第一篇：物业管理企业会计核算补充规定
物业管理企业会计核算补充规定（试行）
一、会计科目及使用说明 第204号科目 预收帐款
1．本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。
2．企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款” 科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。
预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。
3．本科目应按有关单位和个人设置明细帐。
4．本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。第205号科目 代收款项
1．本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。
企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。
2．企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目； 交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。
3．本科目应按代收代交费用种类设置明细账。
4．本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。第209号科目 其他应付款
1．本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。
2．发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
3．本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。4．本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。第281号科目 代管基金
1．本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分、共用设施设备维修基金。2．企业收到代管基金时，借记“银行存款－－代管基金存款”科目，贷记本科目。企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款－－代管基金存款”科目，贷记本科目。1．本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。2．企业取得的各项收入，应按下列原则确认： 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。3．企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。
企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记本科目。4．本科目应按经营收入的种类设置明细账，如“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等，其中“物业管理收入”，企业可以根据实际管理需要，按照物业管理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细账，进行明细核算。
5．期末，应将本科目的余额转入”本年利润”科目，结转后本科目应无余额。第502号科目 经营成本
1． 本科目核算企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。
2． 企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。
企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或”应付账款”科目。
月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目。
3．本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。
4．期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。
二、会计报表的编制说明
1．在资产负债表“住房周转金” 项目下增设“代管基金”项目，反映企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的结余。本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列。
2．“物业工程”科目的期末余额在资产负债表“存货”项目中反映。
3．“代收款项” 科目的期末余额，在资产负债表“其他流动负债”项目中反映。
XXXX物业公司财务部管理制度
一.财务管理制度
1.严格执行国家规定的财务会计制度和有关财经纪律,按《会计法》办事,遵章守法,做好财务会计工作。
2.财务部负责全公司的经济总核算,并要综合公司资金运作的情况、管理费收入和费用开支的资料定期向总经理报告。
3.负责组织各部门编制收支预算草案,根据总经理的指令,结合公司的情况进行综合平衡。编制公司年度的财务预算草案,定期对执行情况进行分析,并作出书面报告送总经理。
4.管理和控制各部门编制收支计划,平衡工作,严格检查备用金的使用,严格执行库存现金限额制度,负责全公司资金运作的组织和调动,定期把资金变化情况向总经理汇报。
5.遵循权责发生制原则及时完成收支核算,做好财务记载,正确核算,按时准确编报会计报表。
6.每月按时向各商铺收取租金及管理费,做好收支结算表、欠缴管理费情况表,编制月、季、年度损益表和资产负债表。
7.每年X月、X月向商户公开本步行街管理费的财务收支状况,并按规定程序审核后张贴于本步行街管理处的告示板上。
8.负责公司的各项财产登记、核对工作,保证资产更新的资金来源,保障资产的更新换代。
9.对公司的各项开支力求做到严格审核、合理开支,对违反规定,未经审批的开支一律不得报销。
二.会计核算管理制度
1.采用借贷记帐法,以权责发生制为原则,收入与其相关的成本、费用应当相互配比。
2.合理划分收益性支出与资本性支出,凡支出的效益仅与本会计年度相关的,应当作为收益性支出(如办公费用的支出);支出的效益与几个会计年度相关的,应当作为资本性支出(如固定资产的购置)。
3.会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
4.会计核算以人民币为记帐本位币;会计记录的文字均使用中文;会计凭证使用复式记帐凭证。
5.会计科目的设置,会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料的编制,必须符合国家统一的会计制度的规定,并应及时向董事会和有关部门报送会计报表。
6.会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料,应当按照国家有关规定建立档案,妥善保管,保管期满需要销毁时,要填写“会计档案销毁清册”,经总经理审阅,报董事会和财政部门批准后销毁。
三.现金管理制度
1.根据物业管理公司管理业务的需要,库存现金限额为人民币壹仟元正,超出限额部分,应在当天存入银行,现金必须在规定的范围、限额内支出,除特殊情况外,不得在现金收入中直接坐支。
2.现金的使用范围:
2.1 支付给职工个人的工资、奖金、补贴、福利补助费、差旅费等款项;
2.2 支付给不能转帐的集体单位或城乡居民个人的劳务报酬或购买物资的款项;
2.3 结算起点(￥100元)以下的零星支付款项。
3.不准单位之间和个人因私借用备用金。
4.不准利用管理公司银行帐户为其他单位或个人支付和存入现金。
5.不准用白条或不符合财务制度的凭证顶替库存现金。
6.行政人事部因采购工作需要,可申请配备备用金,限额￥1,000元,用于零星采购,并于每年末办理清算手续,次年初重新申请配备。
四.支票管理制度
1.严格遵守《支付结算办法》中有关支票使用的规定,不得发出空白支票,为方便工作,经总经理审批后可发出最高限额为人民币伍仟元的半空白支票,即必须填写日期、用途,只空出金额、收款人名称栏,但必须注明限额,凡领用支票者必须在开出支票五天内报帐。2.支票金额起点为人民币100元,支票的付款期限为自出票日起10天内。普通支票可以用于支取现金,也可以用于转帐,在普通支票左上角划两条平行线的,为划线支票,划线支票只能用于转帐,不得支取现金。
3.签发支票应使用碳素墨水或墨汁填写,票面必须有收款人名称、出票日期、确定的金额、用途以及出票人预留的银行印章。预留的银行印章必须为单位的财务专用章及法定代表人或其授权的代理人的私章,支票印鉴应盖在出票人签章处,不得盖在空白的磁码区域上或多盖预留银行印章,否则银行将予以退票。
第二篇：物业管理企业会计核算补充规定
一、会计 科目及使用说明
第204号科目 预收账款
1.本科目核算 企业 按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预止的公共性服务费等。
2.企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作权反会计分录。
预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。
3.本科目应按有关单位和个人设置明细账。
4.本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。
第205号科目 代收款项
企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。
2.企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。
3.本科目应按代收代交费用种类设置明细账。
4.本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。
第209号科目 其他应付款
1.本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。
2.发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
3.本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。
4.本科目期末余额，反映企业尚未收付的其他应付款。
第281号科目 代管基金
1.本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分、共用设施设置维修基金。
2.企业代收代管基金时，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。
企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。
代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记本科目，贷记“经营
收入-物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
3.本科目应按单幢房屋设置明细账。
4.本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。
第411号科目 物业工程
1.本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。
2.企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入——物业大修
收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。
3.本科目应按工程项目设置明细账。
4.本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。
5.企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。
第501号科目 经营收入
1.本科目核算企业的物业管理（主营业务）活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第三篇：物业管理企业会计核算的特点
物业管理企业会计核算的特点
【导读】物业管理是指对居住小区房屋建筑物及其附属设施设备等公用财产及公共事务实施社会化、专业化的管理活动。物业管理企业是指为物业产权人、使用人提供社会化、专业化、市场化、规范化百勺服务与管理的经营企业。物业管理企业是随着房地产开发行业的不断发展而产生的新兴行业，是房地产开发企业在经营管理领域的延伸，是市场经济模式下的经营型管理企业。
一、物业管理企业的经营方式
物业管理企业的经营十分广泛，一般涉及基建、施工、房地产、餐饮、商业、维修、养护、服务等领域。目前，物业管理企业的业务范围和管理模式都尚未固定，还要随着市场经济的发展实践而不断完善。一般认为，物业管理企业的管理模式有管理型物业管理模式和综合性物业管理模式两种，业务范围有委托服务业务和自主经营业务两种。
1.管理型物业管理模式
管理型物业管理模式是指物业管理企业接受物业产权人的委托，对居住小区房屋建筑物及其附属设施设备等公用财产及公共事务提供专业化、规范化的服务与管理。在这种管理模式下，物业管理企业主要经营的是委托服务业务，一般不具备物业市场自主经营和开发的权力。物业管理企业的全部经营活动仅仅是满足其生存的需要，目的是实现简单社会再生产。
2.综合性物业管理模式
综合性物业管理模式是指物业管理企业接受物业产权人的委托，为物业产权人、使用人提供社会化、专业化、市场化、规范化的服务与管理。在这种管理模式下，物业管理企业不仅对居住小区房屋建筑物及其附属设施设备等公用财产及公共事务提供专业化、规范化的服务与管理，而且还对受托物业的其他经济资源按照社会和市场需要进行整体开发和自主经营。物业管理企业不仅要提高生存能力，还要扩大企业规模，为物业产权人创造最大的经济效益，为物业使用人提供更优质的服务。
二、物业管理企业会计核算的特点
由于物业管理企业是从房地产开发企业发展出来的一个新兴的行业，其会计核算主要依据《房地产开发企业会计制度》，在此基础上按照《企业会计制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》的规定，进行会计核算。
物业管理企业接受物业产权人的委托，对居住小区房屋建筑物及其附属设施设备等公用财产及公共事务进行管理时，应根据不同情况分别进行会计处理：物业产权人作为投资的资产，借记“固定资产”等科目，贷记“实收资本”科目;业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的资产，应根据委托协议建立“委托管理资产会计备查账簿”，详细登记物业产权人委托的财产数量、金额等内容。
物业管理企业收到代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金时，借记“现金”或“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。收到代管基金的银行存款利息时，经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转入代管基金滚存使用，借记“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程的，实际发生工程支出时，借记“在建工程——物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存商品或库存材料”等科目;工程完工，经业主委员会或者物业产权人、使用人验收，借记“代管基金”科目，贷记“主营业务收入——物业大修收入”科目;同时，结转完工工程成本时，借记“主营业务成本——物业大修成本”科目，贷记“在建工程——物业工程”科目。外单位承接大修、更新、改造工程的，工程经业主委员会或者物业产权人、使用人同意付款时，借记“代管基金”科目，贷记“银行存款”科目。
物业管理企业有偿使用产权属于全体业主的商业用房和共用设施设备，支付各种使用费用时，应按受益对象，借记“主营业务成本”、“管理费用”等科目，贷记“代管基金”科目。
物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时，借记“银行存款”、“现金”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”科目及“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等明细科目。在每个会计期间结束时，应按税法规定计算应纳税金，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金”、“其他应交款”等科目;交纳税金时，借记“应交税金”科目，贷记“银行存款”科目。
物业管理企业从事物业管理活动，为业主委员会或者物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出，按照国家规定计人成本、费用。在物业管理活动中发生的直接人工费、直接材料费和间接费用等，应借记“营业成本”、“营业间接费用”等科目，贷记“应付工资”、“库存商品”等科目;计入“营业间接费用”科目的间接费用，期末应采取一定的分配方法，计入“营业成本”科目。在管理和服务过程中发生的各种期间费用，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”、“库存商品”、“应付工资”等科目。
物业管理企业应于每个会计期间结束时进行财务成果核算，将各项收入结转到本年利润，借记“主营业务收入”、“其他业务收入”、“投资收益”、“营业外收入”等科目，贷记“本年利润”科目;将各项支出结转到本年利润，借记“本年利润”科目，贷记“主营业务成本”、“主营业务税金及附加”、“营业成本”、“其他业务支出”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”等科目。计算出会计期间的利润总额，计算出应纳所得税时，借记“所得税”科目，贷记“应交税金”科目;结转所得税时，借记“本年利润”科目，贷记“所得税”科目;交纳所得税时，借记“应交税金”科目，贷记“银行存款”科目。
物业管理企业应于每个会计期间结束时，根据会计账簿记录编制财务会计报告。财务会计报告应报送业主委员会、物业产权人及其他有关部门。
第四篇：住房公积金会计核算办法补充规定
住房公积金会计核算办法补充规定：
一、会计科目
(一)增设“119其他应收款”科目
1、本科目核算住房公积金运作过程中临时发生的其他各种应收款项。如处置个人抵押物取得的价款低于逾期贷款账面价值应由债务人清偿的部分等。
2、处置抵押物时，接取得的价款，借记“住房公积金存款”科目，按取得的价款低于逾期贷款账面价值的差额，借记本科目，按逾期贷款账面价值，贷记“逾期贷款”科目；收回款项时，借记“住房公积金存款”科目，贷记本科目。
3、本科目应按债务人设置明细账。
4、本科目期末借方余额，反映尚未收回的其他应收款。
(二)增设“219其他应付款”科目
1、本科自核算住房公积金运作过程中临时发生的其他各种应付及暂收款项。如住房公积金缴存过程中收到的多缴款，处置抵押物取得的价款超过逾期贷款账面价值应归抵押人所有的部分等。
2、住房公积金缴存过程中收到的多缴款，借记“住房公积金存款”科目，贷记本科目；退还款顶时，借记本科目，贷记“住房公积金存款”科目。处置抵押物时，接取得的价款，借记“住房公积金存款”科目，按逾期贷款账面价值，贷记“逾期贷款”科目，接取得的价款高于逾期贷款账面价值的差额，贷记本科目；偿还款项时，借记本科目，贷记“住房公积金存款”科目。
3、本科目应按债权人设置明细账。
4、本科目期末贷方余额，反映尚未偿付的其他应付款。
二、会计报表
在资产负债表“应收利息”项目下“委托贷款”项目上增设“其他应收款”项目(7行)，反映期末尚未收回的其他应收款。
在资产负债表“应付利息”项目下“专项应付款”项目上增设“其他应付款”项目(21行)，反映期末尚未偿付的其他应付款。
第五篇：鞍山市城市住宅区物业管理补充规定
《鞍山市城市住宅区物业管理补充规定》
第一章 总则
第一条 为进一步推进全市住宅区物业管理工作，保障物业的合理使用，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《鞍山市城市住宅区物业管理办法》（市政府令第144号），结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于我市市区内城市住宅区物业管理工作。
第二章 新建区规划验收
第三条 市规划部门应按国家住宅区设计规范及《鞍山市城市住宅区物业管理办法》的有关规定，对物业管理用房、机动车停车场、共用设施设备等按有关标准进行规划设计，在规划设计总平面图上予以标注。
在住宅区中经批准新建的住宅楼（含政府拆迁安置与插建的住宅楼），市规划部门应综合考虑住宅区的整体情况，按《鞍山市城市住宅区物业管理办法》第五条、第六条的规定规划物业管理用房。
第四条 市房产局在规划设计时应先期介入，配合市规划部门共同做好有关物业管理方面的规划设计监管。
第五条 对不按规划设计要求建设，或者按照规划应当建设而未建设物业管理设施的，由市规划部门责令开发建设单位进行整改。若不整改，由市综合行政执法部门强制整改。第六条 市房产局应按建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，加强对前期物业管理招投标的监管。在建项目在办理预售许可手续之前，开发建设单位一律采取招标方式确定物业服务企业。
第三章 新建住宅区设施移交
第七条 住宅楼内的自来水、供暖、煤气、电力的共用设施，由开发建设单位分别移交给供水单位、供暖单位、供气单位、供电单位、保修期满后由相关专业部门负责维修养护。第八条 住宅楼内共用的下水管、楼前下水管线、化粪池至市政排水管线之间的排水支干线由开发建设单位移交给市房产局，并向市房产局交纳相关的维修管理费用。保修期满后，由市房产局负责维修养护，维护费由市城维费列支。
第四章 住宅的维修养护管理
第九条 住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、屋面防水、住宅区内道路、路灯等共用部位、共用设施设备，在保修期内，由开发建设单位负责维修。保修期满后，由管房单位负责日常维护。
第十条 住宅共用部位、共用设施设备日常维修费专项用于屋面防水、楼梯间、楼内至化粪池的共用下水管线等共用部位的日常维修。
第十一条 私有产权房屋进户门以内由产权人独自使用的卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等自用部位和自用设施设备，在保修期内，由开发建设单位负责维修。保修期满后，由产权人自行维修养护。
第五章 住宅区的停车管理
第十二条 住宅区中按规划设计建设的停车场不得改变用途。由市人民防空部门明确地下停车场是否属于人防工程，并明示人防工程使用人的权利和义务。
第十三条 由物业服务企业或物业服务企业委托的专业管理单位统一负责提供住宅区内机动车停车管理服务（包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等）。物业服务企业、业主委员会在住宅区内部道路上划用停车位，应当符合交通设施国家安全标准的规定，不得占用消防通道设置停车位，不得妨碍行人和其他车辆通行。第十四条 物业服务企业应按照有关法律规定和业主大会决议的价格收取停车费（地上、地下及不同地段应有不同的停车收费标准），停车费收益的分配标准与原则等，应在物业服务合同中载明，并报市物价部门备案。
第十五条 凡利用业主共有共用场地划用的停车位，任何单位和个人不得出售。开发建设单位拥有车场、车库所有权的，应优先出售或出租给本住宅区的业主；在未满足本住宅区内业主停车需求前，不得将车位出售或出租给其他单位或个人。住宅区车位难以满足业主停车需要的，物业服务企业、业主委员会应当结合实际情况，采取措施提高现有车位利用率。第十六条 物业服务企业应按物业服务合同的相关约定，及时对住宅区内道路、停车场地及设施设备进行维修养护，保障正常使用。对不按规定停放的车辆，影响住宅区道路通畅或影响住宅区公共安全的，应按照停车管理服务协议、管理规约或业主大会决议进行处理，由此产生的费用由停放人承担。
第十七条 住宅区内机动车停放人应遵守以下规定：
（一）遵守业主大会决议、管理规约和住宅区机动车停车管理制度，服从停车管理人员的指挥；
（二）按照规定或约定交纳停车管理服务费用；
（三）禁止占用、堵塞消防通道和消防设施。
第六章 质量保修款与公共环境维护资金
第十八条 开发建设单位在办理商品房预售许可手续时，应按单元预留占总建筑面积30％的房屋。开发建设单位将自来水、供暖、煤气、供电等配套共用设施移交给相关管理单位的，准予销售预留的占总建筑面积20％的房屋；开发建设单位按照相关规定完成后期工程，并将住宅区内的道路、路灯、雨水井等共用部位、共用设施设备以及相关资料移交给前期物业服务企业后，准予销售预留的占总建筑面积10％的房屋。
第十九条 建立住宅质量保修款制度。在开发建设单位办理房屋面积备案时，要按每平方米20元的标准就总建筑面积向市房产局交纳质量保修款。5年保修期满，经管房单位（含物业
服务企业）对共用部位和共用设施设备、业主对自用部位和自用设施设备进行验收后，返还质量保修款余额。质量保修款由市房产局管理，接受市财政部门、市审计部门的监督和审计。禁止物业服务企业收取质量保修款。
第二十条 建立物业管理公共环境维护资金制度。物业服务企业在中标并签订物业服务合同后，按照住宅区总建筑面积每平方米6元的标准，向市房产局交纳最多不超过50万元的公共环境维护资金。该资金用于支付住宅区弃管时环境卫生清理等费用，赔偿因共用设施设备等被擅自变卖、损坏等造成的损失。该资金由市房产局管理，接受市财政、审计部门的监督和审计。
第二十一条 物业服务企业应严格履行物业服务合同，新住宅区的物业服务合同的有效期限不应少于5年，旧住宅区的物业服务合同的有效期限不应少于3年。物业服务合同期满，物业服务企业不再继续提供物业服务的，应将共用设施设备和相关资料移交给住宅区业主委员会。经住宅区业主委员会、街道办事处和社区居民委员会验收合格、出具证明后5日内，市房产局将物业服务企业在本住宅区缴纳的公共环境维护资金返还。
验收不合格的，由当地街道办事处暂时负责住宅区管理。街道办事处管理期间可向市房产局申请使用该住宅区的公共环境维护资金，由市房产局按实际情况审核后划拨。该住宅区的公共环境维护资金使用完毕后，应按有关规定，由街道办事处对住宅区的环境卫生进行清扫保洁，并按未实施物业管理的住宅区的保洁标准收费，直至业主大会选聘新的物业服务企业。
第七章 物业管理的相关合同
第二十二条 开发建设单位选聘物业服务企业后，必须参照建设部印发的《前期物业服务合同（示范文本）》签订《前期物业服务合同》，其中物业服务收费由市物价部门会同市房产局共同管理。业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同中，应明确约定服务内容、服务质量、服务标准、服务费用、服务期限及违约责任。
第二十三条 开发建设单位必须参照建设部印发的《临时管理规约（示范文本）》制定《临时管理规约》，向买受人明示并予以说明，物业买受人应对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十四条 商品房预售时，开发建设单位与物业买受人签订的销售合同应包含前期物业服务合同约定的内容，明确房屋建设质量问题由开发建设单位负责，物业服务企业不承担此方面的维修责任。业主入住后，在房屋保修期内出现的房屋及配套设施的质量问题，由开发建设单位负责解决。业主也可以通过法律途径维护权益，但不得以此为借口，拒交物业服务费。第二十五条 在开发建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同附件中，应列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设备，在房屋销售合同中必须明确机动车停车场的权属性质，及地上和地下机动车停车位的使用说明。
第二十六条 属于业主共有的物业管理用房等共用部位面积，在开发建设单位面积备案时由市产权登记部门予以冻结，不得转让，不得出租。
第二十七条 物业买受人应根据开发建设单位提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书，在入住前对所购房屋质量及住宅区配套设施、环境建设等进行查验。物业买受人入住后要自觉履行前期物业服务合同的约定，配合物业服务企业做好住宅区的物业管理工作。
第二十八条 物业服务企业在承接物业时，应对共用部位、共用设施设备进行认真查验，并依法向开发建设单位索取竣工总平面图和单体建筑、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理资料，明确维修范围和责任，对不符合物业管理要求的不予接收，并要求开发建设单位整改。
第二十九条 在物业服务合同中应载明业主与物业服务企业就物业服务费用产生的纠纷通过仲裁解决。业主无法定事由累计6个月拒交物业服务费的，物业服务企业可以依照服务合同的约定，到仲裁部门申请仲裁，也可以到人民法院提起诉讼。
第三十条 物业所在地街道办事处（镇人民政府）要按规定，指导业主、建设单位（包括公有房屋出售单位）召开业主大会，选举产生业主委员会。社区居委会应指导和监督业主委员会的工作，与业主委员会相互配合，依法实行自治管理。
召开业主大会、选举产生业主委员会后，在所在区政府的指导下，业主可自主招标选聘物业服务企业，并根据自身的经济承受能力，参考市物价部门制定的物业服务收费参考标准，与物业服务企业签订物业服务合同。
第三十一条 市物价部门应根据住宅区的实际情况和业主承担物业服务费用的能力，制定住宅区的物业收费参考标准，包括基本服务、房屋管理、共用设施设备维修养护（含住宅区内道路）、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理、地上和地下机动车停车位出租等相关服务的收费标准；依法对擅自扩大收费范围、提高收费标准、设立收费项目等乱收费情况进行查处。
第三十二条 物业服务企业必须公开物业服务内容、服务标准、收费项目及标准（含机动车停车位的收费标准），报市物价部门备案，并办理收费许可证，接受监督。
第八章 旧住宅区共用设施移交、改造和物业管理
第三十三条 旧小区改造前，自来水、煤气、供电、供暖、排水等配套共用设施由供水单位、供气单位、供电单位、供暖单位、市房产局进行接收，接收后由相关专业部门负责维修养护。第三十四条 住宅区改造后，有物业服务企业提供物业服务的，住宅区内的道路、绿化等共用部位，由物业服务企业负责管理；无物业服务企业提供物业服务的，由街道办事处与社区居民委员会负责管理。
凡需要维修改造自来水、煤气、供电、供暖、排水等配套共用设施，涉及住宅区内道路、绿地等共用部位或共用设施设备的，施工单位或个人与物业服务企业共同向区政府城建管理部门提出书面申请，区政府城建管理部门批准后方能进行施工，住宅区所在街道办事处对施工进行监管。施工单位或个人在施工后要恢复原状，由区政府城建管理部门进行验收。第三十五条 各区政府应合理划分旧住宅区。旧住宅区的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循以下原则划分：
（一）建筑面积应不少于2万平方米。
（二）以原产权房管单位为基础，自然形成的住宅区。
（三）以市区主次干道为界，形成的住宅区。
各区政府应对本区内各住宅区的房屋权属、监控系统、物业管理用房、自行车场、封闭设施、道路、绿化等相关物业情况建立档案信息系统，制定物业管理实施方案，并报市房产局备案。第三十六条 各区政府应结合社区建设，会同市综合行政执法部门加强对旧有住宅区的综合治理。治理的重点及标准：
（一）清理拆除各类违章建筑、临时建筑，整顿临街牌匾广告。
（二）完善基础设施配套，清理环境卫生，整治脏乱差和环境污染。
（三）提供物业管理办公用房，完善管理制度。
改造资金由市政府投资、社会力量投资和自管房单位投资相结合，多方筹集。
第三十七条 对住宅区内擅自拆改房屋承重结构，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备，擅自改变物业规划用途等违法违规行为，由物业服务企业进行监督、制止。没有物业服务企业的，由社区居民委员会进行监督、制止。在物业服务企业或社区居民委员会制止后，违法违规行为人拒不改正的，物业服务企业或社区居民委员会应报请市综合行政执法部门进行处理。
第三十八条 街道办事处应指导和协助旧住宅区业主成立业主大会和选举业主委员会，实行业主自治管理。
（一）旧住宅区配套设施齐全且已组建业主委员会的，业主可以通过招聘物业服务企业实行物业管理。
（二）旧住宅区不具备实行专业化物业管理条件的，可以实行开放式的、社区自治与业主自治相结合的物业管理。
（三）旧住宅区规模比较小的，业主可以自行管理。
第三十九条 旧住宅区实施物业管理时，可优先由该住宅区中原管房面积最大的房产管理单位提供物业管理服务。公有房屋应由产权单位托管给该物业服务企业实行物业管理，由物业使用人缴纳物业管理服务费。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会也可以采取招标等方式与其它物业服务企业签订物业服务合同。
第九章 弃管房屋的接收及管理
第四十条 市房产局对全市弃管房屋进行调查分类，根据破损程度等实际情况进行修缮费用的测算，报市政府审批。
第四十一条 由市财政投资对弃管房屋进行一次性修缮后，由市房产局接收并负责日后维修管理。
第四十二条 原管房单位在弃管前已建立住宅专项维修资金的，须将住宅专项维修资金全额移交市房产局。专项维修资金没有建立或建立不足的，其剩余公房房改所得资金全部用作专项维修资金，由市房产局统筹使用。
第十章 附则
第四十三条 国有非住宅房产按《鞍山市国有非住宅房产经营管理办法》的规定进行接收和维修管理，由市房产局招聘物业服务企业，与用房单位签订物业服务委托协议，参照本规定，实行统一的物业管理。
第四十四条 各县（市）人民政府可以依据本规定精神，结合本地区实际，制定具体办法。第四十五条
本规定自2008年7月1日起施行。
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