国有建设用地协议出让手续

第一篇：国有建设用地协议出让手续

国有建设用地协议出让手续

一、办件依据

《中华人民共和国土地管理法》

《中华人民共和国城市房地产管理法》

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

《天津市土地管理条例》

《天津市国有土地有偿使用办法》

其他有关法律法规、规定或约定

二、办件程序

1、预审前调查程序

（1）申请人持《国有建设用地协议出让申请表》等申请材料向天津土地交易中心窗口申请预审前调查程序；

（2）天津土地交易中心审核申报材料，验土地权属证明原件，收复印件；

（3）天津土地交易中心向天津市土地整理中心（收购中心）核实是否在收购整理范围、是否为打捆还账项目；核实是否存在拖欠土地出让金、土地租金问题；

（4）天津土地交易中心现场查勘；

（5）不存在问题的，天津土地交易中心提出测量、评估条件及预审前调查项目意见通知书，申请人委托测量，提供测量成果（含电子文件），申请人委托评估，提供经天津市国土资源和房屋管理局地价确认会确认的评估报告；

（6）存在问题的，天津土地交易中心向申请人出具预审前调查项目意见通知书，申请人按要求落实有关工作；

（7）天津土地交易中心核实申请人落实预审前调查意见情况，决定是否受理；决定受理的，天津土地交易中心提出测量、评估条件及预审前调查项目意见通知书，申请人委托测量，提供测量成果（含电子文件），申请人委托评估，提供经天津市国土资源和房屋管理局地价确认会确认的评估报告;

（8）天津土地交易中心通知天津市国土资源和房屋管理局驻行政许可中心窗口和申请人可以申请行政许可事项。

2、行政许可程序

（1）申请人向天津市国土资源和房屋管理局驻行政许可中心窗口申请行政许可；

（2）行政许可中心窗口登记后转天津市国土资源和房屋管理局；

（3）天津土地交易中心草拟土地出让方案、出让合同，上报天津市国土资源和房屋管理局审批；

（4）天津市国土资源和房屋管理局批准土地出让方案和出让合同后，天津土地交易中心通知申请人签订《国有土地使用权出让合同》。

三、提供要件

1、申请人填写申请表；

2、申请人申请办理土地有偿使用手续的证明文件一份；法院裁定的，法院判决书、裁定书、协助执行通知书一份；

3、计划管理部门对于项目立案的批准文件复印件一份；

4、涉及土地转用征收的,需提交转用征收的批准文件复印件一份；

5、规划部门有关批准文件复印件一份；

6、土地权属证明文件及四份复印件；

7、土地勘测定界成果；

8、提供经天津市国土资源和房屋管理局地价确认会确认的评估报告；

9、申请人为自然人的，需有效的本人身份证明复印件一份；申请人为非自然人的，需有效的法人营业执照副本复印件一份和有效的法定代表人身份证明复印件一份，或设立组织的有效批文、组织负责人的任命文件及其有效的身份证明复印件一份；

10、委托他人办理的，需授权委托书及被委托人有效的身份证明复印件一份；

11、房地产权利人名称变更的，需有效的批准文件复印件一份；

12、房地产设定他项权利的，需相关权利人的书面意见一份；

13、有关法律法规、规定或约定需提供的其它文件。

注：所提供复印件均需加盖公章并查验原件。

四、办件时限

国有建设用地协议出让项目，预审前调查程序办理时限为18个工作日，其中不包括申请人落实有关工作和测量、评估及地价确认的时间；行政许可程序办理时限为14个工作日。

五、收费依据

1、土地出让金

《中华人民共和国城市房地产管理法》

《天津市国有土地有偿使用办法》

2、交易手续费、代办代理服务费

《关于确定天津土地交易中心收费标准的复函》（津价房地字[1996]第244号）

六、收费标准

1、土地出让金

土地使用权出让金的收取标准为评估确认地价的25%

2、交易手续费

土地交易总额的2‰-3.5‰

3、代办代理服务费

土地交易总额的4‰-10‰

第二篇：协议出让国有建设用地使用权

协议出让国有建设用地使用权

协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

一、协议出让国有土地使用权范围

出让国有土地使用权，依照法律、法规和规章的规定采用招标、拍卖或挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及工业用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律法规行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》，法律法规行政规定等明确应当收回国有土地使用权重新公开出让的除外；

4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采取协议方式；

5、法律法规行政规定明确可以协议出让的其他情形。

二、新增建设用地供地环节的协议出让

1、公开出让信息，接受用地申请，确定工地方式；

市、县国土资源管理部门将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布（同时必须报省厅备案，在中国土地市场网上公布）,公开接受申请。根据申请人的数量和需求，确定工地方式。

2、编制协议出让方案

市、县国土资源管理部门会同规划等部门，依据国有土地使用权出让计划，城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协议出让方案。

3、地价评估，确定底价。

4、协议出让方案，底价报批。

5、协商，签订意向书。

根据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格进行协商谈判，达成一致且出让价格不低于底价的，签订《国有土地使用权出让意向书》。

6、公示

《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门将出让地块的具体信息，在当地土地有形市场等指定场所及中国土地市场网进行公示，公示时间不得少于5日。

7、签订出让合同，公布出让结果。

公示期满，按照约定与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。签订后7日内，将协议出让结果通过中国土地市场网及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。

8、核发《建设用地批准书》，交付土地。

9、办理土地登记。

三、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让。

1、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形办理：

（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可采取协议出让手续；

（2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市、县人民政府批准后，可办理协议出让手续；但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律法规行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。

2、申请与受理。

原划拨、承租土地使用权人持相关资料，向市、县国土资源部门提出申请。市、县国土资源管理部门接到申请后，进行初审，决定是否受理。

3、审查，确定协议出让方案。

经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，经地价评估后，根据土地估价结果、产业政策和土地市场等情况，会同规划等部门拟定出让方案，集体决策出让金额。

出让金缴纳按下列公式核定：

不改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格—拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。

改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格—拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。

4、出让方案报批。

5、签订出让合同，按规定公布出让结果。

6、办理土地登记。

四、划拨土地使用权转让中的协议出让

划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以有受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律法规行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

1、申请与受理。

2、审查，确定协议出让方案。

应缴纳土地使用权出让金应当按下式核定：

转让后不改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格—拟出让时的划拨土地使用权权益价格 转让后改变土地用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格—拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

3、出让方案报批。

4、公开交易。

5、签订出让合同，按规定公布出让结果。

6、办理土地登记。

五、出让土地改变用途等土地使用条件的处理

出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可与市、县国土资源部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但规定应当收回重新进行公开出让的除外。

调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

应补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格—批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

第三篇：办理协议出让国有建设用地使用权申请书

办理协议出让国有建设用地使用权申请书

属于新建项目申请书内容包括：

（1）申请出让的宗地位置及面积、界址，即坐落、四至、土地面积、平面界址、竖向界址；

（2）申请出让宗地的权属现状（即现土地使用权人）及地上物现状；

（3）申请出让宗地的规划条件，包括文件依据及规划总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途等；

（4）已取得发改部门、规划部门等行政主管部门的批准文件，以及征地、划拨的文件；

（5）地价评估及审定地价水平情况；

（6）开发建设计划情况，包括投资总额、投资进度、计划开工竣工日期等；

（7）申请建设项目的特殊情况；

（8）申请出让的用地红线范围内是否有需按划拨方式供应的土地，并明确划拨用地面积、建筑面积、土地用途等；

（9）申请人的具体联系人及联系电话。

属于现状项目申请书内容同新建项目申请书内容的（1）、（2）、（3）、（5）、（7）、（9）项。

第四篇：国有建设用地使用权协议出让合同变更

事项名称

国有建设用地使用权协议出让合同变更 事项类别

行政许可 设定依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条

2、《中华人民共和国土地管理法》第53条

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第9条

5、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》（市人民政府令[2007]第200号修改）第3条 审批对象

自然人、法人、其他组织 审批机关

北京市国土资源局或区县国土分局 实施机关

市土地利用事务中心或市国土资源局区县分局

市局签订出让合同的，由市土地利用事务中心办理 分局签订出让合同的，由分局办理 收费依据及标准

按照出让合同约定 受理方式

现场受理 受理地点

北京市固定资产投资审批大厅北京市国土资源局窗口或分局受理窗口 办理时限

16个工作日（不包括重新评审地价时间、涉及公示的项目公示时间、涉及权属核实的核实时间）办理处室

市土地利用事务中心或市国土资源局区县分局 申请材料

1、出让合同变更申请书（原件）；

2、出让合同变更申请表（原件）；

3、申请人身份证明材料：

（1）自然人，提交身份证（复印件）；境外的提交有效身份证明（原件）。（2）企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件），属于外资企业或中外合资企业的，还需提交《外商投资企业批准证书》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，提交营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证等材料（复印件）；

（3）非企业法人，提交《组织机构代码证》（复印件）；不具备独立非企业法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的《组织机构代码证》（复印件）；

（4）境外法人或其他组织（包括港澳台），提交经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书（原件），或批准该法人、其他组织成立的文件（复印件）；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后，需中国驻该国使、领馆认证（原件）；

（5）法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）；如法定代表人为外籍人员，需提交经公证部门出具的公证书，并需中国驻该国使、领馆认证（原件）。

（6）委托办理的，提交授权委托书（原件）和受托人的身份证（复印件）；属于境外法人或其他组织委托的，委托书应经公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章（原件）；台湾出具的公证书应由中国公证员协会或北京市公证员协会确认（原件）。外国法人或其他组织委托办理的，其授权委托书应经公证，并需中国驻该国使、领馆认证（原件）。

4、出让合同(包括签订的所有补充协议)及附件、附图（复印件）。

5、出让合同未约定监管条款的非竣工项目，提供后期监管授权书2份（原件）。

6、项目开发建设情况说明（原件）。

7、已预售或销售的，提供预售许可证或销售许可证（复印件）。

(一)属于规划建筑面积、用途变更，还需提交下列材料：

1、变更出让合同所依据的规划部门出具的规划批准文件（复印件），包括：《建设工程规划许可证》及附件、附图，或《规划方案调整的复函》及附图，或《设计方案审查意见》及附件、附图，或《建设项目规划条件》及附图等规划文件。如涉及未按规划批准方案建设，擅自增加建筑规模的，需同时提交规划部门出具的《行政处罚决定书》及《行政处罚缴款书》。

2、需重新评审地价水平的，提交有评估资质的评估机构出具的土地评估报告（原件）三份、地价审定表（原件）、宗地示意图（复印件）十份；

3、设计说明(按规范样本出具)（原件）；

4、项目涉及人防工程的，提交民防部门批准文件及有关图纸（复印件）。

（二）属于宗地出让面积、宗地出让范围变更，还需提交下列材料：

1、涉及规划建设用地范围发生变化的，提交规划部门出具的新的规划用地批准文件及用地钉桩成果（复印件）；

2、不涉及出让宗地范围变更的，提交下列材料之一：

（1）2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的，提交《国有土地使用证》（复印件）；

（2）《土地权属审查告知书》（原件）。

3、涉及出让宗地范围变更的，且变更范围小于原出让宗地范围的，提交下列材料：

（1）2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的，提交《国有土地使用证》（复印件），如有银行抵押情况，需提供抵押权人出具的同意变更出让合同的证明材料；2008年1月1日前取得《国有土地使用证》的，提交《土地权属审查告知书》（原件）；

（2）由有资质的测绘单位出具出让范围测绘成果图和坐标成果表（原件），测绘成果应符合《地籍调查技术规程》（DB11/T 764-2010）中地籍测量有关技术要求。

4、涉及出让宗地范围变更的，且变更范围大于原出让宗地范围的，提交下列材料：

（1）变更范围属于原《土地权属审查告知书》审查范围内的，提交原《土地权属审查告知书》（复印件），并由有资质的测绘单位出具的出让范围测绘成果图和坐标成果表（原件），测绘成果应符合《地籍调查技术规程》（DB11/T 764-2010）中地籍测量有关技术要求；

（2）变更范围超出原《土地权属审查告知书》审查范围的，提交新的《土地权属审查告知书》（原件）。

5、因配套移交后出让宗地范围、出让宗地面积发生变化的，提交配套移交相关部门的移交协议（复印件）；

6、宗地类型为共用土地的，提交宗地分摊说明或各共用方的宗地面积分摊协议（原件）；

7、需重新评审地价水平的，提交有评估资质的评估机构出具的土地评估报告（原件）一式三份、地价审定表（原件）、宗地示意图（复印件）一式十份；

8、宗地调整情况说明（原件）及调整前后宗地范围对比图（原件）。

（三）属于受让方名称变更，还需提交下列材料：

1、属依据工商等批准部门批准变更受让人名称的，提供工商等批准部门核发的企业名称变更证明文件、重新核发的营业执照（复印件）；

2、企业改制更名的，提交国资部门或原批准改制的部门，或具备资产管理 权的上级单位出具该土地使用权已作为改制资产划入改制企业的，同意其办理更名的证明文件（原件）；

（四）属于冲抵地价款，还需提交缴纳所有相关款项票据（复印件）。

（五）属于核减“四源费”、大市政费，还需提交下列材料：

1、缴纳所有相关款项票据（复印件）；

2、市发改委核减“四源费”、大市政费的批准文件（原件）。

（六）属于实测面积变更，还需提交下列材料： 1、2014年7月1日前测绘备案的项目，提交出让范围内全部建筑加盖测绘成果汇交备案专用章的《房屋土地测绘技术报告书》（原件）、房屋登记表（复印件）和房地平面图（复印件）；

2014年7月1日后测绘备案的项目，提交出让范围内全部建筑加盖测绘成果汇交备案专用章的《房产测绘成果备案表》（复印件）、房屋登记表（复印件）和房地平面图（复印件）；

2、竣工测绘成果说明（原件）；

3、宗地测绘文件：

a、涉及规划建设用地范围发生变化的，提交规划部门出具的新的规划用地批准文件及用地钉桩成果；

b、不涉及出让宗地范围变更的，提交下列材料之一：

（1）2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的，提交《国有土地使用证》（复印件）；

（2）《土地权属审查告知书》（原件）；

c、涉及出让宗地范围变更的，且变更范围小于原出让宗地范围的，提交下列材料：

（1）2008年1月1日后取得《国有土地使用证》的，提交《国有土地使用证》（复印件），如有银行抵押情况，需提供抵押权人出具的同意变更出让合同的证明材料；2008年1月1日前取得《国有土地使用证》的，提交《土地权属审查告知书》（原件）；

（2）由有资质的测绘单位出具出让范围测绘成果图和坐标成果表（原件），测绘成果应符合《地籍调查技术规程》（DB11/T 764-2010）中地籍测量有关技术要求。

d、涉及出让宗地范围变更的，且变更范围大于原出让宗地范围的，提交下列材料：

（1）变更范围属于原《土地权属审查告知书》审查范围内的，提交原《土地权属审查告知书》（复印件），并由有资质的测绘单位出具的出让范围测绘成果图和坐标成果表（原件），测绘成果应符合《地籍调查技术规程》（DB11/T 764-2010）中地籍测量有关技术要求；

（2）变更范围超出原《土地权属审查告知书》审查范围的，提交新的《土地权属审查告知书》（原件）。

e、宗地类型为共用土地的，提交宗地分摊说明或各共用方的宗地面积分摊协议（原件）；

f、宗地调整情况说明（原件）及调整前后宗地范围对比图（原件）。

4、已缴纳地价款、资金占用费、滞纳金、契税的发票（契税发票提交通知联原件，其余提交复印件）；

5、竣工建筑面积符合规划要求的证明文件：（1）2002年1月1日以前竣工的项目（以竣工备案日期或工程竣工核验单上的日期为准）需提交《建设工程规划许可证》及其附件、附图（复印件）：单栋建筑的竣工实测面积与《建筑工程规划许可证》批准面积相比，其误差应控制在每幢建筑面积的正负5％以内，且绝对值不得超过300平方米。超出上述范围的，取得更改后的《建设工程规划许可证》（复印件）；

（2）2002年1月1日以后竣工的项目，需提交《建设工程规划许可证》及其附件、附图（复印件）（附件需盖验收合格章）及《建设工程规划验收合格通知书》（复印件）；

6、提供公安部门出具的门牌、楼牌审批文件（复印件）；

7、出让合同文本中约定地价水平为暂定价的，提交审定的《地价水平通知单》（复印件）；

8、《开工证》及其附件、附图（复印件）；

9、《工程竣工核验单》或《工程竣工备案表》（复印件）；

10、宗地平面图五份（原件，用红笔勾出用地范围，并压红线盖章；申请人为个人的，压红线签字）。

11、提交配套移交相关部门的移交协议；因配套移交后出让宗地范围、出让宗地面积发生变化的，提交用地分摊说明。

（七）属于地价水平变更，还需提交下列材料：

1、已缴纳地价款、资金占用费、滞纳金、违约金及契税的发票（复印件）；

2、地价水平通知单（复印件）。

（八）属于依据法院协助执行通知书变更原受让方，且原受让方未取得《国有土地使用证》的，还需提交下列材料：

1、人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书（原件）；

2、原出让土地面积属于部分协助执行的，提交法院核发的需执行范围的证 明文件（原件）；

3、政府土地收益（地价款）、契税缴纳的证明文件（复印件）。

（九）属于变更出让合同约定开竣工时间的，还需提交下列材料：

需提交相关批准文件。审批流程

申请—受理—审查—决定—告知 审查内容

申请：收取出让合同变更事项所需的申请材料是否齐备、格式是否符合要求。受理：所提供材料内容填写是否完整、格式是否符合要求，签章是否有效等。审查：是否符合各类出让合同变更的审查标准；是否存在司法查封情况。决定：对符合出让合同变更申请事项要求的出具《北京市国有建设用地使用权出让合同补充协议》。审查标准

申请：收取申请变更事项材料齐备、格式符合要求。

受理：材料符合各类变更事项标准，内容填写完整，格式合乎要求，签章完整。

审查：符合相应变更事项的具体要求，变更依据充分、合理、合法；不存在司法查封情况；

决定：对符合出让合同变更条件的签订《北京市国有建设用地使用权出让合同补充协议》，不符合的不予许可，书面告知并说明理由。批准形式

《北京市国有建设用地使用权出让合同补充协议》 有效时限

按出让合同约定的用地年限

第五篇：出让、划拨国有建设用地大不同

出让、划拨国有建设用地大不同

国有土地的使用权可以依法给单位和个人使用。国有建设用地有出让、划拨两种取得方式，不同取得方式会影响土地使用者的使用和收益权利，会影响具体的缴纳的土地使用税，很有必要了解清楚。国有建设用地取得的两种方式有哪些不同？从法律性质、有偿性、使用限期、使用目的、具体方式分类介绍。

国有建设用地取得方式可以有有偿取得和无偿取得两种。国有土地有偿、有期限使用，是国有土地使用的基本形式；无偿取得，划拨国有土地使用权是国有土地使用的特殊形式。“有偿、有限期使用”，即国有土地使用权的有偿、有限期出让，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地的使用权划拨是土地使用权划拨的一方面内容，指县级以上人民政府依法批准，将国有土地的使用权无偿交给土地使用者使用的行为。

1.法律性质不同

出让：通过出让方式签订出让合同设立建设用地使用权的行为，属于民事行为。

划拨：建设用地使用权的划拨，由市、县级以上人民政府依职权依法决定，属于行政行为。但是通过划拨方式取得建设用地使用权属于民事权利。

2.有偿性不同 出让：出让方式取得建设用地使用权，有偿，需要受让方向国家交付出让金。

划拨：划拨方式取得的建设用地使用权，是无偿的，使用人无需支付出让金。虽然划拨方式取得的建设用地使用权人也需要缴纳安置、补偿等费用，但是这些费用不是建设用地使用权的对价，而是对被征收人即国有土地的使用权人或原建设用地使用权人的损失和重新安置的补偿。

3使用期限不同

出让：有偿取得方式的建设用地都有使用年限。最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

划拨：除法律、行政法规另有规定外，划拨方式没有期限的限制。4.使用目的不同

出让：有偿方式取得的建设用地，具有营利性、私利性。划拨：划拨方式只适用公益事业或者国家重点工程项目，主要包括：（1）国家机关用地和建设用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。

5.具体方式不同

出让：有偿取得包含出让、租赁、作价出资或者入股。建设用地使用权的出让可以采取以下方式：协议、招标、拍卖。协议属于双方协商出让建设用地使用权；招标、拍卖、挂牌属于公开竞价出让建设用地使用权。

划拨：最基本的特征是须经县级以上人民政府依法批准；土地使用者取得土地使用权是无偿的，即不需要缴纳任何费用、支付任何经济上代价。