了与3年前截然不同的景象。
2009年记者到这里采访时，看到的是一片低矮破旧的棚户区，房子漏风漏雨，光线昏暗，狭小逼仄，有些甚至没有上下水；道路泥泞狭窄，居民只能用屋外的旱厕„„
2010年下半年开始，哈尔滨市对这里进行了棚户区改造。如今，陶瓷小区的棚户房已经不见踪影，崭新的楼房拔地而起，周边的道路也已拓宽平整，环境面貌发生了翻天覆地的变化。
记者在小区的回迁户名单上，看到了3年前采访过的一家人的名字。在不到15平方米的棚户房里生活了30多年的这家人，今年年底前就能搬进新居，开始盼望已久的新生活。
哈尔滨作为老工业基地，城市建设和棚户区改造的任务繁重，到目前仍有10万户家庭生活在设施简陋、环境脏乱差的棚户区中，居全国同类城市前列。这也成为哈尔滨老百姓呼声最高、解决难度最大的民生问题。
2008年以来，哈尔滨启动了以市场化方式运作的新一轮棚户区改造。特点是通过拆迁置换出棚户区土地，再通过招拍挂进行商业房地产开发，建设的房子一部分用于拆迁户回迁，另一部分用于销售，以平衡棚改的资金。
这 几年，市场化的模式迅速推进了棚改工作。截至目前，哈尔滨共启动棚改项目130个，惠及居民11.3万户。棚改的对象也从2万平方米以上的大片棚户区扩展 到5000平方米以上的中小规模棚户区。据了解，“十二五”期间哈尔滨将完成主城区四环路内棚户区改造720万平方米，涉及居民4.65万户，完成其县(市)棚户区改造318万平方米，涉及居民4.3万户。届时，哈尔滨市集中连片的棚户区将全部改造完。
市场化的棚改模式下，一方面，政府仅需投入启动资金，缓解了因财力不足而无力推进棚改的困境；另一方面，从棚户区走出来的居民可以住进品质较好的住宅小区，棚改“一步到位”。这种市场化的棚改模式，目前被各地广泛采用。然而，去年以来，一度快速推进的棚改工作却变得举步维艰。棚户区居民对拆迁补偿的期望值不断提高，土地征收越来越难；房地产市场不景气，开发商不拿地，改造资金难以平衡„„市场棚改模式遭遇前所未有的挑战。
“好 干的、有效益的地块差不多都已经干完了，剩下的大多数是难啃的骨头。”哈尔滨市棚改办常务副主任刘凯仁告诉记者，今年哈尔滨市计划安排的各类棚改项目总数 达到112个，其中25个省级棚改项目10月底前要全部开工，9个省级棚改项目年底前要全部竣工，其余78个市级项目要完成房屋征收、拆迁净地，棚改资金 总需求约420亿元。“征收难、筹资难，有效施工期短和工程质量要求高等一系列问题与矛盾十分突出，今年棚改可以说任务之重史无前例，困难之大难以想 象。”
更多让利给百姓，杜绝强拆再发生
拆迁征收一直是棚户区改造工作中的“天下第一难”。
过去，较为优厚的拆迁补偿安置政策得到了棚户区居民的支持，在拆迁进度上屡创纪录，一般家庭花上三五万元甚至更少，就能住进新房。
从一开始就参与棚改拆迁征收工作的棚改办副主任赵永利告诉记者，实际上这几年征收安置补偿政策变得比以前更加优惠，但这几年“天下第一难”的拆迁征收工作变得越来越难。
一 方面，前几年随着房价地价上涨，拆迁补偿款也在涨，居民预期也随之水涨船高。但去年开始，哈尔滨房价出现了回调，地价也随之回调，由于补偿款要计算在地价 成本里，就不可能像前两年那样不断上涨。加上确实有个别居民提出的补偿要求过高，迟迟难以达成协议，增加了征收难度，也拖延了建设进度。今年3月中旬，哈尔滨发生了一起引起广泛关注的强拆事件。赵永利介绍，现在，警方正在对事件进行调查。但事件还是暴露出，在征收量大、矛盾多的情况下，工作人员在工作方法、流程和现场管理上，还存在漏洞。
哈 尔滨市今年要征拆净地的112个项目中，有65个项目属于2009年以来已经开始征收、但仍未实现“净地”的，未搬迁居民近1.5万户，企事业单位183 家。年内这些项目要力争实现90%以上净地。今年新增的38个项目，涉及房屋征收近2.5万户，要力争在10月底前全部完成征收净地。还有9个项目年底前 要竣工，压力之大可想而知。
“要更好更快的推进征收工作，必须尽量多给老百姓优惠，尽量把工作做得更细致、更周到。”赵永利说，征收拆迁遇 到问题很正常，90%以上的棚户区居民都很欢迎棚改，对政府现行的补偿政策也很认同，并且十分配合有关部门工作。这就给征收工作的推进奠定了良好的基础。市政府针对目前 征收存在困难的实际，不断研究有效办法，相信这些困难和问题能够克服解决。赵永利表示，今年起，补偿政策将进一步让利于民，如回迁房不再结 算新旧差价；针对从平房到楼房后公摊面积增加的情况，按一定比例免费补偿建筑面积等。在工作方法上，动员基层力量，从各区机关抽掉了近400名优秀干部充 实到棚改一线，与居民多沟通，宣传解释政策，挨家挨户的耐心交流。并且加强现场管理，杜绝强拆一类的情况再度发生。
另一方面，随着棚改扩大 到更大范围、更多片区，棚户区的情况也更加复杂多变。原来改造集中连片的棚户区时，住户大多是棚户区原住民，改造的需求比较迫切。但现在改造的棚户区中，一部分房屋已经出租，难以和房主直接沟通。此外，近两年的棚改项目中，涉及拆迁的企事业单位、掺杂其中的集体土地也越来越多，产权情况复杂，需要沟通协调 的环节和部门多，也增加了征收的难度。实际上，哈尔滨棚改遇到的拆迁征收难，已经成为全国棚改乃至保障房建设的大难题。可以预见，随着保障 房建设量不断增加，拆迁征收难的问题将进一步凸显。在记者的采访中，部分一线棚改工作人员也表示，在补偿标准提高、工作更加人性化的同时，对极个别明显漫 天要价、影响多数居民利益的不合理现象，希望通过做好政策宣传和深入细致的群众工作得到解决。坚持市场化，探索融资新模式
在人们的印象中，棚户区改造是不缺资金的。在市场化的棚改模式下，政府只需要垫付拆迁征收和安置的费用，通过土地招拍挂和商品房销售的回款，可以实现资金平衡。对房地产开发商而言，参与棚改项目能获得各种税费优惠，开发建设的回迁房不愁销售，又能加深与政府部门的合作沟通，因此参与的热情也很高。然而，这种模式运转顺畅的前提是房地产市场比较正常甚至火爆。去年以来，在国家严厉的房地产调控政策影响下，哈尔滨楼市成交低迷，开发商看淡后市。加上哈尔滨目前所攻坚的棚改项目，多数是地段、配套都较差的亏损项目，开发商拿地的意愿就更低。
以往如果出现土地流拍的现象，可由国有背景的“好民居”公司“兜底”拿地，继续推进项目。但据棚改办副主任刘凯仁介绍，好民居目前已经“兜底”了4个项目，但现在需要钱的数额还较大，全部指望这一家公司兜底不现实。原来不差钱的市场化棚改模式，一下就变得捉襟见肘起来。
据刘凯仁介绍，2012年哈尔滨市棚改资金总需求约420亿元。其中市级38个棚改项目需征收资金150亿元，65个历年未净地项目约需征收资金165亿元，资金压力空前大。
在哈尔滨最大的棚改项目民生尚都[最新消息 价格 户型 点评]，项目负责人告诉记者，整个项目一期启动资金12亿元，由哈尔滨地方融资平台哈投民生公司筹集。另外筹得住房公积金闲置资金贷款10亿元，目前已经通过销售回款归还了3亿元。“现在还有20亿元资金缺口，主要是商品房销售的回款不行，怎么算都平衡不了。” 这 种情况下，哈尔滨仍然提出了棚户区改造仍然要坚持市场化的运作模式，最大限度地满足资金需求。首先是抓紧落实合作伙伴，让更多开发企业了解优惠政策，落实 好这些政策，降低棚改项目的开发成本。同时，推进好民居公司发行企业债券，并借助好民居这个实体搭建保障性安居工程融资平台。
刘凯仁告诉记者，在目前的情况下，为了多渠道筹集资金，还在研究推进项目融资新模式。如正在探索采用企业垫资建设——政府分期回购的BT模式筹集建设资金，通过公开招标方式选聘投资方，项目建成并通过竣工验收后，政府按约定回购。
“还要积极争取信贷，现在国家有政策、银行也有意愿，有很大的空间。”刘凯仁表示。
令刘凯仁稍感宽心的是，目前市级38个项目中36个已经与开发企业达成了初步意向，并且已落实资金约15亿元，算是开了个好头。
“棚户区改造会是一项长期工作，大片的改完了，还有中小片、零散的。棚改将来还会遇到各种困难”刘凯仁说，“但是对我们来说，千难万难，只要看到棚户区百姓居住条件那么差，改造的需求那么迫切，再难的事情也就不难了。” 据了解，哈尔滨市正在积极采取市委常委包区、抽调干部充实一线、集中力量解决征收难，通过多方筹措资金和区政府成立国有公司参与解决建设问题。目前，哈尔滨保障房综合开工率已达44%。（记者 王炜）
第二篇：“棚改”经验总结
棚改“搭台” 群众当“主角”
——龙泉驿区大面老场镇棚户区改造工作综述
尊敬的各位领导：
今天在这里我要给大家报告一个好消息：大面老场镇棚改模拟签约成功后，已经有 户群众实现腾退房屋，国开行的请款正在加紧进行，今年430户住户困难群众就能实现即拆即安的安居梦了。
棚户区改造工程作为解决弱势群体居住条件和生活环境的一项民生工程、德政工程，从中央到地方党委政府都高度重视，作为头号民生工作来抓。去年，龙泉驿区棚户区改造拉开大幕，我街办抢抓机遇，搭上2015年棚改项目专项贷款的末班车，成为全区首个乡镇棚户区改造项目。今年1月项目启动，历时50天，比法定签约时间提前10天完成356户群众模拟签约，让群众棚改信心大增。4月，大面中学老师宿舍棚户区主动要求棚改，并用7天完成74户群众模拟签约，再次刷新签约纪录，让大面棚改工作开创了龙泉驿区棚改最快签约速度，树立了棚改新标杆。它的成功离不开区委区政府、区级各部门的大力关心与支持，离不开房管局、街办、棚改办、劳务公司、自改委的辛苦付出，更离不开430户棚户区群众主动作为、共同努力的结果，今后，大面街办将继续发扬棚改精神，以等不起紧迫感、坐不住责任感，继续投身大面城市转型发展的大潮中，开创新大面的美好蓝图。
我街办棚户区改造的主要做法如下：
大面老场镇棚改项目位于大面街道大面铺片区，东至八一大道，西至金旗大道北段，南至驿都大道，北至龙锦大道、金地路，总占地面积236亩，改造总户数389户，其中住宅356户。涉及房屋建筑总面积约2.9万平方米，住宅面积占比超过一半。二标段改造总户数74户，为大面中学教师宿舍。该片区大部分建筑属砖瓦结构，存在基础设施不配套，环境脏、乱、差，配电站超负荷运行、且维护投入严重不足（因体制改制原因）等诸多安全隐患，严重影响到居民生产生活和生命财产安全。但是在2005年，经历一次开发商拆迁，因赔偿价格等原因，业主与开发商未达成一致，棚改中途夭折，出现一批烂尾楼、钉子户。再加之住改商、违法搭建现象普遍，因此，大面棚户区历史遗留问题多、群众诉求多，工作任务极其艰巨，但在区房管局的精心指导下，我街办多次组织实地学习062小区、五金厂-金轮寺片区棚改经验，结合大面街办实情、创新工作思路、理顺群众方法，形成了一套完整的工作机制，确保了签约快速棚改生效。
一、建立机制、全面统筹，组织保障有力
（一）成立机构，建立工作机制
大面老场镇棚户区改造项目工作启动以来，区房管局、街道办事处高度重视，及时成立大面老场镇棚户区改造项目领导小组及办公室，设立主任1人，常务副主任1人，副主任2人，成员6人，并制定详细职责，明确分工，为大面老场镇棚户区改造有序开展提供了坚强的组织保障。
同时，建立工作机制，严肃工作纪律，细化分工，责任到人，并定期召开工作组协调会，研究解决调查过程中出现的新情况、新问题，为大面老场镇棚户区改造项目的正常有序开展和上情下达、下情上报提供了制度保证。
（二）统一思想，形成工作共识
街办主任牵头，棚改办、三个村（社区）、自改委、评估公司、劳务公司组成学习小组，并组织人员前往龙街办学习他们的工作思路、经验及方式方法，通过学习，参与人员在思想上达到高度统一，政策把握上意识坚定，优秀的工作方式方法被充分吸纳借鉴。通过多次分别会议、集体培训，让每一位工作人员在思想上高度重视，工作上一丝不苟，并始终坚定政策上一把尺子量到底。
（三）明确分工，达到各司其职
思想上统一了，工作任务上进一步细化分解，达到各司其职：区房管局协调内部相关科室协同查证、搞清楚每一户的权属关系；棚改办先后5次去相关部门复核国有土地使用证有无、是出让还是划拨都清楚明了；三个村（社区）通过街坊邻里了解历史情况，个别业主的家庭背景和社会关系；自改委、劳务公司与业主沟通交流，进一步向业主宣传政策、讲清形势；评估公司认真收集评估影像、数字资料。前期工作中，经过反复核实，多方查证，使每一户业主的数据确保“零错误”，保障了业主的合法利益。
二、全面宣传、深入调查，工作基础扎实
（一）制定政策，加强培训学习
为确保棚改工程的有序推进，参照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《成都市人民政府关于贯彻<四川省国有土地上房屋征收与补偿条例>的通知》（成府发〔2015〕9号）、《成都市人民政府办公厅关于进一步推进中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》（成办发〔2013〕57号）、《成都市城乡房产管理局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中有关问题的通知》（成房发〔2015〕101号）、《成都市城乡房产管理局关于<关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见>的通知》（成房发〔2012〕36号）和《成都市龙泉驿区人民政府办公室关于推进旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》（龙府办发〔2014〕28号）规定，结合项目实际，制定了大面老场镇棚户区改造项目模拟搬迁补偿安置方案。
由区房管局牵头，先后召开10次会议，对棚改办成员、三个村（社区）成员、自改委成员及劳务公司、评估公司人员进行政策的宣讲及解读，相关工作人员对棚改工作的政策尺度和法律支撑有了更深层次的了解，做到“只有一个政策，只有一种补偿方式”。这不仅让他们增强了工作信心，振奋了精神，同时也为切实搞好棚改工作从思想上作了很好的铺垫，在工作上做到了有的放矢。
（二）强化宣传，营造棚改氛围
先后在八一大道、金地路、龙锦大街及大面老街悬挂横幅200余幅，在8个点位张贴展板、海报100余张,发放宣传台历2400余份，充分利用标语、宣传单、告知书和台历等方式及时向业主及广大人民群众告知棚户区改造项目的启动，做好政策的宣传，调动业主的热情，使棚改工作深入人心，让全体业主和广大人民群众真正感受到区委区政府开展棚户区改造工作的信心与决心，了解到棚户区改造是一项民生工程、德政工程，能够切实为棚户区群众谋福祉，从而引导广大业主自觉、积极地参与到棚户区改造工作中来。
同时，通过座谈会的形式进行宣传。三个村（社区）分别于2015年12月29日、30日召开业主座谈会，宣传棚户区改造工作动态，让业主清楚了解到棚改工作的动态形式、老旧房屋存续的危害性，从大多数业主等不得、拖不得、但的确能得到的切身利益入手，动之以情，晓之以理，让业主知晓棚改工作的重要性和必要性，保障业主的知情权，调动业主的积极性，座谈会业主参与率达96%左右。
（三）深入调查，完善数据档案
（一）全面完成棚户区调查摸底工作，对棚改范围内符合改造要求的棚户区住户全部登记造册，实行一户一档，做到“房产状况清、动迁面积清、补偿数量清、安置意愿清”。
（二）做好“减法”，为确保棚户区改造项目得到可靠的基础数据，棚改办工作人员先后6次前往区国土局档案馆核实业主土地信息，同时请区房管局工作人员核实业主产权信息，在反复核实、查漏补缺中，剔除不符合模拟搬迁条件的刘宝生等7户，并送达了《关于房屋调查登记的告知书》，由初步统计结果棚户区总户数399户，减少为389户，其中私产355户，公产34户。
（三）对申请测量而未测量的20户房屋进行测量，测绘测量予以公示。
（四）三个村（社区）和自改委对所有业主中涉及公职人员（机关企事业干部职工、退休人员、村社区两委成员）和社会人员的相关社会关系进行了梳理。
（五）发布模拟搬迁公告，针对入户摸底、测绘测量过程中反映出来的共性问题27个，个性问题近200个，都通过政策宣讲、解释、答疑、律师协助等，一一予以化解。
三、充分动员群众，巧妙创新方法，实现自治改造
（一）全程优质服务，坚持文明签约
在大量扎实的摸底工作基础上，大面老场镇棚户区改造项目模拟搬迁动迁大会于2016年1月16日上午10:00在大面第五中学校内隆重举行。模拟搬迁签约于2016年1月17日拉开了序幕，在50天的签约过程中，街办、棚改办、社区、劳务派遣公司始终坚持依法依规，文明签约。为了让业主们不跑冤枉路，50天里，工作人员们上班早、下班晚，常常坚守到晚上12点，没有周末和节假日。
对在外地的业主，工作人员通过电话、微信等方式通知业主，倾听他们的诉求，在政策范围内解决他们的问题；对部分对政策了解不清楚的业主，工作人员耐心解释，晓之以理、动之以情；对年老的、行动不便的部分业主，工作人员上门服务，和气友善、态度良好。特别是适逢张作清老人百岁寿辰之际，街办领导带领工作人员带着鲜花、生日蛋糕前往朝贺，老人热泪盈眶，感动不已，当场签下了模拟搬迁协议。
（二）突出群众主体，创新“网格化”工作模式
棚户区改造是关系群众生活的大事，我们创造性地推出“自改委”+“网格化”的工作机制，突出群众的主体作用，以群众带动群众，让棚改群众从“要我拆”变为“我要拆”。
大面老场镇棚改项目借鉴社区网格化管理的方式和经验，采取“化大片为小片”的工作方法，将涉及三个村（社区）的236亩改造范围分为若干个网格，形成“网中有格，格中有人，人在格上，事在格中”的棚改工作模式。按照充分尊重民意，少数服从多数的原则和自我教育引导、自我管理约束的模式，由业主自主推举产生大面老场镇棚户区改造居民自治委员会，20多位业主代表成为“自改委”委员，每一个网格有专门的“自改委”成员，覆盖棚改范围全部网格，并进行“单元格”的步步突破。
“自改委”成员都是土生土长的当地人，对周边情况特别熟悉，在村（社区）中具有一定的威望，能得到业主的信任和好感。与业主沟通交流没有任何障碍，政策讲解容易深入人心，“现身说法”更有说服力。“群众工作群众做”，加上政策和补偿全程透明，改造得以顺利推进。
同时，在专业的测量公司、劳务公司、法律顾问的支持下，改造补偿方案由群众自己制定，政府负责引导，提供政策咨询保障和其他服务。业主共同制定的方案，平衡了各自利益，把所有人的利益捆绑在了一起。
从前期工作启动，一直到腾退房屋、领取补偿款，“自改委”全程参与、全程监督，实现了“共改共享”。
（三）搭建服务平台，购房信息“零距离”
大面老场镇棚户区改造采用货币化安置，让业主更有自主权和选择空间，无形中加强了业主改造的主观能动性。
棚改实施过程中，区房管局、大面街道共同搭建了专门的服务平台，为棚改区业主提供一站式服务，实现棚改与商品房销售信息共享“零距离”。既为业主提供棚改政策、棚改项目、楼盘房源等丰富的信息，方便业主购房。政府还出台相应的鼓励政策减免税收，同时以“团购”的优势，为棚改区业主争取更大幅度的优惠，降低他们自主安置的成本，让广大群众实现了即拆即安的安居梦。
第三篇：公司棚改实施细则
CG西安工业资产经营有限公司 棚户区改造管理办法实施细则
（讨论稿）
第一章 前期准备
第一条： 前期准备的各项工作由项目企业实施。
第二条： 土地部门核实土地证的合法有效性；规划部门、所在地管委会核实拟改造用地的规划性质和土地有效使用面积（是否有五线或五线的划分情况）。
第三条： 向所在地政府棚改办征询拟改造地段是否纳入或计划纳入政府棚户区改造项目范围。
第四条： 以每户一表的形式向拟改造范围内的住户征询是否参加棚户区改造的意见。
第五条： 委托房屋检测鉴定机构对改造范围内的危旧房屋进行检测鉴定，出具检测鉴定报告并达到C/D级。
第二章 项目申报与合作方、代建方的确定
第六条： 符合前期准备条件的企业以文件形式向公司提出棚户区改造申请，投资开发部会同正合置业检查分析前期 1 / 8
准备资料，实地考查并提出是否具备改造条件和适合那种改造模式的意见上报公司。
第七条： 投资开发部向公司信息库备案的项目合作方、项目代建方发放拟改造项目的基础资料，并组织现场考察，有参与意向的单位通过投标形式竞选，投资开发部会同正合置业、财务部和公司纪委等相关部门进行议标，并排出前三名上报公司审定。
第三章 编制《拆迁安置补偿方案》
第八条： 在正合置业指导下，由项目企业与合作方、代建方协商编制。
第九条： 确定产权户补偿标准。选择产权置换，以套内面积计算，按不低于1比1,不超过1比1.2，不补差价的标准执行；选择货币安置，参照《西安市人民政府关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》附件3，《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》第三项第一条规定执行。
第十条： 统计并确认产权住户数，每户的产权面积、补偿面积、产权总面积、补偿总面积。
第十一条： 统计并确认非产权住户数，非产权总面积。
第十二条： 确定安置房基本面积标准与增幅面积标准。非产权住户安置房的基本面积为60平方米；拆迁户产权置 2 / 8
换后的面积如果达不到60平方米，其差额面积按基本面积计算；增幅面积每10平方米为一个等级。
第十三条： 确定安置房基本面积平方米价格和增幅面积每一等级平方米价格。基本面积平方米价格=主体建安费+室外配套工程费+设计费+监理费+勘探费+城市建设配套费+配套项目费+项目报建费+项目管理费。增幅面积平方米价格；第一个10平方米在基本面积平方米价格和附近经济适用性住房价格之间确定，第二个10平方米参照附近经济适用性住房价格确定，第三个10平方米参照附近商品房价格确定。
第十四条： 制定安置房建设和交付使用标准（参照附表一）。
第十五条： 确定下列项目费用标准（以下标准为最低标准，仅供参考）：
A: 搬迁费，不低于2000元/户。
B: 搬迁奖励费，搬迁期为30天，前10天内搬迁者奖励2万元；第11天至20天内搬迁者奖励1.5万元；第21天至30天内搬迁者奖励1万元；30天后搬迁者无奖励。C： 涉及固定电话移机、空调、有线电话、宽带网迁装等费用，按征收公告之日的收费标准给予补偿。D： 室内装修补偿费以评估价为准。
E: 过渡费，过渡期为36个月，如果超出过渡期6个月内，过渡费按照2倍计算支付；如果超出过渡期6个月，3 / 8
从第7个月起，过渡费按照3倍计算支付。每月过渡费按照被征收房屋评估价值的0.35%计算，不足500元/月，按500元/月计算。
第十六条： 统计各分项费用和总费用。
第四章 编制《改造项目拟建设方案》
第十七条： 在公司投资开发部、财务部指导下，由项目企业与合作方、代建方共同编制。
第十八条： 确定土地有效使用面积。
第十九条： 确定安置户总户数；其中包括产权户数和非产权户数。
第二十条： 预估项目容积率，合作项目要设定容积率调整变更的相应条款。
第二十一条： 拟定项目建筑规模，并附项目建设总平图（草图），原则上每层不超过6户，附户型图（草图），每种户型面积差不低于10平方米。
第二十二条： 计算项目总面积和地上、地下、住宅、公建分类面积，合作项目还要计算商业面积。
第二十三条： 确定安置房总面积（户均不得低于85平方米），其中包括非产权户安置面积，产权户置换面积；合作项目要确定开发总面积，其中包括对外销售的住宅面积，4 / 8
商业面积和车位数。
第二十四条： 合作项目确定安置房基本面积和增幅面积平方米价格。该价格为既定价格，不因时间变迁、市场价格涨跌、项目成本增减和利润盈亏等因素而调整。自建项目的购房价格依项目结算审计结果为最终价格。
第二十五条： 制定房屋建设、交付使用标准。
第二十六条： 明确安置用地和开发用地面积，及二者的比利。
第二十七条： 概算项目总投入（按照相关政策规定结合近两年市场平均价格水平估算），具体由：建安费、前后期费用、开发用地费、开发面积销售税费和不可预见费五部分构成。（附表二《概算项目总投入的内容与标准》，该标准仅供参考）自建项目如果没有开发面积，参照《概算项目总投入的内容与标准》时不考虑相关条款。，第二十八条： 概算项目总收入。开发面积销售收入+车位销售收入。自建项目如果没有开发面积，不计算开发面积销售收入。
第二十九条： 概算项目总利润。项目总收入-项目总投入-安置户购房款、补差款。自建项目如果没有开发面积，不进行利润部分计算。
第五章 拟定《项目合作框架协议》、《项目代建协议》
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第三十条： 明确企业为改造项目的主体；项目合作方为改造项目拆迁安置补偿、报审报建、施工建设、安全生产、产权办理、房屋销售、资金筹集和维护稳定的责任主体；项目代建方为改造项目报审报建、施工建设、安全生产、产权办理的责任主体。
第三十一条：《项目合作框架协议》要明确本细则第四章第十九条至第二十六条的主要内容。
第三十二条：《项目合作框架协议》合作双方责权利的主要内容（参照附表三）。
第三十三条： 物业管理能移交社会管理的尽可能移交社会，不具备移交社会管理条件的原则上约定交由合作方管理。
第三十四条： 合作项目要明确项目总投入、总收入和总利润。
第三十五条： 合作项目要确定项目剩余利润及分配比例。根据项目建设规模（项目投资规模）确定项目大、中小型的类别和项目合作方合理利润标准，计算出合作方合理利润额；计算出项目剩余利润额（项目总利润-合作方合理利润额）；根据大、中小型的类别确定项目剩余利润分配比例，计算项目合作双方剩余利润分配额。（剩余利润可以是货币，也可以是等价的实物）
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第三十六条：《项目代建协议》的主要内容（参照附表四）
第三十七条： 违约处罚条款和其他特别约定条款。
第六章 项目运行
第三十八条： 项目运行的具体监督管理工作，主要由项目企业负责落实。
第三十九条： 委派专人参与《改造项目实施方案》的编制、项目报审报建、施工建设全过程，重点是规划指标审批、施工图设计、建筑材料选购和安全生产环节的监督管理。
第四十条： 协助并监督项目合作方依照政府棚改办审批的《拆迁安置补偿方案》对安置户进行搬迁动员、组织、登记、费用发放和搬迁过程中的安全维稳工作。自建项目由项目企业组织实施该项工作。
第四十一条： 按照《合作框架协议》《职工集资方案》约定，如期足额收缴住户购房款、补差款和职工集资款并按约定时间与金额支付合作方与施工方。
第四十二条： 按照登记搬迁的先后顺序和工龄长短，分别做好拆迁户与非产权户的房屋分配工作。
第四十三条： 协助项目合作方、代建方处理好四邻关系。
第四十四条： 安排专人对项目所有资料（包括影像资料）进行收集、整理、归档。
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第七章 监督管理
第四十五条： 项目企业委派专人参与项目运行全过程，尤其是常驻施工现场，参加项目例会，对照各个环节和程序进行检查监督并做好记录，及时发现问题并以书面形式告知合作方、代建方，同时做好整改结果的落实工作，不能有始无终，重大问题及时上报公司。
第四十六条： 检查监督的重点内容；
A: 项目报审报建和工程施工的相关手续是否具备。B：是否按施工图、施工方案和安全生产规范组织施工。C：各类建筑材料是否符合既定标准。D：工程施工是否按照计划进度实施。
第四十七条： 项目合作双方制定定期召开工作联席会议的沟通协调机制，互通信息、交换意见看法、研究问题。
第四十八条： 投资开发部每月召开一次项目企业工作例会；每个项目每月进行一次现场检查，及时进行专项检查；检查并收集备案项目各类方案、协议、合同、批复批件等重要资料。
2015年10月10日
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第四篇：街道棚改工作进展情况总结
街道棚改工作进展情况总结
今年以来，昱东街道承担老汽车站及周边地块、安东路d地块两个地块的棚改任务。征收面积共5.6万平方米，其中老汽车站近3.6万平方米，包括a、b、c、d四个地块,总户数131户（包括公产房3户），其中a地块31户，b地块52户，c地块47户，d地块1户。安东路近2万平方米，其中安东66户（其中公产房5户），铁路小学7户。昱东两个棚改地块与其他地块相比，具有“三多”特点，即店面房多、集体土地上自建房多、个性化问题多。自从今年3月街道成立棚改办，落实办公场所，棚改工作人员和征收公司进场以来，在区委、区政府的坚强领导下，在市、区棚改办等部门的指导协助下，克服情况复杂、证件资料不齐、历史遗留问题多等困难，按时序进度完成前期各项工作，取得了一定成效。现将进展情况汇报如下：
一、进展情况
（一）老汽车站及周边地块
已全部完成双测任务。完成除布匹市场和d地块阜上15亩外所有征收户的合法性认定和评估工作。b地块长运公司已与市有关部门就评估价格问题达成一致意见，评估公司即将完成评估报告。长运公司宿舍25户住户已送达评估报告21户。自从7月28日启动签约以来，已有3户选取了恒大左岸的商品房，待完成租房搬家交钥匙等手续后，即可签约。c地块工商所办公楼评估报告已送达，近日即可签约。
（二）、安东路d地块及铁路小学地块
已完成70户双测任务，另外3户不配合。基本完成73户合法性认定工作。
二、存在的困难和问题
已经启动的老汽车站地块由于建设年代比较早，土地性质多样，有的甚至没有经过规划部门审批，证件不全，界定困难。街道就个性问题多次行文专题请示区、市棚改办，同时还联系市、区棚改办领导先后召开了十多次协调会，解决了一些历史遗留问题，但由于棚改政策性强、涉及商家住户切身利益、补偿资金巨大、事关社会稳定等，还有一些悬而未决的棘手问题亟待解决。
（一）阜上农贸市场有24间店面系九十年代阜上村为解决失地农民就业问题卖给村民的，没有房产证，属于集体土地上的商业店面，在评估时没有明确的政策依据，需要请市有关部门拿出具体的意见。
（二）水果市场店面房大多数店主办理的房产证上没有写明用途，前期商定的按实际用途评估的意见恐多数店面不会接受，还需请市规划部门统一认定。
（三）阜上15亩地块（d地块）有31间店面房，产权属于阜上村股份经济合作社，但有的被村民租用十多年未交房租，有的被村民抢占。南部的15亩地上原来建有阜上饭店，建筑面积3700平方米，2005年7月因需要建设阜上综合农贸大市场而拆除。这块建筑面积怎么算，如何补偿，是补偿房子还是评估土地价值后挂牌，目前没有明确的说法。
（四）去年启动的中心城区棚改工作是基于去库存背景下的政策设计，基本导向是鼓励选取平台上的安置房，拿钱走人式货币化补偿比例偏低。在目前平台上安置房告馨、二手房紧俏紧缺，只有购买开发商手中商品房的大环境下，过去那种几百人排队签约的情况恐难再现。面对高企的房价，对于那些面积小的被征收户如何解决购房刚需，集体土地上的自建房补偿、店主对店面房补偿心理预期价位高等，将是个相互博弈过程，需要做大量艰苦细致的工作。
三、下一步工作打算
昱东街道将按照全区“四大攻坚年”活动的部署要求，知难而进，攻坚克难，发扬吃苦耐劳和钉钉子精神，举全街居之力，积极稳妥推进棚改工作。
１、抓住长运公司这个重点，争取下周完成评估报告的送达工作，待公司履行审批程序后尽早签约，尽早拆除，为整个地块扩大签约面造成声势和影响。争取下周完成工商所办公楼的签约。动员各方面力量，加快长运公司宿舍25户的签约进度。
2、在市、区棚改办的指导下，本着先易后难的原则，成熟一块启动一块，尽快公布c地块阜上农贸市场的评估价格，启动签约。争取市有关部门支持，完成a地块水果市场店面房的法定用途认定工作，在9月初启动签约。完成d地块阜上15亩的合法性认定和评估工作。
3、8月上
昱东街道棚改工作进展情况总结
今年以来，昱东街道承担老汽车站及周边地块、安东路d地块两个地块的棚改任务。征收面积共5.6万平方米，其中老汽车站近3.6万平方米，包括a、b、c、d四个地块,总户数131户（包括公产房3户），其中a地块31户，b地块52户，c地块47户，d地块1户。安东路近2万平方米，其中安东66户（其中公产房5户），铁路小学7户。昱东两个棚改地块与其他地块相比，具有“三多”特点，即店面房多、集体土地上自建房多、个性化问题多。自从今年3月街道成立棚改办，落实办公场所，棚改工作人员和征收公司进场以来，在区委、区政府的坚强领导下，在市、区棚改办等部门的指导协助下，克服情况复杂、证件资料不齐、历史遗留问题多等困难，按时序进度完成前期各项工作，取得了一定成效。现将进展情况汇报如下：
一、进展情况
（一）老汽车站及周边地块
已全部完成双测任务。完成除布匹市场和d地块阜上15亩外所有征收户的合法性认定和评估工作。b地块长运公司已与市有关部门就评估价格问题达成一致意见，评估公司即将完成评估报告。长运公司宿舍25户住户已送达评估报告21户。自从7月28日启动签约以来，已有3户选取了恒大左岸的商品房，待完成租房搬家交钥匙等手续后，即可签约。c地块工商所办公楼评估报告已送达，近日即可签约。
（二）、安东路d地块及铁路小学地块
已完成70户双测任务，另外3户不配合。基本完成73户合法性认定工作。
二、存在的困难和问题
已经启动的老汽车站地块由于建设年代比较早，土地性质多样，有的甚至没有经过规划部门审批，证件不全，界定困难。街道就个性问题多次行文专题请示区、市棚改办，同时还联系市、区棚改办领导先后召开了十多次协调会，解决了一些历史遗留问题，但由于棚改政策性强、涉及商家住户切身利益、补偿资金巨大、事关社会稳定等，还有一些悬而未决的棘手问题亟待解决。
（一）阜上农贸市场有24间店面系九十年代阜上村为解决失地农民就业问题卖给村民的，没有房产证，属于集体土地上的商业店面，在评估时没有明确的政策依据，需要请市有关部门拿出具体的意见。
（二）水果市场店面房大多数店主办理的房产证上没有写明用途，前期商定的按实际用途评估的意见恐多数店面不会接受，还需请市规划部门统一认定。
（三）阜上15亩地块（d地块）有31间店面房，产权属于阜上村股份经济合作社，但有的被村民租用十多年未交房租，有的被村民抢占。南部的15亩地上原来建有阜上饭店，建筑面积3700平方米，2005年7月因需要建设阜上综合农贸大市场而拆除。这块建筑面积怎么算，如何补偿，是补偿房子还是评估土地价值后挂牌，目前没有明确的说法。
（四）去年启动的中心城区棚改工作是基于去库存背景下的政策设计，基本导向是鼓励选取平台上的安置房，拿钱走人式货币化补偿比例偏低。在目前平台上安置房告馨、二手房紧俏紧缺，只有购买开发商手中商品房的大环境下，过去那种几百人排队签约的情况恐难再现。面对高企的房价，对于那些面积小的被征收户如何解决购房刚需，集体土地上的自建房补偿、店主对店面房补偿心理预期价位高等，将是个相互博弈过程，需要做大量艰苦细致的工作。
三、下一步工作打算
昱东街道将按照全区“四大攻坚年”活动的部署要求，知难而进，攻坚克难，发扬吃苦耐劳和钉钉子精神，举全街居之力，积极稳妥推进棚改工作。
１、抓住长运公司这个重点，争取下周完成评估报告的送达工作，待公司履行审批程序后尽早签约，尽早拆除，为整个地块扩大签约面造成声势和影响。争取下周完成工商所办公楼的签约。动员各方面力量，加快长运公司宿舍25户的签约进度。
2、在市、区棚改办的指导下，本着先易后难的原则，成熟一块启动一块，尽快公布c地块阜上农贸市场的评估价格，启动签约。争取市有关部门支持，完成a地块水果市场店面房的法定用途认定工作，在9月初启动签约。完成d地块阜上15亩的合法性认定和评估工作。
第五篇：街道棚改工作进展情况总结
街道棚改工作进展情况总结
今年以来，昱东街道承担老汽车站及周边地块、安东路d地块两个地块的棚改任务。征收面积共5.6万平方米，其中老汽车站近3.6万平方米，包括a、b、c、d四个地块,总户数131户（包括公产房3户），其中a地块31户，b地块52户，c地块47户，d地块1户。安东路近2万平方米，其中安东66户（其中公产房5户），铁路小学7户。昱东两个棚改地块与其他地块相比，具有“三多”特点，即店面房多、集体土地上自建房多、个性化问题多。自从今年3月街道成立棚改办，落实办公场所，棚改工作人员和征收公司进场以来，在区委、区政府的坚强领导下，在市、区棚改办等部门的指导协助下，克服情况复杂、证件资料不齐、历史遗留问题多等困难，按时序进度完成前期各项工作，取得了一定成效。现将进展情况汇报如下：
一、进展情况
（一）老汽车站及周边地块
已全部完成双测任务。完成除布匹市场和d地块阜上15亩外所有征收户的合法性认定和评估工作。b地块长运公司已与市有关部门就评估价格问题达成一致意见，评估公司即将完成评估报告。长运公司宿舍25户住户已送达评估报告21户。自从7月28日启动签约以来，已有3户选取了恒大左岸的商品房，待完成租房搬家交钥匙等手续后，即可签约。c地块工商所办公楼评估报告已送达，近日即可签约。
（二）、安东路d地块及铁路小学地块
已完成70户双测任务，另外3户不配合。基本完成73户合法性认定工作。
二、存在的困难和问题
已经启动的老汽车站地块由于建设年代比较早，土地性质多样，有的甚至没有经过规划部门审批，证件不全，界定困难。街道就个性问题多次行文专题请示区、市棚改办，同时还联系市、区棚改办领导先后召开了十多次协调会，解决了一些历史遗留问题，但由于棚改政策性强、涉及商家住户切身利益、补偿资金巨大、事关社会稳定等，还有一些悬而未决的棘手问题亟待解决。
（一）阜上农贸市场有24间店面系九十年代阜上村为解决失地农民就业问题卖给村民的，没有房产证，属于集体土地上的商业店面，在评估时没有明确的政策依据，需要请市有关部门拿出具体的意见。
（二）水果市场店面房大多数店主办理的房产证上没有写明用途，前期商定的按实际用途评估的意见恐多数店面不会接受，还需请市规划部门统一认定。
（三）阜上15亩地块（d地块）有31间店面房，产权属于阜上村股份经济合作社，但有的被村民租用十多年未交房租，有的被村民抢占。南部的15亩地上原来建有阜上饭店，建筑面积3700平方米，2005年7月因需要建设阜上综合农贸大市场而拆除。这块建筑面积怎么算，如何补偿，是补偿房子还是评估土地价值后挂牌，目前没有明确的说法。
（四）去年启动的中心城区棚改工作是基于去库存背景下的政策设计，基本导向是鼓励选取平台上的安置房，拿钱走人式货币化补偿比例偏低。在目前平台上安置房告馨、二手房紧俏紧缺，只有购买开发商手中商品房的大环境下，过去那种几百人排队签约的情况恐难再现。面对高企的房价，对于那些面积小的被征收户如何解决购房刚需，集体土地上的自建房补偿、店主对店面房补偿心理预期价位高等，将是个相互博弈过程，需要做大量艰苦细致的工作。
三、下一步工作打算
昱东街道将按照全区“四大攻坚年”活动的部署要求，知难而进，攻坚克难，发扬吃苦耐劳和钉钉子精神，举全街居之力，积极稳妥推进棚改工作。
１、抓住长运公司这个重点，争取下周完成评估报告的送达工作，待公司履行审批程序后尽早签约，尽早拆除，为整个地块扩大签约面造成声势和影响。争取下周完成工商所办公楼的签约。动员各方面力量，加快长运公司宿舍25户的签约进度。
2、在市、区棚改办的指导下，本着先易后难的原则，成熟一块启动一块，尽快公布c地块阜上农贸市场的评估价格，启动签约。争取市有关部门支持，完成a地块水果市场店面房的法定用途认定工作，在9月初启动签约。完成d地块阜上15亩的合法性认定和评估工作。
3、8月上
昱东街道棚改工作进展情况总结
今年以来，昱东街道承担老汽车站及周边地块、安东路d地块两个地块的棚改任务。征收面积共5.6万平方米，其中老汽车站近3.6万平方米，包括a、b、c、d四个地块,总户数131户（包括公产房3户），其中a地块31户，b地块52户，c地块47户，d地块1户。安东路近2万平方米，其中安东66户（其中公产房5户），铁路小学7户。昱东两个棚改地块与其他地块相比，具有“三多”特点，即店面房多、集体土地上自建房多、个性化问题多。自从今年3月街道成立棚改办，落实办公场所，棚改工作人员和征收公司进场以来，在区委、区政府的坚强领导下，在市、区棚改办等部门的指导协助下，克服情况复杂、证件资料不齐、历史遗留问题多等困难，按时序进度完成前期各项工作，取得了一定成效。现将进展情况汇报如下：
一、进展情况
（一）老汽车站及周边地块
已全部完成双测任务。完成除布匹市场和d地块阜上15亩外所有征收户的合法性认定和评估工作。b地块长运公司已与市有关部门就评估价格问题达成一致意见，评估公司即将完成评估报告。长运公司宿舍25户住户已送达评估报告21户。自从7月28日启动签约以来，已有3户选取了恒大左岸的商品房，待完成租房搬家交钥匙等手续后，即可签约。c地块工商所办公楼评估报告已送达，近日即可签约。
（二）、安东路d地块及铁路小学地块
已完成70户双测任务，另外3户不配合。基本完成73户合法性认定工作。
二、存在的困难和问题
已经启动的老汽车站地块由于建设年代比较早，土地性质多样，有的甚至没有经过规划部门审批，证件不全，界定困难。街道就个性问题多次行文专题请示区、市棚改办，同时还联系市、区棚改办领导先后召开了十多次协调会，解决了一些历史遗留问题，但由于棚改政策性强、涉及商家住户切身利益、补偿资金巨大、事关社会稳定等，还有一些悬而未决的棘手问题亟待解决。
（一）阜上农贸市场有24间店面系九十年代阜上村为解决失地农民就业问题卖给村民的，没有房产证，属于集体土地上的商业店面，在评估时没有明确的政策依据，需要请市有关部门拿出具体的意见。
（二）水果市场店面房大多数店主办理的房产证上没有写明用途，前期商定的按实际用途评估的意见恐多数店面不会接受，还需请市规划部门统一认定。
（三）阜上15亩地块（d地块）有31间店面房，产权属于阜上村股份经济合作社，但有的被村民租用十多年未交房租，有的被村民抢占。南部的15亩地上原来建有阜上饭店，建筑面积3700平方米，2005年7月因需要建设阜上综合农贸大市场而拆除。这块建筑面积怎么算，如何补偿，是补偿房子还是评估土地价值后挂牌，目前没有明确的说法。
（四）去年启动的中心城区棚改工作是基于去库存背景下的政策设计，基本导向是鼓励选取平台上的安置房，拿钱走人式货币化补偿比例偏低。在目前平台上安置房告馨、二手房紧俏紧缺，只有购买开发商手中商品房的大环境下，过去那种几百人排队签约的情况恐难再现。面对高企的房价，对于那些面积小的被征收户如何解决购房刚需，集体土地上的自建房补偿、店主对店面房补偿心理预期价位高等，将是个相互博弈过程，需要做大量艰苦细致的工作。
三、下一步工作打算
昱东街道将按照全区“四大攻坚年”活动的部署要求，知难而进，攻坚克难，发扬吃苦耐劳和钉钉子精神，举全街居之力，积极稳妥推进棚改工作。
１、抓住长运公司这个重点，争取下周完成评估报告的送达工作，待公司履行审批程序后尽早签约，尽早拆除，为整个地块扩大签约面造成声势和影响。争取下周完成工商所办公楼的签约。动员各方面力量，加快长运公司宿舍25户的签约进度。
2、在市、区棚改办的指导下，本着先易后难的原则，成熟一块启动一块，尽快公布c地块阜上农贸市场的评估价格，启动签约。争取市有关部门支持，完成a地块水果市场店面房的法定用途认定工作，在9月初启动签约。完成d地块阜上15亩的合法性认定和评估工作。
3、8月上旬完成安东路地块和铁路小学地块的合法性认定工作，完成评估公司选定和评估工作，为8月底启动签约打下基础。
旬完成安东路地块和铁路小学地块的合法性认定工作，完成评估公司选定和评估工作，为8月底启动签约打下基础。
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