第一篇：2016年云南省房地产估价师《制度与政策》：建设项目选址意见书考试试题
2016年云南省房地产估价师《制度与政策》：建设项目选址意见书考
试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。A．12% B．18% C．27% D．33%
2、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。A．2000 B．1900 C．2100 D．1905
3、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法
4、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点般为之日。A：房地产估价师实地查勘 B：国有土地出让合同签订 C：拆迁公司现场动员搬迁 D：房屋拆迁许可证颁发 E：执行层的组织协调
5、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2006年考题】 A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动平均法 D：指数修匀法
E：工业用地的监测点评估价格
6、禁止发布房地产预售广告的是__。A．在划拨土地上开发建设的房地产 B．已设定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产 D．没有选聘物业管理企业的房地产
7、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。A：地方性法规 B：政府规章 C：部门规章 D：自治条例
E：执行层的组织协调
8、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道 B．房号 C．幢 D．丘
9、下列关于民法的内容，说法不正确的是__。A．在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体
B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体 C．物权、知识产权、人身权属于形成权
D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体
10、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。(2008年试题)A：60～100 B：64～80 C：64～100 D：80～100 E：执行层的组织协调
11、设立地役权通常会使。A：供役地的价值下降 B：需役地的价值下降
C：供役地与需役地的价值都下降 D：供役地与需役地的价值都上升 E：工业用地的监测点评估价格
12、按照，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。
A：定额反映的生产要素消耗内容不同 B：定额的编制程序和用途不同 C：投资的费用性质不同 D：专业性质不同 E：执行层的组织协调
13、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是__。
A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障
B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的
C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保 D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保
14、负责本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门为__。A．市、县级人民政府房屋征收管理部门 B．省级人民政府房屋征收管理部门 C．市、县级人民政府 D．省级人民政府
15、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为__。A．439元 B．1230元 C．743元 D．928元
16、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。A：密度 B：表观密度 C：密实度 D：孔隙
E：执行层的组织协调
17、建设单位应当在工程竣工验收__工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。A．5个 B．6个 C．7个 D．8个
18、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图是。(2007年试题)A：宗地图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图
E：执行层的组织协调
19、某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为__万元 A．500 B．1000 C．2250 D．3000 20、《城市房地产权属档案管理办法》规定，房地产权属档案应当以为单元建档。A：房号 B：街道 C：丘 D：幢
E：执行层的组织协调
21、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12%，则第一年的租金应当确定为__元/m2。A．467.25 B．448.24 C．498.53 D．482.79
22、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。A：4％ B：3％ C：2％ D：1％
E：执行层的组织协调
23、不是房地产贷款担保形式的是（）。A．保证 B．抵押 C．质押 D．提存
24、估价权益是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产，下列选项中不能被称为估价权益的是。A：租赁权 B：地役权
C：土地使用权 D：抵押权
E：工业用地的监测点评估价格
25、房地产抵押估价报告应用有效期从起计，不得超过一年。(2009年试题)A：估价时点 B：估价委托日
C：估价报告出具日 D：估价开始作业日 E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、征收和征用的共同之处在于。A：都是改变所有权 B：都是改变使用权 C：都要依法给予补偿
D：都是为了公共利益需要 E：都要经过法定程序
2、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的。(过时)A：价格水平B：销售对象 C：基本功能 D：地理位置 E：辅助功能
3、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。A．0.8 B．0.8y C．1000 D．1000+0.8y
4、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括等。A：销售收入 B：出租收入 C：还本付息 D：利息收入 E：贷款本金收入
5、建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是__。
A．颁发土地使用证 B．签发用地证书
C．督促被征地单位按期移交土地 D．处理征地过程的各种争议 E．填写征地结案报告
6、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有__。
A．该种房地产的价格水平B．消费者的预期
C．该种房地产的开发成本
D．该种房地产的开发技术水平E．房地产开发商对未来的预期
7、基本完好房的判定标准是__。A．
九、八成 B．
八、七成 C．
七、六成 D．
六、五成
8、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是。A：提高贷款利率
B：提高购房最低首付款比例 C：提高法定存款准备金率 D：提高房地产交易环节税收 E：执行层的组织协调
9、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是。A：说明估价报告的合法性、真实性 B：说明估价的独立、客观、公正性 C：规避估价风险 D：保护估价报告使用者
E：防止委托人提出高估或低估要求
10、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。A．项目的交通组织规划 B．项目构成及平面布置 C．项目的建筑规划 D．城市土地利用规划
11、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。A：甲公司非法占用了财产 B：甲公司所有的危房
C：甲公司替乙公司保管的财产
D：甲公司未经规划许可建造的房屋 E：执行层的组织协调
12、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。A．12.35% B．12.55% C．12.68% D．12.93%
13、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。
A：房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估
B：拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告
C：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复
D：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准 E：超过批准期限的临时建筑
14、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是__。A．商业用地 B．商品住宅用地
C．非营利的社会团体用地 D．娱乐用地
15、某地区商品住宅价格1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216
16、下列保险险种中，属于商业保险的有。A：责任保险 B：失业保险 C：工程保险 D：人寿保险 E：劳动工伤保险
17、下列价格阐述正确的是__。
A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值 B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值 C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值 D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值
18、以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有。A：基准地价 B：市场交易价 C：标定地价
D：房屋的重置价格 E：市场成交价
19、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。(过时)A：同质偏好市场 B：分散偏好市场 C：个别偏好市场 D：集群偏好市场 E：弥隙市场
20、下列关于记名债券的优缺点的表述正确的是。A：记名债券的优点是比较安全 B：记名债券缺点是流动性较差 C：记名债券优点是流动性强
D：记名债券缺点是转让时手续复杂 E：记名债券缺点是转让手续简便
21、下列关于抵押的说法不正确的是__。
A．以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限
B．以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意
C．预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
D．订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容
22、房地产交易中的特殊交易情形包括__。A．交易双方曾经有过业务联系 B．购买相邻房地产 C．交易税费由买方承担 D．卖方不了解市场行情
23、确定房地产开发项目，应当符合的要求。A：国土规划
B：年度建设用地计划 C：城市规划
D：土地利用总体规划 E：房地产开发年度计划
24、财务杠杆效应是由于__引起的。A．贷款利率与项目全投资收益率不同
B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同，C．预售收入资金回笼较快
D．自有资金投入时间点的差异
25、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30㎡，外墙面积6㎡，单元间分隔墙面积8㎡，公摊面积3㎡，那么．可出租面积应为㎡。A：33 B：40 C：43 D：47 E：借款合同
第二篇：2017年上半年福建省房地产估价师《制度与政策》：建设项目选址意见书考试试题
2017年上半年福建省房地产估价师《制度与政策》：建设项目选址意
见书考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于声明不保证的表述，不正确的是。
A：声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证
B：声明不保证是指由于委托人、拍卖人已确知拍卖标的的真伪或品质不予保证 C：声明不保证向所有的竞买人传达了这样一种意思：相关的拍卖标的可能有真伪或品质问题，竞买人应当谨慎行事
D：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任
E：执行层的组织协调
2、下列不属于建筑安装工程费用的是__。
A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用
B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用
C．为施工进行的场地平整而发生的费用
D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用
3、当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以作为缴纳税费的依据。A：合同价 B：市场价 C：评估价 D：估算价
E：执行层的组织协调
4、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的投资利润率为。A：36％ B：62．07％ C：73．47％ D：80％
E：工业用地的监测点评估价格
5、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括。A：个人所有的居住房屋及院落用地 B：免税单位职工家属的宿舍用地
C：集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地 D：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 E：执行层的组织协调
6、下列不属于无偿收回土地条件的是。A：城市规划区范围内
B：除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动王开发延迟除外
C：以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地 D：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 E：房地产估价机构必须加盖公章
7、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】 A：估价师声明
B：估价的假设和限制条件 C：估价方法 D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
8、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为__元。A．3456.09 B．3505.95 C．3509.74 D．3705.73
9、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。A：谨慎原则 B：替代原则 C：合法原则
D：最高最佳利用原则
E：工业用地的监测点评估价格
10、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。A．可比实例房地产 B．估价对象房地产 C．标准房地产 D．类似房地产
11、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。A．2938 B．2982 C．3329 D．3379
12、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。A．建筑结构 B．所在区域 C．使用性质 D．使用过程
13、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素
14、下列表述不符合房地产广告要求的是。
A：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间
B：房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当
C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明
D：房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 E：房地产估价机构必须加盖公章
15、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。A.A B.B C.C D.D
16、控制性详细规划的作用是__。A．规定城市规划区范围 B．确定用地面积和用地界限 C．引导建设
D．对当前拟建的项目和地区进行空间布置
17、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。
A：该损害在经济上是可修复的
B：修复所能带来的价值增加额为500万元
C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元 D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元 E：工业用地的监测点评估价格
18、个人住房抵押贷款的利率，我国目前采用的是可调的利率方式，即在给定利率调整时，于__开始，按新的利率规定计算利息。A．下年初
B．下午第二季度 C．下年第三季度 D．下年第四季度
19、一般来说．标准方差越小，则投资的风险就__。A．越小 B．一样 C．越大 D．无关系
20、下列关于质权特征的表述中，错误的是。A：质权是一种担保物权
B：质权的标的物只能是不动产权利 C：质权需转移质物的占有
D：质权是就质物优先受偿的权利 E：执行层的组织协调
21、__是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。A．房地产中介服务 B．房地产咨询 C．房地产估价 D．房地产经纪
22、房地产泡沫形成的促成因素是__。A．土地的有限性 B．土地的稀缺性 C．投机需求膨胀 D．金融机构支持
23、任何一项工程从决策到竣工交付使用都有一个较长的建设期间。在这期间内，有很多因素如工程变更、设备材料价格、工资标准以及费率、利率、汇率等都会发生变化，而这些变化必然会影响到造价的变动，从而使工程造价呈现的特点。A：大额性 B：动态性
C：个别性和差异性 D：层次性
E：执行层的组织协调
24、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于。A：物业出租经营成本 B：业主希望的投资回报率 C：通货膨胀率
D：同类物业的市场供求关系 E：借款合同
25、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为学时。A：10 B：30 C：60 D：90 E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、定租金时，一般应首先根据确定一个基础租金。A：业主希望达到的投资收益率目标 B：抵押贷款还本付息 C：经营费用 D：空置损失 E：收租损失
2、下列保险中，属商业保险的有。A：无担保保险 B：保证保险 C：信用保险 D：健康保险 E：失业保险
3、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于__方面的制约。A．建筑技术 B．土地权利设置 C．相邻关系
D．土地使用管制
4、某房地产项目转让收入3000万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为__万元。A．60 B．90 C．150 D．165
5、最能说明土地价格水平高低的价格是__。A．土地单价 B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价
6、各类房屋的残值率一般为__。A．钢筋混凝土结构3% B．砖木结构一等6% C．砖混结构一等0% D．简易结构0%
7、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工 B：城镇个体 C：城镇工商户
D：城镇自由职业人员 E：农民
8、收益法适用的条件是房地产的__。A．收益能够量化 B．风险能够量化
C．收益或风险其一可以量化 D．收益和风险均能量化
9、下列关于一般性货币政策工具，表述不正确的是__。
A．一般性货币政策工具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施加普遍性影响所采用的工具
B．法定存款准备金率指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其贷款总额的比率
C．再贴现利率指中央银行对商业银行贴现的合格票据办理再贴现时采用的利率 D．公开市场业务指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量的货币政策工具。目前，各国中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券
10、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。A．10 B．15 C．20 D．30
11、房地产用益物权不包括。A：抵押权
B：建设用地使用权 C：地役权
D：土地承包经营权 E：执行层的组织协调
12、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。A．2000 B．2500 C．3000 D．3500
13、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有__。A．加大城市基础设施建设投入 B．调整银行贷款利率 C．调整公共住房政策 D．调整房地产税收政策 E．加快城市化进程
14、职工对住房公积金享有__。A．占有权 B．使用权 C．收益权 D．处分权 E．支配权
15、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为__万元。A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58
16、建设单位应当自领取施工许可证之日起__内开工。A．15日 B．30日 C．3个月 D．6个月
17、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是__。A．生活方式 B．受教育程度 C．购买动机 D．自我形象
18、以下投资类型，不属于间接投资的是__。A．房地产抵押支持证券 B．购买房地产企业股票
C．购买房地产投资信托公司股份 D．合伙开发房地产项目
19、人身保险主要包括。A：人寿保险 B：健康保险
C：意外伤害保险 D：信用保险 E：个人信用保险
20、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是__。A．将现金存入银行
B．购进一批材料，货款暂欠 C．以银行存款购买设备
D．以银行存款偿还银行借款
21、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为（）m2。A．33 B．40 C．43 D．47
22、下列关于当前经济适用住房政策，表述错误的是__。
A．新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定 B．经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得
C．经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素
D．计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等四项成本因素为基础计算
23、住房公积金的增值收益的合法用途包括。A：用于住房公积金管理中心商业经营 B：建设城镇商品住房的补充资金
C：支付住房公积金管理中心的管理费用 D：建设廉租住房的补充资金
E：建立住房公积金贷款风险准备金
24、根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向__申请确认。
A．当地拆迁管理部门 B．当地国土部门
C．当地行政主管部门
D．城市规划行政主管部门
25、投资决策分析主要由__组成。A．市场分析 B．项目财务评价 C．项目风险估算 D．市场经济前景 E．政府决策分析
第三篇：2017年上半年四川省房地产估价师《制度与政策》：建设项目选址意见书模拟试题
2017年上半年四川省房地产估价师《制度与政策》：建设项目选址意
见书模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、若一开发项目征用耕地100亩，该村被征用前人均耕地为2亩。那么，需要安置的农业人口数为__。A．100人 B．50人 C．200人 D．60人
2、设立地役权通常会使。A：供役地的价值下降 B：需役地的价值下降
C：供役地与需役地的价值都下降 D：供役地与需役地的价值都上升 E：工业用地的监测点评估价格
3、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人__。
A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效 B．可以收回房屋出租给其他人 C．可以要求增加租金
D．应当继续履行原租赁合同
4、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。
A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可
5、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A．10.2 B．11.0 C．11.3 D．11.5
6、保险合同的主体包括__。A．当事人、关系人和经济人 B．当事人、关系人和经理人 C．当事人、关系人和辅助人 D．当事人、关系人和负责人
7、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。A．选址规划意见通知书 B．规划设计条件通知书 C．建设用地规划许可证 D．建设工程规划许可证
8、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为__。A．12.45% B．10.26% C．11.98% D．9.68%
9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。A．甲土地 B．乙土地 C．丙土地
D．甲、乙、丙三宗土地任选其一
10、某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了__元/m2。A．1900 B．2500 C．650 D．600
11、下列关于法的概念，表述错误的是。
A：法是由国家制定或认可以权利义务为主要内容 B：法体现集体意志 C：法体现国家意志
D：法是用国家政权的强制力来保证实现的 E：执行层的组织协调
12、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。A：过去数据简单算术平均法 B：过去数据加权算术平均法 C：未来数据简单算术平均法 D：未来数据资本化公式法 E：工业用地的监测点评估价格
13、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为1000㎡，运营费用率为40％．假设该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将产生的贬值．【2005年考题】 A：548．19万元 B：558．15万元 C：567．39万元 D：675．40万元
E：工业用地的监测点评估价格
14、耕地占用税的征税对象是。A：占用的耕地
B：占用耕地从事其他非农业建设的行为 C：占用的耕地面积 D：占用的耕地的产值 E：执行层的组织协调
15、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为__年。A．1 B．2 C．3 D．5
16、一已知其临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。A：109万元 B：117万元 C：124万元 D：130万元
E：工业用地的监测点评估价格
17、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者。A：从容不迫型 B：选择型 C：凶猛型 D：随机型 E：借款合同
18、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工业用地的监测点评估价格
19、投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资__的重视。A．各异性 B．适应性
C．相互影响性
D．专业管理依赖性 20、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是(、)：
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值 B．投资者购买待开发房地产应负担的税费 C．销售费用和销售税费 D．开发成本和管理费用
21、在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和，是指。A：建设项目 B：单位工程 C：分项工程 D：工程项目
E：执行层的组织协调
22、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为__。A．2277.4元 B．2281.9元 C．2728.8元 D．2741.9元
23、工业用地的土地使用权出让最高年限是__年。A．80 B．60 C．50 D．70
24、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。A．资本金现金流量表 B．资金来源与运用表 C．损益表
D．投资计划与资金筹措表
25、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是__。A．成本利润率是年成本利润率
B．成本利润率是开发经营期的成本利润率
C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、影响需求价格弹性的主要因素有__。A．商品的可替代程度 B．商品带给消费者的效用 C．商品用途的多样性 D．时间的长短
E．商品生产厂家的资质
2、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。A．货币证券 B．信用证券 C．商品证券 D．资本证券
3、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。A．等于银行存款利率 B．等于银行贷款利率
C．是投资者所要求的最低利率
D．是银行同业之间的短期资金借贷利率 E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表
4、物业管理的基本特征不包括__。A．社会化 B．专业化 C．市场化 D．职能化
5、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。A．经营收入抵偿全部投资
B．全部现金流入抵偿全部现金流出 C．净收益抵偿全部投资
D．净收益现值抵偿全部投资
6、下列工程中，不需要实行监理的是__。A．大中型企业投资建设的工程
B．利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程 C．成片开发建设的住宅小区工程 D．大中型公用事业工程
7、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。A：农用地 B：其他农用地 C：建设用地 D：商业用地 E：未利用地
8、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。A．零售商的财务能力 B．零售商的声誉
C．零售商的组合与位置分配 D．零售商的经营内容
9、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是__。A．动态投资回收期大于静态投资回收期 B．动态投资回收期等于静态投资回收期 C．动态投资回收期小于静态投资回收期
D．动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期
10、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。A：替代原则 B：谨慎原则 C：合法原则
D：估价时点原则 E：最高最佳使用原则
11、下列关于房地产图的比例尺，表述正确的是。A：城市地籍图比例尺一般为1：500 B：宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：500或大于1：500 C：建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1：1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1：500比例尺
D：房产分丘图的比例尺为1：100—1：1000 E：房产分户图的比例尺一般为1：200
12、关于下列数据的表述中，正确的是__。A．1 B．2 C．3 D．4 E．5 F．6 G．7 H．8 I．9 J．10 K．98 L．101 M．101 N．100 O．101 P．99 Q．102 R．97 S．102 T．99
13、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。
A：按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费
B：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取
C：房地产估价采用差额定率累进计费 D：房地产估价采用差额定率累退计费
E：实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的0．5％
14、假设整个投资市场的平均收益为20％，国债的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0．4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为。A：10％ B：11％ C：13％ D：14％ E：借款合同
15、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的供给指标之一。__ A．空置量 B．空置率
C．可供租售量
D．房屋空间使用数量
16、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。该宗土地的总价为__万元。A．96 B．192 C．240 D．480
17、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。A．4 B．3 C．2 D．1
18、房地产资产分为__。A．房地产实物资产 B．房地产开发投资 C．房地产证券
D．房地产置业投资 E．房地产混合投资
19、依据现行法规，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的是。
A：国家机关用地 B：非军事用地
C：城市基础设施用地 D：个人企业用地
E：法律、行政法规定的其他用地 20、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为年。A：37 B：40 C：43 D：50 E：借款合同
21、如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为__。A．8% B．4% C．14% D．12%
22、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。
A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为
23、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。A．180 B．196 C．200 D．300
24、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行自贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是。(2008年试题)A：1.82% B：2.33% C：3.57% D：5.45% E：借款合同
25、房地产开发企业在商品房销售过程中应实行制度。A：住宅质量保险和住宅质量保证书 B：商品房预售许可证和住宅质量保证书 C：住宅使用说明书和住宅质量保证书 D：住宅使用说明书和住宅质量保修书 E：执行层的组织协调
第四篇：2015年下半年安徽省房地产估价师《制度与政策》：建设项目选址意见书模拟试题
2015年下半年安徽省房地产估价师《制度与政策》：建设项目选址意
见书模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。A．随行就市定价法 B．价值定价法 C．应战定价法 D．挑战定价法
2、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起__日内不起诉，异议登记失效。A．15 B．30 C．60 D．90
3、不属于影响消费者购买因素的是。A：经济因素 B：社会因素 C：个人因素 D：理性因素 E：借款合同
4、新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设年的暂定期。A：半 B：一 C：二 D：三
E：执行层的组织协调
5、下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的辅助报表__。A．投资计划与资金筹措表 B．项目总投资估算表 C．资金来源与运用表 D．借款还本付息估算表
6、下列表述中不正确的是（）。
A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
7、抵押评估时，__可列入估价范围。A．违章建筑
B．过期的临时建筑
C．出让土地上的在建工程 D．已列入拆迁范围的房屋
8、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95。其面积误差比为。A：-3％ B：3％ C：-5％ D：5％
E：执行层的组织协调
9、城市房屋拆迁估价时点一般为。
A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日 B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日 C：房屋拆迁许可证颁发之日 D：房屋拆迁结束之日
E：房地产估价机构必须加盖公章
10、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。A：0.5年和1年 B：0.5年和1.5年 C：0.5年和2年 D：1年和1.5年
E：工业用地的监测点评估价格
11、投资利润率的计算基数不包括。A：土地取得成本 B：开发成本 C：管理费用 D：销售费用
E：工业用地的监测点评估价格
12、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__。A．建筑高度 B．建筑间距 C．建筑密度
D．建筑后退红线距离
13、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。
A：全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准
B：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件 C：联营企业用地，可以不改变土地权属性质
D：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费
E：房地产估价机构必须加盖公章
14、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。A．施工单位 B．建设单位 C．监理单位 D．设计单位
15、某种商品随着消费者收入的提高，对该商品的需求会减少，这种商品为。A：奢侈物品 B：吉芬物品 C：正常物品 D：低档物品
E：工业用地的监测点评估价格
16、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__。A．开发商 B．承包商 C．监理单位
D．相关的政府部门
17、耕地占用税实行__税率。A．幅度定额税率 B．超额累进税率 C．地区差别税率 D．比例税率
18、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A．观察法 B．实验法 C．讨论法
D．问卷调查法
19、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点与房地产状况均为现在
C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格
20、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是个单位。A：4 B：5 C：6 D：7 E：执行层的组织协调
21、《城市房地产权属档案管理办法》规定，房地产权属档案应当以为单元建档。A：房号 B：街道 C：丘 D：幢
E：执行层的组织协调
22、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。A：土地补偿费归农村集体组织所有
B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用 D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人 E：房地产估价机构必须加盖公章
23、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。A：甲>乙>丙>丁 B：乙>丁>甲>丙 C：乙>丙>甲>丁 D：丙>乙>丁>甲
E：工业用地的监测点评估价格
24、房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到__的水平。A．30% B．20% C．10% D．80%
25、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。A．通货贬值 B．通货膨胀 C．通货紧缩 D．通货异常
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、定位于最大的细分市场的营销方式是。A：无差异性营销 B：差异性营销 C：定制性营销 D：集中性营销 E：借款合同
2、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向发出保修通知。A：建设单位 B：施工单位 C：总承包单位 D：监理单位
E：执行层的组织协调
3、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商。所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。A．转移登记 B．变更登记
C．先进行变更登记再进行转移登记 D．先进行转移登记再进行变更登记
4、注册结构工程师注册有效期为__。A．1年 B．2年 C．3年 D．4年
5、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为__元/m2。A．1700 B．2000 C．2100 D．2400
6、对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括等。A：基础设施完备程度 B：周围环境和景观 C：交通
D：形状(规则与否)E：面积大小
7、__通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。A．公开招标 B．邀请招标 C．挂牌转让 D．协议出让
8、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为__万元。A．222.76 B．224.67 C．268.67 D．298.33
9、因为估价的目的不同，所以__。A．估价的依据不同
B．应评估的价值类型可能不同 C．估价时点的选取不同
D．估价中应考虑的因素可能不同 E．选用的估价方法可能不同
10、从房地产投资的对象上来分，投资可以分为。A：固定资产投资和流动资产投资 B：不动产投资和动产投资 C：长期投资和短期投资 D：境內投资和境外投资 E：借款合同
11、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。A．0.5 B．1.5 C．2 D．3
12、路线价法的关键和难点是__。A．划分路线价区段 B．设定标准深度 C．调查评估路线价 D．制定深度百分率
13、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有__。A．社会养老保险 B．健康保险
C．劳动工伤保险 D．意外伤害保险 E．失业保险
14、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的。A：收益现金流风险 B：未来经营费用风险 C：资本价值风险 D：比较风险 E：借款合同
15、某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计算该房地产价值的公式为（）。A.A B.B C.C D.D
16、下列关于借贷记账法的原理及特点的说法，不正确的是。A：以“借”和“贷”作为记账符号 B：“借”表示资产(费用)的增加或负债、权益(收入、利润)的减少 C：“借”表示资产(费用)的减少或负债、权益(收入、利润)的增加 D：以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则 E：执行层的组织协调
17、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。A：国务院
B：国务院建设行政主管部门 C：省人民政府建设行政主管部门
D：自治区人民政府建设行政主管部门 E：直辖市人民政府房地产行政主管部门
18、房地产项目投资估算的范围，包括__。A．土地费用 B．前期工程费用 C．销售利润 D．销售费用 E．设计费
19、城市规划管理系统由组成。A：城市规划发展系统 B：城市规划执行系统 C：城市规划反馈系统 D：城市规划保障系统 E：城市规划决策系统
20、下列关于工程量清单，表述正确的是。
A：从性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分 B：工程量清单的描述对象是已建工程
C：工程量清单内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式 D：工程量清单作为投标文件的组成部分
E：工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分
21、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有。A：投资回收期 B：借款偿还期 C：利息备付率 D：财务净现值 E：现金报酬率
22、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于__元。A．10000 B．11000 C．7800 D．9200
23、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由名的单数业主担任。A：3—9 B：5—11 C：3—7 D：5—13 E：执行层的组织协调
24、土地面积的量算可采用等方法。A：坐标解析法 B：实地量距法 C：几何解析法 D：代数计算法 E：图解计算法
25、估价所需的资料包括下列几个方面__。A．对房地产价格有普遍影响的资料
B．对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 C．类似房地产的交易、成本、收益实例资料 D．反映估价对象状况的资料
E．反映估价对象权益和区位状况的资料
第五篇：新疆2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：建设项目选址意见书考试题
新疆2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：建设项目选址意见
书考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产投资者通常只需投入占项目总投资（）左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。A．20% B．25% C．30% D．35%
2、下列有关企业利润公式不正确的是__。
A．分配(应付)利润＝经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)B．税后利润＝利润总额-所得税
C．经营利润＝销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金 D．利润总额＝经营利润+营业外收支净额
3、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。A．质量控制 B．成本控制 C．进度控制 D．合同管理
4、刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行债务，此类贷款属于。A：信用贷款 B：保证贷款
C：信用保险贷款 D：定值保险贷款 E：执行层的组织协调
5、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款（）元。A．12592.78 B．22192.78 C．12903.23 D．16000
6、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年．后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)．2006年10月1日对该房地产进行评估．经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0．则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为．【2006年考题】 A：4091万元 B：4182万元 C：4250万元 D：5000万元
E：工业用地的监测点评估价格
7、住房公积金管理委员会各项决策的执行机构是。A：住房公积金管理委员会办公室 B：住房公积金管理中心 C：当地财政管理部门 D：受托银行
E：执行层的组织协调
8、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。A．等于报酬率 B．大于报酬率 C．小于报酬率 D．无法知道
9、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是．【2007年考题】 A：原始价值高于账面价值 B：投资价值高于市场价值 C：谨慎价值低于市场价值
D：快速变现价值低于市场价值 E：工业用地的监测点评估价格
10、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为。A：成本加成定价法 B：价值定价法 C：目标定价法
D：认知价值定价法 E：借款合同
11、某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（）元/m2。A．50.6 B．60.6 C．34.8 D．44.6
12、证券可分为__。
A．商品证券、货币证券、投资证券 B．商品证券、货币证券、资本证券 C．政府证券、金融证券、公司证券 D．商品证券、政府证券、金融证券
13、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用__。A．单位比较法 B．分部分项法 C．工料测量法 D．指数调整法
14、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A．半个月 B．一个月 C．一个半月 D．二个月
15、下列股东权利中属于共益权的是__。
A．出席股东大会的权利、股票过户的权、表决权
B．股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利 C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利 D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
16、值只能用计数的方法取得。A：确定性变量 B：随机变量 C：连续型变量 D：离散型变量
E：执行层的组织协调
17、房地产权属登记分为__。①房屋总登记；②初始土地登记；③房屋初始登记；④房屋转移登记；⑤房屋变更登记；⑥房屋他项权利登记；⑦房屋注销登记；⑧变更土地登记。A．①②④⑥ B．①③④⑤⑥⑦ C．①②③⑧
D．①②③④⑤⑥⑦⑧
18、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)A：45 B：50 C：52 D：55 E：工业用地的监测点评估价格
19、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法
20、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格__乙的价格。A．高于 B．低于 C．等于
D．条件不足，无法确定
21、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。A：房地产市场成交价格 B：房地产市场租赁价格 C：房地产市场成本价格 D：房地产市场评估价格
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、建筑物的所有权可以分为独有、共有和__三种。A．区分共有 B．区分所有 C．公有 D．私有
23、住房置业担保是指依照设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情況下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。A：《中华人民共和国担保法》 B：《中华人民共和国公司法》 C：《中华人民共和国合同法》 D：《住房置业担保管理试行办法》 E：执行层的组织协调
24、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4
25、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A．67.60 B．811.24 C．1622.48 D．2433.72
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A．选择专业化 B．产品专业化 C．大量定制
D．单一市场集中化
2、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A．市场需求容量调查 B．市场营销因素调查 C．竞争情况调查 D．消费者调查
3、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是。A：0.57 B：0.74 C：0.80 D：1.04 E：借款合同
4、合伙主要的法律特征包括。A：具有单一性 B：具有团体性 C：具有商品性
D：合伙人对合伙承担有限连带责任 E：合伙人对合伙承担无限连带责任
5、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有__。A．客观原则 B．合法原则
C．最高最佳使用原则 D．估价时点原则 E．替代原则
6、经济分析将不同的市场结构分为四种类型。A：完全竞争市场 B：完全垄断市场 C：垄断竞争市场 D：寡头垄断市场 E：寡头竞争市场
7、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为__。A．被烧损前的状况 B．被烧损后的状况
C．被烧损前与被烧损后的差异状况 D．未来修复或重建后的状况
8、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物
B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准
D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押
9、按照噪声产生的机理，噪声分为。A：机械噪声 B：空气动力噪声 C：电磁性噪声 D：稳态噪声 E：非稳态噪声
10、衡量房地产泡沫常用的指标有。A：房价收入比 B：租金售价比
C：实际价格与理论价格之比 D：房地产供求比
E：房地产价格指数与居民消费价格指数之比
11、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（）。A．分离 B．独立 C．对立 D．融合
12、资产负债表是由企业的组成。A：经济资源 B：资产 C：负债
D：所有者权益 E：利润
13、下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有。A：资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资
B：抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务 C：按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托 D：以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能 E：一般委托专业机构和专业人员实施经营管理
14、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由__收执。A．抵押人 B．抵押权人
C．房屋权属登记机关 D．公证机关
15、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于__。A．第一产业 B．第二产业 C．第三产业 D．新兴产业
16、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是。(2005年试题)A：吸纳率分析
B：房地产市场的商业周期分析 C：家庭规模与结构分析
D：投资购买和使用购买的比例分析 E：借款合同
17、关于投资项目资本金的表述错误的是__。A．投资者可以转让其出资 B．投资者享有所有者权益 C．投资者不得以任何方式抽出
D．投资者可从项目法人处获取利息
18、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是__。A．买卖 B．抵押贷款 C．拆迁补偿 D．保险
19、某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。
A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2 B．建筑物地面、层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2 C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2 D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2 20、下列表述中，正确的有（）。
A．开发经营期可分为开发期和经营期
B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期
C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同
D．经营期可具体化为销售期和出租期
E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期
21、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。(2008年试题)A：房地产估价机构具有一、二级资质
B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师
C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师 D：有固定的经营服务场所
E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全
22、城乡规划管理部门在规划意见书(选址)中，规划土地使用要求包括等。A：建筑规模 B：公共服务设施 C：容积率 D：绿地率
E：建设项目与城市道路的距离
23、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个。A：正的协方差 B：负的协方差 C：标准协方差 D：绝对协方差 E：借款合同
24、下列民事行为属于无效的有。A：由完全民事行为能力人实施的
B：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下所为
C：限制民事行为能力人依法不能独立实施的
D：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的 E：经济合同违反国家指令性计划的
25、下列房地产的各种权利，受到其他房地产权利限制的房地产权利有。A：设立了地役权的土地使用权 B：设立了抵押权的房屋所有权 C：设立了租赁权的房屋所有权 D：城市规划对土地的限制 E：建筑容积率的限制
点击咨询 