提高容积率报告

第一篇：提高容积率报告

关于要求变更规划设计条件、提高容积率的请示

廊坊市人民政府：

廊坊愉景房地产开发有限公司通过出让方式取得了银河路西北凤道路南133333.3平方米（200亩）酒店、商业、住宅用地，于2005年*月*日签订土地出让合同，根据土地出让合同所附规划设计条件，地块指标为：容积率≤1.6，建筑密度≥29.8%，绿地率≥35.4%，原商业用地为53208.35平方米（80亩），公寓住宅为80124.65平方米（120亩）。

一、有利于推动项目建设，解决历史遗留问题

在该地块开发过程中，由于多种原因尚未启动，鉴于该地块涉及到244户拆迁，由于拆迁难度大，拆迁费用增加，直到2011年初才全部拆迁完。地块内因含有国防设施通信二站，需进行土地调整，由于是国防设施土地调整难度较大。另外地下通讯光缆和地上高压线移位等问题，增加了开发建设成本。影响了该地块的开发建设。且按照工商部门的规定，酒店公司不能开发房地产项目等原因，影响了该地块的开发建设。

二、这是高标准建设廊坊市形象工程的必然要求

该地块规划设计条件制定于2006年1月，当时该地块为廊坊规划范围地块，廊坊北大门的形象工程，为体现我市建设的国际化、现代化和都市化城市，规划目标定位高、建设标准要求高。该地块位于

银河路与北凤道交界处，位置相当重要。沿道路须建设高层建筑，其余建设低层建筑，地块容积率因此相应提高，以提升我市整体品味。

三、有利于节约利用土地，提高土地利用率

廊坊市随着社会经济的迅猛发展，人民生活水平的提高，开发建设项目发展的迅速，结合城市规划和城市发展的需求，土地资源日益稀缺，原定容积率仅1.6，看来明显偏低。考虑到该地块的开发效益及我市推进、国际化、现代化和都市化的需求，为此特要求对该地块的规划设计条件及容积率作出调整。

1、提高容积率到2.2，既符合国家现行政策中节约用地的根本政策要求，又可以进一步提高土地利用效率，更好的提升我市整体形象。

2、综合用地变更为80亩的商业用地和120亩的房地产开发用地，使用年限由50年变更为70年。

3、土地使用年限的变更，费用的增加部分申请按原土地价格取费。

廊坊愉景房地产开发有限公司

二〇一一年四月十三日

第二篇：容积率管理办法

关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知

建规〔2012〕22号

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）：

为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。

附件：建设用地容积率管理办法

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一二年二月十七日

建设用地容积率管理办法

为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。

第二条 在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

第三条 容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

第四条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

第五条 任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

第六条 在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。

第七条 国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：

（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的； 第一条

（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他条件。

第八条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；

（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；

（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；

（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；

（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。第十条 城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。

第十一条 城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。

对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。

对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。

第十二条 县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。

第十三条 因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。

第十四条 建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。

第十五条 违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。

第十六条 本办法自2012年3月1日起施行。

第三篇：容积率管理办法

关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知

建规〔2012〕22号

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）：

为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。

附件：建设用地容积率管理办法

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一二年二月十七日

建设用地容积率管理办法

第一条 为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。

第二条 在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

第三条 容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

第四条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民

政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

第五条 任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

第六条 在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。

第七条 国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：

（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；

（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他条件。

第八条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；

（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；

（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示

等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；

（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；

（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

第九条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；

（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；

专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；

（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；

（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

第十条 城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。

第十一条 城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。

对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。

对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。

第十二条 县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。

第十三条 因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。

第十四条 建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。

第十五条 违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。

第十六条 本办法自2012年3月1日起施行。

第四篇：容积率审计案例

审计背景：

我局在对县本级2007预算执行及其他财政收支审计时，对财政部门征收国有土地出让金的情况进行了重点调查。审计过程中发现的主要问题：

一、部分国有土地出让金未纳入预算管理。2007国有土地出让金收入21035.37万元未纳入预算管理。

二、部分国有土地出让金未按合同约定及时征收。

1、部分房地产开发企业欠交土地出让金3877.46万元。根据县财政局提供的国有土地出让合同计算，截至2007年底，根据合同条款规定有6家 房地产开发企业应上缴国有土地出让金16524万元，至2007年底实际上缴11483.54万元，欠缴出让金3877.46万元，占应缴额的23.47%。另外，国土部门未按合同规定向开发商征收滞纳金433.46万元，也未按合同规定收取相应的违约利息。

2、未对部分零出让的地块征收契税6.51万元 对于零出让的地块，征收部门应对拆迁成本进行评估，以评估值为基数征收契税。根据测算，对部分零出让的地块应征收契税6.51万元，为宋德才开发的位于歌风路北迎宾大道西侧的地块，面积4195㎡。

3、部分土地出让金未实行收支两条线管理。据了解，县国土局对于小于10万元的出让金收入作为自身的预算外收入安排使用，大于10万元的才上交给财政。仅2007国土局就截留323.21万元，未按规定实行收支两条线管理。

审计思路：根据审前调查了解和数据查询分析，审计组认为财政及国土部门在征收土地出让金方面存在管理漏洞，应把土地出让金的征收管理作为2007预算执行审计的重点之一；由于县审计局在县政府的领导下，审计工作必须服从和服务于县政府的经济工作中心，审计组经过讨论认为，考虑到审计时间和审计成本、审计结果的时效性，此次审计不宜全面开花、面面俱到，应以扩大审计成效、促进制度建设、增加财政收入、规范征收管理为出发点，重点审核商业用地建筑容积率调整漏征的土地出让金和契税，利用AO审计软件辅助审计，分清环节和责任、开展延伸审计调查，其他相关问题只报数字、不作详细审查。

审计概念及审计依据：

建筑“容积率”，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许的总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。对于取得的各类经营性建设用地,建设单位应当按照规划行政主管部门确定的容积率,进行开发建设,任何单位和个人,都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。

审计所需资料：（以下资料，有的主管部门有电子资料、有的主管部门无规范的电子资料，需要审计人员根据其业务资料或业务档案统计汇总，整理成规范的电子表格）

需要特别说明的是:一个地区同时有多个开发项目，每个房地产开发项目又处于审批、在建、部分销售、全部销售等不同阶段，部分房地产项目一个地块可能又分为一、二、三期滚动开发，因此，利用AO对房地产开发项目增加的建筑面积进行分析时，不能用实际建筑面积与规划审批面积直接计算，而要用县国土局、县规划局、县建设局、县房管局等部门提供的电子业务数据根据其项目进展分别核对，计算每个房地产项目实际增加的建筑面积。

（一）土地出让合同。包含的字段：

1、受让人

2、宗地面积（平方米）

3、出让金额

4、出让位臵

5、土地用途

6、合同签订时间

7、容积率

8、合同建筑面积（平方米）

（二）规划局审批建筑面积表。包含的字段：

1、受让人

2、宗地面积（平方米）

3、出让金额

4、出让位臵

5、土地用途

6、规划证上的容积率

7、规划证上的建筑面积（平方米）

（三）建设局审查面积表。包含的字段：

1、受让人

2、宗地面积（平方米）

3、出让金额

4、出让位臵

5、土地用途

6、施工图的建筑面积（平方米）

（四）房管局预售面积表。包含的字段：

1、开发企业

2、宗地面积（平方米）

3、出让金额

4、出让位臵

5、土地用途

6、房管局预售建筑面积（平方米）审计步骤：

步骤一：采集有关单位、部门的电子业务数据。要求县国土局、县规划局、县建设局、县房管局等部门提供相关的电子业务数据，主要包括《土地出让合同》、《规划局建筑面积》、《建设局审查面积》、《房管局预售面积》等4张业务数据表，按照AO软件规定的采集步骤，将上述4张数据表成功的采集转换到AO软件中去。

步骤二：生成《应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）》。（规划局审批环节增加部分）

对《土地出让合同》和《规划局建筑面积》2张表的结构和有关字段进行分析，设臵条件编制SQL语句进行关联，条件是《土地出让合同》表的“受让人”字段等于《规划局建筑面积》表的“受让人”字段，并且where语句条件为《规划局建筑面积》表的“规划证上的建筑面积（平方米）”字段值大于《土地出让合同》表的“合同建筑面积（平方米）”字段的值，要显示的字段有“受让人”、“合同建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”等字段，对应的SQL语句为：

Select a.[受让人],a.[合同建筑面积（平方米）],b.[规划证上的建筑面积（平方米）],(a.[出让金额]/[合同建筑面积（平方米）])*(b.[规划证上的建筑面积（平方米）]-a.[合同建筑面积（平方米）])as 应补征的土地出让金,(a.[出让金额]/[合同建筑面积（平方米）])*(b.[规划证上的建筑面积（平方米）]-a.[合同建筑面积（平方米）])*0.04 as 应补征的契税

into 应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）

From[业务_土地出让合同] a inner Join [业务_规划局建筑面积] b On a.[受让人]=b.[受让人] WHERE b.[规划证上的建筑面积（平方米）]>a.[合同建筑面积（平方米）] 步骤三：生成《建设局审查面积大于规划局建筑面积表》。（建设局审图未加监管设计增加部分）

对《建设局审查面积》和《规划局建筑面积》2张表的结构和有关字段进行分析，设臵条件编制SQL语句进行关联，条件是《建设局审查面积》表的“受让人”字段等于《规划局建筑面积》表的“受让人”字段，并且where语句的条件是《建设局审查面积》表的“施工图的建筑面积（平方米）”字段值大于《规划局建筑面积》表的“规划证上的建筑面积（平方米）”字段值，显示的字段有“受让人”、“施工图的建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”、“施工图的建筑面积（平方米）”与“规划证上的建 筑面积（平方米）”的字段值差额（另起名为“审图面积与规划面积的差额”），对应的SQL语句为：

Select a.[受让人],a.[施工图的建筑面积（平方米）],b.[规划证上的建筑面积（平方米）],a.[施工图的建筑面积（平方米）]-b.[规划证上的建筑面积（平方米）] as 审图面积与规划面积的差额

Into 建设局审查面积大于规划局建筑面积表 From[业务_建设局审查面积] a inner Join [业务_规划局建筑面积] b On a.[受让人]=b.[受让人] WHERE a.[施工图的建筑面积（平方米）]>b.[规划证上的建筑面积（平方米）] 步骤四：生成《应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）》。

对《土地出让合同》和《建设局审查面积大于规划局建筑面积表》2张表进行内连接，设臵条件编制SQL语句，条件是《土地出让合同》表的“受让人”字段等于《建设局审查面积大于规划局建筑面积表》的“受让人”字段，要显示的字段有“受让人”、“合同建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”等字段，对应的SQL语句为：

Select a.[受让人],a.审图面积与规划面积的差额,b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.审图面积与规划面积的差额as 应补征的出让金,b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.审图面积与规划面积的差额*0.04 as 应补征的契税 Into 应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）

from 建设局审查面积大于规划局建筑面积表 a inner join [业务_土地出让合同] b on a.[受让人]=b.[受让人] 步骤五：生成《房管局预售面积大于规划局建筑面积表》。（房屋销售环节，房管局未依法监督部分）

对《房管局预售面积》和《规划局建筑面积》两张表的结构和有关字段进行分析，设臵条件编制SQL语句进行关联，条件是《房管局预售面积》表的“开发企业”字段等于《规划局建筑面积》表的“受让人”字段，并且where语句的条件是《房管局预售面积》表的“房管局预售建筑面积（平方米）”字段值大于《规划局建筑面积》表的“规划证上的建筑面积（平方米）”字段值，显示的字段有“开发企业”、“房管局预售建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”、“房管局预售建筑面积（平方米）”与“规划证上的建筑面积（平方米）”的字段值差额（另起名为“预售面积与规划面积的差额”），对应的SQL语句为：

Select a.[开发企业],a.[房管局预售建筑面积（平方米）],b.[规划证上的建筑面积（平方米）],a.[房管局预售建筑面积（平方米）]-b.[规划证上的建筑面积（平方米）] as 预售面积与规划面积的差额 Into 房管局预售面积大于规划局建筑面积表 From[业务_房管局预售面积] a inner Join [业务_规划局建筑面积] b On a.[开发企业]=b.[受让人] WHERE a.[房管局预售建筑面积（平方米）]>b.[规划证上的建筑面积（平方米）] 步骤六：预售面积大于建设局审图面积（开发商超出设计图纸私建增加部分）

步骤六：生成《应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）》。

对《土地出让合同》和《房管局预售面积大于规划局建筑面积表》两张表进行内连接，设臵条件编制SQL语句，条件是《土地出让合同》表的“受让人”字段等于《房管局预售面积大于规划局建筑面积表》的“开发企业”字段，要显示的字段有“开发企业”、“合同建筑面积（平方米）”、“房管局预售建筑面积（平方米）”等字段，对应的SQL语句为：

Select a.开发企业,a.预售面积与规划面积的差额, b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.预售面积与规划面积的差额 as 应补征的出让金, b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.预售面积与规划面积的差额*0.04 as 应补征的契税

into 应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）

from 房管局预售面积大于规划局建筑面积表 a inner join [业务_土地出让合同] b on a.开发企业=b.[受让人] 步骤七：计算出应补征的土地出让金及契税。设臵条件，编制相应的SQL语句，分别对《应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）》、《应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）》、《应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）》3张数据表中的“应补征的出让金”和“应补征的契税”字段进行求和，逐次执行以下三条语句，针对执行的结果，将三个对应的“sum(应补征的土地出让金)”、“sum(应补征的契税)”进行相加，计算总的应补征的土地出让金及相应的契税。对应的SQL语句为：

Select sum(应补征的土地出让金),sum(应补征的契税)From 应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）；

Select sum(应补征的出让金),sum(应补征的契税)From 应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）；

Select sum(应补征的出让金),sum(应补征的契税)From 应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）。

步骤八：验证核实查询的结果

对上述步骤中查出的问题进行比对分析，分清各主管局的责任,找相关业务人员进行询问核实，手工剔除房管局与建设局重复计算部分的面积，计算有关结果并最终作出结论。

审计成果：

因审计期间与开发商开发期间不一致，有部分小区尚未完整申报预售房面积，房管部门提供的相应预售面积不全，审计组最后确定选择10个地块的相关问题，向县政府提交专题报告，出让合同规定的建筑面积为688835.14㎡，实际建筑面积871295.36㎡，增加建筑面积182460.22㎡，调增率为26.49%。按签订土地出让合同时的征收标准测算，有关部门应补征土地出让金及契税5718.44万元。随即，县审计局以“审计专报”的形式向县政府进行了报告，冯县长专门听取了该情况的详细汇报，并批示要求：纪委监察局牵头，组织规划、国土、建设、房管、审计、财政等部门进行专项清理并出台相关规范性文件。据此，县政府成立了“沛县经营性建设用地规划容积率调整专项清查领导小组”及办公室，抽调了专职人员，依法评估出需补征土地出让金3092.9万元、契税123.7万元、行政规费905.2万元，合计4121.8万元。日前，清理工作进展顺利，清收款项陆续入库，规范性文件即将出台。

第五篇：容积率调整程序

调整经营性用地容积率指标按以下程序办理：

（一）建设单位向市规划管理部门提出书面申请，说明调整理由，提出具体调整方案，并附调整后的规划设计方案图；

（二）市规划管理部门对调整容积率申请进行初审，组织有关部门及专家对容积率调整的必要性和调整方案的合理性进行论证、评审，对论证不通过的，不予调整；

（三）市规划管理部门对论证通过的调整方案进行社会公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；

（四）经论证、公示（听证）后，市规划管理部门认为确需调整容积率的，依法提出调整意见，并附论证、公示（听证）结论和市国土部门土地出让金补缴测算方案等相关材料报市经营性用地使用管理联席会议讨论通过后，报市政府批准；

（五）容积率指标调整经市政府批准后，市规划管理部门方可办理规划方案调整审查等相关手续，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土部门；

（六）建设单位应当根据变更后的容积率及时向市国土部门办理土地出让金补缴等手续，市国土部门与建设单位签订国有土地使用权出让合同补充协议；

（七）建设单位凭土地出让补充协议、补缴出让金及相应契税的缴纳凭证，方可申请办理或变更建设工程规划许可证。

容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。

第七条 涉及容积率调整的相关批准文件调整过程中各个环节的相关材料，应按城建档案管理的规定及时归档备查。

第八条 市规划管理部门和市国土部门应将容积率调整审批情况和土地出让金差价补缴情况，定期抄告市监察部门。

第九条 市规划、建设等管理部门应加强对建设项目施工过程中的跟踪管理，确保建设单位按规划许可进行施工。

第十条 市规划管理部门进行建设项目竣工规划核实，重点检查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划设计条件确定的容积率指标。

因违法建设而造成总建筑面积超过规划许可确定的总建筑面积的，市规划管理部门对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%～10%的罚款，并补缴土地出让金等相关费用（土地出让金补缴标准参照容积率调整执行）；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。

未按规定整改到位、行政处罚未执行到位及未按规定补缴土地出让金和相关规费的建设项目，市房产管理部门不得准予房屋产权登记。

第十一条 建设单位、设计单位应严格按照本办法及相关规范进行设计，准确计算建筑面积，对违反本办法及相关规范，弄虚作假的，将依法严肃处理。

第十二条 市规划、国土等行政管理人员及其他相关行政管理人员在经营性用地容积率规划管理中违反本办法，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂擅自调整容积率的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。