2016年上半年贵州房地产估价师《制度与政策》：申请用地试题

第一篇：2016年上半年贵州房地产估价师《制度与政策》：申请用地试题

2016年上半年贵州房地产估价师《制度与政策》：申请用地试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的__都来自该区域。A．60%～70% B．60%～75% C．70%～80% D．80%～90%

2、收入效应是指。

A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象

B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释

C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象

D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象

E：执行层的组织协调

3、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。A：2 020．80 B：2 214．29 C：2 336．45 D：2 447．37 E：工业用地的监测点评估价格

4、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。

A．时间类参数 B．融资相关参数 C．收益相关指标 D．评价标准类指标

5、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。A．资本金现金流量表 B．资金来源与运用表 C．损益表

D．投资计划与资金筹措表

6、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必须加盖公章

7、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2006年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末)．该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。

A：3173．45万元 B：3205．26万元 C：4971．37万元 D：7602．76万元

E：工业用地的监测点评估价格

8、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于__。A．国内外市场环境调查 B．技术发展调查

C．市场需求容量调查 D．竞争情况调查

9、世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式是。A：中央银行 B：政策性银行 C：商业银行

D：非银行金融机构 E：执行层的组织协调

10、综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是__。

A．土地产生的净收益 B．建筑物产生的净收益 C．全部投资产生的净收益

D．土地与建筑物共同产生的净收益

11、对于一股的房地产投资项目，指标值应该大于2。A：利息备付率 B：偿债备付率 C：流动比率 D：速动比率 E：借款合同

12、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。A．县级以上地方人民政府

B．县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

C．县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门 D．市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

13、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导向定价法。A：成本 B：购买者 C：竞争 D：市场 E：借款合同

14、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。

(2003年试题)李某实际应支付的房价为万元。A：28．50 B：30．00 C：30．90 D：32．76 E：执行层的组织协调

15、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A．312.5 B．250 C．562.5 D．812.5

16、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为．【2003年考题】 A：1.9％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

17、下列关于需求规律的表述中，正确的是__。

A．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈正方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少

B．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加

C．需求规律在理论上可用价格效应和收入效应的综合作用——替代效应来解释 D．“吉芬商品”和“炫耀效应”都是满足需求规律的

18、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始开发期为2年．根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元／㎡，若折现率15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为．[2006年考题] A：766万元 B：791万元 C：913万元 D：1046万元

E：工业用地的监测点评估价格

19、按国家规定，征收10hm2基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为__万元。A．50 B．90 C．100 D．150 20、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。A：6．0％ B：6．9％ C：8．8％ D：9．0％

E：工业用地的监测点评估价格

21、地租=市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是提出的。A：亚当·斯密 B：威廉·配第 C：大卫·李嘉图 D：马尔萨斯

E：工业用地的监测点评估价格

22、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__ A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

23、下列不属于物业服务企业的权利的是。

A：依照物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费 B：履行物业服务合同，提供物业管理服务 C：制止、纠正违反物业管理制度的行为

D：选聘专业公司承担专项经营服务管理业务 E：执行层的组织协调

24、土地使用税不在__征收。A．城市 B．县城 C．建制镇 D．农村

25、房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中，并不包括__。A．价值最大化 B．双方都认可 C．经济上可行 D．技术上可能

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、住房公积金的本质属性是__。A．补助 B．工资 C．公积金

D．个人专用基金

2、下图表示的是（）。A．富有弹性 B．缺乏弹性 C．单一弹性 D．完全弹性

3、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。A．投资利润率 B．资本金利润率 C．财务内部收益率 D．成本利润率

4、人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是__。A．市场价值 B．保留价 C．清算价值 D．谨慎价值

5、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是__。A．项目投资资本金可以用货币出资 B．项目投资资本金也可以用实物出资

C．项目投资资本金不可用建设用地使用权作价出资

D．项目投资资本金也可以用非专利技术，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估

6、零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有几种。A：租户交纳固定的租金

B：租户仅按比例分摊与物业有关的税项

C：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 D：租户按比例分摊与物业有关的保险费

E：所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用

7、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有。A：更长的经济寿命 B：更显著的各异性 C：更强的适应性 D：更专业的物业管理 E：借款合同

8、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。如果报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．209.94 B．176.26 C．180.56 D．204.34

9、我国房屋权属登记。A：具有公信力 B：公告是必经程序 C：是一项法定制度 D：为权利动态登记

E：可以制作颁发统一的房地产权证书

10、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含__。A．与原估价机构有利害关系 B．本人就是当事人

C．由拆迁当事人亲自委托 D．与拆迁当事人有利害关系

11、房地产间接投资的形式主要有。(2005年试题)A：投资房地产信托基金 B：购买住房抵押支持证券 C：购买房地产企业债券 D：购买物业用于出租经营 E：购买土地进行开发

12、价值工程中，提高价值的方法包括等。A：功能提高，费用不变 B：功能不变，费用降低 C：功能提高，费用下降 D：功能提高小于费用提高 E：功能下降小于费用下降

13、房产图按房产管理的需要分为。A：地籍图

B：房产分幅平面图 C：房产分丘平面图 D：房产分户平面图 E：宗地图

14、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。(2008年试题)A：资产报酬率 B：销售净利率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：股东权益报酬率

15、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。A：产品的成本状况

B：商品的替代品数目和可替代程度

C：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例 D：商品本身用途的多样性 E：商品本身用途的单一性

16、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。A：财产 B：信用 C：货币资金 D：货币 E：实物

17、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在__监督下现场取样，并具有相应资质等级的单位检测。A．建设单位或工程监理单位 B．建设单位

C．工程监理单位

D．建设单位和工程监理单位

18、不属于土地取得成本构成的有。A：可行性研究费用 B：拆迁安置补偿费用 C：土地使用权出让金 D：基础设施配套费用 E：勘察设计工程费

19、下列应免征房产税的有。A：职工自用住房 B：军队自用的房产

C：产权不确定及有纠纷的房产 D：名胜古迹自用的房产

E：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产

20、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。A．未知、需要求取的待开发房地产的价值 B．取得待开发房地产的价值 C．开发成本和管理费用

D．开发成本、管理费用和销售费用

E．开发成本、管理费用、销售费用和销售税费

21、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有__。A．导致房地产实际价值下降 B．导致房地产实际价值上升 C．加大投资者债务负担 D．抑制房地产市场需求 E．增加房地产市场需求

22、由城市规划管理部门核发的，主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数。

A：选址规划意见通知书 B：规划设计条件通知书 C：建设用地规划许可证 D：建设工程规划许可证 E：借款合同

23、在建设用地使用权出让时，必须符合。A：城乡发展规划 B：国土规划

C：土地利用总体规划 D：年度建设用地计划 E：城市规划

24、采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按计算。

A：工程进度

B：当期开发建设实际投入

C：当期销售面积占全部销售面积的比率

D：当期开发建设实际投入与项目总投资的比例 E：借款合同

25、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是__开发商。A．经济适用房 B．自建住宅 C．高档别墅 D．联建住宅

第二篇：2016年上半年贵州房地产估价师《制度与政策》：申请用地试题

2016年上半年贵州房地产估价师《制度与政策》：申请用地试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是（）。A．不再产生收益 B．不再发生成本 C．成本等于收益 D．收益超过成本

2、按__分类，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几大类。A．偿还期限的长短 B．发行主体的不同 C．期限长短

D．利息支付方式

3、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。A：2 020．80 B：2 214．29 C：2 336．45 D：2 447．37 E：工业用地的监测点评估价格

4、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2004年考题】 A：80％ B：82％ C：83％ D：92％

E：工业用地的监测点评估价格

5、下列关于预告登记的表述中，正确的是。A：预告登记仅适用于预售商品房的登记

B：预告登记后，债权消灭，或者自能够进行不动产登记之曰起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C：房屋预告登记只能由双方共同申请

D：房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明 E：执行层的组织协调

6、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。A．10 B．15 C．20 D．30

7、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为__年。A．40 B．50 C．60 D．70

8、现在条件已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用。A：根据法律要求制订，由适宜的管理机构签订并执行的正式合同 B：委托通知单 C：信件式合同 D：FIDIC合同

E：房地产估价机构必须加盖公章

9、房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为__。A．1.2% B．10% C．12% D．20%

10、在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等的依据是污染的。A：环境要素 B：性质

C：产生的原因 D：空间

E：执行层的组织协调

11、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3 500元／㎡，报酬率为8％；乙房地产收益年限为30年，单价为3 000元／㎡，报酬率为6％。那么，甲的价格乙的价格。A：高于 B：低于 C：等于

D：条件不足，无法确定

E：工业用地的监测点评估价格

12、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。A：新开垦荒地

B：轮歇地、草田轮作地

C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地 D：耕种3年以下的滩地和滩涂 E：房地产估价机构必须加盖公章

13、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15％。若月报酬率为0.5％，则室内空气质最不符合国家标准给李某造成的损失为元。A：5000 B：12574 C：12650 D：13911 E：工业用地的监测点评估价格

14、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。A：较大 B：较小 C：差距较大 D：大致接近

E：工业用地的监测点评估价格

15、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。A．一级资质 B．

一、二级资质 C．一～三级资质 D．一～四级资质

16、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是__。A．公共使用的排水沟 B．市政道路

C．权属不明的巷道 D．房屋占地面积

17、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。A．领导定价法 B．挑战定价法

C．随行就市定价法 D．价值定价法

18、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件 C．估价方法 D．估价对象

19、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。A．10%～20% B．10%～30% C．20%～30% D．30%～40% 20、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到__土管部门备案。A．规划 B．土地

C．房地产开发 D．建设

21、__是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。A．房地产膨胀 B．房地产泡沫 C．房地产滞销

D．房地产过度开发

22、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是。A：建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B：在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C：由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D：剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 E：工业用地的监测点评估价格

23、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__。A．35年 B．45年 C．48年 D．50年

24、《城市房屋拆迁管理条例》规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章

25、投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。A．提高投资收益 B．降低系统风险 C．降低个别风险 D．使投资毫无风险

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20％，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为万元。A：16 B：18 C：20 D：22 E：借款合同

2、竞争导向定价法不包括__。A．领导定价法 B．挑战定价法 C．随行就市定价法 D．价值定价法

3、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不正确的是。A：定额计价方式实行全国统一的编码，项目编码采用十二位阿拉伯数字表示；工程量清单计价方式的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同 B：对定额计价投标，一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分 C：定额计价方式是在发出招标文件后(招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后)编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单

D：定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔；工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整

E：定额计价方式由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一

4、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是．

(2009年试题)A：出租率 B：基准收益率 C：成本利润率 D：财务杠杆比率 E：借款合同

5、我国传统的城镇住房制度的特点包括。A：国家统包的实物福利性住房制度 B：市场供应的实物福利性住房制度 C：低租金的实物福利性住房制度

D：无限期使用的实物福利性住房制度 E：无偿分配的实物福利性住房制度

6、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。A．投资计划与资金筹措表 B．资金来源与运用表 C．营业利润测算表

D．全部投资现金流量表

7、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。A．佣金 B．手续费 C．咨询费 D．保证金

8、瑕疵请求权是指__。

A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 D．买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

9、建筑构造中的条形基础适用于建筑中。A：砖木结构 B：砖混结构

C：钢筋混凝土结构 D：钢结构

E：执行层的组织协调

10、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含__。A．与原估价机构有利害关系 B．本人就是当事人

C．由拆迁当事人亲自委托 D．与拆迁当事人有利害关系

11、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25％以后开始预售。试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题)该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有。

A：商业信用 B：银行信用 C：股票

D：消费信用 E：分期付款

12、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得。A：转让房屋 B：租赁房屋 C：迁移户口

D：新建、扩建、改建房屋 E：改变房屋和土地用途

13、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩，可以查找__。

A．建筑平面图 B．建筑立面图 C．建筑剖面图 D．结构施工图

14、缄市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。

A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证 B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证 C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书 D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证

15、房地产开发企业的资产负债率较高，表明其。A：资本金较充裕 B：财务风险较高 C：偿债能力较强

D：资金应变能力较强 E：借款合同

16、影响债券利率高低的因素主要有。(2009年试题)A：发行者的资信级别 B：资本市场资金供求关系 C：债券偿还期限 D：利率计算方式 E：债券发行方式

17、开发商企业申请商品房预售许可，应当向有关部门提供一下哪些证件及资料__。

A．商品房预售许可申请表

B．开发企业的《营业执照》和资质证书

C．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证 D．工程施工合同及关于施工进度地说明 E．商品房预售方案

18、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有__。A．谨慎原则 B．重要性原则

C．实质重于形式原则 D．权责发生制原则 E．配比原则

19、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。A．3800 B．3520 C．3700 D．3720 20、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。A．货币证券 B．信用证券 C．商品证券 D．资本证券

21、当某宗房产有限年期的价格分别是VN，和Vn且报酬率为零时，Vn=（）。A.A B.B C.C D.D

22、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。A．2003年6月15日 B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日

23、土地储备贷款的风险因素有。A：土地储备中心自有运作资金严重不足 B：房地产市场状况变化的不确定

C：开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支 D：土地出让计划不明确

E：土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险

24、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供。A：商品住房 B：限价商品住房 C：经济适用住房 D：廉租住房

E：执行层的组织协调

25、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9

第三篇：湖北省2017年房地产估价师《制度与政策》：申请用地模拟试题

湖北省2017年房地产估价师《制度与政策》：申请用地模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有__。A．甲等于乙 B．甲大于乙 C．甲小于乙 D．难以判断

2、工程__是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。A．成本控制 B．进度控制 C．质量控制 D．合同控制

3、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法

4、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为__万元。A．260 B．300 C．360 D．600

5、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。A：0.5年和1年 B：0.5年和1.5年 C：0.5年和2年 D：1年和1.5年

E：工业用地的监测点评估价格

6、__的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。A．敏感性分析 B．不确定性分析 C．概率分析 D．盈亏平衡分析

7、田某于2011年7月1日办理5年期住房公积金贷款，2012年7月7日住房公积金贷款利率下调，如本住房公积金贷款利率不再调整，则应从执行新的利率。

A：2012年7月7日 B：2012年8月1日 C：2013年1月1日 D：2013年7月7日 E：执行层的组织协调

8、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。A．条形基础 B．独立基础 C．箱形基础 D．桩基础

9、是房地产需求的交叉价格。

A：房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比 B：房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比

C：一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比

D：在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度

E：工业用地的监测点评估价格

10、房地产转让时，当事人在房地产转让合同签订__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A．30 B．90 C．60 D．120

11、房地产保险中，下列不属于建筑工程一切险除外责任的是。

A：因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失 B：不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件 C：自然磨损等造成保险财产自身的损失和费用 D：施工用机械、设备、装置失灵造成的本身损失 E：执行层的组织协调

12、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B．贷款期限越长，期限系数值越大 C．项目风险越大，风险等级系数值越大

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

13、一般来说，房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的是。A：物业服务合同 B：前期物业服务合同 C：后期物业服务合同 D：物业管理合同 E：执行层的组织协调

14、房地产投资的缺点是__。A．相对较高的收益水平B．易于获得金融机构的支持 C．抵消通货膨胀的影响 D．投资回收周期较长

15、职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时产别为。A：房改售房 B：公产 C：私产

D：私产(部分产权)E：执行层的组织协调

16、中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的__住房制度。A．实物补贴性 B．实物福利性 C．低租福利性 D．货币补贴性

17、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A．委托人

B．估价报告预期使用者 C．管理部门 D．中立

18、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。A．45 B．50 C．52 D．55

19、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是__。A．宗地图 B．房产分幅图 C．房产分丘图 D．房产分户图 20、__是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。A．土地一级开发 B．土地收购储备 C．城市规划 D．房屋管制

21、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。A．12% B．20% C．24% D．30%

22、《房地产估价机构管理办法》规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调

23、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个__。A．正的协方差 B．负的协方差 C．标准协方差 D．绝对协方差

24、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的作为标准深度。A：中位数 B：众数 C：平均数 D：分位数

E：工业用地的监测点评估价格

25、__资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A．一手 B．二手 C．原始 D．基础

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于．【2006年考题】

A：卖方实际得到的价格／(1-应由卖方缴纳的税费比率)B：卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费 C：买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

D：应由卖方负担的税费／应由卖方缴纳的税费比率 E：买方实际付出的价格／(1-应由买方缴纳的税费比率)

2、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是。A：领导定价法 B：认知价值定价法 C：成本加成定价法 D：随行就市定价法 E：借款合同

3、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权。A：属于房地产开发企业 B：属于业主共有

C：属于物业服务企业

D：归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定 E：执行层的组织协调

4、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有。A：续建前已建成本 B：续建管理费用 C：续建投资利息

D：续建完成后房地产销售费用 E：取得在建工程的税费

5、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，表述正确的是。A：金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记

B：批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权受让人申请

C：拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章

D：个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由

E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更

6、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有。

A：同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的 B：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的

C：以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的 D：准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的 E：两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

7、下列关于基础利率的表述中，正确的有。A：等于银行贷款利率 B：等于银行存款利率

C：是投资者所要求的最低利率

D：是银行同业之间的短期资金借贷利率 E：一般使用无风险的国债收益率作为其代表

8、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。A．0 B．5% C．10% D．15% E．30%

9、下列房地产中，不得抵押的有。(2008年试题)A：集体所有的土地使用权 B：村办企业厂房

C：列入城市房屋拆迁范围的房屋 D：宅基地

E：已经设定抵押权的房地产

10、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。A．期限短

B．不记名、可自由转让 C．能提前提取现金 D．面额固定

11、下列有关中国现行房地产税各税种的纳税人，表述正确的是。A：中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人

B：产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为房产税纳税人 C：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人

D：有偿转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人

E：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，转让的单位和个人为契税的纳税人

12、下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于建筑形态控制指标的是。A：建筑高度 B：建筑密度 C：建筑间距

D：建筑后退红线距离 E：人口容量

13、以下不属于销售费用的是__。A．广告费

B．售楼处建设费 C．销售人员费用 D．交易手续费

14、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。A．37 B．40 C．60 D．63

15、征收集体土地应遵守的原则包括__。A．珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则 B．保证国家建设用地的原则

C．妥善安置被征地单位和农民的原则 D．有偿使用土地的原则 E．依法征地的原则

16、房地产测绘成果主要包括。A：房产簿册 B：房产数据 C：房产图集 D：房产档案 E：房产资料

17、拆迁补偿安置协议的主要内容包括__。A．安置标准 B．补偿方式 C．补偿金额

D．安置用房面积 E．拆迁方式

18、下列关于定额和工程建设定额的概念，表述正确的是。A：定额是一种规定的额度

B：工程建设定额，是指在工程建设中所有产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定的额度

C：在现代社会经济生活中，定额是企业管理的重要基础 D：工程建设领域的定额是工程造价计价的重要依据

E：工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律

19、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指__。A．使用价值 B．交换价值 C．理论价值 D．评估价值

20、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于__自住住房。

A．购买财产保险 B．购买 C．翻建

D．装修和大修 E．建造

21、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为（）。A．12.55% B．12.00% C．12.36% D．12.68%

22、以下属于单利计息与复利计息区别的有__。A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时间价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D．是否考虑通货膨胀

23、融资方案分析包括。A：资金来源可靠性分析 B：融资结构分析 C：融资成本分析 D：融资风险分析 E：融资能力分析

24、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大 B．周期长 C．风险性大

D．开发费用投入时间变化大

25、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于的内容。A：城市总体规划 B：控制性详细规划 C：修建性详细规划 D：居住区规划

E：执行层的组织协调

第四篇：2017年上半年广西房地产估价师《制度与政策》：申请用地试题

2017年上半年广西房地产估价师《制度与政策》：申请用地试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年(自补办之日算起)．在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为．【2006年考题】 A：45年 B：50年 C：52年 D：55年

E：工业用地的监测点评估价格

2、影响房地产价格的环境因素不包括。A：大气环境 B：声觉环境 C：卫生环境 D：治安环境

E：工业用地的监测点评估价格

3、售公有住房的住宅公共部位维修基金向__筹集。A．房管部门 B．物业管理公司

C．住房公积金管理中心 D．售房单位和购房人

4、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是（）。A．i＝r B．i＞r C．i＜r D．i＝1+r

5、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

6、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于__元/m2。A．3100 B．3195 C．3285 D．3300

7、住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的倍。A：10 B：20 C：25 D：30 E：执行层的组织协调

8、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是__年。A．15 B．25 C．35 D．55

9、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2 300元／㎡、2 450元／㎡、2 650元／㎡、2 830元／㎡和3 000元／㎡，其增减量的权重分别为0．

1、0．

3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于．[2005 年考题] A：3 100元／㎡ B：3 195元／㎡ C：3 285元／㎡ D：3 300元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

10、室内装修费科目不包括__。A．材料费、工器具、设备使用费 B．人工费、管理费、承包商利润 C．材料费、工器具、承包商利润

D．健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等

11、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4000元／，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。(2008年试题)A：40000 B：53600 C：66800 D：80000 E：执行层的组织协调

12、下列不属于土地使用权的是。A：建设用地使用权 B：宅基地使用权 C：土地承包经营权 D：租赁权

E：工业用地的监测点评估价格

13、根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是。A：属永久性建筑有柱的货棚 B：有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C：无顶盖的室外楼梯

D：与室内不相通的类似于阳台的建筑 E：执行层的组织协调

14、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。A：38 B：42 C：58 D：60 E：工业用地的监测点评估价格

15、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必须加盖公章

16、下列关于收入效应、价格效应和替代效应关系的表述中，正确的等式是__。A．收入效应=价格效应+替代效应 B．价格效应=替代效应+收入效应 C．替代效应=收入效应+价格效应 D．替代效应=收入效应-价格效应

17、__是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。A．土地一级开发 B．土地收购储备 C．城市规划 D．房屋管制

18、业主公约由__制定并修改。A．业主大会 B．业主委员会 C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

19、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡。A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工业用地的监测点评估价格

20、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为万元。A：245 B：275 C：315 D：345 E：工业用地的监测点评估价格

21、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。A．资本金现金流量表 B．资金来源与运用表 C．损益表

D．投资计划与资金筹措表

22、企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力。下列四个衡量指标，与其不同的是__。A．利息保障倍数 B．流动比率1 C．速动比率 D．流动比率2

23、下列关于招标的说法，不正确的是。

A：房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式

B：通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位

C：开发商公开招标项目应授标给最低报价者

D：邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目 E：借款合同

24、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。A：降低房地产开发贷款利率 B：增加土地有效供给 C：降低契税

D：提高购房贷款利率

E：工业用地的监测点评估价格

25、国务院办公厅国办发[2005]26号文件对个人销售住房免征营业税的规定是__。A．单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时，免征营业税

B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税

C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时，免征营业税

D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时，免征营业税

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、商品房销售计价方式包括。A：按均摊建筑面积计价 B：按套内使用面积计价 C：按建筑面积计价 D：按套(单元)计价 E：按套内建筑面积计价

2、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为40㎡，外墙面积为8㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。A：44 B：48 C：53 D：63 E：借款合同

3、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。A：价值相对指标 B：结构相对指标 C：强度相对指标 D：动态相对指标 E：时期相对指标

4、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。A：临街状况

B：是否便于动力取得 C：是否便于废料处理 D：是否接近大自然

E：是否便于产品和原材料运输

5、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括。A：直接资本化法 B：基于租赁收入测算 C：收益乘数法

D：基于营业收入测算 E：现金流量折现法

6、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。A．条形基础 B．独立基础 C．桩基础 D．箱形基础

7、__负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A．承包商 B．开发商 C．监理机构

D．建设主管部门

8、工业用地不得以方式出让。A：招标 B：拍卖 C：挂牌 D：协议

E：执行层的组织协调

9、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是__。A．经市(县)人民政府批准 B．经委托人书面同意

C．经房地产行政主管部门批准

D．经省(自治区、直辖市)人民政府批准

10、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是__。A．平均指标 B．变异指标 C．绝对指标 D．相对指标

11、遵守合法原则应做到。

A：在依法判定的权利类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权益权属证明为依据

B：法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件

C：在依法判定的使用权利方面，应以使用管制为依据

D：在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据

E：在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策

12、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制．(2009年试题)A：现金流量表 B：损益表

C：资金使用计划 D：资金筹措计划 E：资金来源与运用表

13、下列关于房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，表述正确的是。A：按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取 B：注销登记不得收费

C：向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时，每增加一本证书可按每本80元收取王本费

D：经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取 E：房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费

14、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。

A：市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B：投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

C：在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

D：国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

E：在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

15、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的__分析。A．财务盈利能力 B．清偿能力

C．资金平衡情况 D．营运能力

16、某房地产开发企业，注册资本2500万元，已从事本行业4年，近3年房屋建筑面积累计竣工12万平方米，连续3年建筑工程质量合格率10%，上年房屋建筑施工面积10万平方米。拥有专业管理人员35人，其中中级以上职称人员11人，持有资格证书的专职会计人员3人。该企业符合__级房地产开发企业资质。A．一 B．二 C．三 D．四

17、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为__元/㎡。A．55.20 B．103.22 C．109.63 D．114.82

18、__是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。A．消费信用 B．个人信用 C．民间信用 D．相互信用

19、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。A．现在 B．未来 C．过去 D．B和C 20、在下列情況下，职工可以提取住房公积金。A：购买商业门市 B：大修自住住房

C：偿还购房贷款本息时

D：房租超出家庭工资收入规定比例时 E：职工丧失缴存条件

21、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。A．便于提高生产效率 B．为领导提出管理建议 C．便于行业归口管理

D．为评价目标和方法服务

22、影响房地产价格的社会因素，主要有__。A．政治安定状况 B．社会治安状况 C．房地产投资 D．房地产投机 E．城市化

23、下列各项中，属于房地产开发前期工作的有。A：安排短期和长期信贷 B：项目的市场分析

C：初步确定目标市场、租金或售价水平D：签订施工合同 E：开挖基槽

24、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等，A：建筑高度 B：建筑结构 C：容积率

D：土地使用权来源 E：土地用途

25、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A．完全产权价值 B．出租人权益价值 C．快速变现值

D．承租人权益价值 E．残余价值

第五篇：云南省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：申请用地考试试题

云南省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：申请用地考试试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。A．3个以上 B．5～10个 C．5个以上 D．3～10个

2、关于任意拍卖，下列说法错误的是__。A．以生效的法律文书为依据 B．属于民事行为

C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提 D．目的在于将物品换价兑现

3、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__亿元。A．4000 B．5000 C．7000 D．7500

4、在房地产权利中，属于用益物权的是。A：自物权

B：划拨土地使用权 C：抵押权 D：租赁权

E：工业用地的监测点评估价格

5、下列关于路线价法的表述中，不正确的是．【2005年考题】

A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格

E：工业用地的监测点评估价格

6、以下不属于房地产转让方式的是__。A．以房地产作价入股 B．以房地产抵债 C．互换 D．典当

7、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为__。A．36% B．62.07% C．73．47% D．80%

8、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。A：824 B：864 C：882 D：904 E：工业用地的监测点评估价格

9、下列关于路线价法中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格

10、张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10％，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为万元。A：17．46 B：100．00 C：117．46 D：672．75 E：借款合同

11、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。A：合法原則

B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則

E：工业用地的监测点评估价格

12、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量 D：存量+新增竣工量一拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格

13、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。A．依法登记的房地产权利受国家法律保护

B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记 C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记

14、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和__。A．区位 B．面积 C．价值 D．经营人

15、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是。A：拍卖实践 B：拍卖过程 C：拍卖实务 D：拍卖行为

E：执行层的组织协调

16、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。A．协议出让 B．招标兼出让 C．行政划拨

D．行政划拨兼协议出让

17、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7．59％。该房地产的价格为万元。A：313 B：329 C：417 D：446 E：工业用地的监测点评估价格

18、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。A：成交价≥最高价≥最低价 B：成交价≥最低价≥最高价 C：最高价≥成交价≥最低价 D：最高价≥最低价≥成交价 E：工业用地的监测点评估价格

19、影响房地产价格的环境因素不包括__。A．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境

20、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

21、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。A．单因素敏感性分析方法 B．多因素敏感性分析方法 C．概率分析方法

D．盈亏平衡分析方法

22、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k㎡。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。A：55.20 B：103.22 C：109.63 D：114.82 E：工业用地的监测点评估价格

23、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值

24、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A．开发商 B．监理单位 C．分包单位 D．总承包单位

25、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。A．产权调换 B．货币补偿

C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价__的佣金。A．1%～3% B．0.5%～0.9% C．3.5% D．4%

2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于__供求状况。A．本地区房地产的 B．全国房地产的

C．本地区本类房地产的 D．本类房地产的

3、下列关于定额和工程建设定额的概念，表述正确的是。A：定额是一种规定的额度

B：工程建设定额，是指在工程建设中所有产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定的额度

C：在现代社会经济生活中，定额是企业管理的重要基础 D：工程建设领域的定额是工程造价计价的重要依据

E：工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律

4、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法不正确的是__。

A．拍卖标的范围不同，依法可以处分的物品或财产权利都可以成为拍卖标的，但不一定是必须依法进行招标的项目

B．实施机构上的区别表现在：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。招标人可以委托代理机构招标；招标人也可以自行办理招标事宜

C．行为目的上的区别表现在：拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系；而招标投标则不同

D．是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志，拍卖成交后，不需支付佣金；而招标投标则需支付佣金或酬劳

5、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应办理备案的情形有。A：设立房地产开发企业 B：签订商品房预售合同 C：签订房屋租赁合同

D：签订土地使用权出让合同 E：签订房屋拆迁补偿安置协议

6、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或．(2008年试题)A：土地开发贷款 B：房地产抵押贷款 C：土地转让收入 D：流动资金贷款 E：借款合同

7、房地产的供给曲线表示__。

A．房地产的出售量与其价格之间的关系 B．房地产的出售量与购买者能力的关系 C．房地产的供给量与其价格之间的关系 D．房地产的供给量与购买者能力的关系

8、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有__。A．谨慎原则 B．重要性原则

C．实质重于形式原则 D．权责发生制原则 E．配比原则

9、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。(2008年试题)A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C：常规项目的财务内部收益率是唯一的

D：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 E：借款合同

10、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是。A：管道渗漏为1年 B：五金件损坏为2年 C：管道堵塞为6个月

D：电器开关损坏为6个月 E：供冷系统损坏为1个供冷期

11、某家拟购买一套住宅，单价为3 000元／㎡，该家庭的月收入为6 000元，其中30％可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6％，抵押贷款价值比例最大为80％，则根据该家庭的支付能力最多可以购买平方米的住宅。A：36．72 B：45．32 C：88．88 D：97．86 E：借款合同

12、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至。(2007年试题)A：2006年8月 B：2007年8月 C：2008年2月 D：2009年2月

E：执行层的组织协调

13、房地产权益融资的方式有。A：上市 B：增发新股

C：发行企业债券 D：住房抵押贷款 E：合作开发

14、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。

A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为

15、房地产转让最主要的特征是__。A．房地产转让需要资金投入 B．房地产转让实施申报制度 C．房地产发生权属转移 D．只有符合条件的房地产才能转让

16、按照评估价值的本质来划分的房地产价值中，通常比市场价值低的有（）。A．快速变现价值 B．谨慎价值 C．清算价值 D．投资价值 E．原始价值

17、城市规划管理系统由组成。A：城市规划发展系统 B：城市规划执行系统 C：城市规划反馈系统 D：城市规划保障系统 E：城市规划决策系统

18、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即__。A．估价时点

B．待开发项目开工之日

C．待开发项目取得土地使用权之日 D．该开发项目开始销售之日

19、应当与城市规划一起报批的是__。A．城市黄线 B．城市蓝线 C．城市红线 D．城市绿线

20、下列关于内部收益率的表述中，正确的有__。A．内部收益率总是大于目标收益率

B．内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率 C．同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率 D．内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率 E．内部收益率越高，投资风险就越小

21、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。A．强迫出售或强迫购买的交易

B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解 C．急于出售或急于购买的交易 D．受债权债务关系影响的交易

22、下列关于监护人，表述正确的是。

A：父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人

B：未成年人的监护人是其父母

C：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人

D：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人 E：对无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人

23、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有。A：标准厂房

B：房地产开发用地 C：行政办公楼 D：写字楼 E：在建工程

24、以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有。A：城市基础设施用地 B：公益事业项目用地 C：重要旅游项目用地 D：经济适用房用地

E：国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

25、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案