天津2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权出让方式模拟试题

第一篇：天津2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权出让方式模拟试题

天津2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权出

让方式模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％。该房地产的收益价格为万元。A：368 B：552 C：561 D：920 E：工业用地的监测点评估价格

2、房地产投资项目的成本利润率等于__×100%。A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

3、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。A．建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区 B．建筑面积1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区 D．建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区

4、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。A：累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度

B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度 C：单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度 D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度 E：工业用地的监测点评估价格

5、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。A．55% B．65% C．75% D．85%

6、城市__的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。A．详细规划 B．控制规划 C．指标规划 D．分区规划

7、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。A：公司上市、企业清算 B：司法鉴定、城市房屋拆迁 C：企业清算、城市房屋拆迁 D：司法鉴定、公司上市

E：工业用地的监测点评估价格

8、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。A．成交价≥最高价≥最低价 B．成交价≥最低价≤最高价 C．最高价≥成交价≥最低价 D．最高价≥最低价≥成交价

9、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。A：估价目的 B：估价时点 C：估价对象 D：价值类型

E：工业用地的监测点评估价格

10、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__依法批准划拨。A．县级以上土地管理部门 B．县级以上人民政府 C．省级以上土地管理部门 D．省级以上人民政府

11、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和__。A．前期费用 B．房屋开发费 C．财务费用 D．办公费

12、估价对象权利人一般是__。A．委托人

B．估价报告使用者 C．估价利害关系人 D．估价对象的抵押人

13、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是__。A．围墙工程费 B．电力设施工程费 C．居委会用房建设费 D．人防工程费

14、下列有关丘的表述中，不正确的是__。A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制 C．组合丘一定大于独立丘

D．房屋权属证书中应注明丘号

15、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额2亿元的贷款额度，下列表述中正确的有。A：该抵押属一般房地产抵押 B：该抵押是最高额抵押

C：若银行实际发放了2．5亿元贷款，其优先受偿价款为2．5亿元 D：该抵押可以不经登记即产生合同效力 E：执行层的组织协调

16、住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、、财政监督”。A：社会监督 B：政府监督 C：银行专户 D：审计监督

E：执行层的组织协调

17、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。A：A市房地产管理部门 B：A市城乡规划管理部门 C：A市房屋拆迁管理部门 D：A市人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

18、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信 B．给水、排水、燃气、热力 C．排水、电力、通信、燃气 D．排水、电力、通信、热力

19、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。A．45.05% B．49.31% C．58.86% D．63.6% 20、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税__形式向税务机关缴纳。A．预交款 B．预订金 C．订金 D．保证金

21、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7．59％。该房地产的价格为万元。A：313 B：329 C：417 D：446 E：工业用地的监测点评估价格

22、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。A：《国有土地所有证》 B：《国有土地使用证》 C：《集体土地所有证》 D：《集体土地使用证》

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。A．605 B．600 C．650 D．550

24、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。A：签订估价委托合同之日 B：发放抵押贷款之日

C：完成估价对象实地查看之日 D：未来处置抵押房地产之日 E：工业用地的监测点评估价格

25、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于。A：物业出租经营成本 B：业主希望的投资回报率 C：通货膨胀率

D：同类物业的市场供求关系 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、获取房地产估价业务的措施可以有。A：突破专业能力限制，接受各种估价要求 B：提高服务质量 C：恰当的宣传 D：低收费

E：最大限度压缩估价作业期

2、经营费用的人工费包括。A：工资

B：医疗、养老、失业保险 C：统筹费

D：聘请法律顾问的费用 E：保安费用

3、下列__不属于建筑工程费用。A．设备购置费 B．工器具购置费 C．房产税费 D．预备费

4、根据投资的对象，房地产投资可以分为__。A．房地产开发投资和购买投资 B．土地投资和房屋投资 C．建筑材料投资和土地投资 D．生产投资和经营投资

5、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有。A：拍卖人收取佣金是一种法定行为

B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10％的佣金

C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金 E：收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定

6、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。

A．最佳规模 B．最佳经营手段 C．最佳集约度 D．最佳管理方式 E．最佳投资渠道

7、中国目前的房地产权利主要有等。A：处分权 B：抵押权 C：地役权 D：租赁权 E：土地使用权

8、下列情况的房地产不得发布广告。

A：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的 B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的 C：司法机关依法决定查封的

D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的 E：权属有争议的

9、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是__。A．财务净现值 B．投资利润率

C．动态投资回收期 D．财务内部收益率

10、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格应为（）元/m2。A．2667 B．2670 C．3000 D．2660

11、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。

A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家 D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家 E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家

12、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税形式向税务机关缴纳。A：预交款 B：预定金 C：订金 D：保证金

E：执行层的组织协调

13、建筑平面设计常见的组合方式包括。A：走廊式组合 B：套间式组合 C：单间式组合 D：大厅式组合 E：整体式组合

14、潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的。A：租金

B：租金以外的收入 C：空置率的差异 D：运营费用的差异 E：转让收益

15、住宅专项维修资金的依据包括。A：《土地管理法》 B：《城市房地产管理法》 C：《物业管理条例》 D：《住宅专项维修资金管理办法》

E：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

16、物业管理的基本特征不包括__。A．社会化 B．专业化 C．市场化 D．职能化

17、《城市房地产转让管理规定》中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以__作为缴纳税费的依据。A．市场价格 B．评估的价格

C．申报价格和市场价格的加权平均 D．申报价格和评估的价格的加权平均

18、会计核算一般原则具体包括三个方面。A：衡量会计信息质量的一般原则 B：确认和计量的一般原则 C：起修正作用的一般原则 D：起规范作用的一般原则 E：起修正作用的特殊原则

19、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。A：房地产咨询 B：房地产价格评估 C：房地产经纪 D：房地产转让 E：房地产抵押

20、住房置业担保公司的实有资本以为主。A：政府预算资助 B：资产划拨

C：房地产骨干企业认股 D：社会集资 E：个人集资

21、法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。A：法院有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序 B：是否委托由法院决定

C：法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序 D：法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定

E：法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查

22、我国土地用途管制的核心是不能随意改变的用途。A：住宅用地 B：商业用地 C：工业用地 D：农用地

E：执行层的组织协调

23、房地产开发项目的主要不确定因素有__。A．土地费用 B．建安工程费用 C．运营费用 D．空置率 E．容积率

24、不属于长期趋势法的方法是。A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：时间顺序法 D：预测法 E：指数修匀法

25、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

第二篇：山东省房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权的收回模拟试题

山东省房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权的收回模拟试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。A：路线价法 B：成本法

C：假设开发法 D：市场比较法

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、房地产需求的交叉价格弹性是指__。

A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比 B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比

C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比

D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度

3、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。A．随行就市定价法 B．价值定价法 C．应战定价法 D．挑战定价法

4、当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以作为缴纳税费的依据。A：合同价 B：市场价 C：评估价 D：估算价

E：执行层的组织协调

5、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。A．5 B．7 C．10 D．15

6、住房公积金的结息日是__。A．5月31日 B．6月1日 C．6月30日 D．7月1日

7、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。(2008年试题)A：密度 B：表观密度 C：密实度 D：孔隙

E：执行层的组织协调

8、投资项目资本金是指__。

A．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；项目法人可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

B．在投资项目总投资中，由政府部门认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

C．在投资项目总投资中，由项目政府部门认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

D．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

9、下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法不正确的是。A：二者往往是甲方与乙方的合作关系

B：建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方 C：房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方

D：房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务 E：房地产估价机构必须加盖公章

10、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡。A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工业用地的监测点评估价格

11、季节比率是__。

A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重 B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重

C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重

12、__是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。A．房屋总登记 B．初始土地登记 C．房屋初始登记

D．房屋他项权利登记

13、下列关于房地产拍卖竞买人条件，表述错误的是。

A：中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人

B：在国家允许的范围内，房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人

C：对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人

D：对于集体土地上建成的房屋，非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者 E：执行层的组织协调

14、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。A．下降 B．上升 C．不变

D．不能确定

15、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。A：税金 B：拍卖费用

C：土地使用权出让金 D：土地使用成本

E：工业用地的监测点评估价格

16、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为万元。(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90 E：工业用地的监测点评估价格

17、人防工程的地下室面积建筑面积。A：属不应分摊的共有 B：属分摊的共有 C：不属共有

D：属物业公司所有 E：执行层的组织协调

18、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。A：利润 B：价格 C：价值

D：收益价格

E：工业用地的监测点评估价格

19、卖方物业代理从__收取佣金。A．买方 B．卖方 C．买卖双方

D．协议中规定的一方

20、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元／㎡。A：2139 B：2146 C：2651 D：2659 E：工业用地的监测点评估价格 21、2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改(中华人民共和国土地管理法)的决定》，区分了。A：“国有”和“集体” B：“有偿”和“无偿” C：“出让”和“转让” D：“征收”和“征用”

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、物业服务收费的计费方式中，酬金制是指。

A：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

B：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

C：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

D：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 E：执行层的组织协调

23、制定会计核算制度以及具体会计准则的依据是。A：普通会计准则 B：特殊会计准则 C：基本会计准则 D：具体会计准则 E：执行层的组织协调

24、某承租人的基础租金为15万元/月，如果营业额的8%作为百分比租金，如果在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。A．15 B．20 C．35 D．50

25、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则__。A．甲大于 B．甲小于乙 C．甲等于 D．难以判断

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，主要是指。A：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房 B：最低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房

C：最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅

D：廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建

E：高收入家庭购买、租赁经济适用住房

2、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为__。A．14140元/m2 B．4242元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2

3、砖木结构二等的残值率为__。A．2% B．4% C．3% D．5%

4、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A．损益表

B．资金来源与运用表 C．资本金现金流量表 D．全部投入现金流量表

5、依据投资的对象，投资基金可分为。A：股权式基金 B：有价证券基金 C：外币基金 D：本币基金 E：封闭型基金

6、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。A．资质年检制度 B．资质审查制度 C．资质复查制度 D．资质审批制度

7、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经通过。A：与会业主所持投票权1／2以上 B：与会业主所持投票权2／3以上 C：全体业主所持投票权1／2以上 D：全体业主所持投票权2／3以上 E：执行层的组织协调

8、房地产中介服务收费分为三类。A：房地产咨询收费 B：房地产估价收费 C：房地产经纪收费 D：房屋买卖收费 E：房屋交易收费

9、根据《房屋建筑工程质量保修办法》，在正常使用时房屋建筑工程的最低保修期限为。

A：屋面防水工程为3年 B：装修工程为1年 C：给排水管道为2年

D：供冷系统为2个供冷期 E：设备安装为2年

10、房地产市场分析主要分析市场的__。A．供求关系 B．竞争环境 C．目标市场

D．可支付的价格水平E．收入费用

11、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。A．物业的易接近性 B．物业的临街状况 C．物业的周围环境

D．物业所处区域的繁华程度

12、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。A．下降 B．上升 C．不变

D．不能确定

13、直接导致市场失灵的原因有。A：外部性 B：垄断

C：排他性物品的生产 D：信息不完全

E：政府对市场的管理和协调

14、下列各项中，属于房地产开发前期工作的有。A：安排短期和长期信贷 B：项目的市场分析

C：初步确定目标市场、租金或售价水平D：签订施工合同 E：开挖基槽

15、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括__。A．待开发房地产的价值 B．待开发房地产取得的税费 C．续建开发成本 D．销售费用 E．销售税金

16、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。A．37 B．40 C．60 D．63

17、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A．选择专业化 B．产品专业化 C．大量定制

D．单一市场集中化

18、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括。A：估价方法选用 B：估价结果确定方式 C：估价师的职业道德 D：估价技术路线 E：估价参数选取

19、房地产投资项目经济指标体系中以下属于清偿能力指标的是__。A．FNPV B．FIRR C．资产负债率

D．动态投资回收期

20、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。A：继续作为城市基础设施用地的

B：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的 C：国有企业改组为股份合作制的 D：国有企业租赁经营的

E：非国有企业兼并国有企业的

21、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于等引起。A：交通建设 B：市场供求变化 C：人口素质变化 D：所在地区衰落

E：城市规划的制定与修改

22、房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过__。A．1年 B．2年 C．3年 D．5年

23、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。A．转让利润 B．市场影响

C．产权是否清晰 D．被拆迁人的利益

24、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。A：实物构成范围 B：权益范围 C：空间范围 D：时间范围 E：影响范围

25、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的。A：盈亏平衡 B：敏感性 C：风险 D：概率 E：借款合同

第三篇：2016年上半年天津房地产估价师《制度与政策》：申请用地模拟试题[范文模版]

2016年上半年天津房地产估价师《制度与政策》：申请用地模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房屋所有权证的附图是。A：地形图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图

E：执行层的组织协调

2、城市房屋拆迁估价时点一般为。

A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日 B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日 C：房屋拆迁许可证颁发之日 D：房屋拆迁结束之日

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是的体现。A：经济学原理 B：均衡原理 C：替代原理 D：对立原理

E：工业用地的监测点评估价格

4、北京市的城市总体规划报审批。A：国务院 B：全国人大

C：北京市人民政府

D：国务院规划行政主管部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

5、与银行本票相比，不由银行签发，而是由存款人签发。A：本票 B：汇票 C：支票 D：银行券

E：执行层的组织协调

6、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为__元/m2。A．1230 B．1235 C．1240 D．1242.5

7、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。A：39.51 B：49.39 C：49.96 D：62.45 E：借款合同

8、行政裁决应当自收到申请之日起__日内做出。A．15 B．30 C．45 D．60

9、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.A：23.4 B：28.6 C：33.4 D：46.8 E：工业用地的监测点评估价格

10、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。A．本估价机构所有 B．所有参加该估价项目 C．对该估价项目负第一责任 D．任本估价机构法定代表人

11、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。

A．目标定价法 B．领导定价法

C．随行就市定价法 D．认知价值定价法

12、征收基本农田，须经批准。A：国务院

B：省级人民政府 C：市级人民政府 D：县级人民政府 E：执行层的组织协调

13、一般来说，房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的是。A：物业服务合同 B：前期物业服务合同 C：后期物业服务合同 D：物业管理合同 E：执行层的组织协调

14、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。A．停车 B．位置 C．特色 D．距离

15、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。A．拆迁补偿费及有关税费 B．市政基础设施建设有关费用 C．贷款利息 D．建安费用

16、从事房地产经纪活动的基本条件是。A：取得房地产经纪人协理从业资格 B：取得房地产经纪人执业资格

C：取得房地产经纪人员相应执业资格证书 D：取得房地产经纪人执业资格并经注册生效 E：执行层的组织协调

17、房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是。A：按套销售 B：返本销售 C：按房间销售 D：售后包租

E：执行层的组织协调

18、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。(2008年试题)A：房屋拆迁公告发布 B：房屋拆迁许可证颁发 C：签订房屋拆迁协议 D：房屋拆迁实施

E：房地产估价机构必须加盖公章

19、某宗房地产的土地面积500m2，建筑面积350m2。建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，经测算拆除费用为300元/m2建筑面积，残值为50元/m2，不可预见费用为10元/m2。则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。A．84000 B．87500 C．122500 D．126000 20、下列不属于房地产的部门规章的是。A：《商品房销售管理办法》 B：《城市房地产开发经营管理条例》 C：《城市房屋拆迁单位管理规定》 D：《房地产开发企业资质管理办法》 E：房地产估价机构必须加盖公章

21、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系的来判断。A．投保人与保险标的 B．被保险人与保险标的 C．保险事故与保险标的的损失 D．保险人与保险标的的损失

22、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

23、建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和__。A．总包合同 B．包工包料合同 C．计量估价合同 D．包工不包料合同

24、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。A：高层建筑地价分摊 B：房地产投资价值评估

C：因环境污染导致的房地产价值减损评估 D：城市房屋拆迁中的停业损失评估 E：工业用地的监测点评估价格

25、公民参与合伙关系，__出资。A．可以用劳务 B．必须用资金 C．必须用实物

D．必须用资金或实物

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列房地产状况中属于区位状况的有。A：位置

B：房地产规模 C：环境景观

D：外部基础设施完备程度 E：朝向、楼层

2、下列土地符合免征土地使用税的包括。A：国家机关自用的土地

B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C：宗教寺庙自用的土地

D：公园开展出租经营用的土地

E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

3、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B．待开发房地产建设发包日期 C．取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完成并投入使用的日期

4、住宅共用部位、共用设施设备维修资金闲置时，可用于__。A．购买股票 B．购买国债 C．投资房地产 D．投资期货

E．法律、法规规定的有关范围

5、一般来说，信用卡的功能主要有。A：升值功能 B：转账结算功能 C：消费贷款功能 D：汇兑功能 E：储蓄功能

6、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下因素对房地产价格的影响最小的是__。

A．买卖双方的知识水平B．买卖双方的偏好 C．讨价还价能力 D．感情冲动

7、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。A．农用地改为非农建设用地 B．在写字楼旁新建大型游乐场 C．住宅区道路禁止货车通行

D．在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路 E．常常遭受洪水威胁

8、房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于。A：试探性调查 B：预测性调查 C：因果性调查 D：描述性调查 E：借款合同

9、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。A：炫耀性物品 B：“吉芬”物品 C：低档商品 D：高档商品 E：急需商品

10、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有。A：开发—销售模式

B：开发—持有出租—出售模式 C：购买—持有出租—出售模式 D：购买—更新改造—出售模式 E：购买—更新改造—出租模式

11、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。A．房地产具有开发或再开发潜力 B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式 D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

12、担保物权包括。A：地役权 B：典权 C：抵押权 D：留置权 E：质权

13、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为__元/m2。A．2700.8 B．2800.1 C．2800.8 D．2817.7

14、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有。A：发行企业债券

B：向银行借入信用贷款 C：房地产开发贷款

D：在公开市场上发行股票 E：土地储备贷款

15、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有__。A．客户评价 B．项目评估

C．担保方式评价 D．贷款综合评价 E．贷款金额

16、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为l0％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值期望值为235万元，净现值期望值的标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。A：52％ B：58％ C：40％ D：68％ E：借款合同

17、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。A．首席代理 B．买方代理 C．卖方代理 D．双重代理

18、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括。A：直接资本化法 B：基于租赁收入测算 C：收益乘数法

D：基于营业收入测算 E：现金流量折现法

19、明确估价的基本事项包括。A：明确估价对象 B：明确估价目的 C：明确估价时点 D：明确估价方法 E：明确估价人员 20、水污染可分为。A：海洋污染 B：地下水污染 C：地表水污染 D：承压水污染 E：潜水污染

21、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m 2，住宅总建筑面积为1400m 2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为__。A．28.60% B．35.00% C．40.00% D．50.00%

22、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村个农民。A：30 B：60 C：100 D：180 E：执行层的组织协调

23、《廉租住房保障办法》规定，廉租住房保障资金来源包括。A：财政预算安排的廉租住房保障资金 B：住房专项维修资金

C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额 D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 E：政府的廉租住房租金收入

24、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于__元。A．3583 B．3909 C．4300 D．4778

25、分析信息是指对主要变量可以分析其__并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。A．量化性 B．增值率 C．移换性 D．离散性

第四篇：四川省2017年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权的出让年限考试题

四川省2017年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权的出让

年限考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产市场中的__，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A．需求饱和

B．供求平衡

C．泡沫经济

D．过度开发

2、在现金流量表中，不应该出现__。

A．借款利息

B．所得税

C．自有资金

D．折旧与摊销

3、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。

A：县级以上人民政府

B：县级以上人民政府土地管理部门

C：县级以上人民政府农业管理部门

D：乡级以上人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

4、投资者所要求的最低利率是__。

A．基础利率

B．存款利率

C．贷款利率

D．同业拆借利率

5、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。

A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

6、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。(2008年试题)A：时值是资金运动起点的金额

B：终值是资金运动结束的金额

C：资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值

D：不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

E：借款合同

7、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．利润为零 B．最高运营费用比率

C．最大费用

D．允许的最低经济效益指标

8、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。

A．替代效应＝收入效应+价格效应

B．价格效应＝替代效应+收入效应

C．收入效应＝替代效应+价格效应

D．价格效应＝替代效应/收入效应

9、物业管理的日常综合服务与管理是指签订《物业服务合同》后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。

A：政府职能管理部门与选聘新的物业服务企业

B：房地产开发商与选聘新的物业服务企业

C：业主大会选聘新的物业服务企业

D：业主委员会与选聘新的物业服务企业

E：执行层的组织协调

10、__使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。

A．有偿

B．有限期

C．有流动

D．有偿有限期

11、住房公积金缴存比例是指。

A：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工本月平均工资的比例

B：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工下一月平均工资的比例

C：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年平均工资的比例

D：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一月平均工资的比例

E：执行层的组织协调

12、下列估价业务中，估价机构可以承接的是__。

A．超出了估价机构业务范围的估价业务

B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务

D．承接后出现很大执业风险的估价业务

13、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是__。

A．在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水

B．当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水

C．纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值

D．木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小

14、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是__元。

A．388000 B．388640 C．399640 D．400000

15、是指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。

A：法定存款准备金率

B：再贴现利率

C：公开市场业务

D：证券保证金比率

E：执行层的组织协调

16、约翰·冯·杜能的地租量的计算公式是。

A：地租=市场价格-生产成本

B：地租=市场价格-生产成本-平均利润

C：地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率

D：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息

E：工业用地的监测点评估价格

17、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。

A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管

B：业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管

C：维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用

D：业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还

E：执行层的组织协调

18、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元．其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺．则运用“四三二一法则”计算土地 乙的总地价为．【2006年考题】

A：23．4万元

B：28．6万元

C：33．4万元

D：46．8万元

E：工业用地的监测点评估价格

19、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。

A：合法原則

B：最高最佳使用原則

C：替代原則

D：公平原則

E：工业用地的监测点评估价格

20、职工死亡或者被宣告死亡的，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户的存储余额。

A：向社会捐助

B：帮助住房公积金缴存困难职工

C：纳入住房公积金的增值收益 D：纳入社会统筹资金

E：执行层的组织协调

21、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。(2005年试题)A：28.62 B：29.16 C：41.56 D：48.24 E：借款合同

22、进度计划管理通常采用横道图和（）。

A．资金流动计划图

B．网络图

C．直方图

D．控制图

23、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。

A：最低价格

B：平均价格

C：出让地价

D：标定地价

E：工业用地的监测点评估价格

24、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

25、__是__的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。

A．单项工程；建设项目

B．单位工程；工程项目

C．单项工程；工程项目

D．单位工程；建设项目

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列__由省、自治区、直辖市税务机关确定，可以免交土地使用税。

A．个人所有的居住房屋及院落用地

B．免税单位职工家属的住宅用地

C．房管部门在房租调整改革前经租的居民住房用地

D．民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地

E．企业办的各类学校、医院、幼儿园用地

2、按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括。

A：仓储用地

B：特殊用地

C：水域和其他用地

D：工业用地

E：执行层的组织协调

3、某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（）层。

A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0

4、城市规划管理系统由组成。

A：城市规划发展系统

B：城市规划执行系统

C：城市规划反馈系统

D：城市规划保障系统

E：城市规划决策系统

5、房地产投资者的债务融资方式有（）。

A．吸收其他机构投资者资金

B．建成房地产抵押贷款

C．土地储备贷款

D．增发新股

E．房地产企业流动资金贷款

6、下列计算一半建筑面积的是__。

A．无柱的雨篷

B．无顶盖的室外楼梯

C．骑楼

D．无顶盖的阳台

7、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于．【2006年考题】

A：卖方实际得到的价格／(1-应由卖方缴纳的税费比率)B：卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

C：买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

D：应由卖方负担的税费／应由卖方缴纳的税费比率

E：买方实际付出的价格／(1-应由买方缴纳的税费比率)

8、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。

A．房地产的历史价格资料

B．房地产的未来历史价格资料

C．房地产的现时价格资料

D．估价人员选取的价格资料

9、建筑材料的性质有等。

A：物理性质

B：力学性质

C：耐久性

D：耐热性

E：耐湿性

10、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为__。

A．1.05 B．0.95 C．0.98 D．1.03

11、根据《中华人民共和国刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，下列有关刑事责任，表述正确的是。

A：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

B：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10％以上20％以下罚金

C：情节特别严重的，处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

D：情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

12、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是__。

A．最高最佳使用原则

B．合法原则

C．替代原则

D．谨慎原则

13、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的。

A：考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值

B：考虑抵押后的公开房地产市场价值

C：考虑查封后的公开房地产市场价值

D：公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响

E：执行层的组织协调

14、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是。

A：专业性

B：各异性

C：不可移动性

D：适应性

E：借款合同

15、__导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。A．土地出让制度

B．土地转让制度

C．房地产登记制度

D．土地储备制度

16、银行券具有以下特点。

A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通

B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通

C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收

D：不定期，可以长期流通使用

E：定期，但可以长期流通使用

17、甲公司的主营业务收入为210亿元，主营业务成本为182．50亿元，年初存货为60亿元，年未存货为10亿元，其存货周转天数是天。

A：61 B：70 C：120 D：140 E：执行层的组织协调

18、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。

A：高于

B：等于

C：低于

D：不高于

E：不等于

19、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。

A．1.9% B．2.1% C．2.3% D．2.5%

20、网络图有表现形式。

A：单代号网络

B：双代号网络

C：复合网络

D：时标网络

E：三维网络

21、房地产估价的主要难点是__。

A．市场行情变化不定

B．供需变化引起价格变化

C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握

D．房地产价格的影响因素影响程度不同

22、通过资产负债表可以了解。

A：企业的经济实力 B：企业的偿债能力

C：企业的经营能力

D：企业获得的利润总额和分配情况

E：企业未来的财务趋向

23、住房公积金管理的基本原则包括。

A：住房公积金管理委员会决策

B：住房公积金管理中心运作

C：银行专户

D：财政监督

E：社会监督

24、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目__，即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A．还需投入50万元建设资金

B．还需投入450万元建设资金

C．还需投入800万元建设资金

D．在此情况下

25、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资__。

A．能够保值和增值

B．受通货膨胀的影响

C．贷款利率较低

D．经营成本较低

第五篇：安徽省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权的出让年限考试题

安徽省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权的出让年限考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为__米。A．9 B．13.5 C．15 D．18

2、宣告失踪的部门为。A：人民政府 B：人民法院 C：人民检察院 D：公安机关

E：执行层的组织协调

3、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用的做法。A：防潮

B：防潮与排水相结合 C：卷材防水

D：钢筋混凝土防水 E：执行层的组织协调

4、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是__。A．物业管理合同 B．物业服务合同

C．前期物业服务合同 D．后期物业服务合同

5、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。A．契约型 B．公司型 C．封闭型 D．开放型

6、住房公积金制度实行原则。A：低存高贷 B：低存低贷 C：高存低贷 D：高存高贷

E：执行层的组织协调

7、某房地产的土地面积为500㎡，土[也价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元／㎡。A：200 B：300 C：700 D：1000 E：工业用地的监测点评估价格

8、证券价格由__确定。A．货币使用中产生的收益 B．社会借贷资金利率 C．市场对证券的供求

D．货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率

9、金融机构在融出资金时，要遵循的原则不包括__。A．流动性 B．可操作性 C．安全性 D．赢利性

10、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是。A：上升 B：下降

C：保持相对稳定 D：先上升后下降

E：工业用地的监测点评估价格

11、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下．净收益大于零的持续时间称为。A：设计寿命 B：经济寿命 C：法定寿命 D：自然寿命 E：借款合同

12、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。A．固定总价合同，采用按日计价的增价条款 B．固定总价合同，采用重大增价条款调整 C．固定总价合同，采用延期增价条款 D．成本加浮动酬金合同

13、下列不属于划拨土地使用权范围的是。A：政府大楼建设用地 B：商品房建设用地

C：经济适用住房建设用地

D：国家重点扶持的水利项目用地 E：房地产估价机构必须加盖公章

14、下列关于声明不保证的表述，不正确的是。

A：声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证

B：声明不保证是指由于委托人、拍卖人已确知拍卖标的的真伪或品质不予保证 C：声明不保证向所有的竞买人传达了这样一种意思：相关的拍卖标的可能有真伪或品质问题，竞买人应当谨慎行事

D：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任

E：执行层的组织协调

15、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。

A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金 B：该房改房现时上市交易的正常价格 C：现时该房屋的房改成本价 D：当时该房屋的房改成本价 E：工业用地的监测点评估价格

16、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于。A：固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等 B：生产性投资和非生产性投资 C：政府投资、非盈利机构投资 D：企业投资和个人投资 E：借款合同

17、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用__为好。A．重建成本 B．重置成本 C．完全成本

D．重新购建价格

18、是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。A：本票 B：汇票 C：支票 D：银行券

E：执行层的组织协调

19、注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报建设部登记备案。A．15 B．30 C．45 D．60 20、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。

A：房地产的历史价格资料 B：房地产的现时价格资料 C：房地产的未来价格资料

D：房地产的历史、现时和未来价格资料的总和 E：工业用地的监测点评估价格

21、高层建筑地价按建筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是（）。

A．该部分的建筑面积/总建筑面积

B．(土地总价值/总建筑面积)×该部分的建筑面积 C．(土地总价值/房地总价值)×该部分的房地价值 D．该部分的房地价值/房地总价值

22、基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。A：条形基础 B：独立基础

C：整体式筏形基础 D：桩基础

E：执行层的组织协调

23、以下说法不正确的是__。

A．估价目的不同，估价的依据可能不同

B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值 C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同 D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同

24、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。A：《国有土地所有证》 B：《国有土地使用证》 C：《集体土地所有证》 D：《集体土地使用证》

E：房地产估价机构必须加盖公章

25、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。

A：土地使用权的获得方式 B：转让的对象 C：转让的方式 D：转让的时间

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。A．变动费用 B．固定费用 C．材料费用 D．人工费用

2、下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有__。A．征收集体土地过程中对民房的拆迁

B．城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁 C．城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁 D．城市市区内国有企业对厂房的自拆自建

E．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁

3、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。(2009年试题)A：变现性差 B：易受政策影响 C：依赖专业管理 D：效益外溢和转移 E：借款合同

4、银行为某家庭提供了年利率为6％，按月等比递增偿还，期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2％，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是元。A：1843.86 B：1847.55 C：2279.87 D：2291.27 E：借款合同

5、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。A．可出租或可使用面积 B．出租方的商业信誉 C．基础租金与市场租金

D．出租单元的面积规划和室内装修 E．物业管理企业的经营业绩

6、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。A．有租约限制下的价值 B．共有房地产的价值 C．无租约限制下的价值 D．承租人权益的价值

7、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有__。A．投资回收期 B．借款偿还期 C．利息备付率 D．财务净现值 E．现金报酬率

8、不属于市场法估价的步骤是。A：搜集交易实例

B：查看交易成功的比例 C：比较价格的最大差距 D：选取可比实例

E：对可比实例的成交价格进行适当的处理

9、房产图的测绘顺序为。

A：先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B：先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C：先测绘分丘图．再测绘分幅图，最后测绘分户图 D：先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图 E：执行层的组织协调

10、下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的有。

A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

B：基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 C：基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金 E：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

11、房地产价格构成中的开发成本包括__。A．取得土地使用权时的出让金或转让金 B．基础设施建设费 C．公共配套设施建设费 D．勘察设计和前期工程费 E．管理费

12、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涎包括。A：基准日期 B：土地开发程度

C：基准地价修正体系 D：土地用途

E：基准地价公布日期

13、吸纳率是指报告期内吸纳量占同期__的比例。A．可供租售量 B．出租量 C．销售量

D．房地产需求量

14、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。A．投机需求的膨胀 B．金融机构的过度放贷 C．土地的有限性和稀缺性 D．开发商之间的博弈

15、房地产市场结构包括以下的结构__。A．供求结构 B．投资结构 C．产品结构 D．产业结构 E．利润结构

16、进度计划管理通常采用横道图和__。A．资金流动计划图 B．网络图 C．直方图 D．控制图

17、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价__的佣金。A．1%～3% B．0.5%～0.9% C．3.5% D．4%

18、某房地产投资项目的购买投资为4 500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1 500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为。A：22．2％ B：33．3％ C：44．4％ D：55.5％ E：借款合同

19、城市环境噪声污染的特征包括。(2006年房地产经纪人相关知识试题)A：能量污染 B：感觉公害 C：生活污染 D：局限性污染 E：空气污染

20、关于房地产项目融资的说法错误的是__。

A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动

B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金

C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的

D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应

21、《中华人民共和国城乡规划法》规定，__根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。A．城市人民政府

B．城市人民政府城乡规划主管部门 C．城市人民政府国土资源主管部门 D．城市人民政府房地产主管部门

22、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括__。A．弄清土地的位置

B．弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等 C．弄清城市规划设计条件 D．弄清将拥有的土地权利 E．测算开发项目的预期利润

23、市场主体通常包括。A：买家 B：卖家 C：交易对象 D：交易价格 E：交易行为

24、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有。A：《中华人民共和国城市房地产管理法》 B：《中华人民共和国土地管理法》 C：《中华人民共和国土地管理法实施条例》 D：《中华人民共和国城乡规划法》 E：《中华人民共和国物业管理条例》 25、2009年1月，A市B担保公司以国家规定最低实有资本成立，2009年5月，开展了第一笔担保业务，其担保贷款总额，不得超过万元人民币。A：1000 B：3000 C：10000 D：30000 E：执行层的组织协调