淮南市老旧住宅区环境整治三年(修订)

第一篇：淮南市老旧住宅区环境整治三年(修订)

淮南市老旧住宅区环境整治三年

提升工程实施意见

各区人民政府，市政府各有关部门、单位：

为切实改善我市老旧住宅区居住环境，重点治理住宅区环境“脏、乱、差”现象，逐步改善住宅区环境质量。市委、市政府决定利用三年时间对我市老旧住宅区进行环境整治。为扎实有效地推进我市老旧住宅区环境整治工作，现结合我市实际，提出如下实施意见：

一、整治任务

总体目标：力争在2015-2017年三年期间，集中对全市（不含凤台县）符合条件的老旧住宅区实施环境整治，并实现物业管理全覆盖，逐步建立老旧住宅区的物业管理长效机制。

具体目标：通过环境整治，实现住宅区卫生环境美观整洁、排水畅通、道路平整、公共照明设施齐全，确保整治后的住宅区落实物业管理长效机制，实现住宅区环境卫生管理常态化、安全治安防范有序的整治目标。

二、整治原则

（一）突出重点，先急后缓。按照“先急后缓，有序推进”原则，明确整治步骤，统筹组织实施。重点整治卫生状况差、基础设施弱等亟须改善的住宅区，着力解决影响群众生活的急难问题。然后，再向其他住宅区延伸，逐步推进老旧住宅区环境整治工作。

（二）属地管理，以区为主。市政府将老旧住宅区环境整治提 升工作纳入政府年度目标考核内容，统筹协调老旧住宅区环境整治提升工作的政策措施。

各区政府对辖区内的老旧住宅区环境整治工作负总责，具体负责辖区范围内老旧住宅区环境整治的组织实施和整治后的物业管理长效机制的建立。

（三）政府主导，群众参与。发挥政府主导作用，调动群众参与整治的积极性，从整治方案制订到整治工作验收，让群众全程参与，充分征询群众意见，努力营造“过程群众参与，成果群众享受，小区共同维护”的良好氛围。

（四）科学管理，完善机制。在完善硬件配套设施的同时，建立健全物业管理工作机制，实现建管并举，做到“环境整治完成一个、物业管理推进一个”，避免重复施工影响居民生活。凡已达到验收标准的整治小区，各区应落实管理职责，防止前治后乱、治管脱节的现象。

三、整治范围

1．已建成交付使用10年以上的住宅区；小区基础设施差，群众反应强烈的；

2．原则上为建筑面积达到1万平方米以上，环境整治后具备实施物业管理条件的；

3．近3年内未列入旧城改造和棚户区改造的，土地性质为国有的。

四、整治内容

（一）完善基础设施 1．维修住宅区道路。做到道路畅通，路面平整。

2．维修下水设施。更换破损窨井盖，清理、整修、补建化粪池，维修更换下水管道，保证排水通畅。

3.水、电出户改造。确保水、电收费直收到户。

4．整治停车设施。整修非机动车库（棚），整顿机动车停放秩序，增设交通标志，划定机动车停放位置。改建、补建公共停车位。

5．完善环卫设施。增设垃圾桶（箱），方便住宅区居民生活垃圾倾倒、堆放和清运。

（二）修缮房屋共用部位

6．维修屋面。对屋面渗漏的房屋进行防渗漏处理。7．整修、更换破损落水管道。8．维修公共照明，满足基本照明要求。

（三）改造技防设施

9．实行封闭管理。住宅区实施封闭管理，合理确定住宅区大门的位置和数量，设立门卫室。

10．配置监控设施。住宅区出入口设置视频安防监控系统，根据住宅区规模设置视频监控设施。

（四）完善消防设施

11．疏通住宅区消防通道，保障消防车辆顺利通行和操作。12．按规定设置消防栓，对原有的已损坏或瘫痪公共消防设施进行维护保养。

（五）提升绿化环境质量 13．整治绿化。拆除占绿、毁绿的违章建筑物（构筑物），恢复绿化功能，提升绿化档次。

（六）落实物业管理

14.整治后的住宅区应配置物业管理用房，实施物业管理。

15．完善文化宣传设施。在住宅区主要出入口设置住宅区平面示意图，合理配置宣传栏、公示牌等设施。

五、资金安排与拨付

2015-2017年原则上每年实施20个项目，每年度安排资金5000万元；项目工程资金由市级财政性资金全额承担（不含项目前期费用）。资金的拨付按照以下程序：项目开工时，由市财政按照工程预算的70%标准将项目经费先行预付给各区，待工程竣工验收审计后，再按照审计决算拨付尾款。

六、实施步骤

各区老旧住宅区环境整治项目按以下三个阶段分步进行。第一阶段（上一年12月-当年2月）：调查摸底，申报项目。各区在实地调查和充分征求广大居民意见后，对照实施方案要求的标准，拟定具体环境整治实施三年提升规划和年度实施计划，各区应制定每个住宅区的具体环境整治方案，明确整治的具体内容，时间安排，方法步骤。环境整治方案应在住宅区公示，充分征求居民意见，并组织人员进行方案论证后，报市老旧住宅区环境整治提升工作领导小组（简称市环境整治领导小组）。

第二阶段（当年3月—10月）：确定改造方案，组织实施，落 实管理。市环境整治领导小组办公室组织相关人员对各区申报改造方案进行论证、审核；整治方案批准后，各区按照基本建设程序进行工程招标（水电改造可采用单一来源采购）和组织实施。在整治过程中，各区应确保年度实施项目不拖延，不留后遗症，并应同步落实物业管理等长效管理机制。

第三阶段（当年11月-12月）竣工验收，交付接管。对年度环境整治项目完成后，市环境整治领导小组办公室及时组织建委、审计、财政、监察等部门对各区整治项目进行竣工验收和决算审计工作，确保年度项目按时完成；各区应牵头落实整治后的住宅区的后期接管工作。

七、工作措施

（一）加强组织领导，明确工作职责

老旧住宅区环境整治事关人民群众的切身利益，市政府成立市老旧住宅区环境整治提升工作领导小组,常务市长任组长，分管市长任常务副组长，政府相关部门和各区为成员单位(见附件)，确保环境整治工作有序推进并取得显著成效。各区政府要成立专门工作机构，加强组织领导，落实工作措施。各相关部门要按照市政府的统一部署，各司其职，密切配合，共同解决、妥善处理整治中出现的问题，确保整治工作有序推进。

具体职责分工如下：

1、各区政府：负责制定老旧住宅区环境整治的具体实施方案，负责项目调查、宣传发动、计划编报、方案制定、工程招标、组织 实施、调处矛盾纠纷、落实后期物业管理等工作。

2、市房地产局：负责老旧住宅区环境整治领导小组办公室的日常工作，协调相关部门对项目实施情况进行督促检查、考核等工作。

3、市发改委：负责指导各区老旧住宅区环境整治改造方案的审批立项工作。

4、市城乡建设委员会：负责对老旧住宅区环境整治项目工程质量的监督管理；老旧住宅区环境整治绿化提升指导工作。

5、市公共资源交易管理局：负责指导各区老旧住宅区环境整治项目招投标监督管理工作。

6、市民政局：负责指导街道社区明确物业专职人员，强化社区物业管理服务中心职责。

7、市城乡规划局：负责增建项目的规划审批工作。

8、市城市管理行政执法局（市容管理局）：负责指导各区拆除老旧住宅区违法建设和乱搭乱建，抓好垃圾收集清运工作。

9、市消防支队：负责审核验收消防设施，排除消防隐患工作。

10、市目标办：负责对各区老旧住宅区环境整治的年度考核工作。

11、市财政局：负责对老旧住宅区环境整治资金的拨付、审核监管工作。

12、市审计局：负责老旧住宅区环境整治资金使用的监督和决算审计工作。

13、市监察局：负责对老旧住宅区环境整治工作进行监察。

（二）加大宣传力度，营造良好氛围

老旧住宅区环境整治工作涉及千家万户，居民的积极参与理解支持是决定工作顺利与否的关键。新闻媒体要加强对这项惠民工作的宣传，各区政府要通过各种形式，大力宣传旧住宅区整治工作的重要意义。要将每个住宅区的具体环境整治方案和管理方案在住宅区进行公示，充分听取居民意见。要把环境整治工作给居民群众带来的好处具体化，把环境整治后的效果直观化、形象化，推动环境整治工作顺利开展。街道、社区要积极发挥疏导、协调作用，引导居民树立大局观念，配合好环境整治工作的实施。

（三）完善工作机制，提高整治成效

老旧住宅区环境整治时间紧、任务重、要求高，要从项目实施开始，采取有效措施，严格实行方案管理，坚持规范运作。各区应按照市老旧住宅区环境整治工作领导小组批准的环境整治方案和计划组织实施。对确有特殊原因需要调整方案、增减项目的，由各区报市老旧住宅区环境整治工作领导小组办公室予以确认和调整。

（四）建立长效机制，实现物业管理全覆盖

在环境整治过程中要同步落实整治后续管理工作，建立长效管理机制。对于具备实施市场化条件的整治住宅区，各区应积极选聘物业服务企业实施市场化管理运作；不具备条件的老旧住宅区，由社区牵头落实以保洁事项为主的环境卫生基础物业服务，消除后期物业管理上的空白点，防止前治后乱、治管脱节，巩固整治成果。附件：淮南市老旧住宅区环境整治提升工作领导小组成员名单 附件：

淮南市老旧住宅区环境整治提升工作

领导小组成员名单

组 长： 乔兴力（市政府常务副市长）常务副组长：成祖德（市政府副市长）副组长： 鲍传华（市政府副秘书长）

陈永多（市财政局局长）杨 成（市房地产管理局局长）

成 员： 张向明（市发改委副主任）

董厚军（市城乡建设委员会副主任）刘维林（市招标局副局长）管恒川（市民政局副局长）

吴 旻（市城乡规划局副总规划师）曹 宏（市财政局副局长）王 林（市审计局副局长）

张道学（市市容局副局长）

刘 铭（市消防支队副队长）

曹 备（市目标考核办副调研员）

姚国辉（市房地产管理局副局长）

陈海涛（田家庵区政府副区长）

李 旭（潘集区政府副区长）

邵 兵（谢家集区政府副区长）鲍广成（八公山区政府副区长）

李 辉（大通区政府副区长）

纪宗祖（毛集试验区副区长）

领导小组下设办公室，办公室设在市房管局，杨成兼任办公室主任，姚国辉、曹宏、王林兼任办公室副主任。

第二篇：老旧小区环境整治实施方案

2020老旧小区环境整治

实施方案

2020年是我市创建国家文明城市的全面攻坚之年，为深入推进城市管理系统文明创建工作落实，助力我市取得全国文明城市创建工作的最终胜利，现根据《2020年XXX市创建全国文明城市工作思路和要点》，结合我局实际，制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，紧紧围绕“四个全面”战略布局，坚持满足人民日益增长的美好生活需要根本宗旨，以培育和践行社会主义核心价值观为主线，严格落实“两个测评体系”内容标准，集中开展城区基础设施专项整治行动，倾力创造优美环境、优良秩序、优质服务，加快建设宜居宜业宜游文明新城。

二、整治目标

深入精准推进“创城”工作，着力解决阿拉尔市创建全国文明城市过程中老旧小区内存在的环境问题，不给“创城”留隐患。

三、整治范围

阿拉尔市城市范围内有物业服务企业的老旧小区内环境卫生。

四、整治步骤

（一）自查阶段（2020年4月底前完成）

组织老旧小区物业服务企业根据《住宅小区全国文明城市创建标准》对照自查，建立整治清单，编制整治工作方案，形成任务、项目清单。

（二）整改阶段（2020年5月—2020年9月）

联合街道组织小区业主委员会和小区物业服务企业，落实小区创城任务指标，具体内容：

1、小区内业主委员会和小区物业服务企业与属地街道办事处签订责任书，明确指标，落实责任。

2、由街道办事处招募志愿者，专门对小区创城责任主体和完成情况进行监督。

3、要求街道办对辖区内社区创城总体工作做出计划和方案，拿出创城相关经费预算，报物管中心。方案计划要根据创城任务标准要求，具体到人何事，具体到所需要的费用预算，以及费用由谁来承担。达不到工作要求，没有完成任务，对责任主体如何追究，对责任主体进行罚款、通报批评等，直至解除合同。

4、物管中心与属地街道办事处一道，对小区内基础设施和房屋本体存在问题进行统计，拿出具体解决办法，达到创城要求。

5、小区内涉法问题的处理，要求物业公司做好前期通知、劝阻、制止、上报工作。拒不执行整改的，上报属地街道和执法局处理。

6、生活垃圾定点投放、分类收集、垃圾房、箱（桶）完好、整洁，垃圾桶分类收集标识齐全，生活垃圾定点投放、分类收集，垃圾房、（箱）桶完好、整洁，生活垃圾日产日清。生活垃圾桶的摆放位置按环卫处统一要求进行规划，定点设置。

（三）攻坚决胜阶段（2021年10月）

查漏补缺，以最高标准、最实作风，全力做好最终测评期间老旧小区环境卫生保障工作。

五、工作要求

（一）提高政治站位，深化思想认识。

要进一步提高认识，精心组织，统筹安排，狠抓落实，确保老旧小区环境整治工作按时高效完成。

（二）强化责任落实。

责任单位要根据整治任务要求，将整治工作细化到人，实行目标管理。做到层层有人抓，环环有人管。

（三）强化督查，狠抓落实。

整治工作严格实行“一把手负责制”，由城市管理局创建工作领导小组办公室对专项整治工作落实情况进行监督考核，实行周检查、月通报的考核制度。对工作推进不力、措施不到位、效果不理想的单位，按照《城市管理局事业单位考核办法（试行）》进行处理。

（四）加强协调配合，严明工作纪律。

加强与有关部门、联系、沟通，及时向师市创城办上报创建工作中的难点、热

点问题，及时协调解决，使整治工作形成相互支持、配合、协同作战的良好局面。对在整治工作中因不作为和乱作为而造成严重后果的，将按照有关规定进行责任追究。

住宅小区全国文明城市创建标准

评估项目

（100分）

评估内容

责任单位

一、查宣传氛围

（20分）

1.小区内随机步行200米，能看到8处公益广告，有原创公益广告；必须有垃圾分类公益广告、精神文明创建内容，如有陈旧或破损及时更换；（每少1处扣1分，无垃圾分类公益广告扣1分，陈旧或破损每处扣1分）

2.在小区显著位置设置精神文明创建宣传橱窗，内容及时更新；(无宣传橱窗扣2分，内容未及时更新扣1分)

3.社区办公场所、社区便民服务中心和住宅小区每一个出入口显著位置设置市民公约、社区居民公约（必须有垃圾分类内容）；（未在显著位置设置市民公约或社区居民公约扣1分，社区居民公约无垃圾分类内容扣1分）

4.小区内每条道路、每块绿地上均设置有文明提示或温馨提示标志；（未在小区主要道路或主要绿地设置提示标志扣1分；未设置提示语扣1分）

5.设置健康教育栏，有控烟宣传内容，每两月更新一期。（无宣传橱窗扣1分，内容未及时更新扣1分）

各街道办事处

二、查环境卫生

（20分）

1.环境绿化美化，卫生状况良好，无卫生死角、乱扔垃圾、乱堆放、随地吐痰、乱晾晒等现象；(以1平方米为单位，发现卫生死角、垃圾、乱堆放、痰迹等每处扣1分，发现乱扔垃圾、随地吐痰、车窗抛物等行为每例扣1分；乱晾晒每处扣1分；牛皮癣每张扣1分)

2.生活垃圾定点投放、分类收集，垃圾房、箱（桶）完好、整洁；(垃圾未分类收集每个扣1分，垃圾箱满溢每个扣2分，污损每个扣1分)

3.楼道内干净整洁，无乱堆放、乱涂写、乱张贴等现象；(以1平方米为单位，发现乱堆放、乱扔垃圾等每处扣1分，发现牛皮癣每张扣1分)

4.无饲养家禽，无敞放宠物。(不符合要求每例扣1分)

各街道办事处

三、查环境秩序

（20分）

1.无违章搭建、流动摊贩、占道经营等现象；(不符合要求每例扣1分)

2.无乱停车，无车辆压占绿化带、占用消防车通道、私设停车桩和随意占用公共车位的现象；（不符合要求每例扣1分）

3.无损坏花草树木、争吵谩骂、使用低俗语言、躺卧公共座椅等现象；（不符合要求每例扣1分）

4.无私拉电线充电现象；（不符合要求每例扣1分）

5.规划非机动车、摩托车停车位。（不符合要求每例扣1分）

各街道办事处

第三篇：老旧住宅区物业管理问题亟待关注

老旧住宅区物业管理问题亟待关注

在一次委员进社区活动时，我们听说有一个老旧住宅区的物业管理公司撤走了，小区一时间垃圾成堆，破墙开店现象日见严重，治安状况也明显下降。委员们到小区现场去看，社区工作站的同志们介绍，这几天是由社区工作站出钱临时聘请了一个保安员，一个清洁工在负责小区的治安及清洁工作，任务很重，并且长期下去经费也成问题，工作站的同志们每天不定时地派人轮流巡查，生怕出问题，压力很大。为什么物业公司会突然撤走？带着这个问题，我们认真倾听了物业公司、社区工作站以及群众的反映，并对其他老旧住宅小区进行了初步的调查了解。我们感到老旧住宅物业管理问题亟待关注。

一、老旧住宅小区物业管理主要问题

因产权形式及开发建设单位的不同以及引进物业管理公司的途径和方式不同，目前存在几类问题：

1、原属政府相关部门或国有企业所有的老旧住宅，曾经一直是由开发建设单位下属的物业公司进行管理，市场化以后，物业产权归属于私人所有。物业管理从政府全包到部分补贴，长期以来物业管理费的收取都远低于市场价位，而现在，随着产权的私有化，政府对物业管理的补贴不复存在。长期享受政府补贴的物业公司仅靠目前收取极低的物业管理费来进行日常管理已不堪重复，更不要说本体维修基金等

去向不明，物业出现问题无法维修的状况。在此情况下，物业公司要求提高收费标准或分摊维修费用，业主均不同意，入不敷出，物业公司无力支撑只有撤离。

2、属于被纳入市、区政府财政拨款进行升级改造过的老旧住宅，由政府相关部门牵头引进物业管理公司进行物业管理。这类老旧住宅政府已前期投入进行了维修，并且前三年给予引进的物业公司补贴，大部分运作正常，但是现在三年的时间即将过去，三年过后如果政府不再补贴，以及政府前期投入的设施一部分在损坏需要重新维修等，物业公司又将面临着无法承担的状态。

3、属于新建住宅的，一般由开发商自己的物业公司进行前期管理，成立了业主委员会的小区，对前期管理的物业公司不满要求更换新的物业公司引发的矛盾不断出现；更换物业公司，本体维修资金不知去向，新的物业公司与发展商、与原物业公司以及与业主之间各类矛盾逐渐显现出来。

无论是哪一类的住宅都面临物业管理公司一旦撤出所带来的问题：一是小区卫生无人管理，垃圾无人清理，一两天的时间就会形成脏乱差的环境；二是小区治安案件迅速增加，群众生命财产受到威胁；三是社区工作站对无人管理的小区不能放任不管，但受经费、人力的限制，无法长期坚持；四是因为小区环境恶化，百姓对政府的不满情绪就会加大，投诉、上访、静坐，处理不好就会引发群体事件，影响深圳的平安稳定。

二、解决老旧住宅小区物业管理问题的建议

1、借助深圳有地方立法权的优势，尽快出台符合深圳实际的对老旧物业实施管理的办法，从根本上保证日常物业管理有可操作性的法律依据。如，深圳是外来人口居多的城市，老旧住宅的出租率相当高，有些小区物业出租率达95%，按现有法律、条例规定的办法成立业主委员会以及重大事项表决的要求，老旧住宅几乎是无法成立业主委员会，也无法找到业主来决策，使管理陷入混乱，而这些查找业主、说服业主的工作全部落在社区工作站的身上，实在是有心无力，效果很差。因此，应该在业主委员会的成立、小区重大事项的决策等方面出台符合深圳实际的可操作性的条例。

2、加快老旧住宅小区的规划改造，并且保质保量地把政府的投入落到实处。对这三年已经进行改造的老旧住宅进行安全隐患的排查，对需要更换、维修的地方尽快维修；对已列入改造计划的老旧住宅，应预留出改造后短时间内出现损坏进行维修的费用，专款专用；对于尚未列入改造计划的老旧住宅尽快列入改造计划。

3、政府应尽快出台对政府引进的物业管理实施补贴的新政策，并对如何应对补贴到期后物业管理费提高等问题可能引起的矛盾做出有前瞻性的规定，尽可能避免物业公司在享受了政府三年补贴后入不敷出而突然撤离引发的种种问题。

4、对于零散的老旧住宅，无法形成小区规模化管理，也没有物业公司愿意进入的，政府应制定特殊的管理措施，以补贴的形式、提供管理用房、减免税收等优惠，吸引周边的物业管理公司代管或鼓鼓励居民自管。

5、加大对业主的宣传力度。一是着重宣传居民自治的理念，让业主和租户充分认识到小区就是自己的家，自己有责任管理，平时要服从物业管理公司的管理，一旦物业管理公司撤离，居民自己有责任实行自我管理，而不能完全依靠政府；二是加强让业主转变观念的宣传，增强购买服务的意识，认可、理解、支持物业管理公司的管理。

总之，老旧住宅管理的问题摆在眼前，不管不行。政府应防患于未然，不要等出了事，有人上访、静坐、堵路才来管。

第四篇：武汉市老旧住宅区物业服务基本标准

附件2：

武汉市老旧住宅区物业服务基本标准

一、综合服务

（一）基本要求

1、建立物业管理制度和服务规范；

2、物业服务人员佩戴标识，行为规范，举止文明，主动热情；

3、公布服务人员姓名和照片、服务内容和标准、物业服务收费价格、报修和投诉监督电话，及时处理业主（居民）的报修和投诉；

4、每年进行一次服务满意率调查，征求意见不低于居民总户数的80%，促进物业服务工作的改进和提高。

（二）公共区域保洁服务

协助环境卫生行政主管部门做好以下工作：

1、小区公共场所每日清扫1次；

2、设有垃圾收集点，垃圾日产日清；

3、根据实际情况开展灭蚊、灭鼠、灭蝇、灭蟑螂等卫生消杀工作；

4、楼道无杂乱堆放现象；楼道每周清扫1次，共用部位定期保洁。

（三）安全秩序维护服务

1、小区出入口有专人值守；

2、对重点区域、重点部位每6小时巡查1次，且有巡逻记录；

3、监控室有专人值守，并有值班记录；

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。

（四）绿化养护服务

协调、配合相关职能部门对绿化进行养护：

1、每季度对花草树木进行1次修剪、养护；

2、根据长势，适时喷洒药物，预防病虫害；

3、及时劝阻损绿、毁绿行为，并向相关部门报告。

（五）共用部位共用设施设备维修养护服务

1、对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维护，运行、检修等记录齐全；

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的完损状况，需要维修的，及时编制维修计划和资金使用计划，向业主大会或相关业主（居民）提出报告和建议，根据业主大会或相关业主（居民）的决定，组织维修。

3、定期对水、电、气等相关设施及涉及使用安全的部位进行巡查，发现安全隐患，应及时采取应急措施，告知业主（居民）并报告相关部门。

4、对违反规划私搭乱建行为及时劝阻，并报告相关行政主管部门处理；

5、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

6、协调相关专业部门定期对水箱清洗消毒，确保水质卫生，保障正常生活用水。

（六）道路、管网保养服务

1、市政道路、管网。定期巡视路面、健身设施等，发现设施损坏或路面破损、积水、窨井盖缺失、下水管网不畅时，及时报告相关职能部门进行维修养护；

2、服务区域内非市政道路、管网。定期巡视路面，雨水污水井、化粪池、排水管网每年疏通一次，保持畅通；发现道路破损、窨井盖缺失、下水管网不畅，应及时修缮和疏通。

二、车辆停泊服务

（一）机动车停泊服务

1、道路及停车场（位）交通标识基本齐全、规范；

2、有专人负责小区停车服务，规范停车秩序；

3、车辆进出实行登记和出入证制度。

（二）非机动车停泊服务

1、设置存车标识牌、划定存车标线；

2、有专人负责车辆管理和服务，实行出入证制度。

第五篇：XX区老旧住宅区物业管理攻坚方案

XX区老旧住宅区物业管理攻坚方案

为进一步推进XX区老旧住宅区物业长效化管理工作，推动全区老旧住宅区物业社会化管理全覆盖，全面提升物业管理工作水平，结合物业管理攻坚年和我区老旧住宅区物业管理实际，制定本方案。

一、指导思想

为深入贯彻国务院关于部署推进城镇老旧小区改造工作会议精神，落实推动老旧小区后续长效管理机制目标。坚持政府指导、重心下移、属地管理的原则，加强社区治理能力，促进物业管理与基层社会治理相融合，推进老旧住宅区物业管理“扩面提质”，着力提升人民群众居住生活品质。

二、工作目标

按照《XX市老旧住宅区物业管理攻坚方案》（X府办发〔2021〕X号）要求，物业管理攻坚区域为2010年年底前建成，未实现物业服务社会化管理的住宅区。封闭的老旧住宅区遵循既定的物业管理区域；未封闭的由各街镇根据房屋共用部位、共用设施设备和业主的管理需求等情况划定物业管理区域，按照攻坚工作任务清单抓好落实。

到2021年年底前，实现“三个全覆盖”目标。发挥党的领导核心作用，实现党组织对老旧住宅区物业管理工作领导的全覆盖；强化业主自觉参与管理的意识，实现老旧住宅区业主自治组织建设全覆盖；提高物业服务社会化程度，实现老旧住宅区物业管理社会化全覆盖。

三、组织机构

成立XX区老旧住宅区物业管理工作领导小组，负责统筹协调推进攻坚工作，区长XX任组长，区委组织部长XX、副区长XX任副组长，区直相关部门，各街镇主要负责人为成员，负责研究解决老旧小区社会化物业管理工作中的重点、难点问题。

领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，由住建局XX局长担任办公室主任，负责具体日常组织协调工作。

四、管理模式

属地街镇及社区在征求业主意愿的基础上，充分发挥业主委员会等业主自治组织的作用，结合老旧小区的具体情况，可参照三种模式进行老旧住宅区物业管理。

(一)引导业主自治

属地街镇及社区进一步转变职能，充分行使业主参与权、选举权、知情权、监督权，发挥业主委员会等业主自治组织的作用，引导业主委员会及业主通过居民自治、居民自管与聘请专职人员相结合的形式或物业服务外包等形式对住宅区进行自治管理。

(二)聘用物业服务企业提供专业化物业服务

属地街镇指导社区或业主委员会组织召开业主大会，业主大会决定聘用专业物业服务企业的，拟定物业服务标准、物业收费标准等物业服务方案内容，按照《民法典》规定，经法定比例人数和面积表决通过后，由业主委员会或依法授权委托的社区与物业服务企业签订物业服务合同。业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，履行各自的权利义务，业主按时交纳物业费，物业服务企业提供专业化物业服务。

（三)建立物业服务机构，加强日常服务

各街镇可与物业企业在辖区内建立“物业服务中心”，按照居民服务需求委托物业派驻专职人员提供专业物业管理，为老旧小区提供卫生保洁、绿化养护、公共部位日常维修等基本物业服务，实施物业常态化管理。

五、管理责任划分

1.区住建局：牵头统筹协调抓好全区物业管理工作，负责物业管理法律、法规、政策的贯彻实施，负责老旧住宅区物业管理攻坚工作的统筹和指导各街镇落实物业攻坚工作。

2.街道办事处（镇）：负责落实辖区内老旧住宅区物业管理社会化工作；组织老旧住宅区业主结合实际成立业主委员会、自治委员会、自治管理小组等业主自治组织，为引入物业管理奠定基础；指导社区充分发挥网格员、楼栋长作用，协调化解辖区内物业管理矛盾纠纷，创新开展物业管理服务等相关工作，并积极探索实施新形势基层社会治理体系的完善和治理能力的提升。

3.区委组织部：负责指导全区各级物业管理部门、物业服务企业和业主组织党组织开展党建工作；建立健全街镇、社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业多方议事协调工作机制，发挥党组织统筹协调作用。

4.区财政局：负责筹集拨付区级老旧住宅区物业管理奖补资金；会同区委组织部、区住建局和属地街镇等单位制定物业管理奖补资金使用管理办法并监督实施，确保专款专用。

5.区民政局：负责指导并推进老旧住宅区所在社区的群众自治组织建设、社区治理工作。

6.区城管局：负责老旧住宅区市容、环境卫生治理，生活垃圾清运行业管理；负责对老旧住宅区内的违章建筑、毁坏绿地等行为进行查处。

7.规自分局：负责对老旧住宅区物业管理用房选址的审核；配合区城管局和属地街道办事处，核实老旧住宅区涉嫌违章建筑是否取得规划和土地许可情况。

8.市场监管分局：负责监督检查价格公示、收费缴费和电梯等特种设备安全及计量监管；会同区城管局等单位制定老旧住宅区卫生费收费标准、制度，建立收费纠纷调解机制，协调解决收费纠纷问题。

9.消防救援大队：配合街道负责对老旧住宅区消防设施、消防车道情况进行业务技术指导，因地制宜研究解决办法。

10.各相关部门对于需要明确的事项，按照各自职责制定相应实施细则，做好物业管理工作。

六、工作步骤

以各街镇为实施主体，相关部门联动配合，共同推进老旧住宅区物业管理社会化全覆盖，具体工作步骤如下：

第一阶段：宣传引导（2021年7月15日前）

由各街镇以老旧住宅区、社区服务中心为宣传点位，通过宣传栏、展示版、条幅等方式宣传，全面宣传老旧住宅区社会化物业管理的政策法规、惠民举措、管理模式。

第二阶段：具体实施（2021年7月16日-11月）

由街镇、社区组织选定项目的居民成立业主大会及业主委员会，制定物业服务模式、服务标准、收费标准等内容，组织召开业主大会，经法定比例人数和面积表决通过后进行公示，并按照表决结果组织开展相应模式的物业管理工作。

第三阶段：全部覆盖（2021年12月）

完成老旧住宅区物业管理社会化全覆盖工作，总结经验，全面推广，实施常态化物业服务，做好长效化物业管理。

七、保障措施

（一）充实基层管理力量

配齐区、街镇、社区物业管理工作力量，区物业管理主管部门配备5名以上工作人员；街镇配备1名以上物业管理专职工作人员；社区配备2名物业管理专职工作人员，确保物业管理工作顺利开展。

（二）建立联席会议制度

建立物业管理工作联席会议制度，由各街镇定期组织住建、规划、城管、消防等部门召开联席会议，研究和解决物业管理工作中存在的突出问题，统筹协调相关部门，建立相关工作机制。

（三）开展业主组织建设

区物业办指导街镇做好业主委员会组建工作，街镇、社区对照任务清单中的项目，逐一做好宣传发动工作，对业主委员会组建、换届工作进行全程监督指导。已成立业主大会，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。业主可采取现场开会、书面和电子投票等方式进行表决。

（四）建立物业专项资金

区政府设立物业管理专项资金，由区财政局会同相关部门制定物业管理专项资金监管使用办法。物业管理专项资金主要用于以下两方面：

1.老旧住宅区物业管理奖补专项资金

建立奖补资金约200万元，用于对老旧住宅区转变物业管理

模式中，物业管理社会化程度高、物业服务费和生活垃圾处理费收费率高的街镇、社区居民委员会和“三长”进行奖励；对工作开展好的业主委员会进行奖励；对承接老旧住宅区管理面积大、服务标准高、业主反映好的物业服务企业进行奖励。

2.老旧住宅区物业管理应急专项资金

建立应急维修资金约300万元，用于处理辖区内物业管理突发事件的实际支出。由各街镇负责对辖区内的老旧小区提供共用主管道维修、路面硬化及楼顶渗漏等应急维修工作。

（五）加强宣传工作力度

充分运用广播、电视、报纸等传统媒体以及微信公众号、微博、小视频等新媒体，广泛宣传推行老旧住宅区物业管理社会化的重要意义，解读物业管理法规政策，引导业主提高物业服务商品化意识和自治意识，帮助业主明确自身权利义务。督促物业服务企业依法经营，鼓励其通过仲裁、法律诉讼等方式合理维权，营造社会舆论氛围。