物业二次装修管理的内容、流程和注意事项

第一篇：物业二次装修管理的内容、流程和注意事项

物业二次装修管理的内容、流程和注意事项

二装是物业管理服务活动的一个重要阶段，做好物业装修管理对于保证物业管理水平、维护业主共同利益有着重要的作用，根据住宅装饰装修管理办法等法规及物业装修管理的实践，特对装修管理的重点、内容、流程及操作细节进行讲解，供广大物业管理人员学习使用。

一、业主准备

（1）业主办理装修，装修单位需提供营业执照复印件，（加盖公章）、承建资格证书复印件（加盖公章）；如代收装修税费的需提供顾客与装修单位签订的装修合同复印件。非业主使用人申请装修需提供业主同意装修的书面证书。

（2）装修施工图纸和施工方案（如更改原有水电线路需提供水电线路图）。

（3）装修单位负责人身份证复印件、照片、联系电话。

（4）施工人员身份证复印件、照片。

（5）如需改变建筑物主体或承重结构、超过设计标准或规范增加楼面荷载须提交建筑物原设计单位或具有相应资质的设计单位提出的设计方案，非住宅用途房屋还须提交政府部门的施工许可证。

（6）如搭建建筑物、改变住宅外力面等，须经城市规划行政主管部门批准后，报管理处备案，并经业主大会/业主委员会同意，有管理处统一样式方可打搭建。

（7）只铺地板、墙壁表面粉刷、贴墙纸等的简单装修，装修户可不提供装修单位《承建资格证书》及施工图纸。

二、装修手续办理

（1）由部门负责人指定专人核实业主身份，审核装修方案、施工人员身份、特种作业证书、装修资质证明、施工时间（最长不超过三个月），并做出批复。如超过需向管理处重新办理申请手续。

（2）装修管理员将批复意见知会装修申请人，并知会管理处其他有关部门配合和监督，建立装修管理档案。

（3）管理处与业主、装修单位三方签订《装修管理服务协议书》，业主与装修单位分别交纳装修保证金及相关费用。

（4）办理《装修许可证》、《人员临时出入卡》。

三、装修过程的监控

（1）安全员每天巡查至少一次，技术员至少每两天巡查一次装修现场，并填写《装修现场监控记录表》。

（2）巡查《装修许可证》的有效期，装修现场是否有乱接线、乱改管线、破坏承重结构、使用易燃材料装修等违章行为。如有违章行为，下发《违章通知书》，并责令限期整改。

（3）监督施工人员只能使用货梯、按指定的通道进出及搬运材料。

四、装修垃圾的清运

（1）垃圾的清运在晚上19—22点之间进行。

（2）禁止装修队在清运车辆进场前将垃圾搬出户外。

（3）禁止装修垃圾堆放占用和堵塞消防通道。

（4）垃圾清运完后，检查清运垃圾的通道墙面、地面、天花及公共设施有无损坏、磨花现象，发现问题及时处理。

五、装修复验

业主向管理处提出检查申请，管理处装修负责人对装修工程检查，经检查无违章情况，出具检查证明，准予退还装修保证金。

六、退装修保证金

（1）装修保证金装修检查合格7个工作日后退还。

（2）装修检查无违章行为，业主与装修队凭检查证明和装修保证金单据退还装修保证金。具体退装修保证金时间需在《装修管理服务协议书》约定。

（3）将所有施工人员出入证收回并作废。

第二篇：物业二次装修管理规定

物业二次装修管理规定

大楼承重结构(如：承重墙、柱、梁、板等)的位置、尺寸、强度都是经过严格设计计算得出的，任何情况下都不得随意凿打，更不能开洞或开门。

二、液化气管道

大楼室内的燃气管道是按国家有关规定进行敷设，并通过有关部门验收合格的，严禁随意改动或进行掩盖。如确属需要进行变更的业主须向市供气企业提出申请，经市供气企业更改并验收后开通点火。业主应向管理处提供相关证明。

三、电气线路

电线的敷设和电器的安装，业主应聘请持有操作证的工人施工，电器的容量不应大于原设计的负荷。

四、给排水

给排水管道的改造和施工必须保证其他业主的正常使用。业主装修时应对卫生洁具、地漏、下水管道等采取有效的防护措施，如因施工原因造成堵塞由业主负责清理疏通并承担一切费用。在修改排水管道时，严禁将生活污水排入雨水管道。

五、防水

业主装修时对厨房、洗手间等部位应做好防水管理。如因施工原因造成房屋渗漏水，由业主负责修复并承担一切费用。

六、装修材料

(一)装修一律采用防火材料。

(二)外墙门窗、防盗网、空调架等选用材料应以经过一段时间后不污染外墙为原则。

七、外部装修

(一)安装防盗网。

(二)进户门可以加装防盗金属门，但业主不得改变原有门洞的设计，不得妨碍楼道通行及违反消防管理规定。

(三)外墙门窗不得随意改动。

八、施工场地

业主装修期间，不得占用公用地方加工或堆放材料。

九、垃圾装运及清理

业主的装修垃圾须用袋装运，出户的垃圾不准在公共场所过夜堆放，须及时运走，防止阻塞公共通道和影响小区美观。

十、装修时间

(一)业主在进行房屋装修时不得影响周围业主的休息，施工时应尽量降低噪音(如关好门窗等)。

(二)小区内装修时间为早上8：00～12：00，下午2：00～6：OO。

(三)如业主装修工期紧，征得管理处同意后，装修时间可延长至晚上9：00但必须在晚上6：00～9：OO间，禁止使用电动机械，禁止在楼内喷油漆、烤漆。

(四)装修工期一般不超过___天。

十一、防火

业主在装修期间，应确保装修施工人员遵守防火的有关规定，如不得将电源线直接插入插座中，严禁在室内吸烟、用电炉做饭等。进行电焊时，应采取有效的防护措施防止火灾。

十二、其它

(一)业主应在申请获管理处正式批准后，方可派施工人员进入现场施工。

(二)业主在装修过程中临时增加装修项目，须报管理处审核批准。

十三、处罚

(一)业主若不按第一、第二项要求进行施工，经管理处检查发现，限其修复，情节严重的管理处有权向有关机构提出诉讼。

(二)业主若不按第三至十二项要求施工，管理处有权采取没收工具等强制性措施暂停业主的装修。

(三)业主装修完毕须由管理处进行验收，验收合格后方可入住。

十四、施工队伍

(一)业主应确保所有进入小区内装修的施工人员到管理处办理登记手续、签订《装修责任书》并领取临时出入证和施工许可证，如管理处检查中发现无证施工人员，将强制其离开楼宇。

(二)业主应确保进入楼宇装修的施工队伍服从管理处管理，遵守小区内一切管理规定。

第三篇：物业管理员装修巡查流程及注意事项

物业管理员装修巡查流程及注意事项

一、装修巡查流程图

二、装修巡查注意事项

1、检查装修住户有无办理《装修许可证》；

2、检查装修人员有无办理装修住户相符合的《临时出入证》；

3、检查室内是否按照《房屋装饰装修协议》规定，配置相应的灭火器材；

4、检查是否将装修材料、工具、装修垃圾等物品堆放在公共部位；

5、提醒装修户不要开门施工，防止灰尘触动消防报警器。

6、检查装修户是否有违禁物品（电炉、煤气罐等）

7、水、电

1）住户进场施工时应提醒其做卫生间防水闭水试验（室内闭水3公分，48小时），确保无渗漏，并通知楼下住户前来共同检验；

2）检查室内水管走向，查看有无破坏原有防水层，若破坏应及时联系业主，告知利害关系，要求其将防水破坏部位重新处理，并重新做闭水试验；管道铺设完毕后建议住户对管道进行压力试验，确保接口无渗漏。同时要求水电工绘制水电走向图。

3）检查业主是否将无排水设施房间改为经常用水房间。

4）检查室内多媒体信息箱中原有线路是否齐全，若有缺失应通知业主及时与工程管理中心联系；

5）检查水电工在移动原有插座位置刻墙槽时有无将墙体中原预留横筋切断；

6）室内强电线路均为2.5平方，应提醒业主能否承受得了所空调的负荷，若不能承受，应在地面处理前适当更换线路。

8、泥瓦工

1）检查是否破坏和更改下水管道。

2）检查排水立管有无检查口，若有应提醒装修人员做好标记，并建议业主做活动瓷砖，以便日后检修。

3）检查是否违规拆除承重墙体；业主拆除非承重墙体时应在现场确认，拆除的建筑垃圾让其袋装运至楼下垃圾池中。

4）检查住户是否改动原有卫生间排烟口位置，若有改动应到现场监督予以指导（原有卫生间排烟口可以垂直向上移动至窗户上沿与顶中间）；厨房安装煤气热水器的住户，社区事务助理应现场指定热水器强排口位置。

5）提醒住户厨房墙砖贴好时可以申请安装煤气表；

6）查看装修申请表中有无申请改动厨房排烟口位置的，如有应提醒业主和装修人员应用切割机小心切割，防止碎片掉入烟道中，切割好后将原有止回阀装好并做好封闭工作，防止日后室内返烟。

9、油漆

1）装修人员粉刷油漆时严禁吸烟，应责令装修人员一定要关门施工，；

2）提醒装修人员不要将油漆废料倒入下水管道中。

3）油漆处理完毕后，提醒业主可以安装对讲系统。

10、木工

1）厨房、卫生间木工吊顶时要求住户掉活动顶（可拆卸）；

2）提醒业主若地面做复合地板，到工程管理中心申请，开发公司免费铺地坪；若地面铺设实木地板，提醒业主和装修人员龙骨打卡深度不得超过3.5公分，一是防止将楼板打穿，二是防止将楼板中预埋的线管打穿。

3）在地面铺设地板前应提醒住户提前申请水暖管道二次压力试验。

11、安装防盗网，大阳台可以在室外安装款式样式与一楼相同的不锈钢防护网，其他窗户只能安装在室内或在室外安装隐形防护网和夹层防护网。

12、安装晾衣架，所有住户均不得在室内安装可伸出室外的晾衣架。

13、顶层屋顶花园装修

1）查看顶层住户是否将原来在屋顶花园内烟道拆除

2）地面需要做装饰的应提醒再次做好防水工作，原有地面不可以拆除。3）安装太阳能时社区事务助理应现场指定位置，包括保温管的走向。

14、空调安装，住户安装空调时应尽可能的到现场指导与监督，要求其一定要将空调外机安装在相应的空调机位中。

15、小区内已接入有线电视，所有住户均不得安装卫星电视。

第四篇：物业二次装修手续的办理流程

物业二次装修手续的办理流程

1． 接收查看施工方的资质证明、施工方的营业执照是否在有效期内。

2． 查看业主委托书及装修合同。3． 接收查看施工方的施工内容、蓝图。

4． 签定改动部分的协议书，包括冷暖风机、房内结构、消防等。

5． 签定消防安全协议书和治安协议书。6． 签定装修申请书。

7． 业主按照有关规定到物业财务办理交费手续并交付费用。

8． 物业在五个工作日后对该装修申请给予审批。9． 发放施工许可证。

10． 同指定保险部门签定保险协议，并于办理装修手续同时交纳装修保险金。

11． 以上各项完成后，给予办理出入证及垃圾清运证。

第五篇：物业工作务实之装修管理注意事项

物业管理务实之装修管理

装修管理是物业接管新区的重要工作，物业各部门工作要做到本部门工作严谨细致，程序流畅，协调其他部门及时有效。1.客户服务部受理业主的装修申请

1] 由业主或装修方填写《装修申请表》,向客服部递交《房屋产权证》复印件、《装修合同》复印件、《装修公司资质证明》复印件、《营业执照》复印件（实际操作中该项一般被忽略，应做到尽可能的让业主提交该材料）施工材料清单及合格证（主要是防范违规装修材料进场，商场物业对此项着重重视。）。如非业主本人进行装修申请的,还须填写《装修委托授权书》。

2] 由业主和装修方向客服部提交装修图纸,客服部登记后转至工程部进行审图（在实际操作中工程部引导业主尽量不要改动水电）,如装修需动墙体的,应引导业主或装修方至房管局办理审批（最好是引导业主放弃更改墙体）

3] 客服部为业主和装修方办理交费手续(垃圾清运费)并办理装修保险。

4] 工程部向装修方讲解具体装修程序及注意事项。

5] 客服部协助业主和装修方签署《装修工程承诺书》、《装修工程消防安全承诺书》、《装修管理服务协议书》、《施工人员情况登记表》,原则上不允许装修工人在小区内留宿,如确需留宿的应有业主签署《装修人员留宿担保书》（在实际操作中往往忽视这一点，这可以有效防范装修期间安全事件的发生，做主要的是物业做到尽职免责）。

2.工程部负责审核装修方所提交装修图纸（在实际操作中住宅小区业主很少有提交，这就要做到工程认真负责的巡视小区的装修情况，安保严格控制装修物料的出入，（对负责管理物料出入的人要有专人负责，不少于两个，在集中装修期间建议工程、安保各一个控制物料出入））

1] 工程部依据国家高层民用建筑设计防火规范及小区使用手册中的相关规定审核图纸,以确保图纸符合规范,审核后由工程部负责人签字确认（装修责任要落实到人，要有书面责任书）。

2] 工程部审图通过后,将图纸返回客服部,由客服部通知业主领取审图意见。

3] 如审批不合格,工程部对装修图纸提出整改意见,装修方按照整改意见进行修改,直至审批合格。

3.保安部负责消防安全方面审核工作。

1] 如室内建筑面积大于200平方米,需通过区消防大队的消防审批。保安部负责向业主收取消防报审回执（要建立专项档案，专人负责）。2] 以上工作全部完成后,客服部、工程部、保安部三名负责人为施工方签发《装修施工许可证》，（责任共同签署，有效保证对装修管理的严控）。3] 装修方负责人到前台处缴纳费用,安保部办理施工人员出入证并进行人员登记。

4] 如有需要,装修方到保安部办理动火证,办理灭火器租赁手续。

4.客服部、工程部、保安部负责对室内装修过程进行管理。

1] 施工人员进场前,需将《装修许可证》、装修图纸贴在墙上,以便各部门巡视人员随时检查;同时,装修方须做好公共区域（在装修期间公区脏乱差很大程度上是巡检人员过失，所以巡检人员一定要进行培训，管理人员要对巡视效果负责）及装修室内内的成品保护,由客服部联合工程部检查,检查合格后施工人员方可开始施工。

2] 客服部、工程部、保安部每日分别对施工现场进行不少于一次的巡视工作（要进行工作巡视记录汇总，发现问题及时处理备忘，出具整改单专人负责对问题处理情况监督）。

a.客服部主要负责检查是否办理装修许可证及施工时间是否有噪音施工及施工进度情况（如发现其他问题也要汇总）。

b.工程部主要负责检查室内内外的公共设施设备的保护情况、是否按报审图纸进行,是否对小区结构造成破坏。

c.保安部主要负责检查施工室内的消防状况,施工人员纪律及其他存在安全隐患的违章事项。

d.各部门在巡视时须填写巡视记录（装修巡视记录要有三个部门的装修巡查专员的记录）,巡视中对有违反装修规定事项以及可能对小区既有设施设备和环境造成影响的活动进行监督纠正制止,严重者追究其法律责任。

3] 隐蔽工程验收

由施工方填写《隐蔽工程验收申请审核表》交至客服部,客服部与装修方确定时间后通知保安部、工程部一同前往（因为隐蔽工程已经完工所以如有问题一般需要破坏装修成果，所以三部门一起协同处理）装修室内验收,验收合格后各部门在审核表上签字确认;如不合格则令其整改,整改后重新按照上述步骤验收,直至通过。

5.装修期间保安部负责对外来车辆、人员以及物品进出的管理。1】车辆管理

a.业主车辆,凭物业服务中心发放的车辆出入凭证进出;b.装修工人车辆,不得进入小区范围内,统一有序停放在商铺外围指定区域;c.运送材料车辆,凭物业服务中心发放的车辆临时停放凭证进入小区。尽量要做到运送物料车辆只有一个出入口以便与管控。

d.车辆停放,除运送材料车辆之外,其他车辆均需停放在地下室车库的指定位置，或指定区域;严禁停放在非车位位置,严禁堵塞消防、交通通道;（装修期间的车辆管理对以后车辆管理有着很大的影响，要对装修期间要严格控制车辆出入及停放，因为在刚入场时业主的心里就会有遵守物业管理规定的印象，在以后的工作中业主就会首先想到的是物业的规定，这一点一般很难做到）e..运送材料车辆,在装修材料过程中,仅可暂停放在小区的主干路上(柏油路),严禁进入小区的铺砖路上;f.运送材料车辆,应靠边停放,不得影响正常的交通通行秩序,严禁堵塞消防、交通通道;（专人负责物料车辆管理，卸物料就要求其将车开出园区，或停放到指定位置）

g.进入小区、车库车辆应限速(5㎞/S)行使,严禁鸣喇叭;h.进入小区、车库车辆应配合物业服务中心工作人员的管理。2】人员管理

a.装修人员,凭物业服务中心发放的《装修施工人员临时出入证》进出小区;（人员管理不仅有效的提高了小区的安全程度，通过发放装修人员出入证也可以创造可观利润）

b.装修人员,进入小区应随时随身随地佩戴《装修施工人员临时出入证》，丢失要补办,并接受、配合物业服务中心工作人员的检查、询问;c.《装修施工人员临时出入证》须专人专用,不得转借、涂改、仿造;d.运送材料等临时进出小区人员,在小区的出入口岗亭出示有效证件,经工作人员核实、登记后,交纳20元《临时出入证》押金,凭《临时出入证》进入小区,并随身佩戴,积极配合、接受物业服务中心工作人员检查、询问,在离开小区时,凭证退还押金;e.装修、运送材料等外来人员,严禁在小区内穿楼,如一经发现物业服务中心工作人员有权扣除《临时出入证》,并没收《临时出入证》押金或遣送相关政府部门处理;f.业主或物业使用人,进出小区凭门禁IC卡,在装修高峰期进出人员比较复杂,为维护小区的安全,敬请业主、物业使用人积极配合物业服务中心工作人员的检查、询问工作;（在实际工作中要在业主办理装修时，员工进行装修巡查时时刻提醒业主）

g.业主或物业使用人的朋友等来访者,进出须小区出入口工作人员经可视对讲系统与业主或物业使用人取得联系后,来访者出示有效证件,进行登记后,方可入内;h.装修人员严禁在小区内留宿、生火煮食（在装修管理中要严格重视）;i.装修人员严禁在小区的公共绿地等公共区域睡觉、打牌等其他聚众活动;j.装修人员须遵守小区的其他相关管理制度。（办理出入证时告知，或发放装修人员须知，违反规定扣除出入证及押金）3】物品进出管理

a.搬出物品,实行物品放行条管理制度;b.搬出物品前,业主须提前在物业服务中心办理物品放行手续，开具物品出门条，出门条上要有物业客服盖章;c.非业主(包括装修人员、物业使用人等)搬出物品时,须持有业主的授权书（在车辆进入时告知）前来物业服务中心办理物品放行手续（前台要致电业主核实）,或业主亲自在物业服务中心办理物品放行手续;d.物品搬出时,在各出入口出示（办理出门条的员工要提醒其接受门岗检查）物业服务中心出具的物品放行条,并主动、积极、配合、接受岗位工作人员的检查、核实后,方可离开;e.物品放行条专次专用,过期无效;f.在物品搬入过程中,请勿将超长超重物品通过电梯进行运输,在装修期间,各单元均设有超长超重物品吊装点,如业主或物业使用人使用,请提前向物业服务中心申请,业主也可自行聘请具有吊装合格资质的企业,为了安全起见,事前也须向物业服务中心申请（一般有超常超重物资建议能分割的就分割）;g.装修垃圾的清运,由各单元装修人员将垃圾清运至物业服务中心指定的装修垃圾堆放点,装修垃圾须袋装化（若发现散装没收出入证及押金）,并保持清运途中的清洁卫生,严禁乱堆放;h.装修垃圾清运时间,在未有业主入住之前,可自行安排清运时间(在装修时间范围内),自有业主入住起,装修垃圾清运时间为(13:00—14:00);i.装修垃圾清运过程中,须对所在楼层和首层地面采取地面保护措施(如铺设地毯、木板等),并在清运完成后,须对现场进行清理,请使用胶轮手推车,严禁使用铁轮手推车;j.在搬运物品过程中,如造成设备设施损坏,当事人须承担赔偿、修复之责,业主承担连带责任（办理装修手续时告知）。竣工验收

1] 施工结束后,装修方向客服部提交竣工申请。

2] 客服部通知工程部、保安部会同业主、装修方对室内内的装修情况进行验收。（五方验收安全可靠，但提高人力成本）

3] 针对验收中存在的问题,各部门在《装修竣工验收单》上填写意见,督促装修方整改,整改后再次进行验收,直至通过。

4] 验收通过后,各部门负责人、业主、装修方负责人分别在《装修竣工验收单》上签字确认并标明对于损坏的公共设施将按价进行赔偿。

5] 以上验收单由物业经理审核,签字确认后方可由装修方到财务处办理《出入证》退证手续。

装修管理要做到：流程清晰，分工明确，责任明确，及时有效处理突发事件不拖延、有记录。

拓展：装修人员须知

一、装修施工人员进入管理区域需佩带《装修出入证》。

二、装修施工人员不允许在装修场所住宿，如需留人看守施工现场，丙方应向甲方申报，批准后方可留宿。

三、施工时间：

1）周一至周五上午8：30—12：00时，下午14：00—19：00时。2）严禁使用噪音较大的设备以免噪音扰邻。

四、甲方工作人员有权进入施工现场进行巡查，施工人员应予配合；

五、装修时需动用电焊等明火作业时，必须事先向甲方办理有关手续，且必须持有焊工证和电工证的专业人员方能作业；

六、施工现场应严格遵守国家消防管理规定，每50M2至少配备1个（4KG）灭火器。

装修禁止行为

一、破坏或擅自改动建筑主体和承重结构；

二、擅自增加楼面荷载；

三、在承重墙上穿洞或扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的墙体；

四、将厅、房、阳台改为卫生间、厨房间，将雨水管用于排放生活污水；

五、破坏卫生间、厨房的地面防水层；

六、擅自改动、接驳燃气管道设施和共用管线；

七、占用、损坏或者擅自变动物业共用部位、共用设施设备；

八、外墙面（含门窗）、阳台、共用走廊、屋面等共用设施不得作任何更改；

九、外阳台及窗外侧一律不得设置防盗网；

十、外墙、屋面不得设置遮雨棚、太阳能类设备、广告等附着物；

十一、违法搭建建筑物、构筑物，及其他影响建筑结构和使用安全的行为。装修使用电梯

一、装修垃圾须袋装，不得拖行，不得散落在电梯及共用区域；

二、超宽、超重的材料不得强行用电梯搬运；

三、搬运物品、垃圾时应按住开门键，不能用物体卡住电梯门；

四、发现电梯有异常情况时，应立即通知物业公司，不得擅自处理。

装修垃圾的堆放及清理

一、装修垃圾清运时间： 8:00 ~20:00；

二、装修垃圾必须“袋装化”，并自行运至物业公司指定的装修垃圾堆放点；

三、装修垃圾必须按物业公司指定的位置、时间、方式堆放；

四、装修垃圾临时在室内堆放时，每平方米重量不得大于200公斤。装修违章处理

一、在施工期间应遵守法纪，不得危害他人利益，做好安全防护措施，因装修施工造成损害的后果由乙、丙方负责；

二、严格遵守《二次装修管理服务协议》；

三、如有违规行为，乙、丙方自愿接受下列违章装修的处理； 1）批评教育，规劝改正； 2）责令停工，限期整改； 3）责令恢复原状； 4）扣留或没收工具； 5）要求赔偿损失。

本协议在履行中如发生争议，双方可协商解决；协商或调解不成的，可向甲方所在地的人民法院起诉。