经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调研报告

第一篇：经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调研报告

经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调

研报告

物业管理，是上世纪90年代伴随国内房地产业的兴起，而发展起来的一种为物业提供市场化、专业化、社会化服务的经济活动。我区物业管理起步于2003年，从无到有，发展迅速。物管业的出现，为加快我区房地产业的发展、改善城市环境和居民生活质量发挥了重要的作用。

随着经开区城市化进程的不断推进，大批回迁安置小区拔地而起，昔日的农村居民住进了安置小区，变成了城市市民。目前我区共有回迁安置小区12个，总建筑面积为2099805.502平方米，共22847套，绿化面积731304.5平方米、道路面积343920平方米、非机动车库41个、露天停车场72个、水泵8个、电梯 73部、农贸市场11个、幼儿园10个、广场17个、服务群众约5万人。

一、存在的问题及成因

虽然同为住宅小区，但在物业管理这一层面上，回迁安置小区与其他商品房小区有着较大的区别。目前，我区回迁安置小区主要存在以下问题：

1、公用设施设备老化严重：在我区的十二个安置小区中有十一个小区设施设备老化情况严重，其中莲花、锦绣及海恒三个面积为17.17万平方米的老小区尤为严重，例如三个老小区在规划建设时使用的主水管网线多为水泥管、铸铁管，分水管多为PVC管，大部分主水管锈蚀严重，难以修复，从而造成漏水现象极为严重。此外加上规划上有先天不足，亮化、绿化、环卫、电力、下水道、窨井盖板等基础设施普遍不完善，年久失修。

2、房屋维修不及时：目前安置小区房屋维修已经移交项目管理公司，按照相关文件要求，安置小区居民需要向社区委报修，由社区委报项目管理公司，项目管理公司进行甄别后实施维修（区分报修项目是否在保修范围内），整个报修流程较长，很多居民房屋质量问题不能在第一时间得到答复和维修，造成居民意见较大，各类投诉接连不断，物管纠纷呈现上升态势，日益成为社区重要的不和谐因素。

3、居民素质及物业管理意识有待提高：回迁安置户的思想观念未能及时转变，其农民意识还很浓厚。一方面，安置房交付使用后出现脏乱差、违规装修、破坏绿化、种植农副产品、养鸡养狗等一系列问题，造成小区内环境凌乱、人员混杂，给小区物业管理造成了很大的困难。加上回迁安置户对物业管理这种有偿服务方式不理解，有的还有抵触情绪，他们不愿交纳物业服务费用，甚至连最基本的水电费都不愿交纳，所以出现了部分居民对小区水电出户工程改造都进行阻挠。面对拒交物业管理服务费的业主，物业管理企业往往束手无策，缺乏有效的处理手段，恶意欠费行为不能及时得到处理。许多居民包括社区基层组织，对物管法规只是一知半解或根本不了解。调查显示，只有10%的居民对物管法规有一些了解。由于对物业和业主的权利义务概念不清，很多业主凡事都找物业，而物业只是一个市场主体，不具备执法权力，提供的是有偿且有限的服务，问题解决不了，业主往往都把帐记在物业头上，产生纠纷。另一方面，物业直接面向千家万户上门收缴，收缴成本大且没有任何调控手段，通过司法途径追讨，不但费时不经济，还激化了业主与物业之间的矛盾，法院通常也不予立案。据了解，业主投诉的内容有一半以上并不属于物业的职责范围。

4、物业公司与社区管理部门的职责界定不清：物业组织引导在社区层面出现断档。在小区委、社区委的层面上，物业组织引导的职能还没有纳入，出现断档，居民前来社区投诉，社区却认为与己无关，是物业的事，使物业与社区出现“两张皮”，相互脱节。例如，对于违章搭建的拆除工作，物业的职责仅能是及时发现、及时报告以及进行劝阻，具体拆违的工作理应由社区委进行牵头。同样，《物业管理条例》中也明确了物业企业在小区安全工作中的定位是“秩序维护”而非安全保卫，所以在综治工作中，物业公司将配合公安、社区委等部门开展工作而非综治工作的主体。

二、创新模式的建议

1、构建条块结合、以块为主、纳入社区建设统一管理的新体制，把工作重心下移到小区委和社区委，并成立“两站一中心一平台”。具体就是，强化基层组织的职责，使街道和社区成为物管的直接组织者、推动者、参与者，并在街道成立物业服务中心、物业管理投诉调解工作站、物业应急维修服务站，构建物管与社区结合的平台。同时大规模整治出新老旧小区，对整治后的老旧小区、保障性解困房小区全面实施物管，并给予老旧小区三年市场化过渡期，期间物业服务费财政给予补贴；保障性小区物业服务费实行“政府拿大头，业主出小头”。由于物业管理工作在街道、社区得到加强，才能使行业整体监管水平得到提高，促进了物管步入良性轨道。

2、把物管工作的重心全面向街道办和社区下移，职责下放，建立“分级负责、属地管理、条块结合、以块为主”的物管新体制，切实解决社区管理与物业服务相互脱节的状况，今后社区委和小区委就是物业的“第一东家”。社区委应把物管工作纳入重要的份内工作，全面负起责任来，加强领导，积极参与住宅区的交接验收、物管招标、维修资金使用审核、物管企业服务监督等工作，成立街道物业服务中心、投诉调解工作站、应急维修服务站，对不具备市场化物业管理条件的老旧小区、保障性住宅小区和无人管理的居住区，承担管理服务的责任。社区要帮助指导各小区组建业主委员会，发挥业主委的作用；受理调解物业投诉，及时解决物业服务中存在的问题；牵头组织成立由业主、派出所、居委会等联合参加的物业服务监督考评小组，定期对物业服务进行监督考评，以此形成街道、社区、物管相互促进、相互支持、良性互动的局面。

3、结合创建，改造出新，为老旧小区推行物管新体制创造基础条件。结合今年实施大规模老旧小区的整治、改造、出新工程，进一步明确老旧居住区的整治内容、责任主体、出新标准、资金筹集渠道，坚持把拆除违法建筑、修整道路、绿化补植、公共设施配建和修复等作为整治的重点内容，并广泛发动群众参与，把群众是否满意作为衡量标准，做成亮点工程。

4、综合治理，探索新路，着力破解物业服务收费难题。物业服务是市场化的企业行为，赚钱盈利始终是物管企业的最终目标。但物管服务又不同于供水、供电、通讯等可分割、垄断化的公共服务，谁不缴费有的是强有力的调控手段。而物管服务是不可分割的特殊的公益服务，收费方式原始单一，几乎无调控手段，对一些恶意欠费的业主往往处于劣势。正常的营业收入不能保证，企业自然就难以为继。故协助物管企业收缴物业费，是实现物业良性发展的关键，是街道、社区和有关部门的共同责任。要探索采取多种方式、手段，综合治理，帮助物管企业收费。可以协助物管企业通过媒体曝光；可以通过司法途径追缴，法院降低门槛，开辟绿色通道；可以试点依据相关程序和市民听证，通过水费、电费等收缴渠道，实行捆绑收费，由政府掌控，然后由街道和社区协助业主委员会进行物业服务招标、监督、考评、发放，中标企业只管集中精力搞好服务，把企业从费心劳神的收费环节中解脱出来，服务质量自然会有保证。

5、加强宣传，正确引导，给予有力的政策支持。通过多种媒体和形式，加强物业政策法规的宣传，提高居民对物管企业、业主、社区委各自的权利义务的了解，提高业主和物业公司的签约履约能力，引导业主主动缴纳物业管理费用，积极参与小区自治管理。同时，对老旧小区在过渡期内，以及保障性住房的物业费给予财政补助。有关部门要严格执行相关政策，确保新建小区必要的社区和物业用房规划、建设、接管到位。

社区物业管理工作是一项关系民生、面向千家万户的系统工程，工作绩效和服务质量的好坏将直接影响到开发区的投资环境、社会稳定和群众就业等等。当前的现状决定社区安置房物业管理仍属于起步期，物业管理更多体现的是一种政府行为，需要政府给予此项工作更多的扶持和政策支持，帮助物业管理创造宽松的环境，为下一步的完全市场化创造良好的条件。相信在开发区管委会的正确领导下，在区直部门的支持下，在社区委的监督帮助下，社区物业管理一定会步入良性循环的轨道。

第二篇：经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调研报告

经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调

研报告

物业管理，是上世纪90年代伴随国内房地产业的兴起，而发展起来的一种为物业提供市场化、专业化、社会化服务的经济活动。我区物业管理起步于2003年，从无到有，发展迅速。物管业的出现，为加快我区房地产业的发展、改善城市环境和居民生活质量发挥了重要的作用。

随着经开区城市化进程的不断推进，大批回迁安置小区拔地而起，昔日的农村居民住进了安置小区，变成了城市市民。目前我区共有回迁安置小区12个，总建筑面积为

2099805.502平方米，共22847套，绿化面积731304.5平方米、道路面积343920平方米、非机动车库41个、露天停车场72个、水泵8个、电梯 73部、农贸市场11个、幼儿园10个、广场17个、服务群众约5万人。

一、存在的问题及成因

虽然同为住宅小区，但在物业管理这一层面上，回迁安置小区与其他商品房小区有着较大的区别。目前，我区回迁安置小区主要存在以下问题：

1、公用设施设备老化严重：在我区的十二个安置小区中有十一个小区设施设备老化情况严重，其中莲花、锦绣及海恒三个面积为17.17万平方米的老小区尤为严重，例如三个老小区在规划建设时使用的主水管网线多为水泥管、铸铁管，分水管多为PVC管，大部分主水管锈蚀严重，难以修复，从而造成漏水现象极为严重。此外加上规划上有先天不足，亮化、绿化、环卫、电力、下水道、窨井盖板等基础设施普遍不完善，年久失修。

2、房屋维修不及时：目前安置小区房屋维修已经移交项目管理公司，按照相关文件要求，安置小区居民需要向社区委报修，由社区委报项目管理公司，项目管理公司进行甄别后实施维修（区分报修项目是否在保修范围内），整个报修流程较长，很多居民房屋质量问题不能在第一时间得到答复和维修，造成居民意见较大，各类投诉接连不断，物管纠纷呈现上升态势，日益成为社区重要的不和谐因素。

3、居民素质及物业管理意识有待提高：回迁安置户的思想观念未能及时转变，其农民意识还很浓厚。一方面，安置房交付使用后出现脏乱差、违规装修、破坏绿化、种植农副产品、养鸡养狗等一系列问题，造成小区内环境凌乱、人员混杂，给小区物业管理造成了很大的困难。加上回迁安置户对物业管理这种有偿服务方式不理解，有的还有抵触情绪，他们不愿交纳物业服务费用，甚至连最基本的水电费都不愿交纳，所以出现了部分居民对小区水电出户工程改造都进行阻挠。面对拒交物业管理服务费的业主，物业管理企业往往束手无策，缺乏有效的处理手段，恶意欠费行为不能及时得到处理。许多居民包括社区基层组织，对物管法规只是一知半解或根本不了解。调查显示，只有10%的居民对物管法规有一些了解。由于对物业和业主的权利义务概念不清，很多业主凡事都找物业，而物业只是一个市场主体，不具备执法权力，提供的是有偿且有限的服务，问题解决不了，业

主往往都把帐记在物业头上，产生纠纷。另一方面，物业直接面向千家万户上门收缴，收缴成本大且没有任何调控手段，通过司法途径追讨，不但费时不经济，还激化了业主与物业之间的矛盾，法院通常也不予立案。据了解，业主投诉的内容有一半以上并不属于物业的职责范围。

4、物业公司与社区管理部门的职责界定不清：物业组织引导在社区层面出现断档。在小区委、社区委的层面上，物业组织引导的职能还没有纳入，出现断档，居民前来社区投诉，社区却认为与己无关，是物业的事，使物业与社区出现“两张皮”，相互脱节。例如，对于违章搭建的拆除工作，物业的职责仅能是及时发现、及时报告以及进行劝阻，具体拆违的工作理应由社区委进行牵头。同样，《物业管理条例》中也明确了物业企业在小区安全工作中的定位是“秩序维护”而非安全保卫，所以在综治工作中，物业公司将配合公安、社区委等部门开展工作而非综治工作的主体。

二、创新模式的建议

1、构建条块结合、以块为主、纳入社区建设统一管理的新体制，把工作重心下移到小区委和社区委，并成立“两站一中心一平台”。具体就是，强化基层组织的职责，使街道和社区成为物管的直接组织者、推动者、参与者，并在街道成立物业服务中心、物业管理投诉调解工作站、物业应急维修服务站，构建物管与社区结合的平台。同时大规模整治出新老旧小区，对整治后的老旧小区、保障性解困房小区全面实施物管，并给予老旧小区三年市场化过渡期，期间物业

服务费财政给予补贴；保障性小区物业服务费实行“政府拿大头，业主出小头”。由于物业管理工作在街道、社区得到加强，才能使行业整体监管水平得到提高，促进了物管步入良性轨道。

2、把物管工作的重心全面向街道办和社区下移，职责下放，建立“分级负责、属地管理、条块结合、以块为主”的物管新体制，切实解决社区管理与物业服务相互脱节的状况，今后社区委和小区委就是物业的“第一东家”。社区委应把物管工作纳入重要的份内工作，全面负起责任来，加强领导，积极参与住宅区的交接验收、物管招标、维修资金使用审核、物管企业服务监督等工作，成立街道物业服务中心、投诉调解工作站、应急维修服务站，对不具备市场化物业管理条件的老旧小区、保障性住宅小区和无人管理的居住区，承担管理服务的责任。社区要帮助指导各小区组建业主委员会，发挥业主委的作用；受理调解物业投诉，及时解决物业服务中存在的问题；牵头组织成立由业主、派出所、居委会等联合参加的物业服务监督考评小组，定期对物业服务进行监督考评，以此形成街道、社区、物管相互促进、相互支持、良性互动的局面。

3、结合创建，改造出新，为老旧小区推行物管新体制创造基础条件。结合今年实施大规模老旧小区的整治、改造、出新工程，进一步明确老旧居住区的整治内容、责任主体、出新标准、资金筹集渠道，坚持把拆除违法建筑、修整道路、绿化补植、公共设施配建和修复等作为整治的重点内容，并

广泛发动群众参与，把群众是否满意作为衡量标准，做成亮点工程。

4、综合治理，探索新路，着力破解物业服务收费难题。物业服务是市场化的企业行为，赚钱盈利始终是物管企业的最终目标。但物管服务又不同于供水、供电、通讯等可分割、垄断化的公共服务，谁不缴费有的是强有力的调控手段。而物管服务是不可分割的特殊的公益服务，收费方式原始单一，几乎无调控手段，对一些恶意欠费的业主往往处于劣势。正常的营业收入不能保证，企业自然就难以为继。故协助物管企业收缴物业费，是实现物业良性发展的关键，是街道、社区和有关部门的共同责任。要探索采取多种方式、手段，综合治理，帮助物管企业收费。可以协助物管企业通过媒体曝光；可以通过司法途径追缴，法院降低门槛，开辟绿色通道；可以试点依据相关程序和市民听证，通过水费、电费等收缴渠道，实行捆绑收费，由政府掌控，然后由街道和社区协助业主委员会进行物业服务招标、监督、考评、发放，中标企业只管集中精力搞好服务，把企业从费心劳神的收费环节中解脱出来，服务质量自然会有保证。

5、加强宣传，正确引导，给予有力的政策支持。通过多种媒体和形式，加强物业政策法规的宣传，提高居民对物管企业、业主、社区委各自的权利义务的了解，提高业主和物业公司的签约履约能力，引导业主主动缴纳物业管理费用，积极参与小区自治管理。同时，对老旧小区在过渡期内，以及保障性住房的物业费给予财政补助。有关部门要严格执

行相关政策，确保新建小区必要的社区和物业用房规划、建设、接管到位。

社区物业管理工作是一项关系民生、面向千家万户的系统工程，工作绩效和服务质量的好坏将直接影响到开发区的投资环境、社会稳定和群众就业等等。当前的现状决定社区安置房物业管理仍属于起步期，物业管理更多体现的是一种政府行为，需要政府给予此项工作更多的扶持和政策支持，帮助物业管理创造宽松的环境，为下一步的完全市场化创造良好的条件。相信在开发区管委会的正确领导下，在区直部门的支持下，在社区委的监督帮助下，社区物业管理一定会步入良性循环的轨道。

第三篇：南昌经开区文化产业调研报告

南昌经开区文化产业调研报告 党的十七大报告指出，“当今时代，文化越来越成为民族凝聚力和创造力的重要源泉，越来越成为综合国力竞争的重要因素，丰富精神文化生活越来越成为我国人民的热切愿望”。南昌经济技术开发区建区只有短短的十几年，各项事业有了蓬勃的发展，在文化产业链，增加产品的附加值，增添当地居民收入，解决劳动力就业问题，为实现南昌市中部地区的崛起，作出了应有的贡献。但经开区基础还比较薄弱，文化产业还存在不少的问题，发展思维有待进一步理顺，需要重新审视经开区文化产业的发展方向，有利于不断满足当地居民的文化需求。现就经开区文化产业现状，存在的问题，未来发展等方面，作一个简要的介绍及分析。

一.现状分析

南昌经开区现有文化产品生产、经营、文化服务单位共计131家，从业人员达5000余人。其中规模以上的企业16家，2007年全区文化产业总产值及增加值分别为30亿元、亿元，分别占GDP及GDP增加值的％、%。

文化市场情况统计（截止2008年9月）

经营项目

大型文化产业生产

动漫制作

卡拉ok厅、歌厅 数量（2008年9月）13 3

3网吧

音像制品经营单位

邮政报刊亭

复印部

印刷企业

书店

器乐店

有线二级站

茶座

2 12 20 2 7 1 1

1近几年来，南昌经开区的文化产业有了较大发展，但仍处于起步、探索、培育、发展的初级阶段。

二、文化产业的基础和优势

1、资源优势

经开区地处昌北，有丰富的森林优势、竹林优势、生态优势、苗木花卉优势。龙潭、卫国、双岭花卉苗木培植生产享誉全省，同时，麦园、前进等村迎头赶上，可形成观赏产业，同时可为南昌市的绿化美化作贡献，梅岭的森林竹林为根雕文化、竹简文化提供了很好资源，同时也提供了很好的旅游资源。

2、人才优势

经开区传统文化产业中，培植苗木花卉的专业技术人才，有当地的农民，还有省重点大学江西农大的人才优势。经开区大专院校众多，也可以为当地的文化产业提供更多的专门人才。

3、科技优势

我区引进的清华科技园、北大科技园以及驻院校的广告设计专业、旅游商贸专业、文学艺术专业等等，都形成了独特的科技优势。

4、招商引资优势

这是由开发区的特点决定的，大形文化产品制造业入驻我区，已经证明了这一点。

三、文化产业发展的特色和重点

1、丰富的旅游资源，产品有待开发。经开区作为南昌市的后花园，森林覆盖率较高，特色风光——梅岭，特色农业：林科所茶园，农大果园农家乐，双岭、卫国、龙潭三个村的花卉苗木在省市均大有名气。

2、引进一批文化产品制造业，但规模偏小，产值较低，特别是附加值还不高，有待进一步拓展。我区经过近几年招商引资加大力度，已经引进了一批较有实力的文化产品制造业。如文具制造方面：华峰文具有限公司；印刷业：江西日报印刷厂、南昌典和装璜印刷有限公司江西核工印刷厂；图书业：如江西高祥图书文化有限公司、江西慧谷文化传播有限公司；信息技术业：如江西南大地洲信息技术有限公司、南昌可诺尔信息技术有限公司、南昌市马可信息技术有限公司等；广告业：如南昌宏伟广告有限公司、南昌天锐广告有限公司、南昌钰琳广告有限公司、南昌茜埃广告有限公司、南昌新赣线广告有限公司等。可以说，经开区已经成为南昌市文化产品制造业的重要基地。

3、文化产品销售、服务等第三产业有待进一步拓展。我区的文

化产品销售和服务就目前看，还处于起步阶段，门店小，柜台少，虽然能基本满足驻地居民的基本文化需求，但离高层次、高标准还有不小的距离，是我区今后文化产业发展的又一个领域，并向高端发展的重要突破口。

四、存在问题

1、文化产业发展不充分，总量规模偏小，市场机制不完善，文化产业的发展速度和效益都需要有一个较大的提高。具体表现为：一是对发展文化产业的重要性、紧迫性认识不足，思想观念不能适应社会主义市场经济体制的发展要求。二是文化产业统计指标体系不健全，专门人才缺乏。三是文化体制改革滞后，产业结构调整乏力，社会化、市场化程度低。四是文化产品科技含量较低，创新能力不足，竞争能力不强。

2、传统文化优势利用不足。南昌经开区梅岭风光蜚声海内外，花园、果园、农家乐等宣传力度还不够，宜在组织领导、资金投入等方面给予扶持，将传统旅游优势转化成产业优势，并吸引非公有资本投资，建立梅岭风光文化产业发展股份有限公司，开发包括道具、服装、纪念品、玩具等衍生产品，按照市场运作机制，带动旅游文化向产业方向发展，形成南昌经开区一个标志性艺术精品，品牌价值得到提升。

3、缺乏标志性的明星文化企业的驻入。

五、发展构想

发展文化产业是市场经济条件下繁荣社会主义文化、满足人民群

众精神文化需求的重要途径；是加快服务业发展、促进经济结构调整和产业结构升级的重要步骤；是适应经济全球化、积极参与国际竞争、增强我国综合国力的重大举措。对实现我国经济、政治、文化协调发展和全面建设小康社会的宏伟目标有巨大的现实意义和深远的战略意义。十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，提出要按照“创新体制、转换机制、面向市场、壮大实力”的要求大力发展文化产业。

1.经开区文化产业发展方向

（1）以清华科技园为载体，以附加值高的创意产业为重点，使文化产业成为地区经济新的增长点，促进地区经济持续快速发展。积极推进文化与市场经济、高新技术的结合,依托区内大中专院校从多、人才资源丰富,培育扶持创意产业，形成以清华科技园集聚体的高新创意园区。

（2）立足区内资源，加大旅游资源开发。南昌经济技术开发区是省内唯一家国家级开发区，旅游资源丰富，区位优势明显，配套设施相对齐全，发展旅游业具有得天独厚的优势。梅岭风光、农大植物园、大吉岭水库、林科院茶园农家乐等，把区位优势、资源优势转化为经济优势，在有文章可做。

（3）加大对区内文化产业制造业的支持帮扶力度，形成一批实力雄厚、竞争力强的文化企业和有影响的文化品牌。在现有文化产业制造业的基础上，引导他们与园内创意产业联合，把创意产业转化为产业优势，使创意产业为他们文化产品量身定做，如设计包装、产品模

样等形成各具特色的文化品牌。

（4）加大区内文化配套设施建设，形成文化品味高、文化设施齐备，文化娱乐繁荣的开发区。发展一批具有企业个性、地区特色的娱乐场所，建成开发区文化娱乐城、酒吧一条街。

2．南昌经开区文化市场管理发展方向：

（1）文化产品的内容管理。继续做好对文化产品内容的事先审查、事后追惩、备案工作。

（2）文化市场稽查。为创造良好的文化市场环境，努力建设文化市场，健全文化市场体系。加大文化市场执法力度，完善文化市场管理机制。适应新兴文化产业的发展情况，构建文化市场管理的信息网络体系，采取高科技手段加强市场监管。对依法经营、管理规范的文化企业，给予积极支持并提供良好服务，对扰乱市场秩序的要依法处罚，形成有利于企业公平竞争的市场环境。

第四篇：小区物业管理调研报告

V:1.0 精选管理方案

小区物业管理调研报告

2020--6 6--8 8

小区物业管理调研报告

小区物业管理调研报告 随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥这重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，随着生活水平提高，工资不断上涨，物管费不能像物价一样上涨，社保问题无力购买，有的职工故意找物业公司麻烦，由于工资低，形成严重老年化，成为一个高危行业。加上物业服务收费难的问题。一部分物管企业面临这生存和发展的威胁，制约这物管行业的规范运作。为了更深入的了解我县物业管理现阶段发展状况结合实际情况，通过调查问卷的方式中发现的问题归纳如下：

一、物业管理服务的现状 我县物业管理经过近几年的发展，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我县的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高。

二、物业服务收费难的原因 （一）业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。觉得自己先交费“吃了亏”，在缴费的时候就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行业。

（二）业主自主治理小区的意识和能力弱。业主大会、业主委员会作用发挥不明显。由于业主委员会不具备法人资格，没有独立的产权，没有经费保障和工资待遇，也没有进行培训，不知业委会的权利和义务，造成业主委员会不能正常开展活动。致使业主的合法权益受到了一定影响。加上一些业主权利意识、法律观念淡薄，不理解业主委员会的辛苦，许多人

小区物业管理调研报告

不参加业主人会，小区大大小小的事务该由业委会和物业公司维权处理，所以难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。

（三）物业管理队伍素质偏低、人才短缺。日前，我县有经验、有创新能力的高级物业管理专业人匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质降低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

（四）物业管理的法制体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠费和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂的现状，和业主之间的连带效应，往往造成企业陷入有法难依的情况。

（五））政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力给物业管理服务收费带来影响。

（六）高空抛物、设施设备损坏造成业主不交费的理由，最近几年，一是随着农村转为城镇的业主越来越多，存在生活习惯与城市的差异，把农村习惯带进小区，形成高空抛物，这样给楼下业主造成损失。二是认为小区公共财产是儿百上千家人的，不是我一家人的，损

小区物业管理调研报告

坏了也有物管公司来维修，这样造成物业公司成木增加，如及时不能修复就会复造成收费困难。

三、解决物业管理收费难的建议 物业管理在我国是一个新生事物，我县也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我县物业管理收费难问题，推动物业管理的规范化、制度化、顺畅化、健康化发展，建议：

（一）、尽快出台物业管理服务质量星级标准。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额缴纳物业费，物业管理企业每月如实公布公摊费用计算方式，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。

（二）、加快业主大会制度规范化进程。

一是按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到保护，经选举产生的业主委员会要有公平正义和热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反应给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。

二是政府主管部门要多把业委会召集开会，进行权利和义务的引道指点，使其向正规化、合法化迈进。

三是要加入一部分在职干部，他们懂法在有些方面少出现一些误会。

（三）、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质，在提高员工专业技能方面应重点作好以卜几方面工作：

小区物业管理调研报告

l、提高员工的专业技能，提高管理服务水平； 2、制定计划，由房管局分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗； 3、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质，在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

（四）、严格把好验收关。事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收日相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料、电梯、消防等，在保修期内要主管部门监督整改完善，不能因盲目扩大管理规模而为日后经营管理埋下隐患。

（五）、规范收费管理。

（六）、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境。深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，提高业主的物业价值，物业公司也能在适当时候运用法律武器保护自己的权益，同时通过宣传，使业主和物业管理企业和谐相处，更好地在法律和合同房范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我县住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。

小区物业管理调研报告

第五篇：小区物业管理调研报告

小区物业管理调研报告

随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥这重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，随着生活水平提高，工资不断上涨，物管费不能像物价一样上涨，社保问题无力购买，有的职工故意找物业公司麻烦，由于工资低，形成严重老年化，成为一个高危行业。加上物业服务收费难的问题。一部分物管企业面临这生存和发展的威胁，制约这物管行业的规范运作。为了更深入的了解我县物业管理现阶段发展状况结合实际情况，通过调查问卷的方式中发现的问题归纳如下：

一、物业管理服务的现状

我县物业管理经过近几年的发展，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我县的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高。

二、物业服务收费难的原因

（一）业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。觉得自己

先交费“吃了亏”，在缴费的时候就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行业。

（二）业主自主治理小区的意识和能力弱。业主大会、业主委

员会作用发挥不明显。由于业主委员会不具备法人资格，没有独立的产权，没有经费保障和工资待遇，也没有进行培训，不知业委会的权利和义务，造成业主委员会不能正常开展活动。致使业主的合法权益受到了一定影响。加上一些业主权利意识、法律观念淡薄，不理解业主委员会的辛苦，许多人不参加业主大会，小区大大小小的事务该由业委会和物业公司维权处理，所以难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。

（三）物业管理队伍素质偏低、人才短缺。目前，我县有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转

制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质降低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

（四）物业管理的法制体系还不完善，物业收费缺乏有效的制

约手段。对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《重庆市物业

管理条例》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠费和拒缴行

为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴

拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂的现状，和业主之间的连带效应，往往造成企业陷入有法难依的情

况。

（五））政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不

力给物业管理服务收费带来影响。

（六）高空抛物、设施设备损坏造成业主不交费的理由，最近

几年，一是随着农村转为城镇的业主越来越多，存在生活习惯与城

市的差异，把农村习惯带进小区，形成高空抛物，这样给楼下业主造成损失。二是认为小区公共财产是几百上千家人的，不是我一家

人的，损坏了也有物管公司来维修，这样造成物业公司成本增加，如及时不能修复就会复造成收费困难。

三、解决物业管理收费难的建议

物业管理在我国是一个新生事物，我县也不过十多年时间，必

然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我县物业管理收费难问题，推动物业管理的规范化、制度化、顺

畅化、健康化发展，建议：

（一）、尽快出台物业管理服务质量星级标准。由小区业主大会

根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额缴纳物业费，物业管理企业每月如实公布公摊费用计算方式，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。

（二）、加快业主大会制度规范化进程。一是按照《物业管理

条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到保护，经选举产生的业

主委员会要有公平正义和热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将

业主意愿反应给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理

在和谐的氛围中正常运行。二是政府主管部门要多把业委会召集开会，进行权利和义务的引道指点，使其向正规化、合法化迈进。三是要加入一部分在职干部，他们懂法在有些方面少出现一些误会。

（三）、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和

道德素质，在提高员工专业技能方面应重点作好以下几方面工作：

1、提高员工的专业技能，提高管理服务水平；

2、制定计划，由房管局分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；

3、多渠道吸纳有经念的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质，在提高员工道德素质方面，要着力

从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

（四）、严格把好验收关。事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料、电梯、消防等，在保修期内要主管部门监督整改完善，不能因盲目扩大管理规模而为日后经营管理埋下隐患。

（五）、规范收费管理。

（七）、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境。深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，提高业主的物业价值，物业公司也能在适当时候运用法律武器保护自己的权益，同时通过宣传，使业主和物业管理企业和谐相处，更好地在法律和合同房范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我县住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。