拆迁补偿协议的效力

第一篇：拆迁补偿协议的效力

我家住在某开发区。今年8月，建设局贴出一纸公告，我们就都成了拆迁户。拆迁评估以后，开发区房屋拆迁指挥部的人就拿来一张拆迁补偿协议书让我签字，当时我也没有多想，就在上面签了字。我丈夫回来后一看，认为房屋拆迁补偿的标准太低，而且当初对房屋价格的评估事务所的确定我们也不知道。我们找开发区拆迁指挥部要求重签协议，指挥部的人说，协议签了就不可以反悔，到时如果不搬迁申请法院将强制拆迁。请问我真的不可以反悔吗？

蔡可花

蔡可花读者：

你信中所提及的实际是对双方签字的房屋拆迁补偿协议可否提起诉讼的问题。

房屋拆迁相对而言，其涉及的法律关系稍微复杂一点。大体看来，可分为两个阶段。以房屋拆迁管理部门给拆迁人颁发拆迁许可证为界，此前所进行的土地征用、拍卖、拆迁范围的确定、拆迁公告的发布、拆迁许可证的申请、审查、颁发等一系列行为，都属于行政行为，当事人对此不服，可以提起行政诉讼；而拆迁许可证颁发之后，拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁补偿所发生的行为，如房屋评估事务所的委托、实地测量评估、补偿额的商定、补偿协议的签订、履行等，都属于平等主体之间发生的民事行为。由于一些地方政府过多地参与拆迁工作，在房屋拆迁补偿协议签订过程中，亦派政府工作人员或村干部出面以所谓拆迁指挥部的名义强行“做工作”，使不少被拆迁人误认为是在与政府签协议。而指挥部的工作人员也往往以此让拆迁户“一签定音”。其实，房屋拆迁补偿协议是拆迁人与被拆迁人这两个平等的民事主体之间，就拆迁房的面积、价格及补偿款的履行方式等民事权利义务达成的协议，根据民法中当事人意思自治、平等、诚实信用、等价有偿等原则，如果一方当事人在签字后反悔的，完全可以由双方就有关事项进行协商，协商不成的可以向人民法院提起民事诉讼。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”建设部2003年12月《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”如果你所签订的补偿协议中评估事务所的委托未经双方协商，而房屋评估并未按市场价格进行，则你完全有理由向人民法院提起民事诉讼，请求重新进行房屋拆迁价格评估，以维护合法的民事权益。

甲在本市宣武区A地区北房一间，房屋面积为10.9平方米，甲在他处另有承租公房三间，甲的户口在A地。

2001年10月乙拆迁公司对宣武区东起虎坊路、南华东街，西至粉房琉璃街、黑窑厂街，南起双柳胡同，北至规划道路中心线进行拆迁，甲在A地之房屋在拆迁范围内。乙拆迁公司在2001年10月发布了拆迁公告，拆迁公告载明，此次拆迁适用北京市政府16号令，对被拆迁人实行拆迁房屋货币补偿与产权调换相结合的方式。经过入户调查、房屋作价，及双方协商，甲因家庭经济条件和其他情况限制，不能购买就地安置房屋也无法选择异地安置房屋，故向乙拆迁公司申请要求货币补偿，向乙拆迁公司出具了申请书一份，并与乙拆迁公司签订《A地改造货币补偿协议》一份，约定乙拆迁公司给付甲私房所有权补偿款6696元，货币补偿款12万元，提前搬家奖励1万元。后乙拆迁公司于签订协议的次日将上述拆迁补偿款共计136696元给付甲，甲将房屋交乙拆迁公司拆除。

2004年2月，甲以在拆迁时，乙拆迁公司应对作为房屋使用权人的甲进行安置，甲是被拆除房屋的使用人享有被安置的权利，但乙拆迁公司未对甲进行拆迁安置，违反了相应法规的规定；在未安置的情况下，乙拆迁公司应对其实行产权调换，但乙拆迁公司未按照相关规定对甲原有房屋作价，其所出示的房屋重置价格的作价报告未按照规定的程序进行，存在严重的欺诈，房屋作价价值与房屋的实际价值不符，导致甲取得的补偿款减少，因此无法选择产权调换，只能领取补偿款，失去了产权调换的机会，乙拆迁公司应承担相应的责任。诉讼要求：

一、确认甲与乙拆迁公司签订的《A地改造货币补偿协议》并非甲的真实意思表示，应认定无效。

二、要求乙拆迁公司按照规定对甲进行拆迁安置。

三、重新对甲原有房屋按照相关的规定进行作价，计算补偿款，由乙拆迁公司支付给甲；由甲选择是否进行货币补偿、产权调换或货币补偿与产权调换相结合的方式。乙拆迁公司辩称，双方已经达成了《A地改造货币补偿协议》，为双方的真实意思表示，甲主张《A地改造货币补偿协议》存在欺诈与事实不符；对于货币补偿与产权调换或两种方式的结合，甲只能选择其中的一种，选择货币补偿是甲的真实意思表示；现甲主张乙拆迁公司对其进行安置，因甲已经在签订《A地改造货币补偿协议》之前选择了货币补偿的办法，没有选择回迁安置，故甲现在诉讼主张要求回迁安置，法院应判决驳回其诉讼请求。二、一审法院审理后确认：

乙拆迁公司在拆迁之前取得了拆迁许可证，并已经按照相关法规的规定张贴了公告，公告载明此次拆迁按照市政府16号令的规定执行，对拆迁户回迁安置，在不愿选择回迁安置或异地安置的情况下，经双方协商，可以进行货币补偿。在甲的房屋经过作价后，甲与乙拆迁公司签订了《A地改造货币补偿协议》，甲自愿放弃了回迁安置房，对此，为甲的自愿行为，系其真实意思表示，现甲主张在拆迁当时，其原有房屋未按照规定的程序作价，导致其对房屋价值产生误解，从而无法选择产权调换的方式，因未提供相应证据，法院对此不予认定；现在双方已经按照《A地改造货币补偿协议》履行完毕的情况下，甲主张确认《A地改造货币补偿协议》无效，依据不足，法院对其请求不予支持。

三、当事人的上诉请求及答辩理由： 甲对原审法院判决不服，上诉至二审法院，上诉理由：根据现行拆迁法规规定，拆迁公司应对被拆迁房屋的所有权人实行货币补偿、产权调换，或两种方式结合的补偿办法，而拆迁公司应对房屋的使用权人实行安置。拆迁货币补偿是对被拆迁人原有房屋的作价补偿，该作价补偿应由相关部门进行，而本案中甲的房屋是由谁进行的作价，甲并不知情，对于房屋作价结论是否公正无法得知，乙拆迁公司主张其经过相关部门作价，但始终未向甲提供相应的作价依据，在房屋价值无法确定的情况下，原审法院认定签订的货币补偿协议是甲的真实意思表示，依据不足，拆迁补偿协议存在欺诈，应认定为无效；乙拆迁公司对甲负有补偿、安置的义务，乙拆迁公司对甲实行拆迁货币补偿，是对甲原有房屋的补偿，而其未按照现行《城市房屋拆迁管理办法》的规定，对于甲今后的居住给予解决，故乙拆迁公司有义务对甲实行安置，现原审法院对此适用法律不当，对此应予以改判。上诉要求，依法改判确认甲与乙拆迁公司签订的《A地改造货币补偿协议》无效；由乙拆迁公司对甲进行回迁安置。

乙拆迁公司辩称，乙拆迁公司进行拆迁，完全符合本次拆迁适用的法律法规的规定。甲自愿选择的货币补偿方式，《A地改造货币补偿协议》为甲真实意思表示，现甲反悔，法院不应支持其请求，原审法院认定双方协议有效并无不当，甲上诉要求由乙拆迁公司对其安置，因甲已经选择了货币补偿，乙拆迁公司不再负有对其安置的义务，现二审法院应判决驳回甲的上诉请求。四、二审法院的判决：

二审法院经审理后确认：乙拆迁公司经批准对本市西城区A地区进行拆迁。甲在拆迁范围内有私有产权房屋一处，乙拆迁公司应按照此次拆迁执行的拆迁法规的规定，对甲进行补偿货币补偿或产权调换的方式。在拆除甲的房屋之前，乙拆迁公司应委托房地产管理部门设立的估价机构对甲的房屋进行价值评估，现依据房地产管理部门的评估报告，甲的房屋价值确定，甲收到评估报告，并未对评估程序及报告结论提出异议；甲主张乙拆迁公司在拆迁前未按照相关规定对其房屋进行价格评估，与事实不符。甲给乙拆迁公司出具了放弃安置房屋的《申请书》，同时甲与乙拆迁公司之间达成了《A地改造货币补偿协议》，根据《A地改造货币补偿协议》及《申请书》可以认定，甲选择的是货币补偿的形式，是甲的真实意思表示，《A地改造货币补偿协议》和《申请书》应认定为有效。甲主张乙拆迁公司在拆迁时对其进行欺诈，依据不足。根据此次拆迁所适用的法规的规定，甲有权选择货币补偿、产权调换、以及二者相结合的方式，甲主张在其选择了拆迁的货币补偿之后，乙拆迁公司仍旧有义务对其进行安置，依据不足。对甲的上诉请求，法院不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。

五、对本案的解析：

拆迁补偿协议是否有效的一般认定方法。

拆迁补偿协议中拆迁人与被拆迁人就拆迁安置补偿事宜达成的民事协议。有效的民事协议受法律保护，无效的民事协议，不受法律保护。

无效民事协议是指，民事主体之间达成的协议因不符合国家法律的规定，经法律规定的机关确认后，其自订立时起就没有法律拘束力，拆迁协议的无效是指拆迁人与被拆迁人所达成的拆迁协议因其不符合有关法律规范的规定，经有关部门确认后，该协议自订立时起就没有法律拘束力。

根据我国《民法通则》的有关规定，结合房屋拆迁的行政法规、规章、拆迁地方性法规和地方性规章的规定，造成拆迁协议无效的情形主要有以下几类：

1、不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效；拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。

2、被拆迁人是无民事行为能力人，或者被拆迁人是限制行为能力人，其与拆迁人对方所订立的拆迁协议为无效。

3、代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。

4、拆迁协议违反法律法规规定，应认定为无效。

拆迁人和被拆迁人在协商拆迁安置补偿事宜时，应当严格遵守国家法律法规的规定，对于违反国家法律法规规定的，依据《民法通则》第五十八条的规定，应当确认为无效的拆迁协议。违反法律法规规定的拆迁协议，主要包括形式和内容违反法律的规定两类。拆迁人和被拆迁人所达成的拆迁协议的形式必须符合拆迁法律规范的规定。本次拆迁公告的时间在2001年10月，依据2001年《城市房屋拆迁管理条例》的规定，2001年11月1日开始施行，故本次拆迁应适用1991年的《城市房屋拆迁管理条例》。依据1991年《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定，拆迁协议应当采用书面形式，对于拆除依法代管的房屋，当代管人是房屋拆迁主管部门的，拆迁安置和补偿协议必须经公证机关公证。依据2001年6月13日国务院发布的现行《城市房屋拆迁管理条例》第十三条的规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金、安置用房面积和安置地点，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。可见，两次拆迁法规都规定，拆迁协议应当采用书面形式。

拆迁协议的内容违反国家法律法规规定，是指拆迁人和被拆迁人所签订的房屋拆迁协议的内容不符合拆迁法律规范和其他法律规范的规定。主要有以下八种情况：

（1）法律规定对于特定的房屋及其附属物在拆迁时应当经过其他行政主管部门批准后房屋拆迁主管部门才能核发拆迁许可证的，该房屋及其附属物的拆除未经有关主管部门批准，拆迁人和被拆迁人已经就拆迁安置和补偿事宜达成一致意见并订立房屋拆迁协议的。

（2）拆迁人和被拆迁人所达成的协议不符合有关批准文件的规定。

拆迁人拆除房屋及其附属物应当严格按照房屋拆迁主管部门批准的拆迁范围、拆迁期限、拆迁方案、拆迁计划进行拆迁，如果拆迁人和被拆迁人所签订的拆迁协议不符合房屋拆迁主管部门和其他有关部门对于被拆除房屋及其附属物的批准文件规定的，可以认定拆迁人和被拆迁人违反法律规定的行政管理秩序，该协议应当认定为无效。

（3）拆迁协议规定的拆迁补偿形式和补偿金额不符合拆迁法律法规规定的。我国拆迁法律规范规定的拆迁补偿方式有三种，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合的方式。如果拆迁人与被拆迁人之间所订立的拆迁协议规定对于被拆迁人采取其他补偿方式的，这种协议规定的补偿方式违反了拆迁行政法规对于拆迁补偿的方式的规定，为无效。

（4）拆迁安置用房的面积和安置地点不符合拆迁法律法规的规定的。

（5）拆迁人和被拆迁人所订立的拆迁协议确定的周转过渡的有关规定与拆迁法律规范的规定不相符合的。

（6）拆迁协议是在房屋拆迁主管部门规定拆迁期限之外订立的。根据本案争议当时拆迁法规的规定，实施城市房屋拆迁不得超过经批准的拆迁范围和经批准的拆迁期限。依据现行的《城市房屋拆迁管理条例》第九条的规定，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。

（7）拆迁人与房屋拆迁范围之外的当事人订立房屋拆迁协议的，拆迁协议无效。

（8）拆迁协议的其他条款违反法律规定的。

5、拆迁当事人中一方以欺诈、胁迫等方式，使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。

依据《民法通则》第四条的规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。拆迁人与被拆迁人在订立拆迁协议的过程中，均应当尊重对方当事人的真实意思表示，一方当事人采取胁迫、欺诈或者乘人之危的情况下，使他方违背真实意思表示所订立的拆迁协议，经人民法院或仲裁机构查明，应当确认为无效。本案中，某甲主张签订《A地改造货币补偿协议》并非其真实意思表示，乙拆迁公司在签订协议时未告知某甲关于补偿方式及被拆除房屋重置价格的真实情况，对其构成欺诈，则本案中审查重点是乙拆迁公司是否对某甲构成了欺诈。

欺诈是指拆迁人或被拆迁人故意告知对方虚假的情况、或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出违背真实意思表示的情况下订立的拆迁协议。拆迁人对被拆迁人的欺诈主要包括两方面：

（1）拆迁人故意告知被拆迁人有关事实的虚假情况或者隐瞒有关事实真相，使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下订立拆迁协议。

（2）拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况或者故意隐瞒有关拆迁法律规范的规定，使被拆迁人在对法律规范的错误认识的情况下作出违背其真实意思表示而订立的拆迁协议。

拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况的一般表现为：

第一，拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁补偿方式法律规定的虚假情况的。

第二，拆迁人故意告知被拆迁人有关产权调换价格法律规定的虚假情况的。第三，拆迁人故意告知被拆迁人关于房屋重置价格作价程序法律规定的虚假情况的，拆迁人故意告知被拆迁人关于房屋重置价格法律规定的虚假情况的。

第四，拆迁人故意告知被拆迁人关于安置方面的法律规定的虚假情况的。

第五，拆迁人故意告知被拆迁人有关其他法律规定的虚假情况，致使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下订立房屋 拆迁协议的，被拆迁人可以诉请有关部门认定协议无效。

本案中，如果乙拆迁公司已经履行了相关的告知义务，并且所作陈述均与事实及法律规定相符，则某甲主张欺诈依据不足。

6、以合法形式掩盖非法目的的协议无效。

上述是对于拆迁补偿协议是否有效的一般认定方法，无效协议的确认只能由人民法院或仲裁机构认定。

本案中，乙拆迁公司对甲所有房屋进行拆迁时，是否按照程序对甲原有房屋的重置价格按照规定进行评估，并告知甲真实情况，双方签订的《A地改造货币补偿协议》是否有效。

如果本案中乙拆迁公司告知甲有关拆迁法律规范的虚假情况的，对双方签订的《A地改造货币补偿协议》也应认定为无效。这主要包括上述五点乙拆迁公司不得违反的拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况的一般表现，针对本案尤其要审查乙拆迁公司是否故意告知被拆迁人拆迁补偿形式及房屋重置价格作价程序及价格法律规定的虚假情况的。笔者认为，如果乙拆迁公司未按照规定告知某甲此次拆迁的补偿形式或未按照规定程序对房屋的重置价格进行评估，则甲无法得知房屋重置价格的真实情况，在上述两种情况下，均应视为乙拆迁公司故意告知甲关于房屋重置价格作价方面法律规定的虚假情况，《A地改造货币补偿协议》应认定无效，所以审查甲享有所有权的房屋的补偿标准也是本案审查的重点之一。

拆迁补偿形式是指拆迁人依照有关法律法规的规定，在拆除被拆迁人房屋时给予被拆迁人补偿的方法。本案中拆迁依据的北京市人民政府令（第16号）《北京市城市房屋拆迁管理办法》中第二十七条规定 拆迁补偿方式，由拆迁人与被拆迁人协商确定，可以货币补偿，也可以房屋补偿。本案中争议焦点之一，是乙拆迁公司与甲签订的拆迁协议中采用的拆迁补偿形式，是否符合当时的法规的规定？乙拆迁公司是否应给甲安置？

拆迁补偿的对象从人的角度讲，拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有权人。到目前为止，国务院颁布过两次《城市房屋拆迁管理条例》，在这两次立法中的“被拆迁人”有所不同，1991年的《城市房屋拆迁管理条例》中的“被拆迁人”是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。现行《城市房屋拆迁管理条例》中规定的“被拆迁人”，是指被拆除房屋的所有人。两次拆迁法规规定的不同，导致被拆迁人的定义发生了很大的区别。

依据1991年的《城市房屋拆迁管理条例》第五条的规定，“拆迁人必须对被拆迁人给予补偿和安置”；第十九条规定“拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人），依照本条例的规定给予补偿。第二十条规定，拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新进行结算。”

而依据现行的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定“拆迁补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换”。

虽然在两次立法中规定的“被拆迁人”不同，对于所有权人的补偿方式也有所变更，但是从上述法规可知，我国拆迁补偿的基本方式包括两类，即货币补偿和产权调换。被拆迁人有权选择拆迁补偿形式。

所谓“货币补偿”，是指被拆迁人根据房地产评估确定的价格，要求拆迁人支付货币，自行到房地产市场购买居住房屋，这实际上就是，被拆迁人与拆迁人之间是一种现金补偿的关系，拆迁人不提供实物住房，由被拆迁人自己解决。

所谓“房屋产权调换”，是指由拆迁人向被拆迁人提供住房，被拆迁人根据自己的实际需要和现有住房情况进行选择，最后结算新旧房屋的差价。在城市房屋拆迁补偿制度中，货币补偿的方式确实能更准确反映被拆迁房屋的实际价值，特别是在一些经济比较发达的地区，采取这种方式更加普遍，货币补偿方式使得被拆迁人自行调节住房标准、居住的地点以及适合自身条件的住房，从而满足不同层次的被拆迁人的实际需求。同时，也可以加快拆迁速度，避免因安置房不落实，被拆迁人长期在外过渡的情况，从而减少纠纷。维护社会稳定。货币补偿方式也有利于转换住房机制，盘活房地产市场，笑话安置商品房，避免住宅房屋的重复建设，并简化了房屋拆迁程序，增加了补偿安置政策的透明度，有利于拆迁当事人对政府行政行为的监督。货币补偿中合理的补偿原则和标准，使城市中心区而你口向新区流动，降低中心区人口密度，有利于城市总体规划，改善城市总体环境。

本案中,甲主张乙拆迁公司应当对其进行安置，依据1991年的《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条的规定:“拆迁人对应当安置的被拆除房屋的使用人，依照本条例的规定给予安置。安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限”。这是我国拆迁法规对于拆迁安置的规定，因此拆迁安置是指拆迁人依据拆迁法律法规的规定，将被拆除房屋的使用人安排到由拆迁人新建、购置或其他由拆迁人支配的房屋中居住或者使用，而将被拆迁人在拆迁范围内所使用的房屋及其附属物拆除的拆迁法律行为。

拆迁安置对象是被拆除房屋及其附属物的使用权人，被拆迁人包括两类，即被拆除房屋及其附属物的所有权人和被拆除房屋及其附属物的使用权人，依据1991年的《城市房屋拆迁管理条》，对所有权人要给予补偿，对使用权人应当给予安置，也就是说，拆迁安置对象是被拆除房屋及其附属物的使用权人。

在货币补偿后，拆迁人不再另行拨付房屋给被拆迁人。本案的拆迁发生在2001年10月，是新的《城市房屋拆迁管理条例》发布之后，实施之前，故应适用旧的拆迁管理条例，本案中，甲要求适用新法规依据不足。原审法院对案件审理中适用的拆迁法规并无不当。而且无论适用哪次拆迁法规的规定，被拆迁人都不可能在拆迁人对其已完成了货币补偿之后，再得到拆迁安置。

本案中，乙拆迁公司在拆迁时张贴了拆迁公告，作为被拆迁人甲有权选择拆迁补偿形式，甲也行使了这一选择权。甲出具了《申请书》，表明其放弃回迁安置房屋，其选择了签订货币补偿的办法，后甲与乙拆迁公司签订《A地改造货币补偿协议》，以及甲按照协议领取补偿款的行为，都应认定为甲选择的必然结果。

拆迁补偿标准是由城市房屋拆迁法规授权，当地房屋拆迁行政主管部门起草，城市人民政府批准颁布，专门用于房屋拆迁补偿的依据。本案争议的另一焦点是乙拆迁公司是否按照法律法规规定给被拆除房屋的重置价格进行估价，其补偿标准是否符合法律法规的规定。

一般理论界认为房屋拆迁补偿标准有以下几种情况：一是政府认定批准房屋拆迁补偿标准，表现为政府具体确定了房屋拆迁补偿标准；二是拆迁人有权允许范围内认定补偿标准，也就是拆迁人愿意补偿被拆迁人的标准；三是被拆迁人要求补偿的标准，即被拆迁人要求补偿的希望值；四是实际产生的补偿标准，也就是拆迁人实际给予被拆迁人的补偿数额。以上四种情况虽然相互影响，但最终的结果，应当符合政府制定的标准。拆迁补偿标准的内容包括区位、用途、建筑面积、拆迁费用等。区位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（与市中心、商业区、政府机关）等的距离，周围环境、景观等。用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证书上未标明的，以产权档案中记录的用途为准，产权档案中未记明用途的，应以房屋的实际用途为准。

确定拆迁补偿的标准的方法为房地产价格评估的办法。根据本案拆迁当时的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定，拆除住宅房屋实行产权调换的，偿还住宅房屋建筑面积与原房屋建筑面积的差价的结算部分，由各省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定。根据1998年《北京市城市房屋拆迁管理办法》的规定，对被拆迁人所有的房屋作价补偿的，作价补偿金额按照被拆迁人所有的房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。根据现行《城市房屋拆迁管理条例》的规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。因此，无论何时，在拆迁的实践中，确定被拆除房屋及其附属物的重置价格是进行拆迁补偿的关键因素，也是拆迁补偿的第一步。

重置价格，是指按照当前的房屋生产条件和价格水平重新建造该类房屋所需要的全部费用的总和。重置价格确定的原则依据《城市房地产管理法》的第三十条的规定：房地产价格的评估，应当遵循公平、公正、公开的原则。

重置价格的估价机构依据《城市房地产管理法》第六条规定，应该由房地产行政主管部门设立的价格评估机构承办，房地产行政主管部门设立的价格评估机构应当指派取得估价师资格并经注册的房地产估价师进行价格评估。依据1998年《北京市城市房屋拆迁管理办法》四十四条的规定，对被拆除房屋的评估，由市或区、县房地局认定的评估机构进行。评估机构对被拆除房屋进行评估，应当通知被拆除房屋所有人到场，被拆除房屋所有人应当予以配合。被拆除房屋所有人或者其委托人不到场或者不予配合的，评估机构也可以进行评估。

重置价格的确定程序，根据《城市房地产市场估价管理暂行办法》的规定，房地产管理部门设立的价格评估机构进行拆迁房屋的重置价格评估，应当遵循以下程序：

1、由拆迁人向房地产管理部门设立的估价机构提出估价申请。

2、房地产管理部门设立的估价机构接到拆迁人的估价申请后，应当对其申请进行审查，经审查符合有关规定的，应当受理拆迁人的估价申请，并指派注册房地产估价师承办；对于不符合有关规定的，应当告知拆迁人补齐手续后予以受理，或者决定不予受理，并告知拆迁人理由。

3、现场勘验估价。房地产估价机构受理拆迁人的估价申请后，应当指派不少于二人的估价人员（应当是注册房地产估价师）承办。估价师接受指派后，应当依法制定估价方案，到房屋及其附属物所在地进行现场勘察，核对各项数据和有关资料，并做好被评估房屋的各种记录。如果估价师发现被评估的房屋与实际情况不符的，应当即使核查房屋档案，对房屋的所有权人进行询问，并将勘察结果记录在案。

4、综合作业。房地产估价师在进行现场勘察评估后，应当按照拟定的估价方案，结合有关资料，并依据国家法律法规的规定进行综合作业，全面分析，提出估价结果。

5、房地产估价师作出估价结果后，由房地产估价机构在估价结果书上加盖印章，并制作若干副本，并书面送达给当事人以及有关部门。

6、拆迁人或者被拆迁人在接到估价结果后，对估价机构作出的估价结果有异议的，可以在受到估价结果书之日起十五日内，向原估价机构申请复核。

从上述论证可知，本案中甲在乙拆迁公司委托北京市西城区房地产评估部门所作的评估报告上签署了意见，在接到该评估报告后，至签订拆迁协议之前，未提出异议，对此，为甲对乙拆迁公司所作房屋的评估结果的认可。后甲在诉讼中主张乙拆迁公司对其隐瞒了被拆除房屋的重置价格，并对其构成欺诈，显然没有事实依据。

从上述分析及论证可以看出，甲诉讼主张《A地改造货币补偿协议》无效乙拆迁公司对其构成欺诈，并无依据，本案一、二审的判决结果正确。

六、相关法律链接

《民法通则》第五十八条 下列民事行为无效。

（一）无民事行为能力人实施的民事行为；

（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；

（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；

（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

（五）违反法律或者社会公共利益的；

（六）经济合同违反国家指令性计划的；

（七）以合法形式掩盖非法目的的。

无效的民事行为，从行为开始的时候起就没有法律约束力。

2001年6月13日颁布、2001年11月1日施行《城市房屋拆迁管理条例》

第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换

北京市人民政府令（第16号）《北京市城市房屋拆迁管理办法》

第二十七条 拆迁补偿方式，由拆迁人与被拆迁人协商确定，可以货币补偿，也可以房屋补偿。

第二篇：拆迁补偿协议

拆迁补充协议

甲方：村民委员会

乙方：公司

根据双方签订的《合作开发协议书》，现就甲方土地拆迁问题，双方签署《拆迁补充协议》，明确甲乙双方各自的权利和义务。

1、甲方负责在安置房交付使用后30日内，将旧村址地块上的附着物、附属物清理完毕（如房屋、树木、机井等），达到“一平”的条件。

2、经过乙方的验收合格后，乙方针对甲方的地上附着物及附属物进行评估补偿，一次性给予甲方拆迁补偿款。

本协议附件、补充协议与本协议具有同等法律效力。

本协议一式六份，甲乙双方各执三份，本协议经甲乙双方签字盖章后生效。

甲方：村民委员会

法定代表人：

乙方：公司

法定代表人：

签订日期：年月日

第三篇：房屋拆迁补偿协议

房屋拆迁补偿协议

被拆迁人（以下简称甲方）： 拆迁人（以下简称乙方）：

根据《民法通则》、《合同法》和《房地产管理法》的有关规定，双方本着平等自愿的原则，就拆迁补偿一事达成如下协议：

一、被拆迁人情况：

二、拆迁人情况：

三、房屋补偿方式：

（一）货币补偿

1、根据当事人共同推荐的评估机构评估的市场评估价确定。

2、被拆迁房屋补偿金额：

（1）被拆迁房屋补偿金额，补拆迁房屋面积平米，按还建面积每平方米元（人民币）计价，小计元（人民币）。

（2）装潢和附属物及补偿金额元（人民币）以上二项合计补偿金额元（人民币）

（二）房屋产权调换

1、拆迁人提供

2、产权调换安臵房应符合以下标准：

（1）拆迁人提供给被拆迁人的安臵房屋，应当符合国家质量安全标准。（2）房屋装潢与设施标准。

3、被拆迁房屋及产权调换安臵房屋的价格均按本协议第二条

（一）、（二）款统一方式进行确定，并结清产权调换差价。

4、按被拆迁房屋与产权调换的安臵房屋的价格结算产权调换差价。差价金额元。

5、产权调换差价币种：，差价由甲方于年月日前向乙方支付，支付方式：

（三）房屋产权调换的过渡安臵

1、过渡方式按以下第方式确定。（1）被拆迁人选择自行过渡安臵。（2）由拆迁人提供周转房过渡安臵。

2、被拆迁人过渡期限自年月日至年月日。

3、被拆迁人选择自行过渡安臵的，拆迁人应当按本协议第三条的约定向被拆迁人支付临时安臵补助费；被拆迁人选择由拆迁人提供周转房过渡安臵的，其周转房的地址：建筑面积：平方米。

4、拆迁人保证被拆迁人在过渡期限内按本协议第二条第（二）款规定进行安臵。被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，应当在得到安臵房后日内腾空周转房。

四、房屋拆迁补助费

（一）拆迁人按规定标准，支付被拆迁人搬迁补助费元，临时安臵补助费元，其它补助费元，共计元。

（二）拆迁非住宅房屋，拆迁人按规定标准，支付被拆迁人设备搬迁和安装补助费元，因拆迁造成停产、停业损失补偿费元，其它补助费元，共计元。

（三）房屋拆迁补助费的币种：，拆迁人应于年月日前支付给被拆迁人，支付方式：

五、被拆迁人家庭的全部成员（18岁以上者）等人一致签字同意 作为被拆迁人代表人，授权他（她）在合同文本和其他文字上签字。拆迁人付给被拆迁人的各项费用，一律由被拆迁人代表人领取。拆迁人对被拆迁人家庭成员中发生与拆迁房屋有关的分家析产、继承纠纷等，一律不负责任。

六、双方权利义务

1、拆迁人可以自行实施拆迁，也可委托拆迁承办人实施拆迁。拆迁人自行实施拆迁的，必须具有拆迁承办人的资格；委托拆迁承办人实施拆迁的，拆迁人和拆迁承办人应订立拆迁委托合同，报房屋拆迁行政管理部门备案。

2、拆迁人必须按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁，不得擅自改变经批准的拆迁范围和期限。需要延长期限的，应当提前办理延期手续。

3、拆迁人应当公开拆迁补偿标准、拆迁补偿方案和拆迁补偿结果，接受监督。

4、违法建筑和逾期临时建筑不予补偿，由被拆迁人在限期内自行拆除；逾期不拆除的，由拆迁人报请房屋拆迁行政管理部门批准拆除，以料抵工。

5、拆迁补偿方臵协议订立前，拆迁人不得要求被拆迁人搬迁。

6、被拆迁人在拆迁通告规定的期限内搬迁腾房，拆迁人应当按有关规定付给搬迁补助费

7、被拆迁人搬迁后，应当告知拆迁人验收。

8、被拆迁人选择货币补偿以货币补偿金额购买房屋的，或者被拆迁人选择产权调换的，价款中相当于货币补偿金额的部分，免交契税。

9、拆迁人提供的安臵房屋应当不低于被拆迁房屋的地段和成新标准。

10、拆迁人提供的安臵房屋超出被拆迁房屋建筑面积的部分，被拆迁人可以按照建筑成本购买产权。

七、逾期安臵违约责任

（一）拆迁人应当在本协议第三条第（二）约定的临时过渡期期满保证拆迁人按期回迁，逾期不能回迁的，拆迁人应在临时过渡期满 天前通知被拆迁人，按下列规定处理。

1、拆迁人按本协议第三条约定的临时安臵补助费的2倍向被拆迁人加付临时安臵补助费

2、逾期个月内，拆迁人按本协议第三条约定的停产、停业损失补偿费的%向被拆迁人加付停产停业损失补偿费；逾期超过个月，拆迁人按本协议第七条约定的停产、停业损失补偿费的%向被拆迁人加付停产停业损失补偿费。

3、逾期12个月的，被拆迁人有权要求重新选择货币补偿或另行选择安臵房。

（二）被拆迁人在临时过渡期内，收到拆迁人安臵通知（通知方式为）之日起4个月内，应到拆迁人办理安臵手续；拆迁人应从发生安臵通知后再支付被拆迁人四个月临时安臵补助费；逾期不到拆迁人办理手续的，不再享受各种补助费或补偿费。

八、拆迁人关于安臵房标准的违约责任

（一）拆迁人交付的安臵房标准应符合第二条第（二）款和附件二约定。达不到约定标准的，被拆迁人有权要求拆迁人按约定标准进行整改，并赔偿元（人民币）。

（二）安臵房屋面积确认及面积差处臵方式：

1、本款规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处臵。

2、本协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记中面积记载不明确的，应由原产权登记部门重新确认。

（三）安臵房交付后，产权登记面积与本协议面积发生差异，双方同意自行约定方式处臵：

九、拆迁人逾期支付拆迁补偿资金的违约责任 按逾期时间，分别处理（不累加）

1、逾期在 日之内，自本协议规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，拆迁人按日向被拆迁人支付逾期应付款的百分之 的违约金，协议继续履行。

2、逾期超过日后，自本协议规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，拆迁人按日向拆迁人支付逾期应付款的万分之 的违约金，协议继续履行。

3、本条中的逾期应付款指依照本协议规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

十、争议处理

（一）本协议受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

（二）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，依法向人民法律起诉。

十二、其它

本协议未尽事宜或条款不明确，双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

十三、效力

本协议自双方签字并加盖单位之日起生效。有效期为年，自年月日至年月日。本协议一式四份，双方各执一份，具有同等法律效力。拆迁人（盖章）：被拆迁人（签字）： 年月日

第四篇：拆迁补偿协议注意事项

签订拆迁补偿安置协议时的注意事项

拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。那在签订拆迁补偿安置协议的时候有哪些注意事项呢？

签订拆迁补偿安置协议时应从三方面去注意：拆迁补偿的基本方式，签订主体，还有协议内容。

1.拆迁补偿的方式

拆迁补偿的方式有两种：既可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换;产权调换可以实行以房屋建筑面积为基础，结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。

律师在接受被拆迁人委托时应提示委托人，被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制：一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿;二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。

2.签订拆迁补偿安置协议的主体

由于被拆迁房屋有私有房屋与公有房屋之区别，故拆迁私有房屋的，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，而拆迁公有房屋的，拆迁人应当与房屋使用人订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议;符合下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：

(1)拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的。(2)拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的。(3)拆迁房管部门依法代管的房屋的。

(4)拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。

上述所称的执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括由房管部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房管部门代为经租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。

3.拆迁补偿安置协议的内容

签订拆迁补偿安置协议，要注意协议应包括以下内容：(1)订立协议的主体。

(2)被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。(3)补偿安置方式。(4)货币补偿金额。(5)搬迁期限。(6)违约责任。(7)争议的处理。(8)需要约定的其他事项。

还须注意如实行房屋调换的，拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。拆迁居住房屋以期房调换的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置协议中，根据建设情况约定过渡期，并遵守过渡期的约定。过渡期内，由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处，拆迁人还应支付过渡期内的临时安置补助费。搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费标准则由市价格主管部门会同市房地资源局制定。如当地对协议有备案要求的，受托律师应提示拆迁人应当按当地规定将其订立的所有拆迁补偿安置协议报拆迁主管机关备案。

第五篇：房屋拆迁补偿协议

房屋拆迁补偿协议

甲方：

身份证号： 乙方：

身份证号：

为了美化城市环境，改善乙方的居住条件，甲方拟对乙方拥有所有权、且现在正在使用的旧房进行拆迁改造。为了明确责任，经甲乙双方充分协商一致，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规的规定，在自愿、平等的基础上达成如下协议内容，供双方共同遵守。

第一条

拆迁房屋的基本情况

根据乙方提供的产权证资料，结合相关法律法规所确定的标准，经甲乙双方认真核对，对乙方的房屋情况确认如下：

1、房屋座落：

2、房屋产权属

所有（共有）；

3、房屋用途：住宅；

4、房屋的总层高为

层，乙方的房屋所在地楼层为第 层；

5、房屋面积

平方米，该面积为双方确认的拆迁补偿安置面积。

第二条

房屋置换的办证补偿及办法

甲乙双方协商同意按下列第方式进行拆迁补偿安臵。

1、产权调换

（1）采取房屋置换的方式进行补偿，其产权置换比例为

，即置换后的房屋面积

平方米，结构为

，用途为

；置换面积的房产证、土地证及相关证件，由甲方负责并承诺在房屋交付乙方管理使用之日壹年内办好交付乙方，乙方必须给予积极的协助配合。

（2）置换后的房屋为该宗地上新建房屋的第 号楼，乙方选择房屋的楼层为该栋楼的第层至第 层，第三条

拆迁房屋腾空和移交

1、产权证资料移交时间：乙方须在本协议签订之日 将拆迁房屋的产权证、契证、房屋买卖合同、土地使用权证等与该房屋所有权相关的所有证照、资料原件交付甲方，并保证客观真实、合法有效；否则，乙方自愿承担一切法律责任和民事赔偿责任。拆迁房屋转让、继承、分割（析产）、抵押告示原因产生纠纷的，乙方自愿承担由此产生的一切法律责任及民事赔偿责任。

2、房屋搬迁腾空条件：乙方须与相关单位付清此前的电话费、水费、电费、有线电视收视费等所有费用；乙方不得拆除房屋内外的房屋构件、门窗和水、电设施；乙方交付房屋后不得擅自回迁。

第四条

置换房屋的交付时间、标准和搬迁安置费补偿方式

1、甲方应在房屋验收合格后将置换房交付乙方，置换房屋质量最低标准应达到国家规定的合格标准，安装塑钢窗（或铝合金窗，以满足设计要求为准）和进户防盗门（或防火门，以满足设计要求为准），室内为毛坯房（墙体刷白）；甲方应将水、电进户，甲方须保证置换房的质量与其他小区的其它商品房质量一样，所用建筑材料一样。

2、以本协议甲乙双方确认的置换面积为准，超出置换面积的部分由乙方按照其所选楼层、所选房号对应甲方开盘当日同楼层同房号的实际销售价格补足差额给甲方，少于臵换面积的部分由甲方按照乙方所选楼层、所选房号对应开盘当日同楼层同房号的实际销售价格返款给乙方；该款双方须在交接房屋的当日一次性付清。

3、甲方按照

元/月的标准支付乙方的过渡房租金，过渡房由乙方自行解决；甲方通知乙方搬迁之日一次性支付个月的过渡房租金 元，此后按月支付，直至交房后的第二个月止。

4、甲方在通知搬迁之日按元的包干价一次性向乙方支付搬出和搬进补助费及拆迁补偿费

元。

第五条

违约责任

1、因甲方的原因，不能在本协议约定的 个月期限内向乙方交付置换房的，甲方须按照置换房总价款的向乙方支付违约金；自甲方通知选房的第二个月起，甲方不再付给乙方过渡房租金。

2、甲方逾期支付过渡房租金和搬迁补助费的，除承担继续支付的责任外，另须按应付款总额

的标准向乙方支付违约金。

3、乙方违反本协议第三条约定的，除承担赔偿甲方经济损失的责任外，另须向甲方支付违约金

万元。

第六条

争议解决方式

本协议在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决；协商或调解不成的，向贵德仲裁委员会申请仲裁；甲、乙双方的任何争议不能影响该项目的正常建设。

第七条

其它约定

1、本协议签订后，甲方应尽快办理土地、拆迁、准建等行政许可手续，乙方应予积极配合。

2、本协议履行过程中，双方确认如下有效通讯方式：

（1）甲方的通讯方式：

通讯地址：

联系电话：

联 系 人：

（2）乙方的通讯方式：

通讯地址：

联系电话：

联 系 人：

（3）甲、乙双方均须保证提供的上述通讯方式真实、有效，双方按照上述通讯方式发出的任何通知或送达的任何文书，均视为双方已经接受。

4、本协议未尽事宜，双方另行商定补充条款；本协议空格部分填写的文写与印刷文字具有同等的法律效力。

5、本协议一式三份，甲乙双方签字、盖章（乙方捺手印）生效，各执一份存查，一份送交相关管理部门备案。

甲方：（签字、盖章）

****年**月**日

乙方：（签字、盖章）年

月

日