有关拆迁补偿如何纳税的问题

第一篇：有关拆迁补偿如何纳税的问题

有关拆迁补偿的税务问题

在城市旧城改造和城市规划过程中，或多或少会涉及到单位和个人的房屋拆迁补偿问题。对于该项拆迁工程涉及到的拆迁人、被拆迁人、拆迁公司相应的涉税处理，各地规定不一。

企业和个人的搬迁大致可分为政策性搬迁和商业性搬迁。政策性搬迁因为涉及到政府对城市的规划或其他主导原因，会有许多税收优惠。而商业性搬迁是由企业之间或企业与个人之间的自由协定为依据而进行的一种市场行为，政府不参与其中。在税收上适用各种不同规定。

根据国税函〔2009〕118号的规定，政策性搬迁是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因。税务对此类搬迁的认定是审核有无政府搬迁文件或公告。如果没有，则一般不会认同为政策性搬迁，从而将此类涉税处理界定为商业行为。根据渝地税发〔2007〕207号，重庆对此类政策性搬迁范围规定为：搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或由重庆市土地储备中心、重庆市城市建设投资公司、重庆渝富资产管理公司等将土地收回,支付给搬迁企业的搬迁补偿收入，也包括从受政府委托实施片区开发的开发企业取得的搬迁补偿收入。

下面就搬迁补偿有关的涉税问题做梳理分析。

一、政策性搬迁

1、营业税

由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权的行为，因此根据国税函（2008）277号规定，被搬迁企业只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。同时，根据渝地税发[2002]156号规定，属于旧城改造项目范围内的此类补偿，在拆迁原房过程中，被搬迁企业选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。《土地管理法》（2004年8月25日修订）第四十七条规定、《物权法》（2007年3月16日公布）第四十二条规定、《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月6公布）第四条，根据以上法律规定，补偿收入不属于生产经营收入；再根据《征管法》第二十一条：单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。因此补偿收入不需要开发票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。因此，受政府授权或委托的开发企业在支付被搬迁企业的补偿款时，只需取得收款收据，并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可。

2、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。因此，被搬迁企业因上述政策性原因拆迁房产或收回土地使用权得到的拆迁补偿费，免征土地增值税

3、企业所得税

被搬迁企业取得拆迁补偿费，根据国税函〔2009〕118号规定，重置、重建或改良的，以其补偿收入扣除支出后的余额计入应纳税所得额，此类固定资产可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。没有重置、重建或改良计划和立项报告的，应将搬迁补偿收入加上各类变卖收入扣除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。根据国税函〔2009〕118号第二条第四款规定，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

4、个人所得税

根据财税[2005]45号第一条规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。因此，如果个人取得的拆迁补偿款超过标准部分，应属于个人所得税纳税范畴，按“财产转让所得”税目征收个人所得税。

二、商业性搬迁

根据以上的政策性搬迁文件知道，被搬迁的企业和个人，都是因为政策性原因归还土地使用权而得到相应补偿。那么，如果不属于政策性搬迁，仅是企业与企业之间，企业与个人之间的市场收购转让行为，则属于商业性的搬迁，对此类补偿费的涉税问题分析如下。

1、营业税

根据国税函[1997]87号文件规定：对于土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地辅助物的补偿收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。对于具有该土地使用权的单位和个人，同样适用于该文件，因为没有政府搬迁文件，因此得到的此类补偿，不属于政府收回土地使用权而应得的补偿费，它属于一种财产转让的经营行为，被搬迁企业或个人接受的补偿费，实际上是财产转让收入。接受补偿的单位或个人在取得收入是，应给付款单位开具营业性发票，并交纳营业税。

2、企业所得税

由于非政策原因搬迁，被搬迁企业取得补偿费（转让收入）后，如果重置、重建、改良发生的支出，属于固定资产性质类的，只能通过折旧或摊销形式在企业所得税前抵扣，而不能像政策性搬迁那样将重置、重建、改良支出全部抵扣；如果属于费用性质的，则可计入当期损益扣除。

3、土地增值税

由于非政策性搬迁，被搬迁企业或个人取得补偿费（转让收入）后，需要交纳土地增值税，其增值额由补偿费（转让收入）减去扣除额后确定。扣除额则根据以下文件处理：

财税字（1995）48号第十条，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

财税（2006）21号第二条，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经过当地税务部门确认，按增值税条例第六条第（一）、第（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

4、个人所得税

个人所得税扣除项目参照土地增值税的扣除项目确认余额后交纳个税。

综合以上分析，难免疏漏，但可总结为：房屋拆迁或旧房改造，是个巨大的，涉及面广的工程，涉及诸多方面的利益，了解最新的财税资讯，对于及时调整相应的税收策划，未雨绸缪，做好相应的前期准备工作非常重要。

第二篇：公房拆迁补偿问题

公房拆迁协议由承租人签

房屋遇到拆迁时，有权利和拆迁人谈判并签订补偿安置协议是被拆迁人维护自己合法权利的首要条件。一般来说，房屋归谁所有，谁就有权利对涉及自己财产权利的行为进行处置。因此，对于产权房来说，一旦房屋遇拆迁，有权利和拆迁人进行谈判并签订补偿协议的就是产权人。被拆迁的房屋属于公有租赁房屋时，谁享有和拆迁人谈判签约的权利呢?

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。

现实生活中，因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷很多，但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，私自处分或欲占为己有而引起的。公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现，其可以转化为财产权利。享有对该房屋居住权利的人员，对因该房屋引起的财产权利，均享有一定份额。那种认为承租人就是房屋唯一权利人的观点是错误的，是对物权的误解。

“空挂户”一般不享有权益

公有房屋承租是社会历史遗留的产物，也是社会福利性质的房屋安置方式。承租人租赁房屋后，与其同住的家庭成员和承租人一样享有该房屋的居住使用权。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住的家庭成员可以继续履行承租。《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条规定 “拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有”。这里提到了“同住人”的概念，上海市房屋土地资源管理局关于贯彻执行 《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知中，明确该 《细则》中的 “同住人”是指以下人员：

1、在被拆迁居住房屋处有本市常住户口;

2、拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上(特殊情况除外);

3、本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。

当房屋动拆迁补偿款分割产生纠纷时，究竟如何认定 “同住人”资格呢?市高级人民法院 《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定，有下列情形之一的人，也视为同住人：

1.具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;

2.一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款;

3、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的;

4、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

(二)有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：

1、将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的;

2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

从上述解释可以看出，所谓的“同住人”就是指在承租的房屋内有本市常住户口，且在该房屋内实际居住的人员，实践中 “空挂户”的人员一般不能认定为同住人。

承租人死亡如何确定后继者

在公房承租人死亡后，其他居住人往往对承租人身份展开争夺。因为承租人是谁决定了谁有权和拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而法律规定也明确，公有居住房屋的承租权某种意义上讲具有继受性，并不因承租人的死亡而丧失，其生前的共同居住人或者配偶、直系亲属可以继续履行租赁合同。那么究竟谁应该认定为新的承租人呢?

《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。也就是说原承租人的家庭成员中具备与原承租人共同居住两年以上的家庭成员都可以继续承租。

《上海市房屋租赁条例》及市房屋土地资源管理局颁发的 《关于印发贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见(二)》对由谁作为新承租人的先后顺序作了具体规定。根据规定，首先是由承租人家庭内部协商来确定由谁担任新的承租人，若协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：

(一)原承租人的配偶;

(二)原承租人的子女(按他处住房情况，本处居住时间长短);

(三)原承租人的父母;

(四)其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短)。

回沪知青及子女有拆迁权益

按上海市相关规定的回沪政策，知青及其子女首先必须在沪落实户籍，故不少知青及其子女投亲靠友将户籍迁入亲属朋友家中。因户籍地住房紧张，知青及其子女只能在外借房居住，故 “人户分离”的现象较为普遍。平时尚能相安无事，一旦户籍地房屋遇动拆迁，知青及其子女为房屋安置补偿款问题，极易与在沪亲属一方产生纠纷。

回沪知青及其子女因 “人户分离”，不能满足相关法规对同住人“实际居住生活一年以上”的要求。

市高院 《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条第一款第3项规定： “在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的，可被视为同住人”。回沪知青及其子女的情况即符合该项规定，属 “同住人”的一种 “特殊情况”，有权分得房屋安置补偿款。

但如果回沪知青及其子女在户籍迁入被拆迁房屋处时曾作出承诺，对拆迁房 “只报户口，不享受居住等权利”的，则应按照上述 《解答》第六条规定处理，即应认可该承诺或协议的效力，此时回沪知青及子女便无法享受拆迁安置补偿。

拆迁安置补偿的分割原则

相关法规规定，被拆迁房屋获得的补偿应归房屋承租人及其所有共同居住人(同住人)所有。本市拆迁单位在实际操作中还给予了设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费、购买配套安置房奖励费等费用。根据市高级人民法院 《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定，拆迁补偿款在承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但承租人具有以下两种情形的可以酌情多分，即：

1、承租人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活;

2、承租人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的及对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的情况下，可以酌情多分。

而因拆迁产生的除被拆迁房屋补偿款之外的搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当在拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。

拆迁安置补偿是否属于遗产

根据 《中华人民共和国继承法》第三条规定，遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的收入、房屋和其他合法财产。也就是说遗产必须符合三个条件：第一，必须是公民死亡时遗留的财产;

第二，必须是公民个人所有的财产;

第三，必须是合法财产。只有同时具备这三个条件才能成为遗产。

因房屋承租人并不是公有房屋的所有人，对该房屋只有居住使用的权利而无所有权，不属于其个人合法财产。承租人若是在房屋拆迁前身故，他因为原承租人身份无法获得的补偿，这一身份利益也无法作为遗产分割。

律师提示

公有租赁房屋的房屋产权本身就不属于承租人，因此不属于个人私有财产，其补偿原则不同于产权房的拆迁补偿。

因为公有租赁房屋承租人和共同居住人(同住人)对该房屋都具有同等的居住使用权，在该房屋拆迁时，拆迁人要解决的也是房屋内原有居住人口的权益。因此，公房拆迁时，拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。

但由于法律上规定和拆迁人谈判并签订房屋拆迁安置协议的主体只能是房屋承租人，这样就可能造成承租人权利的膨胀，签约后领取补偿款便占为己有，或少分给其他共同居住人，这样矛盾不可避免。共同居住人一旦遇到这样的情况，可以拿起法律武器维护自己的合法权利。

链接

与城市房屋拆迁相关的法规

《城市房屋拆迁管理条例》

第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

第三十一条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》

第五十四条 拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。

《城市房屋租赁管理办法》

第十一条 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。

《上海市房屋租赁条例》

第四十一条 房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：

居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人;协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。

租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。

第三篇：搬迁补偿、补贴收入纳税问题

涉及企业搬迁补偿、补贴收入纳税问题，笔者查阅了相关税收文件。

1、《财政部、国家税务总局关于企业补贴收入征税等问题的通知》（财税字[1995]81号）规定：企业取得国家财政性补贴和其他补贴收入，除国务院、财政部和国家税务总局规定不计入损益者外，应一律并入实际收到该补贴收入的应纳税所得额。

2、《财政部 国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）规定，企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。同时，文件也就企业取得的政策性搬迁收入企业所得税处理提出明确要求。

3、《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八条规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

4、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

5、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。并且《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：条例

第八条

（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

依据上述文件，企业因城市规划取得的搬迁补偿或补贴收入凭借县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，首先是不征收营业税。其次，符合免税规定的单位，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。对于企业所得税业务处理，则必须按照财税[2007]61号文件做纳税调整，即：

（一）搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

（二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

（三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

（五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

第四篇：北京房屋拆迁补偿政策问题

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北京房屋拆迁补偿政策问题

本文中法学教授将对北京房屋拆迁补偿政策问题进行深入分析，希望经过分析，使您更清楚地了解到北京房屋拆迁补偿政策问题。北京房屋拆迁补偿政策问题有哪些，北京房屋拆迁补偿政策问题包括没有补偿标准、城乡差别烙印等。

国家行政学院法学部副主任杨小军教授今天接受采访时表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》只是涉及国有土地”，不会对集体土地上房屋拆迁问题有什么帮助，这是一个很大的缺陷和问题。

他建议，在《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

没有补偿标准

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从我国目前的法律、法规来看，农村集体土地上的房屋拆迁，在性质上属征地拆迁的范畴，因此适用的是土地管理法有关征地补偿安置的规定，与城市房屋拆迁适用法律不同。

杨小军说，土地管理法对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准。但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建的房屋拆迁却没有补偿标准。对集体土地上的房屋拆迁，到目前为止，我们还看不到有些什么拆迁补偿政策。”

他认为，城市房屋的拆迁问题，经过多年的发展、规范，实际上已经有了很大的进步，无论是项目立项、拆迁程序还是补偿标准等，已经更加规范和提高了，有些地方和不少项目的补偿标准，也与市场标准相差无几。

实际上，房屋拆迁更多的问题，主要集中在农村集体土地上。这个问题从立法和建章立制层面以及实际操作上，更需要及时提上议事日程严肃对待。”他说。

城乡差别烙印

两种拆迁，适用的法律和政策不同。杨小军说：这是明显的差别待遇。”

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他觉得，这个现象反映了我们对集体土地房屋财产独立性质的认识，多有不足。从整个社会背景看，是城乡差别观念的一个表现和延续。在市场经济体制下，一些过去的认识、制度等都值得重新思考和变革，包括对待集体土地上房屋拆迁问题。

从缩小城乡差别和社会公平角度看，两种拆迁，应当逐步地统一起来。至少从现在起，就应该利用立法更新的机会，朝着这个方向完善，实现法律公平和财产独立。

增加一个条文

解决集体土地拆迁问题，是制度建设的重大法律问题。杨小军认为，如果只是靠一些地方和部门的文件办事，肯定不妥。但专门立一个法又比较复杂，需要一个过程。因此，当务之急是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

他说，对农村集体土地上的房屋拆迁，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分房屋的用途、性质等相关权利，实际上严重损害了房屋所有权人和第三人的利益。这个问题要解决，必

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须把集体土地上的房屋作为独立的财产或拆迁补偿对象来处理，而不能仅仅视之为土地征用上的附着物。

集体土地房屋拆迁补偿标准过低问题不少。杨小军谈到，虽然很多地方都规定参照城市房屋拆迁补偿操作，但由于两种房屋拆迁在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以直接的参照性并不强，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。这迫切需要在法律上统一补偿计算标准、方法和原则，约束地方政府的行为。”

心有两个担忧

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已进入社会征求意见阶段，出台指日可待固然令人欣喜，但杨小军也坦言他的担心：必须解决好政府直接征收房屋可能出现的更大问题。”

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担忧一，现在是开发商面对拆迁户，尽管开发商显强势，但开发

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商毕竟只是一个商人。如果改为政府面对搬迁户，政府不仅是强者，而且是公权力强者。在这种强者更强的关系中，会不会出现更不利于拆迁户的局面是值得担忧的。

担忧二，现在的拆迁，都是先由开发商立项，后有拆迁补偿。由政府直接征收房屋后，可能是无项征收。无项征收房屋，哪里还谈得上项目是商业项目还是公共利益项目？这些问题如果不能很好地解决，其后果可能更值得担忧。

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 对强制拆迁不可选择性不司法

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 土地租赁合同最长期限是多久

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 划拨土地使用权要交多少出让金

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 基建寸步难行 高铁夜长梦多

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 上海临时征地及青苗补偿标准

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 转让土地使用权属于什么收入,需要交税吗 http://s.yingle.com/cq/900871.html

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 违规征地背后折射“三失”

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 申请强制拆迁手续有哪些

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 被征地农民可申请听证

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 征地制度改革应注意的几个问题

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 征地拆迁补偿可申请法律援助

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 湖北省征地补偿安置争议协调裁决办法 http://s.yingle.com/cq/900855.html

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 房地产税怎么收,征收原则是什么 http://s.yingle.com/cq/900853.html

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 房屋征收与补偿条例征求意见

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 重庆市地方税务局关于刑释解教人员安置有关税 http://s.yingle.com/cq/900848.html

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轮

土

地

承

包的年

限

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建

筑

过

多

久

不

强

拆

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2018(2018) 烟台提高征地青苗补偿标准

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 上海市长宁区征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900823.html

年) 土地所有权确认的程序

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 如何签订拆迁安置补偿协议

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 河南省郑州市上街区征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900820.html

 现在办土地使用证要多长时间

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 农村房屋拆迁一般程序

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 河南郏县违规征地事件调查

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 农村土地的所有权归谁

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 住宅内屋依法强制拆迁程序启动

http://s.yingle.com/cq/900815.html

 辽宁省锦州市义县征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900814.html

年) 旧城改造房屋拆迁赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900813.html

年) 大港区征地补偿安置标准争议协调办法 http://s.yingle.com/cq/900812.html

 认真细致地做好农村征地拆迁工作 http://s.yingle.com/cq/900811.html

 农村未利用土地是否可以出租

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 农村土地承包合同有哪几种形式

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 征地补偿安置费9月底前落实到位

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征地补偿

安置标准

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 拆迁安置补偿协议无效法律案例上诉状 http://s.yingle.com/cq/900804.html

 广州从化征地政策令人费解

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 山东省临沂市沂南县征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900802.html

 农村一户只能拥有一块宅基地吗

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 广西省钦州市灵山县征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900800.html

 重庆市双桥区征地补偿安置实施细则 http://s.yingle.com/cq/900799.html

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 怎样登记农村宅基地使用权转让，登记的注意事项又有哪些 http://s.yingle.com/cq/900798.html

 如何买卖安置房才算合法

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第五篇：拆迁补偿协议书

拆迁补偿协议书

甲 方: 法定代表人： 职务： 委托代理人: 电话： 住所地：

乙 方： 电话: 居住地： 身份证号：

经 批准，因 需要，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和相关法律、法规、政策的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方房屋拆迁补偿、安臵事宜达成如下协议:

第一条 乙方被拆迁房屋、附属物情况

根据乙方提供的产权书证材料，结合相关法律、法规及《补偿方案》所确定的标准，经甲、乙双方核对，对乙方房屋、附属物情况确认如下:

(一)房屋坐落:。

(二)房屋产权属 所有(共有)。

(三)房屋用途:【住宅】【店面】【工业用房】。

(四)房屋的总楼层数 层(房屋所在的楼层数为第 层)

(五)房屋的附属物情况:(详见附件一)。

(六)己搬迁房屋【有】【无】设臵抵押权。拆迁房屋已被抵押给。现房屋所有权人与抵押权人按以下方式处理该房屋抵押权:

/ 10

(七)其他:第二条房屋拆迁补偿安臵方式:乙方自愿选择以下第 种补偿安臵方式。

1、货币补偿。

2、产权调换。

3、货币补偿、产权调换相结合。

乙方可选择产权调换，也可选择货币补偿，或者两种方式相结合。乙方选择的补偿方式一经确定，不得随意变更。乙方选择产权调换的部分，由甲方提供安臵房;双万就拟调换房屋的户型、套数、面积等相关事宜签订《产权调换意向书》。

第三条 协议双方协商同意选择下列第 种方式确定己搬迁房屋的货币补偿金额:

第一种:经当事人充分协商，双万自愿按《补偿方案》及其附表所列的标准，确定已搬迁房屋的补偿金额，具体如下:

(一)住宅。根据双方签字确认的《************建设工程(征地)拆迁区域内住宅情况及补偿认定表》

l、合法建筑面积平方米，补偿金额小计 元。

2、违法、违章部分，其中:

(1)手续不完整部分建筑面积平方米，补偿金额小计 元;

(2)无手续部分建筑面积平方米，补偿金额小计 元。

3、经有权机关批准的住宅用地，尚未基建的，土地面积 亩(平方米)，补偿金额小计 元。

以上1、2、3三项合计补偿金额 元。

(二)店面。根据双方签字确认的《******************建设工程(征

/ 10

地)拆迁区域内店面情况及补偿认定表》

1、合法建筑面积平方米，补偿金额小计 元;

2、违章建筑面积平方米，补偿金额小计 元;

以上1、2两项合计补偿金额 元。

(三)工业用房。根据双方签字确认的《******************建设工程(征地)拆迁区域内工业用房情况及补偿认定表》:

1、经批准合法使用的土地面积(平方米)，扣除未缴纳土地规费 元后，补偿金额小计 元。

2、未经批准的土地面积 亩(平方米)，补偿金额小计 元。

3、合法建筑面积平方米，补偿金额小计 元。

4、使用未经批准土地违法基建房屋的建筑面积平方米，补偿金额小计 元。

5、土地已批但未经规划建设部门批准违章基建房屋的建筑面积平方米，补偿金额小计 元。

6、超层高部分的建筑面积平方米，补偿金额小计 元。以上1—6项合计工业用房的搬迁补偿金额 元。

第二种:协议双方以(房地产价格评估机构)对房屋市场价格和安臵房市场价格同时进行评估所出具的 号《房地产估价报吉》为依据，协商确定房屋的补偿金额，房屋的补偿金额(含房屋的装潢补偿、土地使用权补偿)具体如下:

(一)住宅补偿金额 元(其中合法建筑面积平方米);

(二)店面补偿金额 元(其中合法建筑面积平方米);

(三)工业用房补偿金额 元(其中合法建筑面积平方米)

/ 10

特别说明:

1、以上补偿金额已含装潢补偿金额。

2、【住宅】【店面】的补偿金额已含土地使用补偿金。

第四条 房屋附属物项目的补偿金额

房屋附属物项目实行货币补偿，不作产权调换，依据双方签字确认的《房屋附属物登记表》，乙方房屋附属物的补偿金额小计 元(详见附件一)。

第五条 被征收土地的补偿金额按以下标准确定

1、未经批准建设用地 亩(不分征收土地的原地类)，按 万元/亩给予补偿(包括土地补偿费、安臵补助费、地上附着物补偿费)，小计 元。

2、征收非建设用地 亩(不分征收土地的地类)，按 万元/亩补偿(包括土地补偿费、安臵补助费、地上附着物和青苗补偿费)，小计 元。

3、果树补偿金额 元，其中:

树种，株，补偿单价 元/株，小计 元

树种，株，补偿单价 元/株，小计 元

树种，株，补偿单价 元/株，小计 元

树种，株，补偿单价 元/株，小计 元

树种，株，补偿单价 元/株，小计 元

以上1、2、3三项合计征收土地的补偿金额 元。

第六条 拆迁非住宅房屋停产、停业补偿费

1、店面的停产、停业补偿费:根据认定的店面面积平方米，按 元/平方米.月计算，甲方一次性给予乙方6个月的补偿费，小计 元。

2、工业用房的停产、停业补偿费:根据认定的工业用房面积平方米，4 / 10

按12元/平方米.月计算，甲方一次性给予乙方6个月的补偿费，小计 元。

3、拆迁非住宅房屋为出租房的，按拆迁时房产租赁纳税凭证的租金标准 元/月，甲方一次性给予乙方3个月租金补偿，小计 元，租赁关系由乙方与承租人自行协商解决。

上述乙方非住宅房屋的停产、停业经济补偿金额，共计 元。

第七条 房屋拆迁补助费

(一)乙方选择货币补偿的部分

甲方根据《补偿方案》的标准，按经认定的补偿安臵面积，一次性支付乙方拆迁补助费，具体面积及补偿金额如下:

1、住宅面积平方米，按4元/平方米.次乘以一次计算，小计 元;

2、店面面积平方米，按6元/平方米.次乘以一次计算，小计 元;、工业用房面积平方米，按5元/平方米.次乘以一次计算，小计 元;

4、大型机械设备 台，按 元/台计算，小计 元。

(二)乙方选择产权调换的部分

甲方根据《补偿方案》的标准，按经认定的补偿安臵面积，一次性支付乙方拆迁补助费，具体面积及补偿金额如下:

1、住宅面积平方米，按4元/平方米.次乘以两次计算，小计 元;

2、店面面积平方米，按6元/平方米.次乘以两次计算，小计 元;

3、工业用房面积平方米，按5元/平方米.次乘以一次计算，小计 元;

4、大型机械设备 台，按 元/台计算，小计 元。

以上(一)、(二)两项拆迁补助费金额共计 元。

第八条 甲方优惠奖励措施

根据乙方对甲方房屋拆迁工作的配合情况，依据《补偿方案》优惠、5 / 10

奖励办法的规定，按经认定的补偿安臵面积，甲方给予乙方如下优惠奖励措施:

(一)乙方同意按《补偿方案》附表所列价格补偿、按期拆迁腾空并签订协议的，对选择产权调换的部分:

1、甲乙双方确认的私人住宅的补差价减免率为 %，减免基数按《补偿方案》相关规定计算，应补差价待选房后，在签订拆迁安臵协议书时另行计算。

2、甲乙双方确认的店面补差价减免率为 %, 减免基数按 《补偿方案》相关规定计算，应补差价待选房后，在签订拆迁安臵协议书时另行计算。

3、工业用房面积平方米，按 元/平方米奖励，小计 元。

(二)乙方同意按《补偿方案》附表所列价格补偿、按期搬迁腾空并签订协议的，对选择货币补偿的部分:

1、私人住宅面积平方米，按 元/平方米奖励，小计 元。

2、店面按补偿金额 元的 %奖励，小计 元。

3、工业用房面积平方米，按 元/平方米奖励，小计 元。

以上(一)、(二)两项合计奖励的金额为 元。

第九条 拆迁补偿费用的总和及结算方式

(一)乙方选择产权调换部分的拆迁补偿费用总计金额 元整(大写:人民币 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整)。

(二)乙方选择货币补偿部分的拆迁补偿费用总计金额 元整(大写:人民币 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整)。

(三)双方同意按以下第 种方式进行结算:

1、乙方全部选择产权调换，在本协议书签订后，此拆迁补偿费用暂不

/ 10

发放给乙方，待乙方选房安臵签订拆迁安臵协议书时，结算差价，多还少补。

2、乙方全部选择货币补偿，在本协议书签汀后，乙方提供相关材料配合办理发放手续，一周内由甲方一次性支付清楚。

3、乙方选择货币补偿、产权调换相结合万式，按双方确定的乙方选择货币补偿部分的补偿金额，扣除乙方选择产权调换部分所应补差价款后的剩余部分进行结算，多还少补。属甲方应支付给乙方的部分，在本协议书签订，乙方提供相关材料配合办理发放手续后的一周内一次性付清;属乙方应支付给甲方的部分，待乙方选房安臵签订拆迁安臵协议书时一次性付清。

第十条 已搬迁的住宅乙方选择产权调换的临时安臵补助费相关约定经充分协商，双方自愿选择以下第 种方式发放临时安臵补助费，并承担相关责任。

(一)自行过渡的。

1、发放标准:经认定的住宅补偿安臵面积平方米，按5元/平方米.月计价，小计 元/月。

2、发放时间:自房屋搬迁腾空并经甲万验收合格之日起(即二00 年 月 日)开始计算，按季度发放，至甲方书面通知乙方入户安臵时为止。如乙方在甲方发出书面选房通知15日内，按甲方要求办理入户安臵手续的，按标准再发给乙方三个月的临时安臵补助费;乙方未按要求办理入户安臵手续的，从甲方发出选房通知第二个月起，甲方不再支付乙方时安臵补助费。

3、违约责任。因甲方的贡任，造成过渡期限超出36个月的，从逾期之月起，甲方应每月双倍问乙方支付临时安臵补助费。因乙方的责任，未按要求办理入户安臵手续的，从发出选房通知第二个月起，甲方不再付给

/ 10

乙方安臵补助费。

(二)乙方使用甲方提供临时过渡周转用房的。

1、乙方应与甲方就周转用房的管理使用另行签订协议。乙方使用的周转房的租金，应在临时安臵补助费中扣除。

2、违约责任。因甲方的责任，造成过渡期限超出36个月的，从逾期之月起，乙方使用周转房不需支付租金，甲方应按标准向乙方支付临时安臵补助费。因乙方的责任，未按要求办理入户安臵手续的，从逾期之月起，乙方应按月向甲方支付周转用房的市场租金。

第十一条 房屋拆迁腾空时间

乙方已于 年 月 日将房屋腾空、经甲方验收合格，并交由甲方拆除。

第十二条 房屋搬迁腾空的约定

1、乙方将房屋搬迁腾空、经甲方验收合格，并交付甲方拆除后，不得私自回迁，以及私自拆除房屋附属物、门窗和水电设备等;否则，甲方有权取消乙方所享受的奖励、福利事项;甲方如有损失的，可直接从拆迁补偿费用中扣除。

2、已搬迁房屋的水费、电费、物业管理费、电信、广电等相关费用，均由乙方负责缴纳清楚，与甲方无关。

第十三条 乙方就已搬迁房屋向甲方提供的相关产权书证材料及其他相关证明材料，由甲方另行出具”收件收据”。

第十四条 乙方就已拆迁房屋相关证明资料真实性的承诺保证

乙方在此承诺保证:就已拆迁房屋而向甲方所提供的所有产权书证材料及其他相关证明材料，均属客观、真实，否则，乙方愿承担一切法律责任。如已搬迁房屋因转让、继承、分割(析产)、抵押等原因产生纠纷的，8 / 10

乙方自愿承担由此产生的一切法律责任。

第十五条 违约责任

(一)因甲方的原因末按期全额向乙方支付货币补偿款的，甲方应当承担逾期支付的民事责任，按应支付总金额每日万分之一支付违约金。

(二)乙方未按期向甲方缴纳安臵用房差价的，甲方有权暂缓向乙方交付安臵用房，并停止向自行安排住处过渡的乙方支付临时安臵补助费。

第十六条 争议处理

协议双方因履行本协议书发生争议的，应协商解决;如协商不成的，任何一万均有权向有管辖权的人民法院起诉。

第十七条 本协议书中所有选择条款，协议当事人均应作出明确选择。本协议书自甲、乙双方或授权代表签字盖章之日起生效，双方应共同遵守，如有一方违约造成对方损失者，必须负赔偿责任。

第十八条 本协议书壹式肆份，甲方执叁份，乙方执壹份。备份具有同等法律效力。

第十九条 本协议书未尽事宜，按《补偿方案》相关规定执行。《补偿方案》未作出规定的，由甲、乙双方另行协商后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

第二十条 本协议附件与本协议具有同等法律效力。本协议及其附件内容，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十一条 本协议的有关数据，以附件为依据。

甲方(签章):

委托代理人: 年 月 日

乙方(签章):

/ 10

委托代理人: 年 月 日

/ 10