租赁合同法条与相关案例

第一篇：租赁合同法条与相关案例

《合同法》

第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

房屋租赁纠纷《案例》

案例一：

法院经审理认为，原告在出租房屋存在漏雨的情况下，至今未对房屋进行维修，显属违约；被告作为承租方，在原告不履行维修义务的情况下，既不自行修缮，又不将已空关的房屋交付原告，导致房屋空关至今造成租金损失。对此，被告亦有过错，应承担相应的责任，对被告空关房屋期间的租金损失双方应各半承担。案例二

一、基本案情

2011年1月1日，某公司（以下称“我方”）与刘某某签订了房屋租赁合同。合同约定：（1）我方承租刘某某位于某小区A1楼401房；（2）房屋租赁期间，刘某某保证房屋符合出租房屋使用要求，负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因出租人延误房屋维修而使承租人或第三人遭受损失的，出租人负责赔偿。（3）我方在入住前对房屋内的各种配套设施进行检查并在使用期间保证完好无损（包括附件设施），因使用不当或其他人为原因而使设施损坏的，承租人负责按价赔偿或给予维修。

2011年10月5日，我方租住房屋的厨房水槽进水管软管发生故障，向外喷水，导致屋内漏水，并漏至楼下。10月7日，刘某某要求我方赔偿房屋损失，我方拒绝，刘某某扬言要把我方物品扔出，我方人员报警，110出警到现场，建议双方通过法院调解解决纠纷。10月13日，我方给刘某某寄送《关于终止房屋租赁合同的函》，要求刘某某退还费用共计5250元。

10月18日，受理法院向我方送达刘某某诉我方财产损害赔偿一案的法律诉讼文书，刘某某诉称我方没有尽到管理职责，导致租住房屋漏水，要求我方赔偿地板、墙面损失7000元。另：受理法院向我方送达陈某诉我方相邻损害防免关系纠纷一案的法律诉讼文书，陈某认为我方没有尽到管理职责，导致屋内漏水，并漏至其楼下房屋，造成其房屋受损，要求我方赔偿屋顶处理费、灯具费用、在外住宿费等费用共计35380元。

二、办案思路

接受委托后，我对案情进行了分析，并对当事人提出以下处理思路： 1.对刘某某一案提起反诉或另行起诉。2．申请陈某一案中止诉讼。

3、在陈某一案中追加刘某某为我方。

三、法庭审理

法庭审理中，结合举证、质证情况，我向合议庭提出四点代理意见： 1.房屋漏水的根本原因，是刘某某房屋设施出现故障所致

本案的基本事实：2011年10月5日下午，我方所租刘某某某小区A1楼401房屋漏水。我方得知情况后，立即派人到漏水现场查看，并及时采取弥补措施，避免损失扩大。第二天下午，我方与刘某某、物业公司楼管员靳某某等人进出租房屋查看漏水原因。如靳某某所言，“经查看，系厨房洗菜盆下连接阀门和洗菜盆之间的软管（即水槽进水软管）发生漏水，水在往外射，而不是滴，其余地方再无漏水”。10月8日，刘某某找装修工人熊某某更换了进水软管。

刘某某、我方向法庭提交证据均能证明上述事实。所不同的是，刘某某提交证据：物业公司《 A1-401渗水至A1-301情况说明》，载明是“401室内厨房水龙头软管漏水，导致401室内木地板大面积翘起”。至于“水龙头软管漏水”的具体指向，结合房屋内漏水现场照片，可以确定是厨房水槽进水软管突然破裂导致漏水。据此可知，刘某某房屋设施出现故障，是导致房屋漏水的根本原因。

2.刘某某出租房屋设施存在严重缺陷，没有安装进水总阀门，没有尽到定期检查义务和修缮义务，也是造成房屋漏水的重要原因 依照合同法和双方当事人签订《房屋租赁合同》的相关约定，出租人负有对出租房屋及其附着物（包括水、电、煤气等设施）定期进行安全检查、维护和修缮的义务，并保证房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。本案中，房屋租赁期间厨房水槽进水软管突然破裂，进而引起房屋漏水，有水压的原因、厨房水槽进水软管材质的原因、安装的原因，更有刘某某没有尽到定期进行安全检查义务的原因和对设施存在故障不积极修缮的原因，而非我方的使用不当造成。同时，需要特别指出，刘某某房屋设施存在严重缺陷，疏于履行以下义务，也是导致房屋漏水的重要原因：

（1）刘某某在出租房屋时，没有向我方提供出租房屋及附属设施的使用说明。

（2）刘某某对其装修所用材料材质可能存在的缺陷，既没有尽到定期检查修缮的义务，也没有告知我方在使用过程中应注意防范；（3）刘某某出租房屋提供的附属设施存在严重缺陷，没有安装进水总阀门，楼层总进水阀又由物业公司控制，使得我方离开房间时无法切断水源。如果刘某某事先给出租房屋安装了进水总阀门，使我方离开房屋时能够关闭阀门，也不会引起房屋漏水。

综合以上分析，刘某某在租赁合同履行期间，不仅没有保证房屋符合出租房屋使用要求，也没有对房屋及其附着物履行定期检查和及时维护、修缮的义务，导致厨房水槽进水软管突然破裂，进而引起房屋漏水的后果。因此，刘某某应自行承担出租房屋所受损失，并赔偿我方因此而受到的物品损失。

3．我方已尽到注意和管理义务，及时采取弥补措施，减少损失的扩大。

（1）房屋租赁期间，我方已尽到注意和管理义务，不存在不当使用房屋和附属设施的情形。根据双方当事人向法庭提交的证据，房屋漏水发生在10月5日白天，当时房屋使用人、我方总经理华某某正在公司值班并检查工作，加之进水软管突然破裂，我方无法预料，而非我方不履行管理和善良注意义务。

（2）房屋漏水后，刘某某及时采取弥补措施，避免损失的扩大。10月5日下午，当得知房屋漏水后，房屋使用人华某某立即安排公司办公室人员前去查看，并及时采取弥补措施，用笤帚、拖把等工具清理房间积水，避免损失的扩大。由此，进一步说明我方积极履行了管理义务。

4.刘某某提交的证据《某某装饰公司工程预算书》，是刘某某单方委托装饰公司做出的工程预算，不属于鉴定结论或评估报告，不具有公信力，不能客观反映案件事实，依法不能作为认定案件事实的依据。综上所述，房屋漏水的根本原因，是刘某某房屋设施出现故障所致。刘某某出租房屋设施存在严重缺陷，没有安装进水总阀门，没有尽到定期检查义务和修缮义务，也是造成房屋漏水的重要原因。我方已尽到注意和管理义务，及时采取弥补措施，减少损失的扩大，不应承担刘某某出租房屋所受损失。

四、审理结果

受理法院以刘某某所举证据不能证明房屋漏水是因我方过错造成为由，驳回了刘某某的诉讼请求。刘某某没有提出上诉。

随后，陈某诉我方相邻损害防免关系纠纷一案，原告陈某向受理法院申请撤诉，受理法院裁定予以准许。

至此，律师代理工作结束，当事人的合法权益亦得到维护。

案例三：房屋漏水纠纷

住过楼房的人往往有这样的经验，因为相临房屋漏水，使得原本和睦的邻里关系而受影响，甚至破裂。而且作为受害方，不知如何索赔，也不知索赔多少。下面这个案例，可以提供一些借鉴意义。原告（上诉人）：刘女士 被告（被上诉人）：陈女士

一、基本案情 原被告系上下楼邻居。2002年3月8日至12日间，由于被告卫生间水管破裂，大量自来水沿被告房屋地坪自上而下流入楼下原告住房内，直到漫溢室外被邻居发现。漏水造成原告三房二厅二卫及厨房间装潢重度受损，所有房间地面积水，天花板受潮起皱、涂料脱落，墙纸剥落，地板起翘。家中大量物品受潮湿、水浸损坏，以致无法居住在内，只能将出租给他人的另一套自有住房收回自住。因被告拒不承担相邻方应尽的赔偿义务，故原告起诉要求被告赔偿直接与间接损失人民币8万元。诉讼中。原告变更诉讼请求为要求：1）判令被告对原告的因漏水损坏的SONY29英寸彩电一台、落地音响一对、写字台一张、紫红色皮沙发一套、聂耳牌钢琴一架予以修复；2）判令被告支付原告装潢损失修复费用人民币4万元；3）判令被告赔偿自2002年3月10日起至今的房租损失人民币25000（按月租金人民币1600元计）；4）判令被告承担本案诉讼费及鉴定费。

被告辩称：2002年3月8日至12日间因其卫生间抽水马桶连接水箱的软管破裂，确实发生了漏水。但漏水原因不在被告。被告所住该房从未进行装修，且房屋地坪倾斜，存在质量问题，更由于原告没有配合共同更换污水管道才造成水漏出后流向楼下。在此次漏水之前，原告的房屋已经历两次漏水。1998年因三楼住户阳台出水管堵塞造成的漏水损坏了原告一部分室内装潢，原告未就此重新装潢。2002年1月，因三楼住户热水器故障，漏水造成原告厨房受损，原告曾向热水器生产厂家索赔，但后来又放弃了。现原告将两次漏水的损失转嫁到被告处，明显不合理。至于原告的租金损失，与本案无关。原告要求其承担全部责任是不公平的，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。二、一审法院的认定与判决

上海市闵行区人民法院经公开审理查明：本案原告刘女士系上海市闵行区沪青平路338号荣德公寓16号101室及上海市沪青平路101弄荣德大厦2号203室房屋的所有人。本案被告陈女士系原告住所楼上荣德公寓16号201室所有人。2002年3月8日至12日间，因被告卫生间抽水马桶连接水箱的软管破裂，大量自来水沿被告房屋地坪自上而下流入楼下底层原告住房内，直至漫溢室外被邻居发现。其时原、被告均不在沪。漏水造成原告卧室、厅墙面和顶面不同程度出现涂料、墙纸起壳、剥落、霉变，客厅、卧室地板、木质踢脚线浸水、受潮，不同程度隆起、褶皱和断裂，卧室房门变形，发霉。装潢修复费用经上海市价格认证中心闵行分部鉴定为人民币13559元。漏水造成原告家中一对音响外壳变形，写字台发霉、开裂。漏水发生后，原告及家人居住上海市沪青平路101弄荣德大厦2号203室至今。

另查明，1999年因荣德公寓16号三楼阳台下水口堵塞，发生漏水，殃及本案原、被告的住房。2002年1月，因荣德公寓16号三楼住户的热水器故障，漏水影响到原告的厨房间。原告为此曾与热水器生产厂家交涉，要求赔偿。

又查明，上海市闵行区沪青平路338号荣德公寓B座102室即现荣德公寓16号101室，建筑面积为150平方米左右。本案有如下证据：

现场照片2本、洪菁实业公司照相馆的冲印证明1份，证明照片拍摄的时间、漏水造成装潢受损情况。

录像带1盘，证明漏水发生5天后现场情况。

华舒物业公司的证明1份，证明漏水原因在于201室卫生间洗脸盆下阀门破裂所致。

上海市闵行区人民法院（1998）闵民初字第2558号民事判决书1份，以及上海市第二中级人民法院（2000）沪二中执字第783号民事裁定书1份，以证明原告是现沪青平路338号荣德公寓16号101室和沪青平路101弄荣德大厦2号203室房屋所有人。

租赁合同一份，证明原告原将自有的另一套住宅荣德大厦2号203室房屋出租给上海金洲酒店服务有限公司，租期为2002年4月1日至2003年4月1日，租金每月人民币3200元。房屋产权转移申请书1份，证明201室是被告所有。

通告1份，证明荣德公寓的开发商因房屋经常发生漏水问题，要求业主配合维修管道。

向刘猛勇、朱业明、王桂琴、沈信杰、张若杰做的调查笔录，证明1999年该幢房屋三楼阳台出水管堵塞引起漏水，2002年1月三楼渗水影响到原告厨房，原告曾要求更换厨房的天花板和吊厨。上海市价格认证中心闵行分部对上海市闵行区沪青平路338号荣德公寓16号101室受损装潢的修复费用进行价格鉴定，结论为“受损装潢修复材料费、人工费合计人民币13559元”。上海市闵行区人民法院根据上述事实和证据认为：

关于物品损失。原告主张因漏水损坏的物品有：SONY29英寸彩电图像失真；音箱因浸水外壳变形；写字台发霉、开裂；皮沙发外观未坏但内里受水浸受损；钢琴弹不出声。原告要求被告对上述物品进行修复。被告提出异议，认为上述物品漏水前是否已损坏、漏水后损坏到何程度不明，原告要求被告进行修复的依据不足。经庭前证据交换，被告确认上述物品存在于原告漏水侵害的上海闵行区沪青路338号荣德公寓16号101室现场。原告提供向朱震宇所做的调查笔录，以证明漏水前的2002年春节钢琴弹奏情况良好。经庭审质证，被告认为证人是原告的熟人，与原告有利害关系，即使钢琴当时是好的，现在有损坏，也不能排除其他原因引起的损坏。原告提出的证据又是孤证，故缺乏证明力。原告要求被告修复的物品系在家庭内部使用的器物，按音箱因浸水外壳变形、写字台受潮发霉、开裂，不需再对受损原因举证，法院即可确认损害系漏水造成。原告虽有初步证据证明漏水前钢琴弹奏状况良好，但原告主张的彩电、钢琴、皮沙发的损坏情况是内在的，仅凭视觉观察无法确定，现被告不认可此三样物品损坏系由漏水引起，故应由原告对此进行举证。原告现未能就其主张提供证据，法院对彩电、钢琴、皮沙发因漏水而损坏的事实难以采信。关于装潢修复费用。原、被告双方对鉴定结论均无异议，法院予以采纳。原告坚持以人民币4万元来计算其装潢受损费用，缺乏依据。被告认为鉴定结论是针对房屋现状作出的，应当扣除房屋遭受前两次漏水造成的装潢损失，被告只愿补偿原告相当于13559元的1/3的损失。因原告当庭承认1999年、2002年1月三楼漏水殃及原告住房，故被告要求扣除相关的装潢损失，是合理的。关于租金损失。2002年3月28日原告之夫回国处理漏水事件，因家中无法居住，遂取消另一套住宅的出租协议，住进荣德大厦2号203室。原告于2002年10月回国后也居住在该房内至今。原告要求租金损失按每月人民币1600元计算，因赔偿纠纷尚未解决，要求租金损失以人民币25000元总计。而被告认为漏水的房屋经收拾尚可住人，不愿赔偿租金损失。法院认为，原告有关租金的举证与其欲证明的租金损失有25000元之事实缺乏客观联系，法院不予采纳。但漏水发生后，原告房屋装潢受损程度较为严重，使原告与其家人难以在短时间内继续居住该房屋，原告另觅住处合情合理。即使原告居住的是自己的另一套房屋，但原告利益受损的事实足以认定。原告以租金损失形式提出的赔偿，具体数额可由法院参照同类地段相似房屋的月租金予以确定。

法院认为，不动产相邻各方应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神处理相邻关系。经审理查明漏水原因在于被告房屋卫生间设施的缺陷，漏水造成楼下邻居原告房屋装潢及物品损失，损害了原告的权益，故应赔偿原告因此所受的损失。被告辩称漏水的发生是房屋质量问题及原告不配合更换污水管道所致。因被告作为房屋的所有人的义务对房屋行使管理职责，故被告不能据此对抗原告的诉情。在此次漏水之前，原告的底层住房已经历两次漏水，因被告对前两次漏水给原告造成的损失范围难以举证，价格认证机构对装潢修复费用的鉴定又是根据房屋现状作出的，另考虑到原告因厨房间漏水曾向案外人提出索赔后又放弃的情节，从公平、合理的角度出发，法院酌情确定由被告承担装潢修复费用的90%。原告要求被告修复的物品，其范围应当是因漏水造成的物品损坏，法院根据常理推断及原告的举证，确定由被告人修复音箱、写字台。考虑到原告房屋装潢受损程度较为严重，使原告及其家人难以在短时间内继续居住、使用该房屋，原告另觅住处合情合理。即使原告居住的是自己的另一套房屋，但原告的利益损失应当由被告赔偿。现原告以租金损失的形式来主张此项利益，对合理部分法院可予支持。法院为弥补原告的利益损失及促使原告收拾发生水患的房屋，早日回搬，防止损失进一步扩大，参考同类地段同类型房屋的租赁价格，酌情确定以租金每月人民币1200元计支持租金损失3个月。法院另考虑到原告遭受如此漏水后清理现场需花费精力，其提出过高的诉讼请求尚在情理之中，故法院在确定诉讼费用的负担时亦酌情考虑。

上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十三条、第一百零六条之规定，作出如下判决：

被告陈女士应自本判决生效之日起30日内委托具有维修资质的企业，对漏水造成损坏的原告刘女士所有的、现在上海市闵行区沪青平路338号荣德公寓16号101室内的音箱一对、写字台一张予以修复。被告陈女士应自本判决生效之日起10日内赔偿原告刘女士装潢修复费用人民币12203.10元。

被告陈女士应自本判决生效之日起10日内赔偿原告刘女士租金损失人民币3600元。

驳回原告刘女士其余之诉讼请求。案件受理费人民币2910元、财产保全费人民币670元、鉴定费人民币680元，由原告刘女士负担1000元，被告陈女士负担3260元。上诉人诉称：撤销原判第三项，改判陈女士应赔偿刘女士租金损失25600元（以每月人民币3200元计，计算8个月）。原审以人民币1200元计算租金损失不合理，参照周围邻居及自己原出租的同地段同类型房屋，每月以3200元计算租金实属合理；由于事件发生后为便于进行受损评估，故保留现场至今，原审确定租金损失仅为3个月，也属欠公平，现主张以8个月为限计付租金损失应属恰当。被上诉人辩称：刘女士的上诉请求缺乏依据，要求维持原判。三、二审法院的认定与判决

上海市第一中级人民法院审理查明：原审法院认定事实无误。原审中刘女士未主张对租金损失进行评估；二审中刘女士也不主张对受损房屋2002年3月间租金价格进行评估。

上海市第一中级人民法院认为：原审法院对本案的赔偿范围的认定、赔偿责任的确定、责任承担方式的判令均合法、有据，且双方当事人对此亦无异议，故二审法院对上述处理予以维持。现双方当事人争议的焦点是赔偿数额中租金损失的确认。根据法律规定，当事人对自己的主张负有举证的义务。刘女士就其主张的租金损失，在本案中未行举证，亦不要求有关专业权威机构就此进行评估，因此，其对租金的主张因缺乏证据而难获支持。原审考虑到事件发生后，刘女士确实一时难以在该房内居住，发生了另居他处的情况，客观上也可能发生因此事件而带来的利益损失，故依据双方陈述的同地段同类型房屋租赁价格酌情确定租金以每月人民币1200元讲，支持3个月的租金损失，已属公平合理。在刘女士无充分证据支持其主张的前提下，刘女士的上述请求，二审法院难予支持，原判可予维持。

上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。

上诉案件受理费人民币2910元，由上诉人刘女士负担。

四、对本案的解析

我们在处理相邻损害纠纷案件时，常遇到损失的确定问题。对一些价值明显不大，但确有损坏的物品，进行价值评估的诉讼成本可能远大于物品损失本身。也有一些物品的损坏是否在侵权行为中形成，没有专业机构愿意鉴定、评估，导致这部分事实难以查明。我们认为，简单地以当事人未提供损失的依据而不予支持，有失公允。应当在确认赔偿范围的前提下，结合法官的生活经验和现有的相关依据，充分考虑公平合理原则，酌情确定损失的具体数额。对确需鉴定的事项，如果当事人在人民法院指定的期限内不提出申请或不预交鉴定费用的，可依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款的规定，由其承担举证不能的后果。

本案中，关于双方争议的装潢损失费用，经审理查明确定包含前两次漏水引起的损失，但损失有多少，原、被告没有举证，鉴定结论也无法明确，法院根据前两次漏水主要侵害厨房间的天花板、吊橱，酌情确定在总的装潢损失中扣除10%，是比较合理的。关于租金损失，比较严谨的做法是委托专业机构对发生水患的房屋在该时段内的租金市场价进行评估。但这样做势必增加诉讼成本，拉长办案周期，最终加重当事人的负担。而且，租金市场价不是非鉴定评估不可，原、被告是上、下楼领居，对本地租金行情有达成共识的可能。法官遂征求双方意见，原告称每月租金1600元，被告称装潢新旧程度为1000元至1500元不等。从原告的诉讼心理来看其一般是就高要求的，考虑其装修已有6年，遂确定租金为每月1200元。根据生活经验，通常家庭装修住房3个月可完工。为促使原告早日回搬，防止损失进一步扩大，酌情支持3个月的租金以计算原告的损失，也比较公平合理。后原告对有关租金损失的一审判决部分不服，提出上诉，但在二审中未就此进一步举证，又不要求专业机构进行评估，上诉请求遂被二审法院驳回。

五、律师提醒

在发现漏水情况后，作为受损方首先应当保护现场，并进行证据固定。如能进行现场公正最好，次之可拍摄照片等。其次，对于损失的范围，我们建议能请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。上述手续完备后，再向法院起诉为妥。

当然，事情发生后，邻里间能相互体谅，妥善解决问题是最有效的。作为受损方的心情，大家都可以理解，但我们也反对不顾事实，漫天要价，这样往往不利于问题的解决，同时，也是不符合法律的。

第二篇：租赁合同法

不可抗力事件的不可预见性和偶然性决定了人们不可能列举出它的全部外延,不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。所以,尽管世界各国都承认不可抗力可以免责,但是没有一个国家能够确切地规定不可抗力的范围,而且由于习惯和法律意识不同,各国对不可抗力的范围理解也不同。根据我国实践、国际贸易惯例和多数国家有关法律的解释,不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象,如,火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等;二是由社会原因引起的社会现象,如,战争、**、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。一般来说,把自然现象及战争、严重的**看成不可抗力事件各国是一致的,而对上述事件以外的人为障碍,如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动,以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件常引起争议。因此,当事人在签订合同时应具体约定不可抗力的范围。事实上,各国都允许当事人在签订合同时自行约定不可抗力的范围。自行约定不可抗力的范围实际上等于自订免责条款。当事人订立这类条款的方法一般有三种：一种是概括式。即在合同中只概括地规定不可抗力事件的含义,不具体罗列可能发生的事件。如果合同签订后,客观情况发生了变化,双方对其含义发生争执,则由受理案件的仲裁机关或法院根据合同的含义解释发生的客观情况是否构成成不可抗力;另一种是列举式。即在合同中把属于不可抗力的事件一一罗列出来,凡是发生了所罗列的事件即构成不可抗力,凡是发生了合同中未列举的事件,即不构成不可抗力事件;第三种是综合式,即在合同中既概括不可抗力的具体含义,又列举属于不可抗力范围的事件。第十三条 免责条件

1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。

2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。

3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。

4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。

由于房屋是特定物，双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等，数量则指房屋的面积、间数等。这是房屋租赁合同的主要条款，也是出租方收取租金的依据。如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件，例如房屋面积与合同约定有误差，应视为出租方交付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解除合同，也可以双方经协商减少租金，变更合同内容。

如果出租人交付的房屋状况与约定不符，承租人能否用其他手段如拒交物业管理费等来对抗呢？这要看双方在合同中的约定。如果双方约定物业管理费由承租人支付，则承租人不能拒绝支付物业管理费。

第三篇：汽车租赁合同法

合同号：_________ 出租方：_________ 承租方：_________ 本合同签订地点：_________ 术语释义： 1.出租方：租赁车辆所有权人。2.承租方：指依照与出租方的租赁合同约定，合法使用租赁车辆的单位或个人。3.担保方：指为承租方与出租方签订本合同在担保期内提供不可撤消担保的单位或个人。4.租赁车辆：依照租赁合同的约定，出租方提供给承租方使用的手续完备的车辆。5.车辆损失：指租赁车辆的丢失或非正常损坏，轮胎、工具等附件的丢失或损坏，以及由此引起的其它任何方面的损失。依照《中华人民共和国经济合同法》及其它相关法律、法规的规定，经双方充分协商一致，就租赁汽车事宜订立本合同。第一条 租赁车辆的状况 详见本合同的附件一《汽车租赁登记表》和附件二《车辆交接清单》。第二条 租金 1.每天月租金_________元_________币/辆，共计人民币_________元，大写_________元_________币，承租方于接收车辆时向出租方付清。2.承租方租车在_________个月以上的，则在每月_________日前向出租方预付下月租金。逾期交付租金，应按超时天数，向出租方交纳应交租金的_________的违约金。但违约金累计不超过_________个月的租金。承租方如拖欠租金达_________天以上，出租方有权收回租赁车辆并追究承租方违约责任。3.租赁期满承租方交还所租汽车时超出_________小时按半天计费，超出_________小时按全天计费。4.承租方以_________方式转帐/现金支付支付租金、押金。第三条 租车期限 出租方将_________牌车_________辆，车牌号码_________，从_________年_________月_________日_________时起交付给承租方使用至_________年_________月_________日_________时止收回，租赁期共_________年_________个月_________天时，交付地点：_________ 第四条 出租方的权利和义务 1.拥有租赁车辆的所有权。2.对汽车租赁申请者及承租方的信用、信息有知情权。3.不承担由承租方使用租赁车辆引发的连带责任和本合同规定的风险赔付范围之外的任何经济责任。4.在收到承租方租金及足额押金之后，将所租赁车辆交付承租方，收款日期以支票到帐或收到现金之日准。5.提供车辆应设备齐全，车辆状况良好，行驶证、养路费等各种证照及规费缴讫证齐全。6.协助承租方在租赁期内车辆保险事故的处理及车辆维护工作。7.负责车辆的二级维护和年检。8.负责办理保险公司为租赁车开办的险种。9.租赁期间对车辆使用情况实施监督。10.按_________比例，承担租赁车辆交通事故车辆损失、车辆盗抢、第三者责任的风险。11.承租方拒绝接受租赁车辆在合同期间发生交通违章的处罚时，有权将合同中登记的驾驶员作为责任人提交公安交通管理部门处理。12.承租方还车时应保证燃油量与出租前相同，否则出租方有权收取不足部分燃油费。第五条 承租方的权利和义务 1.有权自主选择欲租车辆。2.于租赁合同有效期内拥有所租赁车辆的使用权。3.对租赁车辆承租前已有损伤、质量问题及由此造成的损失不承担赔偿、维修义务。4.承租方有权要求出租方赔偿租赁期间因租赁车辆质量存在问题而对承租方造成人身或者财产的损失。5.按期如数交纳租金和押金。6.自行承担租赁期内所租车辆的燃油等费用。7.妥善保管租赁车辆，维持车辆原状。未经出租方允许，不得擅自改装、更换、增设他物，不得改变所租车辆的车身颜色、形状。8.对租赁车辆进行日常维护，保持车辆良好状态。9.租期内应严格遵守国家各项法律法规，并承担由于违法、违章肇事等行为所产生的全部责任和损失。10.须承担在租期内由于承租方自身原因给承租方自己造成的各种经济损失和租车期间因违法、违章肇事等行为给出租方带来的各种经济损失。11.按_________比例，承担租赁车辆交通事故车辆损失、车辆盗抢、第三者责任的风险。12.提供真实有效的身份、职业及住址证明和担保证明。13.租赁车辆使用期间，发生交通事故，及时向当地公安交通、保险部门报案联系。并在_________小时内通知出租方协助解决。14.如需续租车辆，须在本合同期满前向出租方办理续租手续，合同期满未办理手续，逾期_________天含_________天未交还车辆，除应交纳逾期期间的租金外，另交纳逾期租金_________的违约金，逾期_________天以上，未与出租方办理续租手续的，出租方将向有关部门申报，由此产生的后果及费用由承租方承担。15.在续租期间必须告之出租方所租车辆的真实情况。16.租赁期满，应按时返还租赁车辆及有效证件。17.不得买卖、抵押、质押、转租、转借租赁车辆。18.租赁车辆的修理如无特别的理由，要求在出租方指定的工厂进行，否则，承租方按所拆零件价的_________倍赔款，同时须归还所拆原零部件，而且必须承担由此而产生的一切责任。第六条 担保方责任和义务 1.担保方就承租方履行本合同及附件的义务负连带保证责任，担保期限从担保方签字之日算起，担保方的担保期限到期后就担保期内承租方发生的法律责任仍然有效。2.必须提供真实有效的身份、职业及住址证明。3.担保方对被担保方租赁行为暂时停止而不愿或没有能力继续担保的，需提前书面通知出租方及被担保方，并征得出租方及被担保方书面许可后方可变更或解除担保。第七条 押金条款 1.承租方应于租赁合同书签署之日一次性足额交付_________币_________元大写_________元押金给出租方，押金不计利息。2.出租方应于租赁合同书期满或双方协议解除合同后，在无任何纠纷的情况下，除依照本合同及附件的规定应扣除的费用外，剩余押金即时归还承租方，下班之后还车，押金将于下一工作日内退还。3.承租方不可自行将押金抵作租金。4.还车结算时，由承租方预留_________币_________元的交通违章保证金，_________日后如无违章记录则全部返还给承租方，否则出租方在代付交通违章金后将余额返还承租方。第八条 保险条款 1.出租方负责向保险公司投保以出租方为受益人的车损、盗抢和第三者责任险，若租赁方要求增保其它险种，出租方可代办手续，费用由承租方承担。2.承租方承租车辆期间若发生车辆被盗、报废或其它形式的灭失，承租方应向出租方支付保险公司赔付后的不足部分。3.承租方应在事故发生的_________小时内通知出租方，并提供全部相关证明，否则承租方应承担保险事件不能赔付的责任及相关经济损失。4.上述保险公司险种赔偿之外的所有损失，由_________方承担。出租方仅就承租方或出租方书面允许的驾驶人员发生的保险索赔事宜负有协助办理的义务。5.由于承租方的原因造成的保险公司拒赔及免赔的所有损失及相关费用由承租方承担。6.租赁期间因承租方原因车辆发生各种事故，承租方应付车辆加速折旧费，加速折旧费相当于本次事故总损失额的_________，如承租方不能取得保险公司理赔必须的有关手续，则由承租方承担全部维修费用及加速折旧费。7.承租方在租赁车辆期间若发生车辆被盗、报废或其它形式的灭失，承租方应负担车辆灭失之日起至出租方获得保险公司赔款时止最长不超过_________个月的车辆租金的_________。第九条 违约责任 1.出租方、承租方双方任何一方不履行本合同项下的任一义务，均构成违约，应承担违约责任，即应向对方赔偿其违约行为造成的一切直接的和可预见的损失。若双方均有过错的，按双方各自过措大小来承担违约责任。2.任何一方违反本合同约定，另一方可以要求或采纳本合同和法律所允许的补救措施，包括但不限于实际履行和补偿经济损失。3.任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在_________日内对此确认或提出书面异议或补充说明。如果在_________日内不予以书面回答，则视为其接受书面通知所述内容。在此情形下，双方应对此问题进行协商，协商不成的，按本协议争议条款解决。违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失。4.出租方未能履行向承租方提供合同约定的车辆、服务等义务时，应承担下列违约责任： 1经道路运输管理部门认可的专业检测机构认定租赁车辆达不到一级标准的，承租方有权解除合同，并要求出租方承担违约责任。2出租方不能按约定提供故障维修、救援时，承租方有权解除合同，出租方应退还租赁车辆停驶期间租金并支付停驶期间租金_________的违约金。3维修、救援后租赁车辆仍无法恢复使用功能，出租方应提供相当档次替换车或采取其他措施。否则承租方有权解除合同并要求出租方退还预交的租金、押金。此外，出租方须向承租方支付本合同约定租金总额_________的违约金。4因承租方原因造成车辆损坏的，出租方应严格依照汽车维修规定的标准收取修车费用。5如果因出租方非正当原因致使合同无法履行，出租方应在合同不能履行之日起_________天内一次性支付给承租方补偿金_________币_________元大写：_________作为对承租方的间接损失补偿。同时退还承租方已交纳的租金、押金。6出租方不按合同约定交付租赁车辆给承租方，自逾期之日起每日向承租方支付违约金_________币_________元，但违约金累计不超过_________个月的租金。出租方逾期交付租赁车辆超过_________天，承租方有权单方面解除合同并追究出租方责任。5.承租方不能按合同约定交纳费用、使用租赁车辆、保管租赁车辆、归还租赁车辆时，应承担下列违约责任： 1提前解除合同归还租赁车辆的，应按未履行部分租期租金总额的_________向出租方支付违约金，已交纳租金的，出租方在扣除违约金后应将余款退还承租方。2在下述任何一种情况发生时，出租方有权随时随地收回所租车辆，已收取的款项在计算所有损失后多退少补。a 承租方利用所租车辆从事违法犯罪活动。b 承租方将所租赁车辆转让、转租、出售、抵押、质押。c 承租方提供其它虚假情况有可能给出租方带来损失的。d 承租方未经出租方书面许可连续拖欠应付款项超过_________日。e 承租方提供虚假无效身份、职业、住址证明和担保证明。f 承租方将租赁的车辆进行营运、体育、军事、竞赛等，严禁装载易燃易爆或腐蚀物品。g 承租方从事其它有损车辆所有者合法权益的活动。3有以上情况之一者给出租方造成经济损失的，承租方应作相应赔偿。a 承租方不按车辆性能或操作程序使用而造成的租赁车辆修理、停运损失的，承租方承担因过失被保险公司拒绝赔偿的损失。b 承租方应承担擅自改装、更换、增设他物等改变租赁车辆原状造成的损失。c 承租方应承担未协助出租方按时参加车检或维修保养而造成的损失。d 承租方应承担非出租方原因导致车辆被第三方扣押的责任。e 承租方违反交通安全法规时，应在被告知的 5 日内接受处罚。如拒绝接受处罚，合同中登记的驾驶员将作为违章责任人被提交公安交通管理部门处理。f 如果因承租方非正当原因致使合同无法履行，承租方应在合同不能履行之日起_________天内一次性支付给承租方补偿金_________币_________元大写：_________作为对承租方的间接损失补偿。同时_________是/否有权要求出租方退还已交纳的租金、押金。6.如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。第十条 合同的变更和解除 1.本合同的变更和解除，必须经租赁双方及担保人签署书面协议方能有效。2.承租方在租赁到期后，如需继续使用车辆，必须到出租方重新填写《汽车租赁登记表》并缴纳租金，否则视为非法占用出租方车辆。第十一条 声明及保证 1.出租方： 1出租方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。此条款视实际情况选择性适用 2出租方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。3在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对出租方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。4出租方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是出租方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。此条款视实际情况选择性适用 2.承租方： 1承租方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。此条款视实际情况选择性适用 2承租方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。3在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对承租方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。4承租方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是承租方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。此条款视实际情况选择性适用 第十二条 保密 1.双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密技术信息、经营信息及其他商业秘密予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。2.一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。第十三条 不可抗力 1.本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、**、政府行为等。2.如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在_________天内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同

第四篇：房屋租赁合同法

房屋租赁合同法

房屋租赁合同法 1

房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。由出租人和承租人在协商一致的情况下签订合同。我国《合同法》规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

房屋租赁合同法的相关法律规定

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途

第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

第二百一十八条承租人按照约定的'方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

房屋租赁合同法 2

甲方（出租方）：

身份证号码：乙方（承租方）：

身份证号码：现经甲乙双方协商，甲方将自有住房出租给乙方并达成如下租房合同：

一、房屋位于

二、租赁期限：

三、租金及交纳时间：每月

元，乙方应每____月付一次，先付后住。

第一次乙方应于甲方将房屋交付同时，将房租付给甲方；

第二次及以后付租金，乙方应在租金到期前天付清。

四、租房押金：乙方应于签约同时付给甲方押金元，到期甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。

五、租赁期间的其他约定事项：

1、甲方提供完好的'房屋、设施、设备，乙方应注意爱护，不得随意破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿。

2、水、电、气、物业、卫生费等所有费用都由乙方支付。

3、房屋只限乙方用于住房使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。租赁期满后如乙方要求继续租赁，甲方则优先考虑继续租赁。

4、甲方在租赁期内不得随意提高租金。

5、合同一经签订，双方都不得随意解除，如任何一方需提前解除合同则需提前一个月通知对方，并在双方协商一致同意后方可提前解除合约。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。

6、因乙方使用不善造成房屋及其相连设施的损失和维修费用由乙方承担并责任赔偿损失。租赁期间乙方应做好防火、防盗安全、综合治理等工作，应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

7、此合同未尽事宜，双方可协商解决，并做出补充条款，补充条款与本合同有同等效力。双方如果出现纠纷，先友好协商，协商不成的，由人民法院裁定。

8、本合同经甲乙双方签字后生效。

六、本合同一式两份，甲乙两方各执一份，具有同等法律效力。

甲方（签字）：乙方（签字）：签约日期：

房屋租赁合同法 3

在审判实践中，能不能确认房屋租赁合同的效力、承租人对房屋进行的装修在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理以及违章建筑的租赁纠纷如何处理等问题是当前房屋租赁合同纠纷审理的难点。

合同必须严守，是合同法上的一项基本原则。但是，当事人可依合同约定或者法律规定而享有解除权，以便从合同的束缚中解脱出来。

在房屋租赁合同关系中，除当事人约定外，根据《合同法》的有关规定，双方在以下情形下享有合同解除权：

1.承租人的解除权。在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵)，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

《合同法》第二百三十三条规定仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达到危及承租人的安全或者健康的程度。我们认为，对于租赁房屋的瑕疵，不论是物的瑕疵还是权利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四条第(四)项规定，承租人可以主张解除合同。对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的，应满足以下要件：(1)承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。但是，如果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的，则该障碍即使未达到严重程度，也应允许承租人解除合同。 (2)出租人不于催告的期限内进行修缮。但在修缮为不可能或者虽有可能但于承租人已无利益的，则无需催告即可主张解除合同。《合同法》第二百三十三条规定的用语是可以随时解除。但应注意的是，其前提是租赁房屋的瑕疵已达到危及承租人(包括同住人)的安全或者健康的程度。在此种情形下，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵，也不影响其解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同，其立法理由在于要绝对保护人的生命与健康。对此条作相反解释，就是，如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及承租人的安全或者健康的，而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人将不得主张解除合同。

2.出租人的解除权。包括：(1)承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。(2)承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(3)承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

3.双方均有的解除权。不定期的房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同。《合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

因房屋租赁合同的`解除而发生的纠纷也比较多。处理此类纠纷时，应注意：

1.当事人有约定的，从其约定;没有约定的，则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同，否则，将构成违约。

2.合同的解除，并非因符合解除条件而当然发生，而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权，其效力的发生以实际行使解除权为必要;后者则因约定(不可能是法定)条件成就，而当然发生合同消灭的效力。行使解除权，根据《合同法》第九十六条规定，应以通知的方式。但亦不妨碍以诉讼的方式来行使，因为起诉本身可以视为一种通知。

3.要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同;在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，构成违约。

房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在吸收各级人民法院和学术界意见基础上，确立了处理此类纠纷的规则：

1、承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任;

2、承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则：

一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权;已形成附合的装

饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。

二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况：

⑴合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿;不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担;

⑵合同解除时，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失。需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿;合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。

房屋租赁合同法 4

房屋租赁合同是以房屋为租赁物的合同，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的合同。房屋租赁属于特种租赁，按其公有和私有性质的不同，可以划分为公房租赁和私房租赁。其中私房租赁又可以分为农村私房租赁和城镇私房租赁。由于国家没有对农村私房租赁作出特别规定，因此，农村私房租赁主要由当事人协商一致。这里所讲的主要是城镇私房租赁。

(l)关于城镇私房租赁合同的订立。为了加强对房屋租赁的管理，(城市房地产管理法)第53条的规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利义务，并向房地产管理部门备案。因此，城镇私房租赁合同的当事人不仅要签订房屋租赁合同，还应当到房地产管理部门备案。为了防止单位挤占私有住房，私房的承租人一般仅限于公民，机关、团体、部队、企事业单位不能租赁私有房屋。这些单位只有经县以上人民政府批准，并有特殊需要，才可租赁私房，否则私房租赁合同无效。

(2)关于城镇私房租赁的租金。当事人应当根据房屋所在地人民政府规定的私有房屋的租金标准协商确定私房租赁的租金。当地没有规定标准的，当事人按照当地实际水平协商确定租金，出租人不得随意抬高租金，不得收取押租或其他额外费用。同时，承租人必须按时交付租金，超过一定期限仍未交付的，出租人不仅可以要求承租人补交所欠租金，还有权终止租赁合同。

(3)关于房屋的使用。承租人应当按照合同约定的用途使用房屋，不得擅自将房屋转租、转借他人，不得利用房屋进行非法活动。另外，根据(合同法)第230条、第234条的规定，出租人出卖租赁房屋的.，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

(4)关于房屋的修缮义务。出租人应承担房屋的修缮义务，如果出租人怠于修缮给承租人或第三人造成损失的，出租人应负赔偿责任。但如果出租人无力修缮的，承租人可以予以修缮，费用从租金中扣除，或由出租人分期偿还。

(5)关于租赁合同的终止。租赁合同除依约定终止外，出租人还可以依承租人的以下行为终止房屋租赁：第一，承租人私自将房屋转租、转借、转让;第二，承租人利用承租房屋进行非法活动;第三，承租人累计6个月不交付租金。

第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

【释义】本条是关于房屋承租人死亡时的法律后果的规定。

房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同，指的是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金并于合同终止时将租用的房屋返还出租人的协议。

房屋为重要的不动产，它既可以作为生产资料，又可以作为生活资料。作为生活资料，房屋是满足公民“住”这一基本生活需要的物质条件，从而住房租赁也就成为解决公民居住条件的重要法律手段。“住”一般是以户为单位的，所以，虽然承租人为一人，也会有其他共同居住人的利益。因此在调整租赁关系时，不能不考虑承租人死亡后其他共同居住人的居住利益。在住房租赁中，承租人取得的只是房屋使用权，原则上其承租权不得继承。承租人死亡后，生前未与其共同生活的亲属或者法定继承人，如果确需继续租用住房的，享有优先承租权，可以与出租人另行签订房屋租赁合同。但是，在租赁期间，与承租人共同居住的人有在租赁的房屋内居住的权利，出租人不得干涉。承租人死亡后，生前与承租人共同居住的人可以继续租赁原住房，但应与出租人办理续租手续，变更承租人。承租人死亡后无共同居住之人的，租赁关系终止。原共同居住之人另有住房的，也可以终止租赁关系。

第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

【释义】本条是关于房屋租赁的承租人对租赁的房屋优先购买权的规定。

优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。

优先购买权的基本特征是：第一，它是一种法定的权利，是由法律直接规定的。第二，它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，因此，出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人。这种请求权是一种请求债权，不是直接对物享有权利

，也不能直接对抗第三人，优先权行使前不影响出卖人与其他人进行协商。第三，它是专属于承租人的权利，这种优先权不能通过转让或者继承转移至他人。第四，它是一种附条件的形成权，即以同等条件为前提。

优先购买权的实现需要具备下列条件;

1.在租赁合同的存续期间。

2.在同等的条件下购买。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。

3.必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。这说明承租人并不想购买该房屋，也就没有保护的必要了。

承租人享有优先购买权就要求出租人在出卖租赁房屋时应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。给承租人考虑是否购买该房屋的时间。只要承租人未作出放弃优先购买权的表示，出租人不得在这个期限内将该房屋卖给他人。如果出租人违反了该项规定，承租人可以请求人民法院确认该买卖合同不能生效。

房屋租赁合同法 5

一、房屋承租人优先购买权的效力

[法律规定]最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过）118规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

[实践中存在的分歧] 在民事审判实践中，因出租房屋的优先购买权纠纷，当事人往往提出两种不同的诉讼请求：1、有的承租人请求人民法院判决出租人与第三人之间的买卖合同无效。2、有的承租人请求人民法院依出租人与第三人之间的买卖合同所规定的条件，与出租人之间形成新的买卖合同关系。

[最高人民法院两种不同的观点]

多数意见认为：承租不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的`买卖合同无效。对于同等条件应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款条件，以及出卖人（所有人）提出的其他条件等。

少数意见认为：优先购买权不能理解为优先缔约权，考察其内容，应当包含优先买到的权利，否则优先购买权没有意义，实质上体现不了对承租人权利的保护。另外，承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋，法院不需要判决所有人与第三人签订合同，而是变更所有人与第三人买卖合同的主体，这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。

《中国民事审判前沿》，20xx年第1集第168—169页，最高人民法院民事审判一庭编。

二、承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权

《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（20xx）民一他字第29号）

江苏省高级人民法院：

你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：

第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、

使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。

[辽宁省高级人民法院意见]房屋出租人整体转让建筑物，不能独立于该建筑的部分房屋的承租人主张优先购买权，不应予以支持。

房屋出租人委托拍卖出租房屋的，出租人应比照《中华人民共和国拍卖法》第45条的规定，在拍卖七日前通知承租人，承租人的优先购买权以参加拍卖竞拍的方式实现。

房屋承租人经出租人同意转租房屋的，优先购买权由实际租用房屋的承租人享有。未经出租人同意转租房屋的，承租人主张优先购买权的，不应予以支持。

三、承租人在同等条件下享有的优先购买权，应为购买自己承租的房屋，而不是出租人出卖的其他房屋

《最高人民法院公报》20xx年第5期

法律规定的优先购买权，是指当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋，对于出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。

第五篇：商铺租赁合同法

商铺租赁合同法

商铺经营权在社会经济生活中已经得到广泛的认可和使用,但是目前尚未有任何法律法规对此予以规制。商铺经营权作为现代商事租赁制度适应现代社会经济发展的产物,合同法上的租赁合同制度不敷堪用,商铺经营权应被作为一种新型的、独立的物权种类。以下是小编今天为大家精心准备的：商铺租赁相关合同法。欢迎阅读和参考!

商铺租赁合同法如下：

一、对房屋租赁合同效力认定问题

出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：

1.审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。

2.审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法取得房屋所有权证的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)权属有争议的;

(五)属于违法建筑的;

(六)不符合安全标准的;

(七)已抵押，未经抵押权人同意的;

(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

《城市房屋租赁管理办法》认为房屋租赁的权源只能是所有权。而无论是法理分析，还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践，都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。比如按揭房出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢?还如大量存在的“二房东”现象，是否“二房东”与他人签订的租赁合同都无效呢?显然，这些出租行为认为无效，极不利于经济的发展，也会导致房屋资源的闲置和浪费。这与社会主义立法的目的和法律应适应事物发展规律的原则是相左的。从物权的角度来分析，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，理应恰当，否则光“占有”有何经济价值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。物权的另一种形式，即他物权人实际上就是物的实际占有者，同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。

如国有企业的承包经营权，难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租吗?显然这是否定的，大量的企业出租商铺，出租厂房，比比皆是，如果都认定为是非法的，那么立法者在自我否定。另外从合同的角度来分析，租赁合同反映的是“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系(合同法第二百二十二条)”。出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而言，各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同，只是他们占有权的取得方式不同而已。没有一国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。从理论上讲，合法占有即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人同意，只是租赁合同的特殊要求，且原出租人并不能被认为就是所有权人。综上所述，把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的，而应以合法占有权作为权源。如此一来，许多棘手的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租赁管理办法》中存在的另一个问题是对权属受到诸如“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封”等形式限制的房屋，在一定条件下的租赁是否允许。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议诉之法院，法院依申请人申请采取了诉讼保全，或者房屋涉及到违法违纪被查封，或者是房屋本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。后两种情况被查封，因为关系到房屋本身问题，肯定是不能进行租赁的。但前一种情况在一定条件下，应允许房屋租赁。从理论上说，《城市房屋租赁管理办法》》的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上，所以所有权不清晰当然认为不能租赁。依合法占有权源理论，即使权属有争议，在法院没有最后裁决之前，合法占有人仍应有权出租的。如果一方坚持不能让合法占有方出租，则应提供担保，以保证法院裁决房屋归属合法占有方后，合法占有方的合理租金损失可以收回。如果法院裁决房屋归非合法占有方所有，则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者。如果同时存在“二房东”的情况，则依照所有权人与“二房东”的约定分配租金。从审判实际中看，法院查封有权属纠纷的房屋后，在法院的监督和办理一定手续情况下，采劝活查封"手段，使房屋不置于闲置，造成不必要的经济损失，这样做最终还是有利于房屋所有权人的，也利于充分发挥现有社会财富资源的最大作用。不过需强调的是，这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手续，并在法院的监督下进行。

3.审查是否进行过登记备案。1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。简言之，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的，应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。有人认为，房屋租赁登记制度没有存在的必要了，经济的发展和交易日益频繁，一切交易手续应越简便越好，登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性，房屋作为不动产有其自身的特征，与一般流通物不同，房屋交易应有权属登记备案，房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让，当然也应予以登记备案。还有人认为，现行《合同法》在规范租赁合同内容及出租人义务时，并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触，以及新法吸收旧法的原则，房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理，但分析一下也站不住脚。《合同法》关于租赁的规定仅是范指而已，包括房屋，也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁，作为一种特殊财产有特别法规来规定，并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先适用房屋租赁专门法规。实际上，合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定，并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性，也不存立法价值的抵触问题。所以，笔者认为，没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁合同是无效的。

4.审查房屋租赁

合同的内容是否合法。在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。有人认为：只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形，承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外，还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动，若是，则在出租人明知情况下，租赁合同无效。

二、承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理

1.对承租人装修物价值的认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为，首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失;如果协商不成，则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。

2.对承租人装修物的处理及补偿。装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第86条对添附物的规定是：非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按照约定办理;没有约定又协商不成的，能够拆除的可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定，最高法院的司法解释又过于笼统，所以在审判实践中难以把握。笔者认为：对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑：

(1)房屋租赁合同合法有效，因出租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修形成的装修物，如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估，并归出租人承顶;若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除，不能拆回的，进行评估，其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。

合同违约责任条款：

一、合同的一般条款、合同的基本条款

1、合同的签订

合同需经双方盖章正式生效。

2、合同条款修改

如果一方要对合同中某些条款做修改，必须征得另一方同意后，编制合同修改书由双方共同确认。

合同修改书与原合同具有同等法律效力。

3、合同条款

合同范围和条件;货物及数量;合同金额;付款条件;交货时间和交货地点;合同生效。

二、合同的主要条款有哪些、合同必备条款

1、合同主要条款

完工期;

付款方式。

2、合同文件及解释

协议书;履行本合同的相关补充协议;中标通知书(适用于招标工程);承包人投标文件及其附件;确认的工程量清单报价单或者施工图预算书(适用于非招标工程);专用条款;通用条款;标准、规范及有关技术文件;图纸;

工程量清单;

专用条款约定的其他文件。

三、合同违约金条款、合同违约条款

1、合同违约条款包括

违约责任承担方式;

违约责任条款约定;

损害赔偿的范围;

违约金。

2、合同法第107条规定

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3、合同法第114条规定

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;

约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

4、合同法第117条规定

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。