陈亦洛等诉刘秀清房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审案[小编推荐]

第一篇：陈亦洛等诉刘秀清房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审案[小编推荐]

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陈亦洛等诉刘秀清房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审案

福建省福州市中级人民法院

民事裁定书

(2013)榕民再终字第98号

申请再审人（一审第三人、二审上诉人）：陈亦洛。

委托代理人徐兆基。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘秀清。

委托代理人郑孝锵。

一审被告：福州市晋安区房地产综合开发公司。

法定代表人陈忠，总经理。

委托代理人李学磊，福建世好律师事务所律师。

委托代理人谭勇，福建世好律师事务所律师。

一审被告：福州鑫人房地产有限公司。

法定代表人苏武。

申请再审人陈亦洛因与被申请人刘秀清、一审被告福州市晋安区房地产综合开发公司、福州鑫人房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2012）榕民终字第8号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2013年7月18日作出（2013）闽民申字第465号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人陈亦洛，被申请人刘秀清及其委托代理人郑孝锵、一审被告福州市晋安区房地产综合开发公司的委托代理人李学磊到庭参加诉讼。一审被告福州鑫人房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

2008年7月7日，一审原告刘秀清诉至福州市鼓楼区人民法院，诉请判令福州市晋安区房地产综合开发公司、福州鑫人房地产有限公司立即结算刘秀清应缴安置房差价款人民币2337.79元，交付望湖新苑2号楼807单元安置房；判令福州市晋安区房地产综合开发公司、福州鑫人房地产有限公司补偿刘秀清过渡费人民币49680元（暂计至2008年6月）。

福州市鼓楼区人民法院一审查明，福州市人民政府以榕政地（96）563号文件批复，划拨鼓楼区湖滨路以南，后曹南侧宅基地合计9.19亩的国有土地使用权出让给福州鑫人房地产有限公司，作为商品住宅的建设用地；并经榕房拆许字（97）040号《房屋拆迁许可证》批准，由福州市晋安区房地产综合开发公司负责实施拆迁。福州市鼓楼区西峰里13号弄13号房屋属拆迁范围，该房系1993年根据福州市鼓楼区房地产管理局鼓房字（93）第043号文件批复，落实政策交换给刘依富（系刘秀清祖父，已故）的私产。拆迁过程中，因刘依富的继承人对被拆迁房屋的产权落实政策问题存在争议，经榕房（1997）拆裁029号拆迁纠纷裁决书裁决，以产权调换形式安置被拆迁人1间套户型一单元、1.5间套户型两单元。之后，福州市晋安区房地产综合开发公司、福州鑫人房地产有限公司根据裁决书安置刘依富的继承人刘秀华55平方米一单元，刘秀玉40平方米一单元，刘秀清、刘秀铭（刘秀清之弟）52平方米一单元，并分别制作了拆迁安置补偿协议书，其中刘秀清、刘秀铭一户过渡人口按3人计，过渡费每人每月30元，过渡期24个月，共人民币2160元。后刘秀清和刘秀铭未在安置协议上签字。1999年9月，安置房回迁，刘秀华、刘秀玉已选房安置完毕。刘秀清的安置房亦已选择确认为鼓楼区卧湖路后曹巷45号望湖新苑2号楼807单元，并由福州市晋安区房地产综合开发公司出具了回迁结算单，刘秀清应交纳的安置房差价款为人民币 法律侠客在线lawbingo

2337.79元（已扣除旧房补偿费人民币7242.63元、过渡费人民币216O元等费用）。刘秀清因始终对原被拆迁房的产权面积问题存在争议，未与福州市晋安区房地产综合开发公司办理回迁安置结算手续，故福州鑫人房地产有限公司未将安置房交付刘秀清。2000年10月8日，福州市晋安区房地产综合开发公司、福州鑫人房地产有限公司向刘天官家人发出通知，要求该户于2000年10月20日办理安置房结算手续。但刘秀清未前往办理。之后，刘秀清几年来多次要求结算和交房，但福州鑫人房地产有限公司已下落不明。刘秀清至今未得到安置。一审审理中，刘秀清之弟刘秀铭以公证书形式表示放弃讼争屋的所有权。一审依法追加陈亦洛为第三人参加诉讼。

福州市鼓楼区人民法院一审另查，福州鑫人房地产有限公司于2000年10月将望湖新苑2号楼807单元出售与第三人陈亦洛，第三人陈亦洛已办理房屋所有权证（权证号R0201738）。根据福州市房管局榕房信（2008）118号反馈件，望湖新苑2号楼807单元在福州市房管局拆迁管理办公室仍登记为拆迁安置用房。

福州市鼓楼区人民法院一审认为，福州鑫人房地产有限公司及第三人陈亦洛，经公告传唤，未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。刘秀清的被拆迁房经拆迁裁决以“房屋产权调换”形式进行就地安置，并在回迁选房时，经双方共同确认望湖新苑2号楼807单元为刘秀清的安置房。这意味着刘秀清作为被拆迁人失去了被拆除房屋的所有权，转而拥有了调换所得房屋的所有权。因此即使刘秀清逾期办理回迁结算手续，拆迁人亦无权擅自处分安置房。第三人陈亦洛系通过房屋买卖方式取得望湖新苑2号楼807单元的物权，但以产权调换形式安置的被拆迁人对该特定房屋的债权是一种特种债权，具有物权的优先效力。基于特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，第三人的物权变动并不能对抗被拆迁人的物上请求权。因此无论拆迁人及第三人是出于善意还是恶意，也无论第三人是否已办理该房屋的所有权登记手续，被拆迁人均可追回该拆迁安置房屋。故刘秀清诉请与福州鑫人房地产有限公司结算安置房差价款人民币2337.79元，福州鑫人房地产有限公司立即交付望湖新苑2号楼807单元合理、合法，予以支持。刘秀清未及时办理安置房结算手续交纳差价款，虽有过错，但福州鑫人房地产有限公司擅自出售刘秀清的安置房，后又下落不明是造成刘秀清至今未能依法得到安置的主要原因，因此刘秀清可向福州鑫人房地产有限公司主张安置房被出售之后的逾期安置过渡费，但刘秀清2006年7月7日之前（刘秀清起诉之日为2008年7月7日）逾期安置过渡费的诉请已超过诉讼时效，不予支持。2006年7月7日起至福州鑫人房地产有限公司将安置房交付刘秀清之日止的逾期安置过渡费，福州鑫人房地产有限公司应按原过渡费的6倍予以补偿，即每月人民币540元（30×3×6）。福州市晋安区房地产综合开发公司系受福州鑫人房地产有限公司委托实施拆迁，其已履行完毕应尽义务，在本案中可不承担责任。福州鑫人房地产有限公司与第三人陈亦洛之间的房屋买卖合同关系，应另案处理。福州市鼓楼区人民法院作出（2008）鼓民初字第2240号民事判决：

一、福州鑫人房地产有限公司于判决生效之日起三十日内与刘秀清办理福州市鼓楼区卧湖路后曹巷45号望湖新苑2号楼807单元安置结算手续，刘秀清向福州鑫人房地产有限公司支付安置房差价款人民币2337.79元；

二、第三人陈亦洛于判决生效之日起三十日内将福州市鼓楼区卧湖路后曹巷45号望湖新苑2号楼807单元腾空交还刘秀清；

三、福州鑫人房地产开发公司于判决生效之日起十日内向刘秀清支付逾期安置过渡费，自2006年7月7日起按每月人民币540元支付至福州鑫人房地产开发公司向刘秀清交付安置房之日止；

四、驳回刘秀清其他诉讼请求。本案诉讼费人民币4783元，由刘秀清负担人民币783元，福州鑫人房地产开发公司负担人民币4000元。

陈亦洛不服，向本院提起上诉。

本院二审认为，一审判决认定事实不清，且违反法定程序，可能影响案件正确判决。本 法律侠客在线lawbingo

院作出（2010）榕民终字第2320号民事裁定：

一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2008）鼓民初字第2240号民事判决；

二、本案发回福州市鼓楼区人民法院重审。本案二审案件受理费人民币4783元予以退回。

福州市鼓楼区人民法院重审中，刘秀清的诉讼请求与原一审诉请一致。

福州市鼓楼区人民法院重审查明，福州市人民政府以榕政地（96）563号文件批复，划拨鼓楼区湖滨路以南，后曹南侧宅基地合计9.19亩的国有土地使用权出让给被告福州鑫人房地产开发公司，作为商品住宅的建设用地；并经榕房拆许字（97）040号《房屋拆迁许可证》批准，由福州市晋安区房地产综合开发公司负责实施拆迁。福州市鼓楼区西峰里13号弄13号房屋属拆迁范围，该房系1993年根据福州市鼓楼区房地产管理局鼓房房字（93）第043号文件批复，落实政策交换给刘依富（系原告祖父，已故）的私产。拆迁过程中，因刘依富的继承人对被拆迁房屋的产权落实政策问题存在争议，经榕房（1997）拆裁029号拆迁纠纷裁决书裁决，以产权调换形式安置被拆迁人1间套户型一单元、1.5间套户型两单元。之后，福州市晋安区房地产综合开发公司、福州鑫人房地产开发公司根据裁决书安置刘依富的继承人刘秀华55平方米一单元，刘秀玉40平方米一单元，刘秀清、刘秀铭（原告之弟）52平方米一单元，并分别制作了拆迁安置补偿协议书，其中刘秀清、刘秀铭一户过渡人口按3人计，过渡费每人每月30元，过渡期24个月，共2160元。后刘秀清和刘秀铭未在安置协议上签字。1999年9月，安置房回迁，刘秀华、刘秀玉已选房安置完毕。刘秀清的安置房亦已选择确认为鼓楼区卧湖路后曹巷45号望湖新苑2号楼807单元，并由福州市晋安区房地产综合开发公司出具了回迁结算单，刘秀清应交纳的安置房差价款为2337.79元（已扣除旧房补偿费7242.63元、过渡费2160元等费用）。刘秀清因始终对原被拆迁房的产权面积问题存在争议，未与福州市晋安区房地产综合开发公司办理回迁安置结算手续，故福州鑫人房地产开发公司未将安置房交付刘秀清。2000年10月8日，福州市晋安区房地产综合开发公司、福州鑫人房地产开发公司向刘天官（刘秀清之父）家人发出通知，要求该户于2000年10月20日办理安置房结算手续。但刘秀清未前往办理。之后，刘秀清几年来多次要求结算和交房，但福州鑫人房地产开发公司已于2004年8月4日被福州市工商行政管理局吊销营业执照，后下落不明。刘秀清至今未得到安置。审理中，刘秀清之弟刘秀铭以公证书形式表示放弃讼争屋的所有权。

福州市鼓楼区人民法院重审另查，福州鑫人房地产开发公司于2001年11月将望湖新苑2号楼807单元出售与第三人陈亦洛，第三人陈亦洛已办理房屋所有权证（权证号R0201738）。根据福州市房管局榕房信（2008）118号反馈件，望湖新苑2号楼807单元在福州市房管局拆迁管理办公室仍登记为拆迁安置用房。

福州市鼓楼区人民法院重审认为，福州鑫人房地产有限公司，经法院公告传唤，未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。刘秀清的被拆迁房经拆迁纠纷仲裁裁决以“房屋产权调换”形式进行就地安置，并在回迁选房时，经双方共同确认望湖新苑2号楼807单元为刘秀清的安置房。这意味着刘秀清作为被拆迁人失去了被拆除房屋的所有权，转而拥有了调换所得房屋的所有权。因此即使刘秀清逾期办理回迁结算手续，拆迁人亦无权擅自处分安置房。第三人陈亦洛系通过房屋买卖方式取得望湖新苑2号楼807单元的物权，但以产权调换形式安置的被拆迁人对该特定房屋的债权是一种特种债权，具有物权的优先效力。基于特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，第三人的物权变动并不能对抗被拆迁人的物上请求权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”因此无论 法律侠客在线lawbingo

拆迁人及第三人是出于善意还是恶意，也无论第三人是否已办理该房屋的所有权登记手续，被拆迁人均可追回该拆迁安置房屋。且至今在望湖新苑2号楼807单元在福州市房管局拆迁管理办公室仍登记为拆迁安置用房。故刘秀清诉请与福州鑫人房地产有限公司结算安置房差价款人民币2337.79元，福州鑫人房地产有限公司立即交付望湖新苑2号楼807单元合理、合法，一审法院予以支持。刘秀清未及时办理安置房结算手续交纳差价款，虽有过错，但福州鑫人房地产有限公司擅自出售刘秀清的安置房，后又下落不明是造成刘秀清至今未能依法得到安置的主要原因，因此刘秀清可向福州鑫人房地产有限公司主张安置房被出售之后的逾期安置过渡费，但刘秀清2006年7月7日之前（刘秀清起诉之日为2008年7月7日）逾期安置过渡费的诉请已超过诉讼时效，不予支持。2006年7月7日起至福州鑫人房地产有限公司将安置房交付刘秀清之日止的逾期安置过渡费，福州鑫人房地产有限公司应按原过渡费的6倍予以补偿，即每月人民币540元（30元×3人×6）。福州市晋安区房地产综合开发公司系受福州鑫人房地产有限公司委托实施拆迁，其已履行完毕应尽义务，在本案中可不承担责任。福州鑫人房地产有限公司与第三人陈亦洛之间的房屋买卖合同关系，属另一法律关系，应另行处理。福州市鼓楼区人民法院作出（2011）鼓民初字第295号民事判决：

一、福州鑫人房地产有限公司于判决生效之日起三十日内与刘秀清办理福州市鼓楼区卧湖路后曹巷45号望湖新苑2号楼807单元安置结算手续，同时刘秀清向福州鑫人房地产有限公司支付安置房差价款人民币2337.79元；

二、第三人陈亦洛于判决生效之日起三十日内将福州市鼓楼区卧湖路后曹巷45号望湖新苑2号楼807单元腾空交还刘秀清；

三、福州鑫人房地产开发公司于判决生效之日起十日内向刘秀清支付逾期安置过渡费，自2006年7月7日起按每月人民币540元支付至福州鑫人房地产开发公司向刘秀清交付安置房之日止；

四、驳回刘秀清其他诉讼请求。本案一审诉讼费人民币4783元，由刘秀清负担人民币783元，福州鑫人房地产开发公司负担人民币4000元；二审诉讼费人民币4783元，由第三人陈亦洛负担。

陈亦洛不服，向本院提起上诉。

本院二审重审确认一审重审认定事实属实。

本院二审重审认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，刘秀清的被拆迁房经拆迁纠纷仲裁裁决以“房屋产权调换”形式进行就地安置，刘秀清虽未在安置协议上签字，但刘秀清的安置房已选择确认为鼓楼区卧湖路后曹巷45号望湖新苑2号楼807单元（即本案的讼争房屋），并由福州市晋安区房地产综合开发公司出具了回迁结算单。刘秀清因对原被拆迁房的产权面积问题存在争议，故尚未办理回迁安置结算手续，福州鑫人房地产有限公司亦未将安置房交付刘秀清，但该讼争房至今在福州市房管局拆迁管理办公室仍登记为拆迁安置用房，即使刘秀清逾期办理回迁结算手续，拆迁人亦无权擅自处分该安置房。陈亦洛系通过房屋买卖方式取得该安置房，但以产权调换形式安置的被拆迁人对该特定房屋的债权是一种特种债权，具有物权的优先效力。基于特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，第三人的物权变动并不能对抗被拆迁人的物上请求权。无论拆迁人及第三人是出于善意还是恶意，也无论第三人是否已办理该房屋的所有权登记手续，被拆迁人均可追回该拆迁安置房屋。因此陈亦洛虽已取得本案讼争房屋所有权证，但刘秀清享有优先取得该房屋的请求权。故陈亦洛主张“应当优先适用《中华人民共和国物权法》的规定，本案讼争房屋不应交还刘秀清”的理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。福州鑫人房地产有限公司将讼争房屋出售与上诉人陈亦洛，陈亦洛作为买受人因无法取得该房屋，可另案起诉请求解除房屋买卖合同、返还已付购房款及利息并赔偿损失。综上，原审 法律侠客在线lawbingo

判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。本院作出（2012）榕民终字第8号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费人民币4783元，由陈亦洛负担。

再审过程中，申请再审人陈亦洛称，一、再审申请人陈亦洛的房产权受法律保护。后法优于先法，上位法优于下位法。《中华人民共和国物权法》是由全国人民代表大会制定的，于2007年10月1日起施行；而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是由最高人民法院制定的，于2003年6月1日起施行。本案发生在2008年，根据《中华人民共和国立法法》有关规定，当《中华人民共和国物权法》的规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定发生冲突时，应当优先适用《中华人民共和国物权法》的规定，保护再审申请人陈亦洛的利益。

二、原二审认定的基本事实错误。原二审认为：“刘秀清虽未在安置协议上签字，但刘秀清的安置房已选择确认为鼓楼区卧湖路后曹巷45号望湖苑2号楼807单元（即本案的讼争房屋）”，该事实认定错误。本案中，刘秀清对被拆迁房的落实政策有争议，并未与福州市晋安区房地产综合开发公司签订协议也未交房款。在原一审庭审中福州市晋安区房地产综合开发公司确认：“刘秀清因对原被拆迁房产权的落实政策问题仍有争议，未与福州市晋安区房地产综合开发公司签订协议也未交房款，故福州鑫人房地产有限公司未交房给刘秀清”、“刘秀清无法得到安置，是刘秀清的过错造成”。既然未在协议上签字，就不能说刘秀清拥有了讼争房屋的所有权。

三、原二审判决错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条。该条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”适用该条的前提条件采取调换形式拆迁人已与被拆迁人签订了安置协议，并且对补偿安置房屋的位置、用途作出具体明确的约定，被拆迁人才享有物权优先效力的特种债权。而本案刘秀清根本未与福州市晋安区房地产综合开发公司签订协议，更未明确“位置、用途特定的房屋”，可见，本案不适用该条的规定。为此，依法申请再审，驳回刘秀清的起诉。

被申请人刘秀清辩称，一、关于《拆迁补偿安置协议书》、《回迁选房凭证》和《拆迁户回迁安置决算单》，被拆迁人刘秀清未签字的问题。

1、关于《拆迁补偿安置协议书》未签字的问题。本案经过了福州市房地产管理局拆迁纠纷仲裁｛榕房（1997）拆裁029号裁定书｝，并由福州市中级人民法院强制执行。仲裁后被拆迁人刘秀清服从裁决，没有起诉，因《拆迁补偿安置协议》约定的内容是以仲裁及强制执行方式成就的，所以刘秀清是否签字已经不重要了。裁决后，刘秀清已经履行了房屋被强制拆除的主要义务，依法说明该拆迁补偿安置协议成立，签字已不是协议成立的构成要件。

2、关于《回迁选房凭证》是拆迁办的人签字的问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定以及《拆迁补偿安置协议书》约定的补偿安置程序，为先拆房、两年后回迁，在回迁选房时，刘秀清委托弟媳林振华选择了“位置特定”的807房作为住房“用途特定”的安置房事实清楚、证据充分，更说明刘秀清服从裁决、以实际回迁选房行为的意思表示同意履行《拆迁补偿安置协议书》的约定，因此陈亦洛关于林振华是拆迁办的人的说法，没有事实依据。

3、关于《拆迁户回迁安置决算单》未签字的问题。因决算单上没有设定回迁人签字栏（签字也只能证明对金额的认可），并且与拆迁补偿安置协议是否成立无关，因此无需刘秀清签字。

二、本案是合同纠纷，不符合最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议，提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》｛法释（2005）第9号｝规定的情形。本案案由为房屋拆迁补偿安置合同纠纷，是拆迁补偿安置协议成立后，履行合同引起的纠纷，并非拆迁双方达不成协议时引起的纠纷，因此不适用该司法解释。

三、原判认定事实清楚、适用法律正确。由于拆迁人福州 法律侠客在线lawbingo

鑫人房地产有限公司违约将被拆迁人刘秀清回迁时，已经选定的807单元安置房，另行出卖给第三人陈亦洛，其行为性质符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。为此，请求维持原判，并判令陈亦洛、福州市晋安区房地产综合开发公司、福州鑫人房地产有限公司协助该单元房产权的变更。

一审被告福州市晋安区房地产综合开发公司辩称，福州市拆迁办曾于2001年11月12日发函福州市房管局予以说明，认为望湖新苑地块已安置完毕，余2某804、807单元不作为安置用房。在原一审中陈亦洛并没有提供相关原件予以核对，与事实不符。陈亦洛的再审申请不能成立，应予以驳回。

一审被告福州鑫人房地产有限公司未作答辩。

双方当事人在原一审、二审、重审中向法院提交的证据均已随一审、二审、重审案卷移送至本院。

本院再审查明，对原一、二审重审认定的事实中“福州鑫人房地产开发公司”的名称应更正为“福州鑫人房地产有限公司”外，双方对其他事实不持异议，本院予以确认。

本院再审认为，本案被拆迁人刘秀清与拆迁人福州市晋安区房地产综合开发公司、福州鑫人房地产有限公司及第三人陈亦洛之间系因拆迁安置补偿产生的争议。由于刘秀清对原被拆迁房的产权面积问题存在争议，自始自终未在《拆迁补偿安置协议书》上签字，也不确认《拆迁补偿费和购房计算单》，至今也未与福州市晋安区房地产综合开发公司办理回迁安置结算手续。本案虽然经过行政裁决，但裁决内容主要是拆迁人以产权调换形式安置被拆迁人1间套户型一单元、1.5间套户型两单元，双方应于1997年8月19日前签订拆迁安置协议。但此后双方并未就安置位置、面积以及怎么补偿的问题达成正式的协议。即使刘秀清在回迁选房之后曾委托弟媳林振华选定坐落于福州市鼓楼区卧湖路后曹巷45号望湖新苑2号楼807单元即本案的讼争房作为安置对象，并签了选房单，也只是意向，并不代表双方已签订了正式的拆迁安置补偿协议，且福州鑫人房地产开发公司于2000年10月向刘秀清发出通知，催促其办理拆迁安置补偿手续，但刘秀清也未去办理，也说明双方对安置补偿协议未达成一致意见。而陈亦洛作为善意有偿取得的第三方，以合理的对价方式支付购房款并依法办理了本案讼争房的所有权证过户登记手续并且入住至今。由此可见，福州市晋安区房地产综合开发公司、福州鑫人房地产有限公司与刘秀清并未就本案的讼争房作为安置房达成拆迁补偿安置协议，也未办理拆迁安置手续。根据最高人民法院在2005年8月1日发布的法释（2005）9号《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》明确规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”因此，本案纠纷不属于人民法院受案范围，应驳回刘秀清的起诉。综上，原一、二审认定的基本事实不清，适用法律错误，予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，裁定如下：

一、撤销本院（2012）榕民终字第8号民事判决及福州市鼓楼区人民法院（2011）鼓民初字第295号民事判决；

二、驳回刘秀清的起诉。

本裁定为终审裁定。

审 判 长

邱平审 判 员

赵永凌

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代理审判员

林 蕤 二〇一四年六月十九日 书 记 员

刘 超

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百一十九条起诉必须符合下列条件：

（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；

（二）有明确的被告；

（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；

（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。

第二篇：关于房屋拆迁安置补偿合同纠纷的调研

关于房屋拆迁安置补偿合同纠纷的调研

陈贞全 陈雪梅 李玉梅

近年来，杭州市城市化步伐日益加快，“撤村建居”工程深入开展，不仅极大地改善了城市面貌和人民群众尤其是农民的生存环境，而且拉动了内需，提升了城市经济总量与活力，推动了城市经济的整体发展。但与此同时，因征用集体土地房屋拆迁也引发了诸多纠纷，人民法院受理的涉及此类问题的民事诉讼呈现出明显的上升趋势。房屋拆迁安置补偿纠纷不断，涉及到了一些深层次的法律问题和社会问题。案件的审理结果直接关系到人民群众的切身利益，影响着社会稳定。为了妥善解决纠纷和化解矛盾，切实保障人民群众的合法权益，规范征用集体土地房屋拆迁行为，促进杭州经济的跨越式发展，我们查阅卷宗，围绕2004年至2011年西湖区人民法院受理的房屋拆迁安置补偿纠纷案件情况开展了专题调研活动，分析引发此类纠纷的原因，尤其是政府部门的原因，对拆迁部门的拆迁安置工作提出建议，以期对今后征用集体土地房屋拆迁工作有所启发，有效预防纠纷的产生，实现和谐拆迁。

一、2004年至2010年西湖区法院房屋拆迁安置补偿合同纠纷的审理情况

（一）案件审理的基本情况

2004年至2010年间，西湖区人民法院共受理房屋拆迁安置补偿纠纷案件222件，其中，2004年61件，2005年67件，2006年30件，2007年17件，2008年27件，2009年9件，2010年11件。案件数量呈下降趋势，这与近几年拆迁工作开展得少有关，近几年的该类案件多为前些年拆迁工作遗留下来的问题。

此类案件的结案方式以撤诉与判决为主，其中因法院采取先予执行等原因导致的撤诉案件所占比例较高，如2008有12件撤诉，2009年9个案件里有7件撤诉，2010年有3个撤诉。以判决方式结案的案件往往因情况复杂导致审理期限普遍偏长，超过180天未审结的案件所占比例较高。

（二）案件呈现的主要特点

1、案件当事人主体特殊，敏感性强。房屋拆迁安置补偿合同纠纷中的被告一般为政府部门，是民事纠纷中少有的“民告官”案件。原告往往认为自己是弱势群体，被告作为政府部门是强势群体，在诉讼中往往以法院应保护弱势群体的利益为由向法院施加压力，要求法院满足其不合理要求。且因此类案件为“民告官”案件，被告主体特殊，往往会引起社会各方面的关注，敏感性很强，一旦处理不当，就会使法院与政府部门均处于风口浪尖的境地。

2、案件标的特殊，矛盾冲突激烈。该类案件的诉讼标的往往为安置房屋及补偿款。随着杭州市的房价节节攀升，安置房屋的价值也水涨船高，安置与否利益相差很大，一旦产生纠纷，矛盾往往无法调和。

3、案件多为批案，社会影响大。房屋拆迁安置补偿工作系政府部门依有关安置政策统一进行的，因此，一旦产生纠纷，往往牵涉到相当多数量的被拆迁人，案件多为批案，或者尽管只有某一个案件，但该案件往往具有示范作用，持观望态度的相同情形的被拆迁人尚不在少数。因此，该类案件的处理牵涉面广，社会影响非常大。

4、案件维稳压力大。该案案件属涉案信访高发领域，甚至很多原告系多次信访之后才起诉的，一旦处理不当，容易发生极端事件，因此，法院的维稳压力相当大。

二、房屋拆迁安置补偿合同纠纷的成因分析

（一）房屋拆迁安置补偿安置合同签订依据方面存在的问题

1、房屋拆迁安置补偿安置合同的法律依据不足

（1）法律规定不完善，征地拆迁的相关制度依据不足

随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，对国有土地上房屋的征收与补偿，我国有了较为完善的法律法规和系统的操作规范，但是对于征用集体土地房屋拆迁安置补偿问题，我国目前尚无国家层面的法律法规和系统的理论。为了满足城市化建设的需要，弥补征用集体土地房屋拆迁的法律空白，有的地方参照适用《城市房屋拆迁管理条例》，有的地方依据《土地管理法》和《物权法》来制定集体土地上房屋拆迁安置补偿标准。对于被征用集体土地上的房屋的具体补偿标准，我国《土地管理法》未加规定，而是授权由省、自治区、直辖市制定。大多数省份对被征收土地上房屋的补偿标准，往往由省级政府授权由下一级政府制定规范，甚至还存在进一步授权的情形。因此导致在实际操作过程中,各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。这样缺乏明确具体的补偿标准，农民的利益得不到应有保护，也就不可避免地产生了许多纠纷。杭州市也出台了相关征用集体土地房屋拆迁安置补偿的规章制度，如《杭州市征用集体所有土地拆迁条例》；西湖区也制定了《西湖区征收集体所有土地房屋拆迁补偿实施意见》。但依《立法法》之第八条之规定，对非国有财产的征收，只能制定法律。因此，杭州市的相关征用集体土地房屋拆迁安置补偿的规章制度存在越权的问题，该相关规章制度的合法性有待商榷。在审判实践中，被拆迁人也往往会对上述政府规章制度的效力表示质疑，从而要求判决拆迁行为违法或拆迁协议无效，为审判带来不小的适用困难。

（2）签订房屋拆迁安置补偿合同时未获得拆迁许可证，或被拆迁房屋未在拆迁许可证范围内

拆迁部门没有严格遵守“依拆迁许可证进行拆迁”的原则。有的拆迁部门在未取得拆迁许可证时便已开始拆迁工作，与被拆迁人签订拆迁协议，拆迁协议上填写的拆迁许可证并非该拆迁项目的许可证，且可能出现的更严重的违法情况，即最终取得的拆迁许可证核定的拆迁范围并不包括被拆迁房屋在内，从而引发纠纷。如在（2009）杭西民初字第3520号董剑飞、董国华、王全英、董阿林诉杭州市西湖区人民政府蒋村街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，双方签订的拆迁协议上首次写明的拆迁许可证号为杭土资拆许字(2007)第051号，后由拆迁部门自行在拆迁协议后备注，将拆迁许可证改为杭土资拆许字（2008）第068号，但上述两个拆迁许可证均不包括董剑飞等所有的被拆迁房屋在内。故董剑飞等以未取得拆迁许可证进行拆迁属违法拆迁为由诉至法院，要求判定拆迁协议无效。

2、房屋拆迁安置补偿安置方案不合理、不全面

（1）房屋拆迁安置补偿安置费用过低

新颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上房屋的征收与补偿规定了明确的补偿标准，即“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”但对征用集体土地房屋拆迁与补偿标准并无法律明确规定，各地政府自行决定的标准也各有特色。在实际中，被征用的集体土地与国有土地往往在区域、征用后的用途上等等已无太大的区别，其土地价格、房屋价格与国有土地及其上房屋亦无太大的差别，因此，集体土地上房屋补偿标准与国有土地上房屋的补偿标准如果相差太远，完全脱离了当地房地产市场价格的实际情况，就容易引发被拆迁农民的不满，从而引发纠纷。

（2）房屋拆迁安置补偿安置方案中对特殊情形未予以规定

被拆迁户的家庭情况千变万化，有房无户、离婚再婚、因升学迁移户口后又迁回等情况复杂多样，对于这些特殊情况的处理方案，未能全面地体现在拆迁安置补偿方案中，导致无法有针对性地妥善处理，从而引发纠纷。如（2010）杭西民初字第13号孙剑华诉杭州市蒋村商住区建设管理办公室、杭州市西湖区人民政府文新街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，孙剑华系该案中被拆迁户户主的女婿，于2004年将户口迁入该户，2005年10月，该户与文新街道办事处签订了《征用集体土地房屋拆迁安置补偿安置协议》，安置人口包括孙剑华在内。2005年12月，孙剑华离婚，但未将其户口从该拆迁户迁出。2009年回迁安置时，拆迁部门认为孙剑华不属于实际安置人口，故不予安置。孙剑华认为依拆迁协议其应当得到安置补偿，故诉至法院。此案的争议焦点在于孙剑华是否属于安置对象。原拆迁协议上填写的安置人口包括孙剑华在内，虽然协议上另注明“安置人口以正式安置时审核为准”，但对正式安置人口的审核标准的具体内容，并无相关政策予以说明，像此种离婚后未迁出户口的情形是否当然丧失被安置权，也缺乏相关的法律依据。可见，对此类特殊情形缺乏制度设计，极易引发纠纷，且会给审判带来极大的困难。

（3）房屋拆迁安置补偿安置方案未确定统一

拆迁部门为了追求快速拆迁，往往会制定一些奖励政策，早拆迁的补偿多，后拆迁的补偿少，虽然能一定程度上地加快拆迁效率，但损害了拆迁工作中的公平原则。另外，对于“钉子户”，拆迁部门为了完成拆迁任务，往往会妥协，满足“钉子户”比其它正常拆迁户更高的要求，这在很大程度上会损害拆迁工作的严肃性、公平性，从而造成正常拆迁户的不满，引发纠纷。更有甚者，因为种种原因，拆迁部门在拆迁工作进行过程中更新补偿方案，但更新后对已经进行了拆迁安置补偿的住户却没有适用新的补偿方案，没有补足差额部分，从而引发纠纷。

（二）房屋拆迁安置补偿安置合同内容及签订程序方面存在的问题

1、房屋拆迁安置补偿安置合同的条款不全面

笔者以杭州市蒋村乡人民政府（甲方）与沈金松（乙方）签订的《征用集体土地房屋拆迁安置补偿安置协议书（三深村）》为例（下同）。一般来说，合同通常由三部分组成，即首部、内容、结尾。首部一般包括标题、合同编号、双方当事人名称等信息；内容一般包括签订合同的依据和目的、标的物、数量和质量、价款或酬金、履行方式、地点和期限、违约责任、合同生效及终止、不可抗力、争议的解决方式、法律适用、权利放弃、转让、未尽事宜、通知、合同正副本份数及保存、附件等；合同结尾一般包括签约单位盖章及其授权代表签字、签约时间、签约地点等。在该协议中，有关核心条款规定不明确。第一，对违约责任规定不明确。如第二条第二款：“违法建筑和到期临时建筑由乙方自行拆除，不作补偿和安置依据。”未规定如未自行拆除情况下的处理方式；再如，协议明确规定了被拆迁人的搬迁期限，但未规定如被拆迁人未按期搬迁的违约责任；再如，协议规定了拆迁人应付的款项及支付时间，但未规定拆迁人不履行合同时的违约责任。第二，安置政策不明确，在确定安置人口及安置面积时，需明确具体的安置政策依据，应在协议中明确列举，并将具体的政策文件作为合同的附件。比如（2011）杭西民初字第1250号案件中，在庭审时，被告杭州市蒋村街道办事处提交《西湖区农转居公寓安置管理办法》、《杭州市西湖区农村私人建房管理》作为政策依据，并以此作为抗辩理由，但双方所签订的协议并未明确安置人口及安置面积的确定系依该政策依据，故该抗辩理由显然无法得到法院的支持。

2、房屋拆迁安置补偿安置合同中对于安置面积的认定缺乏统一标准

实践中，被拆迁人为了多拿补偿款，大面积地建设违章建筑的情况非常普遍，对于违章建筑是否予以补偿的问题，虽然已有明确的处理原则与政策，但对于违章建筑面积、合法建筑面积的认定，缺乏一个明确的操作流程，由哪个部门进行认定，以何种标准进行认定，均缺乏明确的制度。如果认定的违章建筑面积比实际小，会让被拆迁户产生侥幸心理，从而加剧违章建筑屡禁不止的现象；如果认定的违章建筑面积比实际大，会有损被拆迁户的合法权益，从而引发纠纷。比如在（2010）杭西民初字第1873号杭州市西湖区蒋村新区建设指挥部诉陈观培、苏春娥、陈玮、邵春风房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，双方签订的《拆迁安置补偿安置协议》确定的房屋总建筑面积为539.7平方米，合法建筑面积360平方米。而蒋村新区建设指挥部在委托评估时对该房屋实测的面积为434.3平方米，另有105.4平方米系为了增加装修补偿金额而虚增的。但在西湖法院另一行政诉讼案件中，杭州市西湖区城市管理行政执法局的行政处罚决定书中认定的被告房屋建筑总面积为459平方米，合法建筑面积为225平方米。被拆迁房屋的建筑面积出现了三种截然不同的认定数据，从而引发纠纷。在审判中，该采用何种认写数据，也会成为一个难题。

3、签订协议时拆迁人未对被拆迁人的情况进行全面审核

拆迁人签订协议前未对被拆迁人是否符合安置条件的情况审核清楚，尤其是被拆迁户的安置人口，一旦协议上载明的安置人口与实际安置人口不一致，极易引发纠纷。如（2011）杭西民初第1250号沈金松等诉杭州市西湖区人民政府蒋村街道办事处与杭州市西湖区西溪湿地综合保护工程指挥部一案中，协议上的安置人口确定为包括沈春在内的5＋1人口，但是在签订协议时，沈春的户口并不在该拆迁户中，拆迁人未审核其他材料，仅审核沈春的结婚证，认为其为初婚人员，遂将其纳入安置人口范围内，并依协议发放了过渡费等费用。在实际安置时，拆迁人方才审核出沈春在其户籍所在地已经享受过批地建房的待遇，依政策已不符合安置条件，故对其不予安置，将该拆迁户的安置人口调整为4＋1。原告方认为沈春在签订协议时与实际安置时，其身份情况没有任何变化，拆迁人擅自改变安置人口范围构成违约。在该案中，如果拆迁部门在签订协议时，将审核工作提前做到位，就不会引发此种纠纷，况且，在这种情况中，拆迁人还会造成不可挽回的经济损失，如多发给沈春的过渡费等。再如（2006）杭西民三初字第261号原告倪彩凤、胡望成诉被告中国美术学院与杭州市西湖区建设管理中心一案中，同样因拆迁人在签订拆迁协议时未对被拆迁人是否符合安置人口条件进行全面审核，从而导致协议所载的安置方案与实际安置方案不一致，引发纠纷。

4、存在签订空白协议的现象

拆迁部门与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议时，有的被拆迁人签订的为空白协议，双方仅就补偿总价进行了口头约定，对其它事宜并无具体的文字约定，其协议的核心内容均由拆迁部门事后填写。一旦最终的协议不符合被拆迁人的心理预期，被拆迁人往往就会以签订协议系被骗为由主张拆迁协议无效。

（三）房屋拆迁安置补偿安置协议履行过程中存在的问题

1、拆迁人存在不作为，未按时拆迁

被拆迁人将房屋腾空交付后，拆迁人未与其办理移交手续，导致被拆迁人搬离房屋后又搬回居住。而在案件审理中，因拆迁人无法提交房屋交接手续证明，导致法院无法认定房屋是否交付的事实，被拆迁人搬回被拆迁房屋居住的行为是否属于侵权行为亦很难认定。（2010）杭西民初字第993号杭州西湖风景名胜区（杭州市园林文物局）灵隐管理处（杭州花圃）诉被告郭土昌、唐永珍排除妨害纠纷一案即为此种情形。

2、拆迁人未按协议提供回迁房或拆迁补偿款

依法律规定，拆迁工作应遵循先补偿后搬迁的原则，但在以往的拆迁工作中，有些拆迁部门并未严格遵守此原则，未按时发放补偿费或按时提供回迁房，从而引发纠纷。

三、预防房屋拆迁安置补偿纠纷的对策思考

当前层出不穷的征用集体土地房屋拆迁安置补偿纠纷是社会现代化、城市化发展进程中出现的问题，对政府执政能力、司法机制解决拆迁纠纷的能力都是极大的考验。为了真正实现阳光拆迁，和谐拆迁，应加大力度，做好拆迁工作的每一个环节，以有效预防纠纷的产生。

（一）及时修订、完善相关征用集体土地房屋拆迁的规章制度，做到拆迁工作有法可依

虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》不能直接适用于征用集体土地房屋拆迁安置补偿纠纷，但其确定的相关原则以及相对以往有所进步的权利保护理念，理应在征用集体土地房屋拆迁安置补偿工作中予以贯彻。比如公共利益范围的明晰化、强制征收的司法化、补偿标准的市场化、征收过程的程序化等等，这些制度的设计，体现了中央加强依法行政，加快推进法治政府建设的精神，对加大民生保障力度，推动和谐社会构建具有重要意义，也是实现和谐拆迁的重要保障。因此，政府部门有必要及时修订现行的征用集体土地房屋拆迁的相关规章制度，全面贯彻这些法治精神，完善各种制度设计。

（二）严格按照法定的程序进行拆迁，做到有法必依

征用决定应当及时公告，公告应当载明征用补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项；实施房屋征用应当先补偿后搬迁，征用补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

严格遵守拆迁应有拆迁许可证的原则，在拆迁许可证规定的范围内进行拆迁，禁止先拆迁后补办拆迁许可证、超范围拆迁的现象发生，防止纠纷的发生。

在签订征用与补偿协议时，应遵循平等协商、诚实守信的原则。禁止口头协议、空白协议等现象的发生。

（三）细致全面，做好签订拆迁安置补偿安置协议的前置工作

对于拆迁范围内的被拆迁人情况，应提前做好摸底了解工作，充分了解被拆迁人的各种特殊情况，并对该情况的处理方式统一体现在安置政策与补偿方案中。

（四）完善拆迁安置补偿安置协议的条款

拆迁协议应体现权利义务的平衡性，对于拆迁人的义务亦应列明，对于双方当事人不依约履行合同义务时的违约责任应详加规定，须具有可操作性。对于协议所依据的拆迁安置政策，亦应在协议中予以列明，并作为合同附件附后。

（五）规范拆迁安置补偿安置协议的签订，杜绝草率签订的现象

拆迁部门应树立拆迁协议即为最终安置协议的观念，细致全面规范地签订拆迁协议。对于安置人口的审核，虽然拆迁协议均会载明：“安置人口、安置面积以正式安置时审核为准。”但这一条款并不能成为拆迁部门草率签订协议，签订时不履行全面审核的义务的理由。拆迁部门应在签订拆迁协议时即应依安置政策对被拆迁人的安置条件等情况进行全面的审核，除因被拆迁人的身份情况有所变化导致安置方案变更外，一般对协议所载的安置方案不应予以变更。

（六）积极全面履行拆迁安置补偿安置协议

拆迁协议不仅赋予拆迁人进行征地拆迁的权利，同时也规定了拆迁人对被拆迁户进行安置补偿的义务与及时拆迁的义务。拆迁协议签订后，拆迁部门应按照协议约定及时全面地履行各项义务。

第三篇：房屋拆迁补偿安置合同纠纷的处理(下)

（三）关于过渡房屋的纠纷。被拆迁人按期退还周转房是其应尽的义务。被拆迁人违反协议，拒绝腾退周转房的，拆迁人也可向法院提起民事诉讼，由法院判令被拆迁人搬迁至安置房；房屋拆迁主管部门也可根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条的规定，裁决被拆迁人按期搬迁，被拆迁人仍不履行又不起诉的，由房屋拆迁主管部门向法院申请强制执行,

第四篇：原告陆某诉被告上海市松江区某居民委员会、陆某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案

原告陆某诉被告上海市松江区某居民委员会、陆某房屋拆迁安置补偿

合同纠纷一案

【来源】上海市松江区人民法院

原告陆某，男，汉族，1925年3月21日出生，住上海市松江区。

委托代理人郑某，上海市A律师事务所律师。

被告上海市松江区某居民委员会，住所地上海市松江区。

负责人唐某，主任。

委托代理人钱某，上海市松江区B法律服务所法律工作者。

被告陆某，男，汉族，1968年6月11日出生，住上海市松江区。

原告陆某诉被告上海市松江区某居民委员会（以下简称“第一被告”）、陆某（以下简称“第二被告”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2010年7月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员张红军独任审判，于2010年8月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑某，第一被告委托代理人钱某，第二被告陆某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：其为第一被告村民，拥有宅基地总计97平方米。第一被告在未对原告进行安置补偿情况下就强制拆除了原告宅基地上建筑。后原告知晓两被告签有“动迁补偿协议书”，但原告从未委托过第二被告，也未从第二被告处得到任何好处、补偿。故请求法院确认两被告2009年7月21日所签“动迁补偿协议书”无效。

第一被告辩称：原告与第二被告为该村同户中的成员，原告所持的宅基地使用证原确为该户所有，但村中早已对该户另处安置宅基地，故该宅基地使用证已失效。其与原告或第二被告间均不存在房屋拆迁安置补偿合同关系，两被告所签的也非房屋拆迁安置补偿合同，而是为解决矛盾所签的自愿补偿协议，房屋也是第二被告自行拆除的。

第二被告辩称：家庭财产分割时，系争宅基地上的房屋已分给其所有，故根据农村习惯，对该处房屋的处理无需老人作主，其有处置权。

经审理查明：原告、陆某（原告之妻）、陆A（原告之养女）、杨A（原告之养女婿）、第二被告（陆A之长子）、杨B（陆A之次子）、陆C（陆A之女）原为同户成员，该户在其有权使用的宅基地上建有房屋三上三下。后该户进行分户，杨A、陆A、第二被告为一户，分得房屋二上二下（宅基地使用证号为054652）；原告、陆某、杨B为一户，分得房屋一上一下（宅基地使用证号为054653）。后家庭内部财产进行分割，明确，二上二下房屋（宅基地使用证号为054652）归杨B所有；一上一下房屋（宅基地使用证号为054653）归第二被告所有。

1999年9月，第二被告以户主身份提出建房申请。申请时，第二被告自报户内成员还有杨A、陆A、陈D（第二被告之妻）、陈E（第二被告之女）、原告、陆某。建房用地审批表中在旧房处理计划中明确，原底屋间数2间、建筑占地面积40平方米拆除，第二被告在该审批表上签字确认。后第二被告获准在他处建房，核准建筑占地面积为96平方米。之后，第二被告建造了三上三下房屋，此房未发宅基地使用证。新宅建成后，一上一下的旧房未拆除，原宅基地使用证未收回。2009年1月，第二被告新建三上三下房屋遇拆迁，第二被告以户主身份、持编号为054653的宅基地使用证与九亭镇人民政府动拆迁办公室签订了征地房屋拆迁补偿安置协议，拆迁安置房为上海市松江区某房屋，该房屋亦未发宅基地使用证。

因宅基地使用证号为054653的一上一下房屋一直未拆除，2009年7月21日，两被告签订“动迁补偿协议书”一份，协议约定，第二被告同意该动迁的房屋拆除，拆除的时间为2009年7月31日之前；该房动拆迁后，不再安置宅基地，按货币一次性给予补偿；第一被告一次性支付给第二被告动迁补偿款为180,000元。后双方又多次商谈，最终将补偿款的金额调整到480000元。2009年9月13日，第二被告在收到全额款项后，自行将一上一下房屋拆除，原告也搬至上海市松江区小区居住。

上述事实，有宅基地使用证、上海市农村宅基地使用权申请表、上海市农村宅基地使用权审核表、松江县农民建房用地审批表、征地房屋拆迁补偿安置协议、集体使用土地居住房屋评估分户报告单、“动迁补偿协议书”、收款凭证、双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。

本院认为：原告与第二被告所在七人大户分户后，家庭成员内部又自行进行了调整，原告夫妻与第二被告即为同户成员，后因第二被告结婚生女，该户成员增至五人。杨A、陆A不是该户成员。在家庭财产分割时明确，系争宅基地上房屋归第二被告所有，之后的申请建房、房屋动迁均是第二被告以户主身份对外进行，原告从未提出异议。同时，结合农村生活习俗，可以认定，原告原为该户户主，但在家庭财产分割后，第二被告已为该户户主。

农村宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算，由一户中的成员共同使用。农村村民一户只能拥有一处宅基地。所以，第二被告代表其所在户取得了他处宅基地另建房屋后，该户不再享有原宅基地的使用权，原宅基地由农村集体经济组织收回，该土地的使用权归农村集体经济组。原告在新宅建成后并未将原宅基地上的房屋拆除，故旧房的性质为应拆未拆。所以，原告或第二被告与第一被告之间均不存在房屋拆迁安置补偿合同关系。

因原告的旧房应拆未拆，给第一被告行使该土地使用权造成妨碍，两被告签订了名为“动迁补偿协议书”，在第二被告自行排除妨碍的情况下，第一被告自愿给予一定的补偿，并不违反相关的法律规定，两被告既无恶意串通，也不损害原告的利益。

综上，原告以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由，起诉要求确认两被告所签“动迁补偿协议书”无效，本院不能予以支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款,《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条第（二）项的规定，判决如下：

驳回原告陆某的诉讼请求。

本案受理费3,900元，减半收取1,950元，由原告陆某负担（已付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判

员 张红军

书 记

员 陆求知

第五篇：原告陆某诉被告上海市松江区某居民委员会、陆某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案

原告陆某诉被告上海市松江区某居民委员会、陆某房屋拆迁安置补偿

合同纠纷一案

【来源】上海市松江区人民法院

原告陆某，男，汉族，1925年3月21日出生，住上海市松江区。委托代理人郑某，上海市A律师事务所律师。

被告上海市松江区某居民委员会，住所地上海市松江区。负责人唐某，主任。

委托代理人钱某，上海市松江区B法律服务所法律工作者。被告陆某，男，汉族，1968年6月11日出生，住上海市松江区。原告陆某诉被告上海市松江区某居民委员会（以下简称“第一被告”）、陆某（以下简称“第二被告”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2010年7月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员张红军独任审判，于2010年8月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑某，第一被告委托代理人钱某，第二被告陆某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：其为第一被告村民，拥有宅基地总计97平方米。第一被告在未对原告进行安置补偿情况下就强制拆除了原告宅基地上建筑。后原告知晓两被告签有“动迁补偿协议书”，但原告从未委托过第二被告，也未从第二被告处得到任何好处、补偿。故请求法院确认两被告2009年7月21日所签“动迁补偿协议书”无效。

第一被告辩称：原告与第二被告为该村同户中的成员，原告所持的宅基地使用证原确为该户所有，但村中早已对该户另处安置宅基

地，故该宅基地使用证已失效。其与原告或第二被告间均不存在房屋拆迁安置补偿合同关系，两被告所签的也非房屋拆迁安置补偿合同，而是为解决矛盾所签的自愿补偿协议，房屋也是第二被告自行拆除的。

第二被告辩称：家庭财产分割时，系争宅基地上的房屋已分给其所有，故根据农村习惯，对该处房屋的处理无需老人作主，其有处置权。

经审理查明：原告、陆某（原告之妻）、陆A（原告之养女）、杨A（原告之养女婿）、第二被告（陆A之长子）、杨B（陆A之次子）、陆C（陆A之女）原为同户成员，该户在其有权使用的宅基地上建有房屋三上三下。后该户进行分户，杨A、陆A、第二被告为一户，分得房屋二上二下（宅基地使用证号为054652）；原告、陆某、杨B为一户，分得房屋一上一下（宅基地使用证号为054653）。后家庭内部财产进行分割，明确，二上二下房屋（宅基地使用证号为054652）归杨B所有；一上一下房屋（宅基地使用证号为054653）归第二被告所有。

1999年9月，第二被告以户主身份提出建房申请。申请时，第二被告自报户内成员还有杨A、陆A、陈D（第二被告之妻）、陈E（第二被告之女）、原告、陆某。建房用地审批表中在旧房处理计划中明确，原底屋间数2间、建筑占地面积40平方米拆除，第二被告在该审批表上签字确认。后第二被告获准在他处建房，核准建筑占地面积为96平方米。之后，第二被告建造了三上三下房屋，此房未发宅基地使

用证。新宅建成后，一上一下的旧房未拆除，原宅基地使用证未收回。2009年1月，第二被告新建三上三下房屋遇拆迁，第二被告以户主身份、持编号为054653的宅基地使用证与九亭镇人民政府动拆迁办公室签订了征地房屋拆迁补偿安置协议，拆迁安置房为上海市松江区某房屋，该房屋亦未发宅基地使用证。

因宅基地使用证号为054653的一上一下房屋一直未拆除，2009年7月21日，两被告签订“动迁补偿协议书”一份，协议约定，第二被告同意该动迁的房屋拆除，拆除的时间为2009年7月31日之前；该房动拆迁后，不再安置宅基地，按货币一次性给予补偿；第一被告一次性支付给第二被告动迁补偿款为180,000元。后双方又多次商谈，最终将补偿款的金额调整到480000元。2009年9月13日，第二被告在收到全额款项后，自行将一上一下房屋拆除，原告也搬至上海市松江区小区居住。

上述事实，有宅基地使用证、上海市农村宅基地使用权申请表、上海市农村宅基地使用权审核表、松江县农民建房用地审批表、征地房屋拆迁补偿安置协议、集体使用土地居住房屋评估分户报告单、“动迁补偿协议书”、收款凭证、双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。

本院认为：原告与第二被告所在七人大户分户后，家庭成员内部又自行进行了调整，原告夫妻与第二被告即为同户成员，后因第二被告结婚生女，该户成员增至五人。杨A、陆A不是该户成员。在家庭财产分割时明确，系争宅基地上房屋归第二被告所有，之后的申请建

房、房屋动迁均是第二被告以户主身份对外进行，原告从未提出异议。同时，结合农村生活习俗，可以认定，原告原为该户户主，但在家庭财产分割后，第二被告已为该户户主。

农村宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算，由一户中的成员共同使用。农村村民一户只能拥有一处宅基地。所以，第二被告代表其所在户取得了他处宅基地另建房屋后，该户不再享有原宅基地的使用权，原宅基地由农村集体经济组织收回，该土地的使用权归农村集体经济组。原告在新宅建成后并未将原宅基地上的房屋拆除，故旧房的性质为应拆未拆。所以，原告或第二被告与第一被告之间均不存在房屋拆迁安置补偿合同关系。

因原告的旧房应拆未拆，给第一被告行使该土地使用权造成妨碍，两被告签订了名为“动迁补偿协议书”，在第二被告自行排除妨碍的情况下，第一被告自愿给予一定的补偿，并不违反相关的法律规定，两被告既无恶意串通，也不损害原告的利益。

综上，原告以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由，起诉要求确认两被告所签“动迁补偿协议书”无效，本院不能予以支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款,《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告陆某的诉讼请求。

本案受理费3,900元，减半收取1,950元，由原告陆某负担（已付）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判

员张红军

书记

员陆求知