菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法

第一篇：菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法

菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法

发布时间：2011年5月18日 点击：5192 来源：菏泽房管局 字号：[小 中 大]

菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法

第一章 总 则

第一条 为了规范我市国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观、公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》和《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 评估被征收房屋和产权调换房屋的价值，以及对评估价值进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条 房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定业务；与被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避；应当回避而未回避的，评估结果或者鉴定意见无效。

任何单位或者个人不得干预评估、鉴定行为和结果。

第四条 承担房屋征收评估业务的房地产估价机构由征收项目所在办事处（乡镇人民政府）、社区（居委会）组织被征收人在征收部门规定的期限内协商选定，协商不成的，在征收部门的主持下，由公证机构以公开抽签或者摇号的方式选定评估机构，并对抽签或摇号的过程和结果进行现场公证。

市征收部门定期推荐社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产估价机构，供当事人选择。

第五条 房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当向房地产估价机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。

两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、时点、依据、原则、技术路线、方法、价值内涵、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。

第七条 对于承接的房屋征收评估项目，房地产估价机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展评估业务。

第八条 房屋征收评估费用和专家鉴定费用由委托人承担。房屋征收评估费用按照国家规定收费标准执行，专家鉴定费用参照评估费用收取。征收部门委托评估机构实施房屋征收评估的，从征收补偿费用中列支。

第九条 在房屋征收评估活动中，房地产估价机构和注册房地产估价师违反本办法的，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，记入其信用档案。

第二章 被征收房屋价值评估

第十条 被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失以及市、县级人民政府规定的其他补助和奖励费用等在征收补偿方案中明确。

前款所述的其他不动产是指不可移动的围墙、水井、烟囱、水塔、苗木等。

第十一条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第十二条 被征收房屋价值评估应当明确评估对象，其中评估对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

第十三条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第十四条 被征收房屋的建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对未经登记的房屋，经有关部门认定后，其建筑面积以实际丈量为准。

对被征收房屋面积有异议的，提出异议者可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测算，被征收房屋面积以测绘成果为准。第十五条 房地产估价机构必须入户对被征收房屋进行实地查勘，必要时，通过录音、录像、拍照等方式取得相关资料。

实地查勘记录应当由被征收人、实地查勘的估价人员、征收部门（或征收实施单位）有关人员、监督部门人员等共同签字认可。

被征收人应当积极配合评估机构开展评估工作。被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，由征收部门（或征收实施单位）有关人员、监督部门人员、估价人员以及无利害关系的第三人见证，作为评估的依据。因被征收人原因不能对被征收房屋进行入户实地查勘、拍摄影像资料，评估机构可依据被征收房屋的权属资料、可确权书证等进行评估，并在评估报告中作出相应说明。

第十六条 被征收房屋价值的补偿应当以合法建筑面积为依据，按照被征收房屋所在区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋的建筑结构、用途、使用年限、新旧程度、容积率、配套设施、土地等因素进行评估。

（一）被征收房屋的容积率为基准容积率的，按房屋的评估价值给予货币补偿或房屋产权调换；

（二）被征收房屋的容积率低于基准容积率的，扣除不足部分的建安造价等相关费用（500元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积给予货币补偿或房屋产权调换；

空闲的合法国有土地，对选择货币补偿的，按照国家有关规定经评估后给予补偿；对选择房屋产权调换的，扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用（500元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积给予房屋产权调换。

（三）被征收房屋的容积率高于基准容积率的，以被征收房屋的权属证书、可确权书证或2004年房屋普查资料为依据，依法给予货币补偿或房屋产权调换。对没有合法有效证件的高出部分房屋，被征收房屋所有权人在规定期限内主动配合拆除的，按照380元/平方米给予补助。

第十七条 被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予包干补偿。

被征收房屋有承租人的，装饰装修包干补偿费用应按照租赁合同约定给付；没有约定的，由出租方和承租方在规定期限内协商确定；在规定期限内协商不成的，征收部门可向公证机关办理证据保全手续后先予征收，待纠纷解决后，按本办法进行补偿。

对确属高档装修的，由当事人提出申请，经有关部门鉴定后，结合成新以质论价给予补偿。

第十八条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十九条 房地产估价机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示7日，公示期间应当安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估的部分，注册房地产估价师应当现场予以记录，并报请房地产估价机构进行修改、完善。

公示期满后，征收部门应当向被征收人提供分户评估报告。分户评估报告应当在公示期满后10日内送达被征收人。

征收的房屋有产权、债务纠纷的，由当事人在规定期限内协商解决。在规定期限内未解决的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县区人民政府依照有关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定并公告，房屋征收部门就有关事项向公证机构办理证据保全手续后可先予征收。待纠纷解决后，按本办法进行补偿。

第三章 产权调换房屋价值评估

第二十条 以征收范围内所有被征收房屋价值的评估均价为基础，结合征收项目实际情况，评估确定产权调换房屋的平均价格，楼层差价依据市场行情确定。

产权调换房屋为保障性安居工程，价格已经确定的，可以不评估产权调换房屋价值。

第二十一条 产权调换房屋价值包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。

第二十二条 产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为确定产权调换房屋的结算价格提供依据，评估产权调换房屋的价值”。

第二十三条 产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第四章 复核评估和鉴定

第二十四条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房地产估价机构应当向其作出解释说明。第二十五条 被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的，自收到评估报告之日起5日内，可以向房地产估价机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向房地产估价机构提出书面复核评估申请，并指出评估结果或者评估报告存在的问题。

房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内给予答复。评估价值改变的，应当重新出具评估报告，并按照原程序送交相关单位；评估价值没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十六条 被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起5日内，可以向市房地产价格评估专家委员会申请终局鉴定。

第二十七条 市征收部门成立由房地产估价师以及城市规划、法律等方面专家组成的评估专家委员会，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定。

第二十八条 受理房屋征收评估鉴定后，评估专家委员会应当指派3人以上（含3人，其中半数以上应当为房地产估价师）单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜。

原房地产估价机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行说明。

第二十九条 评估专家委员会应当自收到申请之日起15日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、技术路线、方法选用、参数选取、价值确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。

评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具该评估报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第五章 附 则

第三十条 各县征收主管部门可依据本办法，结合当地实际研究制定具体实施办法。

第三十一条 本办法自2011年5月13日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的房屋拆迁项目，仍按2007年4月23日菏泽市房产管理局发布的《菏泽市城市房屋拆迁估价指导意见》执行。

第二篇：长沙市国有土地上房屋征收评估管理办法(试行)

长沙市国有土地上房屋征收评估管理办法（试行）

（讨论稿）

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国家标准《房地产估价规范》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》和《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关规定，制定本办法。

第二条 在本市从事国有土地上房屋征收评估的房地产价格评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本办法的要求。

第三条 房地产价格评估机构和评估人员从事房屋征收评估活动，应当坚持独立、客观、公正的原则。任何组织或者个人不得干预房屋征收评估过程和评估结果。

第四条 长沙市住房和城乡建设委员会负责对房地产价格评估机构选定进行监督指导。区县房屋征收部门负责组织本行政区域内房地产价格评估机构的选定工作。

长沙市房地产中介协会（以下简称中介协会）负责为区县房屋征收部门组织房地产价格评估机构选定工作提供技术指导。

第五条 长沙市住房和城乡建设委员会根据房地产价格评估机构的资质、营业范围、从业经历、监管记录、信用情况及社会情况反映良好等，建立房屋征收房地产价格评估机构备选名录，并向社会公布。进入备选名录的房地产价格评估机构应具备以下条件：

（一）具备房地产价格评估资质；

（二）无不良执业记录；

（三）在行业信用评价上长沙市房地产价格评估机构排名××名。

未列入房屋征收房地产价格评估机构备选名录的，不得承接本行政区域内房屋征收评估业务。

第六条 房屋征收评估机构从事房屋征收评估工作应当履行以下职责：

（一）遵守法律、法规、政策及相关技术规范；

（二）接受省、市中介协会及房屋征收评估专家委员会的业务指导；

（三）房地产评估报告能够独立、客观、公正地完成，评估结果科学、公正、规范；

（四）签订房屋征收评估委托合同及报送房屋征收评估报告；

（五）依法履行评估技术咨询、注意事项提醒、解释或复核义务；

（六）遵守房屋征收评估档案管理规定。

第七条 长沙市住房和城乡建设委员会应当加强对征收评估机构和评估人员的监督考核，建立房屋征收评估诚信评价体系，并将考核结果记入其信用档案。

第八条 房地产价格评估机构有下列情形之一的，记入其信用档案不良监管记录；造成严重后果的，依法追究其法律责任，并移交相关主管部门依法处理：

（一）因房地产价格评估机构侵害国家和个人利益，给社会造成不良影响的；

（二）因房地产价格评估导致相关人员提出复议、诉讼，被相关部门或人民法院裁定存在问题的；

（三）因房地产价格评估机构被纪检、监察、审计部门认定存在问题的；

（四）被选定参与房屋征收评估业务，无故拒绝承接评估业务或转让、变相转让评估业务的；或以不正当手段获取房屋征收评估业务的；

（五）与当事人一方串通，损害对方合法权益的；出具虚假或有重大错误评估报告的；

（六）参与房屋征收评估机构及房屋征收评估业务的评估人员与委托人或者评估业务相关人员有利害关系的且没有履行回避；

（七）不履行房屋征收评估技术咨询、解释或复核义务的；或不配合专家委员会业务指导和鉴定，以及二次申请鉴定，确实存在问题的；

（八）法律、法规规定的其他情形。

第九条 经查实房地产价格评估机构有本办法第八条情况之一的，不予列入房屋征收房地产价格评估机构名录。

因存在不良监管记录未列入或退出机构名录的，自退出之日起两年内没有发生不良监管记录的房地产价格评估机构，可以再次申请列入机构名录。申请时，需向长沙市住房和城乡建设委员会提出书面申请，提交整改措施，由市住房和城乡建设委员会组织监察、信访、法制中介协会等相关部门评议整改期内效果并听取群众意见，达到要求的方可批准列入机构名录。

第十条 列入房地产价格评估机构名录的评估机构，评估业务量达到下述标准时不能同时承接新的房屋征收项目评估工作：

（一）房地产价格评估机构一级资质在估业务量达到2000户；

（二）房地产价格评估机构二级资质在估业务量达到1000户；

（三）房地产价格评估机构三级资质在估业务量达到500户。

第十一条 区县房屋征收部门应当在征收范围内在长沙市住房和城乡建设委员会、中介协会网站公开发布房地产价格评估机构选择通知。符合条件的房地产价格评估机构在通知规定的报名时限内，可以向区县房屋征收部门提出书面申请。由区县房屋征收部门按本办法审核后在征收范围内和市住房和城乡建设委员会、中介协会网站公布，供被征收人协商选定。

第十二条 区县房屋征收部门组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构，并将协商选定结果在征收范围内和市住房城乡建设委、中介协会网站公布。

第十三条 协商不成的，区县房屋征收部门可以在公布的房地产价格评估机构中采取投票方式，以被征收人多数意见选定房地产价格评估机构，也可以采取公开摇号的方式随机选定。通过投票方式无法形成多数意见的，可以摇号方式选定。投票或摇号将选定的房地产价格评估机构在当天市住房和城乡建设委员、中介协会网上公布。

第十四条 区县房屋征收部门组织公开摇号工作，由被征收人代表负责摇号选出房地产价格评估机构，摇号工作应进行全程录像，公证单位负责公证。

属地街道办事处或乡（镇）人民政府应当协助区县房屋征收部门做好被征收人代表选择组织工作。

第十五条 在房地产价格评估机构选定过程中，被征收人在规定时间内不协商，造成无法按期选定的，由区县房屋征收部门从报名的房地产价格评估机构中摇号确定。

第十六条 在房地产价格评估机构选定过程中，没有房地产价格评估机构报名的，由区县房屋征收部门从长沙地区房地产价格评估机构名录中选定不低于7家房地产价格评估机构，供被征收人协商、投票或摇号选定。

第十七条 房地产价格评估机构选定后，由区县房屋征收部门与被选定的房地产价格评估机构签订房屋征收评估委托合同，并在合同签订之后的15日内，向其出具房屋征收评估委托书。

第十八条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评

估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第十九条 被征收房屋价值评估目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第二十条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值，不包含被征收房屋的装饰装修与附着物的价值，机器设备、物资等的搬迁费用，停产、停业损失等补偿，以及临时安置补助费等其它费用。

第二十一条 被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应与被征收房屋的价值评估时点一致。

第二十二条 委托人及相关部门和被征收人应当协助房屋征收评估机构进行实地查勘，如实向房屋征收评估机构提供评估所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责，但评估机构不对因资料失实造成的差错负责。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级国土、规划房屋等行政部门的认定、处理结果进行评估。

第二十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象对当地房地产市场状况，被征收房屋补偿价值评估采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

仅选用一种方法进行评估的，须说明原因。

第二十四条 房屋征收评估应当按照下列程序操作： 房屋征收评估委托合同，应载明如下事项：

1、委托人和房地产价格评估机构的基本情况；

2、负责本评估项目两名以上的注册房地产估价师；

3、评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

4、委托人应提供的评估所需资料；

5、评估过程中双方的权利和义务；

6、评估费用及收取方式；

7、评估报告交付时间、方式；

8、违约责任；

9、解决争议的方法；

10、其他需要载明的事项。

第二十五条 房地产价格评估机构签订合同后组织专职注册房地产估价师实地查勘：调查被征收房屋情况，做好丈量、影像、查勘记录等工作，并对评估对象的位置、环境等各项因素进行调查记录。房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在查勘记录中应载明当被拆迁人不予配合，应由无关的第三方见证并签字，在评估报告中说明有关情况。

第二十六条 收集房地产交易可比实例及其他有关资料，拟定评估作业方案，包括拟采用的评估方法及评估技术路线的选定，拟定整体评估及分户评估的作业步骤和作业进度；选定评估方法，计算确定评估结果；公示期满后撰写分户评估报告。

第二十七条 向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示，公示期为7日；被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具征收评估报告的房地产征收评估机构应当向其作出解释和说明。

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，应当向原房屋征收评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应撰写整体评估报告及分户评估报告。向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。经专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应改正错误，重新出具评估报告；被征收人对鉴定结果仍有异议的，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构将评估报告及相关资料立卷、归档保管。第二十八条 房地产价格评估机构按《房地产估价规范》与《国有土地上房屋征收评估办法》规定的内容出具整体评估报告及分户评估报告，必须经两名以上注册房地产估价师及参加项目评估的人员签章并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。

第二十九条 评估报告估价结果应用的有效期为自提交正式评估报告之日起，到征收决定的有效期止。

第三十条 房地产价格评估机构应当将下列资料与评估报告共同整理归档保存：

（一）房屋征收评估委托合同；

（二）房屋征收决定公告；

（三）已登记房屋的产权证、土地使用证及有关材料；未经登记建筑认定处理情况等资料；

（四）评估对象的实地查勘纪录、影像等资料；

（五）可比实例的实地查勘纪录、影像等资料；

（六）确定评估结果的有关系数、参数等资料；

（七）复核评估申请与复核报告，房地产价格评估专家委员会鉴定申请与鉴定报告（如涉及复核与鉴定）；

（八）其它涉及评估项目的必要资料。

整体评估报告和分户评估报告应有纸质与电子文档，评估报告及有关资料应保留10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。

第三十一条 房屋征收评估中依法代管的房屋、产权不明确的房屋，房地产价格评估机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料另行提交委托人。

第三十二条 被选定的房地产价格评估机构应在完成分户评估报告30日内，将基准价格、评估参数选取、评估方法选用等重要数据报长沙市住房和城乡建设委员会和中介协会。

长沙市房地产中介协会应逐步建立和完善房地产价格评估机构征收评估业务数据库，对数据信息实施动态监控。

第三十三条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担；但鉴定改变原房地产评估结果的，费用由原房地产价格评估机构承担；复核评估费用由原房地产价格评估机构承担；房屋征收评估收费及鉴定费用按照物价部门规定的收费标准收取。

第三十四条 在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和注册房地产估价师的违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等相关规定处罚；违反规定收费的由物价部门依照《中华人民共和国价格法》规定处理。

第三十五条 征用本市城市规划区范围内集体土地,实施房屋征收评估的，可参照本办法执行。

第三十六条 本办法由长沙市住房和城乡建设委员会负责解释。第三十七条 本办法自2012年 月 日起施行。

第三篇：镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法[范文模版]

关于印发《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》和《镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范》的通知

发布时间：2012-02-14 稿件来源：

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镇政征规发〔2012〕3号

关于印发《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》和《镇江市市区国有土地上房屋征收

评估技术规范》的通知

各房屋征收部门、房屋征收实施单位、评估机构，各有关单位：

根据《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十二条的规定，市住建、房屋征收部门研究制定了《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》和《镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范》，现予印发，请遵照执行。

二○一二年二月二日

主题词：征收 评估 规范 通知

镇江市住房和城乡建设局办公室

2012年2月2日印发

镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、省政府关于印发《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》的通知、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》和《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 评估市区国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条 房地产价格评估机构（以下称评估机构）、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条 房屋征收评估应由具有房地产价格评估三级以上资质的评估机构承担。评估机构应按资质管理规定从事业务，评估人员应符合相关从业规定。

第五条 房屋征收项目补偿资金概算评估，作为征收项目补偿资金总额的依据之一；房屋征收分户评估，作为被征收房屋及其附属物等（含其占用范围内的国有土地使用权）的补偿依据。

第六条 评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

评估机构协商选定具体程序是：

（一）由房屋征收部门发布征收评估信息；

（二）具有相应资质的评估机构报名；

（三）房屋征收部门按报名先后顺序向被征收人公布备选评估机构名单；

（四）发放房屋征收选择评估机构通知书和意见表，发放率超过90%；

（五）被征收人协商选择评估机构，在规定期限内填写意见表，以投票方式告知所选择的评估机构。协商选择评估机构的期限不得少于5个工作日，意见表未按要求填写、被征收人未签字（盖章）或自制、复制的无效。

全部被征收人一致选择某一评估机构的，为协商选定；50%以上选择某一评估机构的，为多数决定。被征收人选择的单一评估机构户数不超过50%时，采用抽签摇号方式随机选定。通过多数决定、随机选定等方式确定评估机构的过程和结果，应当经过公证机关依法公证。

评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第七条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。房屋征收范围较大的，房屋征收部门可以划分评估区域，按第六条规定产生各评估区域的评估机构。

同一征收项目由两家以上评估机构承担的，应当共同协商或由房屋征收部门指定一家评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织其它评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第八条 评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：

（一）委托人和评估机构的基本情况；

（二）负责本评估项目的注册房地产估价师和评估工作人员；

（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

（四）委托人应提供的评估所需资料；

（五）评估过程中双方的权利和义务；

（六）评估费用及收取方式；

（七）评估报告交付时间、方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法；

（十）其他需要载明的事项。

第九条 评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第十条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织征收实施等有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向征收项目的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照认定、处理结果进行评估。

第十一条 评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字、盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，评估机构可以依据被征收房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估，评估结果有效，有关情况应当在评估报告中说明。

第十二条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十三条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备等迁移安装、补偿费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的评估机构通过评估确定。

第十四条 停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。对停产停业期间确实需要发生在册职工工资和养老、医疗保险费用的，给予适当补偿，职工工资一般按照本市当年最低工资标准计算，养老、医疗保险费用按照单位应支付部分计算。

第十五条 房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前三年的平均效益计算；不满三年的，按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据，对不能提供会计核算等资料的，按照纳税情况评估，评估中使用的有关指标、参数等应参照税收相关规定执行。对销售额未到税收起征点而无需纳税的，其效益可按照起征点的销售额标准进行评估。

实行货币补偿的，停产停业期限为6个月；实行非住宅房产权调换的，停产停业期限按过渡期限计算，过渡期限从被征收人签订征收补偿协议并搬迁交房之日起，到产权调换房屋通知交付之日止；被征收人使用征收部门提供类似房屋周转的，使用周转房屋的时间应予扣减。

第十六条 给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：

（一）具有土地、房屋权属证明，或者经依法认定给予补偿安置的建筑。

（二）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关许可、登记证件。

（三）因房屋被征收造成了停产停业损失。

法律、法规和省、市人民政府另有规定的，从其规定。

第十七条 擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经取得工商营业执照，将非经营性用房用于经营，在征收时持续营业一年以上的，可以结合实际营业年限按照下列比例给予停产停业损失补偿。

1、持续营业一年以上、两年以下的，比例为70%；

2、持续营业两年以上、三年以下的，比例为75%；

3、持续营业三年以上、四年以下的，比例为80%；

4、持续营业四年以上、五年以下的，比例为85%；

5、持续营业五年以上的，比例为90%。

第十八条 伪造、变造土地、房屋权属证明、工商营业执照等证明文件骗取停产停业损失补偿的，应当依法予以追缴，并追究相应的法律责任。

第十九条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价货币单位，精确到元。

第二十条 评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收项目公示栏公示3个工作日。

公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当修正。

第二十一条 分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。不得以印章代替签字。

第二十二条 房屋征收评估业务完成后，评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第二十三条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。

第二十四条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二十五条 原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十六条 被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》第35条规定处理。

被征收人对评估结果有异议，在评估书面报告送达之日起的10日内，未向评估机构申请复核评估，或者经评估机构复核后仍持异议，但又未在收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定的，被征收房屋价值可以按评估结果或复核结果确定。

第二十七条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十八条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十九条 房屋征收评估鉴定过程中，评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第三十条 评估机构应当按照《房地产估价规范》、《镇江市国有土地上房屋征收评估技术规范》及有关规定，进行房屋征收评估及提交规范的评估报告。

第三十一条 在房屋征收评估过程中，被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第三十二条 除属于政府定价的房屋之外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

第三十三条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第三十四条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。复核评估费用由原评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

第三十五条 从事房屋征收评估的注册房地产估价师和评估工作人员应当熟练掌握房屋征收相关法律、法规、政策以及房地产评估的专业知识。评估机构不得聘用未经培训或培训考核不合格人员从事房屋征收评估工作。

市房屋征收部门应当定期开展评估人员培训和继续教育活动。

第三十六条 在房屋征收评估活动中，评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。

第三十七条 本办法自2012年2月15日起施行。2004年3月9日发布的《镇江市城市房屋拆迁评估管理办法》同时废止。在此之前，已领取房屋拆迁许可证实施拆迁的项目，评估仍按原规定执行。

镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范

第一章 总 则

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估技术行为，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，结合本市实际，制定本规范。

第二条 在本市市区国有土地上，从事房屋征收评估应当符合本规范的要求。

第三条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第四条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第五条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第六条 房地产价格指数板块和片区划分图作为房屋征收评估的技术基础。

第七条 房地产价格评估机构（以下称评估机构）应在房屋征收评估报告中说明本评估结果应用的有效期。有效期自提交正式评估报告之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。

第二章 房屋征收评估方法与技术路线

第八条 房屋征收评估采用市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行，其中住宅房屋采用市场法，非住宅房屋采用市场法、收益法、成本法，在建工程采用假设开发法评估。如选用两种以上评估方法评估的，对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，采用简单平均或加权平均的方式合理确定评估结果。

第九条 应用市场法评估时，采用基准价格修正方式评估的，相关可比实例的选取及系数的确定均应按附件一、二、三、四的相关要求进行；采用可比实例修正方式评估的，可比实例的选取应按照附件五的要求进行，系数的确定与修正按照《房地产估价规范》并结合附件五的相关要求进行。

第十条 采用市场法时，住宅房屋适用基准价格修正测算方式，无法采用基准价格修正测算方式的可采用可比实例修正测算方式；非住宅房屋适用可比实例修正测算方式。

第十一条 适用基准价格修正测算方式的住宅房屋，征收评估测算的技术路线为：

1．确立评估基准。在征收项目范围内或征收项目所在的板块和片区范围内选择“标准样本房屋”作为评估基准。“标准样本房屋”的选取要求见附件一。

2．测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场法评估出“标准样本房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选取条件见附件二。计算公式为：

比准价格V=可比实例价格Vs××××

P1——交易情况修正系数，可比实例为正常交易时，该修正系数为100。P2——交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定；

P31——可比实例修正为“标准样本房屋”区位因素修正系数。系数确定参见附件三； P32——可比实例修正为“标准样本房屋”实体因素修正系数。系数确定参见附件四。3．确定评估价格。将被征收房屋与“标准样本房屋”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。其计算公式为： 被征收房屋评估价格Vi=“标准样本房屋”基准价格V0××

Pi32——“标准样本房屋”修正为被征收房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件四。

P4——项目所在区域的标准化修正系数。当“标准样本房屋”位于征收项目范围内时，该系数取100；当标准样本房屋位于征收项目范围外时，应进行区位因素的标准化修正，将“标准样本房屋”的区位因素情况修正到征收项目所在的区位因素情况。标准化修正办法参见附件三。

第十二条 非住宅房屋征收评估测算的技术路线为：

1．确定房屋类别。根据非住宅房屋的性质、用途确定其所属类别。其中非营业性用房包括工业性建筑（厂房、仓储用房等）、办公性建筑（办公楼）、公共性建筑（图书馆、博物馆等）；营业性用房包括商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、出租型商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。

2．选择评估方法。非住宅房屋适用市场法评估，其中非营业性用房还适用成本法评估，营业性用房还适用收益法评估。

3．测算评估价格。

第十三条 采用收益法评估的，房屋收益应按照同一区域营业性房屋社会平均租金收益水平修正确定。

第十四条 采用成本法进行评估的，应当采取房地分别评估的方式，评估出房地产市场价格；建筑物重置结合成新价参照附件七标准并结合估价时点建筑工程造价等因素评估确定，同时考虑勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、开发过程中行政事业性收费等费用。土地使用权价格应采用基准地价修正法求取，基准地价修正时应考虑交通便捷度、基础设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚规模、规划限制、宗地条件等因素。

第十五条 被征收房屋建筑面积小于合法土地使用权面积的，对大于房屋建筑面积的土地使用权面积的评估补偿应按照《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十二条有关规定和下列方法执行：

1．土地使用性质为住宅用地的，按标准样本房屋基准单价扣减房屋重置结合成新单价和评估单价所含装饰装修及附属物补偿单价后的90%计算土地单价。（标准样本房屋在征收范围外时，其基准单价需按本规范第十一条的规定进行区域标准化修正）

2．土地使用性质为非住宅用地的，按土地使用性质的基准地价修正的方法计算土地单价。

第十六条 房屋装饰装修及附属物的补偿价格应结合装饰工程、建筑工程定额及市场价格进行评估，并根据其使用、保养实际状况确定折旧率，分项折旧。

第十七条 在建工程应采用假设开发法进行评估，其建设进度以政府管理部门通知停止施工或房屋征收决定公告时的状态为准，评估时以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。评估机构按《房地产估价规范》的规定进行评估。

第十八条 征收项目补偿资金总额概算的评估按市场法原理进行，即按照征收项目范围内各使用性质房屋的当时二手房市场均价乘相应拟被征收房屋的建筑面积，分别得出各类型房屋总价，将其相加，再加上装饰装修、附属物、土地使用面积大于房屋建筑面积的补偿、停产停业损失、搬迁、临时安置补偿及奖励等费用和一定的不可预见金额，即为征收项目补偿资金概算总额。

第三章 房屋征收评估报告

第十九条 评估机构应按《房地产估价规范》规定的格式出具评估报告。第二十条 房屋征收评估报告应包含下列内容：

1.封面；2.目录；3.致委托方函；4.估价师声明；5.估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。

第二十一条 估价结果报告中应包含下列内容：

1.估价项目名称；2.委托方名称和住所；3.估价方（评估机构）名称和住所；4.估价对象；5.估价目的；6.估价时点；7.价值定义；8.估价依据；9.估价原则；10.估价方法及其技术路线；11.标准样本房屋基准价格的测算说明及测算结果；12.估价结果及其确定的理由；13.估价作业时间；14.估价报告应用的有效期；15.估价人员；16.注册房地产估价师的声明和签名、盖章；17.估价的假设和限制条件；18.附件。附件应包含估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的相应资料，估价对象的产权证明，估价中引用的其他文件资料，估价人员和评估机构的资格证明。

第二十二条 估价技术报告应包含下列内容： 1．评估项目总概况

2．估价对象实体和区位因素分析 3．房地产市场背景分析 4．估价方法选用

5．标准样本房屋选取及其说明 6．估价测算过程 7．估价结果确定

第二十三条 房屋征收评估报告应当由两名以上注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在评估报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对评估报告的内容和结论负责任。

第二十四条 评估报告应做到图文并茂，其用纸为A4，装帧应有较好的质量。

第四章 房屋征收评估工作资料存档

第二十五条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告一并整理存档； 1.征收评估委托协议； 2.房屋征收决定；

3.估价对象的权证材料及有关基本情况的证明材料； 4.估价对象的实地查勘记录（文字、图片）等资料； 5.标准样本房屋的实地查勘记录（文字、图片）等资料； 6.可比实例的实地查勘记录（文字、图片）等资料； 7.确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；

8.其他涉及评估项目的必要资料。

第二十六条 评估机构完成并出具评估报告后，应对有关该项目的资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留15年。

第五章 附 则

第二十七条 房屋征收评估中涉及工程造价、会计核算、机电设备等专业技术工作的，评估机构可以邀请有资格从事该类业务的专业人员协助评估。

第二十八条 本技术规范所需各附件由相关部门组织评估专家委员会或由房地产估价行业自律性组织制定。其中附件七房屋重置价格参考表，由房地产估价行业自律性组织制定并适时调整。

第二十九条 本技术规范自2012年2月15日起施行。2004年3月9日发布的《镇江市城市房屋拆迁评估技术规范》同时废止。在此之前，已领取房屋拆迁许可证实施拆迁的项目，评估仍按原规定执行。

附件下载

第四篇：扬州市区国有土地上房屋征收评估办法

扬州市住房保障和房产管理局

扬住房发﹝2011﹞32号

关于印发《扬州市区国有土地上房屋

征收评估办法》的通知

各区房管（建设）局，各房地产价格评估机构：

现将《扬州市区国有土地上房屋征收评估办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一一年七月二十五日

抄送：市政府办公室，各区人民政府（管委会）、市各有关部门。扬州市区国有土地上房屋征收评估办法

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国家住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）文件精神，结合市区实际，制定本办法。

第二条 评估市区国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条 对从事房屋征收的房地产价格评估机构实行信用管理制度。市住房保障和房产管理局根据在我市备案的房地产价格评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况，每年公布具备资格条件的房地产价格评估机构名录。

第五条 房地产价格评估机构的选定：

（一）由房屋征收部门向社会发布征收评估信息。

（二）具备资格条件的房地产价格评估机构报名。

（三）房屋征收部门按报名先后顺序在房屋征收现场公布报名的评估机构名单，由被征收人协商选定。

（四）在房屋征收现场登记被征收人的书面选择意见，房地产价格评估机构名单公布后5个工作日内，半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由该房地产价格评估机构进行评估作业。

（五）如房地产价格评估机构名单公布后5个工作日内协商选定不成的，则由房屋征收部门在报名的房地产价格评估机构中推荐3个以上房地产价格评估机构，公开抽签确定。房屋征收部门在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果由公证机关现场公证。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第六条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。第七条 房地产价格评估机构选定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

第八条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范 围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师均需在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况需在评估报告中说明。

第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第十五条 在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第十六条 被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第十七条 房地产价格评估机构评估后，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，分户的初步评估结果包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示5日。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。

第十八条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告必须由两名以上负责房屋 征收评估项目的注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。

第十九条 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释。

第二十一条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二十二条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十三条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向市评估专家委员会申请鉴定。经鉴定后被征收人对补偿仍有异议的，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县（市、区）人民政府，按照项目的征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

第二十四条 市住房保障和房产管理局组织成立市房地 产价格评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。市评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

第二十五条 市评估专家委员会选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十六条 市评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经市评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十七条 房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照市评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第二十八条 除物价部门审核确定价格的产权调换房屋以外，其它用于产权调换房屋的价格应当以评估方式确定。

第二十九条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度、土地使用权和房屋权属情况等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类 似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第三十条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但经鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照市物价部门规定的收费标准执行。

第三十一条 各县（市）房管部门可参照本办法另行制定实施办法。

第三十二条 本实施办法自公布之日起施行。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

第五篇：2012西安市国有土地上房屋征收评估办法

西安市国有土地上房屋征收评估办法

市政发[2012]29号

第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，保证房屋征收评估客观公平，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》及《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政区域内评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条 本办法所称国有土地上房屋征收评估（以下简称征收评估），是指根据被征收房屋区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响其价值的各项因素，对其房地产市场价格进行的评估。

第四条 房地产价格评估机构（以下简称评估机构）、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第二章 管 理

第五条 市征收主管部门负责本市征收评估的监督管理；其所属的市房屋征收机构负责本办法的组织实施。

第六条 市征收主管部门应建立征收评估机构的信用档案，并将有关情况向社会公示。

第七条 从事本市征收评估的评估机构必须具备房地产评估相应资质，并在市征收主管部门备案。

第八条 承担征收评估业务的评估机构由被征收人协商选定；在5日内协商不成的，由市房屋征收管理办公室组织相关部门依法采用投票、摇号、抽签、招标等方式确定。评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、恶意低收费、虚假宣传、虚假申报评估人员等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第九条 房屋征收决定公告确定的同一征收范围内的被征收房屋，原则上由一家评估机构评估；需要由两家或两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、程序、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

第十条 评估机构选定后，征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门与评估机构签订《房屋征收评估委托合同》。评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第十一条 在征收评估活动中，评估机构和房地产估价师有违法违规行为的，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》及《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》等规定处罚。

第十二条 对于承接的征收评估项目，评估机构应当指派与征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展业务。

从事征收评估的人员应当具有房地产评估资格证书，并在法定机构登记注册。

第十三条 征收评估前，征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当向评估机构明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当向受托的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理情况。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准；房屋权属证书与房屋登记薄的记载不一致的，除有证据证明房屋登记薄确有错误外，以房屋登记薄为准。对于未经登记的建筑，应当按照前款的认定、处理结果进行评估。

第十四条 房屋征收当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，协助评估机构进行现场查勘，搜集被征收房屋价值评估所必需的被征收房屋状况的资料，房屋征收当事人未履行义务造成评估结果失实的，房屋征收当事人应当承担相应责任。第十五条 评估人员从事征收评估活动时，应当对被征收房屋进行实地查勘，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，制作和保留被征收房屋的影像数据，并妥善保管。实地查勘记录由查勘的评估人员、征收当事人签字认可。

房屋征收当事人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中做出相应说明。

征收评估中所涉及的房屋建筑面积测量标准依据建设部《房屋测量规范》执行。

第十六条 评估机构应当依照《房地产估价规范》的规定出具征收评估报告。评估报告应由负责征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。

评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十七条 评估机构应当按照《房屋征收评估委托合同》的约定，向征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当将分户的初步评估结果及时转交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。

公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。初步评估结果存在错误的，评估机构应当修正。

公示期满后，评估机构应当向征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当及时向被征收人转交分户报告。

第十八条 评估机构应当将下列资料整理存档：

（一）评估报告（含技术报告）；

（二）评估委托合同；

（三）房屋征收公告及相关档案资料（复印件）；

（四）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；

（五）评估对象的实地查勘记录、照片等数据；

（六）其它涉及评估项目的必要数据。

第十九条 房屋征收当事人对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。房屋征收当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向评估机构提交书面复核评估申请。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面答复告知申请人。第二十条 房屋征收当事人对评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向评估专家委员会提交书面技术鉴定申请。

第二十一条 受理征收评估鉴定申请后，评估专家委员会应当指派3人以上（含3人，其中半数以上应当为注册房地产估价师）单数成员组成鉴定组，处理征收评估鉴定事宜。

原评估机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行说明。

第二十二条 评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估值确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。

评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具该评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十三条 征收评估费用由委托人承担，鉴定费用由申请人承担；但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。征收评估费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行，鉴定费用参照评估费用收费标准执行。

第二十四条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失以及西安市人民政府规定的其他补贴和补助费用等，按照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》相关规定执行。

第二十五条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第二十六条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第二十七条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第二十八条 本市国有土地上的各类被征收房屋宜采用“典型房屋市场修正法”评估。

“典型房屋市场修正法”是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋，确定其典型房 屋的市场价格，并根据不同房地产的微观区域因素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整、修正，确定征收范围内类似房地产的评估价格。

（一）“典型房屋市场修正法”的操作程序

1、按照房屋的用途、建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等进行房屋分类；

2、在同一类别房屋内确定典型房屋；

3、求取典型房屋的市场价格；

4、根据被征收房屋与典型房屋微观区域因素、实物状况、权益状况等方面的差异进行修正；

5、确定被征收房地产的评估价格。

（二）一般情况下，在同一征收范围内，可对各类别房屋分别确定其典型房屋的市场价格，如同一类别房屋的价格差异较大，可对同一类别房屋确定多个典型房屋市场价格。

（三）典型房屋市场价格宜采用市场比较法评估确定。

（四）不具备市场比较法条件的，可采用其它适宜的评估方法确定典型房屋的市场价格。求取典型房屋的市场价格所采用的各种评估方法均按照《房地产估价规范》中所规定的技术路线和要求执行。

（五）房屋重置成新价格，依据《西安市各类房屋重置价格标准》执行。对于标准中未列举的房屋类型和结构可根据造价部门或行业管理部门公布的数据确定。

（六）房屋的装修及附属物价格，按照实际使用状况结合评估时点的市场价格计算。

第二十九条 对于不适用“典型房屋市场比较法”的房屋，可以选用其它适宜的房地产估价方法进行估价。

第三十条 产权调换房屋价值包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其它不动产的价值。

除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

第三十一条 产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为确定产权调换房屋的结算价格提供依据，评估产权调换房屋的价值”。

第三十二条 产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。第三十三条 征收范围所在地区人民政府、开发区管委会及相关部门应当向房地产评估机构提供产权调换房屋价值评估所必须的产权调换房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间等情况和数据。

第三十四条 产权调换房屋为期房的，其价值评估以征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门向评估机构出具书面意见所说明的产权调换房屋状况为依据。征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门以及被征收人订立补偿协议后，补偿协议约定的产权调换房屋状况有变化的，应当依据补偿协议约定的产权调换房屋状况对评估结果进行相应调整。

第三章 附 则

第三十五条 临潼区、阎良区、长安区和市辖县国有土地上房屋征收评估工作，由所在区、县人民政府参照本办法规定执行。

第三十六条 本办法自公布之日起施行（2012-05-04）。2004年5月10日西安市人民政府颁布的《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》同时废止。《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定执行。