第一篇：西咸土地拆迁基础知识
西咸文旅讲义
一、政策
1、中华人民共和国土地管理法
2、中华人民共和国物权法
3、国有土地上房屋征收与补偿条例
4、国有土地上房屋征收评估办法
5、西安市国有土地上房屋征收与补偿办法
6、西安市国有土地山房屋征收评估办法
7、中华人民共和国城乡规划法
8、村民委员会组织法
主要讲述内容：通过上述法律、法规，确定被拆迁人所拥有权力
1、对于村民来说，根据物权法、土地管理法、农村宅基地管理办法等政策规定，村民拥有的是集体土地使用权和合法宅基地使用范围内房屋的所有权；对于国有土地上个人住宅房屋所拥有的是国有土地使用权和地面房屋的所有权。
二、模式及标准
（一）宅基地拆迁模式及标准
1、参照国有土地上房屋的拆迁模式（市城改办批复模式）标准：
计户单位：以集体建设用地使用证为依据（宅基地证或土地证），一证一户，一户签订一份拆迁安臵补偿协议；
面积认定：对证载范围内现有房屋实行拆一安一，互找差价原则； 残值补偿：对证载范围内三层及三层以上房屋按照评估残值予以补偿；范围外的不予补偿。
过渡费：按照安臵面积进行计算； 搬家费：按照拆迁计户进行计算； 奖励费：按照拆迁计户进行计算。奖励期内的优惠：
面积认定：对证载范围内宅基地面积的二倍进行认定安臵面积，实行拆一安一，互不找差价原则；
残值补偿：对证载范围内三层及三层以上房屋按照评估残值予以补偿；范围外的也按照残值予以了补偿。过渡费：按照现在市场行情进行了提高；
搬家费：按照原标准给付后又提供了免费搬家车辆； 奖励费：在原标准基础上进行了提高。
其它一些的优惠：比如学生的交通补助、年龄较大人员的租房补助等。在城中村改造中，又提出了保底安臵的政策，市政发129号文中规定了农户65平方米的下线保底安臵政策，所以在我们的操作中提出了65+20政策；
优点：有法可依，保底安臵
缺点：以证为计户单位，但在2003、2004年土地调查完成后，集体建设用地使用证的确权与认证工作进展缓慢，有很多的问题暴露出来，致使拆迁工作无证，无法认定面积，在此基础上，又提出了用地
地调面积进行面积认证，但带来了极大的不公平，混乱。特别是对于离婚户、姑娘户、双子户等不能取得公平。
2、以宅基地使用权臵换房屋模式（铁路北客站模式）标准：
计户单位：以集体建设用地使用证为依据（宅基地证或土地证），一证一户，一户签订一份拆迁安臵补偿协议；
面积认定：AA农户按人无偿安臵62+20；B祖遗户以户主为核心，上管父母下管儿的模式进行安臵，并实行130平方米的保底； 残值补偿：对其原有房屋的一、二层部分按照评估价上浮60%后进行补偿，其余部分按照残值进行补偿； 过渡费：按照人计算，300 元/∕人·月； 搬家费：按照拆迁计户进行计算； 奖励费：按照拆迁计户进行计算。
优点：一是对于农户，比较公平，从理论体系上讲，每个村民对于农村集体土地享有均等份，从法理上能说过去；二是村民即有面积保障，又有货币资产的保障。
缺点：一是对于祖遗户不公平，操作起来纠纷较多，而祖遗户又在外工作的比较多，政策知道多，不接受，与拆迁办、农户、村干部产生对立情绪比较大；二是无法可依，面积的给定、过渡费的计算无法可依，造成了我们目前西安市的状况是认为合理，但标准千差万别，又以城中村改造一村一案为借口，浐灞商务港、三星、浐灞总部经济、铁路北客站、高新区等都在用这个政策，但对村民给付的标准不一致，相互打听、攀比，上访的也有；三是用这个方法造成大量的抢建加盖，因为在评估环节，为照顾今后的拆迁，评估公司死套书本和政策，没有很好的结合实际，造成抢装修，贴瓷片、做软包、做假山、加盖房子，将评估人员掉下去现象、村民盖完房自己不敢住，造成巨大资源浪费。
3、宅基地划拨模式（市政道路拆迁安臵补偿模式，也就是以宅基地使用权臵换房屋模式的最初雏形）
在以往的市政道路拆迁中，或是外区县的铁路、公路拆迁中广泛采用，它同样采用了无偿划拨宅基地，对原房屋一、二层的评估价上浮60%，其它的装修及附着物按照残值补偿的办法。优点：简单易于操作
缺点：一是祖遗户划不划；抢装修；近郊村民面临二次拆迁；不是彻底的城中村改造，不利于城市化进程；土地不能进入政府储备；村民身份不变。这种模式已经不是我们今天要探讨的模式。
4、房屋安臵加货币补偿模式（曲江模式）
计户单位：以集体建设用地使用证为依据（宅基地证或土地证），一证一户，一户签订一份拆迁安臵补偿协议；
面积认定：人均30平方米。同时附带社保人均给付15万元 残值补偿：按照村民现有房屋进行测量、评估、补偿。搬家费：按照拆迁计户进行计算； 奖励费：按照拆迁计户进行计算。优点：简单易于操作，按份进行分配。
缺点：随着城市化进程的加快，物价水平的提高。已经不能适应拆迁的需要，同时也存在着社会不稳定因素，5、以院落为单位的补偿模式（个别村庄采用）
计户单位：以集体建设用地使用证为依据（宅基地证或土地证），一证一户，一户签订一份拆迁安臵补偿协议；
面积认定：以宅基地证为单位，每个院落补偿定量房屋面积，一般采用的有340、380、420、440等；同时实行人均85平方米保底安臵的政策。
残值补偿：对证载范围内三层及三层以上房屋按照评估残值予以补偿；
过渡费：农户按照人口给付；祖遗户没有； 搬家费：按照拆迁计户进行计算； 奖励费：按照拆迁计户进行计算。
优点：简单易于操作，照顾了祖遗户、人少房多户的情况、姑娘户、离婚户等情况。
缺点：无政策依据，合理不合法
（二）国有土地上房屋拆迁模式及标准
因为新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日开始执行，在此基础上，西安市分别于2012年3月29日出台了《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》，2012年4月1日出台了《西安市国土土地上房屋征收与评估办法》。这两个办法的出台，标志着我市国有土地上房屋征收与补偿具备实质可操作性基础，但目前我还没有
找到新的操作办法下实施的操作项目。但万变不离其宗，我就结合新文件的出台谈一下我自己的看法。
1、《征收办法》与2003年修正的原《西安市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称原《拆迁办法》）相比的主要区别？
一是主体不同：原《拆迁办法》规定，拆迁的主体是依法取得房屋拆迁许可证的单位。《征收办法》规定征收的主体是市人民政府。
二是法律关系不同。原《拆迁办法》规定，拆迁的法律关系产生于拆迁人和被拆迁人之间，房屋拆迁管理部门作为主管部门，对房屋拆迁工作实施监督管理，并可以作为中立的第三方对当事人之间的争议作出行政裁决，原来的机构是西安市拆迁管理办公室，地点在菊花园。而新的《征收办法》规定，征收的法律关系产生于征收人（政府）和被征收人之间，政府作为当事人一方，不再作为中立的第三方，因而不具有行政裁决权。最终的裁决权在法院。
三是程序不同。原《拆迁办法》规定，拆迁程序是由拆迁房屋的单位启动，房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可证，拆迁人实施房屋拆迁。《征收办法》规定征收程序是由市政府直接启动，由市人民政府作出房屋征收决定，那么这个决定是否是以政府出拆迁通告形式进行，截止到目前，我还没有见过。
四是强制执行模式、申请法院强制执行依据不同。原《拆迁办法》规定，在拆迁过程中，是由政府责成有关部门强制拆迁或者房屋拆迁管理部门申请法院强制执行，执行依据是房屋拆迁管理部门的裁决。《征收办法》取消了行政强制拆迁的内容，如被征收人及公有房屋出
租人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由房屋拆迁管理部门申请法院强制执行。（执行依据是政府作出的补偿决定）
2、新的办法与原《拆迁办法》相比，增加了如下内容。一是增加了征收房屋情况调查和调查结果公布的规定。
二是增加了征收补偿方案需在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日的规定。
三是增加了对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的规定。
四是增加了被征收人选择货币补偿补贴。被征收人选择货币安臵的，按被征收房屋评估价值的20%给 予补贴的规定。
五是增加了奖励标准。被征收人或公有房屋承租人在房地产价格评估机构选定之日起20日内搬迁的，征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当给予每户1.5万元奖励，选择货币补偿的，每户再增加1.5万元奖励；20日至30日内搬迁的，每户给予1万元奖励，选择货币补偿的，每户再增加1万元奖励；超过30日搬迁的，不予奖励。
3、对于征收房屋进行产权调换的，进行了如下调整。
一是对实行产权调换的住宅房屋，《征收办法》规定，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积。在征收范围外调换的（主要指的是异地安臵），按产权调换房屋区位，每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至20%的套内建筑面积（也就是白给）。
产权调换为私产的，被征收房屋套内建筑面积部分与产权调换房屋套内建筑面积部分，按评估价值结算差价（最终在操作时有可能实行的是互不找差价的原则）。奖励的套内建筑面积与公摊面积部分均不结算房价款。对实行产权调换的非住宅用房，《征收办法》规定，征收营业用房和其他非住宅用房实行产权调换的，因城市规划等原因，在征收范围外产权调换的，按产权调换房屋区位每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至30%的套内建筑面积，奖励的套内建筑面积部门不予结算房价款。
二是对临时安臵补偿费补偿方式进行了调整，标准适当提高。原《拆迁细则》规定：拆迁房屋过渡补助费标准因区位不同，补助标准不同。住宅房屋每月每平方米最高补助9元，最低补助3元；营业用房每月每平方米最高补助40元，最低补助10元。《征收办法》规定，对被征收房屋临时安臵补偿费每月按被征收房屋评估价值的0.35%支付（这个我自己进行了一下测算，如一套位于交通大学附近100平方米多层砖混结构住宅，中档装修，目前的租金水平在3000元 ∕月 ；那么这套住宅的市场评估价按照6000元计，月60万元，按照0.35%给付被拆迁人的过渡补助费，约为2100元 元/∕〃月，还是不能满足被拆迁人的要求，而且存在一个问题是，对于被征收人原来房屋的评估，要考虑原来房屋的产权性质、土地使用年限及新旧程度，难于操作，但租金是以现在市场行情来比对的），对住宅房屋的临时安臵补偿费低于500元/月，按每月500元/月支付，此规定主要是对被征收人房屋在30平方米以下，且地段较偏僻的，房屋被征收后评估价值偏低的补
偿，以保证这一部分被征收人在同等地段能租到大于原面积房屋。三是最小户型由45平方米建筑面积调整为40平方米的套内建筑面积。
新的办法总结起来就是面积兑换按照套内面积，异地安臵征收人要给被征收人增加面积，征收的主体是政府征收，达不成协议的由市房屋征收管理办公室申请法院强制执行，过渡费按照被征收房屋的价值计算（也就是说要参照被拆迁房屋在消隐期间的租金），奖励费有力大力提高。分两个奖励期限，第一期限20天（1.5万），第二期限10天（1万），超过30天无奖励。
三、实战操作
1、拆迁政策性强：拆迁有人说是粗活，但那不是拆迁，那是拆除，拆迁实际上是一项涉及方方面面利益，政策性非常强的工作。所以拆迁时一定要做好政策的研判，（举例：拆迁被拆迁人的确定、政策的把控）。
2、严格把控民主程序：摸底→制定拆迁安臵补偿政策→交村民民主会议讨论→确定最终安臵补偿协议→组织实施。
需要注意的是：A摸底程序是一个重要的环节，对村两委会班子情况、宅基地大小情况、有无宅基地使用证、干群矛盾、邻里纠纷等项内容要登记造册；B民主程序必不可少，村民对于村民组织法学习的比较透彻，他们对于自身权利也非常关注，而拆迁也涉及到千家万户的利益，如果缺乏了民主程序，后续工作在遇到阻力和村民上访以后我们无法应对；C注意把控区域的平衡，在拆迁中，要根据区域的特点、村民原来收入的情况，结合政策制定符合村民期望的拆迁安臵补偿政策；Ｄ将拆迁作为一项系统性工程来看待，我们不是简单地将村民旧房拆迁完以后就完了，还要考虑村民后续的发展，特别是长远利益的保障，我们未央区６５＋２０的政策就是考虑了均衡性和村民长远发展的问题，体现了村民的利益，城中村改造以后村民的收益主要有四个方面，一是经济发展用房收入，二是剩余居住用房可用于出租的收入，三是村民在外务工的劳务收入，四是健全的社会保障体系，养老及医疗。达到老有所养、病有所医、壮有所为、幼有所教的社会效果。
3、对村民安臵房建设的位臵、结构、交付条件、户型结构、配套设施、经济发展用房的管理等做统一约定，作为村民民主程序的一个方面。有利于村民后续的回迁工作展开。特别是对于异地安臵的项目，更要完善民主程序。但在民主程序中，对于不能确定的事项，要考虑周全，比如户型的结构及建筑面积（举例：图纸面积、容积率指标、采光）。
1、拆迁宣传的重要性及策略
首先宣传工作在我们的拆迁工作是非常重要的环节，必不可少，好的的宣传能极大的促进拆迁工作，拆迁表象是拆迁房子，但最根本的是拆迁人，拆人的心理，心理上接受了，自然我们的工作也就好做了。但宣传也要看宣传什么，不是什么都宣传，特别是对于给予群众的的特殊照顾利益，该往我们宣传册子上印的可以印，但有些东西就不能印，反而起不到好的效果，使拆迁工作失去谈判的余地。还有一定要让被拆迁人知道，我们的优惠政策只是在规定的拆迁奖励期内被拆迁
人所能享受的政策，不是政策规定和拆迁标准。（举例：宣传的具体内容）
2、拆迁政策的制定（会拆迁的要政策、不会拆迁的要标准）。
在我的实际工作中，经常遇到有人会问，姑娘户的问题、离婚户的问题、双子户的问题、祖遗户的问题，需要我给出明确的标准，我的回答是政策已经写得很清楚了，他们说在呢，我说在政策的第一条。拆迁计户以证为单位，一证一户，也就是意味这和这户有关系的人员均要计入该户。实在计不进去的通过司法渠道进行解决（说一下实战操作，姑娘户没有宅基地，她哥哥又不让她分，就是交费可买，同时引申什么是姑娘户，不能定义为接了婚的婆娘就是姑娘户）这就意味着拆迁绝对不能和计划生育来挂钩，对于拆迁认定产权建筑面积是在被拆迁人物权法确定的产权加上拆迁安臵补偿政策来确定的。同时拆迁虽然照顾了绝对多数人的利益，更不是要从新划拨宅基地，对于多子户即使具备划拨宅基地条件，但绝对不能进行分户安臵，只能采用保底安臵办法。
但是，对于上述问题，并不是说拆迁补偿安臵实施方案中没有，我们就不考虑，而是在我们前期调查摸底的基础上，已经掌握了村内的具体情况和村民反映的突出问题，我们在拆迁指挥部层面上已经拿出了具体的应对措施，作为我们指定工作的依据，是以指挥部会议纪要的形式作出的。
四、使用国有资金拆迁所面临审计的问题
对于使用国有资金进行土地和房屋的征收工作，最终还要面临审
计，所以，对于从事这项工作的每一个人，时刻都要提醒自己，如何面对审计。为了做好此项工作，我们主要做好以下几项工作。
1、资料完备。
千年的档案会说话，作为拆迁工作来说，特别是使用国有资金进行拆迁，不要让从事工作的人员流汗再流泪，但在我们的实际工作中，往往不注重资料的收集和整理，及时当时因为工作紧张，没有会议资料，但完成以后也要立即补充。今天因为时间的关系，就不在细讲。
2、程序合法
主要指的是拆迁批复、拆迁许可证、通告等项内容。
3、资金支持有依据。
对于资金支出的依据，无非是国家的相关政策；拆迁补偿安臵实施方案；领导小组的会议决议及纪要；政府相关部门的会议纪要及决议。
谢谢大家！
赵福庆
2012年11月8日
第二篇：西咸一体化调研报告
加快建设西安—咸阳大都市一体化的问题
及对策调研报告
农工党陕西省委会参政议政部
2011年10月14日
城市的国际化是指其生产要素参与世界经济循环和经济体制、管理方式与国际惯例接轨的程度和过程，及社会发展、基础设施、生态环境、居民生活和文化交往所达到的国际或现代化水准。城市国际化是一个动态、长期的过程，达到较高程度和水平就成为国际化城市。
国际化城市要求具有超群的政治、经济、科技实力，并且和全世界或大多数国家发生经济、政治、科技和文化交流关系，有着全球性城市影响力。深厚的历史文化底蕴，得天独厚的区位优势，广阔富饶的发展腹地，西部大开发的战略空间，不断深化的对外开放政策，为建设西安—咸阳大都市一体化提供了诸多有利条件，保证了将西安建设为国际化大都市战略构想的实施平台，因此，必须以更大的勇气和魄力，抢抓机遇，乘势而上，推进和提升西咸一体化发展。
西咸两市地处关中经济区的核心位臵，是西部大开发的“桥头堡”和“第一阶梯”。特定的地理位臵、优越的自然条件和雄厚的产业基础，决定了西咸两市在关中经济区发展格局中具有举足轻重的战略地位。2006年12月28日，西安市市长孙清云和咸阳市市长张立勇在《西咸经济一体化协议书》上正式签字，拉开了两市在多个方面合作的序幕。双方达成一致，按照“规划同筹、交通同网、信息同享、市场同体、产业同布、科教同兴、旅游同线、环境同治”的思路，突破思想羁绊，创新发展理念，敞开胸怀，主动融入，积极开展全方位、多层次的交流与合作，推动西咸经济一体化进入了“产业一体同构，城市功能互补”的新阶段。2009年10月30日，根据国务院批准实施的《关中—天水经济区发展规划》关于“加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市”的要求，拟设立西咸新区，初步拟定范围为西安和咸阳两市接合部，以渭河为中轴线，东西横贯50公里、南北扩展5-10公里的整体板块，以达到建设大西安、带动大关中、引领大西北的西咸一体化规划主旨。
一、西安—咸阳大都市地区的城乡一体化发展基本情况
根据省建设厅规划，西安国际化大都市总面积为9036平方公里，现状总人口965万人，到2020年总人口1200万人。其主城区范围北至泾阳、高陵北交界，南至潏河，西至涝河入渭口及秦都、兴平交界，东至灞桥区东界，总面积1280平方公里，建设用地850平方公里。目前，西安主城区东边和南边发展速度较快、聚集程度较高，而西边、北边区位重要、发展条件较好，但开发程度相对较低，人口密度相对较小，迫切需要通过设立开发区或
新区来加快这一区域建设，实现西安国际化大都市东西南北均衡发展。从构建西安国际化大都市的大视野来看，渭河将是未来西安的城中河和中心绿带。这一区域建设空间和发展潜力较大，但由于长期以来没有纳入两市开发建设的重点，目前发展相对滞后。通过设立新区，高起点规划建设，可以改变当前低水平、低层次的开发现状，将这一区域打造成西安国际化大都市的中心高地和亮点区。
作为规划核心的西咸新区设立于2011年6月，位于西安、咸阳两市之间，西起茂陵及涝河入渭口，东至包茂高速，北至规划中的西咸环线，南至京昆高速，占地面积882平方公里，其中规划建设用地220平方公里（占西安国际化大都市主城区规划总面积的25.8%），新增建设用地面积150平方公里（其余约70平方公里在西安和咸阳主城区内），河流、保护区、生态区、基本农田等其它用地面积约340平方公里。西咸新区涉及西咸两市6个县（区）、22个乡镇（街道办），总人口为89.3万人。西咸新区区位选择主要以西咸结合地带为主，重点包括沣渭新区、泾渭新区和渭河生态景观带三个区块。西咸新区将成为西安国际化大都市的重要支撑区，把西咸两市联接为有机的整体。
按照《关中-天水经济区发展规划》，西安国际化大都市到2020年都市区人口将发展到1000万人以上，主城区面积控制在800平方公里以内。
二、存在的问题
三、几点建议
第三篇：西咸新区
第2届中国现代田园城市高峰论坛 让城乡诗意交融
来源：农民日报日期：2012-8-29
8月25日~26日，以“现代田园·绿色城市”为主题的第二届中国现代田园城市高峰论坛在西安举行。来自全国人大农委、国务院有关部委、陕西省政府的领导以及北京大学、清华大学等海内外专家学者近千人出席了会议。与会人士围绕陕西省西咸新区这一正在建设的现代田园城市的探索实践，从西咸新区如何在城乡之间优化配置与聚合优势资源，如何把现代城市的资源承载能力、综合服务优势与农村田园风光进行有机结合等方面进行了深入的研讨，并进而就共建现代田园城市、统筹城乡发展、保护生态文明、探索新型城市化道路等重大命题，进行了广泛交流，取得了重要的共识。
田园城市的内涵是什么?
田园城市的理念来自19世纪末的英国社会活动家霍华德，他在《明日，一条通向真正改革的和平道路》一书中提出，应该建设一种兼有城市和乡村优点的理想城市，他称之为“田园城市”。田园城市实质上是城和乡的结合体。20世纪初以来对世界许多国家的城市规划有很大影响。
2011年，现代田园城市理念在中国陕西被再次提出，结合中国传统文化特色和现代城市建设理念，陕西省提出西咸新区规划要在中国的西安与咸阳两个千年帝都之间，打造一个现代田园城市的“理想城市，理想社会”。陕西省省长赵正永提出：“核心板块支撑、快捷交通连接、优美小镇点缀、都市农业衬托。”陕西省省委常委、副省长、西咸新区管委会主任江泽林进一步描述：现代田园城市是将特色小镇点缀在优美的田园风光中，实现现代化城市服务和农村田园风光有机结合，城市建设新区和绿色空间高度融合，演绎一种新的都市生活，并树立中国未来城市建设的标杆。西咸新区管委会常务副主任王军表示，西咸新区引进的立体城市项目和现代田园城市理念高度契合。
为尽快实现规划中的“城在绿中、人在园中、林田遍布”的城园交融、和谐共生的现代田园城市，西咸新区泾河新城按照陕西省委省政府建设“现代田园城市”的定位和长远目标，联合农业部、北京大学、中国农业大学探索制定出了现代田园城市的标准体系。这个标准体系由三个等级137个标准组成，通过定量与定性相结合，考评现代田园城市建设水准。其中，一级考评包含生态景观、资源、经济与产业、城市文化、城镇公共配套、社会文明与安全六个方面，为现代田园城市和现代农业勾勒出清晰的“素描”，并以此标准为准绳建设田园城市，将实现一种全新可持续的生活模式，确保城市在发展经济与环境保护中取得平衡，农村发展不脱节，真正实现城乡一体化发展。在这个标准中，田(耕地)、园(生态用地)、城(市)三者用地比例为4∶1∶2。有了这个标准，就有了清晰的现代田园城市和现代农业的样貌，就有了城市功能和现代农业的完美结合，为未来中国城市发展以及现代农业发展提供了新的样本。
要一体化，更要交融化
中国现代田园城市的探索建设，旨在建设新型城乡形态，努力打造一个资源节约、环境友好、绿色增长、城乡统筹发展的生态型城市，一个中国城乡统筹的范本。
江泽林表示，现代田园城市是中国实现城镇化的有效载体，西咸新区的开发就是要实现大城市之间的有机衔接，防止摊大饼的现象发生，以及大城市病的重演。他说，西咸新区在创新城市发展方式方面进行了进一步探索。一方面，以“大开大合”的生态田园的发展形态创新了城市发展形态;另一方面，创新城市经济发展，升级现代农业，让农民带着土地、劳动力这两个资源进城。全国人大农委副主任刘振伟说，现代田园城市与现代大都市本质的区别，在于城乡融合、城乡一体，是城市优势与乡村优势的完美结合。他说，现代田园城市一开始就应该做足城乡统筹的文章，对乡村板块的建设要提上与城市建设的同等地位，要按照公共服务均等化的目标，在社会保障、社会事业发展、劳动资源配置方面统一规划、深化改革。
在西咸新区的规划理念上，“核心板块”、“田园城区”加“优美小镇”，就形成一个完整的三级市镇体系，“这种点状分布真正能把农村带动起来，对复合农业的需求增加，即传统农业与休闲、教育、文化、科技、加工业、现代服务业高度结合，极大提高农业比较效益，使之成为城市产业。“这实际上就是把城市的高消费引入农村。从更大的方面说，实现了城市的资金流和消费流向农村正向流动的一种模式，使假日农业、休闲农业完全兴旺起来，新的产业和业态也就起来了。”西咸新区管委会常务副主任王军这样定义“田园”的角色。西咸新区管委会副主任、泾河新城管委会主任李益民说：“必须在城乡之间架起一座连通桥，我们把这座桥叫做‘现代农业’。现代田园城市的基础正是现代农业和城乡统筹示范区。”
与会专家纷纷表示，西咸新区建设要实现乡村的城市化与城市的乡村化，要实现工农合一、城乡合一、游居合一，西咸新区的统筹城乡发展不仅要一体化，更要交融化，要实现交融式结合而不是板块式结合。
钱从哪儿来?人往哪里去?
建设田园城市是一项浩大工程。“在土地指标非常紧的情况下、西咸新区不依靠土地财政，建设资金需要探索新模式。那么，钱从哪来?”国家发改委宏观研究院常务副院长王一鸣向江泽林提问。“通过测算，西咸新区未来10年发展需要建设资金13600亿元。”江泽林回答道，西咸新区是在建新区，建新城，不是一般的经济技术开发区。资金来源渠道有三个：一是能够市场化的必须市场化。二是重大基础设施，要靠税收和财政补助。三是与陕北能源挂钩，鼓励陕北能源企业来新区开发建设。
除了资金问题突出外，西咸新区建设，还有一个重要的命题是如何对待区域内的农民?
泾河新城是西咸新区田园城市建设实践的一个样本。域内人口14万余人，70%为农业人
口。按规划，在泾河新城，区域内未来农民将不再是传统意义上的农民，而是从事农业的产业工人，从一家一户的居住到搬入集中安置的新社区。通过建立新型农业合作社，鼓励农村资产包括土地入股，引导农村人口和各种生产要素向农村新社区集中，在新社区内原有的以村镇为团体的亲缘、地缘关系被充分保留。在农村实现城市化同时，实现农民就业、创业、安居乐业，真正达到城乡一体。到2020年，城镇化率达到100%，农村非农产业从业人员占全部从业人员85%以上，公共服务实现均衡化发展，城乡人居环境明显改善，资源节约和环境友好型社会基本实现。
需要把握的一些问题
与会专家在为西咸新区建设把脉支招的同时，也提出了一些他们关注的问题。一是要把握好乡村板块与城市板块建设的关系，要把乡村板块建设提到与城市板块同等地位。二是要把握好保护历史文化遗存的责任与建设现代田园城市的关系，要把文化当作更硬的实力。三是要把握好田、园、城的比例和关系。四是要把握好现代产业的发展与现代社会管理的协调。五是要把握好发展的节奏。
听了专家们的发言，记者也深有感触，作为周秦汉唐的故都，西咸新区建设的目标是一个理想的城市、一种诗意的栖居，它融合了古代中国的儒道和现代西方的城市理念，其独特的价值就在于它有丰厚的历史文化遗存，有“一肩挑两都”和“八水绕长安”的地理优势，有八百里秦川腹地，这是这个新型田园城市的灵魂和精神之源，也是这个城市产业发展的基础和崛起的支点。让城市和乡村在这里诗意地交融，让这里不再有城市和农村的区别，不再有市民与农民的区别，人与人之间只有职业的不同，没有身份的区别。这是西咸新区的理想，也是我们大家共同的梦想。
第四篇：关于西咸一体化和统筹城乡发展的有关情况介绍
关于西咸一体化和统筹城乡发展的有关情况介绍
郭卫东 2011年6月7日
各位专家、各位领导：
非常荣幸到这里向各位专家、各位领导介绍西咸一体化和统筹城乡发展的有关情况。下面分别向大家作以简要介绍：
一、关于西咸一体化的发展历程及最新动态
2002年初由省决策咨询委员会率先提出了关于推进西咸一体化的建议，8月份由省决咨委主任、省长和西咸两市市委、市政府主要领导参加，在西安举办了由16位专家参加的关于促进西咸一体化的专家座谈会，省上和两市领导用一天时间听取了16个专家的发言。2002年底西咸两市正式签定了《西咸经济一体化协议书》，协议提出了围绕‚规划同图、交通同网、信息同享、市场同体、产业同布、科教同兴、旅游同线、环境同治‛来推进两市一体化发展的思路。2003年3月两市分别成立了‚西咸一体化领导小组办公室‛。2006年‚国家西部大开发‘十一五’规划‛中明确提出‚加 快建设西（安）咸（阳）经济一体化示范区‛，当年9月两市实现电话并网。2008年1月省十一届人大一次会议提出‚在省级层面加快推进西咸经济一体化进程‛，4月省政府批准成立省西咸一体化协调领导小组及办公室。2009年12月31日省政府印发了‚西咸新区规划建设方案‛，决定在西安、咸阳两市中间设立‚西咸新区‛，着手实质性推进西咸一体化进程。2010年2月21日，省推进西咸新区建设工作委员会及办公室和沣渭新区、泾渭新区管委会正式挂牌成立。两大新区管委会成立后边规划边建设，在许多方面已取得重要进展。2011年5月西咸新区总体规划编制完成，该规划将西咸新区由沣渭新区、泾渭新区调整为五个组团格局。省政府已决定成立由主管副省长兼任主任的省西咸新区管委会和五个副厅级功能组团管委会。至此，西咸新区建设进入省市共建、以省为主的推进阶段。
省委、省政府根据2009年6月国务院批准实施的‚关中-天水经济区规划‛和2010年12月批准实施的‚国家主体功能区规划‛，将西咸新区的地位概括为四个层次：第一，关天经济区是国家重点开发区之一，国家明确提出要把经济区建成支撑和带动西部地区加快发展的重要增长极；第二，西安国际化大都市是关天经济区的核心，西安国际化大都市要对西部和北方内陆地区发挥引领和辐射带动作用；第三，实现西咸一体化是建设西安国际大都市的重要途径；第四，西咸新区建设是加快推进西咸一体化的关键。省委、省政府提出要把西咸新区打造成继上海浦东、天津滨海、重庆两江之后的又一个‚国家级新区‛，以实现‚建设大西安、带动大关中、引领大西北‛的战略目标。
按照即将出台的‚西咸新区总体规划‛，西咸新区规划的范围及现状：西茂陵及涝河入渭口，东至包茂高速，北至规划中的西咸北环线，南至京昆高速；规划区面积882平方公里，规划建设用272平方公里；规划区涉及西安、咸阳7个县区，23个乡镇和街道办；规划区2009年底总人口89.3万人，城镇化水平23%，生产总值130亿元，地方财政收入7.5亿元。
总体规划布局可概括为‚一河两带四轴五组团‛的空间结构。一河：依托渭河生态长廊建设大都市渭河核心区带；两带：沿五陵塬打造渭北帝陵风光带、沿周秦汉都城遗址打造周秦汉古都文化带；四轴：与正阳大道拓展轴对接形成大都市南北主轴带、与沣泾大道拓展轴对接形成大都市开发区经济发展带、与红光大道拓展轴对接形成大都东西主轴带、与秦汉大道对接形成大都市秦汉文化主轴带；五组团，也就是在西咸新区重点打造五个新城，即将原来规划的沣渭新区、泾渭新区调整为沣东、沣西、秦汉、空港、泾河五个大都市的城市新板块：沣东新城：重点建设西部地区统筹科技资源示范基地；沣西新城：重点建设大都市新兴产业基地和 综合服务副中心；秦汉新城：重点建设具有世界影响力的秦汉历史文化聚集展示区和大都市生态田园示范新城；空港新城：重点建设西部地区空港交通枢纽和临空经济产业园区；泾河新城：重点建设大都市统筹城乡示范区和循环经济产业园区。
在新的总体规划方案中对西咸新区提出了五个战略定位：一是把西咸新区建成大都市的主城功能新区和生态田园新城；二是把西咸新区建成引领内陆型经济开发开放战略高地的国家级新区；三是把西咸新区建成彰显秦汉文明、推动国际文化交流的历史文化基地；四是将西咸新区建成统筹科技资源的新兴产业集聚区；五是把西咸新区建成城乡统筹发展的一体化建设示范区。
新的总体规划中提出的西咸新区产业发展思路为：在‚互为依托、整合资源、错位布局、集群化发展‛方针指导下，着力培育壮大战略性新兴产业，大力发展低碳节能环保产业、高端制造业、高新技术和现代服务业，努力改造提升传统产业，构建现代产业体系。（1）新区要承担引导产业协同发展的示范作用：西咸新区作为大都市新的发展引擎和战略高地，承载着统筹科技资源、优化主导产业、提升服务品质的职能，要起到引领西安国际化大都市参与全球竞争，也就是说在新区培育起来的产业必须站在国际产业发展的前沿、高端和附加值最高的环节，具有较强的国际竞争力。（2）总体产业发展方向：以科技、文化为支撑，重点发展战略性新兴产业、高新技术产业、生物医药、节能环保、会展商务、文化旅游、商贸物流等产业，实现五个组团产业互补、错位布局、协同发展。（3）产业发展布局：主要将现代服务业、临空产业、先进制造业、生态文化旅游产业、都市休闲文化产业、高新技术产业、生物环保产业等分别布局在五大组团中。
新规划有五个特点：凸显组团布局发展、构建良好生态布局、保护彰显历史文化、统筹城乡和谐发展、错位布局战略产业。规划有四个亮点：打造生态田源新城、打造快捷交通联接、优美小镇点缀、现代农业衬托。
西咸一体化是历史发展的必然，是两市快速发展、融合发展、互补发展、错位发展、对接发展提出的新要求。两市曾是我国13个王朝的都城与京畿重地，古长安包括咸阳，古咸阳也包括西安，历史同脉、文化同源，两市相距不足25公里，两市已在不少板块开始交叉发展，西安由于发展空间限制，已在西安临界的咸阳地面上形成了三桥以西的西电产业园、泾河南的原点新家俱家饰建材物流产业园、泾阳的零配件产业集中区、西安咸阳国际机场等等。两市东西扩展，城市发展已经连在一起。2010年西安的经济总量为3241.49亿元，咸阳为1098.7亿元，两市经济总量之和已占到全省的43.3%，两市持续快速发展，对全省发展具有举足轻重的 作用。西安发展空间不足，咸阳发展也具备了承接西安城市溢出效应的基础。两市产业聚集度高、资源互补性强，完全具备深度融合向一体化发展的条件。
关于西咸一体化的情况我就介绍到这里。下面我再向各位专家、各位领导简要汇报以下我省杨凌示范区和高陵县在推进统筹城乡发展方面，通过大胆探索，采取的一些有效举措和做法：
1、杨凌示范区按照‚城乡政策一致、规划建设一体、公共服务均等、收入水平相当‛的目标，以‚两换三集中‛（宅基地换住房、承包地换社保、产业向园区集中、居住向社区集中、土地向集约化经营集中）为突破口，加强重点镇建设，统筹城乡发展，取得了良好收效。主要做法有：
一是拆迁与安臵分离、补偿与购买分离、生活安臵与生产安臵相结合。由搬迁改造建设主体按照赔付政策，先对搬迁人的现有住房进行评估，并征得搬迁人的同意，先进行赔付，然后再进行安臵。安臵与现有住房面积不挂钩。具体做法是，对合法宅基地按每宅院2.4万元补偿收回；对其上的建筑物及装修部分评估后进行补偿；对农民按人均40平方米面积以成本价的55%进行购买安臵；再按每人5平方米商业用房标准，统一建设、统一经营、统一管理，农民按户分红，进行生产安臵。
二是在征用地一次性支付安臵补助费基础上，为农民建 立基本生活、养老、教育、医疗保障、丧葬补助等多项社会保障。将被征地农民纳入城镇就业体系，政府对劳动年龄段的被征地农民，免费提供职业技能培训，并且通过开发公益性岗位创造就业机会，使失地农民享受城镇职工就业的扶持政策，为失地农民提供就业保障。目前杨凌示范区正在城区北塬建设10万亩现代农业产业基地，也为失地农民拓展了新的就业渠道。
2、高陵的主要做法：从2010年4月始，利用土地增减挂钩政策，将分散居住的村庄往统一规划的居民新村进行搬迁改造，然后将原村庄的农村建设用地复耕，按照占补平衡，将节余出来的建设用地指标流动用于城镇建设。高陵的做法有三种模式：一是城中村融合：主要在县城和泾河开发区实施。由开发商和村镇协议拆迁安臵标准，并征得村民同意，由县上制定统一的拆迁安臵规划，并监督实施。二是城边村并入。主要在县城周边和开发区规划扩展区内的村庄实施。做法是先集中建设新安臵区，吸引农民以宅基换城镇楼房，腾出的集体建设用地出让，其收益补偿拆迁安臵费用，其它耕地按增减挂钩政策变性后储备出让。三是小村并大村。把相距较近的行政村和自然村合并集中在规划新村安臵，对搬迁后的村庄进行复耕，腾出来的建设用地指标由政府通过增减挂钩进行异地出让，收益用于抵扣安臵区建设费用。高陵的三种模式均是利用了国家土地增减挂钩政策，从政策本质 和操作模式讲，与宅基换住房极为相似。高陵对农民的安臵大体有4种：一是就地宅基地安臵：以砖混一类一等房的评估价为基准进行对等安臵（400元/ m）。二是县城楼房化安臵。采取拆一还一的原则进行集中安臵，并一次性奖励每户3万元。三是就地楼房化安臵。采取以原房及附属物整体测评为基准，按350元/ m标准臵换多层楼房。四是县城楼房加就地楼房安臵。村民可在本村和县城各臵换一套住房。原则上两套总面积不超过搬迁户的总测评面积（以砖、木混面积为准），并按照县城楼房化和就地楼房化折算标准执行。
陕西今年启动了30个重点镇建设和600万移民搬迁工程，统筹城乡建设的任务很重。从总体上看，我省两地的统筹城乡发展中以宅基地换城镇住房的试点，有利于人口向城镇集中，有利于解决农民的住房问题，有利于缓解建设用地和保护耕地的矛盾，有利于集约节约利用土地，有利于破除农村土地使用的体制障碍，是现阶段推进新农村建设、城镇建设、园区建设和统筹城乡发展、加快城市化、城镇化的一条有效途径。
现在推进工业化、城市化‚缺土地‛，建设新农村、建设新城镇‚缺资金‛，缩小城乡差距‚缺抓手‛，深化农村资产改革‚缺平台‛，农村城市化‚缺推手‛。以‚宅基地换住房、村庄土地整理、农民集中安臵、土地增减挂钩‛，鼓励支持农民和农民工进城落户，吸引农村人口向城镇转移，对
22推进统筹城乡发展和全面促进城镇化进程具有重要意义。它还可以有效破解重点镇建设的土地难题和农村社区建设中的资金难题。从我省统筹城乡发展的试点实践看，重点要把握好以下三点原则：一是坚持尊重农民自愿的原则；二是坚持将农民生活安臵和生产安臵相结合的原则；三是坚持因地制宜、一地一策的原则。为了促进我省的城乡一体化发展我省还出台了‚关于实施城乡居民社会养老保险制度全覆盖的意见‛（从2011年7月1日起启动试点，2012年6月实施全覆盖）和‚关于促进农村土地承包经营权流转的指导意见‛。省上还决定选派400名有城镇规划建设经验的干部到重点镇建设一线挂职，指导推动重点镇建设，以重点镇建设和统筹城乡相关政策的实施全面推进陕西的城镇化进程。
第五篇：农用土地拆迁程序
农用地转用的基本流程
一、审批：
1、农用地转用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体 规划和土地利用计划，因而用地单位应首先向国土、规划、建设部门咨询该农用地是否符合上述的各项规划；
2、确认该农用地可以用于建设后，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》，用地单 位应按规定缴纳选址规费。
3、用地单位持《选址意见书》向同级国土资源局提出用地 预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。
4、用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批 费用。
5、用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提 出项目用地的正式申请。
6、国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划 和土地利用计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
二、具体征地补偿程序：
1、发布征用土地公告。征用土地方案经批准后，市、县人民政府应当自收到批准文件之日起10日内，在被征用土地的乡（镇）人民政府所在地进行公告。
2、征地补偿登记、复核。在征用土地公告规定的征地补偿登记期限内，市、县人民政府土地行政主管部门组织被征用土地所有权人、使用权人按规定的内容进行征用土地补偿登记并复核。
3、发布征地补偿安置方案公告。在征用土地公告发布之日起45 个工作日内，市、县（区）人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案，拟定征地补偿安置方案公告并予以公告。
4、征地补偿安置方案报市、县人民政府批准后。由市、县（区）人民政府土地行政主管部门组织实施。
5、交付土地。征用土地的各项费用应自征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付。支付补偿后，被征用土地的集体经济组织应将土地交付给地方人民政府。地方人民政府再按规定向申请用地者供地。
备注：由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置 补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准 书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。
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