财务报告真实性分析

第一篇：财务报告真实性分析

银行信贷调查中的企业财务报告真实性分析

银行信贷调查时其中最重要的一环就是审核企业(借款人或授信申请人)的财务报告。财务报告的好坏在很大程度上决定着企业借款申请的成功概率。因此作为银行信贷调查专业人员对企业财务报告真实性的辨识能力就是必须具备的一个基本素质。

财务报告包括会计报表和附注。会计报表是企业经济活动的数字反映，附注是对报表数字的文字说明和注释。实践中信贷人员应看完整的财务报告，不能光看会计报表不看附注，附注中隐含着大

量的经济活动信息；看会计报表不能只看三张表(资产负债表、损益表和现金流量表)，应该尽可能看全套的完整的财务报表(含成本表等)，最起码一个年度要有一份全面完整的企业财务报告。但在实践中由于企业的原因或是信贷人员的原因或其他原因，往往只看三张表，就表论表，干巴巴的，当然无法吃透企业的全面真实情况，造成调查不深入，分析难到位。

企业财务报告是一个企业各项经济活动的全面最终的、综合的价值反映，企业的经济活动信息最终要以数字形式体现在财务报告上。虚假的财务报告传达的是企业不真实的财务信息，如果信贷人员依赖这样的信息进行分析决策，必将导致信贷人员对借款人偿债能力做出错误的判断。因此如何分析辨识企业财务报告的真实性就是一个合格信贷人员的基本功。以下从企业为何作假，如何作假，银行怎样识别三个方面作一分析。

(一)企业为何要作假(或粉饰)财务报告

根据多年来的信贷实践和对各类企业财务报告的分析，企业在财务报告中进行不真实的反映，无非出于某种利益的考虑。归纳如下：

1．为了完成考核目标或绩效考核，达到保职位、保待遇、保福利等目的；

2．为了银行贷款或争取授信，把财务报告做得漂亮些，迎合银行的信贷标准；

3．为了进军资本市场或融资需要，进行财务报告的深加工；

4．为了应对税务问题，少缴税，晚缴税甚至偷逃税款而不惜做假账、编假表；

5．为了获取重组改制利益，骗取商务合作、甩掉债务而进行造假；

6．为了获取国家专项资金或补贴，做出迎合有关政策的报表；

7．为了企业自身管理层的利益(如维持市价、获得期权收益、企业形象等)；

8．其他。

出于以上种种动机，企业财务报告可能会成为一个“泥人”，会根据需要变幻出不同的形状。或利润大增，或利润大减，或收入猛长，或成本大增等，资产无论哪一种表现形式都不是真实的企业经济活动的会计反映。一个真实的财务报告无论大小、收人多少、利润高低，都应该是一个客观的事实。银行信贷调查强调的是客观、真实，看报表首先确定的是其真实性，只有在真实性的基础上各种分析才能发挥作用，否则，财务报告不真实，你的各种分析工具分析出的结论可想而知，能否作为信贷决策的依据。银行不怕企业的报表难看，怕的是数字不真实。任何一个企业都要面对各种风险，银行分析的是企业的预期，是未来，而不是过去。有风险并不可怕，重要的是看企业是否有应对风险的能力和应对风险的措施及预案。过去的良好业绩只能作为参考，并不能说明企业未来就一定好。当前的经济越来越全球化，企业经营的变数越来越多，企业经营的两头(供应和销售)也越来越需要重视，面对的市场风险、利率风险、信用风险、环境风险及自身管理风险越来越现实。这些或明或暗，或大或小的风险因素时刻存在，对企业的生产经营时刻产生影响。如果靠造假来迎合一时之需，将是得不偿失，舍本求末。看一看近些年来一些公司由此引起的诉讼、索赔、摘牌、破产、清盘、倒闭等结局，无一不与财务报告造假有关，无一不是其自食其果的结局。

(二)企业如何作假(或粉饰)财务报告

1．假账真做。既企业编制虚假的经济业务，之后按照会计处理流程进行下去。近年来国内证券市场上不断揭露的某些企业就是采用大量的虚构销售收入及交易的方式造假，给各方债权人及投资者带来了极大的损失，令人震惊和痛心，教训深刻。

2．账实表假(改表不改账)。即直接改造报表数字，不改变账面数字。完全是在糊弄报表使用者，如被发现则以笔误、差错掩饰，打补丁了事，蒙混过关。

3．打擦边球。利用现行的财务制度赋予企业的权利，在收入、费用等会计要素确认上玩“能耐”，使得数字多也行，少也行，高也行，低也行，表现出很大的随意性。以至于有些会计人员形象地幽默“利润是算出来的，不是干出来的”，甚至出现有些不会配合当权者的业务人员无法继续干下去的现象，要么穿着玻璃小鞋(看不见，能觉着)。

4．操纵各项计提。会计上有八项计提(坏账、减值)，目的使得企业做实资产，防范风险，储备后劲。但有的企业念歪了经，人为地、随意地操纵计提工具，达到调节资产、利润的目的。

5．连环行动。现在有些企业的产权关系、股权关系、关联关系等复杂而隐蔽。不良企业会在关联关系上“玩太极”，在关联交易上“玩花哨”，将资产、利润等利益在关联方之间倒来倒去，“合理”转移，达到各方“按需”而用。

6．金蝉脱壳。利用债务重组、资产重组、股权重组、企业改制的时机，随意调节、捏造会计数字，将包袱甩给老企业，将优质资产重新注册为新企业，悬空银行资产和其他债权人的利益，造成债权人有账要不回。

7．避重就轻。在企业会计信息的披露中，有意隐瞒或有债务(或有事项)，有意隐瞒关键的重要信息，或打时间差，在信息披露上“后改前”、“打补丁”，造成企业股价的“猴性”波动，损害投资者利益。

8．其他手法。

(三)怎样识别企业财务报告的真实性

1．通览财务报告。根据掌握的企业基本情况，按照一般的逻辑进行总体把握分析。考虑企业内外情况、所处行业状态，同业竞争程度、宏观面走向、企业管理层以往的诚信度、当地媒体评价等，以一个信贷专业人员的职业敏感进行职业判断，形成总体概括。这样可以初步发现企业的风险因素及风险点，对重大的报告项目标注“红旗”标志，为以下的详细分析点明方向。

2．研读审计报告。在日常信贷实践中一般都要求企业提供经过审计的财务报告及审计报告。信贷人员要对审计报告的结论进行认真研读。审计报告的四种结论意见分别昭示着企业的四种可否信赖的财务报表。首先，要看审计报告是无保留意见还是其他三种意见(保留意见、无法表示意见、拒绝表示意见)，在分析时对无保留意见也要具体看是带说明段的无保留意见，还是标准的无保留意见。其次，要看审计报告的明细，特别是会计报表项目的明细，从明细反映中找出问题和重点。再次，将审计调整后的会计报表和审计前的会计报表进行对比，分析是否存在差异，其差异的程度是否对最终判断产生影响。对保留意见型的审计报告，要看审计师保留的是什么意见，有必要的话信贷分析人员要进行二次审核，作出取舍，其程度是否影响到债权的安全。对审计师出具的无法表示意见和拒绝表示意见的审计报告的企业当然还是“慎贷”的好，没有必要继续下去了。

3．利用会计钩稽关系验证。会计报表是一个逻辑整体，自身带有钩稽捻子。资产负债表与利润表、资产负债表与现金流量表之间都有钩稽对应关系，从这些对应关系出发，可以进行报表真实性的逻辑验证。

4．反向验证。即通过其他相关报表验证。如通过纳税申报表验证收入的真实性，通过财政报表验证利润的真实性，通过查验会计凭证，核对账簿验证会计报表数字的真实性(发现是否账实表假、假账真做)。通过银行现金流量验证利润增长的真实性。通过行业指标的一般变化验证企业指标的个别变化是否正常。

5．指标分析。通过计算一系列的企业偿债能力指标、盈利能力指标、现金流量指标，进行比率分析，一般可以发现异常变动，揭示风险。

6．重点项目解剖分析。对会计报表中的重点项目或权重较大的项目进行解剖。如应收账款、存货、长期投资、在建工程、无形资产、应付账款、实收资本(验资报告)、资本公积、主营利润、利润总额、净利润、经营活动现金净流量等重点项目进行明细分析，从总量、结构、质量、状态、市价等方面进行深入的、追溯性的分析，一定能发现企业生产经营活动中的问题和风险。

7．细读附注。在会计报表附注中，可以了解企业的会计政策历程，发现是否合理合法，如政策变更是否进行了追溯调整或账务处理是否合规。还可以发现或有事项、关联关系及关联交易，这些都可以提供进一步的分析线索。特别要说的是对于有关联关系的企业一定要追溯到终极所有者(终极控股人)。

第二篇：银行信贷调查中的企业财务报告真实性分析[推荐]

银行信贷调查中的企业财务报告真实性分析

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6．金蝉脱壳。利用债务重组、资产重组、股权重组、企业改制的时机，随意调节、捏造会计数字，将包袱甩给老企业，将优质资产重新注册为新企业，悬空银行资产和其他债权人的利益，造成债权人有账要不回。_/ M R9 m9 z中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区

7．避重就轻。在企业会计信息的披露中，有意隐瞒或有债务(或有事项)，有意隐瞒关键的重要信息，或打时间差，在信息披露上“后改前”、“打补丁”，造成企业股价的“猴性”波动，损害投资者利益。c/ g6 p” X)Y4 Y7 Uwww.xiexiebang.com

8．其他手法。

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4．反向验证。即通过其他相关报表验证。如通过纳税申报表验证收入的真实性，通过财政报表验证利润的真实性，通过查验会计凭证，核对账簿验证会计报表数字的真实性(发现是否账实表假、假账真做)。通过银行现金流量验证利润增长的真实性。通过行业指标的一般变化验证企业指标的个别变化是否正常。& ?$ X6 s% Y& |6 S% j

5．指标分析。通过计算一系列的企业偿债能力指标、盈利能力指标、现金流量指标，进行比率分析，一般可以发现异常变动，揭示风险。www.xiexiebang.com, ^# ?0 c8 H* w& ]

第三篇：财务报告分析

1、财务会计报告的概念：指企业对外提供的反映企业某一特定日前的财务状况和某一会计期间的经营成果、现金流量等会计信息的文件。

会计报表附注：对会计报表的各要素的补充说明；二是对会计报表中无法描述的其他财务信息的补充说明

2、财务会计报表的局限性：

1、计量的局限性;以货币为计量单位计量的，不能反映企业经营中的非货币性事项

2、内容的局限性:（1）因制度原因、保密原因或规范原因等，不能提供详尽的因素分析数据（2）不能反映企业未来将要发生的事项，只是对历史情况的反映（3）不能表明企业采用的具体会计原则和会计方法 3时间的局限性时间差隔导致信息不能及时跟进

3、财务会计报表的使用者：

1、投资者

2、债权人

3、政府及其他机构

4、供应商

5、社会公众

6、企业的经营决策者

4、审计报告：按照我国现象规定，上市公司、国有企业、国有控股或占主导地位的企业的报表要经注册会计师审计，对财务报告的合法性、公允性和一贯性发表意见。

5、审计报告的分类：无保留意见的审计报告、保留意见的审计报告、否定意见的审计报告和拒绝表示意见的审计报告

6、审计报告的作用：审计的有用性依赖于它的独立性和能力性

法规环境：《会计法》、《企业会计准则》、《会计制度》和《财务会计报告条例》是调整我国经济活动中会计关系的法律总规范，是会计法律规范体系的最高层次，是制定其他会计法规的依据，指导会计工作的最高准则。

7、比较分析法：是指将实际达到的数据同特定的各种标准相比较，从数量上确定其差异，并进行差异分析或趋势分析的一种分析方法。

8、横向比较法：又称水平分析法，是指将企业报告期财务状况的信息与反映企业前期或历史某一时期财务状况的信息进行对比，研究企业各项经营业绩或财务状况的发展变动情况的一种财务分析方法。

9、纵向比较方法：也叫垂直分析法，它是通过计算报表中各项目总体的的比重或结构，反映报表中的项目与总体关系情况及其变动情况

10、比率分析法：利用财务比率，包括一个单独的比率或一组比率，以表明某一方面的业绩状况或能力分析

11、资产：是指一项由过去交易或事项形成的资源，而不是由未来交易或事项形成的资源

12、负债：是指过去的交易或事项形成的义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。

13、所有者权益：指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。

14、收入：指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的。与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。

15、费用：指企业在日常活动中发生的。会导致所有者权益减少的、与所有者分配利润无关的经济利益总流出。

16、利润：指企业在一定会计期间的经营成果

17关系：资产=负债+所有者权益

利润=收入-费用

18资产负债表的性质：反映企业在某一特定日期财务状况的会计报表

19、资产负债表的作用：（1）反映企业拥有或控制的经济资源及其分布（2）反映企业资金来源和构成情况(3)反映企业财务实力、短期偿债能力和支付能力（4）反映企业未来的财务趋势（5）反映企业的财务弹性（6）反映企业的经营绩效

第四篇：财务报表真实性分析

财务报表真实性分析

（要真正能够分析企业财务报表中存在的问题，必须具备一定的企业财务管理知识，同时，还要掌握企业相关的经营管理状况，只有这样才能做好。）

本文分析介绍如何识别借款企业的风险信号和财务资料的真实性，为信贷人员及尽职调查人员提供一些参考。

首先，我们必须认识企业可能提供虚假财务报表，制造企业经营假象的动机，这有助于我们更有效地识别企业会计信息的真相。因为会计信息反映企业的经营状况和经营成果，对会计报表的使用者（包括企业股东、企业债权人银行或债券持有者、企业的管理层、税收部门、工商管理部门等）有着重要意义。虚假的会计信息必然会损害部分当事人，而使操纵会计报表的当事人得益。例如，通过虚假的盈利水平，可以使企业降低融资成本、提高管理者的收入水平、逃避税收或国家管制等等；在财务信息之间进行调整，可以提高企业信用等级、提高企业的盈利水平、转移企业资产进行逃废债等等。当然，我们必须把一种情况区别开来，那就是因为企业管理水平不高，财务人员素质有限，导致所提供的财务信息有重大缺陷；这种情况可以通过与企业沟通而进行纠正。

其次，我们必须观察理解并掌握企业编制虚假会计报表的主要方法和手段，这有助于我们采取有针对性的措施对企业财务信息的真实性进行识别。一般说来，企业为了获取银行信贷支持，向银行提供虚假会计报表和制造经营假象有如下手段：

1、虚增收入。为了达到这一目的，通常采取的手段有：①违反会计准则，提前确认收入，比如在货物发出前确认收入、在代销商没有售出货物前确认收入、在销售很不确定时确认收入、在服务过程没有完成时确认收入、用长期合同的收入代替部分完工收入等，将下一会计期间的收入在本期报告；②直接制造虚假收入，如直接通过虚开销售发票来虚增收入、在没有收到定单时通过发送货物来虚加收入；③安排销售活动，如通过安排关联方销售来增加收入、通过放宽信用条件加速销售来增加收入、通过与买方协商提前安排销售活动来增加收入等等。

2、虚减成本费用。为了达到这一目的，采取的手段有：①费用资本化，例如将研究与开发费用资本化降低管理费用、将广告费用资本化降低营业费用、将利息费用资本化降低财务费用等；②减少折旧和摊销，例如选择直线折旧法而不是加速折旧法、高估使用期限和预计残值来降低固定资产折旧并由此降低制造费用和销售成本、高估无形资产和递延资产的摊销期限来降低管理费用；③减少销售成本，例如在成本上升时选用先进先出法代替后进先出法对存货进行计价、虚减应付帐款和虚增预付帐款来降低进货成本；④减少计提，例如减少甚至不提坏帐准备以及存货跌价准备来降低管理费用、减少预提费用来降低财务费用；⑤安排支出活动，例如推迟研发活动来降低管理费用、推迟广告活动来降低营业费用、安排关联交易让关联方转移部分费用等等。

3、虚增非营业收益。这一目的主要采取如下手段：①获得投资收益，例如通过出售增值的短期投资、按成本法核算的长期股权投资、长期债权投资等方式增加投资收益；在增值时将长期股权投资由成本法核算改变为权益法核算，从而确认投资收益。②获得营业外收入，例如通过出售帐面价值被低估的固定资产和无形资产获得营业外收入。

4、虚减损失。达到这一目的的手段通常有：①虚减投资损失，例如通过减少短期和长期投资跌价准备的计提来减少投资损失，在减值时通过将长期股权投资从权益法核算改变为成本法核算，隐瞒投资损失；②虚减营业外支出，例如通过减少固定资产和无形资产的减值准备的计提来减少营业外损失，通过虚减或隐瞒应该在资产负债表确认的或有负债来减少营业外损失。

下面，介绍对财务报表真实性进行分析及企业的其他潜在风险信号进行识别的方法。我们并不是在提倡对所有企业的财务报表持有怀疑态度，而是从提高对企业财务信息质量警惕性的角度出发，通过掌握企业可能提供虚假会计报表的动因及其手段，从而有针对性地加以分析、识别和防范，保护银行信贷资产的安全。

1、识别可能出现虚假会计信息的公司客户。这类客户通常熟悉银行信贷融资的流程及方法，为了改善自身的信用等级或降低融资的难度，会制造一套专门的报表提供给银行，因此要给予特别的关注。这类客户一般包括：①内部控制体系不健全的企业，尤其是财务报表没有经过审计的企业；②有大规模信贷融资计划，在许多银行之间来回活动的企业；③正处于困境中的企业，通常不仅资金周转，而且经营管理都出现困难的企业；④管理层发生重要变动，股权结构和资本规模发生重大变化的企业。

2、通过三张会计报表之间的关系分析进行识别。资产负债表、利润表（损益表）、现金流量表之间关系非常紧密，通过三张表的对应项目及科目进行识别。其中，利润表是资产负债表在期初和期末之间的过渡性报表；现金流量表是以现金（包括现金等价物）为编制基础,反映企业一定期间内经营活动、投资活动和筹资活动所引起的现金流入和流出的报表，它是企业偿债能力更为直观的表示。因此，利用三张表之间的对应关系，可以识别企业会计报表的真实程度。其间关系非几言能详尽，这里举几例：①虚增销售收入，常会虚增应收帐款，此时通过考察应收帐款与销售收入之间的关系可以找到销售收入是否被虚增的线索；②通过考察存货、固定资产、无形资产、递延资产是否被虚增可以发现成本和费用是否被虚增的线索；③假如利润表反映公司一直处于盈利状态，但现金流量表的经营性现金流却持续为负，那么便可以判断利润的真实性有问题；④从现金流分析中，考察企业的一些现金流出，例如支付职工工资、支付税收、支付股东现金股利等，可以反映企业盈利水平的真实程度。

3、引入常用的财务指标分析方法，识别会计信息的真实性。常用的财务指标分析方法对判断企业报表的真实性也很有用，这些分析方法包括静态分析（如资产负债率、存货周转率等）和动态趋势分析（如利润增长率、销售收入增长率），也包括同业比较分析、敏感性分析等等。分析指标也不一而足，例如：①销售收入增长率为负，但企业利润增长率却很高，可以判断企业的会计政策、经营方向存在着重大的变化，或者有虚假操作的可能；②若销售收入大幅度增加，而利润大幅度减少，则企业的母子公司之间或关联企业之间可能存在不正常的情况；③结合现金流量表补充材料中的固定资产折旧数额计算固定资产折旧率，可以考察企业是否有可能通过少提固定资产折旧来虚增利润；④结合现金流量表补充材料中财务费用数额计算财务费用提取率，可以考察企业是否通过少提财务费用来虚增利润。

4、阅读会计报表附注及审计报告，深入探究财务信息的来源真实性。完整的财务报告包括会计报表和会计报告附注两部分，其中会计报表附注提供了关于企业更为全面的会计信息，并结合会计师出具的审计意见，可以进一步探究企业的真实财务情况，这一点很重要。例如，可以重点关注以下方面：①仔细阅读会计政策，在会计政策有任何变化的情况下（即使这种变化符合会计准则），需要分析这种变化对企业财务状况和经营业绩的影响程度，并与同业的其他公司进行比较，从而确定这种变化的合理性；在有的企业故意不披露会计政策的变更时，这尤其需要关注。②考虑一些特殊的交易，包括关联交易和资产重组行为，这些交易时佛公允以及对企业财务状况和经营业绩的影响程度，从而确定是否可能存在虚假信息；③比较重要和巨额的或有负债，应考虑这些或有负债实现的可能性，是否需要反映在会计报表中，以及可能对企业财务状况造成的影响。

5、其他值得注意的可能引起关注的风险信号。在识别企业财务虚假信息，避免信用风险的同时，我们也应该关注一些相关的其他风险信号，这些信号对判断企业的财务信息的真实性，有很重要的参考意义。①如果企业连续2个月以上不能按期提供会计报表，则可以判断企业的财务状况不好或财务管理混乱；②企业财务报表中应收帐款余额和存货的期初期末余额有明显变化（上升或下降），则说明企业的销售发生了重大的事项或存在问题；③若企业高层管理人员尤其是财务主管频繁变动，可以考虑企业持续经营是否受到了影响；④考察企业会计人员的反映和表现情况，他们应该对企业资金了若指掌，若随意的盘问便讳莫如深、支支吾吾，则可以判断企业的真实财务状况存在问题；⑤若银行长期无法与企业取得联系，或者企业频繁增资转制或注册变更，则可以考虑企业是否有逃废债倾向和嫌疑；⑥若企业发生经济诉讼案件，则可以判断企业诚信或财产出了问题，需要对其财务信息加倍关注。

总之，上面介绍的企业客户制造虚假财务信息的动机、采取手段以及如何判断企业会计报表的真实性，只是信贷分析工作中的一部分，更多的信息需要信贷人员勤于下户调查、勤于学习思考、勤于接触企业、勤于与人交流，进行获取并判断分析；信贷管理部门也要时时跟踪这些基本信息，建立起银行信贷的风险预警系统，完善监督管理的体制建设，建立信贷风险信息共享体系，加强对企业财务信息和企业风险信号的研究和提示，才能更好地提高信贷资产的管理水平。

第五篇：万科财务报告分析

万科财务报表分析报告

——浅析万科负债率、存货周转率及融资环境

廖静娴蓝晓斌梁莉诗丘嘉豪

【摘要】万科无疑是房地产行业的领跑者。最新报告显示万科再次蝉联2012年上市房企综合实力的冠军。基于对万科的势态分析，我们选取了万科的资产负责率，存货周转率及融资环境作为我们的分析主线，并根据部分房企企业在2011年的销售额目标完成程度统计，选取了保利、招商、金融街、亿城四个比较对象。对此，通过分析万科逐年递增的资产负债率，巨额的存货量和当前的融资环境等对万科的财务进行分析。【关键词】万科成功之道财务问题融资环境

万科无疑是房地产行业的领跑者。王石带领一群善于思考的头脑人物，规范化，专业化和透明化的管理模式，以“尊重人”为核心的企业文化，产业化标准化的产品战略更使万科的产品具有成本优势，这都是万科领跑的能量来源。资金是房地产企业的关键，强大的融资能力和融资创新能力有效的支撑了万科不断发展壮大过程中的财务需求。但随着万科规模的不断扩大，过高的资产负债率让万科在业务开拓可能会出现难以掌控的问题。且面对其他竞争对手的高速扩张，万科将面临新一轮的挑战。

1987年香港鸿基地产以定向协议出让方式取得中国第一块土地使用权时，这就标志着中国长期封闭的房地产市场。改革开放以来，随着社会主义市场经济的发展，20多年过去了，我国的地产行业或者建筑业占GDP比重已将超过了百分之五，实实在在的成为了国民经济的支柱产业，我们也逐渐肯定房地产行业的成绩。但在房地产行业的快速发展中也出现了行业投资过大、房价上涨过快等问题，为此国家自03年开始开对房地产行业进行宏观调控，陆续出台一系列的政策和措施，以实现市场的稳定繁荣发展。

本文通过三条特色财务主线对万科地产进行浅析，其主旨在于理清万科现存的财务，并通过找出问题，提出相关建议。三条主线分别为：

一、万科在财务上的成功之道；

二、万科将迎来的财务问题；

三、万科当前的融资环境。

一、万科在财务上的成功之道

万科以其极高的存货周转率在短短的几年内迅速占领市场，发展壮大，其规模已成为当今中国最大的房地产企业。在房地产行业中，存货的比重必然占总资产的大部分，万科地产也不例外，通过研究近5年的财务数据发现，存货在流动资产和总资产的的占有率均高于60%，但如此高的存货占有比率，万科是如何在行业中保持较高的存货周转率的呢？以下选择了同行业中不同目标完成度的代表性企业与万科进行比较，首先从存货周转率上进行比较分析（图1）：

图 1

根据最新行业财务指标数据显示，房地产行业的存货周转率有以下几个分界值：0.3、0.1、1.4、2.6、6.4分别对应较差值、较低值、平均值、良好值、优秀值，从图表上可以得出，万科在同行业中基本上高于平均值的50%，并且历年在龙头竞争对手中也保持着数一数二的地位，依据存货周转率（次数）=销货成本÷平均存货余额的公式，结合万科近五年的财务报表发现，万科的平均存货余额明显低于同行业80%以上企业。

万科的存货量由2007年的664亿增加到2011年的2083亿，增幅达3倍之多，同时，全部上市的房地产企业的2011年存货总量高达2.47万亿，以此相对应的是，存货周转率的下降，从图1来看，五个企业的存货周转率都程下降的趋势，对应存货消化能力的下降，房地产企业面临的财务风险增大。万科在今年制定“多卖房，少拿地，现金为王”的销售策略来进一步加速存货的消化能力，对此，我们通过存货销售期来看万科对存货的控制。(图2）：

图 2

图2显示，五个企业的存货销售期都有增加的趋势，但万科相对于其他四个企业来说，销售期较短，比较稳定。从万科的管理来看，主要有两个方面的过人之处。

一、万科产品标准化的产品战略紧密相连，行业内著名的“大量拿地，快速开工，以标准化、规模化取胜”，让造房子想造汽车那样，从生产到销售，让产品迅速占领市场。索尼，惠普等这些都成为了万科的学习对象，对于这种跨行业的学习，使万科在房地产行业中保持自己的特色。

二、万

科在客户关系管理上注重加强物业管理能力，在住房中配套高质量的物业管理，产品的设计能超越客户的期望。把客户的满意度来改进企业的服务战略，是大多数房产的宗旨，但万科能在客户的期望上进一步的超越，对于这种企业带给客户的期望，让客户成为了万科销售的王牌。

二、万科将迎来的财务问题

（一）万科不断上升的资产负债率。

当前，我国房地产企业的资产负债率大幅上升，几乎国内一线地产商都有极高的资产负债率。事实上，房地产行业正面临资金链收紧的问题，很多房企都选择降价促销。显然，万科的高速扩张也为其带来极高的负债率。财务报表显示，万科2011年的2962亿资产规模中，就有2284亿来自负债。

从图3可以看出，五个企业的资产负债率基本呈逐年上升的趋势，根据相关数据显示，2011年136家房地产开发企业平均资产负债率为62.57%。万科2011年的资产负债率达78%，属于中等偏高水平。“万科坚持资产负债不超过60%”这是在几年前万科的负债情况，但从数据看来，不但万科且同属一流企业的负债也出现了上升的趋势。

我们通过风险和机遇来分析万科的高负债率。从风险来看，潘石屹曾经说过“高负债对房地产企业来说非常可怕，这会让企业面临政策风险和市场风险时容易遭遇危机。现金流太少也会令企业在投资机会出现时，无力出手。”过高的资产负债率意味着企业债务负担严重，财务压力和财务风险的增大。让企业在应付债务的同时缺乏足够的资金去扩展其他业务。

从机遇来看，有经济学家说过，只有把资产在泡沫中快速放大。房地产是一个选择，虽然风险很大。但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。高负债在某种程度就像人超越了自身条件的限制，超限运行，长时间的情况下必将出现异常后果。然而房地产是一个选择，虽然风险很大。但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。

万科在前几年都通过迅速的兼并来扩大规模，2005年至今，万科收购的企业达上百家。在高负债下，万科与同行业同样面临新的机遇和风险，这也许是房地产行业新的冬眠期的资金储蓄期。

图3

（二）从负债中的预收账款看高负债率

从负债结构分析万科的负债时，发现负债中预收账款占负债的比重大约有50%。（图4）。

在企业偿还负债中，预收账款大部分都是预收了客户预付的购房款，到房子建成后，房产企业只需要把房子交给客户，而并不需要用真金白银去还债。而且，很大程度上，企业的预收账款在未来的期间都可以确定为营业收入。预收账款越多，说明公司越能力越大，2007年到2011年不断上升的高额的预收账款，也说明了万科对于购房者的资金占用能力较高。

图4

三、万科当前的融资环境

（一）融资环境及结构

据中国上市企业上百强发布报告，2011年，中国房地产行业经历史上最严厉的调控，我国房地产市场进入深度调整期，市场不确定性因素增强，伴随着行业竞争程度的上升、融资渠道的从紧、库存压力的增加，来自不同层面的风险正考验着上市房地产企业的生存发展能力。房地产里的大企业相对容易获取银行的青睐，但是很多企业如万科等都一直在扩展融资渠道，如利用信托的融资方式。资金无疑是房地产企业开拓市场的一个重要的要素，巨额的融资也是房地产行业突出的特点。

2012年5月11日在万科召开的股东大会上，万科具有强大的融资能力和融资创新能力，采取对融资适度从紧的稳健的财务政策。且融资多元化，与实力较强的投资公司合作，这不但令万科的综合实力增强，而且提高了万科抗风险的能力。另外，万科的融资规模不断的扩大有赖于其自身的优势条件：对股东利益的创造和保护，融资运作中对于股份制和公众公司的深刻理解和具体契合，不断提升适应于增长的组织能力。在具有强大的融资能力下，如何有效的运用资金，让其创造更多的利润，这有三方面的因素：有效的治理结构，有效投资并保持稳健，以透明化运作强化资本。

（二）从每股收益看万科的回报率

我们利用每股收益的杜邦分析来看万科在有效利用融资资金的优势。与其他四个企业相比较（图5），万科的每股收益呈逐年上升的趋势，2011年相比2008年增幅达50%。根据每股收益=每股净资产*净资产收益率。通过图6，可以看到2008年的每股净资产与净资产收益率有所下跌，这也导致了每股收益在2008年下跌的原因，随着金融环境的好转，每股净资产与净资产收益率逐年上升，盈利能力不断上升，投资者得到回报，这与万科融资战略密不可分。

图5 图6

四、小结

万科较高的存货周转率使得其销售期较短，比其他企业更具竞争了，但是随着规模的不断扩大，负债和高存货量在一定程度上成为企业发展的负担，加之万科在通过并购扩张模式中，导致企业枝叶过多。近期，社会上关于万科房产质量的问题也比较多，加之高管人员的流失，王石说，万科会为了质量沦为老二，这句话一定程度上是反映万科追求高质量的外在体现，另一方面，难道不是也反映万科在高速发展中遇到问题，需要进一步解决吗？

破山中贼容易，破心中贼难，企业要取得巨大的成就，必须不断的超越自我，突破现在的界限。沧海横流，方显英雄本色。越是经济寒冬，领跑者越需要沉着应对，备足粮草和棉衣，团结更多的盟友.等待新的市场机会。

[1]决策资源房地产研究中心，《万科之道》，中信出版社，2009版 [2]国务院国资委财务监督与考核评价局，《企业绩效评价标准值2011》，经济科学出版社 [3]相关财务数据来源：和讯网

万科集团(000002)

财务报表分析报告

安徽财经大学10会计三班

陈恩燃 2010931191

2013.06.20

流动资产比例很高，资产的变现能力较强，流动资产中现金比例也较高，说明短期偿债能力较强。在资产中存货的比例最大。

资产总额增长说明万科还在不断扩大规模，库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。

万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源。而2011年存货的大量积存主要受国家地产调控政

策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应近一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。

存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升。

持有的现金及现金等价物不断增加，保证了企业的支付能力。

应付账款增加是由于工程量的增加。

一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。

一般认为流动比率应在2：1以上，万科房地产的流动比率降低，说明其短期偿债能力降低。

速动比率保持比较稳定，说明公司受房地产市场调控的影响较小。

一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%。资产负债率较高。股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。

公司利息保障倍数下降，说明万科的长期偿债能力在减弱。

由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长。

尽管业绩增长势头强劲，2011年受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱，2011年销售增长率为41.5%，净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。

同时2011年的销售毛利率为39.78%，比上年下降0.9个百分点；销售净利率为16.16%，比上年下降了1.27个百分点，主要因为市场景气度下滑，企业打折促销行为增加。

净资产收益率和股本回报率逐渐上升，说明万科房地产获利能力升高，获得的利润较高。

2010年的经营活动现金流入比2009年增加了53%，可以说经营活动现金流入增长非常迅速，企业在经营活动中创造现金能力大大增强，经营活动现金流入作为企业主要资金来源，增强了企业自身“造血”功能，企业具有较强的偿债能力和支付能力，增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展

经营活动现金净流量减少的主要原因是购买商品、接受劳务支付的现金流量增加 2010年购买商品、接受劳务支付的现金流量比2009年增加了92%，但现金流入与2009年相比还是大幅增加的，现金流入比较充裕，总体看来，万科发展势头良好。

综合评价

一.杜邦分析原理介绍

杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率

指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。

杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：

净资产收益率=资产净利率*权益乘数

资产净利率=销售净利率*资产周转率

净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数

二．杜邦分析数据。

杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：

净资产收益率=资产净利率*权益乘数

资产净利率=销售净利率*资产周转率

净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数

数据分析结果：

（1）净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从2012年-2013年的增幅较大，说明了企业的财务风险小。

（2）权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。

（3）销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。

http://www.xiexiebang.com/so/?key=%E4%B8%87%E7%A7%91%E8%B4%A2%E5%8A%A1%E6%8A%A5%E8%A1%A8%E5%88%86%E6%9E%90%E6%8A%A5%E5%91%8A

财务报告真实性分析

第一篇：财务报告真实性分析

第二篇：银行信贷调查中的企业财务报告真实性分析[推荐]

第三篇：财务报告分析

第四篇：财务报表真实性分析

第五篇：万科财务报告分析

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