绿色养老社区可行性研究报告(节选)（共五则）

第一篇：绿色养老社区可行性研究报告(节选)

郑州XX投资有限公司

绿色生态养老社区建设项目

可行性研究报告

编制单位：河南深励海智企业管理咨询有限公司 编制时间：二零一五年一月

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第一章

总论 1.1 项目概况

1.2 可行性研究报告工作的组成 1.3 研究的依据、原则与范围 1.4 工程方案和研究结论 1.5 结论

第二章

项目建设的背景和必要性 2.1 项目建设背景

养老山庄作为一个新兴行业，老龄产业所涉及的领域极为广泛，几乎涵盖了从养老服务业、老年卫生保健业到老年文化娱乐业、老年金融保险业等十余个门类，具有相当的想象力。特别地，按照国际通行的5%老年人进入机构养老的标准，2011年我国有650万个床位空缺。此外，目前全国取得养老护理职业资格的仅有2万多人，按照国际上5∶1的护工需求量，缺口将近1000万人。这都将给企业投资提供良好的机遇。计算机技术的发展，让养老院管理软件横空出世，技术与人力的结合，让养老产业更加蓬勃发展。

我国社会保障体系主要覆盖城镇就业者,而这只占全部人口的很小一部分。我国老年人口70%以上在农村,要解决我国养老问题,难度最大的当属农村老年人口养老问题。城镇养老和医疗保险快速发展,农村养老和医疗保险进展缓慢,农村集体经济的消失,现在农村的孤寡老人,无依无靠的老人,他们的生活 面临着非常艰难的境地。现在大多数60岁以上的老人都是20世纪50、60年代参加工作的老同志,绝大多数已经进入古稀之年了,但是退休金大部分都在400元到500元之间。社会养老院太少且收费过高,一般的退休工人根本住不起,而且我们的医疗保险存在严重不足,养老金水平太低,社会保障制度不完善。

目前,中国现有的各类养老机构,大 部分条件简陋,缺少完备的服务设施,即便如此,各类老年社会福利机构养老床位也仅有12015万张,平均每千名老人占有床位仅有816张,与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张的水平相差甚远。面对人口的老龄化及养老中存在的诸多问题,传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求,我们必须采取有效的应对措施。

2.2 项目建设必要性 2.2.1 解决老龄化社会问题的需要

据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着设个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.7亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即没4个人中就有一位老人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已经成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。郑州市也和全国一样老龄化程度为10%以上，所以在郑州航空港区建立的敬老院也是为了能够解决老龄化社会问题的需要。

2.2.2 构建和谐社会的需要

党中央、国务院发出构建和谐社会的口号。郑州市委、市政府也提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的光荣传统，新建的航空港区敬老院，将成为郑州市的弱势老人，孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也成为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极地促进作用。

2.2.3 加快社会福利事业发展的需要

郑州航空港区敬老院项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一状况，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决郑州市港区弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为我区一所规模较大的综合性社会福利结构，将在社会保障体系中发挥较为重要的作用。

第三章

市场分析 3.1 项目建设的优势

对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。河南省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除。

3.2 市场需求分析

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。第四章

项目选址和建设条件

4.1 项目地址 4.2 建设条件

第五章

建设内容与运营服务 5.1 项目定位 5.2 服务创新 5.3 建设规模 5.4 设备方案 5.5 招商方案 5.6 运营管理

5.7 功能构成与形态设计 第六章

项目总建设方案 6.1 项目技术概况 6.2 总平面布置方案 6.3 网络工程 6.4 给排水 6.5 供电 6.6 防雷保护 6.7 电讯设计 6.8 暖通工程

第七章

劳动消防安全及卫生 7.1 劳动卫生 7.2 消防安全

第八章

环境保护及节能 8.1 环境保护采用标准

8.2 建设期产生的污染物与控制措施 8.3 运营期产生的污染物与控制措施 8.4 节能

第九章

组织机构与人力资源配置 9.1 组织机构（见下图）9.2 人力资源分配 9.3 技术培训

第十章

项目组织与实施进度 10.1 基本要求 10.2 项目组织 10.3 项目管理 10.4 建设周期计划 10.5 项目进度安排 第十一章

工程招投标 11.1 编制依据 11.2 招标的基本情况 11.3 招标初步方案

第十二章

投资估算与资金筹措 12.1 投资估算说明 12.2 投资估算依据 12.3 总投资估算值 12.4 资金筹措

12.5 项目投资构成分析 第十三章

经济效益分析 13.1 评价范围 13.2 评价依据 13.3 财务评价原则 13.4 经济效益分析 13.5 总成本费用估算 13.6 财务效益分析 13.7 不确定性分析 13.8 财务评价结论 第十四章

社会效益分析

本项目作为特色的高新技术产业园区，必然引起社会各界人士的关注。作为知识密集型和劳动密集型的高新技术产业，通过人才的集约、传播的集约、知识的集约，从而形成高新技术产业高地。高新技术产业高地的形成，将大大提升区域的知名度，增强区域的影响力。这在注意力经济时代，这对区域吸纳高素质的投资者有着极为重要的作用。

14.1 提高区域知名度，增强区域影响力 14.2 创造稳定就业的载体，增加居民收入 14.3 创造新的经济增长点

14.4 带动工业化、城市化协调发展 14.5 提升区域形象、增强区域活力 第十五章

结论与建议 15.1 结论 15.2 建议

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第二篇：养老地产可行性研究报告

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养老地产可行性研究报告

1.中国已进人老龄化社会

根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。

2.传统养老方式面临挑战

与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难：

（1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式；

（2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄

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也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；

（3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难；

（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。

3.国内的养老设施满足不了需求

中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年公寓等。因在传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单

一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝 2

北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com 的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。

近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫！4.政府鼓励发展养老地产

人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。

国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。

2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难、落实难的问题，很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 研究概述

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第一节 研究背景与目标 第二节 研究的内容 第三节 研究方法 第四节 数据来源 第五节 研究结论

一、市场规模

二、竞争态势

三、行业投资的热点

四、行业项目投资的经济性

第二章 养老地产项目总论 第一节 养老地产项目背景

一、养老地产项目名称

二、养老地产项目承办单位

三、养老地产项目主管部门

四、养老地产项目拟建地区、地点

五、承担可行性研究工作的单位和法人代表

六、研究工作依据

七、研究工作概况 第二节 可行性研究结论

一、市场预测和项目规模

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二、原材料、燃料和动力供应

三、选址

四、养老地产项目工程技术方案

五、环境保护

六、工厂组织及劳动定员

七、养老地产项目建设进度

八、投资估算和资金筹措

九、养老地产项目财务和经济评论

十、养老地产项目综合评价结论 第三节 主要技术经济指标表 第四节 存在问题及建议

第三章 养老地产项目投资环境分析 第一节 社会宏观环境分析 第二节 养老地产项目相关政策分析

一、国家政策

二、养老地产行业准入政策

三、养老地产行业技术政策 第三节 地方政策

第四章 养老地产项目背景和发展概况

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第一节 养老地产项目提出的背景

一、国家及养老地产行业发展规划

二、养老地产项目发起人和发起缘由 第二节 养老地产项目发展概况

一、已进行的调查研究养老地产项目及其成果

二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、养老地产项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 养老地产项目建设的必要性

一、现状与差距

二、发展趋势

三、养老地产项目建设的必要性

四、养老地产项目建设的可行性 第四节 投资的必要性

第五章 养老地产行业竞争格局分析 第一节 国内生产企业现状

一、重点企业信息

二、企业地理分布

三、企业规模经济效应

四、企业从业人数

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第二节 重点区域企业特点分析

一、华北区域

二、东北区域

三、西北区域

四、华东区域

五、华南区域

六、西南区域

七、华中区域

第三节 企业竞争策略分析

一、产品竞争策略

二、价格竞争策略

三、渠道竞争策略

四、销售竞争策略

五、服务竞争策略

六、品牌竞争策略

第六章 养老地产行业财务指标分析参考 第一节 养老地产行业产销状况分析 第二节 养老地产行业资产负债状况分析 第三节 养老地产行业资产运营状况分析 第四节 养老地产行业获利能力分析 第五节 养老地产行业成本费用分析

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第七章 养老地产行业市场分析与建设规模 第一节 市场调查

一、拟建 养老地产项目产出物用途调查

二、产品现有生产能力调查

三、产品产量及销售量调查

四、替代产品调查

五、产品价格调查

六、国外市场调查

第二节 养老地产行业市场预测

一、国内市场需求预测

二、产品出口或进口替代分析

三、价格预测

第三节 养老地产行业市场推销战略

一、推销方式

二、推销措施

三、促销价格制度

四、产品销售费用预测

第四节 养老地产项目产品方案和建设规模

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一、产品方案

二、建设规模

第五节 养老地产项目产品销售收入预测

第八章 养老地产项目建设条件与选址方案 第一节 资源和原材料

一、资源评述

二、原材料及主要辅助材料供应

三、需要作生产试验的原料

第二节 建设地区的选择

一、自然条件

二、基础设施

三、社会经济条件

四、其它应考虑的因素 第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案

第九章 养老地产项目应用技术方案 第一节 养老地产项目组成 第二节 生产技术方案

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一、产品标准

二、生产方法

三、技术参数和工艺流程

四、主要工艺设备选择

五、主要原材料、燃料、动力消耗指标

六、主要生产车间布臵方案 第三节 总平面布臵和运输

一、总平面布臵原则

二、厂内外运输方案

三、仓储方案

四、占地面积及分析 第四节 土建工程

一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

二、特殊基础工程的设计

三、建筑材料

四、土建工程造价估算 第五节 其他工程

一、给排水工程

二、动力及公用工程

三、地震设防

四、生活福利设施

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第十章 养老地产项目环境保护与劳动安全 第一节 建设地区的环境现状

一、养老地产项目的地理位臵

二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

五、现有工矿企业分布情况

六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况

七、大气、地下水、地面水的环境质量状况

八、交通运输情况

九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料

十、环保、消防、职业安全卫生和节能 第二节 养老地产项目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三节 养老地产项目拟采用的环境保护标准 第四节 治理环境的方案

一、养老地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

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二、养老地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响

三、养老地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化 第五节 环境监测制度的建议 第六节 环境保护投资估算 第七节 环境影响评论结论 第八节 劳动保护与安全卫生

一、生产过程中职业危害因素的分析

二、职业安全卫生主要设施

三、劳动安全与职业卫生机构

四、消防措施和设施方案建议

第十一章 企业组织和劳动定员 第一节 企业组织

一、企业组织形式

二、企业工作制度

第二节 劳动定员和人员培训

一、劳动定员

二、年总工资和职工年平均工资估算

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三、人员培训及费用估算

第十二章 养老地产项目实施进度安排 第一节 养老地产项目实施的各阶段

一、建立 养老地产项目实施管理机构

二、资金筹集安排

三、技术获得与转让

四、勘察设计和设备订货

五、施工准备

六、施工和生产准备

七、竣工验收

第二节 养老地产项目实施进度表

一、横道图

二、网络图

第三节 养老地产项目实施费用

一、建设单位管理费

二、生产筹备费

三、生产职工培训费

四、办公和生活家具购臵费

五、勘察设计费

六、其它应支付的费用

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第十三章 投资估算与资金筹措 第一节 养老地产项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算 第二节 资金筹措

一、资金来源

二、养老地产项目筹资方案 第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十四章 财务与敏感性分析 第一节 生产成本和销售收入估算

一、生产总成本估算

二、单位成本

三、销售收入估算 第二节 财务评价 第三节 国民经济评价 第四节 不确定性分析

第五节 社会效益和社会影响分析

一、养老地产项目对国家政治和社会稳定的影响14

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二、养老地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

三、养老地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

四、养老地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性

五、养老地产项目对合理利用自然资源的影响

六、养老地产项目的国防效益或影响

七、对保护环境和生态平衡的影响

第十五章 养老地产项目不确定性及风险分析 第一节 建设和开发风险 第二节 市场和运营风险 第三节 金融风险 第四节 政治风险 第五节 法律风险 第六节 环境风险 第七节 技术风险

第十六章 养老地产行业发展趋势分析

第一节 我国养老地产行业发展的主要问题及对策研究

一、我国养老地产行业发展的主要问题

二、促进养老地产行业发展的对策 第二节 我国养老地产行业发展趋势分析

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第三节 养老地产行业投资机会及发展战略分析

一、养老地产行业投资机会分析

二、养老地产行业总体发展战略分析 第四节 我国 养老地产行业投资风险

一、政策风险

二、环境因素

三、市场风险

四、养老地产行业投资风险的规避及对策

第十七章 养老地产项目可行性研究结论与建议 第一节 结论与建议

一、对推荐的拟建方案的结论性意见

二、对主要的对比方案进行说明

三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

六、可行性研究中主要争议问题的结论

第二节 我国养老地产行业未来发展及投资可行性结论及建议

第十八章 财务报表 第一节 资产负债表

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第二节 投资受益分析表 第三节 损益表

第十九章 养老地产项目投资可行性报告附件 1、养老地产项目位臵图 2、主要工艺技术流程图 3、主办单位近5 年的财务报表、养老地产项目所需成果转让协议及成果鉴定5、养老地产项目总平面布臵图 6、主要土建工程的平面图 7、主要技术经济指标摘要表 8、养老地产项目投资概算表 9、经济评价类基本报表与辅助报表 10、现金流量表 11、现金流量表 12、损益表、资金来源与运用表 14、资产负债表 15、财务外汇平衡表 16、固定资产投资估算表 17、流动资金估算表

北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com、投资计划与资金筹措表 19、单位产品生产成本估算表 20、固定资产折旧费估算表 21、总成本费用估算表、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表18

第三篇：关于养老地产项目可行性研究报告

养老地产项目可行性研究报告

编制单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

可行性研究报告按用途 ：

(1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际作方案

(2)用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告。项目建议书、项目申请报告，该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

(3)用于银行贷款的可行性研究报告。商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。

(4)用于境外投资项目核准的可行性研究报告。项目申请报告，企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告和项目申请报告。

(5)用于企业上市的可行性研究报告。这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。经略智成为多家创业板和中小板企业提供可行性研究报告编写服务（包括已经上市和正准备上市的），积累的丰富的编写经验。公司拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。

(6)用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告。这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格.我国人均GDP近年来保持8%以上的增长速度，有显著提升。2011年我国人均GDP达35083元人民币，约为5500美元，已处中等偏上收入国家行列，具备一定的支撑养老市场的经济条件，但仍与发达国家有巨大差距，如美国为48373美元，德国37337美元。虽然目前的增长高峰阶段已经过去，但随着我国经济持续稳定增长、人口数量继续得以有效控制，未来人均GDP将继续提升。

其次，老年人口占比逐年提升。同策咨询研究中心数据显示，2011年我国65岁及以上老龄人口占总人口比例已达9.1%，按国际通行标准界定，我国已进入老龄社会，具备养老服务及养老地产发展的需求环境。

再次，人口结构变化显著，80年代以来，老年人口占比逐渐提高，老年抚养比不断提高。2010这一数据为11.9%，即每100名劳动年龄人口抚养近12个65岁及以上的老年人，相比2000年增长了近20%，青年一代老年抚养压力剧增。

中国经济与养老市场发展阶段

由此可见，由于人均GDP水平相比太低，对比国外养老地产发展速度的经验数值，我国养老市场依旧处于初步发展阶段。但同时，我们根据人均GDP增长的初步测算，可以判断，我国即将进入养老地产的快速发展期，需求与供给均将会有大幅度的增长；参考发达国家的经验，这个过程至少需经历20年的时间，这期间养老市场将创造出新一轮的创新及变革。第一章 养老地产项目总论

1.1 养老地产项目背景

1.1.1 养老地产项目名称

1.1.2 养老地产项目承办单位

1.1.3 养老地产项目主管部门

1.1.4 可行性研究工作的编制单位

1.1.5 研究工作概况

1.2 编制依据与原则

1.2.1 编制依据

1.2.2 编制原则

1.3 研究范围

1.3.1 建设内容与规模

1.3.2 养老地产项目建设地点

1.3.3 养老地产项目性质

1.3.4 建设总养老地产及资金筹措

1.3.5 养老地产计划与还款计划

1.3.6 养老地产项目建设进度

1.3.7 养老地产项目财务和经济评论

1.3.8 养老地产项目综合评价结论 1.4 主要技术经济指标表

1.5 结论及建议

1.5.1 专家意见与结论

1.5.2 专家建议

第二章 养老地产项目背景和发展概况

2.1 养老地产项目提出的背景

2.1.1 国家或行业发展规划

2.1.2 养老地产项目发起人和发起缘由

2.2 养老地产项目发展概况

2.2.1 已进行的调查研究养老地产项目及其成果

2.2.2 试验试制工作情况

2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况

2.2.4 养老地产项目建议书的编制、提出及审批过程

2.3 养老地产的必要性第三章 养老地产项目市场分析与预测

3.1 市场调查

3.1.1 拟建养老地产项目产出物用途调查

3.1.2 产品现有生产能力调查

3.1.3 产品产量及销售量调查

3.1.4 替代产品调查

3.1.5 产品价格调查

3.1.6 国外市场调查

3.2 市场预测

3.2.1 国内市场需求预测

3.2.2 产品出口或进口替代分析

3.2.3 价格预测

3.3 市场推销战略

第四章 产品方案设计与营销战略

4.1 产品方案和建设规模

4.1.1 产品方案

4.1.2 建设规模

4.1.3 产品销售收入预测

4.2 市场推销战略

4.2.1 推销方式

4.2.2 推销措施

4.2.3 促销价格制度

4.2.4 产品销售费用预测

第五章 建设条件与厂址选择

5.1 资源和原材料

5.1.1 资源评述

5.1.2 原材料及主要辅助材料供应

5.1.3 需要作生产试验的原料

5.2 建设地区的选择

5.2.1 自然条件

5.2.2 基础设施

5.2.3 社会经济条件

5.2.4 其它应考虑的因素

5.3 厂址选择

5.3.1 厂址多方案比较

5.3.2 厂址推荐方案

第六章 养老地产项目技术、设备与工程方案

6.1 养老地产项目组成6.2 生产技术方案

6.2.1 技术来源途径

6.2.2 生产方法

6.2.3 技术参数和工艺流程

6.2.4 主要工艺设备选择

6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标

6.2.6 主要生产车间布置方案

6.3 总平面布置和运输

6.3.1 总平面布置原则

6.3.2 厂内外运输方案

6.3.3 仓储方案

6.3.4 占地面积及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

6.4.2 特殊基础工程的设计

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造价估算

6.5 其他工程

6.5.1 给排水工程

6.5.2 动力及公用工程

6.5.3 地震设防

6.5.4 生活福利设施

第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析

7.1 养老地产项目选址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆迁和移民安置规划方案

第八章 资源利用与节能措施 8.1资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析

8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

8.2节能措施分析

8.2.1土地资源节约措施

8.2.2水资源节约措施

8.2.3电能源节约措施

第九章 养老地产项目原材料供应及外部配套条件

9.1 主要原材料供应 9.2 燃料、加热能源供应

9.3 给水供电

9.4 外部配套条件

第十章 养老地产项目进度与管理

10.1 工程建设管理

10.2 养老地产项目进度规划

10.3 养老地产项目招标

第十一章 环境影响评价

11.1 建设地区的环境现状

11.1.1 养老地产项目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

11.1.5 现有工矿企业分布情况；

11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；

11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况；

11.1.8 交通运输情况；

11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。

11.2 养老地产项目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 养老地产项目拟采用的环境保护标准

11.4 治理环境的方案

11.4.1 养老地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

11.4.2 养老地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响

11.4.3 养老地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化

11.5 环境监测制度的建议 11.6 环境保护养老地产估算

11.7 环境影响评论结论

第十二章 劳动保护与安全卫生

12.1 生产过程中职业危害因素的分析

12.2 职业安全卫生主要设施

12.3 劳动安全与职业卫生机构

12.4 消防措施和设施方案建议 第十三章 企业组织和劳动定员

13.1 企业组织

13.1.1 企业组织形式

13.1.2 企业工作制度 13.2 劳动定员和人员培训

13.2.1 劳动定员

13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算

13.2.3 人员培训及费用估算 第十四章 养老地产估算与资金筹措

14.1 养老地产项目总养老地产估算

14.1.1 固定资产养老地产总额

14.1.2 流动资金估算

14.2 资金筹措

14.2.1 资金来源

14.2.2 养老地产项目筹资方案

14.3 养老地产使用计划

14.3.1 养老地产使用计划

14.3.2 借款偿还计划 第十五章 财务与敏感性分析 15.1 生产成本和销售收入估算

15.1.1 生产总成本估算

15.1.2 单位成本

15.1.3 销售收入估算

15.2 财务评价

15.3 国民经济评价

15.4 不确定性分析 15.5 社会效益和社会影响分析

15.5.1 养老地产项目对国家政治和社会稳定的影响。

15.5.2 养老地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性；

15.5.3 养老地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；

15.5.4 养老地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性；

15.5.5 养老地产项目对合理利用自然资源的影响；

15.5.6 养老地产项目的国防效益或影响；

15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。

第十六章 风险分析

16.1 风险影响因素

16.1.1 可能面临的风险因素

16.1.2 主要风险因素识别

16.2 风险影响程度及规避措施

16.2.1 风险影响程度评价

16.2.2 风险规避措施

第十七章 可行性研究结论与建议

17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。

17.2 对主要的对比方案进行说明。

17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。

17.5 对不可行的养老地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。

17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。第十八章 财务报表

第十九章 附件

第四篇：养老公寓可行性研究报告怎么写

养老公寓可行性研究报告怎么写

项目名称：养老公寓可行性研究报告怎么写 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：2013年9月2日

第一篇 总论

养老公寓，是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。第二篇 市场分析

一、混合型养老院

这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。体现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。盈利性则表现在收费服务方面，如： 固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准； 经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准； 不固定收费体现在某些特殊服务方面。

二、专业公司经营管理

这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。国外目前存在的经营模式有养老公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有养老公寓。

三、养老公寓

养老公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上。一般来说，养老公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。经营管理模式有自住型养老公寓、陪助型养老公寓和特护型养老公寓三种类型。

a、自住型养老公寓（Independent-living），不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。

b、陪助型养老公寓（Assisted-living），向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。

c、特护型养老公寓（acute-care），除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。我国第一个养老公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。目前，全国虽然有不同规模的养老公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。

第三篇 养老公寓需求分析

1．中国人口老龄化的发展。

我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中养老公寓会成为越来越多老年人的首选，对养老公寓的需求会不断增长。

2．观念的变化。

中国“养儿防老”、“

三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进养老公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，养老公寓为首选，有的认为“养老公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对养老公寓的需求是加快增长的。

第四篇 养老公寓项目建设存在的问题

一、养老公寓投资比普通房地产开发风险大

投资养老公寓比普通房地产开发风险大，短期内的市场容易预测，把握较大，而跨度长的投资，面临的风险更多。如泉州养老公寓规划用地10hm2，建筑面积总量可达3.5万m2，是集居住、医疗保健、文体服务、娱乐等功能于一体的庞大建筑群。该公寓建成后，将是全省地市级养老公寓中条件最好的一个。泉州养老公寓项目从2001年就开始酝酿了，经过三年完成征地手续，2006年全面建成启用，历时5年。其间经历了土地、拆迁、建设等各种风险。

针对老年人的投资，还要面临一些老年人在入住时具有支付能力，但一段时间过后，失去了资产或收入，不再具有足够的支付能力的状况，养老公寓不能硬性地将老人赶出去，这种风险还缺乏社会化的解决方案。

二、部分养老公寓入住率低影响投资的积极性

我国部分养老公寓入住率低，也使开发企业在投资养老公寓时裹足不前。分析入住率低的原因，经济收入低是一个重要因素，尽管我国有1.67亿老年人，但相当一部分没有退休金收入，生活节俭。如今七八十岁的老人，要么曾经没有正式工作，要么曾经有工作但退休金不高，因此，多数人负担不起公寓费用。由于老年人除退休金以外其他收入来源减少，一些老年人的养老金只能维持其基本的生活，显然单凭老年人自身的收入支付入住养老机构的费用是不够的。其他的经济来源，一方面是老年人子女的资助，另一方面政府要建立机制帮助老年人实现“以房养老”。

三、养老公寓开发建造的难度大

养老公寓本身的特殊性使其开发建设具有一定的难度。从市场调查看，养老公寓潜在市场巨大，但有效需求不足，其开发建设需投入一定的市场培育工作。

第一，养老公寓的建造、设施不能简单地满足老年人一般生理功能的需求，还应该考虑老年人在心理、社会等方面的某些特殊需求。由于养老公寓的市场目标客源十分明确，推广时无需进行大规模的广告效应，但需花费较大的力气和较长的时间来取得社会对养老公寓概念的认识和接受，示范效应、口碑和服务品牌将成为养老公寓进行市场推广的有效方式。

第二，养老公寓的建设比一般住宅更为复杂，建筑施工水平和成本都将高于其他普通住宅，因为养老公寓的细部要求比一般住宅更高、更多。第三，养老公寓应具有一定的医疗设施。对各地养老公寓30个老人的访谈表明，老年人对于各方面的需求顺序，首要的是医（医疗），其次才是食、住、行、衣。在老年人的财务分配中，优先考虑的是医疗费用有保障，有及时有效的医疗救助体系。所以养老公寓，医疗保健特色一定要很明显。但养老公寓还要忌讳“大而全”、“小而全”，不能把养老公寓做成一个相对封闭的系统，无法与外界环境发生信息与服务交换，无法进行资源的优化配置与互补。一些养老公寓片面追求“医院化”，门诊量很低，管理、服务、设备维护的成本十分高昂，而效能却很低下，实际上造成了服务资源的长期闲置浪费。可以通过和特定的服务机构建立联盟的方式，开发和利用现有的资源，可以大大减少服务成本。

第四，应具有一定的文化娱乐设施。老年人也要了解整个社会的变化，希望不出自己的居室，就能够看电视，所以每个房间都需要配备电视机。

第五，应具有一定的健身设施。除了具有较好的室外活动环境，公共活动空间还需配置一定的跑步机、腰腿锻炼器等健身设施。

总言之，养老公寓的建设内容除一般居住设施外，还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适应老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间。

第五篇 养老公寓建设对策建议

一、进一步强化老龄观念，制定、完善相关政策

由于我国目前已进入老年型社会，国家对老龄问题非常重视，成立了全国老龄工作委员会，颁布了《老年人权益保障法》等一系列为保障老年人的权利、提高老年人生活质量的法律、政策。然而，就目前的情况来看，许多政府部门对老龄问题的重要性还没有足够的认识，许多地方政府部门在进行工作规划时，甚至没有老龄工作的观念，这也是阻碍养老公寓等养老设施进一步发展的重要原因。

因此，要进一步强化各级部门的老龄观念，加强他们对老龄工作的指导，发挥政府部门的政策制订、宏观管理智能。政府要从过去直接包办，转变为进行宏观管理，政策指导，制订政策、法律咨询、促进交流、辅导培训、典型推广、指导服务。政府有关部门要正确判断市场需求的趋势，从宏观上对各种养老设施的发展进行规划、调控和指导，避免盲目建设，造成资源的浪费。执行社会福利社会化的政策，大力扶持发展民办老年福利设施，政府要根据养老公寓等养老设施的发展现状，给予资金和政策，尤其是政策上的优惠，使社会养老机构逐步成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济实体。同时要充分利用现有设施，积极改建不同形式、不同档次的老年福利院、护理院、公寓和托老所。各部门和单位的老年服务设施要逐步向社会开放，计划部门要加大对老年服务设施的投入，市和区、县都要尽快建设示范性老年服务设施。为鼓励和引导社会力量积极参与，各级计划、建设、开发、规划、土地、房管、市政、财政、税务、物价、房改、金融等部门应给予优惠政策的扶持。

二、提高养老公寓工作、服务人员素质，提高服务质量

提高养老公寓工作人员的素质，加强专业化的培训，特别是对服务人员的养老服务管理、护理等专业知识和技能的培训。一方面，逐渐提高养老服务队伍的专业化水平，提高养老公寓工作、服务人员的素质，提高服务质量；另一方面，也要规范养老公寓服务人员的管理制度、确保他们的权益，逐步建立起养老机构服务人员的资格认证、职称评定体系，确保他们的职业发展。稳定服务人员队伍，从根本上做好服务老人的工作，促进我国养老设施向管理、服务产业化、专业化、市场化发展。

三、成立行业协会，统一、完善行业标准

目前养老公寓的发展基本上处于各自发展的状况，虽然国家出台了一些关于养老机构的规范和行业标准，但随着社会福利社会化的发展，按照市场经济的要求，这些还是远远不够的。在政府扶持发展的基础上，可以有目的的组织一些发展较好的养老公寓的经营者，成立养老公寓的行业协会。一方面，政府要发挥调控和监督的职能；另一方面，要充分发挥行业协会的作用，使发展好的带动发展不好的，让协会的力量进一步规范和协调养老公寓的发展，逐步改变我国目前养老公寓发展参差不齐的局面，在发展的过程中进一步统一、完善养老公寓的行业标准，如居住环境、娱乐设施、服务质量等，使再发展起来的养老公寓有章可循，做到良性循环。

第六篇 养老公寓项目技术方案、设备方案和工程方案

一、养老公寓项目技术方案

1．养老公寓项目生产方法（包括原料路线）2．养老公寓项目工艺流程 3．养老公寓项目工艺技术来源

4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表

二、养老公寓项目主要设备方案 1．养老公寓项目主要设备选型

2．养老公寓项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式）3．养老公寓项目推荐方案的主要设备清单

三、养老公寓项目工程方案

1．养老公寓项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

2．养老公寓项目矿建工程方案 3．养老公寓项目特殊基础工程方案

4．养老公寓项目建筑安装工程量及“三材”用量估算 5．养老公寓项目主要建、构筑物工程一览表

第七篇 养老公寓项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应 1．养老公寓项目主要原材料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目主要辅助材料品种、质量与年需要量 3．养老公寓项目原材料、辅助材料来源与运输方式

二、燃料供应

1．养老公寓项目燃料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目燃料供应来源与运输方式

三、主要原材料、燃料价格

1．养老公寓项目原材料、燃料价格现状 2．养老公寓项目主要原材料、燃料价格预测

四、编制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 总图、运输与公用辅助工程

一、养老公寓项目总图布置 1．平面布置 2．竖向布置

（1）场区地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量 3．总平面布置图 4．总平面布置主要指标表

二、养老公寓项目场内外运输 1．场外运输量及运输方式 2．场内运输量及运输方式 3．场内运输设施及设备

三、养老公寓项目公用辅助工程 1．养老公寓项目给排水工程

（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案

（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

2．养老公寓项目供电工程

（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

（2）供电回路及电压等级的确定

（3）电源选择

（4）场内供电输变电方式及设备设施 3．养老公寓项目通信设施（1）通信方式

（2）通信线路及设施 4．养老公寓项目供热设施

5．养老公寓项目空分、空压及制冷设施 6．养老公寓项目维修设施 7．养老公寓项目仓储设施

第九篇 养老公寓项目节能措施

一、节能措施

二、能耗指标分析

第十篇 养老公寓项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十一篇 养老公寓项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响 1．养老公寓项目建设对环境的影响

2．养老公寓项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十二篇 养老公寓项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施 4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施 1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施

第十三篇 养老公寓项目组织机构与人力资源配置

一、养老公寓项目组织机构 1．养老公寓项目法人组建方案

2．养老公寓项目管理机构组织方案和体系图 3．养老公寓项目机构适应性分析

二、养老公寓项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利 4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划

第十四篇 养老公寓项目实施进度

一、养老公寓项目建设工期

二、养老公寓项目实施进度安排

三、养老公寓项目实施进度表（横线图）

第十五篇 养老公寓项目投资估算

一、养老公寓项目投资估算依据

二、养老公寓项目建设投资估算 1．养老公寓项目建筑工程费 2．养老公寓项目设备及工器具购置费 3．养老公寓项目安装工程费 4．养老公寓项目工程建设其他费用 5．养老公寓项目基本预备费 6．养老公寓项目涨价预备费 7．养老公寓项目建设期利息

三、养老公寓项目流动资金估算

四、养老公寓项目投资估算表

1．养老公寓项目投入总资金估算汇总表 2．养老公寓项目单项工程投资估算表 3．养老公寓项目分年投资计划表 4．养老公寓项目流动资金估算表

第十六篇 养老公寓项目融资方案

一、养老公寓项目资本金筹措

二、养老公寓项目债务资金筹措

三、养老公寓项目融资方案分析

第十七篇 养老公寓项目财务评价

一、养老公寓项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格 2．计算期与生产负荷 3．财务基准收益率设定 4．其他计算参数

二、养老公寓项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、养老公寓项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、养老公寓项目财务评价报表 1．养老公寓项目财务现金流量表 2．养老公寓项目损益和利润分配表 3．养老公寓项目资金来源与运用表 4．养老公寓项目借款偿还计划表

五、养老公寓项目财务评价指标 1．养老公寓项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率

（3）投资各方收益率（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．养老公寓项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、养老公寓项目不确定性分析

1．养老公寓项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．养老公寓项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、养老公寓项目财务评价结论

第十八篇 养老公寓项目风险分析

一、养老公寓项目主要风险因素识别

二、养老公寓项目风险程度分析

三、养老公寓项目风险防范和降低风险对策 第十九篇 养老公寓项目社会评价

一、养老公寓项目对社会的影响分析

二、养老公寓项目与所在地互适性分析

1．养老公寓项目利益群体对项目的态度及参与程度 2．养老公寓项目各级组织对项目的态度及支持程度 3．养老公寓项目地区文化状况对项目的适应程度

三、养老公寓项目社会风险分析

四、养老公寓项目社会评价结论

第二十篇 养老公寓项目可行性研究结论与建议

一、养老公寓项目推荐方案的总体描述

二、养老公寓项目推荐方案的优缺点描述 1．优点 2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、养老公寓项目主要对比方案 1．方案描述 2．未被采纳的理由

四、结论与建议

第五篇：2017年社区养老服务体系建设项目可行性研究报告(编制大纲)

2017年社区养老服务体系建设项目

可行性研究报告

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

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本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告 是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投

资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 关联报告：

社区养老服务体系建设项目建议书 社区养老服务体系建设项目申请报告 社区养老服务体系建设项目商业计划书

社区养老服务体系建设项目节能评估报告 社区养老服务体系建设项目资金申请报告 社区养老服务体系建设项目市场调查研究报告 社区养老服务体系建设项目投资价值分析报告 社区养老服务体系建设项目投资风险分析报告

社区养老服务体系建设项目行业发展前景预测分析报告

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 总 论

1.1社区养老服务体系建设项目概况 1.1.1社区养老服务体系建设项目名称 1.1.2建设性质

1.1.3社区养老服务体系建设项目承办单位及负责人 1.1.4社区养老服务体系建设项目建设地点 1.2社区养老服务体系建设项目设计目标 1.3社区养老服务体系建设项目建设内容与规模 1.4社区养老服务体系建设项目投资估算与资金筹措 1.4.1社区养老服务体系建设项目建设总投资 1.4.2资金筹措

1.5社区养老服务体系建设项目主要财务经济指标 1.6可行性研究依据 1.7研究范围

第二章 社区养老服务体系建设项目建设背景

2.1宏观形势 2.1.1地理、历史 2.1.2交通 2.2宏观经济运行

2.2.1宏观经济发展（GDP发展）2.2.2固定资产投资情况 2.2.3人均生产总值 2.2.4人口变化

2.3地区及行业的发展规划 2.3.1城市总体规划（2015—2020）2.3.2城市近期建设规划

第三章 社区养老服务体系建设市场分析与市场定位 3.1社区养老服务体系建设市场分析 3.1.1社区养老服务体系建设市场近况 3.1.2社区养老服务体系建设市场划分 3.1.3板块特征分析及小结

3.1.4社区养老服务体系建设 市场总结 3.1.5社区养老服务体系建设项目机会分析 3.2项目市场定位

3.3社区养老服务体系建设项目的SWOT分析 3.3.1社区养老服务体系建设项目优势（STRENGTH）3.3.2社区养老服务体系建设项目劣势（WEAKNESS）

3.3.3社区养老服务体系建设项目机会（OPPORTUNIES）3.3.4社区养老服务体系建设项目威胁（THREATS）3.4营销策略 3.4.1营销主题 3.4.2广告创意 3.4.3营销策略 3.4.4宣传推广策略 3.4.5促销策略

第四章 社区养老服务体系建设项目区建设条件 4.1市区域概况 4.2区域文化特色 4.3区域人居环境 4.4区域交通网络 4.5基础条件

4.5.1.自然及气候条件 4.5.2.基础设施配套建设条件

第五章 社区养老服务体系建设项目建设方案 5.1总体规划 5.1.1设计依据 5.1.2规划设计构思 5.1.3指导原则 5.1.4规划目标

5.2总平面布置及道路景观设计 5.2.1总平面布置 5.2.2道路及景观设计 5.2.3竖向设计 5.2.4技术指标 5.3建筑单体设计 5.3.1平面设计 5.3.2立面设计 5.4结构设计 5.4.1工程概况 5.4.2设计依据 5.4.3基础设计 5.4.4结构选型

5.4.5主要荷载（作用）取值 5.4.6主要结构材料 5.5公用辅助工程 5.5.1给排水工程 5.5.2暖通工程 5.5.3电气工程 5.5.4燃气工程 5.5.5人防设计 5.5.6无障碍设计

第六章 社区养老服务体系建设项目环境影响评价 6.1环境保护执行标准 6.2施工期环境影响分析 6.2.1施工期污染源 6.2.2施工期环境影响分析 6.3项目建成后环境影响分析 6.3.1大气污染源分析 6.3.2水污染源分析 6.3.3环境保护措施 6.4公众参与

第七章 社区养老服务体系建设项目劳动安全卫生与消防 7.1卫生防疫 7.2消防

7.2.1消防给水系统 7.2.2防排烟系统 7.2.3电气消防

第八章 社区养老服务体系建设项目节能节水措施 8.1节能 8.1.1设计依据

8.1.2能源配置与能耗分析 8.1.3节能技术措施 8.2节水

8.2.1水环境

8.2.2绿化景观用水节水 8.2.3节水器具应用 8.3太阳能利用

第九章 社区养老服务体系建设项目组织管理与实施 9.1项目组织管理 9.1.1项目组织机构与管理 9.1.2人力资源配置 9.2物业管理 9.2.1物业服务内容 9.2.2物业服务标准 9.3项目实施安排

第十章 社区养老服务体系建设项目投资估算与资金筹措 10.1投资估算 10.1.1估算依据

10.1.2投资构成及估算参数 10.1.3投资估算 10.2资金筹措 10.3借款偿还计划

第十一章社区养老服务体系建设项目工程招标方案 11.1 总则.2 项目采用的招标程序.3 招标内容

第十二章 社区养老服务体系建设项目效益分析 12.1财务评价的依据和原则 12.2成本费用、销售收入及税金估算 12.2.1 成本费用估算 12.2.2收入及税金估算 12.3 财务效益分析 12.3.1项目损益分析 12.3.2项目财务盈利能力分析 12.4盈亏平衡分析 12.5敏感性分析 12.6财务效益分析结论

第十三章 社区养老服务体系建设项目结论与建议 13.1社区养老服务体系建设项目结论 13.2社区养老服务体系建设项目建议 1、社区养老服务体系建设项目位置图 2、主要工艺技术流程图 3、主办单位近5 年的财务报表、社区养老服务体系建设项目所需成果转让协议及成果鉴定 5、社区养老服务体系建设项目总平面布置图 6、主要土建工程的平面图 7、主要技术经济指标摘要表、社区养老服务体系建设项目投资概算表 9、经济评价类基本报表与辅助报表 10、社区养老服务体系建设项目现金流量表 11、社区养老服务体系建设项目现金流量表 12、社区养老服务体系建设项目损益表、社区养老服务体系建设项目资金来源与运用表 14、社区养老服务体系建设项目资产负债表 15、社区养老服务体系建设项目财务外汇平衡表 16、社区养老服务体系建设项目固定资产投资估算表 17、社区养老服务体系建设项目流动资金估算表 18、社区养老服务体系建设项目投资计划与资金筹措表 19、单位产品生产成本估算表、社区养老服务体系建设项目固定资产折旧费估算表 21、社区养老服务体系建设项目总成本费用估算表、社区养老服务体系建设项目产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表