企业拆迁补偿的法律实务探析

第一篇：企业拆迁补偿的法律实务探析

企业拆迁补偿的法律实务探析

实践中，企业拆迁补偿项目主要是四块: 一是房产价值补偿；二是设备设施补偿；三是停产停业补偿；四是搬迁奖励补偿。

1、房产价值补偿

主要由房产和土地使用性质决定；企业房产用途一般是工业厂房和仓库，但也有部分住宅和办公房，具体以房产证登记为准;土地使用性质也一般是工业用地。所以房产价值基本比较固定,对此弹性空间不大。基本以拆迁部门指定的房地产评估有限公司评估价值为参考值。

2、设备设施补偿

企业拆迁在这方面的争议最大.主要是由于以下几个原因：①是政府拆迁政策和一般操作规程对此项目是适当补偿，而不是充分补偿；②是没有中介机构能够进行专业评估,无法出具评估报告；③是被拆迁方无法提供大量详细的损失资料； 所以虽然现在已有拆迁单位委托资产评估有限公司进行此项目评估，但评估价值与企业实际损失差距较大。

3、停产停业补偿

在国内处理上有不同标准。有些省份补偿标准是每平方米300-400元，有些省份是一半，有些省份是没有补偿.属于可以协商部分。

4、搬迁奖励补偿

此类补偿根据各个项目不同，提供的奖励有多有少，在具体的案件中这方面的可操作性还是很强的，这主要取决于企业所采取的维权策略。

另外，在我所代理的企业拆迁案中，无形资产的补偿争议是最大的，一般在实践操作中比较困难。理论上是存在的，但举证和认可有比较大的难度，基本上是通过上述四项进行补偿补偿的。但是如果有专业的拆迁律师的介入，无形资产的补偿也是行之有效的方法。而且就笔者所知，一个企业最大的财富可能就是的无形资产，而这个和企业的所在密不可分。因此笔者认为企业拆迁补偿中理应获得无形资产的补偿。

【案例回顾】

那么在实践中，企业在遇到拆迁中其拆迁补偿包括哪些以及企业该如何获得合理的补偿，而使企业的利益最大化呢？最近闹得沸沸扬扬的A公司大连分公司厂房被强拆的案例就是一个很好的能充分说明这个问题的案例。

A公司大连分公司位于大连市某区B工业园内。2011年5月1日起，大连分公司正在使用的部分厂房被大连B公司（以下简称“B公司”）强制拆迁。此次强拆行为是在执行大连市人民政府的土地收储计划。但是在此之前，A公司作为实际使用经营者却并未被告知拆迁之事。

突如其来的拆迁给公司造成巨大损失。A公司2011年7月初披露的停产公告显示，大连分公司因拆迁造成的被迫停产将给公司带来资产减值和每月约200万元的营业收入损失。反映到业绩上，则是直接导致A公司2011年净利润预亏。

由于大连分公司厂房已经被拆迁，上述政府文件和信息是否公开将直接导致评定大连分公司厂房拆迁是否合法，及A公司如何得到补偿，对A公司有重大利害关系。拆迁补偿款已被B公司获取，其中也包括其应得的拆迁补偿金。

2005年，大连B公司正式入主A公司。2011年，这对合作伙伴却因转让A公司资产，其中主要就是土地资产的问题，上了法院。为讨回补偿款，A公司迫切需要了解厂房拆迁及其补偿的具体情况和明细，并向B公司主张权利。

A公司作为权利人，从2011年5月10日起分别以口头、书面和网上申请方式向大连市人民政府相关部门申请公开有关A公司大连分公司厂房拆迁、土地征收的政府文件、批文和拆迁补偿等详细情况的书面文件，但至今，大连市人民政府没有书面向A公司进行公开或告知。因此，公司对大连市人民政府提起行政诉讼，要求其公开和告知上述有关文件等。

【案例剖析】 企业拆迁补偿的范围

正如上文所言，在实践中，就A公司厂房被强拆的补偿又包括哪些呢？

1、A公司的拆迁中大连分公司的厂房的被拆迁，其补偿应当包括厂房即房产价值补偿，而房产的价值取决于房产所处的地理位置、使用年限和当地房产价格等多方面因素组成。

2、A公司的拆迁案中对于其大连分公司因为拆迁而造成的设备设施的补偿也应当考虑在拆迁补偿之内。设备设施的补偿款会优先考虑该设备在拆迁当时的市场价格及其使用年限和现状等，同时购入时的发票所显示的价格也是参考点之一。企业拆迁中设备的搬迁等费用也会考虑其中，这一点应该特别注意。

3、虽然在国内对停产停业补偿处理上有不同标准，但这属于可以协商部分。近日，A公司曾发布了其2011年业绩预告，并预计2011年度公司将亏损。而原因便包括大连分公司因大连B工业园停电停水，被迫停产，以及计提资产减值损失，导致大连分公司亏损。同时A公司公司批露“由于大连分公司正在使用的部分厂房被强制拆迁。”在A公司大连分公司的这起拆迁案中自然应当包括停产停业的补偿。

4、显然在本案中搬迁奖励补偿已经被B公司现行拿走，但是A公司依然有权利主张这部分的赔偿，但这也主要取决于企业所采取的维权策略。

第二篇：企业拆迁补偿协议样本

×××

企业拆迁补偿协议

甲 方：兴文县人民政府

乙 方： 法定代表人：

因宜叙高速公路途经兴文县万寿镇志强采石厂矿区范围，造成采石场无法继续进行生产，经甲、乙双方共同协商，在平等、公正原则的基础上，共同委托四川新力资产评估有限公司对兴文县万寿镇志强采石厂矿产资源、房屋及相关附属物（不含土地占用面积）进行评估测算，并出具相关评估咨询报告，双方同意以评估咨询报告作为拆迁补偿的主要依据。现甲、乙双方经过友好协商，签订本拆迁补偿协议(以下简称“本协议”)，以兹共同遵守：

第一条、拆迁对象基本情况

兴文县万寿镇志强采石厂位于兴文县古宋镇建设村四组，属于露天矿山企业，开采矿种为石灰岩，矿山设计生产规模5万吨/年，相关证照合法有效，采矿许可证（证号：C51***120092510）有效日期至2018年4月10日；安全生产许可证（证号：[川Q] FM安许证字[2012]145）有效日期至 2015年5月10日；工商营业执照（证号：51***83[1-1]）有效日期至2018年4月11日。

第二条、采矿权及实物资产补偿

根据四川新力资产评估有限公司于2014年1月18日出具的《兴文县万寿镇志强采石厂采矿权评估报告》(川新资矿评[2014]采C001号)，评估的采矿权评估价格为78.89万元；《兴文县万寿镇志强采石厂实物资产评估报告》(川新资评[2014] 001号)，评估的实物资产评估价格为300.85万元，评估合计总价为379.74万元（大写：叁佰柒拾玖万柒仟肆佰元）整。

第三条、其它补偿

根据双方协商以及乙方实际情况，按时关闭且配合甲方工作，给予乙方除本协议第二条以外的拆迁奖励计5万元，若未按时搬迁，不给与奖励。

第四条、全部补偿总额

全部补偿总额为本协议第二条与第三条之和，合计为人民币：384.74万元(大写：人民币叁佰捌拾肆万柒仟肆佰元整)。

第五条、资产移交

本协议签订之日起20日内，乙方将评估报告内所有涉及的实物资产移交给县财政局；本协议签订之日起20日内，乙方将评估报告内所有涉及的矿产资产移交给县国土资源局。

第六条、补偿金额支付条件和方式

1.本协议签订之日起10日内，乙方将企业营业执照、采矿许可证、安全生产许可证等相关证件原件、公章和相关资料清点交于甲方,由甲方负责安排拆除。在乙方将资产及资料交齐之日起10日内，甲方向乙方支付首付款人民币100万元(大写：人民币壹佰万元);

2.自本协议签订之日起20日内，乙方将评估报告内所有涉及的实物、矿产资产移交给甲方相关单位，经甲方相关单位清点确认无误。在确认移交手续完成之日起10日内甲方向乙方支付补偿款项人民币200万元(大写：人民币贰佰万元整);3.在确认移交手续完成之日起30日内，在双方无争议情况下，甲方向乙方支付全部剩余款项人民币84.74万元（大写：捌拾肆万柒仟肆佰元整），若未按时关闭，扣除一次性拆迁奖励5万元。

若在资产移交过程中，出现任何阻挠拆迁和拆除的事件，由乙方自行处理，与甲方无关，所有经济损失由乙方承担。

4、乙方在生产经营期内产生的债权债务、工伤、职工福利待遇、企业周边遗留问题等由乙方自行负责，与甲方无关。

5、乙方在移交前，必须对原有从业人员进行离岗职业健康体检，并将体检资料交甲方保存，如体检发现有职业病的情况，由乙方自行负责处理，与甲方无关。

第六条、违约责任和禁止行为

1.乙方禁止以任何理由延期移交,乙方每延期一天办理移交手续，按照补偿总额的1%向甲方支付违约金，以此进行累加，甲方有权从补偿金中直接扣除。

2.双方均应履行保密义务，均不得向任何其他方公开或披露本协议内容。

第七条 争议的解决

凡有关本协议或执行本协议发生的争议，应经过友好协商解决;若不能协商解决，则提交不动产所在地方法院提起诉讼。

第八条 协议生效

1.本协议自双方签章之日起生效，本协议(包括附件)为甲乙双方之间完整协议。

2.本协议所订一切条款，甲、乙任何一方不得擅自变更或修改，对本协议的任何修正、更改或增删，经双方授权代表签署确认后方可发生效力。

3.本协议如有未尽事宜，需由甲乙双方协商，另订补充协议附于本协议之内，所有补充协议在法律上均与本协议有同等效力。

4.本协议之成立、生效、解释及履行，均以中华人民共和国之相关法律为准则。

5.本协议一式肆份，双方各持贰份，经双方签署的每份协议均为正本。

甲方：(盖章)乙方：(盖章)

法定代表人：

委托代理人：

法定代表人：委托代理人：本协议签订日期： 年签订地点：

日4

月

第三篇：企业拆迁补偿协议样本（定稿）

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企业拆迁补偿协议样本

企 业 拆 迁 补 偿 协 议

甲 方：

乙 方：北京*****房地产开发有限责任公司

签 订 日 期：

签 订 地 点： 北京

企业拆迁补偿协议

被拆迁企业(以下简称甲方”)：

法定代表人 / 职务：

委托人 / 职务：

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营业执照注册号：

开户银行 / 帐号：

地址：

邮编： 传真：

电话：

拆迁单位(以下简称乙方”)： 北京*********房地产开发有限责任公司

法定代表人 / 职务：

委托人 / 职务：

营业执照注册号：

开户银行 / 帐号：

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地址：

邮编： 传真：

电话：

甲、乙双方根据******项目的进展情况，严格遵循拆迁评估的相关法规和规定，在平等、公正原则的基础上，对位于 号现属于 所使用的土地、房屋及相关附属物共同委托 评估有限公司进行评估测算，并出具相关评估咨询报告，双方同意以评估咨询报告作为拆迁补偿的主要依据。现针对评估报告结果，甲、乙双方经过友好协商后，签订本拆迁补偿协议(以下简称本协议”)，以兹共同遵守：

第一条、拆迁对象基本情况

拆迁对象位于：

建筑面积为平方米，土地面积为平方米，总房屋建筑面积为平方米。

第二条、房屋及相关附属物补偿

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根据 评估有限公司于 年 月 日出具的 号咨询报告，号的评估价格为 元，评估合计总价为 元，平均单价为 元/平方米。

第三条、其它补偿

根据双方协商以及甲方实际情况，给予甲方除本协议第二条以外的其它所有补偿按照房产证上标注的建筑面积 元/平方米，共计 元。

第四条、全部补偿总额

全部补偿总额为本协议第二条与第三条之和，合计为人民币： 元(大写：人民币 元整)。

第五条、补偿金额支付条件和方式

1.本协议签订之日起 日内，甲方将拆迁范围内涉及的所有房屋全部腾空，并将所有房屋钥匙与该房屋房产证和有关土地证明的原件以及企业营业执照复印件(加盖公章)和纳税证明复印件(加盖公章)交于乙方,由乙方负责安排拆除。在甲方将房屋腾空交于乙方并将上述文件资料交齐之日起 日内，乙方向甲方支付首付款人民币 元(大写：人民币 元);

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2.自本协议签订之日起 日内，在双方无争议情况下，乙方向甲方支付全部剩余款项人民币 元(大写：人民币 元);

3.若在交房过程中，出现任何阻挠拆迁和拆除的事件，由甲方自行处理，与乙方无关，所有经济损失由甲方承担。

第六条、违约责任和禁止行为

1.甲方禁止以任何理由延期交房,甲方每延期一天交房，按照补偿总额的1%向乙方支付违约金，以此进行累加，乙方有权从补偿金中直接扣除。

2.乙方禁止以任何理由延期付款，乙方每延期一天付款，按照补偿总额的1%向甲方支付违约金，以此进行累加。

3.禁止任何非法暴力抗拒交房和非法拆迁的行为。

4.双方均应履行保密义务，均不得向任何其他方公开或披露本协议内容。

第七条 争议的解决

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凡有关本协议或执行本协议发生的争议，应经过友好协商解决;若不能协商解决，则提交不动产所在地方法院提起诉讼。

第八条 协议生效

1.本协议自双方签章之日起生效，本协议(包括附件)为甲乙双方之间完整协议。

2.本协议所订一切条款，甲、乙任何一方不得擅自变更或修改，对本协议的任何修正、更改或增删，经双方授权代表签署确认后方可发生效力。

3.本协议如有未尽事宜，需由甲乙双方协商，另订补充协议附于本协议之内，所有补充协议在法律上均与本协议有同等效力。

4.本协议之成立、生效、解释及履行，均以中华人民共和国之相关法律为准则。

5.本协议一式肆份，双方各持贰份，经双方签署的每份协议均为正本。

第九条 协议附件

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本协议附件包括：

第十条 其他约定条款

(以下无正文)

(此页无正文)

甲方：(盖章)乙方：(盖章)

法定代表人：(盖章或签字)法定代表人：(盖章或签字)

委托代理人：(盖章或签字)委托代理人：(盖章或签字)

本协议签订日期： 年 月 日

签订地点：北京

来源：（企业拆迁补偿协议样本http://s.yingle.com/cq/465835.html）征地拆迁.相关法律知识

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第四篇：租赁企业拆迁补偿案件的法律对策(当事人)

租赁企业拆迁补偿案件的法律对策

一、企业的土地性质和权利来源：企业所使用的土地一般是租赁得来，对土地来说是使用权关系，而不是所有权关系。因此，企业获得补偿的主要依据是土地或者房屋租金合同。

二、法律依据：目前对于企业拆迁，可参照的法律政策依据主要有：《宪法》《物权法》《城市拆迁管理条例》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及地方拆迁规定和关于拆迁补偿的方案等。比如：根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。《北京市城市房屋拆迁管理实施细则》第？条（拆迁非居住房屋的有关费用补偿）拆迁非居住房屋，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：

（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；

（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。据此，在拆迁人给与出租方（被拆迁人）的拆迁安置补偿利益当中，有一部分停产停业损失、搬迁损失、地上物损失等是属于承租方所有的。

《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。第16条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。你们可以依据前述法律规定,先与房产开发公司就拆迁补偿问题进行协商,如果协商不成,你们可以申请相关部门进行裁决,如对裁决不服,还可以向人民法院提起诉讼,以保护自己的合法权益。

全国唯一一个参照：《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第十一条，房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理？答：本条所称其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

三、现有法律框架下，房屋承租人可以采用的救济途径

1、提起租赁合同纠纷之诉（或反诉）。

2、提起拆迁补偿协议无效或部分无效之诉。

3、提起不当得利之诉返还之诉。

四、房屋承租人在拆迁中合法权利保护的方案探索

1、应当依法走裁决和强制拆迁程序，而不应当把矛盾推给房屋所有人。

2、拆迁人与房屋所有人之间的拆迁补偿安置协议，必须明确房屋承租人的补偿项目和所依据的标准，否则为无效协议。

第五篇：拆迁补偿（推荐）

我单位为金融业，有以下业务，如何处理较好

1、拆迁补偿：我单位承租一办公场所，该办公场所去年政府拆迁（有政府用地批文），我单位做为承租方，取得了部份补偿款（主要是补偿装修与提前搬离奖励以及我行单位在该地点办公期间取得的利润的一定比例补偿），该补偿款是否交纳营业税。

2、我单位经营过程中，与债务人发生经济纠纷，后实际占用了债务人一处房产。该房产是部队集资房，无产权证，但可居住，现转让出售了，售价假设是50万，但当时债权是80万，亏损30万，是否需要资产损失报备。（资产实际上我行没有所有权）

3、债权转股权，该股权在股票市场交易，本金100万，卖出时120万，20万是否应该交纳营业税？承租的办公场所拆迁，贵行因承租地拆迁而取得的补偿款，无论是出租方对租赁合同的违约而引起的合同违约收入，还是拆迁机构对经营机构撤离的损失补偿，均不属于流转税应税收入，不需要交纳营业税。