房地产开发企业业务招待费扣除问题

第一篇：房地产开发企业业务招待费扣除问题

房地产开发企业业务招待费扣除问题

【发布日期】： 2010年04月26日

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问题内容：

对于房地产开发企业业务招待费的扣除问题，2006年的31号文有明确规定在没有收入年份发生的业务招待费可以向后结转三年扣除，但2009年的31号文对于业务招待费没有明确的规定，记得缪司长在一次在线访谈时对于这个问题的回答是可以累计到企业有收入的年度再按规定计算扣除。这是不是意味着如果2009年没有收入，发生的业务招待费就不用按60%和0.5%的限制做纳税调增？

回复意见：

您好：

您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

企业的业务招待费支出应按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条规定处理，没有业务收入的年度，不得扣除业务招待费。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

欢迎您再次提问。

国家税务总局 2010/04/26

房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数如何确定？

【发布日期】： 2011年02月23日

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问题内容：

房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数，按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）“10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。” 而按照《中华人民共和国企业所得税法》的有关规定，房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数都是与收入挂钩的，没有收入就不得扣除。而国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）“第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。据此是否可以认为，房地产开发企业的预售收入作为房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数？

回复意见：

您好：

您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

根据国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。”只有符合上述规定的收入方可作为业务招待费、广告宣传费的扣除基数。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

欢迎您再次提问。

国家税务总局 2011/02/23

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国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办

法》的通知

国税发〔2009〕31号

全文有效 成文日期：2009-03-06

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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日

房地产开发经营业务企业所得税处理办法

第一章 总 则

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第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二)开发产品已开始投入使用。

(三)开发产品已取得了初始产权证明。

第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章 收入的税务处理

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第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

第三章 成本、费用扣除的税务处理

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第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。

第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

第十五条

企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：

（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

第四章 计税成本的核算

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第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：

（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。

（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

第五章 特定事项的税务处理

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第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

第六章 附 则 

第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。

第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。

第二篇：关于业务招待费所得税前扣除标准

关于业务招待费扣除标准

合理筹划的思考

一、业务招待费税法相关规定

(一)业务招待费的列支范围

在业务招待费的范围上,不论是财务会计制度还是新旧税法都未给予准确的界定。在税务执法实践中,招待费具体范围如下:1.因企业生产经营需要而宴请或工作餐的开支;2.因企业生产经营需要赠送纪念品的开支;3.因企业生产经营需要而发生的旅游景点参观费和交通费及其他费用的开支;4.因企业生产经营需要而发生的业务关系人员的差旅费开支。

税法规定：企业应将业务招待费与会议费严格区分,不得将业务招待费计入会议费。纳税人申报扣除的业务招待费,主管税务机关要求提供证明资料的,应提供能证明真实性的、足够的有效凭证或资料。会议费证明材料包括会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。如果税务机关发现业务招待费支出有虚假现象,或者在纳税检查中发现有不真实的业务招待支出,有权要求纳税人在一定期间提供证明真实性的、足够有效的凭证或资料,逾期不能提供资料的,税务机关可以不进一步检查,直接否定纳税人已申报业务招待费的扣除权。

(二)业务招待费税务处理的扣除基数

《国家税务总局关于修订企业所得税纳税申报表的通知》(国税发〔2006〕56号)进一步明确,自2006年7月1日起,《企业所得税纳税申报表(试行)》规定广告费、业务招待费、业务宣传费等扣除的计算基数均为申报表主表销售(营业)收入。销售(营业)收入按照会计制度核算的主营业务收入、其他业务收入,以及根据税收规定应确认为当期收入的视同销售收入三部分组成。

主营业务收入是扣除其他折扣以及销售退回后的净额,纳税人经营业务中发生的现金折扣计入财务费用,其他折扣及销售退回,一律以净额反映在主营业务收入中。

其他收入包括按照会计制度核算的营业外收入,以及在资本公积金中反映的债务重组收益、接受捐赠资产、资产评估增值及根据税收规定应在当期确认的其他收入。对经税务机关查增的收入,根据规定,销售(营业)收入是纳税人的申报数,而不是税务机关检查后的确定数,税务机关查增的收入应在纳税调整增加额中填列,不能作为计算招待费的基数。

视同销售是指会计上不作为销售核算,而在税收上作为销售、确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。主要包含:企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

(三)业务招待费税务处理的扣除比例

新《企业所得税法实施条例》对业务招待费扣除比例改变了以前分内、外资企业的不同标准。上述条例第四十三条规定,企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。

二、业务招待费的合理筹划

(一)最大限度地合理运用扣除比例

税法规定,企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰,即企业发生的业务招待费得以税前扣除,既先要满足60%发生额的标准,又最高不得超过当年销售收入5‰的规定,在这里采用的是“两头卡”的方式。为什么要这样设计呢?笔者认为,对于业务招待费的发生额只允许列支60%,是为了区分业务招待费中的商业招待和个人消费,所以人为地设计一个统一的比例,将业务招待费中的个人消费部分去除;限制为最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰,是用来防止有些企业为了不调增40%的业务招待费,就采用多找餐费发票,甚至找假发票充当业务招待费,造成业务招待费虚高的情况。

那么,企业如何达到既能充分使用业务招待费的限额,又可以最大可能地减少纳税调整事项呢?现举例说明如下:

假设企业2008年销售(营业)收入为X,2008年业务招待费为Y,则2008年允许税前扣除的业务招待费=Y×60%≤X

×5‰,只有在Y×60%=X×5‰的情况下,即Y=X×8.3‰,业务招待费在销售(营业)收入的8.3‰这个临界点时,企业才可能充分利用好上述政策。有了这个数据,企业在预算业务招待费时可以先估算当期的销售(营业)收入,然后按8.3‰这个比例就可以大致测算出合适的业务招待费预算值了。

一般情况下,企业的销售(营业)收入是可以测算的。假定2008年企业销售(营业)收入X=10 000万元,则允许税前扣除的业务招待费最高不超过10 000×5‰=50万元,那么财务预算全年业务招待费Y=50万元/60%=83万元,其他销售(营业)收入可以依此类推。

如果企业实际发生业务招待费100万元>计划83万元,即大于销售(营业)收入的8.3‰,则业务招待费的60%可以扣除,纳税调整增加100-60=40万元。但是,另一方面销售(营业)收入的5‰只有50万元,还要进一步纳税调整增加10万元,按照两方面限制孰低的原则进行比较,取其低值直接纳税调整,共调整增加应纳税所得额50万元,计算缴纳企业所得税12.50万元,即实际消费100万元则要付出112.50万元的代价。

如果企业实际发生业务招待费40万元<计划83万元,即小于销售(营业)收入的8.3‰,则业务招待费的60%可以全部扣除,纳税调整增加40-24=16万元。另一方面销售(营业)收入的5‰为50万元,不需要再纳税调整,只需要计算缴纳企业所得税4万元,即实际消费40万元则要付出44万元的代价。

因此,得出如下结论:当企业的实际业务招待费大于销售(营业)收入的8.3‰时,超过60%的部分需要全部计税处理,超过部分每支付1 000元,就会导致250元税金流出,等于消费了1 000元要掏1 250元的腰包;当企业的实际业务招待费小于销售(营业)收入的8.3‰时,60%的限额可以充分利用,只需要就40%部分计税处理,等于消费了1 000元只掏1 100元的腰包。

(二)综合运用相近的扣除项目余额

在实际工作中,业务招待费与业务宣传费存在着可以相互替代的项目内容。虽然税法未对业务招待费的范围作更多的解释,但在执行中,税务机关通常将业务招待费的支付范围界定为招待客户的餐饮、住宿费以及香烟、茶叶、礼品、正常的娱乐活动、安排客户旅游等发生的费用支出。上述支出并非一概而论,一般来讲,外购礼品用于赠送的,应作为业务招待费,如果礼品是纳税人自行生产或经过委托加工,对企业的形象、产品有标记及宣传作用的,也可作为业务宣传费。相反,企业因产品交易会、展览会等发生的餐饮、住宿费等也可以列为业务招待费支出。这就为纳税人对业务招待费的筹划提供了“活动”空间。

鉴于上述政策和筹划空间,纳税人可以根据支出项目性质合理运用自己的权利实施税收筹划。如在“管理费用”科目下设置“业务招待费”和“业务宣传费”明细科目,用于核算平时发生的业务招待费和业务宣传费,以防年终申报或在税务机关检查时对近似项目产生不必要的争议。应及时将公司“业务招待费”和“业务宣传费”明细科目核算的费用数额与已实现的销售(营业)收入净额(总额)比较,发现其中某一项费用“超支”时,及时用两者“近似”项目进行调整。如一个年销售收入净额预计达到1 000万元的企业,“业务招待费”的税前扣除限额是5万元,“业务宣传费”和广告费税前扣除限额是150万元,到10月末已发生业务招待费10万元(发生额的60%为6万元),发生业务宣传费30万元,业务招待费已经超过扣除限额,业务宣传费则还有较大的限额空间。这样,纳税人就可以将在剩余月份发生的自行生产或经过委托加工的货物当作礼品赠送给客户以及将业务洽谈会、展览会的餐饮、住宿等发生的费用列入“业务宣传费”科目核算。

三、几点注意事项

(一)一切以合法为前提

企业在日常生产经营中,税务筹划的概念已被广泛接受,合法性是其区别于逃税、偷税的根本性标志。税务筹划的前提条件是必须符合国家法律及税收法规,没有法律依据的税务筹划必将以失败告终。笔者在执业过程中曾遇到这样的例子:某公司经理总是为每年业务招待费税前扣除指标不够用而发愁,于是他想出了一个“好主意”,即通过异地关联企业互相交换各自在当地的招待费票据,然后再各自记入账目中的差旅费,以此办法“避税”。应该说这个方案不叫税务筹划,而是税收欺诈。税收欺诈属于法律上明确禁止的行为,一旦被税务机关查明事实,纳税人要为此承担相应的法律责任,受到相应的法律制裁。这位经理采取的弄虚作假行为是万不可取的,最终只会落个鸡飞蛋打的下场。

(二)把握真实性与合理性

业务招待费是一项比较敏感的支出,被称为“各国公司税法中滥用扣除最严重的领域”。作为企业,想让自己的业务招待费被税务机关认可并顺利地在税前扣除,首先必须保证业务招待费支出的真实性,即以充分、有效的资料和证据来证明这部分支出是真实的支出。而所谓的合理,就是说企业列支的业务招待费,必须是与经营活动直接相关并且是正常的和必要的。另外,企业当期列支的业务招待费应与当期的业务成交量相吻合。

(三)建立与税务机关之间的良好沟通关系

根据新税法规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。那么在列支业务招待费时,是不是满足“实际发生、与取得收入有关、合理”这三个标准,都需要主管税务部门的认可。另外,在实际发生业务招待费的过程中,经常会遇到无法取得正规发票的情况。诸如此类的问题还有很多,在企业自己难以把握的时候与税务机关多沟通,在两者之间建立良好的沟通关系,这对使税收筹划得到税务机关的认可有积极的作用。

【主要参考文献】

[1] 国务院《.中华人民共和国企业所得税实施条例》[S].2007(12).[2] 徐芳.新企业所得税法对商业银行的影响[J].金融会计,2008(5).[3] 高允斌.新法规下如何进行纳税筹划[J].企业管理,2007(5).[4] 盖地.税务筹划理论与实务[M].东北财经大学出版社,2005.[5] 刘爱明,刘冬荣.新企业所得税法对纳税筹划途径的影响及其对策探析[J].经济导刊,2007(10).收入×千分之五之后的60%

第三篇：业务招待费税前扣除规定及应用

业务招待费税前扣除规定及应用

关于业务招待费的范围

在业务招待费的范围上，不论是财务会计制度还是新旧税法都未给予准确的界定。在税务执法实践中，通常将业务招待费的支付范围界定为餐饮、香烟、水、食品、正常的娱乐活动等产生的费用支出。税法规定，企业应将业务招待费与会议费严格区分，不得将业务招待费挤入会议费。纳税人发生的与其经营活动有关的差旅费、会议费、董事费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证，否则不得在税前扣除。在业务招待费用核算中要按规定的科目进行归集，如果不按规定而将属于业务招待费性质的支出隐藏在其他科目，不允许税前扣除。关于业务招待费的税前扣除比例

《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

旧税法对内、外资企业的业务招待费所得税前列支有不同的规定。内资企业业务招待费实行按销售净额的大小确定一定的比例限额扣除。国税发[2000]84号文件规定，纳税人发生的与其经营业务直接相关的业务招待费，在下列比例范围内，可据实扣除：全年销售（营业）收入净额在1500万元及其以下的，不超过全年销售（营业）收入净额的5‰；全年销售（营业）收入净额超过1500万元的，不超过全年销售（营业）收入的3‰。而对外资企业，则分成两大类，按销货净额（工业制造业、种植养殖业、商业等）、业务收入总额（建筑安装、运输、金融、保险、服务等行业）的大小确定一定的比例限额扣除。《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》规定，企业发生与生产、经营有关的交际应酬费，应当有确实的记录或者单据，分别在下列限度内准予作为费用列支：全年销货净额在1500万元以下的，不得超过销货净额的5‰；全年销货净额超过1500万元的部分，不得超过该部分销货净额的3‰。全年业务收入总额在500万元以下的，不得超过业务收入总额的10‰；全年业务收入总额超过500万元的部分，不得超过该部分业务收入总额的5‰。

关于业务招待费的税前扣除基数

考虑到商业招待和个人消费之间难以区分，为加强管理，同时借鉴国际经验，《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。也就是说，企业至少要自己承担4成的业务招待费。这是新税法作出的一项重要变化。

旧税法规定，内资企业按销售（营业）收入净额以1500万元为界限，确定不同的扣除比例；外资企业则分别以销售收入净额1500万元、业务收入总额500万元为界限确定不同比例的列支标准。对于收入的确定，《企业所得税暂行条例实施细则》明确，生产、经营收入，是指纳税人从事主营业务活动取得的收入，包括商品（产品）销售收入、劳务服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入以及其他业务收入。国家税务总局《关于修订企业所得税纳税申报表的通知》（国税发[2006]56号）进一步明确，自2006年7月1日起，《企业所得税纳税申报表（试行）》规定广告费、业务招待费、业务宣传费等扣除的计算基数均为申报表主表销售（营业）收入。销售（营业）收入按照会计制度核算的主营业务收入、其他业务收入，以及根据税收规定应确认为当期收入的视同销售收入三部分组成。主营业务收入是扣除其他折扣以及销售退回后的净额，纳税人经营业务中发生的现金折扣计入财务费用，其他折扣及销售退回，一律以净额反映在主营业务收入。在不考虑视同销售收入的情况下，销售（营业）收入就是会计规定所确认的收入。文件同时规定，其他收入包括按照会计制度核算的营业外收入，以及在资本公积金中反映的债务重组收益、接受捐赠资产、资产评估增值及根据税收规定应在当期确认的其他收入。

对经税务机关查增的收入，根据规定，销售（营业）收入是纳税人的申报数，而不是税务机关检查后的确定数，税务机关查增的收入应在纳税调整增加额中填列，不能作为计算招待费的基数。

举例：

某企业（内资）2006取得主营业务收入2100万元，其他业务收入300万元，本在管理费中共列支业务招待费30万元。根据旧税法规定，可在所得税前扣除的业务招待费＝1500×5‰＋（2400－1500）×3‰＝10.2（万元），超过列支标准19.8万元（30－10.2）的部分，不得扣除，要调增应纳税所得额。根据新税法规定，可税前扣除的业务招待费＝30×60%＝18（万元），但最高扣除限额＝2400×5‰＝12（万元），故只能扣除业务招待费12万元，应调增应纳税所得额18万元（30－12）。新税法比旧税法多扣除1.8万元（12－10.2）。如果是外资企业，且为工业企业，可税前扣除的业务招待费同上例。

如果是服务企业，根据旧税法规定，可税前扣除的业务招待费＝500×10‰＋（2400－500）×5‰＝14.5（万元），超过列支标准15.5万元（30－14.5）的部分，不得扣除，要调增应纳税所得额。根据新税法规定，可税前扣除的业务招待费＝30×60%＝18（万元），但最高扣除限额＝2400×5‰＝12（万元），故只能扣除业务招待费12万元，应调增应纳税所得额18万元（30－12）。新税法比旧税法少扣除2.5万元（14.5－12）。

第四篇：房地产企业业务招待费税前扣除的政策依据

房地产企业业务招待费税前扣除的政策依据

2009-05-11 13:33 来源：

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【问题】

我们房地产公司2008年1月开发建设电梯公寓10万平方米，预计2009年6月竣工交付使用。2008年我们销售未完工开发产品取得收入2亿元，当年实际开支业务招待费120万元。请问2008年开支的业务招待费是否可以税前扣除？

【解答】

《企业所得税法实施条例》第四十三条规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。

“国税发〔2009〕31号文” 第六条规定： 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

“国税发〔2009〕31号文”第九条 规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

从“国税发〔2009〕31号文”的第六条、第九条的规定可以看出，房地产企业通过签订《房地产预售合同》所取得的收入，在税务处理上也应确认为销售收入的实现。这一部分收入，实质上是企业销售未完工开发产品取得的收入。

也就是说，新31号文改变了旧31号文关于“预售收入不得作为广告费、业务招待费税前扣除基数”的规定。在新31号文中，已经没有了“预售收入”的表述，而是被“销售未完工开发产品取得的收入”所代替。

由此可见，对贵公司2008取得销售未完工开发产品的收入，是可以作为业务招待费税前扣除的计税依据的。

因此，贵公司应该按照《企业所得税法实施条例》第四十三条规定计算2008年应该税前扣除的业务招待费。

（1）最多可以税前扣除的业务招待费：120万元×60％＝72（万元）

（2）按照销售收入计算可以税前扣除的业务招待费：2亿元×0.5％＝100（万元）

因此，贵公司2008可以税前扣除的业务招待费为72万元，应该调增应纳税所得额48万元（120万元－72万元）。

上述处理的依据还有以下两个可供参考：

其一，2009年4月24日国家税务总局所得税司副司长缪慧频在线访谈有了明确答复。

房地产当年预售收入是否可以作为招待费、广告费的依据？

按照国税发[2009]31号文件规定，企业与客户签订房地产销售合同（包括预售合同），应为企业销售收入的实现。企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应该累计，待企业取得销售收入起，按照税法规定计算招待费、广告费扣除比例。

其二，“苏国税发[2009]第079号 ”明确规定：

房地产开发企业在2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。

第五篇：业务招待费税前扣除标准的内外资企业差异

内外资企业的业务招待费税前扣除标准分别按不同的规定处理，下面，笔者分别做出介绍。

内资企业

企业发生与生产、经营直接有关的业务招待费，纳税人能提供真实有效凭证或资料，在下列限度内准予作为费用列支，超过标准的部分，不得在税前扣除：全年销售（营业）收入净额在1500万元及其以下的，不得超过销售（营业）净额的5‰；全年销售（营业）净额超过1500万元的部分，不得超过该部分销货净额的3‰。销售（营业）收入净额是指纳税人从事生产、经营活动取得的收入扣除销售折扣、销售折让、销售退回等各项支出后的收入额，包括基本业务收入和其他业务收入。

业务招待费的税前扣除标准可按收入分段计算，也可用简便方法计算，简便计算的公式为：业务招待费税前扣除标准＝销售（营业）收入净额×所属当级扣除比例＋当级速算扣除数。

例如，某有限公司1～12月实现销货收入1600万元，转让一项技术取得收入30万元，转让无形资产和固定资产取得收入100万元，出租出借包装物收入5万元，将自产的产品做职工福利8万元（出厂价），12月发生退货50万元，因产品质量问题发生折让2万元，计算该公司业务招待费的税前扣除标准。方法一：销售（营业）收入净额＝1600＋30＋100＋5＋8－50－2＝1691万元

扣除标准＝1500×5‰＋（1691－1500）×3‰＝8.073万元

方法二：销售（营业）收入净额＝1600＋30＋100＋5＋8－50－2＝1691万元

扣除标准＝1691×3‰＋速算扣除数3＝8.073万元

外资企业

根据《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》的规定，企业发生与生产、经营有关的交际应酬费，应当有确定的记录或单据，分别在下列限度内准予作为费用列支：全年销货净额在1500万元以下的，不得超过销货净额的5‰；全年销货净额超过1500万元的部分，不得超过该部分销货净额的3‰；全年业务收入总额在500万元以下的不得超过业务收入总额的10‰；全年业务收入总额超过500万元的部分，不得超过该部分业务收入的5‰。

按销货净额计算交际应酬费列支的行业有：工业制造、种植、养殖、商业等企业。按业务收入计算交际应酬费列支的行业有：旅游业、饮食业、娱乐业、运输业、建筑安装业、金融业、保险业、租赁业、修理业、设计咨询业以及其他服务性行业。

如果外商投资企业既有销售收入也有营业收入，且企业能在会计上准确分别核算上述收入，则可以分别计算交际应酬费扣除限额，然后按两种限额之和与实际发生的交际应酬费比较，超出部分作纳税调整。如果企业不能在会计上分别核算上述收入，应以主要收入为准计算交际应酬费扣除限额。

例如，某外资有限公司1～12月实现销货收入1600万元，将自产的产品做职工福利8万元（出厂价），12月发生退货50万元，因产品质量问题发生折让2万元；转让一项技术取得收入30万元，转让无形资产和固定资产取得收入100万元，出租出借包装物收入5万元，计算该公司业务招待费的扣除标准。方法一：全年销货净额＝1600＋8－50－2＝1556万元

扣除标准＝1500×5‰＋（1556－1500）3‰＝7.668万元

全年业务收入总额＝30＋100＋5＝135万元

扣除标准＝135×10‰＝1.35万元

两项合计：7.668＋1.35＝9.018万元

方法二：全年销货净额＝1600＋8－50－2＝1556万元

扣除标准＝1556×3‰＋速算扣除数3＝7.668万元

全年业务收入总额＝30＋100＋5＝135万元

扣除标准＝135×10‰＝1.35万元

两项合计：7.668＋1.35＝9.018万元

来源于财会信报