甘肃省2017年房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批考试题

第一篇：甘肃省2017年房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批考试题

甘肃省2017年房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。A．《规划意见书(选址)》 B．《建设用地规划许可证》 C．设计方案审批阶段 D．《建设工程规划许可证》

2、__，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

A．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定

B．代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》 C．选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 D．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

3、砖混结构二等房屋的残值率一般为。A：4％ B：3％ C：2％ D：1％

E：工业用地的监测点评估价格

4、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法

5、房产分户图是在的基础上进一步绘制的明细图。A：地籍图 B：宗地图

C：房产分幅图 D：房产分丘图

E：执行层的组织协调

6、注册房地产估价师继续教育由组织。A：住房和城乡建设部 B：人力资源和社会保障部 C：省级政府建设主管部门

D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 E：执行层的组织协调

7、某房地产占地面积40 000㎡，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3 000㎡：乙楼建筑面积为3层，每层6 000㎡；丙楼6层，每层7 500㎡，则该宗土地的建筑覆盖率为。A：242．4％ B：50％ C：41．25％ D：187．5％

E：工业用地的监测点评估价格

8、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是__的体现。A．经济学原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．对立原理

9、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。A：估价委托合同签订时间 B：估价目的

C：实地查勘估价对象的时间 D：委托人意愿

E：工业用地的监测点评估价格

10、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为__元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。A．7999 B．7967 C．7996 D．8028

11、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为元／㎡。A：1920 B：2400 C：2560 D：3200 E：工业用地的监测点评估价格

12、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。A：824 B：924 C：844 D：944 E：工业用地的监测点评估价格

13、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。A：投资价值 B：谨慎价值 C：快速变现值 D：市场价值

E：工业用地的监测点评估价格

14、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__。A．直接资本化法和报酬资本化法 B．直接资本化法和收益乘数法

C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法 D．收益乘数法和报酬资本化法

15、如果房地产开发商希望通过施工图了解建筑物从屋面至地面的内部构造特点，应查找。

A：建筑平面图 B：建筑立面图 C：结构施工图 D：建筑剖面图

E：执行层的组织协调

16、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是的结合体。A：实体、权益、区位 B：实物、权益、区位 C：实物、权利、位置 D：实物、权益、位置

E：工业用地的监测点评估价格

17、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

18、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。A．10%～20% B．10%～30% C．20%～30% D．30%～40%

19、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为__万元。A．600 B．900 C．1500 D．1800 20、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。A．风险辨识 B．风险估计 C．风险评价 D．风险决策

21、以保险的实施形式为标准，可将保险分为 A：商业保险、社会保险和政策保险 B：财产保险和人身保险 C：自愿保险和强制保险 D：定值保险和不定值保险 E：执行层的组织协调

22、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房地产估价业 D：房地产经纪业

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。A：保持现状前提 B：装修改造前提 C：转换用途前提 D：重新利用前提

E：工业用地的监测点评估价格

24、按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。

A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告 C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告

D．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见

25、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。A．产品线定价 B．选择品定价 C．补充品定价 D．产品束定价

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。A．税金 B．拍卖费用

C．土地使用权出让金 D．土地使用成本

2、印花税征收中，对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金账簿等，采用比例税率。税率共分五档：千分之

一、。A：万分之五 B：万分之三

C：万分之零点五 D：万分之零点三 E：万分之一

3、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括。A：物业管理企业的酬金 B：物业服务支出

C：物业管理企业的利润 D：法定税费 E：物业服务成本

4、房地产估价的基本原则和最高行为准则为__。A．最高最佳使用原则 B．合法原则

C．估价时点原则

D．独立客观公正原则

5、确定路线价时，选取标准宗地应符合（）等的要求。A．一面临街 B．两面临街

C．土地形状为矩形 D．土地形状为正方形

E．容积率为所在区段具有代表性的容积率

6、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。A．1 B．2 C．3 D．4

7、商业银行的职能包括。A：充当信用中介

B：变货币资本为货币收入 C：充当支付中介

D：创造派生存款和信用流通工具 E：变货币收入为货币资本

8、下列符合《中华人民共和国城市房地产管理法》“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。

A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批

B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批

C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让

D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让

E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理

9、以下房地产价格种类中，有平均价格的是。A：起价 B：标价 C：成交价 D：起拍价 E：应价

10、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是。

A：面积误差比在3％以内(含3％)的房价款由买受人补足 B：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人

C：绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人 D：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人 E：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人

11、针对不同用途的收益性物业可分为__。A．写字楼物业管理、商场物业管理 B．承租人管理、租赁市场管理． C．工业及货仓物业管理、人事管理 D．商场物业管理、财务、人事管理

12、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A．所得税前利润 B．所得税后利润 C．应分配利润 D．未分配利润

13、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是__。A．房地产价格 B．房地产市场预期 C．金融相关因素 D．相关商品价格

14、李某购买了A房地产开发公司的住房一套，因质量问题，与其发生了质量纠纷。如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指。

A：未办理交付使用手续之前 B：办理了交付使用手续之后 C：房屋所有权证办理之前

D：房屋所有权证办理完毕之后

E：因房地产资金问题而不能如期开工的

15、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。A：长期趋势 B：季节波动 C：年度波动 D：循环波动 E：不规则波动

16、下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有。A：施工定额 B：预算定额 C：概算定额 D：概算指标 E：投资估算指标

17、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为。(2009年试题)A：设计寿命 B：经济寿命 C：法定寿命 D：自然寿命 E：借款合同

18、房地产转让的实质是__。A．房地产使用权发生转移 B．房地产权属发生转移 C．房地产出租

D．该房屋范围内的土地使用权发生转移

19、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。(2009年试题)A：甲公司非法占用了财产 B：甲公司所有的危房

C：曱公司替乙公司保管的财产

D：甲公司未经规划许可建造的房屋 E：执行层的组织协调

20、影响房地产市场发展的政策因素包括。A：土地供给政策

B：住房建设和住房消费政策 C：房地产金融政策

D：房地产产权与交易政策 E：城市人口政策

21、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的。A：政治风险 B：政策风险 C：利率风险

D：市场供求风险 E：借款合同

22、保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的等业务，出具有关报告或证明，并向委托人收取费用的企业。A：规划 B：鉴定 C：估价

D：赔款清算 E：估损

23、某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向__贷款较经济。A．甲银行 B．乙银行 C．甲乙同样 D．无法比较

24、补偿标准以“物”(房屋)为主，更能充分体现__这一民事法律关系最一般的原则。

A．入股补偿 B．等价有偿 C．等价补偿 D．实物补偿

25、等产量曲线主要有以下特点：。

A：等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值

B：等产量曲线图的众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量

C：等产量曲线按产量大小顺序排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越大；离原点越远的等产量曲线所代表的产量越小 D：等产量曲线图中的任意两条等产量曲线都能相交 E：等产量曲线凸向原点

第二篇：陕西省房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批考试题

陕西省房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。A．领导定价法 B．挑战定价法

C．随行就市定价法 D．价值定价法

2、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。A．经营成本 B．物业档次

C．业主目标收益要求

D．同类型物业的市场供求关系

3、下列表述中不正确的是．【2004年考题】

A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格

4、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住，减半征收土地增值税。A：满5年的 B：5年以上的

C：满3年来满5年的 D：居住未满3年的 E：执行层的组织协调

5、以下最符合不可以作为以抵押估价为目的的估价对象是__ A．土地使用权为出让且完成开发投资总额20%的某房屋建设工程 B．其他共有人已书面同意抵押的共有房地产 C．已抵押的房地产再次抵押的 D．拖欠有建设工程款的房地产

6、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

7、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由__无偿收回土地使用权并予以公告。

A．乡级以上政府 B．县级以上人民政府 C．市级以上人民政府 D．省级以上人民政府

8、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。A．1 B．2 C．3 D．5

9、商品房预售合同登记备案的申请人是__。A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人

D．商品房购买人和商品房预信人

10、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为__年。A．1 B．2 C．3 D．5

11、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。A：生活方式 B：受教育程度 C：购买动机 D：自我形象 E：借款合同

12、是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。A：永久荷载 B：必然荷载 C：可变荷载 D：偶然荷载

E：执行层的组织协调

13、下列属于概率抽样类型的是__。A．简单随机抽样 B．随意抽样 C．估计抽样 D．定额抽样

14、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。

A．方案甲 B．方案乙

C．方案甲和方案乙均可 D．无法判断

15、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡。假设折现率为10％，风险补偿为现房价格的3％，则该期房目前的价格是元／㎡。A：4395 B：4486 C：4636 D：4850 E：工业用地的监测点评估价格

16、保险的派生职能不包括__。A．防灾防损 B．融通资金

C．组织经济补偿 D．分配

17、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元/(m2·年)，则其面临__。A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险

D．通货膨胀风险

18、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。A．下降 B．上升 C．不变

D．不能确定

19、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。A：征地管理费 B：耕地占用税 C：安置补助费 D：耕地开垦费

E：工业用地的监测点评估价格 20、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。A：房地产市场成交价格 B：房地产市场租赁价格 C：房地产市场成本价格 D：房地产市场评估价格

E：房地产估价机构必须加盖公章

21、某高层楼房占用的土地总面积为800 ㎡，房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。A：466 ㎡ B：496 ㎡ C：506 ㎡ D：596 ㎡

E：工业用地的监测点评估价格

22、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。A．房屋权属登记机关 B．县级以上人民政府 C．房屋拆迁管理部门

D．城市规划行政主管部门

23、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。A：市、县人民政府

B：市、县人民政府土地管理部门 C：市、县人民政府建设管理部门 D：市、县人民政府房产管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

24、根据城市用地适用性评价结论，不适于修建的用地是。A：一类用地 B：二类用地 C：三类用地 D：四类用地

E：执行层的组织协调

25、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。A．2660 B．2427 C．2425 D．2294

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、反映企业长期偿债能力的指标是__。A．流动比率 B．速动比率 C．资产负债率 D．存货周转率

2、下列属于法定委托拍卖程序的是。A：委托拍卖函 B：委托人拍卖意向 C：拍卖人接受委托 D：双方当事人洽谈 E：签订委托拍卖合同

3、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D．存量+新增竣工量-拆毁量

4、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产

5、将借款本息视为现金流出的基本报表是。A：全部投资现金流量表 B：资本金现金流量表 C：借款还本付息估算表 D：投资计划与资金筹措表 E：借款合同 6、2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为元。A：80 B：160 C：200 D：240 E：执行层的组织协调

7、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有__。A．可能面积的组合

B．寻租者经营业务的性质

C．寻租者将来扩展办公室面积的计划 D．每平方米的租金 E．室内的装修

8、某笔房地产开发贷款的综合风险度与直接相关。A：贷款额

B：企业信用等级 C：自有资金数量 D：项目风险等级 E：贷款期限

9、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有。A：土地所有权

B：国有工业用地土地使用权 C：宅基地土地使用权 D：大型游乐场 E：乡镇企业用房

10、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经通过。A：与会业主所持投票权1／2以上 B：与会业主所持投票权2／3以上 C：全体业主所持投票权1／2以上 D：全体业主所持投票权2／3以上 E：执行层的组织协调

11、__不属于拆迁的实施方式。A．统一拆迁 B．代办拆迁 C．自行拆迁 D．委托拆迁

12、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的。

A：最佳规模 B：最佳经营手段 C：最佳集约度 D：最佳管理方式 E：最佳投资渠道

13、住宅专项维修资金的依据包括。A：《土地管理法》 B：《城市房地产管理法》 C：《物业管理条例》 D：《住宅专项维修资金管理办法》

E：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

14、记账凭证按照经济业务是否涉及货币资金分为三种。A：收款凭证 B：付款凭证 C：转账凭证 D：原始凭证 E：记账凭证

15、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是（）元。A．240 B．622 C．312 D．874

16、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。A：减少 B：增加 C：不变

D：同步递减 E：借款合同

17、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。A．转让利润 B．市场影响

C．产权是否清晰 D．被拆迁人的利益

18、下列市盈率的表达式中，正确的是。A：市盈率=股价／每股净资产 B：市盈率=股价／每股收益 C：市盈率=市值／销售收入 D：市盈率=市值／现金流 E：借款合同

19、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。A：允许流通物 B：限制流通物 C：禁止流通物 D：特殊流通物 E：一般流通物

20、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换

D．货币补偿或产权调换

21、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。

A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金

B：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整 C：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的3％ E：售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金

22、以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为。A：商业保险、社会保险和政策保险 B：财产保险和人身保险 C：自愿保险和强制保险

D：单一危险保险与综合危险保险 E：执行层的组织协调

23、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。A：长期趋势 B：季节波动 C：波动 D：循环波动 E：不规则波动

24、城镇体系规划分为。A：全国城镇体系规划 B：省域城镇体系规划

C：市域(镇域)城镇体系规划 D：县域城镇体系规划 E：乡镇体系规划

25、导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性有。A：市场供给的特点 B：市场需求的特点 C：市场交易的特点 D：市场价格的特点 E：市场竞争的特点

第三篇：西藏房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批模拟试题

西藏房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。A．廉租房 B．经济适用房

C．市场价商品住宅 D．商品房

2、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。A：保持现状前提 B：装修改造前提 C：转换用途前提 D：重新利用前提

E：工业用地的监测点评估价格

3、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。A．7.5% B．10.8% C．12.5% D．15.0%

4、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。A：较大 B：较小 C：差距较大 D：大致接近

E：工业用地的监测点评估价格

5、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按的税率征收所得税。A：10％ B：15％ C：18％ D：27％

E：执行层的组织协调

6、__是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等业务的经济活动。A．房地产经纪 B．房地产咨询 C．房地产评估 D．房地产开发

7、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=×直接成本利润率。A：后续开发成本+管理费用

B：后续开发成本+管理费用+销售费用 C：待开发房地产价值+后续开发成本

D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 E：工业用地的监测点评估价格

8、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。A：4％ B：3％ C：2％ D：1％

E：执行层的组织协调

9、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A．180 B．196 C．200 D．300

10、业主公约由__制定并修改。A．业主大会 B．业主委员会 C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

11、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信 B．给水、排水、燃气、热力 C．排水、电力、通信、燃气 D．排水、电力、通信、热力

12、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D．存量+新增竣工量-拆毁量

13、假设某房地产投资项目的折现率分别取i。、、、时，其对应的净现值分别为万元、万元、万元、万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是。A：16.67％ B：16.71％ C：16.80％ D：17000％ E：借款合同

14、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为元／㎡。A：3473 B：4365 C：4500 D：4635 E：工业用地的监测点评估价格

15、在某商业街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为1 200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45．72 m(即150英尺)、临街宽度20 m的矩形土地的总价为万元。A：1 504 B：1 404 C：1 304 D：1 204 E：工业用地的监测点评估价格

16、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。A：7020 B：7091 C：7380 D：8580 E：工业用地的监测点评估价格

17、国务院将房地产估价机构资质核准列为事项。A：行政备案 B：行政许可 C：行政处罚 D：行政复议

E：执行层的组织协调

18、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。A．判断提问 B．多项选择 C．单向选择 D．书面提问

19、我国国有土地占全国土地调查总面积的__。A．37.14% B．46.18% C．53.17% D．61.58% 20、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。A．62500 B．62000 C．61000 D．61500

21、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为__万元。A．64 B．96 C．160 D．224

22、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为

6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。A．882 B．1765 C．1667 D．1538

23、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2006年1月1日为100)。该宗房地产2008年10月1日的价格为元／㎡。A：2 402．22 B：2 302．22 C：2 202．22 D：2 102．22 E：工业用地的监测点评估价格

24、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值

25、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠

B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠

C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠

D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。A．三年以下有期徒刑或者拘役 B．五年以下有期徒刑或者拘役 C．五年以下有期徒刑或者管制 D．五年以上，十年以下有期徒刑

2、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A．商用房地产风险更高 B．商用房地产的收益更高 C．商用房地产的价值更高

D．商用房地产的增值潜力更大

3、建筑物的耐久年限划分为、15年以下等五个等级。A：100年以上 B：50—100年 C：40—50年 D：5—40年 E：15~40年

4、收益性物业的经营费用不包括__。A．人员工资及办公费用

B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用 C．保险费、房产税和法律费用等 D．抵押贷款还本付息费用

5、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。A．1002.45 B．1012.45 C．1027.42 D．1037.45

6、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。

A：供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值 B：供给价格弹性系数的数值一般都为负值 C：供给价格弹性系数的数值一般都为正值

D：供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律 E：同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同

7、按照报表编制的单位分类，企业编制的报表可分为。A：基层报表 B：汇总报表 C：合并报表 D：现金流量表 E：资产负债表

8、在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格__。A．下降 B．上升 C．不变 D．无关联

9、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。A．2360 B．2500 C．2722 D．2845

10、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计__的扣除。A．10% B．15% C．20% D．25%

11、根据，可将合同分为典型合同和非典型合同。A：法律是否设有规范并赋予一个特定名称 B：合同当事人是否互相享有权利、承担义务

C：合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价 D：法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立 E：执行层的组织协调

12、市场总需求是指在的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A：特定地理范围内 B：特定时期

C：特定的政治环境 D：特定市场营销环境 E：特定市场营销计划

13、下列关于新设立房地产估价机构资质等级核定，表述正确的是__。A．核定为三级，并设3年的暂定期 B．核定为三级，并设1年的暂定期 C．核定为暂定级，并设1年的暂定期 D．核定为暂定级，并设3年的暂定期

14、商品房买卖合同约定面积为150㎡，价格为4000元／㎡，交付使用时，产权登记面积为155㎡，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为万元。A：60.0 B：61.0 C：61.8 D：62.0 E：执行层的组织协调

15、下列关于票据贴现市场，表述正确的是。

A：票据贴现市场是指对未到期的票据进行贴现为客户提供短期资金融通的市场 B：票据贴现市场具体又包括贴现、再贴现和转贴现 C：贴现是指客户将所持有的未到期票据向商业银行(或办理贴现业务的其他金融机构)兑取现款以获得短期融资的行为

D：转贴现是指商业银行将其贴现收进的未到期票据向中央银行再办理贴现的融资行为

E：再贴现是指商业银行将贴现收进的未到期票据向其他商业银行或贴现机构进行贴现的融资行为

16、定义市场区域工作主要包括__。A．描绘市场区域的发展前景 B．描绘市场区域

C．在相应地图上描绘区域的物业类型 D．在相应地图上标出市场区域的边界 E．解释确定市场区域边界的依据

17、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。A．0 B．5% C．10% D．15% E．30%

18、在选择物业管理服务等级时，应充分考虑__。A．住宅小区的建设标准 B．配套设施设备 C．上级是否满意

D．业主的居住消费能力 E．服务功能

19、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。A：财产所有权关系 B：财产流转关系 C：财产形成权关系 D：人格权关系 E：身份权关系

20、下列属于《土地管理法实施条例》明确的国有土地(建设用地使用权)范围的有。

A：农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地 B：国家依法征收的土地

C：依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地

D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原不属于其成员集体所有的土地

E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地

21、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经__以上的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2 B．专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主且占总人数1/3 C．专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3 D．专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4

22、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有__。A．购买—持有—出租—出售 B．购买一更新改造—出售

C．购买一更新改造—出租—出售 D．开发—销售

E．开发—持有—出租—出售

23、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。A．概率分析 B．解析法

C．蒙特卡洛法 D．杠杆分析

24、商业经营的房地产，其净收益为__。

A．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润

B．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润—投资利息

C．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—投资利息

D．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—商业利润—投资利息

25、建筑材料的力学性质包括等。A：强度 B：塑性 C：硬度 D：密实度 E：耐磨性

第四篇：2017年上半年西藏房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批试题

2017年上半年西藏房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。A．土地面积 B．地质条件 C．土地位置 D．土地形状

2、收益法适用的条件是房地产的。A：收益能够量化 B：风险能够量化

C：收益或风险其一可以量化 D：收益和风险均能量化

E：工业用地的监测点评估价格

3、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是。A：地域分析与选择

B：具体地点的分析与选择

C：开发內容和规模的分析与选择 D：开发时机的分析与选择 E：借款合同

4、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。A：配套设施建设的限制 B：房地产使用管制

C：房地产权利的设立和行使的限制 D：房地产相邻关系的限制 E：工业用地的监测点评估价格

5、工业建筑设计的评价指标不包括。A：土地利用系数 B：厂房展开面积

C：厂房有效面积与建筑面积比 D：单位面积造价 E：执行层的组织协调

6、在证券市场上市交易的证券，基本上都是__。A．商品证券 B．货币证券 C．资本证券 D．投资证券

7、以下房地产价值中，保持始终不变的是。A：市场价值 B：原始价值 C：折余价值 D：账面净值

E：工业用地的监测点评估价格

8、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于__。A．信用贷款 B．透支贷款 C．直接融资 D．间接融资

9、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少__元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38

10、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是__。A．物业管理合同 B．物业服务合同

C．前期物业服务合同 D．后期物业服务合同

11、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。A：152．43万元 B：160万元

C：609．71万元 D：640万元

E：工业用地的监测点评估价格

12、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。A：2759．4万元 B：2789．3万元 C：2843．6万元 D：2987．6万元

E：工业用地的监测点评估价格

13、资本化率=__+风险调整值。A．平均利润率 B．安全利率 C．经济增长率 D．银行贷款利率

14、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。A．概算指标 B．概算定额 C．预算定额 D．施工定额

15、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑面积97㎡。该商品房的成交价格是。A：388000元 B：388640元 C：399640元 D：400000元

E：执行层的组织协调

16、下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境__。A．政治环境 B．国际环境 C．自然环境 D．技术环境

17、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的．【2003年考题】 A：可比实例房地产 B：估价对象房地产 C：标准房地产 D：类似房地产

E：工业用地的监测点评估价格

18、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。

A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称

C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 E：工业用地的监测点评估价格

19、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。A：毛租金乘数法 B：潜在毛收入乘数法 C：有效毛收入乘数法 D：净收益乘数法

E：工业用地的监测点评估价格

20、__也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。A．用途多样性 B．相互影响性 C．保值增值性 D．易受限制性

21、我国1949年以前的土地和房产都是以为基础的。A：私有制 B：公有制 C：国有制 D：社会制

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（）。A．甲土地 B．乙土地 C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任选其一

23、下列不属于房地产估价基本程序的是。A：获取估价业务 B：实地查看估价对象 C：确定估价结果 D：估价资料公开

E：工业用地的监测点评估价格

24、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是。

A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B：经营收入=销售收入+出租收入

C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D：可分配利润=税后收入-未分配利润 E：借款合同

25、下列关于物业管理招投标，表述错误的是。

A：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合 B：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分 C：物业管理招投标实质是一种直接选择行为

D：通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、__是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。A．物业管理 B．房地产 C．中介机构 D．商品房

2、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12．0％，如果通货膨胀率为5．5％，银行贷款年利率为6．5％，存款年利率为3．0％，则该项目投资的实际收益率是。A：5．16％ B：6．16％ C：6．5％ D：8．74％ E：借款合同

3、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。A：信用债券 B：抵押债券 C：担保债券 D：公募债券 E：私募债券

4、关于商业物业投资的说法，正确的有。

A：商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势 B：商业物业交易常在机构投资者之间进行

C：区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性 D：商业物业不适合长期投资

E：商业物业投资收益全部来自出租收益

5、经营费用的人工费包括。A：工资

B：医疗、养老、失业保险 C：统筹费

D：聘请法律顾问的费用 E：保安费用

6、法律规定可以属于集体所有的自然资源有__。A．森林 B．矿藏 C．水流 D．山岭 E．荒地

7、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。A：减少 B：增加 C：不变

D：同步递减 E：借款合同

8、已知年利率为15%，则按季度计息时的实际年利率为__。A．13.55% B．14.68% C．15.87% D．15.07%

9、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。(2007年试题)A：出售 B：抵押 C：转让 D：经营 E：借款合同

10、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。A．支付土地出让金的贷款

B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C．用于土地储备的贷款

D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E．住房抵押贷款

11、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时。

A：估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致

B：期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值 C：期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值 D：期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准

E：在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20％

12、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%。则该项目的期望值为万元。(2008年试题)A：2677.50 B：3680.60 C：4003.50 D：5356.80 E：借款合同

13、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。(2006年试题)A：64 B：96 C：160 D：224 E：执行层的组织协调

14、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__ A．房地产具有开发或再开发潜力 B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式 D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

15、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为__。A．9.26% B．10.09% C．11.11% D．12%

16、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处__罚款。A．5万元以上10万元以下 B．5万元以上20万元以下 C．3万元以上10万元以下 D．1万元以上3万元以下

17、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。

A：应采用客观成本而不是实际成本 B：应采用实际成本而不是客观成本

C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

18、居住区按居住户数或人数规模，分为三级。A：居住楼 B：居住小区 C：居住组团 D：居住区 E：独立式组团

19、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息__万元。A．2.00 B．7.30 C．8.53 D．9.00 20、27。某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，销售税费为18万元，投资利息为15万元，投资利润率为15%，则开发利润为__万元。A．346.5 B．349.2 C．348.75 D．351.45

21、投资决策分析主要包括工作。A：机会寻找 B：机会筛选 C：市场分析 D：财务评价 E：投资决策

22、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A．开发期

B．静态投资回收期 C．项目经营期 D．计算期

23、是契税的征税对象。A：发生产权转移变动的土地 B：未发生产权转移变动的土地 C：发生产权转移变动的房屋 D：未发生产权转移变动的房屋

E：未发生产权转移变动的土地、房屋

24、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。A：建设单位或工程监理单位 B：建设单位

C：工程监理单位

D：建设单位和工程监理单位 E：执行层的组织协调

25、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括（）。A．成本导向定价法 B．收益导向定价法 C．竞争导向定价法 D．购买者导向定价法 E．产品导向定价法

第五篇：贵州2015年上半年房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批考试试卷

贵州2015年上半年房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批考

试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格__乙的价格。A．高于 B．低于 C．等于

D．条件不足，无法确定

2、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。A．同一估价原则、同一估价时点 B．同一估价目的、同一估价方法 C．同一估价目的、同一估价时点 D．同一估价原则、同一估价目的

3、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为__名以上。A．3 B．5 C．8 D．15

4、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指__。A．房地产开发企业自有资金周转的速度 B．估价对象房地产变为现金的速度 C．估价对象房地产带来净收益的速度 D．房地产开发企业流资金周转的速度

5、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％，销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，报酬率中无风险报酬率为6％．风险报酬率为无风险报酬率的25％，则该写字楼目前的收益价格为万元。A：5286.72 B：7552.45 C：9939.23 D：14198.90 E：工业用地的监测点评估价格

6、合法建造房屋的物权自__产生效力。A．记载于不动产登记簿时 B．颁发房屋权属证书时 C．申请房屋所有权登记时 D．事实行为成就时

7、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。A．建筑师 B．结构工程师 C．设备工程师 D．监理工程师

8、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。

A．假定建筑结构是安全的 B．肯定建筑物是安全的

C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D．说明建筑结构安全难以确定

9、售公有住房的住宅公共部位维修基金向__筹集。A．房管部门 B．物业管理公司

C．住房公积金管理中心 D．售房单位和购房人

10、小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府__提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并附相应文件资料。A．建设行政主管部门 B．房地产主管部门

C．建设行政主管部门和房地产主管部门 D．房地产主管部门和土地管理部门

11、共有房地产的房地产权证由__收执。A．共有人共同 B．共有人分别

C．权利人推举的持证人

D．房地产主管部门指定的权利人

12、a．规划设计条件通知书、b．建设用地规划许可证、c．选址规划意见通知书和d．建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。A．abcd B．acdb C．cadb D．cbad

13、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/m2，则其楼面地价为__元/m2。A．500 B．2500 C．1000 D．1250

14、基准地价是城市中均质区域内的土地。A：最低价格 B：最高价格 C：平均价格 D：成交价格

E：工业用地的监测点评估价格

15、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】 A：30％ B：45％ C：65％ D：75％

E：工业用地的监测点评估价格

16、不应计入收益性物业经营费用的是．(2008年试题)A：抵押贷款利息 B：公共设施维修费 C：房产税

D：物业保险税 E：借款合同

17、下列关于房地产测绘特点的说法有误的是__。A．房地产测绘图一般比例尺很大

B．房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素

C．房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算 D．房地产测绘的复测周期一般为1年

18、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。A：新开垦荒地

B：轮歇地、草田轮作地

C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地 D：耕种3年以下的滩地和滩涂 E：房地产估价机构必须加盖公章

19、关于融资成本，下列说法不正确的是（）。

A．融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

B．融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

C．融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费

D．资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费 20、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。A．未知、需要求取的待开发房地产的价值 B．投资者购买待开发房地产应负担的税费 C．销售费用和销售税费 D．开发成本和管理费用

21、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括__。A．个人所有的居住房屋及院落用地 B．免税单位职工家属的宿舍用地

C．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地 D．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

22、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。A．总工程量 B．实测工程量 C．工程量清单 D．最终工程量

23、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9

24、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段

25、房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称是．。A：房地产平面图

B：房地产有关证明和文件 C：房地产卡片

D：房地产权属簿册 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于建设项目施工阶段工程造价计价与控制，表述正确的有。

A：工程变更就是工程的实际施工情况与招标投标时的工程情況发生的变化 B：承包人在确定变更后7日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更

C：变更合同价款的确定方法，对合同中没有适用或类似变更合同的价格，由发包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行

D：工程索赔包括承包人向发包人的索赔和发包人向承包人的索赔，所以工程索赔是双向的

E：按照索赔的合同依据可以将工程索赔分为工期索赔和费用索赔

2、对于担保行为法，我国已经建立了以__为基本法，以__为核心，以最高人民法院司法解释为补充的法律体系。A．《公司法》、《民法》；《合同法》 B．《担保法》、《民法》；《合同法》 C．《公司法》、《合同法》；《担保法》 D．《合同法》、《民法》；《担保法》

3、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。A．条形基础 B．独立基础 C．箱形基础 D．桩基础

4、房地产投资者的债务融资方式有__。A．吸收其他机构投资者资金 B．建成房地产抵押贷款 C．土地储备贷款 D．增发新股

E．房地产企业流动资金贷款

5、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括__。

A．债权债务凭证 B．使用权凭证 C．所有权凭证 D．收益权凭证 E．分配权凭证

6、下列关于建造师，表述正确的是。

A：注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期届满30日前，按规定申请延续注册。延续注册的有效期为3年

B：申请人因执业活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册

C：担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业 D：注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目中担任施工单位项目负责人

E：注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示

7、抑制通货紧缩的对策中，实施积极的货币政策就是。

A：较大幅度地减少货币供应量，尤其是减少中央银行基础货币的投放 B：较大幅度地增加货币供应量，尤其是扩大中央银行基础货币的投放 C：下调法定存款准备金率和完善准备金制度 D：上调法定存款准备金率和完善准备金制度 E：下调利率与加快利率市场化相结合

8、收益法中所指的收益是__。A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益

9、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由负责。(2007年试题)A：开发商 B：监理单位 C：分包单位 D：总承包单位 E：借款合同

10、建筑规模一般在1～3万㎡之间，服务人口在10～30万人，年营业额在1～5亿元之间，该物业为。A：市级购物中心 B：地区购物商场 C：居住区商场

D：邻里服务性商店 E：借款合同

11、住房公积金管理中心。

A：为直属城市人民政府以营利为目的的独立事业单位 B：为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位 C：负责住房公积金的管理运作 D：是住房公积金运作管理部门 E：是住房公积金管理的主体

12、不属于处置抵押物要求的是。A：长期价值市场稳定 B：变现性较强 C：价格比较稳定 D：市场广阔 E：借款合同

13、潜在购买者一般具有的特点（）。A．对该产品具有的潜在兴趣 B．足够的收入 C．交易的途径

D．销售人员的意愿 E．对未来的预期

14、成本计划可分解为等方面。A：材料设备成本计划 B：管理费成本计划 C：人工费成本计划 D：不可预见成本计划 E：施工机械费用计划

15、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。A．10 B．15 C．20 D．30

16、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。A．305 B．463 C．636 D．961

17、大型房地产开发公司，他们往往采用__的形式来销售房屋。A．联合代理 B．独家代理 C．双重代理 D．自行销售

18、下列费用中属于运营费用的有。

A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额 B：房地产税、人员工资、维修费、所得税

C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税

D：为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费

E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额

19、建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括（）等。A．附属工程费

B．设备及安装工程费 C．室外工程费 D．建筑工程费

20、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。A．首席代理 B．买方代理 C．卖方代理 D．双重代理

21、国家对房地产开发企业资质管理实行__ A．统一审批 B．国务院审批 C．分级审批 D．部门审批

22、报酬资本化公式的假设前提不包括（）。A．净收益A每年不变 B．收益年限n为有限年 C．报酬率Y不等于零

D．价格V符合评估时点市场情况

23、如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是。A：12% B：12.55% C：12.68% D：13.55% E：借款合同

24、物业管理市场的供需主体是。A：政府职能部门 B：物业服务企业 C：业主及使用人 D：房地产开发公司 E：业主公约

25、影响房地产价格的环境因素不包括__。A．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境