0北京鼓励集体建设用地建公租房

第一篇：0北京鼓励集体建设用地建公租房

北京鼓励集体建设用地建公租房

《中国房地产报》记者 朱以师 北京报道 2010-1-4

2009年12月24日～26日召开的中共北京市委十届七次全会的报告提出，北京将鼓励集体经济组织依照规划利用存量建设用地发展公共租赁房。

北京市政府一位人士对本报记者表示，这意味着在城乡接合部和城中村的改造建设中，未来北京市将探索一些新的模式，为农民提供长远保障、盘活存量土地、合理解决外来人口居住问题等因素将成为新模式的考量重点。该人士透露，具体的操作细则目前正在研究之中，并有望在今年“两会”之后出台。

公共租赁住房是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。截至2009年11月，北京市已建设、收购11个公租房项目，共51.5万平方米，可提供房源7400多套，今年预计将以低于市场价20%的租金标准配租。三个指向

从刚获批的北京新一轮土地利用总体规划——《北京市土地利用总体规划（2006-2020年）》来看，未来严格控制建设用地规模，特别是城乡建设用地规模将成为未来北京市土地利用的主基调。

因此，改造整治城中村，优化城乡接合部土地利用布局和结构，逐步整理中心城区和新城规划区范围内的集体建设用地，加大闲置宅基地整理力度，则成为了政府在城市建设的重点工作。

北京市国土局相关负责人表示，要促进集体建设用地资源盘整，推进城中村改造、集体工矿地改造等工作。

据了解，在2009年超额完成1000亿元土地储备计划后，北京市2010年还将继续执行新一轮“千亿元土地储备开发”。其中，土地整理开发的重点就是城乡接合部、城中村地块。

在城乡接合部或城中村，因大量外来人口聚集，当地村民多以建房出租、获取租金为主要收入来源。因此，在以往一些城乡接合部、城中村地块的整理过程中，也存在“农民上楼”后缺乏长远收入保障、外来人口难以安置等问题。

知情人士介绍，正是基于这个背景，北京市委提出鼓励集体经济组织利用存量建设用地发展公共租赁房。

“尽管市委报告只有一句话，但里面已经包含了多方面的考虑。”上述知情人士分析。首先，有助于盘活现有的集体存量建设用地。在集体存量建设用地中，既有乡镇企业、村办企业以前获批的土地，也有计划经济时代留下来的公共设施用地，还有合村撤乡并镇过程中出现的闲置土地，以及村庄总人口减少留下的宅基地。这些存量建设用地，大多处于闲置未用状态，土地利用效率极低，造成土地资源的浪费。其次，发展公共租赁房，可以利用集体的土地资产来解决集体经济组织成员的长远的收入保障问题。通过收取租金，获得长远的收入来源。最后，利用集体存量建设用地发展公共租赁房，还是解决城市低收入人群，包括外来人口居住问题的一条新路径。

事实上，北京市在这方面已有一些尝试。在海淀区北坞村改造中，其腾退方案就提到，建设一座2万平方米的外来人口出租公寓，作为集体经济的长期投资来为农民提供租赁收入。

两种“公租房”？

这一构想提供了一种新的思路。然而，由于北京市委的报告中只有短短的一句话，因此留给人们一些疑问。

有观点认为，这一提法预示着北京公共租赁住房多了一个供给来源。《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》第七条规定，公共租赁住房建设用地实行有偿使用，其中对于政府所属机构或政府批准的机构建设的，其用地可采取租赁方式，按年缴纳土地租金。也就是说，集体经济组织可以通过提供公共租赁住房建设用地的方式，每年获得土地租金收益。

但是，也有观点认为，此番报告提及的公共租赁房，与正常所说的城镇住房保障体系内的“公共租赁住房”，在概念上有所不同。

住房保障体系内的“公共租赁住房”，完全由政府出资新建或收购，并提供租金补贴，类似于廉租房的概念，政府拥有完全产权。

而此次报告中的公共租赁房，则是由集体经济组织依照规划利用存量建设用地发展而来。土地仍属集体所有，其建设的方式也存在多种可能性，既可以由集体经济组织自主出资建设，也可以引入社会资金共同建设，按照一定比例共享收益。

同时，二者面向的人群也有所不同。保障体系内的公共租赁住房，按现有政策，是针对本地户籍的中低收入群体。而报告设想的公共租赁房，按照上述政府人士的理解，主要解决的是原来租住在城中村的外来人口的居住问题。集体经济组织发展的“公共租赁房”，是否将被纳入现有的住房保障体系，目前尚无明确的说法。

此外，有专家担心，一些集体经济组织以发展公共租赁房之名，行小产权房开发销售之实。

近年来，北京市场上出现了大量的小产权房，并通过“以租代售”的方式规避现行政策限制。而政府相关部门的人士也坦承，的确存在出现变相小产权房的可能性。

对此，专家建议，鼓励集体存量建设用地发展公共租赁房，在相关的操作细则上，需严格规范，尽可能堵住漏洞。

第二篇：北京公租房标准

北京公租房标准

核心内容：所谓“公租房”，其全称为公共租赁住房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向北京市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。按照《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》规定，其配租对象为北京市中低收入住房困难家庭（包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭）。租赁期限最长为5年，合同期满承租家庭应当退出住房。需要续租的，应在合同期满前3个月内提出申请。

北京市住建委，2010年5月24日发布的《北京市公共租赁住房建设技术导则(征求意见稿)》，显示公租房户型分为四类：30平方米左右的厅室合一单居、40平方米左右的小套型、50平方米左右的中套型以及60平方米以下的大套型。公租房小区机动车位参照经济适用房“十户两车位”标准设置，公租房配租不会排斥达到中等收入的有车家庭。

“设计户型应以中小套型为主，适当配置大套型，层高2.7米。这四类户型中，套型面积上下浮动不超过5%。”市住建委有关负责人介绍，厅室合一的单居套型可按照宿舍标准进行设计，厨房应具备使用简单电加热和排烟厨具的条件，而其余三类户型厨房使用面积不低于4平方米；公租房卫生间使用面积不低于3平方米；阳台建筑面积均不大于4平方米。

为了让租户可以“拎包入住”，公租房厨卫内的配套设施在竣工时将可满足基本生活需求：厨房应当配备灶台、洗菜盆、操作台；宜采用厨房整体式橱柜。单面布置厨具或双面布置厨具时，居民做饭时的操作空间宽度不小于0.9米。卫生间应配备洗面盆、盥洗镜、坐便器、淋浴喷头、排风扇等必要设施设备。户内应预留洗衣机位置，并设置上、下水管线。

由于未来入住居民基本是就近入住的正在轮候政策性住房的家庭和产业园区职工，公租房小区内的规划也充分考虑到了居民出行需求：如配建残疾人助力车、小型三轮车及自行车停车位，公租房机动车位参照经济适用房“十户两车位”标准设置，每户自行车位不应少于2辆，宜利用地下空间集中设置停车库。

在租户的生活服务方面，入住公租房的生活水、中水、燃气等计量应使用IC卡，实现计量付费一体化。公租房应采取集中供热方式供暖，户内应分室设置温控装置，并应设置分户热量计量或分配装置。公租房在市政中水输配水管线覆盖范围内的建设项目，应优先使用市政中水；没有市政中水的，建筑面积5万平方米以上的小区，应配套设计、建设中水系统。

2010年北京市公租的建设计划是1万套、约50万平方米。“导则”明确了公租房应实现产业化生产——采用工厂生产的标准规格的预制成品或部品，减少现场加工材料所造成的浪费和污染

第三篇：北京公租房申请条件

北京公租房申请条件

一、申请方式

公共租赁住房可以家庭、单身人士、多人合租方式申请。

（一）家庭申请的，需确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其配偶和具有法定赡养、抚养、扶养 关系的共同居住生活人员为共同申请人。

（二）单身人士申请的，本人为申请人。未婚人员、不带子女的离婚或丧偶人员、独自进城务工或外地独自来渝工作人员可以作为单身人士申请。

（三）多人合租的，合租人均需符合申请条件，且人数不超过3人，并确定1人为申请人，其他人为共同申请人。

二、申请条件

申请人应年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合**规定收入限制的 无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员。但直系亲属在主 城区具有住房资助能力的除外。

（一）有稳定工作是指：

1．与用人单位签订1年以上劳动合同，且在主城区连续缴纳6个月以上的社会保险费或住房公积金的人 员；

2．在主城区连续缴纳6个月以上社会保险费且在主城区居住6个月以上的灵活就业 人员和个体工商户；

3．在主城区退休的人员；

4．国家机关、事业单位在编工作人员。

社会保险费、住房公积金的缴纳时限从申请之日起往前计算。

（二）收入限 制标准是指：单身人士月收入不高于2000元，2人家庭月收入不高于3000元，超过2人的家庭人均月收入不高于1500元。市将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整，并向社会公布。

月收入包括工资、薪 金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴、养老金、其他劳动所得及财产性收入。不包括基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保 险费等社会保险费和住房公积金。

市、区**引进的特殊专业人才和在主城区工作的全 国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭不受收入限制。

（三）无住房是指：申请人和共同申请人在主城区无私有产权住房（私有产权住房包括已签订合同未取得产权证的房屋），未承租公房或廉租住房，且申请之日前3年内在 主城区未转让住房。

（四）住房困难家庭是指：人均住房建筑面积低于13平方米的本市 家庭。计算方法为：人均住房建筑面积=住房建筑面积÷家庭户籍人口数。

住房建筑面积 按公房租赁凭证或房屋权属证**载的面积计算；有多处住房的，住房建筑面积合并计算；家庭人口按户籍人口计算。

（五）住房资助能力是指：申请人父母、子女或申请人配偶的父母在主城区拥有2套以上住房，且人均住 房建筑面积达到35平方米以上。

第四篇：公租房建设申请报告

公租房建设申请报告

普定县鸡场坡镇柴家小学

2017年9月13日

尊敬的上级领导：

我校是鸡场坡镇一所最偏远的村级完全小学，现有学生198人，教师13人，大部分教师已经成家立业，学校没有辅助用房，教师们没有生活与休息的地方。教师们爱岗敬业，为此付出了很多。为了教学，外地教师不得不在学校附近租住价格低廉条件极其简陋的民房居住，有的干脆在上班期间，早来晚归，往返于学校和家里，风雨无阻，数年如一日，苦不堪言！在这很大程度上分散了教师的精力，影响了学校教育教学质量，也导致了教师队伍的不稳定，极大地困扰和制约了我校特色办学的健康发展。解决教师住房问题，到了迫在眉睫刻不容缓的地步!为了稳定教师队伍，满足其临时性住房需求，充分调动广大教师扎根偏远薄弱学校，激发教师教育教学的积极性。特决定向上级领导申请学校公租房建设，以解决教师后顾之忧。

兵马未动，粮草先行。欲使乐其业，必先安其居。为此，柴家小学全体教师请求上级领导本着勤政为民切实为教师排忧解难的宗旨，批准此申请。

申请单位：鸡场坡镇柴家小学

2017年9月13日

第五篇：集体建设用地案例

【案情】

2008年10月黄屯村委会与外县的连发铸造厂某签订一份《厂房租赁合同》。该合同约定，黄屯村委会将其在本村辖区内的占地14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂使用（合同所涉土地于2001年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设用地使用证，用途为工业用地），租赁期限10年，自2008年10月1日起至2018年10月2日止，每年租金为2.5万元，租赁到期后，连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大型设备折价变卖给黄屯村委会。2011年10月，黄屯村新一届村委会以《厂房租赁合同》违反法律规定为由起诉到法院，请求法院判处《厂房租赁合同》无效，并要求连发铸造厂限期拆除新建厂房。连发铸造厂则认为《厂房租赁合同》合法有效，要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。

【争议】

该案争议的焦点就是《厂房租赁合同》是否有效。在案件的审理过程中出现了两种不同的意见：

第一种意见认为，黄屯村委会将14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂改建办厂,实质是将集体建设用地出租给连发铸造厂使用，《厂房租赁合同》实为集体建设用地租赁合同。该租赁合同违反了《土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该《厂房租赁合同》无效。

第二种意见认为，黄屯村委会与连发铸造厂鉴定的《厂房租赁合同》实为集体建设土地租赁合同。《土地管理法》第六十三条中所说的 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”是指农民集体所有的农用地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，而不包括农民集体所有的非农建设用地使用权，因为集体建设土地的用途本身就是用于非农建设的。《土地管理法》第六十三条的规定在于防止炒卖农民所有的农用土地造成农用地的不当流失和使集体组织的利益受损，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。因此，《厂房租赁合同》并未违法《土地管理法》的规定，该合同有效。

【评析】

笔者同意第二种意见。

要判断该案双方所签订的《厂房租赁合同》是否有效，关键是要弄清该合同是否违反了《土地管理法》第六十三条中“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的强制性规定。那么要弄清该合同是否违反了《土地管理法》第六十三条的强制性规定，最重要的就是要厘清《土地管理法》第六十三条中的“农民集体所有的土地”所涵盖的范围。

按照《土地管理法》的规定，我国农民集体所有的土地也可三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。我国对于农用地的保护是非常严格的，例如《土地管理法》在第一条规定了要“切实保护耕地”，在第四条第二款规定了“严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”在第三十四条规定了“国家实行基本农田保护制度”，在三十六条规定了“ 非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地。”第二类是集体建设用地，是指经依法批准用于非农业建设的土地，包括乡（镇）村企业建设用地、乡（镇）村公用设施和公益事业建设用地以及村民宅基地。依据《土地管理法》第十一条第二款的规定，集体建设用地也可表述为“非农业建设用地”。第三类是未利用地，是指农用地和建设用地以外的土地。

农民集体所有的建设用地到底能否发生流转，虽然我国现有法律没有明确的规定，但对此却未从根本上进行否定。例如《土地管理法》第二条第三款规定 “任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》（国发（2004）28号）第（十）条规定 “在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”，2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）第六项规定“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”等等。综合上述及相关法律、国务院行政规定的精神，笔者认为，我国并没有禁止农村集体建设用地的合法流转。《土地管理法》第六十三条中“农民集体所有的土地”所涵盖的范围不应包括原本就具有非农业建设性质和功能用途的的集体建设用地，对此条文的理解应做限制性理解。该条文的目的并非禁止农民集体土地使用权依法流转的行为，而是为了防止在农民集体土地使用权流转中出现以土地流转的形式将农用地非法变更为建设用地的现象，以贯彻维护我国土地用途管制制度及耕地保护制度的立法目的。笔者认为，第一种意见忽略了农民集体所有的土地的分类体系，混淆了农民集体建设用地与农民集体农用地的区别，认为农村集体建设用地不能发生流转用于非农建设的观点有失偏颇。

该案中，连发铸造厂租用黄屯村闲置废弃地增资建厂，不仅有利于盘活或发挥农村闲置地的功效为农村增收，而且符合中央关于新农村建设政策。因此，连发铸造厂作为租用人与集体经济组织签订了集体建设用地使用权租赁合同，不但不违反法律的强制性规定，而且还符合国家的新农村建设的政策，应当认定为有效，并受法律所保护。