房地产开发企业会计核算问题探讨

第一篇：房地产开发企业会计核算问题探讨

房地产开发企业会计核算问题探讨

吴秀禧（福建建工集团总公司350003）

[提要]本文就房地产开发企业会计核算的现状及特点进行了分析，并提出了完善房地产开发企业会计核算规范的对策。

[关键词]房地产会计核算信息披露

Abstract: The paper has analysed current situation and characteristic that enterprise's accountant checks and calculates of real estate, and put forward how to perfect and standardize the countermeasure that enterprises check and calculate.Key words:real estateaccountant checks and calculatesdisclosure of information房地产开发企业会计核算现状及特点

1．1房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入?其分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1．2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则一年两年，长则四、五年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不 1

合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计人当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1．3信息披露不足

（1）现金流量信息不全面。根据《企业会计制度》及《企业会计准则——现金流量表》的规定，现金流量表以企业为编制主体。但房地产开发企业以项目经理部作为其生产经营的基本单位，其现金流量方面的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位，但经营活动产生的现金流量则是以项目为基本单位，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买的工程用物资、支付的工资等，开发完成后产生的经营活动现金流人则集中表现为房地产商品通过销售收回的价款。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的非同步性。另外，每一项目的现金流量状况决定着企业未来的发展，甚至影响到企业的持续经营能力。因此，无论是从企业内部加强管理的角度，还是从有利于外部信息使用者充分了解企业现金流量信息，进而作出客观判断的角度，仅仅按照会计制度及现金流量表准则的规定，提供以企业为主体的现金流量信息，无法客观地反映房地产开发企业现金流量的全貌。

（2）风险披露不足。房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。2001年中国证监会发布的《公开发行证券

公司信息披露编报规则第ll号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》的第三条中要求企业披露质量保证金的核算方法；第八条中规定发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。从上述规定可以看出三点；第一，证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法；第二，证监会要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险；第三，目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从上市公司披露的实际看，对质量保证金问题基本上未加披露。完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2．1正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

（1）法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮：如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标淮的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

（2）专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《企

业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

综上所述，笔者认为，房地产收入的确认应同时具备以下条件：(1)房地产商品已竣工并经有关部门验收合格；(2)房地产开发企业已与客户签订了正式的商品房销售合同；(3)房地产商品已经过客户验收并与客户办妥了交付入住手续；

(4)双方均已履行了合同规定的义务，包括全部或部分收取了房款。

2．2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

（1）实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成本的方法调整。具体操作顺序是：分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

（2）计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设

置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

（1）增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

（2）增加分项目现金流量信息的披露。我们建议应在其财务报告附注中增加分项目的现金流量信息，即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。

（3）重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业特性--具有高风险，应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言，一方面应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证，但鉴于房地产商品的长期性、高价值性，房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此，应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力。另一方面，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。

参考文献

[1]中华人民共和国财政部，企业会计制度[M]，经济科学出版社.2001

[2]中华人民共和国财政部，企业会计准则——收入[M]，中国财政经济出版社.1998

[3]中国证券监督管理委员会，公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定，中国证监．

第二篇：房地产开发企业会计核算中的问题和对策

关于名晟房地产开发企业会计核算中的问题和对策的调查报告

摘要:为了能够深入理解房地产开发企业的会计核算问题，于2007年3月至6月间在泉州市名晟房地产开发有限公司进行实践调查了解。在实践过程中，通过日常的会计业务处理，对房地产开发企业在会计核算中的问题有进一步了解。房地产开发企业具有一定的特殊性，目前我国会计制度仍处在进一步改革和完善中，由此造成了房地产开发企业的会计核算存在着较多问题，就房地产开发企业会计核算的现状及特点进行了分析，并提出了完善房地产开发企业会计核算规范的对策。

一、调查单位简介

泉州市名晟房地产开发有限公司位于丰泽田安路文昌大楼5楼，公司主营房地产开发，销售，出租，商品房；物业管理和承接装修及装潢业务；销售，建筑材料。

二、调查内容

随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断发布，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。因此就以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

（一）房地产开发企业会计核算存在的问题

1.房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权1

过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。在名晟房地产开发有限公司核算中是以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理.2.房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

在名晟房地产开发有限公司的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

（二）完善房地产开发企业会计核算规范的对策

1.正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买

卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。虽然收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

应引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成本的方法调整。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且

不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户.这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

由于名晟房地产开发有限公司是一个规模较小的房地产开发企业，因此适用计划售价成本率法。

三、实习总结

在名晟房地产开发有限公司为期3个月的会计核算工作过程中，通过对 房地产开发企业会计核算的存在的问题： 房地产开发企业收入确认的复杂性、房地产开发企业商品成本与售价的不配比性。并在相关资料的查找和实践过程中获取实完善房地产开发企业会计核算的存在的问题的实际解决方案： 正确确定和应用收入确认标准、引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比。从而更好了解会计在实践过程中的应用。

第三篇：09年最新房地产开发企业会计核算

房地产开发企业的会计核算

一、会计制度的适用

我国现行企业会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的：

1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函［2003］327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。

2.《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。

3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。

4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。

二、应增设的会计科目

本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：

1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。

购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。

2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。

3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。

4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。

三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊

房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。

当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。

但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。

第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施：首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：

开发产品估算的建筑总成本=∑（不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本）如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。

接着，应计算修正系数。修正系数=已决算（或按合同及招标预算）的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的，应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。

最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：

各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数；该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本×修正系数

如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。

第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施（以同时开发住宅房和非住宅房为例）：

首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

接着，应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本×（1+成本毛利率）；各类非住宅房超额成本售价=（该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本）×该类非住宅房总面积×（全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额）。

然后，再计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用权价值）÷（全部房屋售价总额-超额成本售价合计）×100%.最后，再计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：

（1）住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率

（2）非住宅房应分摊的土地成本=（该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价）×土地成本率

以上各公式中的“售价”，凡已售出或已用不变价预订售出的，以实际售价或预订价为准；尚未售出或虽已订出但价格可能有浮动的，以预估售价为准；第二步应分摊土地成本公 5

式中的房屋建筑成本，应以第一步计算的成本为准；全部房屋总成本，则应为建筑总成本和土地成本总额之和。

第四篇：关于房地产的论文：关于房地产开发企业会计核算的探讨

关于房地产开发企业会计核算的探讨

随着我国城市化建设进程的加快。房地产开发不断升温，房价一路飙升，而另一方面，其各项费用也在不断增长，为了保障房地产开发企业的经济利益，提高企业的盈利能力，就必须进行有效的会计核算。本文简要阐述了房地产开发企业会计核算的重要性，分析了现有房地产开发企业会计核算中容易出现的问题。并提出进一步完善的措施。

一、房地产开发企业会计核算的重要性

房地产开发企业与一般的施工企业不同，它同时从事房地产开发和房地产经营两项业务，通过进行土地征用、建设房屋、完善基础设施、进行房屋销售来获取利润。一方面，从利润获取来看，由于现在的建筑市场竞争比较激烈，企业运营成本日益增加，企业的利润逐年降低，对于工程项目投资进行有效核算、对建筑工程建造进行有效核算，有助于房地产开发企业有效地降低成本获取最大利润。另一方面，从风险规避来看，由于房地产企业的工程投资项目资金投入比较大，且房地产企业同时进行土地征用、房屋建设招标建造、成品房销售的业务，整个资金回笼周期较长，涉及核算环节多，一旦会计核算出现任何问题，企业必然要承受重大的经济损失，甚至会给企业带来灭顶之灾。因此，完善房地产开发企业的会计核算工作，提高会计核算质量，是房地产开发企业经营工作的重点。

二、会计核算中存在的问题

(一)会计核算制度标准较多，会计科目不完整

现有的会计核算制度较多，在房地产行业中可以执行的制度有新准则、《小企业会计制度》、《企业会计制度》、行业会计制度《房地产开发企业会计制度》，但是房地产行业中没有明确规定统一的执行标准。房地产开发企业核算方式较多，不利于会计核算的准确性，同时在这些制度里面，只有房地产会计制度给出了专门使用在房地产开发企业中的会计科目和核算方法，由于房地产行业产品的特殊性，其他制度中的简单会计科目对于房地产企业中的会计要素不能进行全面的核算，影响了企业核算的准确性。

(二)企业业绩不能通过收益评价指标真实体现

由于房地产生产投入产出周期较长，反映在会计年报上往往会出现大幅度业绩波动，建设期内业绩较差，而当房屋进行验收出售后，预收款项计人收入，这便导致净利润指标不能真实反映其经营情况。即使房地产开发公司经营较好，但是其净利润仍旧可能很小或为负数：而一个在建工程较多且预期出售状况良好、现金流状况极佳、盈利能力强的房地产公司也可能正面临倒闭的危险，如施工质量问题导致的赔偿、资金链的断裂等。因此，房地产开发企业的业绩除了会计核算指标，表外风险也比较重要。

三、完善房地产开发企业会计核算的措施

(一)合理选用准则，增添会计科目，保证会计信息的完整反映

房地产企业必须根据自身行业的特点，合理选用会计制度。不同的会计制度标准不同，如国家明确规定不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1000万元以上的小企业，除了已经按照规定执行了新准则和《企业会计制度》外，都必须执行《小企业会计制度》；现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》；如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。

在不影响对外的统一财务报告提供的前提下，房地产企业可以根据自身情况对于会计科目进行自主增设，因为在上述会计制度中，只有行业会计制度《房地产开发企业会计制度》给出了专门使用在房地产开发企业中的会计科目和核算方法，执行其他制度的房地产开发企业必须要增加以下科目：第一，“开发成本”科目，主要是房地产开发费用成本的核算。第二，“开发间接费用”科目，相当于工业企业中的“制造费用”，核算为了开发产品而发生的除去行

政管理部门承担的各项间接费用。第三，核算已经开发完工且验收合格的房地产的“开发产品”科目。第四，核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋的“出租开发产品”科目。第五，核算安置拆迁居民周转使用房屋的“周转房”科目。

(二)扩大信息的披露范围

为了真实体现房地产企业经营业绩，企业必须加大信息的披露量。由于土地成本在房地产企业的开发成本中占比较大，土地储备的拥有程度和成本状况在一定程度上是房地产开发企业未来发展的保证，在披露中必须增加土地储备量和其成本构成，因为土地成本低代表着企业项目有巨额的利润，而这些土地储备的信息并没有体现在土地使用权总额上面，所以企业必须在财务报告中将土地储备量和成本构成披露给信息使用者。由于房地产企业风险较高，如因为施工问题可能会带来巨额赔偿、担保金尚未结清、大笔银行贷款卿期但是企业已无偿还能力等，房地产开发企业在会计信息披露中必须要重视风险的披露，各种风险要在财务报告中进行充分揭示，包括筹资风险、土地风险等，提高其透明度；同时根据具体情况提取质量保证金，加强企业应付风险的能力。

(三)完善会计核算制度，促进信息化核算建设，提高核算人员素质

房地产企业要保证自己的竞争优势，就必须有效地进行会计核算。在选定会计制度后，房地产开发企业要根据企业的自身情况和行业特点，完善会计核算规章制度，保证会计核算工作有章可循，保证会计资料的真实性，促进自身企业核算水平的提高。

随着生产力的发展，现代的房地产开发企业往往在项目开发的同一时间内同时开展多个项目，这样不仅加大了企业会计核算的工作量，同时，因为核算项目较多、核算人员较少，非常容易出现问题。因此，为了适应当代建筑的发展，企业必须要推进信息化会计核算的进程，建立企业会计核算的信息化体系，利用集中核算方式，保证各个项目会计核算工作高质高量地完成。通过建立会计核算信息化体系，不仅可以有效连接项目现场会计和企业会计核算中心的会计信息，保证项目会计信息在第一时间内传递到企业会计核算部门，提高会计核算工作的效率：还可以提高房地产企业中财务的监管能力，做到事前全方位全过程监管，保证企业预算执行的有效性，保证企业资金使用的有效性；同时还可以将企业会计核算信息体系和会计电算化系统进行接口连接，保证国家统一会计制度在本企业的严格执行，保证核算资料的真实性，提高会计核算的质量和工作效率。

信息化的会计核算体系需要高素质的会计核算人员，核算人员不仅要精通会计核算业务，同时要精通网络知识。复合型会计核算人才的培养是企业会计信息化建设有效实施的保障，企业在人才招聘时可以偏重于复台型人才的招聘。在现有的条件下，企业对会计机构进行合理配置，注重人才的教育培训投入，对于现有会计核算人员进行培训教育，使其满足新时代会计核算的工作需求。

四、总结

新世纪给中国的房地产行业带来了新的发展机遇，作为一个重要的投资领域，房地产产业对经济发展起了巨大的推动作用。完善房地产企业的会计核算，有利于房地产行业的持续健康发展，实现预期经济目标，提供更多就业机会，保证我国经济快速和谐发展。

第五篇：浅析企业成本会计核算有关问题

浅析企业成本会计核算有关问题

随着我国经济的发展，成本会计方法也面临着重大的挑战。成本核算是企业管理和财务核算中最重要，也是最复杂的问题之一。

1.企业的管理特点决定其企业成本核算的现状

企业因数量众多而在国民经济中起着重要的作用。随着知识经济时代到来，掌握先进技术和管理知识的人员创办新兴的科技企业将呈不断增长趋势，其中将有为数众多的小型企业。中小型企业由于由于受到规模、财力和人力的限制，企业内部牵制制度、稽核制度、计量验收制度、财务清查制度、成本核算制度、财务收支审批制度等基本制度一般不完整，不系统，会计基础工作薄弱，会计信息数据采集不准确。我国企业的这些特点决定了他们成本核算的现状：

1.1企业成本核算账册设置不全

企业的成本核算，是根据企业的生产特点、管理要求、工艺流程而确定的，分别设置原材料、生产成本、制造费用、库存商品等会计科目，按照原材料的购进、生产的组织、产品的销售，以及相关费用的摊销或预提等分别进行核算，根据权责发生制和成本与收入相配比的原则正确归集产品成本、确定期间成本、结转当期销售成本，等等。

1.2企业采用综合成本法结转产品成本

这类企业一般没有在产品，采用综合成本法结转产品成本，年末库存商品的余额较小，本期完工产品成本通过估算得出，依据不可靠，理由不充分，随意性也很大，即使本期完工产品的成本根据账面记录得到，而企业往往将在产品的成本挤占到本期完工产品成本中去，导

致本期结转的完工产品成本增大。在成本结转的计算过程中，有时还会出现只反映金额，不反映数量或只反映数量，不反映金额的现象，到了年末，企业根据当期开票数量及库存实际数量进行倒轧账，来调整当年库存商品的余额和结转的商品销售成本，这种做法不仅掩盖了生产经营过程中的非常损耗，而且将成本进行提前结转，直接减少了当期的会计利润。

1.3企业成本核算混乱

企业财务核算是进行税收日常管理与税务稽查的基础。混乱的成本核算，使税务机关无法了解企业真实的生产经营活动情况，很难觉察到企业的账外销售行为。企业成本构成的相关数据难以在同行业之间进行对比分析，使一些税收违法行为更具隐蔽性，税务机关无法对所得税实施有效监管；税务稽查时，数据无从查证，难以对成本资料实施查验，甚至出现尽量回避检查成本核算资料的现象，影响了税务机关对税收违法行为的打击力度。

2.现行企业成本核算中存在的问题

2.1成本核算程序不科学

按照现行成本核算程序，辅助生产部门将其发生的费用分配给某种产品要经过两次分配，采用两个不同的分配标准（先按一定标准分给基本生产部门，再按另一标准分结各产品），这必然使各产品所分配的辅助生产费用与各该产品的实际受益多少发生严重背离。

2.2成本计算对象不规范

从企业看，为使将来生产销售产品的耗费能够计量，从而与其收

入相配比，必须正确地确定成本计算对象，这对任何一个生产有形产品的企业都是必要的。确定成本计算对象，就是为了解决计算什么成本，费用由谁来承担的问题。但有些企业对这个问题看得并不重要，它们在成本核算中，不管生产产品的品种和规格有多少，统统地按一个成本计算对象来核算成本，结果必然是不管各产品所耗工费料费的差别有多大，计算出的单位产品成本却都相同，但由于各种产品的销售价格并不一样，因此计算出的损益就不真实。

2.3费用分配标准不适当

企业在生产过程中，对于耗费的共同费用，应选用适当的标准进行分配，合理地计入按成本计算对象开设的成本计算单中。但有些小型生产企业不管分配什么费用，一律用工人工资作为标准，而实际上这些共同费用并不都与工人工资有关。

2.4产品成本计算不准确

有些企业，不管在产品有多少，一律不计算在产品成本当期所有的生产费用，全部由完工产品负担，月末在产品成本的计算无所谓。这样必然会造成当月末在产品数量较多的时候，当期发生的生产费用全部由完工产品负担，产成品成本就会虚增。而当月末在产品数量较少的时候，由于完工产品数量大，产成品成本又会很低，人为造成成本不实。

3.规范企业成本核算的改进对策

3.1具备条件的企业引入作业成本计算方法

现行制造费用的分配方法不能准确真实地反映各产品的成本水

平，因此必须加以改进。改进方法有二：其一是区分各种不同的制造费用，分别采用不同的分配标难。这种方法只能冶标不能治本，因为各项标准可能会因时因地不断变化。其二是从根本上改变现行的分配方法，对具备条件的企业引入作业成本核算。作业成本计算是以作业为核算对象，依据不同成本动因核算各个作业所耗的生产资源，计算出各个作业的成本，然后按各最终产品所耗用的作业数量将各作业的成本分配计人各最终产品，从而计算出各种最终产品总成本和单位成本的～种成本核算方法。由于作业成本是从成本动因上寻找各项费用的分配标准，从而可以从根本上消除分配标准不科学的弊端，实现材料资源的节约。

3.2建立以责任成本为中心的成本核算体系

为了解决当今成本核算存在的问题，使企业成本核算符合新颁布的《企业会计准则》和相关会计制度的规定，防止成本核算混乱局面的出现，建立责任成本制度是有效的方法之一。责任成本制度是在企业内部生产经营组织系统中确定成本责任层次，建立责任成本中心，按责任成本指针控制成本耗费，传递、考核、报告成本信息，从而把经济责任落实到各部门，各层组织和执行人，按照经营决策所规定的目标，进行事前指针分解、事中行为控制和事后成效考核的一种内部经济责任制度。责任成本就是按责任归属，归集成本资料，计算责任者的成本。

3.3实现会计电算化、加强审计和社会监督的作用。

成本核算的工作量很大，涉及到材料的收发存核算、人工费的统

计与分摊、间接制造费用的归集与分摊、中间产品的成本核算等等，有些基础数据的形成甚至需要几个部门的共同认定，实现会计电算化，建立一个良好的信息和沟通系统可以及时、全面、正确地提供企业成本信息，并在有关部门和人员之间进行沟通。

总之，加强企业的成本核算十分重要，必须从源头上实施税收征纳的管理和控制。通过我国企业自身的努力和税务机关有力的监管，我国企业成本核算混乱的状况将在短期内得到有效改善，我国的税收征纳工作一定会取得明显成效。

企业的成本核算与管理，是成本会计和生产经营管理的重要组成部分。通过成本核算与管理规范的制定与实施，相信我国企业的管理水平会有较大幅度地提升，企业效益也会进一步提高，从而增加我国企业的竞争能力和企业的整体实力，使更多的企业走出当前的困境，跨入先进企业的行列，为企业、为国家的发展尽自己应有的努力。