2016年广西房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册申请考试题

第一篇：2016年广西房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册申请考试题

2016年广西房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册申请考

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、影响房地产价格的环境因素不包括__。A．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境

2、下列关于贷款担保的说法，错误的是__。

A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证

B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况

C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还 D．贷款有保证、抵押、质押三种形式

3、以下不适合利用成本法估价的房地产是。A：机场

B：单纯建筑物 C：住宅

D：房地产保险

E：工业用地的监测点评估价格

4、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用的地形图。A：1：500 B：1：1000 C：1：2 000 D：1：3 000 E：执行层的组织协调

5、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为__。A．2008年9月20日 B．2008年9月23日 C．2008年9月26日 D．2008年9月27日

6、买受人有权在通知到达之日起__日内做出是否退房的书面答复。A．11 B．12 C．13 D．15

7、物业管理的全面启动以__为标志 A．物业的接管验收 B．用户入住

C．档案资料的建立

D．首次业主大会的召开

8、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。A．总效用 B．边际效用 C．总效用率 D．边际效用率

9、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。A．2427元/m2 B．2500元/m2 C．2575元/m2 D．2632元/m2

10、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必须加盖公章

11、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押

12、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B．廉租住房免征房产税

C．廉租住房的供应以实物配租为主

D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%

13、住房公积金委员会各项决策的执行机构是。A：住房公积金管理中心

B：住房公积金管理委员会委托的银行 C：各个单位 D：全体职工

E：执行层的组织协调

14、下列可无偿收回土地使用权的有。

A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的 B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的 C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的 D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的 E：房地产估价机构必须加盖公章

15、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比。A：甲类房地产比乙类房地产强 B：乙类房地产比甲类房地产强 C：该两类房地产强弱程度相同 D：该两类房地产强弱程度不可比 E：工业用地的监测点评估价格

16、单位活期存款每季末月日为结息日。A：20 B：25 C：28 D：30 E：执行层的组织协调

17、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为__。A．40年 B．50年 C．60年 D．70年

18、收益法是以__为基础的。A．定期原理 B．平衡原理 C．替代原理 D．预期原理

19、现代营销战略的核心可以称为STP营销，下面不属于STP营销的是__。A．市场分析 B．选择目标市场 C．细分市场 D．产品定位

20、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

21、房地产投资的经济效果主要表现为__。A．销售收入 B．开发利润 C．成本利润率 D．投资收益率

22、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。A．52% B．58% C．62% D．68%

23、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为__万元。A．323 B．275 C．273 D．258

24、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。A．全部同意

B．超过50%同意 C．超过2/3同意 D．有人同意就行

25、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。A：489.99 B：495.53 C：695.53 D：800.00 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《廉租住房保障办法》规定，廉租住房保障资金来源包括。A：年度财政预算安排的廉租住房保障资金 B：住房专项维修资金

C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额 D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 E：政府的廉租住房租金收入

2、下列房地产中，难以采用市场法估价的有__。A．房地产开发用地 B．学校 C．在建工程 D．别墅 E．特殊厂房

3、注册结构工程师注册有效期为__。A．1年 B．2年 C．3年 D．4年

4、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。A．房屋权属登记机关 B．县级以上人民政府 C．房屋拆迁管理部门

D．城市规划行政主管部门

5、某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7．5％。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是万元。A：3450．00 B：3466．88 C：3480．67 D：3483．88 E：借款合同

6、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。A：39.51 B：49.39 C：49.96 D：62.45 E：借款合同

7、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的分析。A：财务盈利能力 B：清偿能力

C：资金平衡情况 D：营运能力 E：借款合同

8、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有。A：以投资估算价控制设计方案的选择 B：用预算造价控制施工图设计

C：通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商 D：合同管理

E：进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据

9、住房置业担保公司的组织形式可以为（）。A．事业单位 B．合伙制企业 C．有限责任公司 D．股份有限公司

E．住房公积金管理机构设立的下属单位

10、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B．可比实例的交易类型与估价目的吻合 C．可比实例的规模与估价对象的规模相当

D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

11、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方关系的协议。A：抵押 B：租赁 C：权利 D：义务 E：赠与

12、房地产开发企业在商品房销售过程中应实行制度。A：住宅质量保险和住宅质量保证书 B：商品房预售许可证和住宅质量保证书 C：住宅使用说明书和住宅质量保证书 D：住宅使用说明书和住宅质量保修书 E：执行层的组织协调

13、土地用途管制的核心是__。A．保护耕地

B．实行土地登记制度

C．实行土地有偿有限期使用制度 D．不能随意改变农用地的用途

14、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。

A．在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。

B．在依法判定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。

C．在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。

D．在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

15、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为235万元，净现值的期望值标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。A：52％ B：58％ C：40％ D：68％ E：借款合同

16、影响商品需求的因素包括。A：消费者偏好

B：消费者的收入水平C：该商品本身的价格 D：相关商品的价格 E：厂商对未来的预期

17、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（）。A．20% B．30% C．40% D．50%

18、对一定时期内城市局部地区的土地使用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，且作为建设实施控制的直接依据是规划。A：详细

B：战略性发展 C：控制性详细 D：总体

E：执行层的组织协调

19、路线价法的关键和难点是__。A．划分路线价区段 B．设定标准深度 C．调查评估路线价 D．制定深度百分率

20、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元： A．1250 B．1750 C．2050 D．2150

21、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。

A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单

B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格

C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分 D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据

22、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。A．0.91 B．0.92 C．1.09 D．1.10

23、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。

A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上

B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上

C：有15名以上专职注册房地产估价师 D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作＼年以上的专职注册房地产估价师

E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％

24、速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。该指标属于__能力指标。A．短期偿债 B．中期偿债 C．长期偿债 D．远期偿债

25、成本法中的利息计算，包括__的利息。A．土地取得成本和开发成本

B．土地取得成本、开发成本和管理费用

C．土地取得成本，开发成本、管理费用和利润 D．借贷资金 E．自有资金

第二篇：2017年青海省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册申请考试题

2017年青海省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册申请

考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。

A：6％

B：7％

C：8％

D：9％

E：工业用地的监测点评估价格

2、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为万元。

A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工业用地的监测点评估价格

3、以划拨方式取得的国有土地使用权作抵押的地价评估，由__进行。

A．抵押权人

B．具有土地估价资格的中介机构

C．抵押人委托具有土地估价资格的中介机构

D．抵押权人委托具有土地估价资格的中介机构

4、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。

A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工业用地的监测点评估价格

5、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。

A．宏观区位

B．中观区位

C．微观区位

D．其他区位

6、某项目工期180天，开工日期为7月5日，则项目竣工时间应为__(10月1日、2日、3日，元月1日为法定节假日)。

A．次年元月1日下午当地法定下班时间 B．次年元月3日下午当地法定下班时间

C．次年元月2日24时

D．次年元月3日24时

7、物业管理工作中的每一部分工作，都应以__为中心。

A．物业的保值增值

B．满足当前的租户和新租户

C．物业的安全

D．实现物业的管理目标

8、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。

A．购买房地产股票

B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券 9、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的。

A：需要适时的更新改造投资

B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C：易受政策影响

D：存在效益外溢和转移

E：借款合同

10、不应计入收益性物业经营费用的是。

A：抵押贷款利息

B：公共设施维修费

C：房产税

D：物业保险税

E：借款合同

11、在__中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。

A．市级购物中心

B．地区购物商场

C．居住区商场

D．邻里服务性商店

12、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。

A：交通拥挤

B：建筑技术进步

C：城市规划改变

D：自然环境恶化

E：工业用地的监测点评估价格

13、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。

A：价值

B：价格

C：效益

D：利润

E：工业用地的监测点评估价格

14、下列关于保险合同主体的说法有误的一项是__。A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人

B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定

C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方

D．投保人可以是法人，也可以是自然人

15、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。

A．一级资质

B．

一、二级资质

C．一～三级资质

D．一～四级资质

16、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是。

A：80％

B：120％

C：171％

D：200％

E：借款合同

17、对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其__的风险因素。

A．变动可能性

B．影响重要性

C．发生经常性

D．类型归属性

18、下列关于物业的承接验收，表述错误的是。

A：业主大会选聘物业服务企业后，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续

B：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验

C：物业服务合同终止时，物业服务企业可不将有关资料交还给业主委员会

D：业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料

E：执行层的组织协调

19、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的作为标准深度。

A：中位数

B：众数

C：平均数

D：分位数

E：工业用地的监测点评估价格

20、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。

A．观察法

B．实验法

C．讨论法

D．问卷调查法

21、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。

A．行政管理部门 B．房产管理部门

C．工商行政管理部门

D．中介管理部门

22、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为

15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09

23、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。

A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地

B：土地使用者有偿、有限期地出让土地

C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动

D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价

E：房地产估价机构必须加盖公章

24、是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。

A：任意拍卖

B：强制拍卖

C：动产拍卖

D：不动产拍卖

E：执行层的组织协调

25、估价报告书的外在质量包括__。

A．估价结论的准确性

B．估价参数确定的合理性

C．估价方法选择的正确性

D．估价报告的文字表述水平

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列选项中，属于违法建设的工程有。

A：未取得建设工程规划许可证的建设工程

B：临时建设工程

C：违反建设工程规划许可证规定的建设工程

D：城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目

E：擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程

2、保险合同的关系人有（）。

A．保险人

B．投保人

C．被保险人

D．受益人

E．保险代理人

3、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的。

A：工程进度控制

B：工程质量控制

C：工程投资控制

D：工程形象控制

E：工程报表控制

4、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。

A：地役权设立的情况

B：土地使用期限

C：基础设施完备程度

D：容积率

E：临街状况

5、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，__应该按国家规定办理申请批准手续。

A．建造商

B．总监理师

C．开发商

D．监理工程师

6、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。(2004年试题)A：集体土地上的合法房屋

B：代管房屋

C：列入拆迁范围内的房屋

D：共有房屋

E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋

7、在我国，__是不属于拥有强制拍卖权的国家机关。

A．法院

B．检察院

C．海关

D．军队

8、下列属于不得转让房地产情況的有。

A：司法机关依法决定查封的

B：经过其他共有人书面同意的共有房地产

C：未依法登记领取权属证书的D：依法登记领取权属证书的E：权属无争议的

9、根据国务院令第483号《国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。

A：大城市1．5～30元

B：大城市1．2～24元

C：中等城市1．2～24元

D：小城市0．9～18元 E：县城、建制镇、工矿区0．6～12元

10、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。

A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高

B．贷款期限越长，期限系数值越大

C．项目风险越大，风险等级系数值越大

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

11、某房地产开发项目，当=14％时，净现值为450万元；当=15％时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2％，基准收益率为10％。该项目的财务内部收益率为。

A：20％

B：14.31％

C：14.69％

D：14.80％

E：借款合同

12、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7%

13、在城市规划区范围内，以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于__20%以下的土地闲置费。

A．总投资

B．总造价

C．总地价

D．土地使用权出让金

14、下列属于强制拍卖的特点是__。

A．主体的不定性

B．权利义务的对等性

C．国家强制性

D．目的的利他性

E．标的非自有性

15、__不是减轻纳税人负担的措施。

A．附加

B．规定起征点和免征额

C．减税

D．免税

16、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。

A．0～50 B．50～75 C．50～100 D．100～150

17、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。

A．1002.45 B．1012.45 C．1027.42 D．1037.45

18、在进行项目评估时，如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个。

A：参考数字

B：限定数

C：可读参数

D：未知数

E：借款合同

19、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。

A．分期付款

B．收取预售款

C．收取定金

D．返本销售

20、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15% B．20% C．30% D．40%

21、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A．1765 B．2000 C．2069 D．2400

22、在下列行为中，属于犯罪的有__。

A．欠税

B．偷税

C．抗税

D．退税

E．漏税

23、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（）。

A．后退道路红线距离

B．土地使用期限 C．基础设施完备程度

D．容积率

E．合并的可能性

24、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。

A：用途多样性

B：合法性

C：相互影响性

D：外部性

E：易受限制

25、下列表述不符合房地产广告要求的是__。

A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B．房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当

C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明

D．房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

第三篇：新疆2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册申请考试题

新疆2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册

申请考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。

A．资产市场

B．资本市场

C．信托市场

D．证券市场

2、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。

A：有租约限制下的价值

B：共有房地产的价值

C：无租约限制下的价值

D：承租人权益的价值

E：工业用地的监测点评估价格

3、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。

A：谨慎原则

B：替代原则

C：合法原则

D：最高最佳利用原则

E：工业用地的监测点评估价格

4、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为．【2004年考题】

A：宅基地所有权

B：空间利用权

C：地役权

D：建筑物相邻关系

E：工业用地的监测点评估价格

5、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑面积97㎡。该商品房的成交价格是。

A：388000元

B：388640元

C：399640元

D：400000元

E：执行层的组织协调

6、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。

A：居民收入增加

B：房产税征收 C：人民币升值

D：居民消费价格指数上升

E：工业用地的监测点评估价格

7、假设某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2500元/m2，其需求量从800套减少为500套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（）。

A．0.22 B．0.46 C．2.10 D．2.45

8、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。

A．1个月

B．6个月

C．3个月

D．1年

9、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年5600万元、第二年6800万元和第三年3400万元，年均价格上涨率为10%，该项目建设期间涨价预备费为__万元。

A．31.134 B．311.34 C．3113.4 D．31134

10、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分別为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元。

A：305 B：463 C：636 D：961 E：执行层的组织协调

11、某房产面积40000，要求测绘精度为三级，则其限差为。

A：16 B：96 C：240 D：256 E：执行层的组织协调

12、保险的派生职能不包括__。

A．防灾防损

B．融通资金

C．组织经济补偿

D．分配

13、当建筑层数不多，地基土质较均匀且承载力较高的情況下，通常采用基础。

A：柔性基础

B：刚性基础

C：独立基础 D：桩基础

E：执行层的组织协调

14、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。基本预备费率5％，则基本预备费为万元。(2008年试题)A：500 B：815 C：1445 D：1473 E：执行层的组织协调

15、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法

16、如果__，就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。

A．房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同

B．房地产价格的变动呈现一定的规律性

C．房地产价格时间序列逐期升高或下降

D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

17、某建筑物的建筑面积为120㎡，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元／㎡，建筑物残值率为4％，年折旧率为2％，用直线法计算该建筑物当前的成新率为。

A：78．40％

B：82．00％

C：82．70％

D：85．60％

E：工业用地的监测点评估价格

18、以下不适合利用成本法估价的房地产是。

A：机场

B：单纯建筑物

C：住宅

D：房地产保险

E：工业用地的监测点评估价格

19、物业服务企业的资质管理实行。

A：一级审批制度

B：逐级审批制度

C：分级审批制度

D：分别审批制度

E：执行层的组织协调

20、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工业用地的监测点评估价格

21、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A．0.5～2.0 B．1.5～2.0 C．0.5～1.5 D．1.0～1.5

22、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期__。

A．小于5年

B．在4～5年之间

C．在5～6年之间

D．在3～4年之间

23、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。

A．180 B．196 C．200 D．300

24、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明。

A：本估价机构所有

B：所有参加该估价项目

C：对该估价项目负第一责任

D：任本估价机构法定代表人

E：工业用地的监测点评估价格

25、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于。

A：1.2 B：1.5 C：1.8 D：2.0 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的以上。

A：40％

B：50％

C：60％

D：70％ E：执行层的组织协调

2、债权人投保债务人的信用风险的，为。

A：财产损失保险

B：责任保险

C：信用保险

D：保证保险

E：执行层的组织协调

3、注册房地产估价师禁止行为包括__。

A．不履行注册房地产估价师义务

B．在执业过程中实施商业贿赂

C．允许他人以自己的名义从事房地产估价业务

D．同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业

E．以个人名义承揽房地产估价业务

4、居住用地的使用权出让最高年限为__年。

A．85 B．30 C．50 D．70

5、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（）万元。

A．93．75 B．115 C．293.75 D．315

6、运用长期趋势法估价的一般步骤有。

A：搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

B：整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

C：观察、分析时间序列，得出一定的模式

D：以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格

E：对未来的价格进行分析和预测

7、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于。

A：试探性调查

B：描述性调查

C：因果性调查

D：假设性调查

E：借款合同

8、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。

A：确定调查方式

B：设计问卷

C：收集信息

D：定义市场区域 E：借款合同

9、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于__等引起。

A．交通建设

B．市场供求变化

C．人口素质变化

D．所在地区衰落

E．城市规划的制定与修改

10、商品住宅价格中的利润是以__为基数核定。

A．征地费及拆迁安置补偿费

B．勘察设计及前期工程费

C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费

E．住宅建筑、安装工程费

11、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有__。

A．该抵押属一般房地产抵押

B．该抵押是最高额抵押

C．若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

D．若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元

E．该抵押可以不经登记即产生合同效力

12、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。

A．2487.75 B．2500.00 C．2511.00 D．2162.25

13、在制作价格修正率表时，临街深度价格递减率是“四三二一”法则，同时用__法则来补充。

A．“八七六五”

B．“九八七六”

C．“七六五四”

D．“十九八七”

14、《民法通则》规定，诉讼时效期间从__起计算。

A．知道权利被侵害时

B．权利被侵害时

C．诉讼之日

D．法院审理时

15、下列属于普通股股东权利的有__。

A．有限的表决权

B．股票的转让权

C．对公司剩余财产的分配权

D．对公司事务的质询权

E．要求赎回权

16、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。

A．有租约限制下的价值

B．共有房地产的价值

C．无租约限制下的价值

D．承租人权益的价值

17、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有__。

A．确定项目合理规模

B．确定功能分区

C．选择建设地点

D．工程变更

E．设计方案评价

18、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。

A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务

B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务

C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

D：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务

19、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有。

A：投资回收期

B：借款偿还期

C：利息备付率

D：财务净现值

E：现金报酬率

20、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是__。

A．项目净现值期望值大于零，则项目可行

B．净现值标准差能准确说明项目风险的大小

C．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

D．净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大

E．净现值期望值相同时，标准差小的方案为优

21、拍卖的基本原则包括。

A：公开原则

B：公平原则

C：公正原则

D：诚实信用原则

E：保留价原则

22、同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有。

A：抵押权已登记的，按照债权比例清偿

B：抵押权已登记的，先于未登记的受偿

C：抵押权未登记的，按照债权比例清偿 D：抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿

E：抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿

23、货币的基本职能包括。

A：价值尺度职能

B：流通手段职能

C：支付手段职能

D：贮藏手段职能

E：世界货币职能

24、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。

A．固定资产购置支出

B．企业所得税

C．固定资产折旧

D．贷款利息

25、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。

A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

B．现时该房改房上市交易的正常价格

C．现时该房屋的房改成本价

D．当时该房屋的房改成本价

第四篇：吉林省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册申请考试题

吉林省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注

册申请考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27 m，前街路线价为2 000元／㎡，后街路线价为1000元／㎡，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为。A：9 m B：13．5 m C：15 m D：18 m E：工业用地的监测点评估价格

2、可行性研究是在投资前期所做的工作。它可以分为四个阶段，分别是投资机会研究、初步可行性研究、__和项目的评估决策。A．详细可行性研究 B．精确可行性研究 C．高级可行性研究 D．进一步可行性研究

3、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单一价为元／㎡。A：1 200 B：1 250 C：1 270 D：1 800 E：工业用地的监测点评估价格

4、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

A：抽样性调查 B：因果性调查 C：试探性调查 D：描述性调查 E：借款合同

5、在某城市住房市场中，已批准预售的商品房为200万，其中，小户型住房为80万，中等户型为100万，大户型为20万，研究各类户型住房在该市批准预售住房中的比例，需要运用的统计指标性质是。A：比例相对指标 B：结构相对指标 C：比较相对指标 D：强度相对指标 E：执行层的组织协调

6、关于房地产交易的概念，说法不正确的是__。

A．城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行

B．房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能 C．房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式 D．房地产交易活动可以在任何场合进行

7、流动比率，下列说法不正确的是。

A：流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100％ B：又称之为“银行家比率” C：又称之为“二对一比率”

D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上 E：借款合同

8、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的形式越来越得到普遍应用。

A：长期投资、实物投资和直接投资 B：长期投资、间接投资和实物投资 C：短期投资、实物投资和金融投资 D：短期投资、间接投资和金融投资 E：借款合同

9、通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由__支付。A．承租人 B．业主

C．业主和承租人共同 D．物业公司

10、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。A．半年 B．一年 C．两年 D．三年

11、有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其对其债务承担责任。A：出资额 B：注册资本 C：部分财产 D：全部财产

E：执行层的组织协调

12、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。A：确定估价时点在先，得出评估价值在后 B：得出评估价值在先，确定估价时点在后 C：确定估价时点与得出评估价值同时进行

D：确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以 E：工业用地的监测点评估价格

13、下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是__登记。A．预购商品房预告 B．房屋转移

C．在建工程抵押权 D．房屋抵押权

14、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。

A．城市房屋拆迁 B．课税 C．企业清算 D．司法鉴定

15、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事__。A．估价对性 B．估价目的 C．估价时点 D．价值类型

16、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。A：27．6 B：28．2 C：29．0 D：29．9 E：工业用地的监测点评估价格

17、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．允许的最低经济效益指标 B．最大费用 C．利润为零 D．最大利润

18、城市用地分类中，工业用地不包括。A：工矿企业的生产车间用地 B：工矿企业的库房用地

C：工矿企业的生产车间附属设施等用地 D：露天矿用地

E：执行层的组织协调

19、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为__。A．典型合同与非典型合同 B．双务合同与单务合同 C．诺成合同与实践合同 D．要式合同与不要式合同

20、一套建筑面积为100㎡、单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的．【2004年考题】

A：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元 B：实际单价为工950元㎡，实际总价为20万元 C：实际单价为2000元／㎡，实际总价为20万元

D：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元 E：工业用地的监测点评估价格

21、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比。A：甲类房地产比乙类房地产强 B：乙类房地产比甲类房地产强 C：该两类房地产强弱程度相同 D：该两类房地产强弱程度不可比 E：工业用地的监测点评估价格

22、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。A．22 B．28 C．38 D．50

23、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括。A：个人所有的居住房屋及院落用地 B：免税单位职工家属的宿舍用地

C：集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地 D：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 E：执行层的组织协调

24、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。A．债务融资

B．已建成房地产抵押贷款 C．权益融资 D．建设贷款

25、教育费附加的税率在城市一般为营业税的。A：1％ B：3％ C：5％ D：7％

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、以下属于估价报告内在质量的有__。A．估价结果的准确性 B．估价方法选用的正确性 C．参数选择的合理性 D．文字表述水平

E．文字格式及印刷质量

2、房地产投资者的债务融资方式有。A：合作开发方式

B：建成房地产抵押贷款 C：在建房地产抵押贷款 D：发行企业债券

E：房地产企业流动资金贷款

3、估价人员搜集交易实例的途径主要有。A：房地产交易当事人 B：政府有关部门 C：道听途说

D：房地产交易展示会 E：报刊、网络

4、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有。A：土地所有权

B：国有工业用地土地使用权 C：宅基地土地使用权 D：大型游乐场 E：乡镇企业用房

5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换

D．货币补偿或产权调换

6、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大 B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入 C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小 D．此时乙的需求价格弹性最大

7、①规划设计条件通知书；②建设用地规划许可证；③选址规划意见通知书；④建设工程规划许可证；它们在房地产开发过程中的核发顺序为。A：①②③④ B：①③②④ C：③①④② D：③②①④ E：借款合同

8、运用成本法估价一般分为__四个步骤来进行。①测算重新构建价格；②测算建筑物折旧；③弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；④求取积算价格

A．④①②③ B．③①②④ C．③②①④ D．④②③①

9、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。A．主观合理价值和公开市场价值 B．主观合理价值和非公开市场价值 C．主观合理价值和客观合理价值 D．公开市场价值和非公开市场价值

10、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A．市场需求容量调查 B．市场营销因素调查 C．竞争情况调查 D．消费者调查

11、在统计调查中，下列哪些选项既能作为调查单位，又能作为报告单位？（）A．土地使用权出让 B．派出所

C．商品房销售 D．学校 E．工厂

12、构成利率最高界限的是__。A．预期通货膨胀率 B．平均利润率 C．再贴现率 D．物价上涨率

13、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和__。A．自有资金 B．企业资金 C．预售期房 D．债券融资

14、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。(2008年试题)A：销售税费 B：租金收益 C：物业增值 D：股权增值 E：抵押贷款规模

15、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有__。A．确定项目合理规模 B．确定功能分区 C．选择建设地点 D．工程变更 E．设计方案评价

16、《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为年，法律另有规定的除外。A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调

17、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期与静态投资回收期的关j是。A： B：≤ C：

D：P_{b}” /> E：借款合同

18、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的．(2005年试题)A：综合利率 B：贷款利率 C：折现率 D：机会成本 E：借款合同

19、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。A：县人民政府 B：市人民政府 C：省人民政府 D：国务院

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书 20、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资的自有资金或股本金。A：15％ B：20％ C：30％ D：40％ E：借款合同

21、质权的特征包括。A：质权是一种担保物权 B：质权是一种用益物权

C：质权的标的物只能是动产或财产权利 D：质权须转移质物的占有

E：质权是就质物优先受偿的权利

22、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法

23、以下房地产估价方法中，属于房地产估价的基本方法的有。A：假设开发法 B：成本法 C：路线价法 D：市场法 E：收益法

24、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是__。

A．一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上

B．一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师 C．二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师

D．二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50% E．三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师

25、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的。A：区位 B：用途

C：搬迁补助费 D：建筑面积

E：执行层的组织协调

第五篇：2017年陕西省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册证书考试题

2017年陕西省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册证书

考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、公积金缴存比例是指职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一月平均工资的比例，一般不低于__。

A．5% B．7% C．4% D．6%

2、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__元/m2。

A．1250 B．1750 C．2050 D．2150

3、下列关于现行中国城市土地使用制度，表述错误的是__。

A．采取拍卖、招标、协议挂牌等方式将建设用地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者

B．土地使用者的建设用地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护

C．住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期

D．非住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期

4、某宗土地面积为300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆除清理费为300元/m2，残值50元/m2。若市场上同类空地单价为1500元/m2，则该附有建筑物土地总价为__。

A．31.25万元

B．38.75万元

C．37.5万元

D．43.5万元

5、在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额。

A：用于购买股票

B：用于购买国债

C：用于商业投资

D：为单位或个人提供担保

E：执行层的组织协调

6、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。

A．由专业投资管理者负责经营管理 B．收入现金流的主要部分分配给了股东

C．分为权益型和抵押型两种形式

D．投资流动性好

7、基准地价是城市中均质区域内的土地．【2003年考题】

A：最低价格

B：最高价格

C：平均价格

D：成交价格

E：工业用地的监测点评估价格

8、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。

A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

E：工业用地的监测点评估价格

9、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收__万元土地闲置费。

A．100 B．150 C．160 D．200

10、按照规定，非出售的新建物业项目应当在交付使用前日完成选聘物业服务企业。

A：30 B：45 C：60 D：90 E：执行层的组织协调

11、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。

A．土地总价

B．土地单价

C．楼面地价

D．商品房价格

12、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。(2009年试题)A：38 B：40 C：68 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章

13、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的__形式越来越得到普遍应用。

A．长期投资、实物投资和直接投资

B．长期投资、间接投资和实物投资

C．短期投资、实物投资和金融投资

D．短期投资、间接投资和金融投资

14、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为__。

A．13.0% B．43.3% C．33.3% D．23.3%

15、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目策划

B．项目方案的设计

C．可行性研究

D．成本收益分析

16、某建筑物相对标高±0.000=30.500，且设计楼顶标高60.000m，则其楼顶的绝对标高为__。

A．30.500 B．60.500 C．90.500 D．98.500

17、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为__万元。

A．102 B．52 C．54 D．103

18、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。

A：市场法

B：成本法

C：收益法

D：长期趋势法

E：工业用地的监测点评估价格

19、以下投资方式，不属于固定资产投资的是__。

A．新建房地产项目

B．购买机器设备

C．购买生产原料

D．市政工程建设

20、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取。

A：选址意见书

B：建设用地规划许可证

C：施工许可证

D：建设工程规划许可证

E：房地产估价机构必须加盖公章

21、招标人采用公开招标方式的，应当发布。

A：招标公告

B：招标通知

C：招标意见

D：招标公示

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。

A．2427元/m2 B．2500元/m2 C．2575元/m2 D．2632元/m2

23、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整。

A：给水、排水、电力、通信

B：给水、排水、燃气、热力

C：排水、电力、通信、燃气

D：排水、电力、通信、热力

E：工业用地的监测点评估价格

24、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元／㎡。现市场上类似的写字楼的月租金为100 元／㎡。假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。

A：70．03 B：71．03 C：72.03 D：73．03 E：工业用地的监测点评估价格

25、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。

A．委托人

B．估价报告预期使用者

C．管理部门

D．中立

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、建筑物区分所有权包括等。

A：按份共有所有权 B：专有部分所有权

C：共同关系成员权

D：共用部分持份权

E：长期使用和租赁

2、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为__。

A．368万元

B．552万元

C．561万元

D．920万元

3、房产图的测绘顺序为。

A：先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图

B：先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图

C：先测绘分丘图．再测绘分幅图，最后测绘分户图

D：先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图

E：执行层的组织协调

4、某写字楼的建筑面积为8×104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__×104m2。

A．5.2 B．6.4 C．6.8 D．7.6

5、是物业管理的三个基本特性。

A：社会化

B：专业化

C：市场化

D：私有化

E：民主化

6、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。

A．第一阶段

B．第二阶段初期

C．第三阶段初期

D．第三阶段

E．第四阶段

7、申请领取施工许可证应具备的条件，有。

A：已经办理该建筑工程用地批准手续

B：总承包企业已签署了分包合同

C：已经确定施工企业

D：签署了委托监理合同

E：建设资金已经落实

8、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。A．最低价格

B．平均价格

C．出让地价

D．标定地价

9、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以。

A：提高投资收益

B：降低系统风险

C：降低个别风险

D：使投资毫无风险

E：借款合同

10、征收土地由用地单位支付。

A：土地补偿费

B：安置补助费

C：地上附着物补偿费

D：最低生活费

E：青苗补偿费

11、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于__等引起。

A．交通建设

B．市场供求变化

C．人口素质变化

D．所在地区衰落

E．城市规划的制定与修改

12、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为（）m2。

A．33 B．40 C．43 D．47

13、上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。

A．按地域细分

B．按房地产用途细分

C．按存量增量细分

D．按交易形式细分

E．按目标市场细分

14、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有__。

A．随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化

B．反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标

C．调查对象就是被调查和访问的具体单位

D．调查单位与报告单位可以一致也可以不一致

E．相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

15、房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括__。

A．建立房屋权属登记信息查询制度

B．更新查询信息 C．及时提供查询

D．指定专人负责查询工作

E．不得擅自扩大查询范围

16、《民法通则》规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过__年的，人民法院不予保护。

A．1 B．5 C．15 D．20

17、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率

D．加权深度价格修正率

18、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。(2009年试题)A：市场供求风险

B：变现风险

C：利率风险

D：时间风险

E：资本价值风险

19、下列属于支票特点的是。

A：在银行信用基础上产生，以存款为依据

B：在银行信用基础上产生，以贷款为依据

C：支票有效期短，见票即付

D：签发支票金额，以贷款余额为限

E：签发支票金额，以存款余额为限

20、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处，在于。

A：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价

B：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价

C：等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系

D：每条等产量曲线代表一定数量的产品

E：等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的

21、城市环境噪声污染的特征包括。(2006年房地产经纪人相关知识试题)A：能量污染

B：感觉公害

C：生活污染

D：局限性污染

E：空气污染

22、评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是__。

A．0.4、0.4、0.2 B．0.3、0.4、0.3 C．0.4、0.2、0.4 D．0.4、0.3、0.3

23、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。

A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外

B：非国有企业兼并国有企业的

C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的E：国有企业改造或改组为国有独资公司的

24、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有。

A：土地出让价款

B：土地购置税费

C：基础设施建设费

D：水文地质勘测费

E：土地开发工程费

25、目前我国具有征收土地审批权的部门有。

A：国务院

B：国土资源部

C：省级人民政府

D：市级人民政府

E：县级人民政府