一手房交易流程早知道

第一篇：一手房交易流程早知道

一手房交易流程早知道

一手房和二手房交易流程大同小异。购买商品房流程第一步：签订认购书

商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：

(1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。

(2)认购物业的楼层;户型;房号;面积。(3)房价。包括单价;总价。

(4)付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。

(5)认购条件。包括：定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：

(1)项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。

(2)购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。(3)房款支付方式。

(4)购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。购买商品房流程第二步：签订买卖契约

购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：

(1)土地使用证号及使用年限(2)商品房销售许可证号

(3)房产名称及购房人购买房产的类型

(4)所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期(5)房价款。包括单价和总价(6)付款方式(7)双方违约条款(8)保修条款

(9)买方接受物业管理公司管理条款(10)预售登记(11)房屋转让(12)房屋过户

(13)纠纷、争议的解决方式(14)附件一：房屋户型图(15)附件二：装修设备标准(16)附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。

购买商品房流程第三步：预售登记

买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续

当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。

购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证

转载自：风险投资 www.xiexiebang.com

第二篇：购买一手房流程

选好房子,和开发商签购房合同后就可以交定金,开发商会给你定金收据。开发商会给你一套贷款都需要交的资料,并算好你的首付款比例,和贷款年限,这些都在购房合同中有体现。2 第二次,交首付款和贷款资料给开发商,开发商上交给银行。3 贷款资料都需要:双发的身份证,户口簿,结婚证复印件及公证书。户口簿公证和婚姻公证书。收入证明,一般家庭月收入要在月还款额的1.5倍。贷款申请表。财产保险书。4 办理的房屋抵押贷款都是由开发商做过渡担保的,所以开发商帮助贷款是必定的。5 房屋交工时,要交房屋维修基金,契税3%,印花税0.05%,办理房本的费用,取暖费,物业费用。一般物业公司都已经进驻。50万左右的房子这几项加起来1万元。6 贷款合同,买房合同,业主本人留一份。以前的收据换成正式**。7 拿钥匙,实地测量,缺平米,退钱给你。没有按期交房也要按实际天数,签约的实际罚金退费给你。

购买一手房流程

流程：审查→签约→付款、按揭贷款→收房→产权→装修

1、审查，购房的必要准备

（1）审查房地产开发企业的开发资质

房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。（2）审查房地产开发企业的经营范围

如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是违法经营，购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同。

（3）审查“五证”

“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。

此外，如果是现房买卖，则开发商无须办理（4）所述预售许可证。

“二书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。（4）审查所要购买的房屋是否已被抵押

根据我国《担保法》第四十五条规定，抵押“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。

（5）谨防广告及宣传的诱惑和误导

购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。针对这种情况，一方面建议您全面理解开发商的广告宣传，不属于开发商所能够解决的问题，例如对周边的学校、银行等设施的承诺，您最好不要完全相信；另一方面还是建议您根据所购楼盘的实际情况向专业律师咨询。

2、签约，慎重而稳妥的一笔（1）慎签认购协议

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

因此在“定金”或“约定不予退还费用”的情况下，购房者很可能处于被动的地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承受定金或订金的损失。因此，提醒购房者慎签《房屋认购协议书》，注意协议书采取的是“定金”方式还是“订金”方式，有没有“另有约定”。

（2）填写合同文本空白处的注意事项

商品房买卖合同中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。为了最大限度地保护购房人自己的合法权益，在选择和填写相关内容时一定要认真审慎地对待。

第一、合同开始的双方当事人项。关于“出卖人”和“买受人”的所有资料都要完整填写，不可有空项。如果出卖方有“委托代理机构”或买受人有“委托代理人”，除要认真填写相关内容外，还要有合法有效的授权委托书“。

第二、合同第一、二两二条中的所有填空均应填写。填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。

第三、合同第三、四、五条在审查和填写时需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系，具体了解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是否合理合法，分摊的比例关系是怎样的。对合同约定的面积一定要心中有数，对收房时可能发生的面积上的变化要预先有防范，并在合同中予以明确约定。

第四、合同第八、九条是有关商品房交付问题。这里需要注意的是，通常情况下交付期限应以建筑工程竣工验收备案表的取得为准。确定违约金的比例要适当，如果定得太低，就可能影响其约束力。其他条款涉及违约金的，也应考虑这方面问题。

第五、第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖于入住时正常开通外，其他如燃气、电话、宽带网等，如有可能也应作出明确约定。

第六、第十七条中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题，根据物权法规定，其使用权和收益权应归物业的全体业主所有，不经业主同意，出卖人无权使用。（3）合同附件不能忽视

商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般附在买卖合同的最后，容易被购房者所忽视，而被不法开发商所利用。事实上，由于主合同只能采用法定的统一文本，所以合同的附件就显得尤为重要。有以下几点必须提醒购房者注意：

第一、房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。

第二、无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容。

第三、买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。

3、付款（1）购房款

房价款为每平方米（建筑面积）售价乘以建筑面积，或者每平方米（套内建筑面积）售价乘以套内建筑面积。合同统一文本的第六条“付款方式及期限”，这一条只给出了购房者三种简单的选择，即：一次性付款、分期付款和其它方式。

相对来说，分期付款对购房者比较有利。尤其对于期房项目，购房者可以按工程进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。(2)住宅税费

契税：

印花税 大修基金 转移登记费

房屋所有权证工本费 贴花税

初装费:在商品房交付使用时，一些购房者经常会遇到“初装费”的问题，例如，购房款早已交清，但在交房时，开发商却列出了5000多元的天然气初装费的缴费清单，这笔节外生枝的费用，到底应该由谁来承担呢？

所以，除非购房合同已经明确约定了某项初装费由购房者承担，否则购房者在入住后不承担任何形式的初装费。建议购房者最好在购房合同中明确：“出卖人在交付房屋时不得就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同约定以外的费用。”避免交房时发生不必要的争执。

（3）、按揭贷款 A、按揭的条件

各银行一般都要求按揭贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：

具有城镇常住户口或有效居留身份；

有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；

有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。

在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：

身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；

贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；

抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；

保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。

B、按揭的风险

按揭制度对三方都有风险。但是对购房者来说风险最大，这一方面是由于购房者的弱势群体地位，另一方面也因为购房者法律专业知识不足。购房者在按揭中的风险主要表现为：

开发商取得银行划给的购房者的贷款后，有可能挪作它用，或卷款潜逃；

开发商首次涉足房地产，缺乏经验，由于经营不善或其它原因，有可能导致楼盘烂尾，无限期拖延交房；

房产商开发程序有可能违法，因而不能取得房屋产权证；

有可能开发商在建工程偷工减料，导致房屋质量不合格；

有可能开发商没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；

开发商将土地或房产抵押，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍卖、执行，购房者都无法实现其对房屋的各种权利；

银行有可能违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。

商品房买卖合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款

在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。这是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出的规定。

4、收房

（1）收房纠纷的主要事由有：

延期交房；

房屋质量问题；

小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现；

承诺的规划与事实不一致。（2）验收材料很重要

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以交钥匙就算交付使用。

收房时的隐患往往是签约时埋下的。所以建议购房者签定一份对自己有利的合同，以避免收房时产生纠纷。另外，对于已经产生的收房纠纷，建议购房者与房地产专业律师商讨，根据自己的实际情况，研究相应的对策，以最大限度的维护您的合法权益。

5、产权证

（1）取得产权的重要性

《城市房屋登记管理办法》规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋登记，领取房屋权属证书”。商品房所有权的取得是以房屋产权证的最后登记完成为准，即拿到了产权证，购房者才真正成为房屋的所有人。

（2）开发商有义务协助办理产权证

建设部《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于房地产开发企业的原因，购买商品房在规定期限内拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失，卖房人应当承担违约责任。

6、装修（1）何谓”精装修房“

精装修房一般有两种：第一种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最后交到购房者手上的是成品房。第二种是菜单式，为了满足个性化的需要，购房者在菜单内挑选，开发商集体采购并施工。

有的项目开发商售房时同购房者签订合同约定是毛坯房，让购房者在收房时跟开发商选好的装修公司签精装修合同，这样的项目不是楼市中的精装修房。（2）买精装房要签好同及附件

购房者在买精装修房时应注意下列几点：

一是精装修房的价格中包含装修费用。精装修是房屋的组成部分而不是独立存在的，签约时应注意到房屋价款的组成不是简单的普通房屋的价钱和精装修的费用相加。

二是单独标明装修标准。《商品房买卖合同》中的附件三，是对装饰、装修标准的约定，建议购房者从装修的设计、布局、施工工艺及所有装修项目名称、建材品牌、价格标准及相应的档次、颜色、规格等给予详细明确的约定。

三是验收。验收标准、验收主体以及验收程序等，应在合同中约定。验收质量标准可直接约定按照《高级装饰工程验收标准》来进行。

四是项目变更。合同中要有装修项目变更的约定，说明装修改动可以签署工程变更单以明确改动的项目和时间。

五是违约责任。在《商品房买卖合同》第十三条中，对违反合同附件三的处理方法有两种方式：一种是”出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价“；一种是双方自行约定。如果选签第一种，那一定要在附件三中明确约定价格标准。如果选择双方约定，除对装饰装修及设备价值的约定要详尽外，一定要明确具体的违约责任。（3）精装房与质量保证书

购房者应要求开发商在《房屋质量保证书》中承诺，除房屋本身质量以外，室内装修工程最低保修期为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自交房验收合格之日起计算。

（4）不要误入”送全套精装修"的陷阱

有的开发商在广告或楼书中称“售房送全套精装修”，以此作为促销手段。对此，如果购房者认为这是开发商白送的，对其没有任何要求，就可能吃亏上当。（5）如何验收精装修房

A、建议首先把验收的目光放在隐蔽工程上

B、检查建材的品牌与合同是否相符

C、空气质量可以评估

D、装修材料环保指标检测机构

第三篇：2011一手房贷款流程

【2011一手房贷款流程】

第一步：自我能力评估

注意事项：买房应以实际收入情况为基准，不买贵的只买好的。切勿爱面子购买一套超出实际经济承受能力的房子。每月供房所用一般不超过月总收入的40%。

第二步：挑选房源

注意事项：在第一步基础上了解如发展商实力、声誉、口碑，地段、价格、户型、周边配套等，但不要轻信多如牛毛的广告，一切应从实际出发，眼见为实。

第三步：先检查“七证”再签订认购合同书

注意事项：在签订认购合同书前要求发展商出示“七证”：开发商的《营业执照》、《国有土地使用证》、《建设规划许可证》、《建设开工许可证》、《预售许可证》、《销售许可证》、《银行按揭协议书》。

第四步：签订合同并登记备案

注意事项：该过程以及手续由开发商到房产交易中心办理。签订合同时小心开发商在合同上做些小手脚，可聘请律师一同前与签订合同。

第五步：选择付款方式

注意事项：付款方式主要有一次性付款、商业贷款、公积金贷款和分期付款，其中市民供房又以商业贷款为主。如果单位有公积金发放，则可以考虑公积金与商业贷款相结合的形式，年利率较单一商业贷款要低。一般商业贷款由发展商全权办理，如果不放心可以自行办理。第六步：保险与公证

注意事项：保险是基于贷款银行的要求，到与银行合作的保险公司交纳保险金、提交相关材料、签字盖章(一次性付款不需购买保险)。相关材料有：契税纳税申报表、房屋租赁登记申请表、登记委托书、登记申请书。公证是指去规定的公证机关提供相关材料后签字盖章，以公证买卖双方交易的合法性和公正性。

第七步：验收房屋

注意事项：认真检查房屋质量，同时要求发展商出具三书一证：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋竣工验收证明书》和《入住许可证》。

第八步：物业管理

注意事项：与物业管理公司签订《物业管理合同》，详细咨询各种收费项目以及标准。第九步：产权过户、领房产证

注意事项：一般情况下由发展商协助业主先到国土部门办理国土证，然后到房管部门办理房产证。业主也可在房屋买卖合同上注明最后领取房产证时间与违约条款，以防出现入住几年房产证还不到手的情况。

第四篇：一手房公积金贷款流程

（一）武汉一手房公积金贷款流程：

第一步贷款咨询

借款申请人向管理中心的受托银行进行贷款咨询，领取《一手房个人住房公积金贷款资料夹》，按要求填写完毕，并连同以下资料一同提交受托银行：

第二步提交申请

1.借款人夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件；

2.婚姻状况证明原件及复印件（单身证明由民政部门出具）；

3.经房产部门备案的购房合同和不低于房屋总价20％的首付款收据原件及复印件；

4．贷款银行要求提交的其它证明材料。

第三步贷款受理、银行初审

1.受托银行与借款申请人进行面谈，审核其提交的申请资料；

2.查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》，审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况；

3.受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息查询”；

4.对符合贷款条件的借款人，受托银行在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与借款人商议确定贷款额度、期限、利率以及还款方式；

5.受托银行在公积金系统中进行初审，初审未通过的，及时通知借款人并告知原因。第四步签订合同

贷款初审通过后，受托银行与借款申请人、购房人面签借款（抵押）合同，并填写房产抵押登记等相关贷款资料。

第五步抵押登记、银行复审

受托银行到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记；

受托银行对借款申请人的全套资料进行复审。

第六步管理中心终审、贷款发放

管理中心对受托银行复审通过的贷款资料进行终审，终审通过后，由管理中心通过受托银行将贷款资金以转账方式直接划入售房单位账户。第七步按月还款

自贷款发放的次月，借款人应按《借款合同》约定，每月20日前按时偿还贷款本息，直至全部贷款结清。借款人最后一次还清剩余贷款时，应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。

第八步注销抵押

借款人还清全部贷款本息后，凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

第五篇：一手房按揭贷款的流程

中国银行一手房 中国银行一手房 按揭贷款的流程
贷款的基本流程
确认贷款 人行征信查询 准备材料 进行面签

客户还款

银行审贷

购房网签

一、确认贷款 客户确认采用中国银行贷款方式购房，并符合贷款政策条件。中国银行贷款政策：以家庭为单位，包括夫妻双方和未成年子女，名下无房产 或只有一套房产（含全款和贷款方式购买，银行政策是认房又认贷），才能申请中 国银行贷款。对于名下无住房的，借款人最低首付款为 3 成（住宅）5 成（别墅），利率下 浮 15%的优惠 对于名下有 1 套住房的，首付款比例 6 成、利率上浮 10% 对于名下有 2 套及以上住房的，不予提供贷款

二、人行征信查询 借款人、配偶和未成年子女提供身份证复印件和授权书，中国银行进行人行征 信查询，确认借款人家庭房贷记录情况，和其它贷款、信用卡的还款情况，是否有 不良记录。全款购房情况无法查询，需借款人如实告知。符合中行贷款条件的可以 进行下一步工作。

三、准备面签材料 见准备材料清单

四、进行面签 银行信贷经理审核贷款资料原件，签署贷款资料，并进行咨询工作。资料齐全 后出具《贷款承诺函》。

五、购房网签 借款人进行购房合同网签和交付首付款

六、银行审贷 此时银行通过建委网站，利用购房合同号进行查询，确定借款人家庭的已购房 套数。资料齐全的客户可以进行贷款审批工作。贷款 1200 万（不含）以下的，5 个工作日放款 贷款 1200 万至 4000 万（不含）个月放款，1 4000 万元以上的 45 天放款

七、客户还款 借款人将银行放款后的资料取回，包括借款合同、还款计划等，准备月供还款。

贷款所需提供文件
国内人士： 国内人士：

1、身份证原件及复印件

2、户口本原件及复印件

3、结婚证原件，离婚证原件、法院判决书，未婚证明原件及复印件

4、首付款发票复印件

5、买卖合同原件

6、所在单位的营业执照副本复印件（盖公章、经过年检）

7、收入证明（盖公章）或完税证明（税务所提供），月收入为月供的 2 倍，涵盖所 有负债。

8、所在单位的公司章程

9、自顾人士： 公司章程 所在单位的连续三年财务报表及最近一期

10、其它资信证明：行驶证、存单、股票基金清单等

港、澳、台及外籍人士： 台及外籍人士：
外籍人士： 借款人（及其配偶）护照、签证 居留证 结婚证（翻译公司翻译）外国人就业证 收入证明及营业执照副本复印件 税单或完税证明 港、澳人士： 借款人（及其配偶）身份证、往来大陆通行证、结婚证 收入证明及营业执照副本复印件 税单或完税证明 台湾人士： 台胞证 户籍藤本 结

婚证 收入证明及营业执照副本复印件 税单或完税证明 强制执行公证