关于宅基地房屋评估问题的几点探讨

第一篇：关于宅基地房屋评估问题的几点探讨

关于宅基地房屋评估问题的几点探讨

随着我国的城市化进程不断推进，城市扩张和宅基地房屋流转引发的纠纷层出不穷，而由于各种原因需要对宅基地房屋进行评估的案例也不断出现。

一、宅基地的特点

宅基地是集体土地，与国有土地存在着本质的不同，而房地产评估理论是建立国有土地基础上的估价理论，在开展宅基地评估时会遇到一些困难。宅基地与国有土地不同之处主要体现在以下几个方面：

（一）所有制不同

宅基地属于村集体，归同在一个村委会管辖下的全体村民所有，属于小集体，由村委会代行所有权；国有土地归全体国民所有，归同为中华人民共和国公民的全体人民所有，不区分城镇居民或农村居民，由国务院代行所有权，并由各地人民政府具体行使。

（二）使用权人不同

宅基地的使用权人一般是该村集体的成员，宅基地的流转只能在本村集体内部，不得流转给其他村集体的农村居民以及城镇居民；农村居民在城镇买房后，符合相关规定的可转为城镇户口，就不再是农村居民了。

（三）使用期限不同

宅基地一般没有明确的使用期限限制，可以世代相传；国有土地除了划拨土地，一般都有明确的最高出让年限限制，期限最长的住宅也就70年，虽然物权法规定了住宅建设用地使用权期届满后自动续期，但二者的使用期限还是存在重大的区别。

（四）出让方式不同

宅基地一般是历史遗留的，也有向村集体新申请的，但基本上都无偿使用，很少一并或按年交纳使用费；国有土地则有划拨、协议、招标、拍卖、挂牌等多种出让方式，除无偿划拨方式外，均需要交纳国有土地出让金。

基于上述的各种不同，城镇房地产评估与宅基地房屋评估有着很大的区别，很难将一般用于城镇房地产的估价方法和理论直接应用于宅基地房屋评估。

需要说明的一点是，本文所说的宅基地房屋的严谨说法是宅基地及上盖建筑物，是建于集体土地上用于农村居民正当居住的土地和住宅，而不是建于集体土地上卖给城镇居民居住的小产权房。

二、需要评估的情况

一般来说，宅基地房屋较少出现需要评估的情况。

根据土地管理法的规定，一户农民只能有一处宅基地。如果允许宅基地房屋抵押，一旦取消赎回权会造成农民失去住所，因此担保法规定不能将宅基地用作抵押品。中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在2008年10月22日的一次新闻发布会上明确表示，在加快农村金融体制改革过程中，应排除土地承包经营权、宅基地和农民房产作为抵押。这实际上阻断了利用宅基地房屋抵押申请贷款的可能，也就取消了以抵押为目的的估价行为。

然而，出于其他目的而需要对宅基地房屋进行的估价依然存在。比如，出于离婚诉讼、分割财产、继承、赠与、损坏赔偿、债务抵偿等原因也可能要对宅基地房屋进行估价。本文所探讨的主要是指这些方面的估价。出于不同目的对房地产进行的估价操作程序存在诸多不同，本文仅面向共性问题，不讨论具体的估价过程。

三、估价机构的资格问题

在讨论宅基地房屋评估的其他问题之前，首先要解决的是，经过行政审批而具有相关资质的房地产评估机构是否有资格对宅基地房屋进行评估呢？

在集体土地转国有土地的过程中，常常涉及农用地和宅基地房屋的评估。这一过程中往往会引入房地产估价机构，因此，房地产估价机构对宅基地房屋的评估由来已久，不过这种特殊的拆迁估价形式与其他目的的宅基地房屋估价存在一定的差异。

拆迁估价项目涉及的房地产数量巨大，拆迁有固定期限，并有地方政府和法律为之提供支持，因此虽然任务繁重，但估价师所花费的精力平均到单宗估价对象上是相对少的。在实践操作中，甚至不引入估价机构，而直接由政府制定赔偿标准，双方同意就算达成协议。不过从这一点依然可以看出，房地产估价机构是可以进行宅基地房屋评估的，既然拆迁评估可以，为什么赔偿等评估就不可以了呢？另外，在当前的各种第三方机构中，房地产估价机构也是最合适的宅基地房屋评估机构了。

不过，本文所关注的宅基地房屋估价与拆迁评估又有不同，对于单宗或少数几宗房地产的估价，一定要经过认真的调查和测算，出具估价报告。可以说，房地产估价机构是可以作为宅基地房屋估价的操作者的，只是具体的操作过程还要认真探讨一下。

四、宅基地房屋评估的价值定义

（一）价格还是价值？还没定论

房地产评估的到底是房地产的价格还是价值？这一点还没有得到明确地解释，也正因为这一点，房地产估价规范上凡提到房地产估价的价值定义时均采取“价值或价格”说法。部分估价师没有留意到这一点，在其报告中常常直接采取价格的说法，或直接采取价值的说法，这都是不严谨的做法。

本刊曾刊登过一篇讨论房地产估价的价值与价格问题的文章，认为房地产估价实际上评估的是价格，不过在还没有形成定论之前，还是采取价格或价值的说法吧。

（二）宅基地并非严格意义上的用益物权

回到本文讨论的话题，宅基地房屋评估是评估什么呢？《物权法》将宅基地划入用益物权，与建设用地视同为一类，因此可以从一贯的对建设用地的价值定义来理解宅基地房屋评估的价值定义。

根据物权法的规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”但其相对于所有权缺少了处分的权利。对应地，在《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（粤府〔2005〕100号）中明确规定，村民住宅用地使用权不得流转。这是保障宅基地本身的所有权不受侵犯的特别规定。那么，这条规定是否禁绝了宅基地房屋出租和出售的可能呢？没有。

在规定宅基地不得流转的同时，还有附带条款，即：因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外；村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。该项规定可解释为：单独的宅基地不得流转，但上面盖有建筑物的，可因为房屋的出租和出售而造成宅基地实际上的流转，而这种实际上的流转是受法律认可的。宅基地的处分权也因此而得到了一定程度的放松。

因此，宅基地在某种形式上并不是严格的用益物权，人们可以通过某种形式拥有其一定程度上的处分权。

（三）可简单定义为：宅基地及其上盖建筑物的价格或价值

基于此，可以认为正常的宅基地房屋评估，是评估宅基地及其上盖建筑物的占有、使用、收益权利，以及土地部分的部分处分权和建筑物部分的全部处分权的价格或价值，换句话说，是评估缺失部分处分权的宅基地土地所有权和全部的建筑物所有权的价格或价值。事实上，除了细节不同外，宅基地房屋的价值定义可以认为与国有建设用地的价值定义没有明显的差别，不必进行严密的区分。

估价人员在思想上明确宅基地房屋评估所包含的权益内容后，可以简单地将其价值定义描述为：宅基地及其上盖建筑物的价格或价值。

五、宅基地房屋估价的操作问题

（一）非公开市场价值

由于农村宅基地在权属上与国有土地有重大区别，之前虽没有明确的禁止，但在没有法律支持的情况下，集体土地（包括宅基地）流转很难大范围实施，集体土地的价格也难以在流转过程中得到充分的体现，公开市场价值很难。广州市国土房管局局长谢晓丹曾表示要在2009年内出台农村建设用地流转办法。

不过即使出台了完善的宅基地流转办法，宅基地仍然会被限制在本集体内流转，存在条块分割的市场无法达到公开市场价值要求的条件。因此，在宅基地房屋评估方面要运用市场法评估出其公开市场价值是非常困难的。

（二）可比案例少，很难适用市场比较法

由于宅基地房屋的同一供需圈被严格限制在村集体内部，而村集体一般不会很大，一年当中难得出现几家流转宅基地房屋的，而一户人家分为两户，需要宅基地时，往往可以申请，常常是无偿划给地块，由其自主建房，由于土地无偿划给，也无从计算价格了。

出现宅基地房屋流转的情况可能有以下几种情况：看中别人的宅基地房屋地理位置，要求买下来自用的；由于历史原因而拥有两处（含）以上的宅基地房屋，想要卖出一处的；迁入城镇，转为城镇户口（这种情况的正常处理程序是村集体收回其基地使用权，但实践中很少发生），想把老宅子卖人的；等等。

虽然存在这样那样的流转理由和案例，但一年内出现宅基地房屋流转的数量会非常少，要想利用市场法选取一年内的至少三宗可比案例来修正出估价对象的价格必将非常困难。而且也由于同村之间的交易几乎必然地是关联交易，也无法达到公开市场价值的要求。

（三）收益难以测算，报酬率不好把握

由于宅基地房屋的用途主要是自住（也有村民用来售卖小商品或制作手工产品等，但这不影响其主要用途），很少用来产生收益，因此大多数宅基地房屋的收益难以测算，报酬率也更难确定。因此，即使在商品住宅的评估中也很少应用收益法，在宅基地房屋评估中使用收益法就更加不合适了。

我公司曾处理了一个应用了收益法的评估案例，那是某法院委托的以抵债为目的的估价项目。之所以应用收益法，是因为法院表示用来抵债的是某村的一处宅基地房屋，将对其进行拍卖，竞得者可获得其上盖建筑物存续期间的使用权，但不得改扩建，房屋灭失后该地块收归村集体。经与法院的反复沟通，估价机构认定委托的估价范围为该宅基地房屋的用益物权，可以认为是宅基地房屋存续期间租金收入的折现，适用收益法。

当然，这种处理也是由该案例的特殊性决定的。收益法在宅基地房屋评估的实际操作中仍然存在诸多困难。

（四）成本法相对适用，但仍欠缺条件

通过上面的考察，发现宅基地房屋评估不怎么适用市场比较法和收益法，那么，作为三大评估方法最后一种的成本法是否适用呢？

成本法对建筑物造价的把握可通过各地造价信息网定期公布的造价标准进行评估，价格把握应该问题不大，难点在于如何根据城市房地产造价信息准确地把握农村房屋造价与城市房屋造价之间的差异。

由于目前绝大多数的宅基地为无偿使用，取得成本非常小，但土地又必然有其价值，因此，成本法评估宅基地房屋的主要难题是无法准确对宅基地定价。

有些地方如南海，政策较为灵活，集体土地改为国有土地的现象较为普遍，且有相关政府文件明确集体土地改为国有土地应补交的税费标准，所以在宅基地房屋评估的实践操作上，评估机构会将集体土地假设为国有土地，然后扣除应补缴的土地使用权出让金和流转税，得出宅基地土地价值；再用重置成本法测算建筑物价值；两者加起来就得出宅基地房屋的价值。

这种思路有假设开发法的影子，但很多地方特别是经济落后地区的农村并不具备集体土地改为国有土地的政策支持或必要性，所以采用假设为国有土地再扣除税费显得依据不足。因此，成本法虽然是一种相对适用的估价方法，但这种方法的使用还需要进一步的政策支持。

总之，宅基地房屋评估是房地产评估的一个难点，需要更多的重视和更为深入的研究。

第二篇：宅基地房屋拆迁评估报告

宅基地房屋拆迁评估报告模板

来源： 作者： 日期：10-01-24

9、《北京市建筑工程预算定额》(2001年);

10、《北京工程造价信息》(北京市建设工程造价管理处主办2008)。

(二)委托方提供的资料

(略)

(三)受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。

(略)

八、估价原则

本次评估主要遵循以下原则：

1、合法原则

遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

2、最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。

3、估价时点原则

估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。

4、公平原则

房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

5、替代原则

在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。

九、估价方法

根据估价目的，本次采用成本法进行评估。

1、宅基地房屋拆迁补偿价计算公式：

宅基地房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋及其附属物重置成新价

(1)宅基地区位补偿价确定

宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积

宅基地区位补偿价一般由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况评估确定;也可以由区县人民政府或者其指定的相关部门在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定。

(2)宅基地面积确定

《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十八条规定了认定宅基地面积及补偿原则：①认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。②未经合法批准的宅基地，不予认定。③经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。

《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条规定了宅基地面积控制标准：①近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过0.25亩(折合167平方米)。②其他地区最高不得超过0.3亩(折合200平方米)。③1982年以前划定的宅基地，多余前款规定的标准，每户最高不得超过0.4亩(折合267平方米)。

(3)房屋及其附属物重置成新价确定

根据北京市国土房管局《关于印发〈北京市宅基地房屋拆迁补偿规则〉的通知》及北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》规定，被拆迁房屋及其附属物重置成新价采用成本法测算。计算公式为：

①砖木结构房屋

房屋及其附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)×柱高差率] ×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价

②砖混结构房屋

房屋及其附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)×柱高差率] ×标准间数×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价

2、村集体所有房屋拆迁补偿价计算公式：

村集体所有房屋拆迁补偿价=重置全价×成新率

(1)对已包含在《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的房屋及其附属物，可按该技术标准评估。

(2)对尚未列入《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的附属物，如设备类、苗木类、市政管道类、市政道路及桥梁类、庭院类等工程，可按以下步骤据实评估。

首先编制工程造价。按照北京市2001年预算定额及计算规则、费用标准和2008年**月市场价格水平编制附属物工程造价，设备购置费=设备原价+设备运杂费，建安工程费=直接费+间接费+利润+税金。

然后计算重置全价。对于价值量较小、建设周期较短的附属物工程可以直接得出重置全价;对于价值量较大、建设周期较长的附属物工程还应在工程造价的基础上，加上前期工程费、资金成本等费用后得出重置全价。

根据附属物工程建成时间及使用维护状况算出综合成新率，最后求得附属物重置成新价。

十、估价结果

于估价时点2008年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

其中，村民个人所有的房屋及其附属物总价为：人民币****元

村集体所有的房屋及其附属物总价为：人民币****元

以上分别见《****宅基地房屋拆迁补偿汇总表》、《****集体地上物拆迁补偿汇总表》。

十一、估价人员

(略)

十二、估价作业日期

开始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估价报告应用的有效期

本报告有效期自《拆迁许可证》签发之日起1年。

第三篇：房屋宅基地申请

房屋宅基申请

申请人基本情况：8888，男（户主），四川省

县

镇

村

组，****年**月**日出生，现年

岁，身份证号：

申请事项：申请农村宅基地以新建住房

事实和理由：申请人现住的房屋，还是20年前父母建的土坯房，虽经过多次整修，但破损处仍然较多，加之这些年地震事件频发，严重影响到居住人的人生安全，因而新建具有抗震的砖瓦房非常有必要，特申请新建五间（180平方米）砖混水泥房，（注：父母健在需要住一间，自己夫妇住一间，子女住一间，其他饲养家禽家畜两间）位置在现居地房屋的右后方，此地为荒坡，符合农村新建房屋地基要求。

特此申请，敬请村委会前来核实情况，审核批准为盼。

此致

申请人：

2014-10-19

第四篇：宅基地房屋买卖合同

宅基地房屋买卖合同

出卖人（甲方）：姓名身份证号码：买受人（乙方）：姓名身份证号码：甲、乙双方就宅基地及房屋买卖事项在平等自愿、协商一致、见证人见证前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、宅基地房屋情况：坐落于省市镇村（社区）西至 北至。

农村集体土地使用证号码：

二、该房屋及土地使用权利由甲方保证:为本人所有，经家人同意，无任何产权、债务、财务、继承等纠纷。

三、经双方协商总价格为元整（大写当日当面现款付清。

四、经双方签订合同，乙方付清甲方房款后，甲方将房屋和宅基地及其所有附属物（包含附属建筑树木等）归乙方所有，并将土地使用证交付乙方。

五、甲方于于乙方，乙方作为购买者拥有对于房屋及其不可分割的土地的任何权利（即：使用、改造、重建、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等所有权和处置权，也包括被征用拆迁等产生的赔偿或者其他形式产生的赔偿，均由乙方所得，与甲方无任何关系，且甲方配偶和后代不得向乙方及其后代进行追偿）。

六、如乙方所购房屋及宅基地可以办理房产证及土地使用证或者过户时，甲方应予以积极配合。

七、本合同签订后，甲方不得再将该宅基地房屋与他人签订《买卖合同》。

八、本合同经甲、乙双方签订之日起生效，永不反悔，任何一方不得擅自变更或解除合同。

九、本合同一式2 份，甲、乙方各执一份。

甲方：乙方：见证人：签订日期：年月日

第五篇：宅基地问题

《物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》第6条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”根据法律规定，公民使用的宅基地，所有权属于国家或集体；国家及集体所有的土地是可以依法确定由个人使用的，即公民对宅基地有依法使用的权利。遗产必须是公民合法拥有的财产，所以，公民是不能将宅基地作为遗产继承的，而只享有使用权。宅基地为居民、村民各户使用，包括屋基地和院落地，长期不变。宅基地的所有权和公民私房的使用权是分离的，宅基地的所有权属于国家或集体，私房的所有权属于私房产权人。宅基地的使用权不属于遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋而转移给新的所有人，这也只是具体执行国家的行政法规，而不是继承的结果。所以，中共中央、国务院在（中发〔1997〕11号）中规定：“农村居民每户只能有一处不超过省、自治区、直辖市规定标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。”

房产是可以继承的，也是可以过户的，费用也不高，但前提必须是宅基地的“集体土地使用权证”要办理下来。

关于收费，不论是土地发证还是房产发证，都是以件为单位来收费的，而不是已面积等来收费的，国家规定的标准都不高，你可以到当地县国土部门及房管部门去咨询一下。

【案情】1985年2月，王某的父亲以一家四口人(王某父母、王某与其妹)名义，向当地村委会申请宅基地建房。1992年王某高中毕业，考上省城的一所大学，户口随之迁出，后分配到距离家乡不远的一座城市里的机关工作，婚后在市里居住。1996年6月，王某的妹妹出嫁，户口也随之迁出，老家的住宅一直由王某的父母居住。此后，王某的父母先后去世，老宅已无人居住。2003年8月，当地村委会通知王某，因其父母已经过世，村里按规定将其老宅的宅基地使用权收回，要求王某在规定时间里将宅基地上的附着物拆除清理，或者按规定将该处住宅卖给本村有宅基地使用权的村民，但遭到王某的拒绝。王某认为其父母的房屋连同土地应作为遗产由其继承。双方争执不下，最后村委会将王某告上了法庭。法院判决王某将该宅基地使用权返还给村委会。

【评析】宅基地是指农村村民为建设自住房屋使用的土地。在我国广大农村，宅基地的管理实行的是所有权与使用权相分离的使用制度。宅基地使用权作为土地使用权的一部分，归当地的农村经济组织(村委会)所有，但公民可以依法取得对宅基地的使用权。同时，我国农村宅基地还有一定的福利性质，农民一般无偿取得宅基地使用权，在取得宅基地使用权后，享有长期占有、使用的权利。

宅基地使用权受到法律的严格限制。一是用途限制。对已取得宅基地使用权的，权利人如需变更土地用途，必须依法经过批准。二是面积限制。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。三是宅基地使用权的转让受法律限制。《土地管理法》第六十二条规定：“农村农民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”《土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

我国《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”但根据我国现行法律，基于身份关系，无偿从村集体经济组织获得的宅基地使用权，应作为一种特殊物权。因此，农村宅基地不能作为一般“财产”进行继承。另外，农村宅基地使用权与农民个人的集体组织成员资格紧密相关，必须因具有农村集体经济组织成员资格而取得，具有很强的人身依附性。本案中，随着王某户口的迁出，其宅基地使用权资格就随之丧失，而其父母的土地使用权也因他们的死亡而丧失。因此，无论是王某还是其父母，都不再是宅基地使用权的主体，王某只能将房屋拆除，将宅基地使用权返还给村委会。

弋阳县王先生来电咨询：我一位亲戚去世后留下四间宅基地，现在，其子女为争抢宅基地闹出矛盾。请问：宅基地可以继承分割吗？

弋阳县法院答复：《土地管理法》第八条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民经人民政府批准取得土地建房，对该宅基地只有使用权而无所有权，不得出卖、出租，即使在原宅基地建房，也得重新获得批准。因此，你亲戚的子女不能对其父亲留下的宅基地进行继承分割。（赖海鹰 周军）